DB Immobilienfonds 17 City-Galerie Augsburg

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1 Deutsche Asset Management Deutsche Asset Management International GmbH DB Immobilienfonds 17 City-Galerie Augsburg Rechenschaftsbericht 2016

2 1. Wichtige Kennzahlen Angaben jeweils bezogen auf das gezeichnete Kapital (anteiliges nominales Eigenkapital an der City-Galerie Augsburg KG und ursprüngliche treuhänderische Liquiditätsreserve). Ausschüttung insgesamt Anteiliges Liquiditätsergebnis vor Ausschüttung Anteilige Entnahme zu der Liquiditätsreserve der City-Galerie Augsburg Anteilige Liquiditätsreserve nach Ausschüttung ,13 (8,71 %) ,05 (6,80 %) ,08 1 (1,91 %) ,24 (1,36 %) Die Vorabausschüttungen für das Geschäftsjahr 2016 in Höhe von insgesamt 90 % des nach der Jahresplanung erwarteten Barüberschusses erfolgten am 31. März, 30. Juni, 30. September und 15. Dezember Der verbleibende Barüberschuss wurde zusammen mit der zweiten Vorabausschüttung für das laufende Geschäftsjahr im zweiten Quartal 2017 ausgezahlt. Die erste Vorabausschüttung für das laufende Geschäftsjahr erfolgte am 31. März Handelsbilanzielles Ergebnis 2 5,94 % Steuerliches Ergebnis 4,37 % (für Ersterwerber) Steuerliche Ergebnismitteilung erfolgte als separater Versand am 28. August Versand der steuerlichen Hinweise erfolgte am 24. Mai 2017 Wert der Fondsimmobilie zum 1. Januar 2017 Anteilswert (Net Asset Value) zum 1. Januar 2017 gemäß KAGB / KARBV rund 212 % 2. Rückblick auf das Geschäftsjahr 2016/ Ausblick Das abgelaufene Geschäftsjahr 2016 war geprägt von der Umsetzung der Projekte Saturn- Verkleinerung und Mall-Optimierung. Die Gesellschaft erwirtschaftete ein handelsbilanzielles Ergebnis in Höhe von rund 4,3 Mio. und schließt damit rund 1,4 Mio. unter dem Ergebnis des Vorjahres (rund 5,7 Mio. ) ab. Der Ergebnisrückgang ist im Wesentlichen auf die im abgelaufenen Geschäftsjahr getätigten erhöhten Investitionen für die Umsetzung der vorgenannten Projekte zurückzuführen. Die Anleger erhielten für das Geschäftsjahr 2016 eine Ausschüttung in Höhe von insgesamt 8,71 %. Die Einzelhandelsumsätze in der City-Galerie Augsburg stiegen im Geschäftsjahr 2016 um rund 1,0 % gegenüber dem Vorjahr, was als positiv zu bewerten ist. Die Umsatzentwicklung des deutschen Einzelhandels insgesamt lag bei +1,9%, wobei in dieser Zahl auch der Onlinehandel mit erfasst ist, der in den vergangenen Jahren nach Angabe des Handelsverband Deutschland (HDE) wiederholt zweistellige Wachstumsraten verzeichnete (2015: +12,0 % und 2016: +10,8 %). Einzelhandelsmarkt/Onlinehandel Grundsätzlich kann beobachtet werden, dass der Onlinehandel zunehmend an Bedeutung gewinnt. Für das Jahr 2016 betrug nach Angaben des Handelsverband Deutschland (HDE) der Anteil des Onlinehandels am gesamten deutschen Einzelhandel rund 9,2%. Der Verband rechnet für 2017 mit einer weiteren Umsatzsteigerung im Onlinehandel selbst von etwa 10,0% und einem Anstieg des Anteils am gesamten deutschen Einzelhandel auf rund 9,9%. Auch wenn der Umsatz in den meisten Branchen im Einzelhandel insgesamt mehr oder weniger weiter wächst, verteilt sich der Zuwachs zunehmend ungleich auf die Kanäle Onlinehandel und stationärer Handel. Insbesondere sind die Branchengruppen Fashion & Accessoirs 4 und CE/Elektro 5 davon betroffen, bei denen steigende Onlineumsätze Rückgänge im stationären Handel gegenüberstehen, da hier zunehmend Einkäufe online getätigt werden. Der HDE weist für diese Branchengruppen einen Onlineanteil von rund 23,5% bei Fashion & Accessoirs 4 und rund 25,7% bei CE/Elektro 5 am jeweiligen Gesamtmarkt der Branchengruppe aus. Diese grundsätzliche Entwicklung führt zunehmend zu gesteigertem Wettbewerbsdruck auf den stationären Einzelhandel. Infolge der volatilen Umsatzentwicklung stellt sich zudem auch der Vermietungsmarkt sehr herausfordernd dar und es kann derzeit nicht ausgeschlossen werden, dass es in Zukunft zu vereinzelnden ungeplanten Insolvenzen seitens der Mieter kommen könnte. Darüber hinaus führen geringere Umsätze der Händler potenziell zu höheren finanziellen 1 Entspricht dem Saldo aus einer anteiligen Zuführung zur Liquiditätsreserve in Höhe von rund 475 T sowie anteiligen Entnahmen für Projekt-Aufwendungen in Höhe von rund T zu Lasten der Liquiditätsreserve. 2 Bezogen auf das anteilige nominale Eigenkapital an der City-Galerie Augsburg. 3 Korrigiertes steuerliches Ergebnis. Ersetzt die fehlerhafte steuerliche Ergebnismitteilung vom Branchengruppe Fashion & Accessoirs beinhaltet Bekleidung allgemein, Lederwaren/Accesoirs, Wäsche und Schuhe. 5 Branchengruppe CE/Elektro beinhaltet Bild-/Tonträger, Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte/-kleingeräte, Foto. 2 DB Immobilienfonds 17 City-Galerie Augsburg

3 Belastungen und folglich geraten Mietpreise, welche die Händler bereit sind zu zahlen, unter Druck. Bereits jetzt zeichnet sich ab, dass im Rahmen von Nachvermietungen das aktuelle Mietniveau nicht mehr bei jeder Nach- und Neuvermietung zu halten sein wird. Unabhängig vom erhöhten Wettbewerbs- und Preisdruck, dem die Händler und somit Mieter ausgesetzt sind, ist auch dem veränderten Konsumverhalten der Kunden Rechnung zu tragen. Künftige Herausforderungen für den stationären Einzelhandel und somit auch für Shoppingcenter liegen darin, sich auf diese Veränderungen einzustellen. In diesem Zusammenhang werden neue Konzepte entwickelt, die dazu beitragen, die Attraktivität der Center zu stärken und die Verweildauer für Kunden zu erhöhen, damit folglich auch die Ertragskraft möglichst erhalten bleibt. City-Galerie Augsburg Die Fondsgeschäftsführung geht davon aus, dass die City-Galerie Augsburg aktuell dem zunehmenden Wettbewerb gegenüber gut aufgestellt ist. Deckengestaltungen inklusive einer neuen Lichtdecke im Erdgeschoss sowie neuer Bepflanzungen und zeitgemäßer Möblierung. Zahlreiche neue Sitzgelegenheiten mit Lademöglichkeiten für Smartphones und Tablets wurden beispielsweise geschaffen. Ebenso wurde die Beschilderung zu den Parkebenen erneuert und der Infoschalter umgestaltet. Das bereits Ende 2015 begonnene Projekt mit einem freigegebenen Gesamtbudget in Höhe von rund 1,0 Mio. soll noch im laufenden Geschäftsjahr abgeschlossen werden. Die Fondsgeschäftsführung schätzt auf Basis der aktuellen Prognosen, dass die Ausschüttung für das Jahr 2017 auf etwa 8% und in den kommenden Jahren weiterhin über den Prognosen des Verkaufsprospekts liegen wird. Das Protokoll zur Beschlussfassung der Gesellschafter vom 3. Dezember 2016 wurde Ihnen am 2. Februar 2017 mit separater Post zugesandt. Das in 2016 begonnene Projekt Saturn-Verkleinerung, mit dem einem reduzierten Flächenanforderungen von Unterhaltungselektronikmärkten Rechnung getragen wurde, ist ein Beispiel für eine Maßnahme, mit der die City- Galerie Augsburg an die veränderten Marktbedürfnisse angepasst werden soll. Das Projekt mit einem Gesamtbudget in Höhe von 2,27 Mio. konnte im laufenden Geschäftsjahr erfolgreich zum Abschluss gebracht werden. Durch die Verkleinerung von Saturn entstanden zusätzlich zwei neue Mietflächen, die im April 2017 eröffnet werden konnten (weitere Informationen zur Vermietung unter Punkt 4). Darüber hinaus wurde das Projekt Mall Optimierung weiter vorangetrieben, mit dessen Umsetzung eine Verbesserung der Aufenthaltsqualität in der City-Galerie erzielt werden soll und dem Kunden ein höheres Maß an Service und Entertainment geboten werden soll. Die Maßnahme beinhaltete eine umfassende gestalterische Überarbeitung der Mall mit neuen Wand- und DB Immobilienfonds 17 City-Galerie Augsburg 3

4 3. Angaben zur Immobilie Das Objekt steht im Eigentum der Objektgesellschaft City-Galerie Augsburg KG. der Augsburger Innenstadt gelegene City-Galerie ist an den öffentlichen und den Individualverkehr angebunden. Seit der Eröffnung im Herbst 2001 hat sich die City-Galerie Augsburg am Markt etabliert. Steigende Frequenzen und eine positive Umsatzentwicklung kennzeichnen bisher die Marktposition des Centers. Mit der Umstrukturierung in den Jahren 2011 und 2012, auf Basis der auslaufenden 10-Jahres-Mietverträge, konnte der Branchenmix der City-Galerie optimiert und die Ausgangsposition für die darauffolgenden Jahre nochmals gestärkt werden. City-Galerie Das Einkaufs-Center liegt am Rande der Augsburger Innenstadt und ist optimal im Individualverkehr sowie mit öffent lichen Verkehrsmitteln zu erreichen. Objektadresse Vogeltorplatz Augsburg Fertigstellung 2001 Umbaumaßnahme/ Erweiterung 2011/2012 Wert der Fondsimmobilie zum 1. Januar Grundstück ca m2 1 Mietfläche gesamt Einzelhandel/ Gastronomie Büros/Praxen Lager/Sonstiges 1 Die Innenstadt wurde von 2012 bis 2014 sehr aufwendig modernisiert und der zentrale ÖPNVKnotenpunkt am Königsplatz komplett neu errichtet. Im Rahmen der Umsetzung der neuen Mobilitätsdrehscheibe wird zusätzlich seit 2014 bis voraussichtlich 2022 der Bahnhof mit einer Straßenbahnlinie untertunnelt und das Gebäude und die Gleisanlagen modernisiert. ca m2 ca m2 ca m2 ca m2 Parkplätze ca im Parkhaus über dem Center Centermanagement/ Objektverwaltung ECE Projektmanagement G.m.b.H. & Co. KG, Hamburg 4. Markt und Vermietung Umsatzentwicklung Einzelhandel 2016 gegenüber dem Vorjahr Einzelhandel Deutschland gesamt + 1,9 %2 Einzelhandel City-Galerie Augsburg + 1,0 %3 Augsburg ist mit rund Einwohnern die drittgrößte Stadt in Bayern und ein wichtiger Wirtschafts- und Handelsstandort. Die am Rande Hauptkonkurrenz der City-Galerie Augsburg ist, neben einigen SB-Warenhäusern/Fachmarkt ansiedlungen sowie einem IKEA-Möbelhaus, die mit Einzelhandel gut besetzte Innenstadt von Augsburg. Nachdem Kaufhof im Frühjahr 2015 sein Warenhaus in der Innenstadt geschlossen hatte, wurden die gesamten Flächen seit Ende November durch einen regionalen Betreiber für Schuhe, Textilien und Sportartikel neu belegt. Das Einzugsgebiet in direkter Nachbarschaft hat sich in den vergangenen Jahren fortwährend positiv entwickelt. Nachdem 2006 bereits 2 Wohnanlagen mit rund 250 exklusiven Eigen tumswohnungen durch die Revitalisierung des benachbarten Fabrikgeländes entstanden waren, wurde Ende 2015 das Wohnbauprojekt PROVINOPARK mit rund 210 Eigentumswohnungen südlich der City-Galerie Augsburg fertiggestellt. Weitere ca. 80 Wohnungen sind in zusätzlichen Wohnbauprojekten in diesem Gebiet geschaffen worden. Ebenfalls wurde in diesem Bereich im Oktober 2012 ein Holiday Inn Express Hotel eröffnet und daneben 2013 ein weiteres Geschäftshaus fertiggestellt. Mit der Immobilien anlage Studiosus5 entstehen derzeit rund 350 Gegenüber Vorjahresbericht (rund m²) verminderte Grundstücksfläche aufgrund Rückübertragung von Flurstücken an die Stadt Augsburg zur Erfüllung von Verpflichtungen aus städtebaulicher Vereinbarung aus der Errichtungszeit. Reale Veränderungsrate gegenüber Vorjahr. Vgl. Statistisches Bundesamt Wiesbaden 03/2017. Vgl. ECE Centermanagement. 4 DB Immobilienfonds 17 City-Galerie Augsburg

5 Studentenappartements sowie Gastronomieund Ladenflächen im Erdgeschoss der Anlage. Die Fertigstellung soll zum Wintersemester 2017 erfolgen. Die City-Galerie verfügt über einen ausgewogenen Branchenmix mit einem Schwerpunkt im Bereich Mode und Bekleidung. Ein Lebensmittelverbrauchermarkt und die Frischezone decken die Nachfrage nach Waren des täglichen Bedarfs. Mit Saturn, Apple und Hugendubel wurde die City-Galerie zusätzlich durch starke Magnetmieter im Sektor Hartwaren bereichert. Auch im Segment Gesundheit ist das Center gut positioniert. Dienstleistungen und die gestärkte Gastronomie runden das Angebot ab und haben für eine Verbesserung der Verweilqualität gesorgt. Im Geschäftsjahr 2016 lag der Schwerpunkt der Vermietungstätigkeiten auf den für die Umsetzung des Projekts Saturn-Verkleinerung erforderlichen Mieter-Umverlagerungen und Neuvermietungen. Durch die Verkleinerung von Saturn auf zwei Ebenen entstanden zwei neue Mietflächen im EG (rund 375 m²) und OG (rund 439 m²). Für die im Erdgeschoss frei gewordene Teilfläche konnte der Mieter JD Sports, ein Fachgeschäft für Sneakers und Sportswear, gewonnen werden, und für die Teilfläche im Obergeschoss wurde der Mieter Clinton akquiriert, der auf der Fläche ein Modegeschäft mit den Marken Camp David für Herren und Soccx für Damen betreiben wird. Darüber hinaus war es erforderlich, die Mietbereiche des Cafés Heyzel Coffee und des Nagelstudios Nail Deluxe im Vorfeld umzuverlagern. Weitere Vermietungstätigkeiten in 2016 lagen unter anderem in der Nachvermietung einer durch Insolvenz eines Modegeschäfts vakanten Mietfläche an Snipes (junge Schuhmode). Ebenso gelang die vorzeitige Nachvermietung eines wenig erfolgreichen Geschäfts für Mode- Accessoires an Intimissimi (Wäsche). Für die beiden in 2017 auslaufenden Mietverträge konnten ebenfalls bereits Anschlussmietverträge mit den Bestandsmietern abgeschlossen werden. In den nächsten vier Jahren laufen für folgende Flächen Mietverträge aus: Vermietungsstand zum Fläche in % Anzahl der Mieter 96,9 102 Auslaufende Mietverträge , , , , Investitionen/Instandhaltung Im Geschäftsjahr 2016 wurden insgesamt rund 2,44 Mio. für Investitionen und Instandhaltung aufgewendet. Davon entfiel der überwiegende Teil mit rund 1,71 Mio. auf die Umsetzung des Projekts Saturn-Verkleinerung. Darüber hinaus wurden im Rahmen des Projekts Mall-Optimierung rund 453 T und für Maßnahmen im laufenden Betrieb rund 371 T ausgegeben. Die im Geschäftsjahr 2016 begonnenen Maßnahmen des Projekts Saturn-Verkleinerung mit einem Gesamtbudget in Höhe von 2,27 Mio. sollen in 2017 bei Einhaltung des Budgets vollständig umgesetzt werden. In diesem Zusammenhang werden in 2017 noch restliche Investitionen von rund 550 T zu tätigen sein. Auch das Projekt Mall-Optimierung soll noch im laufenden Geschäftsjahr 2017, bei Einhaltung des Gesamtbudgets in Höhe von rund 1,00 Mio., abgeschlossen werden. Hierfür werden noch übrige Investitionen in Höhe von rund 260 T in 2017 aufgewendet. Die Ausgaben für den laufenden Betrieb (371 T) betreffen allgemeine Instandhaltungsmaßnahmen in Höhe von rund 141 T und Investitionen für Erhaltungsaufwendungen im Center in Höhe von rund 130 T, wovon rund 100 T für die Umrüstung der Beleuchtung auf LED entfiel, die im Zuge der Mall-Optimierung mit durchgeführt wurde. Die Mieterträge im Objekt ergeben sich zu 100 % aus Endvermietung. DB Immobilienfonds 17 City-Galerie Augsburg 5

6 6. Angaben zum Fonds DB Immobilienfonds 17 City-Galerie Augsburg c/o Deutsche Asset Management International GmbH Mainzer Landstraße Frankfurt am Main Anleger sind zu 67,8 % an der Objektgesellschaft City-Galerie Augsburg KG beteiligt. Fondsauflegung 2000/2001 Ergebnisse (in % vom Zeichnungskapital) Geschäftsjahr Ausschüttung 4 Steuerliches Ergebnis 5 Ist Plan Ist Ist Beitritt in Bau in Bau 28,28 Beitritt ,20 6 4,25 13,64 41, ,75 4,25 2,68 2, ,75 4,25 0,21 0,21 Zeichnungskapital 1 im Jahr 2000 gezeichnet im Jahr 2001 gezeichnet Anteiliges Fremdkapital bei Fondsauflegung Gesamtinvestition bei Fondsauflegung 2 Agio gemäß Verkaufsprospekt auf die Beteiligungssumme (nominal) , , , , ,63 3,50 % ,75 4,25 0,60 7 0, ,75 4,25 0,36 0, ,00 4,25 1,29 1, ,00 4,25 1,31 1, ,01 4,25 0,78 0, ,25 4,50 1,05 1, ,50 4,50 1,68 1, ,50 4,50 1,35 1, ,00 4,50 0,22 0, ,00 4,50 5,90 5,90 City-Galerie Augsburg KG c/o Deutsche Asset Management International GmbH Mainzer Landstraße Frankfurt am Main Von den aufgeführten Werten entfallen jeweils rechnerisch 67,8 % auf den Fonds. HRA-Nummer Eigenkapital (nominal) Fremdkapital zum gesamt Darlehen I bei der Münchener Hypothekenbank eg 3 Zinssatz von 3,05 %, festgeschrieben bis Darlehen II bei der Münchener Hypothekenbank eg 3 Zinssatz von 2,76 %, festgeschrieben bis Fremdkapital zum gesamt Liquiditätsreserve zum , , , , , , ,44 8 4,50 7,47 7, ,61 4,50 7,21 7, ,71 4,50 4,37 4,37 Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung Aufgrund von Steuerabschreibungen sowie in der Vergangenheit vorgenommener Ausschüttungen ist gemäß 172 Absatz 4 HGB die persönliche Haftung der Gesellschafter gegenüber den Gläubigern der Gesellschaft in Höhe von rund 100 %, bezogen auf das Haftkapital, wieder aufgelebt. Das Haftkapital beträgt 35,0 % des nominalen Eigenkapitals. Das Wiederaufleben der Haftung ist eine strukturbedingte Folge bei einer Kommanditgesellschaft, die über einen längeren Zeitraum den verfügbaren Barüberschuss ausschüttet. Dadurch wird bilanziell betrachtet früher oder später das Haftkapital aufgezehrt. Liquiditätsreserve zum ,09 Veränderung gegenüber Eigenkapital 2,19 % 1 Beinhaltet das anteilige nominale Eigenkapital an der City-Galerie Augsburg KG und die ursprüngliche treuhänderische Liquiditätsreserve zum Zeitpunkt der Fondsauflegung. 2 Ergibt sich aus dem Zeichnungskapital und dem anteiligen Fremdkapital bei Fondsauflegung. 3 Konsortialführer eines Bankenkonsortiums aus Münchener Hypothekenbank eg, WL BANK AG Westfälische Landschaft Bodenkreditbank und M. M. Warburg & Co. Hypothekenbank AG. 4 Inkl. Guthaben aus eventuell einbehaltener Zinsabschlagsteuer und Solidaritätszuschlag, gerundet. 5 Für Ersterwerber; teilweise vorbehaltlich der Betriebsprüfung durch das Finanzamt, gerundet. 6 Inkl. 8,95 % Sonderausschüttung. 7 Inkl. Mehrergebnis aus Folge der 2003 stattgefundenen Betriebsprüfung der Jahre 2000 bis 2002 (jeweils +0,5 %). 8 Inkl. 15,41 % Sonderausschüttung. 6 DB Immobilienfonds 17 City-Galerie Augsburg

7 7. Bilanz/Gewinn-und-Verlust-Rechnung City-Galerie Augsburg KG, Hamburg (Anleger sind an der City-Galerie Augsburg KG zu 67,8 % beteiligt.) Bilanz zum 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Aktiva 2016 A Anlagevermögen Sachanlagen Grundstücke und Bauten , ,09 B Umlaufvermögen I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Leistungen 2. Sonstige Vermögensgegenstände II. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten , , , , , ,67 Zwischensumme B , ,44 C Rechnungsabgrenzungsposten , ,49 D Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckte Kapitalanteile der Kommanditisten , ,56 Summe Aktiva , ,58 Passiva 2016 A Eigenkapital I. Kapitalanteile der Kommanditisten II. Kapitalrücklage III. Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckte Kapitalanteile der Kommanditisten , , , , , ,56 Zwischensumme A 0,00 0,00 B Rückstellungen 1. Steuerrückstellungen 2. Sonstige Rückstellungen , , , ,12 Zwischensumme B , ,93 C Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 3. Sonstige Verbindlichkeiten , , , , , ,48 Zwischensumme C , ,05 D Rechnungsabgrenzungsposten , ,60 Summe Passiva , ,58 Gewinn-und-Verlust-Rechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Umsatzerlöse , ,29 Sonstige betriebliche Erträge , ,27 Materialaufwand für bezogene Leistungen ,51 0,00 Abschreibungen auf Sachanlagen , ,28 Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,46 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 5.907, ,50 Zinsen und ähnliche Aufwendungen , ,20 Ergebnis nach Steuern , ,12 Sonstige Steuern , ,37 Jahresüberschuss , ,75 Gutschrift auf Kapitalkonten , ,75 Ergebnis nach Verwendungsrechnung 0,00 0, Die Gewinn-und-Verlust-Rechnung ist Grundlage für die steuerliche Einnahmen-/Überschussrechnung. Aufwendungen und Erträge werden in der Einnahmen-/Überschussrechnung nur insoweit berücksichtigt, wie sie im Geschäftsjahr geldmäßig zu- oder abgeflossen sind. Ferner können vom Handelsrecht abweichende steuerliche Vorschriften zu abweichenden Ergebnissen führen. Der Jahresabschluss der Fondsgesellschaft wurde von der BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Hamburg, geprüft und am 10. März 2017 uneingeschränkt bestätigt. DB Immobilienfonds 17 City-Galerie Augsburg 7

8 8. Einnahmen-/Überschussrechnung steuerliches Ergebnis (konsolidiert) vom 1. Januar bis 31. Dezember 2016 Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ,44 für Zeichnungskapital von nominal Sonstige Einnahmen 35, ,05 Überschuss der verausgabten Umsatzsteuer über die vereinnahmte Umsatzsteuer ,91 Zins-Werbungkosten ,51 Materialaufwand für bezogene Leistungen ,46 Sonstige Werbungskosten ,72 Sonstige Steuern , ,13 Einnahmenüberschuss ,92 Abschreibungen ,04 je Anteil von nominal Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ,88 43,63 Einnahmen aus Kapitalvermögen ohne inländischen Steuerabzug 3.369,09 Einnahmen aus Kapitalvermögen mit inländischem Steuerabzug 637,34 Einkünfte aus Kapitalvermögen 4.006,43 0,07 Steuerliches Ergebnis ,31 43,70 Steuerliches Ergebnis in % 4,37 Anrechenbare Steuern: Kapitalertragsteuer Solidaritätszuschlag 159,33 8,72 0,00 1 0,00 1 Seit 2009 unterliegen Einnahmen aus Kapitalvermögen einem Kapitalertragsteuereinbehalt von 25 % zzgl. 5,5 % Solidaritätszuschlag. Mit dem Einbehalt ist die Einkommensteuerschuld des Gläubigers grundsätzlich abgegolten (Abgeltungsteuer). Einnahmen aus Kapitalvermögen, die nicht dem Kapitalertragsteuerabzug unterlegen haben (wie insbesondere Einnahmen aus dem Ausland), sind unter Anrechnung einer ggf. entstandenen ausländischen Steuer durch den Anleger nachzuversteuern. Soweit erzielte Einnahmen aus Kapitalvermögen des Fonds dem Kapitalertragsteuereinbehalt unterlegen haben, sind diese vorstehend als Einnahmen aus Kapitalvermögen mit inländischem Steuerabzug ausgewiesen. Die einbehaltene Steuer ist unter Anrechenbare Steuern beziffert. Für die Einnahmen aus Kapitalvermögen ohne inländischen Steuerabzug ist keine Kapitalertragsteuer einbehalten worden. Diese Beträge sind durch den Anleger in seiner Erklärung zu erfassen und nachzuversteuern; ausländische Steuern sind auf diese Einnahmen nicht angefallen. 9. Erläuterungen zur Bewertung Erläuterungen zur Ermittlung des Wertes der Fondsimmobilien und des Anteilwerts (Net Asset Value) Verkehrswertermittlung Die Bewertung der Fondsimmobilie erfolgte durch die BIIS GmbH nach 194 Baugesetzbuch in Anlehnung an die Grundsätze der Wertermittlungsverordnung unter Mitwirkung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Die BIIS GmbH ist eine unabhängige Bewertungs- und Beratungsgesellschaft. Sie hat Zugriff auf über 100 qualifizierte Sachverständige, die im BIIS Bundesverband der Immobilien-Investment- Sachverständigen e. V. zusammengeschlossen sind. Ermittlung des Anteilwerts/Net Asset Value in entsprechender Anwendung der Vorgaben der KARBV Zur jährlichen Ermittlung des Nettoinventarwerts (Net Asset Value, kurz NAV ) zieht die Fondsgeschäftsführung auf freiwilliger Basis die Ermittlungs- und Bewertungsgrundsätze, die unter dem Kapitalanlagegesetzbuch ( KAGB ) und der zugehörigen Kapitalanlage-Rechnungslegungsund -Bewertungsverordnung ( KARBV ) für seit 1 0,00 wegen Geringfügigkeit. 8 DB Immobilienfonds 17 City-Galerie Augsburg

9 2013 neu aufgelegte, regulierte geschlossene Investmentfonds Anwendung findet, entsprechend heran. Obgleich diese Vorschriften für die Fondsgesellschaft nicht unmittelbar gelten, soll hierdurch gewährleistet werden, dass fondsübergreifend ein einheitlicher Maßstab für die Methodik zur Ermittlung des NAV angewendet wird. Der NAV wurde durch eine renommierte Wirtschaftsprüfungsgesellschaft auf Basis der jeweiligen Verkehrswerte der Vermögensgegenstände abzüglich der Finanzverbindlichkeiten (Buchwert) und Rückstellungen ermittelt. Zudem sind gegebenenfalls Anschaffungsnebenkosten der aktivierten Immobilien des Immobilien- Sondervermögens zu berücksichtigen. Die Anschaffungsnebenkosten sind hierbei gleichmäßig und vollständig über die voraussichtliche Zugehörigkeit zum Fonds abzuschreiben, längstens jedoch über einen Zeitraum von zehn Jahren. Die Ableitung des NAV erfolgt im Grundsatz nach folgender Systematik: Verkehrswert der Immobilie + Übrige Vermögensgegenstände Buchwert der Fremdfinanzierung Übrige Schuldpositionen + Aktivierte Anschaffungskosten = Net Asset Value (NAV) Ergänzende Hinweise zur Ermittlung des Wertes der Fondsimmobilien und des Anteilwerts (Net Asset Value) Das Bewertungsergebnis beruht größtenteils auf der gutachterlichen Bewertung unabhängiger Sachverständiger. Bewertungen sind Schätzungen, denen bestimmte Annahmen zugrunde liegen, die von den Gutachtern für zweckmäßig befunden wurden, um den Immobilienwert zu ermitteln und darauf aufbauend den Anteilwert/Net Asset Value herzuleiten. Soweit im Einzelfall die tatsächlichen Umstände auf Fonds- oder Anlegerebene bzw. der künftige Geschäftsverlauf von diesen Annahmen abweichen, kann sich dies auf den Immobilienwert bzw. den Anteilwert/Net Asset Value auswirken. Individuelle Aspekte auf Ebene des einzelnen Anlegers (z. B. steuerliche Verhältnisse, Anteilsfinanzierungen) werden bei den Bewertungen bzw. der Ermittlung des NAV nicht berücksichtigt. Die Bewertungsergebnisse vermitteln im Übrigen nur eine zeitpunktbezogene Betrachtung des Immobilienwerts bzw. des Anteilwerts/Net Asset Value zu einem bestimmten Stichtag. Eine Aussage zu den möglicherweise bei einer Veräußerung von Fondsanteilen oder einer späteren Liquidation der Fondsgesellschaft erzielbaren Werten ist damit nicht verbunden. Insbesondere lassen die Bewertungen keinen Schluss darauf zu, ob und ggf. zu welchem Preis eine Veräußerung von Fondsanteilen im Zweitmarkt möglich ist bzw. welcher Veräußerungserlös bei einem späteren Verkauf der Fondsimmobilie(n) tatsächlich erzielbar wäre. Dies hängt allein von der Nachfrage am Markt ab. Da für Anteile an Geschlossenen Fonds kein etablierter Zweitmarkt existiert, ist davon auszugehen, dass Fondsanteile möglicherweise nicht oder nur mit einem Abschlag veräußert werden können. Die Fondsverwaltung konnte die Bewertungsgutachten naturgemäß nur auf Plausibilität, nicht jedoch im Detail auf ihre sachliche Richtigkeit überprüfen. Eine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Bewertungen können sowohl die Fondsgeschäftsführung als auch die Fondsverwaltung, die Deutsche Asset Management International GmbH, daher nicht übernehmen. 10. Hinweis zum Zweitmarkt Die Deutsche Asset Management International GmbH führt keinen eigenen Zweitmarkthandel durch. Über das Geschäftsjahr berichtete zum 12. September 2017 die Treuhandkommanditistin DI Deutsche Immobilien Treuhandgesellschaft mbh Birgit Benz Iris Racke die Geschäftsbesorgerin Deutsche Asset Management International GmbH Ulrich Steinmetz Clemens Grünewald DB Immobilienfonds 17 City-Galerie Augsburg 9

10 Wichtige Hinweise: Deutsche Asset Management International GmbH Deutsche Asset Management ist der Markenname für den Geschäftsbereich Asset Management der Deutsche Bank AG und ihrer Tochtergesellschaften. Die jeweils verantwortlichen rechtlichen Einheiten, die Kunden Produkte oder Dienstleistungen der Deutsche Asset Management anbieten, werden in den entsprechenden Verträgen, Verkaufsunterlagen oder sonstigen Produktinformationen benannt. Die in diesem Rechenschaftsbericht enthaltenen Angaben stellen keine Anlageberatung und auch keine Empfehlung dar, sondern dienen ausschließlich dazu wie im Gesellschaftsvertrag vorgesehen gegenüber den Anlegern Rechenschaft über das abgelaufene Geschäftsjahr abzulegen. Zusätzlich zu den hier dargestellten Informationen enthalten die Ihnen separat zugesandten steuerlichen Hinweise sowie die jeweiligen Verkaufsprospekte einschließlich etwaiger Nachträge weitere wichtige Informationen. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung der Deutsche Asset Management International GmbH wieder, die ohne vorherige Ankündigung geändert werden kann. Soweit die im Dokument enthaltenen Daten erkennbar von Dritten stammen (z.b. bei Quellenangaben), wird für die Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Daten keine Gewähr übernommen. Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung. Soweit die in den Beiträgen getroffenen Annahmen zukunftsbezogene Aussagen (Prognosen) darstellen, geben sie die Erwartung der Deutsche Asset Management International GmbH wieder, für deren tatsächliches späteres Eintreffen keine Gewähr übernommen werden kann. Prognosen unterliegen naturgemäß dem Risiko, dass sich die Annahmen und Erwartungen, nach denen sie erstellt wurden, ändern oder neue Entwicklungen eintreten, die bei der Erstellung der Prognose nicht berücksichtigt werden konnten. Die Angaben in diesem Dokument ersetzen nicht eine auf die individuellen Verhältnisse des Anlegers abgestimmte Beratung unter Berücksichtigung seiner finanziellen, steuerlichen und rechtlichen Verhältnisse. Geschäftsbesorgerin Deutsche Asset Management International GmbH Mainzer Landstraße Frankfurt am Main Telefon (069) Telefax (069) Treuhandkommanditistin DI Deutsche Immobilien Treuhandgesellschaft mbh Taunusanlage Frankfurt am Main