Deutscher Grundstücks-Fonds Rathaus-Center Ludwigshafen GmbH & Co. KG

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1 Deutsche Asset Management Deutsche Asset Management International GmbH Deutscher Grundstücks-Fonds Rathaus-Center Ludwigshafen GmbH & Co. KG Rechenschaftsbericht 2015

2 1. Wichtige Kennzahlen Prozentangaben jeweils bezogen auf das nominale Eigenkapital. Ausschüttung Guthaben aus einbehaltener Zinsabschlagsteuer und Solidaritätszuschlag Liquiditätsergebnis vor Ausschüttung Erhöhung der Liquiditätsreserve Liquiditätsreserve zum 31. Dezember ,00 (0,00 %) 520,98 (0,00 %) ,21 (3,12 %) ,23 (3,12 %) ,03 (12,72 %) Handelsbilanzielles Ergebnis 1,59 % Steuerliches Ergebnis (für Ersterwerber) 0,09 % Steuerliche Ergebnismitteilung/steuerliche Hinweise erfolgte als separater Versand am 30. Juni Wert der Fondsimmobilie zum 1. Januar Anteilswert (Net Asset Value) zum 1. Januar 2016 gemäß KAGB / KARBV rund 107 % 2. Rückblick auf das Geschäftsjahr 2015/ Ausblick Das handelsrechtliche Ergebnis der Fondsgesellschaft weist für das abgelaufene Geschäftsjahr einen Jahresüberschuss in Höhe von rund 410 T aus und liegt damit rund 1,3 Mio. über dem Vorjahresergebnis (Jahresfehlbetrag von rund 840 T). Die Ergebnisveränderung resultiert im Wesentlichen aus einem Sondereffekt im Vorjahr durch die erfolgte Sanierung eines Parkdeckbereichs in Höhe von rund 1,2 Mio. in Darüber hinaus führten in 2015 geringere Zinsaufwendungen (rund 130 T), denen geringere Mieterlöse (rund 40 T) entgegenstanden, zu der Steigerung des Jahresergebnis bei. Entsprechend der Veränderung des handelsrechtlichen Ergebnisses stieg auch das Liquiditätsergebnis der Gesellschaft gegenüber dem Vorjahr um rund 1,1 Mio. und führte zu einem Überschuss von rund 810 T (im Vorjahr Defizit von rund 330 T). Gleichwohl wurde Fremdkapital in Höhe von rund 1,3 Mio. zurückgeführt. Für das Geschäftsjahr 2015 erfolgt keine Ausschüttung und wird auch mittelfristig aufgrund der Darlehensbedingungen nicht möglich sein. Der erzielte Liquiditätsüberschuss erhöht demzufolge die Liquiditätsreserve der Gesellschaft. Projekt Hochstraße Die größte Herausforderung für die Fondsgesellschaft stellt unverändert das von der Stadt Ludwigshafen geplante Projekt Hochstraße mit dem Bau einer neuen Stadtstraße dar, dessen Umsetzung nach derzeitigem Planungsstand einen Teilabriss des Rathaus- Centers erfordern wird. Die rund 1,8 km lange städtische Hochstraße Nord, die die Verbindung zwischen der A650 und der Kurt-Schumacher-Brücke nach Mannheim bildet und direkt über dem nördlichen Gebäudeteil des Rathaus-Centers verläuft, ist sanierungsbedürftig. Die Stadt hat verschiedene Sanierungsvarianten geprüft und im Verlauf des Planungsprozesses eine Variante mit einem teilweisen Ersatz der Hochstraße durch eine eben erdige Straße als Vorzugsvariante entwickelt. Diese Vorzugsvariant wurde in 2014 nochmals konkretisiert und überarbeitet. Für diese überarbeitete Planung, die sog. weiterentwickelte Stadtstraße, für deren Umsetzung unverändert der Abriss des Nordbereichs des Rathaus- Centers Ludwigshafen erforderlich ist, hat sich die Stadt Ludwigshafen in ihrer Stadtratssitzung am 23. März 2015 mit großer Mehrheit ausgesprochen. Wie wir Ihnen bereits im Rechenschaftsbericht 2014 mitgeteilt hatten, hat eine durch die Fondsgeschäftsführung beauftragte rechtliche Prüfung des Sachverhalts ergeben, dass nach Einschätzung der Rechtslage eine Inanspruchnahme eines Teils des zum Rathaus-Center gehörenden Grundbesitzes im Wege einer Teilenteignung gegen Entschädigung nicht grundsätzlich auszuschließen sei. Jedoch besteht seitens des Enteigneten die Möglichkeit, gegenüber dem Vorhabenträger eine vollständige Enteignung zu verlangen, sofern der verbleibende Restbesitz nicht mehr im angemessenen Umfang baulich oder wirtschaftlich genutzt werden kann. In ersten durch die Stadt initiierten Verhandlungsrunden in 2015 hatte die Fondsverwaltung gegenüber der Stadt erklärt, dass keine Teilbarkeit des Shopping-Centers möglich sei und eine wirtschaftliche Nutzung im angemessenen Umfang nicht möglich sei, und dass die Fondsgesellschaft im Fall einer Enteignung voraussichtlich eine Ausdehnung auf das gesamte Center beantragen würden. Darüber hinaus wurde gegenüber der Stadt der Standpunkt vertreten, dass aus Sicht der Fondsgesellschaft als einzige außergerichtliche Möglichkeit der vollständige Verkauf der Fondsimmobilie an die Stadt gesehen wird. Die Stadt konnte diesen Standpunkt grund- 2 Deutscher Grundstücks-Fonds Rathaus-Center Ludwigshafen GmbH & Co. KG

3 sätzlich nachvollziehen, hat jedoch als öffentlicher Träger Restriktionen zu beachten, die ihr einen Ankauf (und anschließenden Betrieb) eines Shopping-Centers nahezu unmöglich machen. Mangels (vertretbarer) Alternativen wollte die Stadt diese Variante dennoch vertiefend prüfen und von sich im Anschluss zwecks Vereinbarung der nächsten Verhandlungsrunde melden. Im Juni und Juli 2016 wurden die Verhandlungen wieder aufgenommen, um sich über mögliche Szenarien zu einer etwaigen Übernahme des kompletten Centers durch die Stadt sowie deren technische und rechtliche Rahmenbedingungen abzustimmen, ohne zunächst die Höhe des finanziellen Ausgleichs zu thematisieren. Ursprüngliche Planungen der Stadt sahen vor bis zum Jahresende eine für beide Seiten entscheidungsreife Übernahmevereinbarung auszuarbeiten. Nachdem man sich weitestgehend über die Rahmenbedingungen zu einer möglichen Übernahme abgestimmt hatte, teilte die Fondsgeschäftsführung mit Schreiben vom 16. August 2016 gegenüber der Stadt mit, dass aus Sicht der Fondsgesellschaft und Ihren Anlegern der angemessene Forderungsanspruch in Höhe des Verkehrswert zum 1. Januar 2013 (57,8 Mio. ) besteht. Dies entspricht dem Wert zu dem Zeitpunkt, an dem mit hinreichender Sicherheit und Bestimmtheit davon auszugehen war, dass eine Enteignung wahrscheinlich durchgeführt wird und welcher im Rahmen eines Enteignungsverfahren seitens der Fondsgesellschaft gefordert würde. Die Stadt hat sich erstaunt über die ausgesprochene Forderung gezeigt und Ihren angenommen Wert von rund 28 Mio. als angemessen vertreten. Seitens der Fondsgesellschaft ist dieses Angebot der Stadt nicht nachvollziehbar, wirtschaftlich unattraktiv und somit auch nicht mehrheitsfähig. Die Stadt hat die im September vereinbarten Verhandlungstermine ohne Angabe von Gründen verstreichen lassen. Entscheidungen wird erst nach der Oberbürgermeisterwahl in Ludwigshafen im Jahr 2017 zu rechnen sein. Zudem wurde die Finanzierung des Straßenbau-Projekts noch nicht final durch Bund und Land beschieden. Die Stadt Ludwigshafen ist daher aktuell nicht in der Lage wirtschaftliche Zusagen machen zu können. Die Fondsgeschäftsführung wird die weiteren Gespräche abwarten und die Anleger zeitnah über die weitere Entwicklung informieren. Gesellschafterbeschlüsse Durch die Gesellschafterversammlung am 29. September 2015 und Protokoll vom 7. Oktober 2015 wurde die Änderung und Neufassung des Gesellschaftsvertrages und der Eintritt einer neuen persönlich haftenden Gesellschafterin beschlossen. Die Gesellschaft firmiert nun als Deutscher Grundstücks-Fonds Rathaus-Center Ludwigshafen GmbH & Co. KG. Es gilt der Gesellschaftsvertrag in der Fassung und mit Wirkung vom 30. Oktober Mit Wirkung zum 30. Oktober 2015, 00:00 Uhr ist die Rathaus-Center Ludwigshafen Verwaltungs GmbH als persönlich haftende Gesellschafterin in die Gesellschaft eingetreten. Die Rathauscenter Ludwigshafen Verwaltungs GmbH ist nicht am Kapital der Gesellschaft beteiligt. Mit Wirkung zum selben Zeitpunkt an ist Herr Karl-Johann Pieter von Quistorp nicht mehr persönlich haftender Gesellschafter. Das Komplementärkapital des ehemaligen persönlich haftenden Gesellschafters wurde in Kommanditkapital umgewandelt. Darüber hinaus wurde die neu in die Gesellschaft eingetretenen KUCERA Beteiligungen Holding GmbH, Darmstadt, als geschäftsführende Kommanditistin bestellt und mit der Geschäftsführung der Gesellschaft beauftragt. Bislang haben sich beide Seiten gegenseitig versichert sich grundsätzlich außergerichtlich und somit wirtschaftlich einigen zu wollen. Nach Aussage der Stadt wird dieser Prozess jedoch länger dauern als zunächst angenommen. Mit neuen Information beziehungsweise Deutscher Grundstücks-Fonds Rathaus-Center Ludwigshafen GmbH & Co. KG 3

4 3. Angaben zur Immobilie Ludwigshafen und liegt am Schnittpunkt bedeutender Verkehrsachsen und einem Hochstraßensystem mit direkter Anbindung an das Parkhaus. Gemeinsam mit der fußläufig entfernten Rhein- Galerie stellt das Center den Einkaufsschwerpunkt in der Ludwigshafener Innenstadt dar. Neue Einzelhandelsprojekte sind im Neubau Stadthaus auf dem Gelände der ehemaligen Immobilie Tortenschachtel (ca m² Einzelhandel + Gastronomie, Fitness/Wellness-Center, Büros, Wohnungen, Eröffnung geplant 2017/2018) und im ehemaligen Kaufhof Gebäude (Mischnutzung Einzelhandel + Büros + Wohnungen; geplante Umsetzung ab 2017) befinden sich in Planung und Umsetzung. Rathaus-Center Ludwigshafen Einkaufs-Center in der innerstädtischen Fußgängerzone mit Gastronomiebetrieben sowie fünf Büro- bzw. Wohneinheiten. Objektadresse Rathausplatz Ludwigshafen am Rhein Fertigstellung 1979 Wert der Fondsimmobilie zum 1. Januar Der wesentlichste Wettbewerber für Ludwigshafen ist die Mannheimer Innenstadt mit ihrer hohen Vielfalt und Qualität, die insbesondere im Bereich Mode durch große qualitative Textilhäuser wie Peek & Cloppenburg und Engelhorn gegeben ist. Das Angebot in Mannheim ist durch die Eröffnung des Einzelhandelsprojekts Q6/Q7 in 2016 noch weiter gewachsen. Neu eröffnet haben ebenfalls Decathlon in T1, Bershka, Only, COS und Foot Locker in P7 und aktuell Reserved in O4. Grundstück Mietfläche gesamt Einzelhandel/ Gastronomie Büros/Praxen Lager/Nebenflächen Sonstiges Parkplätze Centermanagement Verwalter für die Eigentümergemeinschaft m² im Teileigentum Miteigentumsanteil von 5.500/ ca m 2 ca m 2 ca. 200 m 2 ca m 2 ca. 400 m 2 ca (1.060 im Parkhaus, 49 Außenstellplätze) ECE Projektmanagement G.m.b.H. & Co. KG, Hamburg ECE Consulting G.m.b.H. & Co. KG Hamburg Einen weiteren Wettbewerber in der Region stellt das von 2011 bis 2014 umstrukturierte Rhein-Neckar-Zentrum in Viernheim dar. Darüber hinaus beeinflussen zunehmend die bevorstehenden infrastrukturellen Maßnahmen der Stadt Ludwighafen das Rathaus-Center. Das geplante Projekt Hochstraße (vgl. Punkt 2) und dessen öffentliche Diskussion wirkt sich bereits auf die aktuellen Vermietungstätigkeiten aus und führt meist zu geringeren Mietansätzen und teilweise geringeren Vertragslaufzeiten bei Neuabschluss von Mietverträgen. 4. Markt und Vermietung Umsatzentwicklung Einzelhandel 2015 gegenüber dem Vorjahr Einzelhandel Deutschland gesamt + 3,0 % 1 Einzelhandel Rathaus-Center Ludwigshafen 4,06 % 2 Das Rathaus-Center befindet sich am oberen Ende der innerstädtischen Einkaufszone im Zentrum von Wie bisher lag der Fokus auf der Nachvermietung bzw. Anschlussvermietung auslaufender Mietverträge sowie auf der Neuvermietung leer stehender Mietflächen mit neuen Konzepten aus den Bereichen Dienstleistung, Gastronomie und Textil zur Optimierung des Branchen- und Mietermixes. Die Bereiche Hartwaren und Bekleidung bilden die Schwerpunkte des ausgewogenen Branchenmixes. Hierbei erfüllen insbesondere die Mieter TK Maxx für den Modebereich, Saturn sowie 1 Reale Veränderungsrate gegenüber Vorjahr. Vgl. Statistisches Bundesamt Wiesbaden 06/ Vgl. ECE Centermanagement. 4 Deutscher Grundstücks-Fonds Rathaus-Center Ludwigshafen GmbH & Co. KG

5 Toys R Us für den Hartwarenbereich und Rewe im Lebensmittelbereich die Magnetfunktion. Besonders der Mieter Toys R Us hat die Sortimentslücke in Ludwigshafen im Bereich Spiel waren ge schlossen und stellt einen neuen Ankermieter für das Rathaus-Center. Bei den zum Jahresende 2015 vorhanden Leerstandsflächen handelt es sich im Wesentlichen um die seit Jahren als struktureller Leerstand geführten ehemalige Kaufhoffläche mit rund 845 m² und ehemaligen Flächen des Chinarestaurant mit rund 412 m². Es besteht momentan keine Möglichkeit der Erschließung der Flächen zur Mall und somit sind diese nicht vermietbar. Die ehemalige Bäckerei-Fläche mit rund 96 m² und die Fläche von Metzger Hardt mit rund 33 m² sollen mit Gastronomieanbietern nachbelegt werden, die Gespräche werden aktuell geführt. Für die leerstehenden Flächen von ehemals Weltbild (rund 225 m²) und die aktuelle Fläche von E-Plus (rund 34 m²) werden derzeit Gespräche mit dem Bestandsmieter KIK geführt, der seine Verkaufsfläche gerne vergrößern möchte. EPlus soll im Zuge der Vergrößerung von Kik auf die leerstehende Shopfläche des ehemaligen Reisebüro MKR (rund 34 m²) umverlagert werden. Weitere Leerstände sind die Ladenflächen der ehemaligen Mieter Münster Accessoires (rund 430 m²) und WOP (rund 160m²). Hier werden Verhandlungen mit Mietern aus der Hartwarenbranche geführt. Für 2016 lag der Fokus auf der Nachvermietung der vakanten Ladenflächen sowie der auslaufenden Ladenmietverträgen. Bei zwei der sechs in 2016 auslaufenden Mietverträgen konnten bereits kurzzeitige Anschlussmietverträge mit den Bestandsmietern erzielt werden. Für die verbleibenden 4 Flächen werden Gespräche mit möglichen Nachmieter aus dem Bereich Hartwaren geführt. In den nächsten vier Jahren laufen für folgende Ladenflächen Mietverträge aus: Fläche in % Anzahl der Mieter 1 Vermietungsstand zum ,9 73 Auslaufende Mietverträge , , , , Investitionen/Instandhaltung In 2015 fielen laufende Investitionen in Höhe von rund 164 T an. Davon entfielen rund 74 T auf allgemeine Instandhaltungen, rund 38 T auf Mietbereichsumbauten im Rahmen von Mieterwechsel sowie rund 2 T auf sonstige Optimierungen im Center. Weitere rund 50 T entfielen auf Baukostenzuschüsse, die im Zuge von Vermietungen an Mieter gezahlt wurden. Für das laufende Geschäftsjahr werden Investitionen in Höhe von rund 185 T erwartet. Unabhängig von dem Projekt Hochstraße und der weiteren Entwicklung sind Instandhaltungsmaßnahmen für die Fondsimmobilie erforderlich, um den laufenden Betrieb sicherzustellen. Gemäß der aktuellen Instandhaltungsplanung sind mittelfristig weitere Sonderinstandhaltungen in Höhe von insgesamt rund 590 T für Dachabdichtungsarbeiten am ehemaligen Dach des Kaufhofs, Sanierungen von Fahrbahnbelägen des Parkdecks A, kleinere Betonsanierungen und die durch die Feuerwehr geforderte Umstellung des Gebäudefunks auf Digitaltechnik vorgesehen. Diese Maßnahmen sind derzeit im Jahr 2018 geplant. 1 Inkl. Automatenflächen. Deutscher Grundstücks-Fonds Rathaus-Center Ludwigshafen GmbH & Co. KG 5

6 6. Angaben zum Fonds Deutscher Grundstücks-Fonds Rathaus-Center Ludwigshafen GmbH & Co. KG c/o Deutsche Asset Management International GmbH, Mainzer Landstr , Frankfurt am Main Ergebnisse (in % vom nominalen Eigenkapital 3 ) Geschäftsjahr Ausschüttung 4 Steuerliches Ergebnis 5 Ist Plan Ist ,00 6,00 20, ,50 5,50 2, ,50 5,50 4, ,50 6,00 0, ,50 6,00 3,80 Fondsauflegung 1988 HRA-Nummer Eigenkapital (nominal) 1 Fremdkapital bei Fondsauflegung Gesamtinvestition bei Fondsauflegung , , ,12 Agio gemäß Verkaufsprospekt auf die Beteiligungssumme (nominal) 5,00 % Fremdkapital zum gesamt Darlehen I bei der Hyothekenbank Frankfurt AG Darlehen II bei der Hypothekenbank Frankfurt AG Darlehen III bei der Hypothekenbank Frankfurt AG jeweils mit einem Zinssatz von 5,47 %, bis festgeschrieben Darlehen IV bei der Hypothekenbank Frankfurt AG Zinssatz von 3M Euribor + 3,63 % Marge, festgeschrieben bis Fremdkapital zum gesamt , , , , , ,46 Veränderung gegenüber Eigenkapital 5,12 % Liquiditätsreserve zum Liquiditätsreserve zum , ,80 Veränderung gegenüber Eigenkapital 3,12 % ,00 6,00 4, ,00 6,50 2, ,00 6,50 2, ,50 6,50 1, ,50 7,00 3, ,50 7,00 1, ,50 7,00 2, ,50 0, ,50 3, ,37 3, ,20 5, ,02 0, ,01 0, ,94 0, ,28 0, ,25 0, ,05 0, ,03 0, ,02 0, ,02 0, ,01 0, ,01 0, ,00 0,09 Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung Aufgrund von Steuerabschreibungen während der Investitionsphase sowie in der Vergangenheit vorgenommenen Ausschüttungen ist gemäß 172 Abs. 4 HGB die persönliche Haftung der Kommanditisten gegenüber den Gläubigern der Gesellschaft in Höhe von 100 % des Haftkapitals wieder aufgelebt. Das Haftkapital beträgt 0,2 % des nominalen Eigenkapitals. Das Wiederaufleben der 1 Nach Umsetzung des Euroglättungsbeschlusses. 2 Ergibt sich aus Eigenkapital vor Euroglättung zzgl. Fremdkapital bei Fondsauflegung. 3 Ab 2002 erhöhtes Nominalkapital nach Euroglättung. 4 Inkl. Guthaben aus eventuell einbehaltener Zinsabschlagsteuer und Solidaritätszuschlag, gerundet. 5 Für Ersterwerber; teilweise vorbehaltlich der Betriebsprüfung durch das Finanzamt, gerundet. 6 Anteilig 2,5 % (fünf Monate). 7 Negatives steuerliches Ergebnis: Dies kann aufgrund der negativen Kapitalkonten der Ersterwerber ( 15 a EStG) nur mit positiven Ergebnissen der Folgejahre verrechnet werden, daher keine Verlustzuweisung. 6 Deutscher Grundstücks-Fonds Rathaus-Center Ludwigshafen GmbH & Co. KG

7 Haftung ist eine strukturbedingte Folge bei einer Kommanditgesellschaft, die über einen längeren Zeitraum den verfügbaren Barüberschuss ausschüttet. Dadurch wird bilanziell betrachtet früher oder später das Haftkapital aufgezehrt. 7. Bilanz/Gewinn-und-Verlust-Rechnung Deutscher Grundstücks-Fonds Rathaus-Center Ludwigshafen GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main Bilanz zum 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Aktiva 2015 A. Anlagevermögen Sachanlagen Grundstücke und Bauten , ,51 B Umlaufvermögen I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Leistungen 2. Sonstige Vermögensgegenstände II. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten , , , , , ,28 Zwischensumme B , ,60 C Rechnungsabgrenzungposten , ,53 D Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckte Verlustanteile und Entnahmen des Komplementärs 0, ,77 E Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckte Verlustanteile und Entnahmen der Kommanditisten , ,00 Summe Aktiva , ,41 Passiva 2015 A Eigenkapital I. Kapitalanteile der Kommanditisten II. Kapitalanteile des Komplementärs III. Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckte Verlustanteile und Entnahmen des Komplementärs IV. Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckte Verlustanteile und Entnahmen der Kommanditisten ,55 0, , ,00 Zwischensumme A 0,00 0,00 0, , , ,77 B Rückstellungen Sonstige Rückstellungen , ,06 C Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 3. Sonstige Verbindlichkeiten , , , , , ,92 Zwischensumme C , ,37 D Rechnungsabgrenzungsposten , ,98 Summe Passiva , ,41 Deutscher Grundstücks-Fonds Rathaus-Center Ludwigshafen GmbH & Co. KG 7

8 Gewinn-und-Verlust-Rechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Umsatzerlöse , ,35 Sonstige betriebliche Erträge , ,71 Abschreibungen auf Sachanlagen , ,00 Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,31 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 1.975, ,29 Zinsen und ähnliche Aufwendungen , ,83 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäfts tätigkeit , ,79 Außerordentliche Aufwendungen 0,00 0,00 Außerordentliches Ergebnis 0,00 0,00 Sonstige Steuern , ,92 Jahresüberschuss (im Vorjahr: Jahresfehlbetrag) , ,71 Verrechnung auf Kapitalkonten (im Vorjahr: Gutschrift auf Kapitalkonten) , ,71 Ergebnis nach Verwendungsrechnung 0,00 0, Die Gewinn-und-Verlust-Rechnung ist Grundlage für die steuerliche Einnahmen-/Überschussrechnung. Aufwendungen und Erträge werden in der Einnahmen-/Überschussrechnung nur insoweit berücksichtigt, wie sie im Geschäftsjahr geldmäßig zu- oder abgeflossen sind. Ferner können vom Handelsrecht abweichende steuerliche Vorschriften zu abweichenden Ergebnissen führen. Der Jahresabschluss der Fondsgesellschaft wurde von der BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Frankfurt am Main, geprüft und am 22. März 2016 uneingeschränkt bestätigt. 8 Deutscher Grundstücks-Fonds Rathaus-Center Ludwigshafen GmbH & Co. KG

9 8. Einnahmen-/Überschussrechnung steuerliches Ergebnis vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015 Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ,61 für Zeichnungskapital von nominal je Anteil von nominal Sonstige Einnahmen 143, ,39 Überschuss der verausgabten Umsatzsteuer über die vereinnahmte Umsatzsteuer ,41 Zins-Werbungskosten ,00 Sonstige Werbungskosten ,00 Sonstige Steuern , ,92 Einnahmenüberschuss ,47 Abschreibungen ,06 Ergänzungsbilanzabschreibung der Gesellschaft 1 0,00 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ,41 0,79 Einnahmen aus Kapitalvermögen ohne inländischen Steuerabzug 0,00 Einnahmen aus Kapitalvermögen mit inländischem Steuerabzug 1.975,33 Einnahmen aus Kapitalvermögen 1.975,33 0,08 Steuerliches Ergebnis ,74 0,87 Steuerliches Ergebnis in % 0,09 Anrechenbare Steuern: Kapitalertragsteuer Solidaritätszuschlag 493,86 27,12 0,02 0,00 2 Seit 2009 unterliegen Einnahmen aus Kapitalvermögen einem Kapitalertragsteuereinbehalt von 25 % zzgl. 5,5 % Solidaritätszuschlag. Mit dem Einbehalt ist die Einkommensteuerschuld des Gläubigers grundsätzlich abgegolten (Abgeltungsteuer). Einnahmen aus Kapitalvermögen, die nicht dem Kapitalertragsteuerabzug unterlegen haben (wie insbesondere Einnahmen aus dem Ausland), sind unter Anrechnung einer ggf. entstandenen ausländischen Steuer durch den Anleger nachzuversteuern. Soweit erzielte Einnahmen aus Kapitalvermögen des Fonds dem Kapitalertragsteuereinbehalt unterlegen haben, sind diese vorstehend als Einnahmen aus Kapitalvermögen mit inländischem Steuerabzug ausgewiesen. Die einbehaltene Steuer ist unter Anrechenbare Steuern beziffert. Für die Einnahmen aus Kapitalvermögen ohne inländischen Steuerabzug ist keine Kapitalertragsteuer einbehalten worden. Diese Beträge sind durch den Anleger in seiner Erklärung zu erfassen und nachzuversteuern; ausländische Steuern sind auf diese Einnahmen nicht angefallen. 1 Persönliche Ergänzungsbilanzabschreibungen sind hierin nicht enthalten. 2 0,00 wegen Geringfügigkeit. Deutscher Grundstücks-Fonds Rathaus-Center Ludwigshafen GmbH & Co. KG 9

10 9. Erläuterungen zur Bewertung Erläuterungen zur Ermittlung des Werts der Fondsimmobilien und des Anteilswerts (Net Asset Value) Verkehrswertermittlung Die Bewertung der Fondsimmobilie erfolgte durch die BIIS GmbH nach 194 Baugesetzbuch in Anlehnung an die Grundsätze der Wertermittlungsverordnung unter Mitwirkung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Die BIIS GmbH ist eine unabhängige Bewertungs- und Beratungsgesellschaft für institutionelle Investoren. Sie hat Zugriff auf über 100 qualifizierte Sachverständige, die im BIIS Bundesverband der Immobilien-Investment-Sachverständigen e. V. zusammengeschlossen sind. Ermittlung des Anteilswerts/Net Asset Value nach KAGB/KARBV Der NAV wurde durch eine renommierte Wirtschaftsprüfungsgesellschaft gemäß Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und -Bewertungsverordnung ( KARBV ) auf Basis der jeweiligen Verkehrswerte der Vermögensgegenstände abzüglich der Finanzverbindlichkeiten und Rückstellungen ermittelt. Ein Marktwert der Finanzverbindlichkeiten, eine Prognoserechnung über die zukünftig bei der Fondsgesellschaft anfallenden Kosten sowie eine Schätzung der zukünftigen Liquidations- und Verkaufskosten der Fondsimmobilie(n) sind nicht Bestandteil der NAV-Ermittlung gemäß KAGB. Für die Finanzverbindlichkeiten ist vielmehr der Buchwert anzusetzen. Zukünftige fondsspezifische Kosten und zukünftige Liquidationskosten werden nicht berücksichtigt. Zudem sind für Immobilien-Sondervermögen gemäß 248 (3) KAGB unter Verweis auf die Definitionen für Immobilien-Sondervermögen ( 231 (1) KAGB) bzw. für Beteiligungen an Immobilien- Gesellschaften ( 234 KAGB) die Anschaffungsnebenkosten der aktivierten Immobilien des Immobilien-Sondervermögens zu berücksichtigen. Die Anschaffungsnebenkosten sind hierbei gleichmäßig und vollständig über die voraussichtliche Zugehörigkeit zum Immobilien-Sondervermögen abzuschreiben, längstens jedoch über einen Zeitraum von zehn Jahren. Für die Bestimmung der Anschaffungsnebenkosten gilt 255 (1) HGB unter Berücksichtigung investmentrechtlicher Besonderheiten. Hiernach dürfen bereits im Vorfeld entstehende Kosten angesetzt werden, solange der Erwerb des Vermögensgegenstandes aussichtsreich erscheint ( 30 (2) Nr. 1 Satz 2 KARBV). Die Ableitung des NAV erfolgt im Grundsatz nach folgender Systematik: Verkehrswert der Immobilie + Übrige Vermögensgegenstände Buchwert der Fremdfinanzierung Übrige Schuldpositionen + Aktivierte Anschaffungskosten = Net Asset Value (NAV) Ergänzende Hinweise zur Ermittlung des Werts der Fondsimmobilien und des Anteilswerts (Net Asset Value) Das Bewertungsergebnis beruht größtenteils auf der gutachterlichen Bewertung unabhängiger Sachverständiger. Bewertungen sind Schätzungen, denen bestimmte Annahmen zugrunde liegen, die von den Gutachtern für zweckmäßig befunden wurden, um den Immobilienwert bzw. darauf aufbauend den Anteilswert/Net Asset Value aus der Sicht der beteiligten Anleger zu ermitteln. Soweit im Einzelfall die tatsächlichen Umstände auf Fonds- oder Anlegerebene bzw. der künftige Geschäftsverlauf von diesen Annahmen abweichen, kann sich dies auf den Immobilienwert bzw. den Anteilswert/Net Asset Value auswirken. Individuelle Aspekte auf Ebene des einzelnen Anlegers (z. B. steuerliche Verhältnisse, Anteilsfinanzierungen) konnten bei den Bewertungen nicht berücksichtigt werden. Die Bewertungsergebnisse vermitteln im Übrigen nur eine zeitpunktbezogene Betrachtung des Immobilienwerts bzw. des Anteilswerts/Net Asset Value der Fondsbeteiligung zu einem bestimmten Stichtag. Eine Aussage zu den möglicherweise bei einer Veräußerung von Fondsanteilen oder einer späteren Liquidation der Fondsgesellschaft erzielbaren Werten ist damit nicht verbunden. Insbesondere lassen die Bewertungen keinen Schluss darauf zu, ob und ggf. zu welchem Preis eine Veräußerung von Fondsanteilen im Zweitmarkt möglich ist bzw. welcher Veräußerungserlös bei einem späteren Verkauf der Fondsimmobilie(n) tatsächlich erzielbar wäre. 10 Deutscher Grundstücks-Fonds Rathaus-Center Ludwigshafen GmbH & Co. KG

11 Dies hängt allein von der Nachfrage im Markt ab. Da für Anteile an Geschlossenen Fonds kein etablierter Zweitmarkt existiert, ist davon auszugehen, dass Fondsanteile möglicherweise nicht oder nur mit einem Abschlag veräußert werden können. Die Fondsverwaltung konnte die Bewertungsgutachten naturgemäß nur auf Plausibilität, nicht jedoch im Detail auf ihre sachliche Richtigkeit überprüfen. Eine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Bewertungen können sowohl die Fondsgeschäftsführung als auch die Fondsverwaltung, die Deutsche Asset Management International GmbH, daher nicht übernehmen. 10. Hinweis zum Zweitmarkt Über das Geschäftsjahr berichtete zum 14. Dezember 2016 die Treuhandkommanditistin RREEF Management GmbH Dr. Georg Allendorf Birgit Benz die Geschäftsbesorgerin Deutsche Asset Management International GmbH Ulrich Steinmetz Clemens Grünewald Deutscher Grundstücks-Fonds Rathaus-Center Ludwigshafen GmbH & Co. KG 11

12 Wichtige Hinweise: Deutsche Asset Management International GmbH Deutsche Asset Management ist der Markenname für den Geschäftsbereich Asset Management der Deutsche Bank AG und ihrer Tochtergesellschaften. Die jeweils verantwortlichen rechtlichen Einheiten, die Kunden Produkte oder Dienstleistungen der Deutsche Asset Management anbieten, werden in den entsprechenden Verträgen, Verkaufsunterlagen oder sonstigen Produktinformationen benannt. Die in diesem Rechenschaftsbericht enthaltenen Angaben stellen keine Anlageberatung und auch keine Empfehlung dar, sondern dienen ausschließlich dazu wie im Gesellschaftsvertrag vorgesehen gegenüber den Anlegern Rechenschaft über das abgelaufene Geschäftsjahr abzulegen. Zusätzlich zu den hier dargestellten Informationen enthalten die Ihnen separat zugesandten steuerlichen Hinweise sowie die jeweiligen Verkaufsprospekte einschließlich etwaiger Nachträge weitere wichtige Informationen. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung der Deutsche Asset Management International GmbH wieder, die ohne vorherige Ankündigung geändert werden kann. Soweit die im Dokument enthaltenen Daten erkennbar von Dritten stammen (z. B. bei Quellenangaben), wird für die Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Daten keine Gewähr übernommen. Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung. Soweit die in den Beiträgen getroffenen Annahmen zukunftsbezogene Aussagen (Prognose) darstellen, geben sie die Erwartung der Deutsche Asset Management International GmbH wieder, für deren tatsächliches späteres Eintreffen keine Gewähr übernommen werden kann. Prognosen unterliegen naturgemäß dem Risiko, dass sich die Annahmen und Erwartungen, nach denen sie erstellt wurden, ändern oder neue Entwicklungen eintreten, die bei der Erstellung der Prognose nicht berücksichtigt werden konnten. Die Angaben in diesem Dokument ersetzen nicht eine auf die individuellen Verhältnisse des Anlegers abgestimmte Beratung unter Berücksichtigung seiner finanziellen, steuerlichen und rechtlichen Verhältnisse. Geschäftsbesorgerin Deutsche Asset Management International GmbH Mainzer Landstraße Frankfurt am Main Telefon (069) Telefax (069) Treuhandkommanditistin RREEF Management GmbH Taunusanlage Frankfurt am Main