Deutsche Asset Management. Deutsche Asset Management International GmbH. DB Immobilienfonds 7. Rechenschaftsbericht 2015

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1 Deutsche Asset Management Deutsche Asset Management International GmbH DB Immobilienfonds 7 Rechenschaftsbericht 2015

2 1. Wichtige Kennzahlen Prozentangaben jeweils bezogen auf das nominale Eigenkapital. Steuerliches Ergebnis (für Ersterwerber) 0,9 % Steuerliche Ergebnismitteilung/steuerlicher Hinweis erfolgte als separater Versand am 27. Mai Ausschüttung 2015 gesamt DB Immobilienfonds 7 1 DB Immobilienfonds 7 Wieland KG² ,10 (2,76 %) Wert der Fondsimmobilien zum 1. Januar Anteilswert (Net Asset Value) zum 1. Januar 2016 gemäß KAGB / KARBV rund 82 % Liquiditätsergebnis vor Ausschüttung ,20 (4,36%) Ausschüttung ,00 (4,50%) Entnahme aus der Liquiditätsreserve ,80 ( 0,14 %) Liquiditätsreserve nach Ausschüttung ,07 (1,60%) Handelsbilanzielles Ergebnis 2,78 % DB Hansehaus Wieland KG² Liquiditätsergebnis vor Ausschüttung Ausschüttung Entnahme aus der Liquiditätsreserve Liquiditätsreserve nach Ausschüttung ,64 ( 4,11 %) 329,05 (0,00 %) ,69 ( 4,11 %) ,10 (4,98 %) Handelsbilanzielles Ergebnis 3,43 % DB Wilhelmgalerie Wieland KG² Liquiditätsergebnis vor Ausschüttung Ausschüttung Entnahme aus der Liquiditätsreserve Liquiditätsreserve nach Ausschüttung ,71 ( 5,06 %) 1.129,84 (0,00%) ,55 ( 5,06 %) ,51 (3,95%) Handelsbilanzielles Ergebnis 5,11 % Die Vorabausschüttungen für das Geschäftsjahr 2015 in Höhe von insgesamt 90 % des nach der Jahresplanung erwarteten Barüberschusses erfolgten am 31. März, 30. Juni, 30. September und 15. Dezember Der verbleibende Barüberschuss wird zusammen mit der zweiten Vorabausschüttung für das laufende Geschäftsjahr am 30. Juni 2016 ausgezahlt. Die erste Vorabausschüttung für das laufende Geschäftsjahr erfolgte am 31. März Die weiteren Vorabausschüttungen erfolgten bzw. erfolgen am 30. Juni, 30. September und 15. Dezember Der verbleibende Barüberschuss für das Geschäftsjahr 2015 wurde zusammen mit der zweiten Vorabausschüttung im zweiten Quartal 2016 ausgezahlt. 2. Rückblick auf das Geschäftsjahr 2015/ Ausblick Die Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2015 liegt mit 2,76 % bezogen auf das nominale Eigenkapital (ohne Agio) um 8 Basispunkte über dem Betrag des Vorjahres (2,68 %). Abgesehen von den anrechenbaren Kapitalertragsteuern aus den beiden Gesellschaften DB Wilhelm galerie Wieland KG und DB Hansehaus Wieland KG erfolgte die Ausschüttung erneut ausschließlich aus der Fondsgesellschaft DB Immobilienfonds 7 Wieland KG (Promenaden Hauptbahnhof Leipzig). DB Immobilienfonds 7 Wieland KG Die Fondsgesellschaft DB Immobilienfonds 7 Wieland KG (Promenaden Hauptbahnhof Leipzig) weist für das Geschäftsjahr 2015 einen handelsbilanziellen Gewinn in Höhe von rund 4,2 Mio. aus, der damit rund 1,1 Mio. unterhalb des Vorjahresergebnisses von rund 5,3 Mio. liegt. Der Rückgang resultiert im Wesentlichen aus im Vergleich zum Vorjahr höheren Instandhaltungsleistungen von rund 0,1 Mio. (gesamt 1,9 Mio. ), höheren Wertberichtigungen von Mietforderungen von rund 0,2 Mio. (gesamt 0,3 Mio. ), höheren nichtumlegbaren Nebenkosten von rund 0,1 Mio. (gesamt 0,2 Mio. ) sowie geringeren Mieterlösen von rund 0,2 Mio. (gesamt 16,5 Mio. ). Diesen standen rund 0,3 Mio. geringere Zinsaufwendungen von 4,8 Mio. gegenüber. Der erwirtschaftete liquide Überschuss liegt mit rund 6,6 Mio. leicht über dem des Vorjahres (rund 6,4 Mio. ), was aber u.a. durch die Darlehenserhöhung von rund 0,8 Mio. erzielt werden konnte. 1 Summe der anteiligen Werte, bezogen auf das Eigenkapital des Fonds DB Immobilienfonds 7, nach Umsetzung des Euroglättungsbeschlusses. ² Angaben bezogen auf die jeweilige KG ohne Berücksichtigung von Ergebnisbestandteilen, die den einzelnen Gesellschaftern zuzuordnen sind. 2 DB Immobilienfonds 7

3 Die Fondsgeschäftsführung der DB Immobilienfonds 7 Wieland KG hat für die am 30. November 2015 endenden Darlehen eine neue Finanzierung über 75,4 Mio. mit einer Laufzeit von 20 Jahren abgeschlossen. Die Zinsfestschreibung für diesen Zeitraum beträgt 2,3 % p. a. und die Tilgungsrate 1,0 % p. a. Hervorzuheben ist, dass aufgrund einer gesetzlichen Normierung auch bereits nach zehn Jahren eine Kündigung des Darlehens durch die Fondsgesellschaft ohne Anfall einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich ist, sofern dies erforderlich wäre. Auf Basis der aktuellen Prognosen wird der Kapitaldienst der Fondsgesellschaft mit dem neuen Darlehen ab dem Jahr 2016 um rund 4,3 Mio. p. a. sinken und der liquide Überschuss entsprechend steigen. Da in den Jahren 2017 und 2018 Mietverträge enden, die ca. 50 % der Ladenflächen des Centers ausmachen, prüft die ECE die Möglichkeit einer umfangreichen Umstrukturierung der Mietbereiche unter Berücksichtigung einer Modernisierung des Ladenbereichs, um das Center an die aktuellen Marktbedingungen anzupassen und den Mietermix zu optimieren. Die Kosten hierfür stehen derzeit noch nicht fest. Es ist jedoch geplant, diese zumindest teilweise aus der Liquidität der Fondsgesellschaft zu finanzieren, sodass die Fondsgeschäftsführung beabsichtigt, einen Teil der künftig erwirtschafteten liquiden Überschüsse nicht vollständig auszuschütten, sondern der Liquiditätsreserve zuzuführen. Der von einem unabhängigen Sachverständigen ermittelte Verkehrswert der Fondsimmobilie hat sich gegenüber dem Vorjahr von 220,5 Mio. auf 222,1 Mio. zum Stichtag 1. Januar 2016 erhöht. Der Gutachter unterstellt hierbei einen vorzeitigen Ankauf des Erbbaurechts durch den Grundstückseigentümer zum 1. Januar 2030 und die Zahlung der vertraglich vereinbarten Entschädigungsleistung. Somit wird in dem Verkehrswertgutachen 2016 der Entschädigungswert im Falle des vorzeitigen Ankaufs des Erbbaurechtes in 14 Jahren ermittelt. Die Erhöhung des Verkehrswertes zum Vorjahr resultiert aus geringeren ausstehenden Instandhaltungsleistungen, die einen Rückgang durch die um ein Jahr verkürzte kalkulatorische Restlaufzeit des Erbbaurechts kompensierte. DB Hansehaus Wieland KG Die Fondsgesellschaft DB Hansehaus Wieland KG (Hansehaus Hamburg) weist für das Geschäftsjahr 2015 einen handelsbilanziellen Jahresfehlbetrag in Höhe von rund 0,8 Mio. (Vorjahr: Jahresüberschuss in Höhe von rund 0,2 Mio. ) aus. Dieser Ergebnisrückgang resultiert im Wesentlichen aus gestiegenen Instandhaltungsaufwendungen für Mietbereiche auf rund 0,8 Mio. (Vorjahr: 0,2 Mio. ). Die Mieteinnahmen sind mit rund 1,5 Mio. annähernd konstant geblieben. Das Liquiditätsergebnis der Fondsgesellschaft war mit rund T ebenfalls negativ (Jahr 2014: 34 T). Mit der Beschlussfassung vom 13. Juni 2016 wurde der außerordentliche Beschlussvorschlag der Fondsgesellschaft angenommen, die Geschäftsführung zu ermächtigen die Fondsimmobilie Hansehaus Hamburg zu einem genehmigten Mindestverkaufspreis zu veräußern. Aus diesem Grund wurde die am 31. März 2016 bei der finanzierenden Berlin Hyp AG endende Fremdfinanzierung um ein Jahr bis zum 31. März 2017 verlängert. Der Zinssatz berechnet sich p.a. nach dem 3-Monats-Euribor zzgl. 0,9 % Marge zzgl. gewichtetem Liquiditätsaufschlag. Sollte sich trotz Zustimmung der Gesellschafter im Laufe des Verkaufsprozesses herausstellen, dass der Mindestverkaufspreis nicht erzielt oder nach Einschätzung der Geschäftsführung nicht zu angemessenen sonstigen Bedingungen erzielt werden kann, so würde das die Fortführung der betreffenden Fondsgesellschaft bedeuten und eine neue Fremdfinanzierung ausgeschrieben werden. DB Wilhelmgalerie Wieland KG Im Geschäftsjahr 2015 weist die Fondsgesellschaft DB Wilhelmgalerie Wieland KG (Wilhelmgalerie Potsdam) einen handelsbilanziellen Jahresfehlbetrag in Höhe von rund 2,3 Mio. aus (Vorjahr: Jahresfehlbetrag 0,6 Mio. ). Einhergehend mit dem handelsbilanziellen Ergebnis hat sich auch das liquide Ergebnis entwickelt und liegt bei 2,3 Mio. (Vorjahr: 0,6 Mio. ). Der Ergebnisrückgang resultiert im Wesentlichen aus Kosten für Brandschutzmaßnahmen, Mieterumbauten und sonstigen Instandhaltungen in Höhe von insgesamt 3 Mio.. Für einen Teil dieser Brandschutzaufwendungen wird man nach Komplettabrechnung dieser Maßnahme Regressansprüche gegenüber Dritten geltend machen. DB Immobilienfonds 7 3

4 Mit der Beschlussfassung vom 13. Juni 2016 wurde der Verkauf der Immobilie in Potsdam zu einem festgelegten Mindestverkaufspreis genehmigt. Die am 31. Dezember 2015 geendete Fremdfinanzierung bei der Commerzbank wurde zwischenzeitlich bis zum 31. März 2017 zum 3-Monats-Euribor zzgl. eines Aufschlags von 4,4 Prozentpunkten verlängert. Sollte sich trotz Zustimmung der Gesellschafter im Laufe des Verkaufsprozesses herausstellen, dass der Mindestverkaufspreis nicht erzielt oder nach Einschätzung der Geschäftsführung nicht zu angemessenen sonstigen Bedingungen erzielt werden kann, so würde das die Fortführung der betreffenden Fondsgesellschaft bedeuten und eine entsprechende Finanzierung ausgeschrieben werden. Gesamtfonds Die Fondsgeschäftsführung geht davon aus, dass bis Ende des Jahres die Kaufverträge für die Immobilien in Potsdam und Hamburg unterzeichnet sind. Im Fall eines erfolgreichen Verkaufs mit Kaufvertragsvollzug würde sich die Liquidation der Fondsgesellschaften Hansehaus KG und Wilhelmgalerie KG unter der weiteren Voraussetzung anschließen, dass die Gesellschafter der Liquidation in einer separaten Beschlussfassung jeweils mit erforderlicher Mehrheit zustimmen. Der DB Immobilienfonds 7 würde dann mit der Fondsgesellschaft Hauptbahnhof Leipzig KG fortgeführt. Nach derzeitigen Prognosen wird für das Geschäftsjahr 2015 eine Ausschüttung aus dem Promenaden Hauptbahnhof Leipzig leicht über Vorjahresniveau in Höhe von rund 2,8 % erfolgen. Die erwirtschafteten Überschüsse sind zwar aufgrund der günstigeren, neuen Fremdfinanzierung deutlich höher, jedoch ist beabsichtigt die Liquiditätsreserve im Promenaden Hauptbahnhof Leipzig zu stärken, um die geplante Mietbereichsumstrukturierung im Jahr 2017/2018 zumindest teilweise zu finanzieren. Die Protokolle zu den ordentlichen Beschlussfassungen der Gesellschafter vom 5. August 2015 wurden Ihnen am 20. August 2015 mit separater Post zugesandt. Im vergangenen Geschäftsjahr wurde an zwei Anleger der Fondsgesellschaft die Anlegerliste der Mitanleger herausgegeben. Das Auskunftsbegehren der Anleger stützt sich auf Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 5. Februar Auf die im Zusammenhang mit der Übermittlung von Anlegerdaten bestehenden gesetzlichen Verpflichtungen nach dem Bundesdatenschutzgesetz wurden die Auskunftsersuchenden hingewiesen. 3. Angaben zu den Immobilien Promenaden Hauptbahnhof Leipzig Objektadresse Georgiring Leipzig Fertigstellung 1997 Wert der Fondsimmobilie zum 1. Januar 2016 Grundstück Parkhäuser gesamt davon Mietfläche gesamt Einzelhandel/ Gastronomie Büros/Praxen Lager/Sonstiges Parkplätze Objektverwaltung/ Centermanagement Einkaufszentrum im historischen Bahnhofsgebäude ca m 2 Erbbaurecht ca m 2 ca m 2 Erbbaurecht ca m 2 Dauernutzungsrecht ca m 2 ca m 2 ca m 2 ca m 2 ca in zwei Parkhäusern ECE Projektmanagement G.m.b.H. & Co. KG Hamburg 4 DB Immobilienfonds 7

5 Hansehaus Hamburg Dreiteiliger sechs- bis sieben geschossiger Gebäudekomplex mit einem Wohn- und zwei Bürogebäudeteilen. Wilhelmgalerie Potsdam Viergeschossiges Büro- und Geschäfts haus in unmittelbarer Nähe der Potsdamer Fußgänger zone. Objektadresse Stresemannstraße Lippmannstraße Hamburg Objektadresse Charlottenstraße 40/ Potsdam Fertigstellung 1996 Fertigstellung 1997 Wert der Fondsimmobilie zum 1. Januar Wert der Fondsimmobilie zum 1. Januar Grundstück ca m2 im Volleigentum Grundstück ca m2 im Volleigentum Mietfläche gesamt Büros/Praxen Wohnungen Lager/Archiv ca m2 ca m2 ca m2 ca. 300 m2 Mietfläche gesamt Einzelhandel/ Gastronomie Büros/Praxen Lager/Sonstiges ca m2 ca m2 ca m2 ca m2 Parkplätze ca. 150 in der Tiefgarage Parkplätze ca. 200 in der Tiefgarage Objektverwaltung CORPUS SIREO Asset Management Commercial GmbH, Heusenstamm Objektverwaltung CORPUS SIREO Asset Management Commercial GmbH, Heusenstamm DB Immobilienfonds 7 5

6 4. Markt und Vermietung Umsatzentwicklung Einzelhandel 2015 gegenüber dem Vorjahr Promenaden Hauptbahnhof Leipzig Einzelhandel Deutschland gesamt + 3,0 % 1 Einzelhandel Promenaden Hauptbahnhof Leipzig + 0,6 % 2 Promenaden Hauptbahnhof Leipzig Die im Jahr 1997 eröffneten Promenaden im Hauptbahnhof Leipzig konnten auch im Jahr 2015 ihre Position als bedeutender Einzelhandelsstandort und wichtigste Frequenzdrehscheibe Leipzigs behaupten. Die Promenaden sind mit allen Verkehrsmitteln gut zu erreichen. Neben der direkten Anbindung an den Schienenverkehr befinden sich unmittelbar vor dem Objekt ein Busbahnhof und die frequenzstärkste Umsteigestelle der Straßenbahnen Leipzigs. Die Promenaden sind durch einen Fußgängertunnel direkt an die Innenstadt angebunden. Dieser Zugang ist nach dem Haupteingang der am stärksten frequentierte Eingang des Centers. Im Zusammenhang mit dem vom Freistaat Sachsen und der Deutschen Bahn AG konzipierten City-Tunnel wurde eine neue unterirdische S-Bahn-Haltestelle am Leipziger Hauptbahnhof umgesetzt und eine neue fußläufige Verbindung zwischen dem Promenaden Hauptbahnhof Leipzig und der Nikolaistraße errichtet. Zeitgleich wurde der alte Fußgängertunnel geschlossen und zurückgebaut. Die Leipziger Innenstadt bildet das direkte Wettbewerbsumfeld für den Promenaden Hauptbahnhof. Die Einzelhandelsflächen der Leipziger Innenstadt verzeichneten in den letzten Jahren ein starkes Flächenwachstum. Mit dem gegenüberliegend errichteten Einkaufszentrum Höfe am Brühl mit rund m² Verkaufsfläche hat eine Ausweitung des Wettbewerbs stattgefunden. Die Höfe am Brühl sind fashion- und lifestyleorientiert ausgerichtet, wodurch tendenziell eine Frequenzumverteilung in die nordwestliche Richtung des Innestadtkerns zu verzeichnen ist. Zudem hat im historischen Stadtzentrum von Leipzig das Handelshaus Hainspitze mit m² Verkaufsfläche im Frühjahr 2016 eröffnet, welches mit Primark einen Ankermieter installiert hat. Darüber hinaus hat an der A9 in Brehna ein Outlet-Center für Mode und Lifestyle im März 2016 den Betrieb aufgenommen. Die Qualität des Mieterbesatzes des Promenaden- Hauptbahnhofs Leipzig wurde auch im Jahr 2015 stetig verbessert. Zu diesem Zweck wurden im laufenden Geschäftsjahr mehrere Verträge mit erfolgreichen Mietpartnern wie z. B. Tom Tailor, Wiener Feinbäckerei oder Engbers verlängert und schwache Mieter ausgetauscht. Die in 2015 entstandenen Leerstände resultieren durchweg aus unvorhergesehenen Insolvenzen und werden kurzfristig nachbelegt. Als neue Mieter in den Promenaden eröffnete in diesem Jahr z. B. die Fleischerei Gretenkord, die die starken Umsätze des Vormieters schon im zweiten Quartal übertreffen konnte. Hier zeigt sich, dass die Branchen Lebensmittel und Gastronomie die unverkennbaren Stärken des Centers darstellen und darüber hinaus noch weiteres Potential bieten. Die grundsätzliche strategische Ausrichtung im Modebereich liegt in der Abrundung des Angebots im Bereich klassischer, klarer und unkomplizierter Modekonzepte. Dies dient insbesondere auch der Abgrenzung zu den Höfen am Brühl, mit einem eher fashionorientierten Angebot. In den nächsten vier Jahren laufen folgende Mietverträge für Ladenflächen aus: Vermietungsstand zum Fläche in % Anzahl der Mieter 99,9 140 Auslaufende Mietverträge , , , ,6 9 1 Reale Veränderungsrate gegenüber Vorjahr. Vgl. Statistisches Bundesamt Wiesbaden 06/ Vgl. ECE Centermanagement. 6 DB Immobilienfonds 7

7 Da in den Jahren 2017 und 2018 Mietverträge enden, die ca. 50 % der Ladenflächen des Centers ausmachen, prüft die ECE die Möglichkeit von Umstrukturierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, um das Center an die aktuellen Marktbedingungen anzupassen und den Mietermix zu optimieren. Hansehaus Hamburg Die Hansestadt Hamburg ist mit ca. 1,7 Mio. Einwohnern die zweitgrößte Stadt Deutschlands und zählt zu den bedeutendsten Industriestandorten in Deutschland. Neben Handel und Verkehr, die sich auch wegen des Seehafens schon vor Jahrhunderten etabliert haben, bildet die Luftfahrtindustrie einen wichtigen Wirtschaftszweig. Weitere wichtige Wirtschaftsbereiche sind Logistik, Chemie, Elektrotechnik, Maschinenbau und Mineralölindustrie. Zahlreiche Verlage und Fernsehsender machen Hamburg zu einem führenden Medienstandort in Deutschland. Bedingt durch einen großvolumigen Vertragsabschluss im Teilmarkt Bahrenfeld erwies sich das 4. Quartal mit rund m² als das umsatzstärkste des vergangenen Jahres. Somit erreichte der Hamburger Büromarkt mit einem Ergebnis von rund m² ein Plus von knapp 3 % gegenüber dem Vorjahr. Bei einer Eigennutzerquote von rund 15 % ( m²) lag die Vermietungsleistung mit m² um m² höher als in Das Marktgeschehen in Hamburg erwies sich in 2015 erneut als sehr dynamisch mit einem Ergebnis deutlich oberhalb des Zehn-Jahres-Mittels von m². Ausschlaggebend für das gute Ergebnis waren vor allem fünf großflächige Abschlüsse mit mehr als m², die zusammen knapp ein Viertel des Umsatzes ausmachten. Der durch den Flüchtlingsandrang entstandene Sondereffekt in Bezug auf die Flächenabnahme von Büroflächen wurde bei der Berechnung des Flächenumsatzes nicht berücksichtigt. Insgesamt wurden in 2015 mit elf Verträgen über m² deutlich weniger Großabschlüsse registriert als im Vorjahr (16 Abschlüsse). Allerdings waren unter den elf Verträgen der Größenklasse über m² allein fünf Abschlüsse mit mehr als m². Größter Vertrag des Gesamtjahres war der Abschluss eines Versicherungsunternehmens über rund m² in einer Projektentwicklung in Bahrenfeld. Zum Jahresende 2015 standen im Vergleich zum Vorjahr rund m² weniger Bürofläche kurzfristig zur Verfügung. Der Leerstand verringerte sich gegenüber 2014 von rund m² auf etwa m². Die Leerstandsquote inklusive Untermietflächen lag zum Jahresende bei nur noch 5,2 % bei einem Büroflächenbestand von 13,3 Mio. m². Mehrere hochpreisige Abschlüsse ließen die Spitzenmiete (oberstes Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes in den abgelaufenen zwölf Monaten) im 4. Quartal 2015 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 50 Cent auf 25,00 /m²/monat steigen. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete blieb bei 14,50 /m²/monat stabil. Obwohl die meisten Mietverträge im Preissegment bis 15,00 /m²/ Monat abgeschlossen wurden, ist auch im hochpreisigen Segment über 20 /m²/monat viel Bewegung. Die gestiegene Spitzenmiete zeigt, dass Kunden bereit sind, Mieten im oberen Preissegment zu akzeptieren, sofern Lage und Flächenqualität stimmen. Das Quartier Schanzenviertel im Teilmarkt St. Pauli, in dem sich das Fondsobjekt befindet, gilt in Hamburg als Szeneviertel und gehört zum Bezirk Hamburg-Mitte. Die Nahversorgung wird durch Geschäfte des täglichen Bedarfs sowie zahlreiche Cafés und Restaurants in unmittelbarer Nachbarschaft gewährleistet. Wichtige Standortqualitäten sind des Weiteren die schnelle Erreichbarkeit der City mit der U-Bahn und die gute Anbindung über die Hauptverkehrsachse Stresemannstraße an die BAB 7. Das Hansehaus Hamburg ist ein dreiteiliger Gebäudekomplex mit rund m² vermietbarer Fläche, der sich aus einem Wohngebäude und zwei Bürogebäudeteilen zusammensetzt. Das Wohngebäude mit seinen 76 Wohnungen, verteilt auf rund m², ist derzeit vollständig vermietet. Der Bürogebäudeteil Stresemannstraße 23 war ursprünglich vollständig an die Stadt Hamburg bis zum 31. Dezember 2011 vermietet und wurde nach Kündigung durch die Stadt Hamburg im vertragsgemäßen Zustand zurückgegeben. Die Mietflächen waren jedoch DB Immobilienfonds 7 7

8 nach 15 Jahren Nutzung und aufgrund gestiegener Anforderungen an moderne Büroflächen nicht in einem marktadäquaten Zustand, sodass bisherige wie auch künftige Vermietungen nur mit umfangreicheren Investitionen möglich waren bzw. sind. Zudem war der gesamte Gebäudeteil auf die Nutzung durch einen einzelnen Mieter zugeschnitten. Um kleinteilige Vermietungen zu ermöglichen, waren für die bisher erfolgten Anschlussvermietungen und werden auch künftig im Rahmen neuer Mietverträge zusätzliche Investitionen notwendig. Im Erdgeschoss dieses Gebäudeteils befinden sich rund m², die seinerzeit von der Stadt Hamburg als Büroflächen angemietet wurden, aufgrund ihrer Lage und Belichtung jedoch nur schwierig zu vermieten sind. Dem Asset Manager Corpus Sireo ist es jedoch gelungen ab Juni 2016 dort ein Fitnesscenter als Mieter mit einer Mietvertragslaufzeit von 10 Jahren zu gewinnen. Seit Beginn des Jahres 2015 wurden bis zum 31. März 2016 neben dem großen Mietvertrag an EasyFitness noch zusätzlich über insgesamt rund m² Bürofläche neue Mietverträge abgeschlossen bzw. bestehende Mietverträge verlängert. Inklusive der schon eingerechneten EasyFitness-Vermietung lag zum Ende des Jahres 2015 der Vermietungsstand für Gewerbeflächen damit bei rund 92 % 1. Die durchschnittliche Miete pro Monat für die gesamten Gewerbeflächen liegt in der Fondsimmobilie bei 10,09 /m²; betrachtet man die Büroflächen separat, so wird eine Durchschnittsmiete pro Monat in Höhe von 11,00 /m² erzielt. Die Festmietzeit des überwiegenden Teils der Büromietverträge endet in den kommenden vier Jahren. Derzeit werden inklusive der zum 31. Juli 2016 gekündigten Fläche von HCE, rund m² Büroflächen zur Vermietung angeboten. In den nächsten vier Jahren laufen folgende Mietverträge aus: Vermietungsstand zum Auslaufende Mietverträge 1 Fläche in % Anzahl der Mieter 92, , , , ,8 1 Wilhelmgalerie Potsdam 2 Als Landeshauptstadt ist die Wirtschaft der Stadt Potsdam stark durch die öffentliche Verwaltung und den Dienstleistungssektor geprägt. Die Stadt hat sich durch den Standort Babelsberg als traditioneller Filmstandort etabliert und zählt zu den führenden Fernseh- und Filmproduktionszentren Europas. Weitere bedeutende Wirtschaftsfaktoren sind die High-Tech-Branche und der Tourismus. Der Büroflächenumsatz in Potsdam stieg gegenüber dem Vorjahr von rund m² auf m² im Jahr Die Leerstandsquote ist damit auch um 0,6 Prozentpunkte auf 4,3 % (2014: 4,9 %) gesunken. Die Spitzenmiete im Bürobereich in Citylage hat sich von 12,70 /m² auf 12 /m² reduziert und die Durchschnittsmiete ist mit 9,50 /m² konstant geblieben. Im Jahr 2015 war in der Wilhelmgalerie eine rege Vermietungstätigkeit zu beobachten. Für rund m² Bürofläche und rund 100 m² Einzelhandelsfläche konnten neue Mietverträge bzw. Mietprolongationen abgeschlossen werden. Im Jahr 2016 waren sechs Mietverträge über insgesamt rund m² Mietfläche unterzeichnet bzw. in Endverhandlung. Ende Dezember 2015 betrug der Leerstand in der Wilhelmgalerie Potsdam 1,5 %. Wenn alle oben erwähnten Mietverträge in Kraft treten, wird in 2016 die Immobilie vollvermietet sein. Die durchschnittlich gewichtete Mietvertragslaufzeit beträgt dann annähernd fünf Jahre. 1 Vermietungssituation ohne Berücksichtigung der Kündigungsmöglichkeiten im Wohnungsteil, bezogen auf die Gesamt mietfläche von rund m². 2 Vgl. Corpus Sireo. 8 DB Immobilienfonds 7

9 In den nächsten vier Jahren laufen folgende Mietverträge aus: Vermietungsstand zum Auslaufende Mietverträge 2 Fläche in % Anzahl der Mieter 98, , , , Investitionen/Instandhaltung Promenaden Hauptbahnhof Leipzig Im Jahr 2015 sind Sonderinstandhaltungen in Höhe von rund 1,9 Mio. angefallen, wovon der größte Teil mit 1,5 Mio. die Optimierung des Beleuchtungskonzepts betrifft. Die gesamte Deckenbeleuchtung des Querbahnsteigs wie auch die Glasaufzüge werden jetzt mit farblichen LEDs illuminiert. Die Farbauswahl ist dabei alternierbar und zudem wird die denkmalgeschützte Architektur akzentuiert ausgeleuchtet. Zusätzlich wurden im Wesentlichen rund 300 T auf Instandhaltungsmaßnahmen im Bereich der Dachflächen und 137 T für die Verlegung von Drainageleitungen verwendet. Rund 100 T entfielen zusätzlich auf Aus- und Umbauarbeiten in den Mietbereichen. Hansehaus Hamburg Im Geschäftsjahr 2015 wurde im Vergleich zum Vorjahr (166 T) mit 811 T wieder wesentlich mehr für Maßnahmen im Rahmen von Vermietungen und für den Aus- und Umbau von Mietflächen aufgewendet. Bis zur Vollvermietung ist weiterhin mit Kosten für Mietbereichsumbauten zu rechnen, insbesondere zur Umstellung von Einmieter- auf Mehrmieteraufteilung sowie zur Verbesserung des 15 Jahre alten Behördenstandards auf aktuelle Mieteranforderungen. So sind in der Planung 2016 inklusive des Baukostenzuschusses an den Fitnesscenterbetreiber Ausgaben in Höhe von rund 1,2 Mio. vorgesehen. Sollte ein Verkauf der Immobilie nicht gelingen, muss bei einer derzeit bestehenden Liquiditätsreserve von rund 1 Mio. die Ausgabenseite sehr kritisch geprüft werden. Wilhelmgalerie Potsdam Im Jahr 2015 sind in der Wilhelmgalerie Potsdam rund 3,1 Mio. für Instandhaltungsarbeiten ausgegeben worden. Mit rund 1,9 Mio. wurden dabei Kosten für die Umsetzung des Brandschutzkonzeptes verursacht, die aus der vorhandenen Liquiditätsreserve finanziert wurden bzw. werden. Zusätzlich sind rund 0,7 Mio. für die Trennung von Trink-/ Löschwasser ausgegeben worden. Ein Betrag von in etwa 0,6 Mio. ist für diverse Mietbereichsumbauten im Rahmen der Neuvermietung der Mietflächen und für unterschiedliche Kleinreparaturen ausgegeben worden. 6. Angaben zum Fonds DB Immobilienfonds 7 Wieland KG DB Hansehaus Wieland KG DB Wilhelmgalerie Wieland KG Heegbarg 30, Hamburg Der DB Immobilienfonds 7 beinhaltet die Beteiligung an drei eigenständigen Kommanditgesellschaften. Die Beteiligung der Anleger an der DB Immobilienfonds 7 Wieland KG (Erbbaurechtsnehmerin der Promenaden Hauptbahnhof Leipzig) liegt bei 73,20 %, an der DB Hansehaus Wieland KG (Eigentümerin des Hansehaus Hamburg) sowie an der DB Wilhelmgalerie Wieland KG (Eigentümerin der Wilhelmgalerie Potsdam) bei jeweils 99,91 %. Vom Eigenkapital eines Fondsanlegers entfallen rund 61,50 % auf die DB Immobilienfonds 7 Wieland KG, rund 13,50 % auf die DB Hansehaus Wieland KG und rund 25,00 % auf die DB Wilhelmgalerie Wieland KG. DB Immobilienfonds 7 9

10 Fondsauflegung 1996 DB Hansehaus Wieland KG Eigenkapital (nominal) 1, ,00 HRA Fremdkapital bei Fondsauflegung ,99 Eigenkapital (nominal) ,00 Gesamtinvestition bei Fondsauflegung 2,3 Agio gemäß Verkaufsprospekt auf die Beteiligungssumme (nominal) Anrechenbares Fremdkapital aus den Objektgesellschaften zum Anrechenbares Fremdkapital aus den Objektgesellschaften zum ,71 3,50 % , ,33 Veränderung gegenüber Eigenkapital 1,77 % Anrechenbare Liquidität aus den Objektgesellschaften zum Anrechenbare Liquidität aus den Objektgesellschaften zum , ,18 Veränderung gegenüber Eigenkapital 1,91 % Fremdkapital zum gesamt Darlehen bei der Berlin Hannoverschen Hypothekenbank AG Zinssatz von 4,85 %, festgeschrieben bis Fremdkapital zum gesamt , ,01 Veränderung gegenüber Eigenkapital 3,38 % Liquiditätsreserve zum Liquiditätsreserve zum , ,79 Veränderung gegenüber Eigenkapital 4,11 % Anteilswert (Net Asset Value) nach KAGB / KARBV rund 69 % DB Wilhelmgalerie Wieland KG HRA DB Immobilienfonds 7 Wieland KG HRA Eigenkapital (nominal) Fremdkapital zum gesamt Darlehen bei der ERGO Lebensversicherung AG Zinssatz von 2,3 % festgeschrieben bis , ,00 Eigenkapital (nominal) Fremdkapital zum gesamt Darlehen bei der Hypothekenbank Frankfurt AG Zinssatz von 4,65 %, festgeschrieben bis Fremdkapital zum gesamt , , ,26 Veränderung gegenüber Eigenkapital 2,78 % Liquiditätsreserve zum Liquiditätsreserve zum , ,06 Fremdkapital zum gesamt ,21 Veränderung gegenüber Eigenkapital 5,06% Veränderung gegenüber Eigenkapital 0,96 % Liquiditätsreserve zum ,07 Anteilswert (Net Asset Value) nach KAGB / KARBV rund 47 % Liquiditätsreserve zum ,87 Veränderung gegenüber Eigenkapital 8,13 % Anteilswert (Net Asset Value) nach KAGB / KARBV rund 99 % 1 Nach Umsetzung des Euroglättungsbeschlusses. 2 Auf die Beteiligung der Anleger entfallender, rechnerischer Anteil an den drei Objektgesellschaften. 3 Ergibt sich aus Eigenkapital vor Euroglättung zzgl. Fremdkapital bei Fondsauflegung. 4 Davon sind rund 0,75 Mio. an die finanzierende Bank verpfändet. 10 DB Immobilienfonds 7

11 Ergebnisse (in % vom nominalen Eigenkapital 1 ) Geschäftsjahr Ausschüttung 2 Steuerliches Ergebnis 3 Ist Plan Ist 1996 in Bau 69, in Bau 7, ,50 4,50 0, ,50 4,50 1, ,60 4,60 0, ,60 4,60 0, ,53 4,53 2, ,16 4,62 1, ,78 4,62 2, ,50 4,62 3, ,57 4,62 2, ,59 4,62 1, ,81 4,92 1, ,94 5,10 1, ,99 5,41 1,73 Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung Ein Wiederaufleben der persönlichen Haftung gegenüber Gläubigern der Gesellschaft gemäß 172 Absatz 4 HGB ist bei der DB Wilhelmgalerie Wieland KG bisher nicht eingetreten, bei der DB Hansehaus Wieland KG zum ersten Mal geringfügig (0,01 %) aufgelebt. Aufgrund von Steuerabschreibungen sowie in der Vergangenheit vorgenommenen Ausschüttungen ist gemäß 172 Absatz 4 HGB die persönliche Haftung der Gesellschafter gegenüber den Gläubigern der Gesellschaft in Höhe von rund 100 % 4 bei der DB Immobilienfonds 7 Wieland KG jeweils bezogen auf das Haftkapital wieder aufgelebt. Das Haftkapital beträgt jeweils 10 % des nominalen Eigenkapitals. Das Wiederaufleben der Haftung ist eine strukturbedingte Folge bei einer Kommanditgesellschaft, die über einen längeren Zeitraum den verfügbaren Barüberschuss ausschüttet. Dadurch wird bilanziell betrachtet früher oder später das Haftkapital aufgezehrt ,95 5,62 1, ,68 5,80 0, ,69 6,10 1, ,68 6,39 1, ,76 6,49 0,90 1 Ab 2002 erhöhtes Nominalkapital nach Euroglättung. 2 Inkl. Guthaben aus eventuell einbehaltener Zinsabschlagsteuer und Solidaritätszuschlag, gerundet. 3 Für Ersterwerber; teilweise vorbehaltlich der Betriebsprüfung durch das Finanzamt, gerundet. 4 Unter Berücksichtung der Ausschüttung für das Berichtsjahr Angabe ohne Gewähr. DB Immobilienfonds 7 11

12 7. Bilanz/Gewinn- und Verlustrechnung DB Immobilienfonds 7 Wieland KG (Hauptbahnhof Leipzig), Hamburg (Anleger sind an der DB Immobilienfonds 7 Wieland KG zu 73,20 % beteiligt.) Bilanz zum 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Aktiva 2015 A Anlagevermögen Sachanlagen Grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken , ,16 B Umlaufvermögen I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Leistungen 2. Sonstige Vermögensgegenstände II. Guthaben bei Kreditinstituten , , , , , ,91 Zwischensumme B , ,64 C Rechnungsabgrenzungsposten , ,77 D Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckte Kapitalanteile der Kommanditisten , ,80 Summe Aktiva , ,37 Passiva 2015 A Eigenkapital Kommanditkapital I. Kapitalanteile der Kommanditisten II. Kapitalrücklage III. Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckte Kapitalanteile der Kommanditisten , , , , , ,80 Zwischensumme A 0,00 0,00 B Rückstellungen Sonstige Rückstellungen , ,09 C Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 3. Sonstige Verbindlichkeiten , , , , ,64 Zwischensumme C , ,50 D Rechnungsabgrenzungsposten , ,78 Summe Passiva , ,37 Gewinn- und Verlustrechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Umsatzerlöse , ,08 Sonstige betriebliche Erträge , ,47 Abschreibungen auf Sachanlagen , ,44 Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,91 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge , ,58 Zinsen und ähnliche Aufwendungen , ,43 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit , ,35 Sonstige Steuern , ,68 Jahresüberschuss , ,67 Gutschrift auf Kapitalkonten , ,67 Ergebnis nach Verwendungsrechnung 0,00 0, DB Immobilienfonds 7

13 DB Hansehaus Wieland KG, Hamburg (Anleger sind an der DB Hansehaus Wieland KG zu 99,91 % beteiligt.) Bilanz zum 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Aktiva 2015 A Anlagevermögen Sachanlagen Grundstücke und Bauten , ,84 B Umlaufvermögen I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Leistungen 2. Sonstige Vermögensgegenstände II. Guthaben bei Kreditinstituten , , , , , ,57 Zwischensumme B , ,82 Summe Aktiva , ,66 Passiva 2015 A Eigenkapital I. Kapitalanteile des Komplementär II. Kapitalanteile der Kommanditisten III. Kapitalrücklage 244, , , , , ,71 Zwischensumme A , ,62 B Rückstellungen Sonstige Rückstellungen , ,87 C Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 3. Sonstige Verbindlichkeiten , , , , , ,12 Zwischensumme C , ,85 D Rechnungsabgrenzungsposten 9.731, ,32 Summe Passiva , ,66 Gewinn- und Verlustrechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Umsatzerlöse , ,03 Sonstige betriebliche Erträge , ,54 Abschreibungen auf Sachanlagen , ,36 Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,91 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 1.247, ,45 Zinsen und ähnliche Aufwendungen , ,20 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit , ,55 Sonstige Steuern , ,16 Jahresfehlbetrag (im Vorjahr Jahresüberschuss) , ,39 Verrechnung auf Kapitalkonten (im Vorjahr Gutschrift auf Kapitalkonten) , ,39 Ergebnis nach Verwendungsrechnung 0,00 0, DB Immobilienfonds 7 13

14 DB Wilhelmgalerie Wieland KG, Hamburg (Anleger sind an der DB Wilhelmgalerie Wieland KG zu 99,91 % beteiligt.) Bilanz zum 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Aktiva 2015 A Anlagevermögen Sachanlagen Grundstücke und Bauten , ,78 B Umlaufvermögen I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Leistungen 2. Sonstige Vermögensgegenstände II. Guthaben bei Kreditinstituten , , , , , ,14 Zwischensumme B , ,93 Summe Aktiva , ,71 Passiva 2015 A Eigenkapital I. Kapitalanteile der Kommanditisten II. Kapitalrücklage , , , ,77 Zwischensumme A , ,58 B Rückstellungen Sonstige Rückstellungen , ,50 C Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 3. Sonstige Verbindlichkeiten , , , , , ,20 Zwischensumme C , ,87 D Rechnungsabgrenzungsposten , ,76 Summe Passiva , ,71 Gewinn- und Verlustrechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Umsatzerlöse , ,76 Sonstige betriebliche Erträge , ,31 Abschreibungen auf Sachanlagen , ,02 Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,88 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 3.477, ,68 Zinsen und ähnliche Aufwendungen , ,46 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit , ,61 Jahresfehlbetrag , ,61 Verteilung auf Kapitalkonten , ,61 Ergebnis nach Verwendungsrechnung 0,00 0, Die Gewinn- und Verlustrechnung ist Grundlage für die steuerliche Einnahmen-/Überschussrechnung. Aufwendungen und Erträge werden in der Einnahmen-/Überschussrechnung nur insoweit berücksichtigt, wie sie im Geschäftsjahr geldmäßig zu- oder abgeflossen sind. Ferner können vom Handelsrecht abweichende steuerliche Vorschriften zu abweichenden Ergebnissen führen. Die Jahresabschlüsse der Gesellschaften wurden von der BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Hamburg, geprüft und am 16. März 2016 und am 11. April 2016 uneingeschränkt bestätigt. 14 DB Immobilienfonds 7

15 8. Einnahmen-/Überschussrechnung steuerliches Ergebnis (konsolidiert) vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015 Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ,39 Sonstige Einnahmen ,41 für Zeichnungskapital von nominal je Anteil von nominal Überschuss der vereinnahmten Umsatzsteuer über die verausgabte Umsatzsteuer , ,97 Zins-Werbungskosten ,32 Sonstige Werbungskosten ,70 Sonstige Steuern , ,45 Einnahmenüberschuss ,52 Abschreibungen ,35 Ergänzungsbilanzabschreibung der Gesellschaft ,32 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ,87 8,92 Einnahmen aus Kapitalvermögen ohne inländischen Steuerabzug 7.423,45 Einnahmen aus Kapitalvermögen mit inländischem Steuerabzug 6.670,19 Einnahmen aus Kapitalvermögen ,64 0,08 Steuerliches Ergebnis ,51 9,00 Steuerliches Ergebnis in % 0,9 Anrechenbare Steuern: Kapitalertragsteuer Solidaritätszuschlag 1.667,56 91,56 0,01 0,00 2 Seit 2009 unterliegen Einnahmen aus Kapitalvermögen einem Kapitalertragsteuereinbehalt von 25 % zzgl. 5,5 % Solidaritätszuschlag. Mit dem Einbehalt ist die Einkommensteuerschuld des Gläubigers grundsätzlich abgegolten (Abgeltungsteuer). Einnahmen aus Kapitalvermögen, die nicht dem Kapitalertragsteuerabzug unterlegen haben (wie insbesondere Einnahmen aus dem Ausland), sind unter Anrechnung einer ggf. entstandenen ausländischen Steuer durch den Anleger nachzuversteuern. Soweit erzielte Einnahmen aus Kapitalver mögen des Fonds dem Kapitalertragsteuereinbehalt unterlegen haben, sind diese vorstehend als Einnahmen aus Kapitalvermögen mit inländischem Steuerabzug ausgewiesen. Die einbehaltene Steuer ist unter Anrechenbare Steuern beziffert. Für die Einnahmen aus Kapitalvermögen ohne inländischen Steuerabzug ist keine Kapitalertragsteuer einbehalten worden. Diese Beträge sind durch den Anleger in seiner Erklärung zu erfassen und nachzuversteuern; ausländische Steuern sind auf diese Einnahmen nicht angefallen. 1 Persönliche Ergänzungsbilanzabschreibungen sind hierin nicht enthalten. 2 0,00 wegen Geringfügigkeit. DB Immobilienfonds 7 15

16 9. Erläuterungen zur Bewertung Erläuterungen zur Ermittlung des Werts der Fondsimmobilien und des Anteilswerts (Net Asset Value) Verkehrswertermittlung Die Bewertung der Fondsimmobilie erfolgte durch die BIIS GmbH nach 194 Baugesetzbuch in Anlehnung an die Grundsätze der Wertermittlungsverordnung unter Mitwirkung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Die BIIS GmbH ist eine unabhängige Bewertungs- und Beratungsgesellschaft für institutionelle Investoren. Sie hat Zugriff auf über 100 qualifizierte Sachverständige, die im BIIS Bundesverband der Immobilien-Investment- Sachverständigen e. V. zusammengeschlossen sind. Ermittlung des Anteilswerts/Net Asset Value nach KAGB/KARBV Der NAV wurde durch eine renommierte Wirtschaftsprüfungsgesellschaft gemäß Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und -Bewertungsverordnung ( KARBV ) auf Basis der jeweiligen Verkehrswerte der Vermögensgegenstände abzüglich der Finanzverbindlichkeiten und Rückstellungen ermittelt. Ein Marktwert der Finanzverbindlichkeiten, eine Prognoserechnung über die zukünftig bei der Fondsgesellschaft anfallenden Kosten sowie eine Schätzung der zukünftigen Liquidations- und Verkaufskosten der Fondsimmobilie(n) sind nicht Bestandteil der NAV-Ermittlung gemäß KAGB. Für die Finanzverbindlichkeiten ist vielmehr der Buchwert anzusetzen. Zukünftige fondsspezifische Kosten und zukünftige Liquidationskosten werden nicht berücksichtigt. Zudem sind für Immobilien-Sondervermögen gemäß 248 (3) KAGB unter Verweis auf die Definitionen für Immobilien-Sondervermögen ( 231 (1) KAGB) bzw. für Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften ( 234 KAGB) die Anschaffungsnebenkosten der aktivierten Immobilien des Immobilien-Sondervermögens zu berücksichtigen. Die Anschaffungsnebenkosten sind hierbei gleichmäßig und vollständig über die voraussichtliche Zugehörigkeit zum Immobilien-Sondervermögen abzuschreiben, längstens jedoch über einen Zeitraum von zehn Jahren. Für die Bestimmung der Anschaffungsnebenkosten gilt 255 (1) HGB unter Berücksichtigung investmentrechtlicher Besonderheiten. Hiernach dürfen bereits im Vorfeld entstehende Kosten angesetzt werden, solange der Erwerb des Vermögensgegenstandes aussichtsreich erscheint ( 30 (2) Nr. 1 Satz 2 KARBV). Die Ableitung des NAV erfolgt im Grundsatz nach folgender Systematik: Verkehrswert der Immobilie + Übrige Vermögensgegenstände Buchwert der Fremdfinanzierung Übrige Schuldpositionen + Aktivierte Anschaffungskosten = Net Asset Value (NAV) Ergänzende Hinweise zur Ermittlung des Werts der Fondsimmobilien und des Anteilswerts (Net Asset Value) Das Bewertungsergebnis beruht größtenteils auf der gutachterlichen Bewertung unabhängiger Sachverständiger. Bewertungen sind Schätzungen, denen bestimmte Annahmen zugrunde liegen, die von den Gutachtern für zweckmäßig befunden wurden, um den Immobilienwert bzw. darauf aufbauend den Anteilswert/Net Asset Value aus der Sicht der beteiligten Anleger zu ermitteln. Soweit im Einzelfall die tatsächlichen Umstände auf Fonds- oder Anlegerebene bzw. der künftige Geschäftsverlauf von diesen Annahmen abweichen, kann sich dies auf den Immobilienwert bzw. den Anteilswert/Net Asset Value auswirken. Individuelle Aspekte auf Ebene des einzelnen Anlegers (z. B. steuerliche Verhältnisse, Anteilsfinanzierungen) konnten bei den Bewertungen nicht berücksichtigt werden. Die Bewertungsergebnisse vermitteln im Übrigen nur eine zeitpunktbezogene Betrachtung des Immobilienwerts bzw. des Anteilswerts/Net Asset Value der Fondsbeteiligung zu einem bestimmten Stichtag. Eine Aussage zu den möglicherweise bei einer Veräußerung von Fondsanteilen oder einer späteren Liquidation der Fondsgesellschaft erzielbaren Werten ist damit nicht verbunden. Insbesondere lassen die Bewertungen keinen Schluss darauf zu, ob und ggf. zu welchem Preis eine Veräußerung von Fondsanteilen im Zweitmarkt möglich ist bzw. welcher Veräußerungserlös bei 16 DB Immobilienfonds 7

17 einem späteren Verkauf der Fondsimmobilie(n) tatsächlich erzielbar wäre. Dies hängt allein von der Nachfrage im Markt ab. Da für Anteile an Geschlossenen Fonds kein etablierter Zweitmarkt existiert, ist davon auszugehen, dass Fondsanteile möglicherweise nicht oder nur mit einem Abschlag veräußert werden können. Die Fondsverwaltung konnte die Bewertungsgutachten naturgemäß nur auf Plausibilität, nicht jedoch im Detail auf ihre sachliche Richtigkeit überprüfen. Eine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Bewertungen können sowohl die Fondsgeschäftsführung als auch die Fondsverwaltung, die Deutsche Asset Management International GmbH, daher nicht übernehmen. 10. Hinweis zum Zweitmarkt Die Deutsche Asset Management International GmbH führt keinen eigenen Zweitmarkthandel durch. Über das Geschäftsjahr berichtete zum 30. August 2016 die Treuhandkommanditistin DI Deutsche Immobilien Treuhandgesellschaft mbh Birgit Benz Iris Racke die Geschäftsbesorgerin Deutsche Asset Management International GmbH Ulrich Steinmetz Clemens Grünewald DB Immobilienfonds 7 17

18 Wichtige Hinweise: Deutsche Asset Management International GmbH Deutsche Asset Management ist der Markenname für den Geschäftsbereich Asset Management der Deutsche Bank AG und ihrer Tochtergesellschaften. Die jeweils verantwortlichen rechtlichen Einheiten, die Kunden Produkte oder Dienstleistungen der Deutsche Asset Management anbieten, werden in den entsprechenden Verträgen, Verkaufsunterlagen oder sonstigen Produktinformationen benannt. Die in diesem Rechenschaftsbericht enthaltenen Angaben stellen keine Anlageberatung und auch keine Empfehlung dar, sondern dienen ausschließlich dazu wie im Gesellschaftsvertrag vorgesehen gegenüber den Anlegern Rechenschaft über das abgelaufene Geschäftsjahr abzulegen. Zusätzlich zu den hier dargestellten Informationen enthalten die Ihnen separat zugesandten steuerlichen Hinweise sowie die jeweiligen Verkaufsprospekte einschließlich etwaiger Nachträge weitere wichtige Informationen. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung der Deutsche Asset Management International GmbH wieder, die ohne vorherige Ankündigung geändert werden kann. Soweit die im Dokument enthaltenen Daten erkennbar von Dritten stammen (z.b. bei Quellenangaben), wird für die Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Daten keine Gewähr übernommen. Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung. Soweit die in den Beiträgen getroffenen Annahmen zukunftsbezogene Aussagen (Prognose) darstellen, geben sie die Erwartung der Deutsche Asset Management International GmbH wieder, für deren tatsächliches späteres Eintreffen keine Gewähr übernommen werden kann. Prognosen unterliegen naturgemäß dem Risiko, dass sich die Annahmen und Erwartungen, nach denen sie erstellt wurden, ändern oder neue Entwicklungen eintreten, die bei der Erstellung der Prognose nicht berücksichtigt werden konnten. Die Angaben in diesem Dokument ersetzen nicht eine auf die individuellen Verhältnisse des Anlegers abgestimmte Beratung unter Berücksichtigung seiner finanziellen, steuerlichen und rechtlichen Verhältnisse. Geschäftsbesorgerin Deutsche Asset Management International GmbH Mainzer Landstraße Frankfurt am Main Telefon (069) Telefax (069) Treuhandkommanditistin DI Deutsche Immobilien Treuhandgesellschaft mbh Taunusanlage Frankfurt am Main