Deutsche Asset Management. Deutsche Asset Management International GmbH. DB Immobilienfonds 5. Rechenschaftsbericht 2016

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1 Deutsche Asset Management Deutsche Asset Management International GmbH DB Immobilienfonds 5 Rechenschaftsbericht 2016

2 1. Wichtige Kennzahlen Prozentangaben jeweils bezogen auf das nominale Eigenkapital. Ausschüttung insgesamt entfällt 1 Liquiditätsergebnis vor Ausschüttung Zunahme der Liquiditätsreserve ,33 (0,45 %) ,33 (0,45 %) Handelsbilanzielles Ergebnis 1,50 % Steuerliches Ergebnis (für Ersterwerber) 0,75 % Steuerliche Ergebnismitteilung/steuerliche Hinweise erfolgt als separater Versand am 02. Mai 2017 Wert der Fondsimmobilie zum 1. Januar Anteilswert (Net Asset Value) zum 1. Januar 2017 nach KAGB / KARBV rund 109 % 2. Rückblick auf das Geschäftsjahr 2016/ Ausblick Die Gesellschaft konnte im Berichtsjahr einen handelsbilanziellen Gewinn von rund 296 T erwirtschaften (Vorjahr rund 249 T). Die leichte Ergebnisverbesserung resultiert im Wesentlichen aus einer Zunahme der Umsatzerlöse (von rund T 76), einer Reduzierung der Zinslast (von rund T 15) und der Auflösung von Rückstellungen (von rund T 57). Gegenläufig wirkte sich der Anstieg der Instandhaltungskosten (plus T 100) aus. Die Fondsgeschäftsführung empfiehlt aus Gründen der kaufmännischen Vorsicht mögliche Ausschüttungen nicht vor dem Zeitpunkt des Andienungsrechts der Anleger Ende 2019 vorzunehmen. Für das Objekt werden auf der Einnahmenseite für das laufende Geschäftsjahr keine wesentlichen Änderungen erwartet. Weitere Informationen zur aktuellen Vermietungssituation finden Sie unter Punkt 4. Die RREEF Management GmbH (REM) hat zum Zeitpunkt der Fondsauflage gegenüber den Treugebern und Kommanditisten ein unwiderrufliches Kaufangebot auf Übernahme ihrer Beteiligungen an der Fondsgesellschaft zum 31. Dezember 2019 zu 112 % des 1995 und 1996 eingezahlten nominalen Beteiligungsbetrags abgegeben. Die Ausübung des Andienungsrechts ist bis spätestens 31. Dezember 2018 schriftlich gegenüber der REM zu erklären. Der Asset Manager Corpus Sireo Asset Management Commercial GmbH hat der Fondsverwaltung mitgeteilt, den Asset- und Property Management Vertrag mit der DB Immobilienfonds 5 Wieland KG (Fondsgesellschaft) zum Ablauf der Laufzeit zum 31. Juli 2017 zu beenden. Corpus Sireo wäre bereit gewesen den Asset- und Property Management Vertrag ab August 2017 zu erneuern, jedoch zu deutlich höheren Konditionen. Die Fondsgeschäftsführung hat daraufhin die Dienstleistung des Asset und Property Managements in einem strukturierten Bieterverfahren ausgeschrieben. Die Fondsgeschäftsführung hat nach eingehender Prüfung das Asset und Property Management an den Dienstleister, tectareal, zu marktgerechten Konditionen vergeben, die geringfügig über denen des vormaligen Dienstleisters liegen. tectareal ist bereits mit der Immobilie und den bestehenden Prozessen vertraut und hat der Gesellschaft eine zeitnahe Übernahme aller Aufgaben zugesagt. Das Protokoll zur Beschlussfassung der Gesellschafter vom 22. Juli 2016 wurde Ihnen mit Schreiben vom 06. September 2016 mit separater Post zugesandt. Der NAV beträgt unter Berücksichtigung des Andienungsrechts und auf Grundlage der Methodik des KAGB / der KARBV zum 1. Januar 2017 rund 109 % (bezogen auf das Nominalkapital ohne Agio). Informationen zur Berechnung des NAV finden Sie unter Punkt 9. 1 Die Ausschüttung entfällt, um den Aufbau einer angemessenen Liquiditätsreserve zu ermöglichen. 2 DB Immobilienfonds 5 Wieland KG

3 3. Angaben zur Immobilie 4. Markt und Vermietung 1 Halle hat sich als mittelständisch geprägter Dienst leistungsstandort etabliert und zählt neben Magdeburg und Dessau zu den wichtigsten Handelsstandorten in Sachsen-Anhalt. Halle ist mit rund Einwohnern die größte Stadt in Sachsen-Anhalt und bildet zusammen mit der Stadt Leipzig das Zentrum der länderübergreifenden Metropolregion Mitteldeutschland (in einem Umkreis von rund 50 km leben hier ca. 1,7 Mio. Menschen). Halle gehört mit einem Büroflächenbestand von rund 1,25 Mio. m² nach wie vor zu den größten Büromärkten in den neuen Bundesländern. Trotz der Etablierung neuer, zukunftsträchtiger Branchen konnte die negative Entwicklung bei den Beschäftigtenzahlen nicht gestoppt werden. Die Beschäftigtenzahl hat sich jedoch in jüngster Vergangenheit konsolidiert. Die Büroflächenleerstandsquote beläuft sich unverändert auf rund 11 %. Die durchschnittlich erziel baren Mieten für Büroflächen liegen ebenfalls fast unverändert zwischen 6,20 /m² und 6,70 /m². Die erzielbaren Spitzenmieten liegen zwischen 8 12 /m² (im Objekt: 8,24 /m²). Büro- und Geschäftshaus Objektadresse Hansering 15/ Halle Fertigstellung 1996 Wert der Fondsimmobilie zum 1. Januar 2016 Grundstück Mietfläche gesamt Einzelhandel Büros Lager/Sonstiges Parkplätze Objektverwaltung Sechsgeschossiges Gebäude an der Westseite des Hanserings in Halle ca m 2 im Volleigentum ca m 2 ca. 906 m 2 ca m 2 ca. 271 m 2 40 (35 auf dem Parkdeck und 5 Außenstellplätze) CORPUS SIREO Asset Management Commercial GmbH, Heusenstamm Sämtliche Büroflächen der Fondsimmobilie sind bis zum Ende des Jahres 2020 an die Stadtverwaltung Halle zu einer Miete in Höhe von 8,26 /m² vermietet. Die Stadt Halle hat für die Umsetzung eines Car-Sharing-Programms 3 Stellplätze in der Tiefgarage zur Anmietung/ Untervermietung angefragt. Eigentümerseits wurde der Planung zugestimmt. Derzeit läuft für das Programm ein Ausschreibungsverfahren. Der zweitgrößte Mieter der Fondsimmobilie, das Küchenstudio Micheel, mit rund 645 m² Einzelhandelsfläche hat seinen Mietvertrag bis Februar 2020 verlängert. Die restlichen Einzelhandelsflächen verteilen sich auf fünf weitere Mieter mit Flächengrößen zwischen 30 m² und 90 m². Sie sind auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und verlängern sich jeweils um ein Jahr, soweit sie nicht vorher gekündigt werden. Die Gespräche mit der Stadtverwaltung Halle über eine mögliche Mietvertragsverlängerung über das Jahr 2020 hinaus zu reduzierten Mietkonditionen wurden seitens des Eigentümers wieder aufgenommen und der Stadt Halle angeboten einen neuen Mietvertrag mit einer Laufzeit von 15 Jahren zu einem Mietzins von 6,50 /m². Eine Stellungnahme seitens der Stadt steht noch aus. Die Fondsgeschäftsführung wird die Anleger über die weitere Entwicklung zeitnah informieren. Ansonsten wurden kleinere Mieterumbauten vorgenommen, die hauptsächlich auf Wunsch der Mieter durchgeführt wurden. 1 Vgl. CORPUS SIREO. DB Immobilienfonds 5 Wieland KG 3

4 In den nächsten vier Jahren laufen für folgende Flächen Mietverträge aus: Vermietungsstand zum (ohne Parkplätze) Fläche in % Anzahl der Mieter Auslaufende Mietverträge , , , , Investitionen/Instandhaltung Für das Jahr 2015 und die kommenden drei Jahre hat der Assetmanager CORPUS SIREO dem Gebäudealter geschuldete Sonderinstandhaltungsmaßnahmen in einem Gesamtvolumen von rund 295 T zzgl. USt. budgetiert, die im Wesentlichen die Erneuerung der Gebäudeleittechnik (rund 70 T), einen Fassadenanstrich (rund 135 T) sowie die Erneuerung der Bodenbeschichtung (rund 40 T) und Malerarbeiten (rund 20 T) im Keller umfassen. Im Geschäftsjahr 2015 wurden Instandhaltungsmaßnahmen in Höhe von rund 140 T durchgeführt. Davon entfielen rund 50 T auf Instandhaltungen im Kellergeschoss und rund 90 T auf die Gebäudetechnik. 6. Angaben zum Fonds DB Immobilienfonds 5 Wieland KG c/o Deutsche Asset Management International GmbH Mainzer Landstraße Frankfurt am Main Fondsauflegung 1995 HRA Eigenkapital (nominal) ,00 Fremdkapital bei Fondsauflegung ,10 Gesamtinvestition bei Fondsauflegung² ,00 Agio gemäß Verkaufsprospekt 0 % Fremdkapital zum ,58 Darlehen bei der West LB mit einem variablen Zinssatz von 4,96 %, festgeschrieben bis Fremdkapital zum ,18 Veränderung gegenüber Eigenkapital 1,60 % Liquiditätsreserve zum Liquiditätsreserve zum , ,63 Veränderung gegenüber Eigenkapital + 0,45 % In der Tiefgarage sind Korrosionsschäden zu Tage getreten, die dringend einer Reparatur bzw. einer Beseitigung bedürfen um größere Schäden am Bewehrungsstahl und Beton zu vermeiden. Die Arbeiten zur Beseitigung der Schäden in der Tiefgarage wurden im Juli 2016 mangelfrei abgemeldet; ca. 115 T wurden abgerechnet. Hinzu kamen Maßnahmen in 2016 für rund 28 T für Wartung Sonnenschutz und Reinigung, Attikaverblechung straßenseitig sowie rund 55 T für Fassadenanstrich straßenseitig und Säulen im Eingangsbereich. 1 Nach Umsetzung des Euroglättungsbeschlusses. ² Ergibt sich aus Eigenkapital vor Euroglättung zzgl. Fremdkapital bei Fondsauflegung. 4 DB Immobilienfonds 5 Wieland KG

5 Ergebnisse (in % vom nominalen Eigenkapital 3 ) Geschäftsjahr Ausschüttung 4 Steuerliches Ergebnis 5 Ist Plan Ist 1995 in Bau 50, in Bau 8, ,00 4,00 1, ,00 4,00 0, ,00 4,00 0, ,40 4,20 0, ,40 4,19 0, ,33 4,13 0, ,33 4,23 1, ,00 4,33 0, ,00 4,43 1, ,00 4,52 4, ,00 4,72 0, ,00 4,92 0, ,00 5,17 1, ,00 5,41 1, ,00 5,66 0, ,00 5,90 1, ,00 6,15 1, ,00 6,15 1, ,00 6,39 2, ,00 6,64 0,75 Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung Ein Wiederaufleben der persönlichen Haftung gegenüber Gläubigern der Gesellschaft gemäß 172 Abs. 4 HGB ist derzeit nicht gegeben. 3 Ab 2002 erhöhtes Nominalkapital nach Euroglättung. 4 Inkl. Guthaben aus eventuell einbehaltener Zinsabschlagsteuer und Solidaritätszuschlag, gerundet. 5 Für Ersterwerber; teilweise vorbehaltlich der Betriebsprüfung durch das Finanzamt, gerundet. DB Immobilienfonds 5 Wieland KG 5

6 7. Bilanz/Gewinn-und-Verlust-Rechnung DB Immobilienfonds 5 Wieland KG, Frankfurt am Main Bilanz zum 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Aktiva 2016 A Anlagevermögen Sachanlagen Grundstücke und Bauten , ,00 B Umlaufvermögen I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 2. Sonstige Vermögensgegenstände II. Guthaben bei Kreditinstituten ,34 0, , ,22 917, ,71 Zwischensumme B , ,53 C Rechnungsabgrenzungsposten 2.182, ,00 Summe Aktiva , ,53 Passiva 2016 A Eigenkapital Kommanditkapital I. Kapitalkonto I (Festkapital) II. Kapitalkonto II (Sonderkonto) , , , ,55 Zwischensumme A , ,45 B Rückstellungen Sonstige Rückstellungen , ,00 C Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,35 ; im Vorjahr ,60 b) davon mit einer Restlaufzeit von eins bis fünf Jahren ,23 ; im Vorjahr ,58 c) davon durch Grundpfandrechte besichert ,58 ; im Vorjahr ,18 2. Verbindlichkeiten gegenüber Mietern a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,32 ; im Vorjahr ,37 3. Sonstige Verbindlichkeiten a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr 5.317,35 ; im Vorjahr 0,00 b) davon aus Steuern 5.262,89 ; im Vorjahr 0, , ,37 0, , ,37 Zwischensumme C , ,55 D Rechnungsabgrenzungsposten 9.265, ,53 Summe Passiva , ,53 0,00 6 DB Immobilienfonds 5 Wieland KG

7 Gewinn-und-Verlust-Rechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Umsatzerlöse , ,35 Sonstige betriebliche Erträge , ,53 Abschreibungen auf Sachanlagen , ,00 Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,71 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 0,00 452,09 Zinsen und ähnliche Aufwendungen , ,98 Ergebnis nach Steuern , ,28 Sonstige Steuern , ,32 Jahresüberschuss , ,93 Gutschrift auf Kapitalkonten , ,93 Ergebnis nach Verwendungsverrechnung 0,00 0, Die Gewinn-und-Verlust-Rechnung ist Grundlage für die steuerliche Einnahmen-/Überschussrechnung. Aufwendungen und Erträge werden in der Einnahmen-/Überschussrechnung nur insoweit berücksichtigt, wie sie im Geschäftsjahr geldmäßig zu- oder abgeflossen sind. Ferner können vom Handelsrecht abweichende steuerliche Vorschriften zu abweichenden Ergebnissen führen. Der Jahresabschluss der Fondsgesellschaft wurde von der KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Frankfurt am Main, geprüft und am 17. März 2017 uneingeschränkt bestätigt. 8. Einnahmen-/Überschussrechnung steuerliches Ergebnis vom 1. Januar bis 31. Dezember 2016 Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ,86 Sonstige Einnahmen 5.758,71 für Eigenkapital von nominal Überschuss der vereinnahmten Umsatzsteuer über die verausgabte Umsatzsteuer 4.633, ,74 Zins-Werbungskosten ,40 Sonstige Werbungskosten , ,33 Einnahmenüberschuss ,41 Abschreibungen ,00 je Anteil von nominal Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ,41 7,49 Steuerliches Ergebnis ,41 7,49 Steuerliches Ergebnis in % 0,75 Seit 2009 unterliegen Einnahmen aus Kapitalvermögen einem Kapitalertragsteuereinbehalt von 25 % zzgl. 5,5 % Solidaritätszuschlag. Mit dem Einbehalt ist die Einkommensteuerschuld des Gläubigers grundsätzlich abgegolten (Abgeltungsteuer). Einnahmen aus Kapitalvermögen, die nicht dem Kapitalertragsteuerabzug unterlegen haben (wie insbesondere Einnahmen aus dem Ausland), sind unter Anrechnung einer ggf. entstandenen ausländischen Steuer durch den Anleger nachzuversteuern. Für die Einnahmen aus Kapitalvermögen ist keine Kapitalertragsteuer einbehalten worden. Diese Beträge sind durch den Anleger in seiner Erklärung zu erfassen und nachzuversteuern; ausländische Steuern sind auf diese Einnahmen nicht angefallen. DB Immobilienfonds 5 Wieland KG 7

8 9. Erläuterungen zur Bewertung Erläuterungen zur Ermittlung des Werts der Fondsimmobilien und des Anteilswerts (Net Asset Value) Verkehrswertermittlung Die Bewertung der Fondsimmobilie erfolgte durch die BIIS GmbH nach 194 Baugesetzbuch in Anlehnung an die Grundsätze der Wertermittlungsverordnung unter Mitwirkung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Die BIIS GmbH ist eine unabhängige Bewertungs- und Beratungsgesellschaft Investoren. Sie hat Zugriff auf über 100 qualifizierte Sachverständige, die im BIIS Bundesverband der Immobilien-Investment-Sachverständigen e. V. zusammengeschlossen sind. Ermittlung des Anteilswerts/Net Asset Value nach KARBV Zur jährlichen Ermittlung des Nettoinventarwerts (Net Asset Value, kurz NAV ) zieht die Fondsgeschäftsführung auf freiwilliger Basis die Ermittlungs- und Bewertungsgrundsätze, die unter dem Kapitalanlagegesetzbuch ( KAGB ) und der zugehörigen Kapitalanlage-Rechnungslegungsund -Bewertungsverordnung ( KARBV ) für seit 2013 neu aufgelegte, regulierte geschlossene Investmentfonds Anwendung findet, entsprechend heran. Obgleich diese Vorschriften für die Fondsgesellschaft nicht unmittelbar gelten, soll hierdurch gewährleistet werden, dass fondsübergreifend ein einheitlicher Maßstab für die Methodik zur Ermittlung des NAV angewendet wird. Der NAV wurde durch eine renommierte Wirtschaftsprüfungsgesellschaft auf Basis der jeweiligen Verkehrswerte der Vermögensgegenstände abzüglich der Finanzverbindlichkeiten (Buchwert) und Rückstellungen ermittelt. Zudem sind gegebenenfalls Anschaffungsnebenkosten der aktivierten Immobilien des Immobilien-Sondervermögens zu berücksichtigen. Die Anschaffungsnebenkosten sind hierbei gleichmäßig und vollständig über die voraussichtliche Zugehörigkeit zum Fonds abzuschreiben, längstens jedoch über einen Zeitraum von zehn Jahren. Die Ableitung des NAV erfolgt im Grundsatz nach folgender Systematik: Verkehrswert der Immobilie + übrige Vermögensgegenstände Buchwert der Fremdfinanzierung übrige Schuldpositionen + Aktivierte Anschaffungskosten = Net Asset Value (NAV) Ergänzende Hinweise zur Ermittlung des Werts der Fondsimmobilien und des Anteilswerts (Net Asset Value) Das Bewertungsergebnis beruht größtenteils auf der gutachterlichen Bewertung unabhängiger Sachverständiger. Bewertungen sind Schätzungen, denen bestimmte Annahmen zugrunde liegen, die von den Gutachtern für zweckmäßig befunden wurden, um den Immobilienwert zu ermitteln und darauf aufbauend den Anteilswert/ Net Asset Value herzuleiten. Soweit im Einzelfall die tatsächlichen Umstände auf Fonds- oder Anlegerebene bzw. der künftige Geschäftsverlauf von diesen Annahmen abweichen, kann sich dies auf den Immobilienwert bzw. den Anteilswert/Net Asset Value auswirken. Individuelle Aspekte auf Ebene des einzelnen Anlegers (z. B. steuerliche Verhältnisse, Anteilsfinanzierungen) werden bei den Bewertungen bzw. der Ermittlung des NAV nicht berücksichtigt. Die Bewertungsergebnisse vermitteln im Übrigen nur eine zeitpunktbezogene Betrachtung des Immobilienwerts bzw. des Anteilswerts/Net Asset Value zu einem bestimmten Stichtag. Eine Aussage zu den möglicherweise bei einer Veräußerung von Fondsanteilen oder einer späteren Liquidation der Fondsgesellschaft erzielbaren Werten ist damit nicht verbunden. Insbesondere lassen die Bewertungen keinen Schluss darauf zu, ob und ggf. zu welchem Preis eine Veräußerung von Fondsanteilen im Zweitmarkt möglich ist bzw. welcher Veräußerungserlös bei einem späteren Verkauf der Fondsimmobilie(n) tatsächlich erzielbar wäre. Dies hängt allein von der Nachfrage im Markt ab. Da für Anteile an 8 DB Immobilienfonds 5 Wieland KG

9 Geschlossenen Fonds kein etablierter Zweitmarkt existiert, ist davon auszugehen, dass Fondsanteile möglicherweise nicht oder nur mit einem Abschlag veräußert werden können. Die Fondsverwaltung konnte die Bewertungsgutachten naturgemäß nur auf Plausibilität, nicht jedoch im Detail auf ihre sachliche Richtigkeit überprüfen. Eine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Bewertungen können sowohl die Fondsgeschäftsführung als auch die Fondsverwaltung, die Deutsche Asset Management International GmbH, daher nicht übernehmen. 10. Hinweis zum Zweitmarkt Der Zweitmarkthandel für Anteile an Geschlossenen Fonds ist über verschiedene Plattformen möglich, die von dritter Seite betrieben werden. Die Deutsche Asset Management International GmbH führt keinen eigenen Zweitmarkthandel durch. Über das Geschäftsjahr berichtete zum 11. Juli 2017 die Treuhandkommanditistin DI Deutsche Immobilien Treuhandgesellschaft mbh Birgit Benz Iris Racke die Geschäftsbesorgerin Deutsche Asset Management International GmbH Ulrich Steinmetz Clemens Grünewald DB Immobilienfonds 5 Wieland KG 9

10 Wichtige Hinweise: Deutsche Asset Management International GmbH Deutsche Asset Management ist der Markenname für den Geschäftsbereich Asset Management der Deutsche Bank AG und ihrer Tochtergesellschaften. Die jeweils verantwortlichen rechtlichen Einheiten, die Kunden Produkte oder Dienstleistungen der Deutsche Asset Management anbieten, werden in den entsprechenden Verträgen, Verkaufsunterlagen oder sonstigen Produktinformationen benannt. Die in diesem Rechenschaftsbericht enthaltenen Angaben stellen keine Anlageberatung und auch keine Empfehlung dar, sondern dienen ausschließlich dazu wie im Gesellschaftsvertrag vorgesehen gegenüber den Anlegern Rechenschaft über das abgelaufene Geschäftsjahr abzulegen. Zusätzlich zu den hier dargestellten Informationen enthalten die Ihnen separat zugesandten steuerlichen Hinweise sowie die jeweiligen Verkaufs prospekte einschließlich etwaiger Nachträge weitere wichtige Informationen. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung der Deutsche Asset Management International GmbH wieder, die ohne vorherige Ankündigung geändert werden kann. Soweit die im Dokument enthaltenen Daten erkennbar von Dritten stammen (z.b. bei Quellenangaben), wird für die Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Daten keine Gewähr übernommen. Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung. Soweit die in den Beiträgen getroffenen Annahmen zukunftsbezogene Aussagen (Prognose) darstellen, geben sie die Erwartung der Deutsche Asset Management International GmbH wieder, für deren tatsächliches späteres Eintreffen keine Gewähr übernommen werden kann. Prognosen unterliegen naturgemäß dem Risiko, dass sich die Annahmen und Erwartungen, nach denen sie erstellt wurden, ändern oder neue Entwicklungen eintreten, die bei der Erstellung der Prognose nicht berücksichtigt werden konnten. Die Angaben in diesem Dokument ersetzen nicht eine auf die individuellen Verhältnisse des Anlegers abgestimmte Beratung unter Berücksichtigung seiner finanziellen, steuerlichen und rechtlichen Verhältnisse. Geschäftsbesorgerin Deutsche Asset Management International GmbH Mainzer Landstraße Frankfurt am Main Telefon (069) Telefax (069) Treuhandkommanditistin DI Deutsche Immobilien Treuhandgesellschaft mbh Taunusanlage Frankfurt am Main