Immobilienfonds Lodz ShopInvest KG

Transkript

1 Deutsche Asset Management Deutsche Asset Management International GmbH Immobilienfonds Lodz ShopInvest KG Rechenschaftsbericht 2016

2 1. Wichtige Kennzahlen Prozentangaben jeweils bezogen auf das nominale Eigenkapital. Ausschüttung insgesamt Liquiditätsergebnis vor Ausschüttung Entnahme aus der Liquiditätsreserve Liquiditätsreserve nach Ausschüttung Die Ausschüttung erfolgte am 28. Februar ,00 (6,54 %) ,53 (6,14 %) ,47 ( 0,40 %) ,06 (2,04 %) Handelsbilanzielles Ergebnis 7,65 % Steuerliches Ergebnis (für Ersterwerber) 7,43 % Steuerliche Ergebnismitteilung/steuerliche Hinweise erfolgen als separater Versand voraussichtlich im August Wert der Fondsimmobilie zum 1. Januar Anteilswert (Net Asset Value) zum 1. Januar 2017 Nach KAGB/KARBV rund 173 % 2. Rückblick auf das Geschäftsjahr 2016/ Ausblick Die Fondsgesellschaft Lodz ShopInvest KG (Fondsgesellschaft) ist an der Galeria Łódzka Lodz ShopInvest KG Sp.k. (Objektgesellschaft), der alleinigen Eigentümerin des Shoppingcenters Galeria Łódzka, zu 90 % beteiligt. Die Objektgesellschaft hat im Jahr 2016, nach einer Zuführung zur Liquiditätsreserve in Höhe von rund 1,2 Mio., ein Liquiditätsergebnis vor Steuern von rund 4,7 Mio. auf Vorjahreshöhe erzielt. Das handelsbilanzielle Ergebnis der Fondsgesellschaft weist einen Gewinn in Höhe von rund 3,7 Mio. (Vorjahr rund 3,8 Mio. ), mit einem Liquiditätsergebnis von rund 3,0 Mio. (Vorjahr rund 3,2 Mio. ) aus. Die Fondsgeschäftsführung hatte daraufhin entschieden, für das Geschäftsjahr 2016 wie in den Vorjahren eine Ausschüttung in Höhe von 6,54 % nach polnischen Steuern, bezogen auf das Nominalkapital ohne Agio, vorzunehmen und die Liquiditätsunterdeckung der Fondsgesellschaft von 0,2 Mio. durch eine Entnahme aus der Liquiditätsreserve zu finanzieren. Die Liquiditätsreserve der Fondsgesellschaft beträgt nach Ausschüttung rund 1,0 Mio.. Die Galeria Łódzka sieht sich in Lodz einem sehr starken und herausfordernden Wettbewerbsumfeld ausgesetzt. Das im Jahr 2002 eröffnete Center ist mit einer Verkaufsfläche von m² inzwischen nur noch das viertgrößte Einkaufszentrum in der Region. Während die Wettbewerber in den vergangenen Jahren umfassende Erweiterungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie Neuentwicklungen realisiert haben, hatte Galeria Łódzka durch die Bauarbeiten an der Ost- West-Tangente deutliche Standortnachteile zu verzeichnen. Der neue ca. 250 Meter lange unterirdische Tunnel, der den Westen mit dem Osten von Lodz verbindet, wurde in 2015 fertiggestellt und eine moderne Straßenbahn- und Busumsteigestation ca. 250 Meter entfernt von der Galeria Łódzka errichtet. Nach Beendigung der Bauarbeiten lässt sich seit Anfang 2016 wieder eine ansteigende Tendenz der Einfahrten in die Galeria Lodzka erkennen. Bis Ende Dezember 2016 waren die Einfahrten im Vergleich zum Vorjahr um rund 17 % und die Kundenfrequenzen um rund 6 % gestiegen. Im Durchschnitt wurden in 2016 rund Besucher pro Tag im Center gezählt. In den Jahren 2017 bis 2019 sind mit 68 auslaufenden Mietverträgen nun über 40% der Flächen neu zu belegen. Um dieser Situation wirkungsvoll zu begegnen, wurde ein umfassendes Konzept zur Umstrukturierung erarbeitet. Dieses umfasst sowohl eine Qualifizierung und Optimierung der Angebots- und Mieterstruktur als auch Maßnahmen zur Modernisierung der allgemeinen Mallbereiche. Die wichtigsten Aspekte sind hierbei: Aufteilung und Nachvermietung der Mietfläche des Groß-Supermarktes Tesco im Untergeschoss, deren Mietvertrag im Oktober 2017 endet. Die Miete der Vergangenheit wird nicht mehr zu erzielen sein, es wird mit einer Mindermiete von 0,4 Mio. pro Jahr gerechnet. Verlängerung bestehender und Abschluss neuer Mietverträge mit der Inditex-Gruppe (Zara, Stradivarius, Bershka. Pull&Bear, Massimo Dutti etc.). Inditex ist aus strategischen Gründen unverzichtbar in Osteuropa, da sie eine uneingeschränkte Marktmacht haben. Jedoch sind sie sich dessen bewusst und bezahlen nur geringe Mieten. Auch hier wird mit Mindermieten von rund 0,4 Mio. kalkuliert. 2 Immobilienfonds Lodz ShopInvest KG

3 Umfangreiche Modernisierung der allgemeinen Mallbereiche. Ziel ist es, verschiedene Erlebniswelten innerhalb des Centers zu schaffen sowie ein zeitgemäßes Design sicherzustellen und damit Verweilqualität sowie Attraktivität der Galeria Łódzka zu erhöhen. Das grob kalkulierte Gesamtinvestment für die Umstrukturierung beläuft sich auf rund 28 Mio., wovon rund 70 % bzw. bis zu 20 Mio. neu fremdfinanziert werden sollen. Die Mindermiete pro Jahr würde dann rund 1 Mio. betragen. Diese Maßnahme wird aber noch gesondert zur Genehmigung vorgestellt. Ein Alternativszenario wäre, auf diese Umstrukturierungsmaßnahmen zu verzichten und den laufenden Betrieb fortzuführen. Auch dies wäre mit erheblichen Kosten in Höhe von rund 7 Mio. verbunden und würde auch noch eine Mindermiete von rund 2 Mio. zur Folge haben. gesonderten Gesellschafterbeschlussverfahrens zu einem späteren Zeitpunkt. Im vergangenen Geschäftsjahr wurde an einen Anleger der Fondsgesellschaft die Anlegerliste der Mitanleger herausgegeben. Das Auskunftsbegehren der Anleger stützt sich auf Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 5. Februar Auf die im Zusammenhang mit der Übermittlung von Anlegerdaten bestehenden gesetzlichen Verpflichtungen nach dem Bundesdatenschutzgesetz wurden die Auskunftsersuchenden hingewiesen. Die Protokolle zur Beschlussfassung der Gesellschafter vom 14. September 2015 und vom 12. Oktober 2016 wurden Ihnen am 31. Oktober 2016 mit separater Post zugesandt. 3. Angaben zur Immobilie Für das Geschäftsjahr 2017 erwartet die Fondsgeschäftsführung nach derzeitigen Prognosen wegen der anstehenden Investitionen eine Ausschüttung aus der Objektgesellschaft auf dem Niveau des Jahres Voraussichtlich wird die Ausschüttung aus der Fondsgesellschaft für das Geschäftsjahr 2017 ebenfalls auf Vorjahresniveau beibehalten. Der Differenzbetrag wird aus der Liquiditätsreserve finanziert werden. Sollte die Liquiditätsreserve dann zu knapp bemessen sein behält sich die Fondsgeschäftsführung vor, die Ausschüttung noch zu reduzieren. Die Fremdfinanzierung bei der Aareal Bank endet nach fünfjähriger Laufzeit am 29. September Derzeit führt die Finanzabteilung der ECE Gespräche mit einigen Interessenten für den Abschluss einer neuen Finanzierung. Neben der Neufinanzierung der Restvaluta in Höhe von 66 Mio. (inklusive eines Aufstockungsbetrags von 1,1 Mio. ) sollte auch eine Bereitschaft des neuen Finanzinstituts vorhanden sein, dass zusätzlich eine eventuelle Modernisierung in Höhe von rund 20 Mio. finanziert werden könnte. Die Ermächtigung des persönlich haftenden Gesellschafters und die Genehmigung zum Abschluss einer neuen Fremdfinanzierung in Höhe von 66 Mio. ist Bestandteil des diesjährigen ordentlichen Gesellschafter beschlussverfahrens. Eine eventuelle Modernisierung des Centers inklusive einer Erhöhung der Fremdfinanzierung wäre Bestandteil eines Galeria Łódzka Modernes Einkaufs-Center in TopLage mit guter Anbindung an den Nah- und Fernverkehr. Objektadresse Al. Pilsudskiego 15/ Lodz, Polen Fertigstellung 2002 Sanierungen/ Erweiterungen 2012 Wert der Fondsimmobilie Grundstück ca m² im Volleigentum Mietfläche Einzelhandel/ Gastronomie Lager/ Nebenflächen Büroflächen ca m² Parkplätze ca im Parkhaus auf vier Ebenen Objektverwaltung ECE Projektmanagement Polska Spolka z o.o. ca m² ca m² ca. 580 m² Immobilienfonds Lodz ShopInvest KG 3

4 4. Markt und Vermietung Umsatzentwicklung Einzelhandel 2016 gegenüber dem Vorjahr Galeria Łódzka Gesamtumsatz 2016 rund 90,2 Mio. 1 Umsatzentwicklung 6,48 % 2 Lodz ist mit ca Einwohnern die drittgrößte Stadt Polens. Obwohl sich der Kaufkraftindex in den letzten Jahren positiv entwickelt hat, liegt er unter dem vergleichbarer Großstädte Polens. Seit einigen Jahren vollzieht die Stadt jedoch einen Imagewandel, der sich kontinuierlich fortsetzt. Die für Lodz charakteristischen Fabrikgebäude werden zu Büro- und Großraumunterhaltungsflächen umfunktioniert, historische Fabrikhallen werden aufwendig restauriert. Mit ihren 157 Geschäften ist die Galeria Lodzka das viertgrößte Center der gesamten Region. Im Einkaufszentrum fungieren als Ankermieter das SB-Lebensmittelwarenhaus Tesco, der Unterhaltungselektronikmarkt Media Markt sowie die Modeanbieter P&C, H&M, Reserved, New Look sowie aus der Inditex-Gruppe die Konzepte Zara, Pull & Bear und Stradivarius. Trotz der Lage in der Stadt Lodz mit ihrer sehr hohen Dichte an Wettbewerbsobjekten und dem gegenüber anderen polnischen Städten niedrigeren Einkommensniveau konnte die Galeria Lodzka bis jetzt ihre gute Marktposition behalten. Die Wettbewerbslage in Lodz hat sich in den letzten Jahren jedoch deutlich verschärft. Die Hauptbewerber der Galeria Lodzka sind: Manufaktura mit qm Verkaufsfläche und ca. 250 Shops. Die Stärke des Einkaufscenters liegt im vielfältigen Angebot in den Bereichen Mode, Gastronomie und Entertainment sowie den kostenlosen Stellplätzen. Im Jahr 2016 wurden umfangreiche Umstrukturierungsmaßnahmen durchgeführt, da zahlreiche Mietverträge ausgelaufen sind. Port Lodz mit der Verkaufsfläche von qm, ca. 10 km von Galeria Lodzka entfernt. Das Center verfügt zurzeit über ca. 150 Geschäfte. Nach wie vor sind ca. 10 % der Verkaufsflächen nicht vermietet. Das Center wird insbesondere an den Wochenenden frequentiert. Sukcesja mit qm Gesamtfläche wurde am 25. September 2015 eröffnet. In dem Komplex, ca. 3,5 km von der Galeria Lodzka entfernt, sind ein Einkaufszentrum, das Multiplex-Kino Helios und ein Parkhaus mit ca Stellplätzen angesiedelt. Weiterhin hat zum Ende 2015 ein Fitnessclub und im Jahr 2016 ein BowlingCenter neu eröffnet. Ptak Outlet mit qm Verkaufsfläche wurde in 2012 mit 45 Shops teileröffnet. Im Zeitraum wurden weitere Ladenflächen vermietet. Am 1. September 2016 wurde die bis dahin geschlossene Ladenstraße mit 30 neuen Geschäften eröffnet. Das Center liegt an einem typischen Autofahrerstandort, ca. 10 km von der Galeria Lodzka entfernt und ist Teil eines geplanten Konferenzkomplexes. Für die Galeria Łódzka endet das Jahr 2016 erfreulicherweise ohne langfristige Leerstände. Die ausgewiesene Leerstandsquote von 2,5 % ist nur ein tempörärer Stichtagsausweis. Auch im Jahresverlauf war kaum Leerstand zu verzeichnen, so dass generell sich die Vermietungssituation im Vergleich zum Vorjahr verbessert hat wurden in der Galeria Łódzka zehn Optimierungen/Mieterwechsel auf einer Fläche von insgesamt rund qm durchgeführt. Hierbei handelt es sich u.a. um die Konzepte Sphinx (372 qm), 50 Style (358 qm), Yves Rocher (31 qm), Lee Wrangler (87 qm) und Monnari (243 qm). Gastronomiekonzepte nehmen im Rahmen des Branchen- und Mietermix eine zunehmend bedeutendere Rolle ein. Die Verlagerung von Sphinx und die Ansiedlung von Berlin Kebab waren in diesem Zusammenhang wichtige Maßnahmen. Sphinx ist eine sehr bekannte Restaurantkette in Polen, die insbesondere die zunehmende Anzahl an Büroangestellten anziehen soll. Die ehemalige Fläche des Mieters (64,15 qm) im Foodcourt konnte durch den neuen Mieter Berlin Kebab nachbelegt werden. Das für 2016 vorgesehene Budget für Mietreduzierungen in Höhe von rund 100 T musste bislang lediglich in Höhe von 1 Bei einem durchschnittlichen Umrechnungskurs von 4,357 PLN für die in Landeswährung gemeldeten Umsätze. 2 Bezogen auf die in Polnische Zloty (PLN) gemeldeten Umsätze. 3 ECE. 4 Immobilienfonds Lodz ShopInvest KG

5 rund 78 T verwendet werden. Demgegenüber beliefen sich die gewährten Mietreduzierungen des Jahres 2015 auf rund 170 T. Im Jahr 2017 werden 34 Mietverträge auslaufen. Die weitere Optimierung des Branchen- und Mietermix sowie die Gewinnung interessanter Konzepte ist daher eine der wichtigsten Aufgaben. Die größten Herausforderungen bestehen dabei in den auslaufenden Verträgen vieler Ankermieter, wie bspw. Tesco (6.070 qm), Media Markt (3.326 qm) und drei Konzepte der Inditex-Gruppe (1.904 qm). Tesco hat Verhandlungen bezgl. einer Mietvertragsverlängerung abgesagt und wird im Oktober 2017 das Center verlassen. Derzeit laufen Verhandlungen mit Kaufland, Lidl, Carrefour und Piotr & Pawel hinsichtlich einer Nachbelegung der Fläche. Media Markt will in der Galeria Łódzka bleiben, jedoch auf verkleinerter Fläche. In diesem Zusammenhang ist eine Reduzierung der Ladenfläche um 840 qm vorgesehen. Für die neu entstehende Fläche wurde bereits ein Mietvertrag mit Martes Sport abgeschlossen. Demgegenüber möchte Inditex nicht nur im Center bleiben, sondern weitere Shops von Submarken des Unternehmens in der Galeria Łódzka eröffnen, was entsprechend größeren Flächenbedarf bedingt. Besonders wünschenswert ist in diesem Zusammenhang die Ansiedlung von Massimo Dutti auf 500 qm. Dies ermöglicht perspektivisch weitere Premium-Marken, wie z.b. Tommy Hilfiger und Marc O Polo, für das Center zu gewinnen. Darüber hinaus sind für das kommende Jahr weitere Entwicklungen im Gastronomiebereich vorgesehen. Derzeit werden Verhandlungen mit Pizza Hut und Starbucks geführt. Sofern diese positiv verlaufen, ist mit einer Eröffnung der beiden Konzepte bis August 2017 zu rechnen. Das Center war zum 31. Dezember 2016 annähernd vollständig vermietet. Die Mieteinnahmen lagen mit insgesamt rund 10,2 Mio. leicht über Vorjahresniveau. Für das Jahr 2017 werden derzeit Mieteinnahmen in Höhe von rund 9,9 Mio. prognostiziert. Fläche in % Anzahl der Mieter 1 Vermietungsstand zum ,4 157 Auslaufende Mietverträge , , , , Investitionen/Instandhaltung Im Rahmen des laufenden Betriebs wurde im Jahr 2016 ein Betrag von 96 T für den Erhaltungsaufwand der Betriebsbereiche ausgegeben, der aus dem laufenden Ergebnis finanziert wurde. Zusätzlich wurden 23 T für Instandhaltungen ausgegeben, die sich aus den Kosten für den Austausch der Dehnfugen im Parkhaus (8 T), der Sicherheitsprüfung des Tragwerkes (5 T) und unvorhergesehenen Maßnahmen von insgesamt 10 T zusammensetzen. Die Kosten der in vorgesehenen Umstrukturierungsmaßnahmen sollen aus der Liquiditätsreserve und mit Fremdkapital bestritten werden. Auf Basis erster grober Kostenindikationen entfallen, vorbehaltlich der Genehmigung durch die Anleger, hierbei in 2017 u.a. 2 Mio. auf die Neugestaltung des Mallbereiches sowie rund 1,8 Mio. auf die Verlagerung von Fahrtreppen. Die Verlagerung wird notwendig, um die geplante Umverlagerung von Zara auf die Reserved-Fläche zu ermöglichen und auf dieser Basis die langfristige Bindung der verschiedenen Konzepte der Inditex-Gruppe an das Center sicherzustellen. Weiterhin sind für 2017 Baukostenzuschüsse von rund 0,9 Mio. sowie mietbereichsspezifische Umbauten von ebenfalls rund 0,9 Mio. einkalkuliert. 1 Inkl. Automatenflächen. Immobilienfonds Lodz ShopInvest KG 5

6 6. Angaben zum Fonds Lodz ShopInvest Zentraleuropa Fonds c/o Deutsche Asset Management International GmbH Mainzer Landstraße Frankfurt am Main Fondsauflegung 2002 Beteiligung an der Objektgesellschaft Galeria Łódzka Lodz ShopInvest KG Sp. k. zu 90 % HRA-Nummer Eigenkapital (nominal) Fremdkapital bei Fondsauflegung 2 Gesamtinvestition bei Fondsauflegung , , ,30 Agio gemäß Verkaufsprospekt auf die Beteiligungssumme (nominal) 5,00 % Ergebnisse (in % vom nominalen Eigenkapital) Geschäftsjahr Ausschüttung 4,5 Steuerliches Ergebnis in Polen Ist Plan Ist ,00 8,00 11, ,60 8,00 0, ,45 7,05 0, ,93 6,98 0, ,44 6,88 4, ,88 6,99 4, ,85 6,84 10, ,54 6,73 4, ,63 6,63 6, ,54 6,54 3, ,54 6,77 7, ,54 6,89 5,70 Fremdkapital zum Darlehen bei der Aareal Bank AG , ,54 6,76 5, ,54 6,55 7,43 Ab Zinssatz von 3,65 %, festgeschrieben bis Fremdkapital zum ,00 Veränderung gegenüber Eigenkapital 1,25 % Liquiditätsreserve zum ,06 Liquiditätsreserve zum ,53 Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung Ein Wiederaufleben der persönlichen Haftung gegenüber den Gläubigern der Gesellschaft gemäß 172 Abs. 4 HGB ist bisher nicht eingetreten. Veränderung gegenüber Eigenkapital -0,40 % Anteilige Liquiditätsreserve der Objektgesellschaft zum Anteilige Liquiditätsreserve der Objektgesellschaft zum , ,00 4 Rechnerisch auf die Anleger entfallender Anteil am Fremdkapital der Objektgesellschaft. 3 Setzt sich zusammen aus Eigenkapital zzgl. Fremdkapital bei Fondsauflegung. 4 Inkl. Guthaben aus eventuell einbehaltener Zinsabschlagsteuer und Solidaritätszuschlag, gerundet. 5 Nach polnischen Steuern. 6 Immobilienfonds Lodz ShopInvest KG

7 7. Bilanz/Gewinn-und-Verlust-Rechnung Lodz ShopInvest KG Zentraleuropa Fonds, Frankfurt am Main Bilanz zum 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Aktiva 2016 A Anlagevermögen Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen , ,49 B Umlaufvermögen I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Sonstige Vermögensgegenstände II. Guthaben bei Kreditinstituten , , , ,66 Zwischensumme B , ,13 Summe Aktiva , ,62 Passiva 2016 A Eigenkapital Kommanditkapital I. Kapitalkonto I (Festkapital) II. Kapitalkonto II (Sonderkonto) , , , ,98 Zwischensumme A , ,02 B Rückstellungen Sonstige Rückstellungen , ,50 C Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,94 ; im Vorjahr ,47 2. Sonstige Verbindlichkeiten a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,10 ; im Vorjahr ,63 b) davon gegenüber Kommanditisten ,10 ; im Vorjahr , , , , ,63 Zwischensumme C , ,10 Summe Passiva , ,62 Gewinn-und-Verlust-Rechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Sonstige betriebliche Erträge 1.257, ,48 Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,13 Erträge aus Beteiligungen davon aus verbundenen Unternehmen ,53 ; im Vorjahr , , ,08 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 0, ,29 Jahresüberschuss , ,72 Gutschrift auf Kapitalkonten der Kommanditisten , ,72 Ergebnis nach Verwendungsverrechnung 0,00 0,00 Die Gewinn-und-Verlust-Rechnung ist Grundlage für die steuerliche Einnahmen-/Überschussrechnung. Aufwendungen und Erträge werden in der Einnahmen-/Überschussrechnung nur insoweit berücksichtigt, wie sie im Geschäftsjahr geldmäßig zu- oder abgeflossen sind. Ferner können vom Handelsrecht abweichende steuerliche Vorschriften zu abweichenden Ergebnissen führen. Der Jahresabschluss der Fondsgesellschaft wurde von der BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Frankfurt am Main, geprüft und am 20. April 2017 uneingeschränkt bestätigt. Immobilienfonds Lodz ShopInvest KG 7

8 8. Einnahmen-/Überschussrechnung steuerliches Ergebnis vom 1. Januar bis 31. Dezember 2016 für Zeichnungskapital von nominal je Anteil von nominal Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ,30 Zinswerbungskosten ,85 Sonstige Werbungskosten , ,28 Einnahmenüberschuss ,02 Abschreibungen ,23 Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ,79 74,25 Steuerliches Ergebnis in Deutschland ,79 74,25 Steuerliches Ergebnis in Deutschland in % 7,43 Seit 2009 unterliegen Einnahmen aus Kapitalvermögen einem Kapitalertragsteuereinbehalt von 25 % zzgl. 5,5 % Solidaritätszuschlag. Mit dem Einbehalt ist die Einkommensteuerschuld des Gläubigers grundsätzlich abgegolten (Abgeltungsteuer). Einnahmen aus Kapitalvermögen, die nicht dem Kapitalertragsteuerabzug unterlegen haben (wie insbesondere Einnahmen aus dem Ausland), sind unter Anrechnung einer ggf. entstandenen ausländischen Steuer durch den Anleger nachzuversteuern. Soweit erzielte Einnahmen aus Kapitalvermögen des Fonds dem Kapitalertragsteuereinbehalt unterlegen haben, sind diese vorstehend als Einnahmen aus Kapitalvermögen mit inländischem Steuerabzug ausgewiesen. Die einbehaltene Steuer ist unter Anrechenbare Steuern beziffert. Für die Einnahmen aus Kapitalvermögen ohne inländischen Steuerabzug ist keine Kapitalertragsteuer einbehalten worden. Diese Beträge sind durch den Anleger in seiner Erklärung zu erfassen und nachzuversteuern; ausländische Steuern sind auf diese Einnahmen nicht angefallen. 1 Entspricht dem steuerlichen Ergebnis in Polen. 2 In Deutschland steuerfrei. 8 Immobilienfonds Lodz ShopInvest KG

9 9. Erläuterungen zur Bewertung Erläuterungen zur Ermittlung des Werts der Fondsimmobilien und des Anteilswerts (Net Asset Value) Verkehrswertermittlung Die Bewertung der Fondsimmobilie erfolgte durch die BIIS GmbH nach 194 Baugesetzbuch in Anlehnung an die Grundsätze der Wertermittlungsverordnung unter Mitwirkung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Die BIIS GmbH ist eine unabhängige Bewertungsund Beratungsgesellschaft Investoren. Sie hat Zugriff auf über 100 qualifizierte Sachverständige, die im BIIS Bundesverband der Immobilien Investment-Sachverständigen e. V. zusammengeschlossen sind. Ermittlung des Anteilswerts/Net Asset Value nach KAGB/KARBV Zur jährlichen Ermittlung des Nettoinventarwerts (Net Asset Value, kurz NAV ) zieht die Fondsgeschäftsführung auf freiwilliger Basis die Ermittlungs- und Bewertungsgrundsätze, die unter dem Kapitalanlagegesetzbuch ( KAGB ) und der zugehörigen Kapitalanlage-Rechnungslegungsund -Bewertungsverordnung ( KARBV ) für seit 2013 neu aufgelegte, regulierte geschlossene Investmentfonds Anwendung findet, entsprechend heran. Obgleich diese Vorschriften für die Fondsgesellschaft nicht unmittelbar gelten, soll hierdurch gewährleistet werden, dass fondsübergreifend ein einheitlicher Maßstab für die Methodik zur Ermittlung des NAV angewendet wird. Der NAV wurde durch eine renommierte Wirtschaftsprüfungsgesellschaft auf Basis der jeweiligen Verkehrswerte der Vermögensgegenstände abzüglich der Finanzverbindlichkeiten (Buchwert) und Rückstellungen ermittelt. Zudem sind gegebenenfalls Anschaffungsnebenkosten der aktivierten Immobilien des Immobilien-Sondervermögens zu berücksichtigen. Die Anschaffungsnebenkosten sind hierbei gleichmäßig und vollständig über die voraussichtliche Zugehörigkeit zum Fonds abzuschreiben, längstens jedoch über einen Zeitraum von zehn Jahren. Die Ableitung des NAV erfolgt im Grundsatz nach folgender Systematik: Verkehrswert der Immobilie + Übrige Vermögensgegenstände Buchwert der Fremdfinanzierung Übrige Schuldpositionen + Aktivierte Anschaffungskosten = Net Asset Value (NAV) Ergänzende Hinweise zur Ermittlung des Werts der Fondsimmobilien und des Anteilswerts (Net Asset Value) Das Bewertungsergebnis beruht größtenteils auf der gutachterlichen Bewertung unabhängiger Sachverständiger. Bewertungen sind Schätzungen, denen bestimmte Annahmen zugrunde liegen, die von den Gutachtern für zweckmäßig befunden wurden, um den Immobilienwert zu ermitteln und darauf aufbauend den Anteilswert/Net Asset Value herzuleiten. Soweit im Einzelfall die tatsächlichen Umstände auf Fonds- oder Anlegerebene bzw. der künftige Geschäftsverlauf von diesen Annahmen abweichen, kann sich dies auf den Immobilienwert bzw. den Anteilswert/Net Asset Value auswirken. Individuelle Aspekte auf Ebene des einzelnen Anlegers (z. B. steuerliche Verhältnisse, Anteilsfinanzierungen) werden bei den Bewertungen bzw. der Ermittlung des NAV nicht berücksichtigt. Die Bewertungsergebnisse vermitteln im Übrigen nur eine zeitpunktbezogene Betrachtung des Immobilienwerts bzw. des Anteilswerts/ Net Asset Value zu einem bestimmten Stichtag. Eine Aussage zu den möglicherweise bei einer Veräußerung von Fondsanteilen oder einer späteren Liquidation der Fondsgesellschaft erzielbaren Werten ist damit nicht verbunden. Insbesondere lassen die Bewertungen keinen Schluss darauf zu, ob und ggf. zu welchem Preis eine Veräußerung von Fondsanteilen im Zweitmarkt möglich ist bzw. welcher Veräußerungserlös bei einem späteren Verkauf der Fondsimmobilie(n) tatsächlich erzielbar wäre. Dies hängt allein von der Nachfrage im Markt ab. Da für Anteile an Geschlossenen Fonds kein etablierter Zweitmarkt existiert, ist davon auszugehen, dass Fondsanteile möglicherweise nicht oder nur mit einem Abschlag veräußert werden können. Immobilienfonds Lodz ShopInvest KG 9

10 Die Fondsverwaltung konnte die Bewertungsgutachten naturgemäß nur auf Plausibilität, nicht jedoch im Detail auf ihre sachliche Richtigkeit überprüfen. Eine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Bewertungen können sowohl die Fondsgeschäftsführung als auch die Fondsverwaltung, die Deutsche Asset Management International GmbH, daher nicht übernehmen. 10. Hinweis zum Zweitmarkt Die Deutsche Asset Management International GmbH führt keinen eigenen Zweitmarkthandel durch. Über das Geschäftsjahr berichtete zum 25. Juli 2017 die Treuhandkommanditistin DI Deutsche Immobilien Treuhandgesellschaft mbh Birgit Benz Iris Racke die Geschäftsbesorgerin Deutsche Asset Management International GmbH Ulrich Steinmetz Clemens Grünewald 10 Immobilienfonds Lodz ShopInvest KG

11

12 Wichtige Hinweise: Deutsche Asset Management International GmbH Deutsche Asset Management ist der Markenname für den Geschäftsbereich Asset Management der Deutsche Bank AG und ihrer Tochtergesellschaften. Die jeweils verantwortlichen rechtlichen Einheiten, die Kunden Produkte oder Dienstleistungen der Deutsche Asset Management anbieten, werden in den entsprechenden Verträgen, Verkaufsunterlagen oder sonstigen Produktinformationen benannt. Die in diesem Rechenschaftsbericht enthaltenen Angaben stellen keine Anlageberatung und auch keine Empfehlung dar, sondern dienen ausschließlich dazu wie im Gesellschaftsvertrag vorgesehen gegenüber den Anlegern Rechenschaft über das abgelaufene Geschäftsjahr abzulegen. Zusätzlich zu den hier dargestellten Informationen enthalten die Ihnen separat zugesandten steuerlichen Hinweise sowie die jeweiligen Verkaufsprospekte einschließlich etwaiger Nachträge weitere wichtige Informationen. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung der Deutsche Asset Management International GmbH wieder, die ohne vorherige Ankündigung geändert werden kann. Soweit die im Dokument enthaltenen Daten erkennbar von Dritten stammen (z. B. bei Quellenangaben), wird für die Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Daten keine Gewähr übernommen. Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung. Soweit die in den Beiträgen getroffenen Annahmen zukunftsbezogene Aussagen (Prognose) darstellen, geben sie die Erwartung der Deutsche Asset Management International GmbH wieder, für deren tatsächliches späteres Eintreffen keine Gewähr übernommen werden kann. Prognosen unterliegen naturgemäß dem Risiko, dass sich die Annahmen und Erwartungen, nach denen sie erstellt wurden, ändern oder neue Entwicklungen eintreten, die bei der Erstellung der Prognose nicht berücksichtigt werden konnten. Die Angaben in diesem Dokument ersetzen nicht eine auf die individuellen Verhältnisse des Anlegers abgestimmte Beratung unter Berücksichtigung seiner finanziellen, steuerlichen und rechtlichen Verhältnisse. Geschäftsbesorgerin Deutsche Asset Management International GmbH Mainzer Landstraße Frankfurt am Main Telefon (069) Telefax (069) Treuhandkommanditistin DI Deutsche Immobilien Treuhandgesellschaft mbh Taunusanlage Frankfurt am Main