Deutsche Asset Management. Deutsche Asset Management International GmbH. DB Immobilienfonds 7. Rechenschaftsbericht 2016

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1 Deutsche Asset Management Deutsche Asset Management International GmbH DB Immobilienfonds 7 Rechenschaftsbericht 2016

2 1. Wichtige Kennzahlen Prozentangaben jeweils bezogen auf das nominale Eigenkapital. Steuerliches Ergebnis (für Ersterwerber) 2,1 % Steuerliche Ergebnismitteilung/steuerlicher Hinweis erfolgte als separater Versand am 19. Mai Ausschüttung 2016 gesamt DB Immobilienfonds 7 1 DB Immobilienfonds 7 Wieland KG² ,99 (2,78 %) Wert der Fondsimmobilien zum 1. Januar Anteilswert (Net Asset Value) zum 1. Januar 2017 gemäß KAGB / KARBV rund 88 % Liquiditätsergebnis vor Ausschüttung ,04 (6,50%) Ausschüttung ,70 (4,52%) Zuführung zu der Liquiditätsreserve ,34 (1,97%) Liquiditätsreserve nach Ausschüttung ,41 (3,58%) Handelsbilanzielles Ergebnis 4,94 % DB Hansehaus Wieland KG² Liquiditätsergebnis vor Ausschüttung Ausschüttung Entnahme aus der Liquiditätsreserve Liquiditätsreserve nach Ausschüttung ,54 ( 0,98 %) 41,27 (0,00%) ,81 ( 0,98 %) ,29 (4,00%) Handelsbilanzielles Ergebnis 1,15 % DB Wilhelmgalerie Wieland KG² Liquiditätsergebnis vor Ausschüttung Ausschüttung Entnahme aus der Liquiditätsreserve Liquiditätsreserve nach Ausschüttung ,91 ( 0,27 %) 209,57 (0,00%) ,48 ( 0,27 %) ,03 (3,68%) Handelsbilanzielles Ergebnis 0,59 % Die Vorabausschüttungen für das Geschäftsjahr 2016 in Höhe von insgesamt 90 % des nach der Jahresplanung erwarteten Barüberschusses erfolgten am 31. März, 30. Juni, 30. September und 15. Dezember Der verbleibende Barüberschuss wird zusammen mit der zweiten Vorabausschüttung für das laufende Geschäftsjahr am 30. Juni 2017 ausgezahlt. Die erste Vorabausschüttung für das laufende Geschäftsjahr erfolgte am 31. März Die weiteren Vorabausschüttungen erfolgten bzw. erfolgen am 30. Juni, 30. September und 15. Dezember Der verbleibende Barüberschuss für das Geschäftsjahr 2015 wurde zusammen mit der zweiten Vorabausschüttung im zweiten Quartal 2016 ausgezahlt. 2. Rückblick auf das Geschäftsjahr 2016/ Ausblick Die Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2016 liegt mit 2,78 % bezogen auf das nominale Eigenkapital (ohne Agio) auf Vorjahresniveau (2,76 %). Abgesehen von den anrechenbaren Kapitalertragsteuern aus den beiden Gesellschaften DB Wilhelmgalerie Wieland KG und DB Hansehaus Wieland KG erfolgte die Ausschüttung erneut ausschließlich aus der Fondsgesellschaft DB Immobilienfonds 7 Wieland KG (Promenaden Hauptbahnhof Leipzig). DB Immobilienfonds 7 Wieland KG Die Fondsgesellschaft DB Immobilienfonds 7 Wieland KG (Promenaden Hauptbahnhof Leipzig) weist für das Geschäftsjahr 2016 einen handelsbilanziellen Gewinn in Höhe von rund 7,5 Mio. aus, der damit rund 3,3 Mio. oberhalb des Vorjahresergebnisses von rund 4,2 Mio. liegt. Der Anstieg resultiert im Wesentlichen aus im Vergleich zum Vorjahr (rund 4,8 Mio. ) geringeren Zinsaufwendungen von rund 1,7 Mio.. In 2016 wurden zum ersten Mal in einem kompletten Kalenderjahr die günstigeren Zinskonditionen der neuen Fremdfinanzierung bei der ERGO wirksam. Zusätzlich wirken sich auch die gegenüber 2015 um rund 0,5 Mio. reduzierten Sonstigen betrieblichen Aufwendungen aus, die hauptsächlich auf geringere Instandhaltungskosten zurückzuführen sind. Entgegenwirkend sind die gegenüber dem Vorjahr rund 0,2 Mio. verminderten Mieterlöse von rund 16,3 Mio.. Der erwirtschaftete liquide Überschuss liegt mit rund 9,9 Mio. rund 3,3 Mio. über der Vorjahreszahl, wofür primär auch die geringeren Zinsaufwendungen verantwortlich sind. 1 Summe der anteiligen Werte, bezogen auf das Eigenkapital des Fonds DB Immobilienfonds 7, nach Umsetzung des Euroglättungsbeschlusses. ² Angaben bezogen auf die jeweilige KG ohne Berücksichtigung von Ergebnisbestandteilen, die den einzelnen Gesellschaftern zuzuordnen sind. 2 DB Immobilienfonds 7

3 Der Promenaden Hauptbahnhof Leipzig ist auch im zwanzigsten Jahr seines Bestehens sehr beliebt, jedoch die Wettbewerbsintensität hat in Leipzig erheblich zugenommen. Zusätzlich macht sich auch der steigende Online-Handel (Umsatzzuwachs 2016 von 11 % laut Handelsverband Deutschland) in sinkenden Umsatzzahlen des stationären Einzelhandels bemerkbar. Die Umsatzmietbelastung ist bei geringeren Einzelhandelsumsätzen mittlerweile oft zu hoch, sodass es bereits vereinzelt zu Insolvenzen von Mietern gekommen ist. Aus diesen Gründen ist zunehmend zu beobachten, dass bei neuen Mietvertragsabschlüssen weniger Mietsteigerungen erzielt werden können und vermehrt Mietreduzierungen bzw. die Gewährung von Mietincentives verhandelt werden. Somit ist in den nächsten Jahren von der Tendenz her voraussichtlich mit rückläufigen Mieteinnahmen zu rechnen. Da in den Jahren 2017 und 2018 Mietverträge enden, die rund 50 % der Ladenflächen des Centers ausmachen, ist es unter den genannten Umständen umso wichtiger, die geeigneten Mieter für die richtigen Flächen durch das Vermietungsmanagement zu finden. Ein umfassendes Konzept zur Umstrukturierung der Mietbereiche wurde von der ECE bereits erarbeitet. Dieses umfasst sowohl eine Qualifizierung und Optimierung der Angebots- und Mieterstruktur als auch Maßnahmen zur Modernisierung der allgemeinen Mallbereiche. Mit dem Umstrukturierungskonzept ist auch eine strategische Neuausrichtung des Centers verbunden. Durch die Definition klarer Branchenstrukturen auf den jeweiligen Etagen sollen Besuchsgründe geschaffen und Kaufanreize gesteigert werden. Während dabei Modekonzepte eher reduziert und vor allem als Ergänzungsangebot in frequenzstarker Lage beibehalten werden, wird mit der Ansiedlung zusätzlicher Gastronomie- und Dienstleistungsangebote den Bedürfnissen der Kunden an diesem Standort noch besser entsprochen. Das grob kalkulierte Gesamtinvestment beträgt rund 19 Mio., wovon rund 50 % fremdfinanziert werden soll. Das primäre Ziel ist, eine Stabilisierung des Mietniveaus damit zu erreichen. Die bis jetzt vorliegenden Planungen rechnen in den kommenden Jahren bei Realisierung der Umstrukturierung mit stetig steigenden Liquiditätsüberschüssen. Diese Maßnahmen werden in einem separaten Beschlussvorschlag vorgestellt. Der von einem unabhängigen Sachverständigen ermittelte Verkehrswert der Fondsimmobilie hat sich gegenüber dem Vorjahr von 222,1 Mio. auf 213,1 Mio. zum Stichtag 1. Januar 2017 verringert. Der Gutachter unterstellt hierbei einen vorzeitigen Ankauf des Erbbaurechts durch den Grundstückseigentümer zum 1. Januar 2030 und die Zahlung der vertraglich vereinbarten Entschädigungsleistung. Somit wird in dem Verkehrswertgutachen 2017 der Entschädigungswert im Falle des vorzeitigen Ankaufs des Erbbaurechtes in 13 Jahren ermittelt. Die Minderung des Verkehrswertes zum Vorjahr resultiert aus geringeren Umsatzerlösen als auch aus einem Rückgang durch die um ein Jahr verkürzte kalkulatorische Restlaufzeit des Erbbaurechts. DB Hansehaus Wieland KG Die Fondsgesellschaft DB Hansehaus Wieland KG (Hansehaus Hamburg) weist für das Geschäftsjahr 2016 einen handelsbilanziellen Jahresfehlbetrag in Höhe von rund 0,3 Mio. (Vorjahr: Jahresfehlbetrag in Höhe von rund 0,8 Mio. ) aus. Diese Ergebnisverbesserung resultiert im Wesentlichen aus um rund 0,2 Mio. auf rund 1,7 Mio. gestiegenen Mieterlösen als auch um rund 0,4 Mio. geringeren Zinsaufwendungen von insgesamt rund 0,4 Mio.. Die mehrmaligen Prolongationen des Darlehens bei der BerlinHyp erfolgten unter deutlich günstigeren Finanzmarktkonditionen als bei dem Abschluss des Ursprungsdarlehens. Dennoch wurde wieder ein negatives Liquiditätsergebnis der Fondsgesellschaft in Höhe von rund 0,2 Mio. (Vorjahr negatives Liquiditätsergebnis von rund 1 Mio. ) ausgewiesen. Mit der Beschlussfassung vom 13. Juni 2016 wurde der außerordentliche Beschlussvorschlag der Fondsgesellschaft angenommen, die Geschäftsführung zu ermächtigen, die Fondsimmobilie Hansehaus Hamburg zu einem genehmigten Mindestverkaufspreis zu veräußern. Am 23. Mai 2017 wurde ein Kaufvertrag über die Veräußerung der Fondsimmobilie Hansehaus Hamburg DB Immobilienfonds 7 3

4 mit dem Immobilien-Sondervermögen Grundstücks-Fonds GVW, der von der aik Immobilien- Investmentgesellschaft mbh verwaltet wird, abgeschlossen. Der vereinbarte Verkaufspreis beträgt rund 40,8 Mio. und liegt damit rund 8,8 Mio. über dem genehmigten Mindestverkaufspreis von 32,0 Mio. und rund 30 % über dem zuletzt am Stichtag 1. Januar 2016 ermittelten Verkehrswert von 31,5 Mio.. Bei einer ordnungsgemäßen Erfüllung des Kaufvertrags soll das Darlehen der BerlinHyp, Frankfurt, vollständig zurückgeführt werden. Auf Basis der derzeitigen Prognosen ergäbe sich aus dem Verkauf ein Liquidationserlös von rund 102 % bezogen auf das Nominalkapital der DB Hansehaus Wieland KG. In Bezug auf den gesamten Fonds DB Immobilienfonds 7 würde dies einer Auszahlung auf das ursprünglich eingezahlte Eigenkapital in Höhe von rund 13 % entsprechen. Der Vollzug des Kaufvertrags mit Kaufpreiszahlung und Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten der Immobilie erfolgt nach Vorliegen der vereinbarten Fälligkeitsvoraussetzungen. Entgegen der ursprünglichen Annahme konnte der Eigentumsübergang zum 31. Juli 2017 nicht realisiert werden, da eine im Zuständigkeitsbereich der Behörde liegende Fälligkeitsvoraussetzung noch nicht erfüllt werden konnte. Die Zustimmung der Stadt Hamburg zur Übernahme eines Sondernutzungsvertrags durch den Käufer steht weiterhin noch aus, da behördenintern ein notwendiger Verwaltungsakt anhängig ist, dessen Bearbeitung noch nicht abgeschlossen ist. Die Fondsgeschäftsführung kann auf diesen Vorgang keinen Einfluss nehmen, geht jedoch davon aus, dass die Erledigung bis zum Ende des dritten Quartals 2017 erfolgen kann. Die Liquidation der Gesellschaft wird nach Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten und der Entscheidung durch die Anleger mit der Aufstellung der Liquidationseröffnungsbilanz beginnen. Der Liquidationszeitraum kann in Abhängigkeit der steuerlichen Verjährungsvorschriften bis zu fünf Jahre nach Abgabe der letzten Steuererklärung nach Kaufpreiszahlung andauern. Durch einen gewährten temporären Einbehalt von 2 Mio. bis zum Jahr 2023 wird sich der eventuelle Liquidationszeitraum voraussichtlich auf sechs Jahre verlängern. DB Wilhelmgalerie Wieland KG Im Geschäftsjahr 2016 weist die Fondsgesellschaft DB Wilhelmgalerie Wieland KG (Wilhelmgalerie Potsdam) einen handelsbilanziellen Jahresfehlbetrag in Höhe von rund 0,3 Mio. aus (Vorjahr: Jahresfehlbetrag 2,3 Mio. ). Tendenziell hat sich mit dem handelsbilanziellen Ergebnis auch das liquide Ergebnis entwickelt und liegt bei 0,1 Mio. (Vorjahr: 2,3 Mio. ). Die Ergebnisverbesserung resultiert im Wesentlichen aus der Erledigung der Brandschutzmaßnahmen, die einen Minderaufwand von rund 1,4 Mio. auf in Summe rund 1,8 Mio. ergeben. Zusätzlich hat sich der ursprüngliche Objektdienstleister RREEF Management GmbH aus Kulanzgründen zur Übernahme von Kosten im Zusammenhang mit der Brandschutzertüchtigung in Höhe von rund 0,8 Mio. bereiterklärt. Mit der Beschlussfassung vom 13. Juni 2016 wurde auch der Verkauf der Immobilie in Potsdam zu einem festgelegten Mindestverkaufspreis genehmigt. Am 22. Dezember 2016 wurde ein Kaufvertrag über die Veräußerung der Fondsimmobilie Wilhelmgalerie Potsdam mit dem Immobilien- Sondervermögen BERENBERG Real Estate Berlin abgeschlossen. Der vereinbarte Verkaufspreis beträgt 46,0 Mio. und liegt damit 11,3 Mio. über dem genehmigten Mindestverkaufspreis von 34,7 Mio. und rund 25 % über dem zum Stichtag 1. Januar 2016 ermittelten Verkehrswert von 36,9 Mio.. Der Vollzug des Kaufvertrags mit Kaufpreiszahlung und Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten der Immobilie erfolgte nach Vorliegen der vereinbarten Fälligkeitsvoraussetzungen am 31. März 2017, und das Darlehen der Commerzbank AG wurde vollständig zurückgeführt. Auf Basis der derzeitigen Prognosen ergäbe sich darüber hinaus ein Liquidationserlös nach dem Verkauf in Höhe von rund 60 % bezogen auf das Nominalkapital der DB Wilhelmgalerie Wieland KG. In Bezug auf den gesamten Fonds DB Immobilienfonds 7 würde dies einer Auszahlung auf das ursprünglich eingezahlte Eigenkapital in Höhe von rund 15 % entsprechen. 4 DB Immobilienfonds 7

5 Mit Beschluss vom 26. Mai 2017 haben die Anleger der Liquidation der Gesellschaft zugestimmt und der Liquidationsprozess begann mit der Aufstellung der Liquidationseröffnungsbilanz zum 1. Juli Der Liquidationszeitraum kann in Abhängigkeit der steuerlichen Verjährungsvorschriften bis zu fünf Jahre nach Abgabe der letzten Steuererklärung nach Kaufpreiszahlung andauern. Gesamtfonds Die Fondsgeschäftsführung geht davon aus, dass bis September 2017 auch der Übergang der Immobilie in Hamburg voraussichtlich stattgefunden hat. Somit wird aus dem ehemaligen 3-Objektfonds DB Immobilienfonds 7 nun ein 1-Objektfonds mit dem alleinigen Objekt Promenaden Hauptbahnhof Leipzig. Zum Zeitpunkt der Fondsauflegung verteilte sich das gesamte Eigenkapital des DB Immobilienfonds 7 von 180,7 Mio. mit 13,5 % auf die DB Hansehaus Wieland KG, mit 25,0 % auf die DB Wilhelmgalerie Wieland KG und mit 61,5 % auf die DB Immobilienfonds 7 Wieland KG. Unter der Annahme des Vollzugs der Eigentumsübertragung der Immobilie in Hamburg, hätte man in der DB Hansehaus Wieland KG einen Liquidationserlös von rund 13 % und in der DB Wilhelmgalerie Wieland KG rund 15 % bezogen auf das gesamte Nominalkapital erwirtschaftet. Würde man den Promenaden Hauptbahnhof Leipzig zum aktuellen NAV von rund 60 % (bezogen auf das gesamte Nominalkapital) veräußern, hätte man in Bezug auf das ursprüngliche Eigenkapital eine Kapitalrückführung von rund 88 % erzielt. Erstanleger haben zusätzlich bis heute aus den drei Gesellschaften Ausschüttungen von insgesamt rund 63 % erhalten, sodass sie rein rechnerisch insgesamt ein Ergebnis von rund 151 % mit diesem Investment erzielt hätten. Nach derzeitigen Prognosen wird für das Geschäftsjahr 2017 eine Ausschüttung aus dem Promenaden Hauptbahnhof Leipzig leicht über Vorjahresniveau in Höhe von rund 2,9 % erwartet. Der erwirtschaftete Überschuss wird mit dem Jahr 2016 vergleichbar sein, jedoch ist wieder beabsichtigt, die Liquiditätsreserve im Promenaden Hauptbahnhof Leipzig mit rund 3 Mio. zu stärken, um die geplante Mietbereichsumstrukturierung im Jahr 2017/2018 zumindest teilweise zu finanzieren. Die Protokolle zu den ordentlichen Beschlussfassungen der Gesellschafter vom 4. Oktober 2016 wurden Ihnen am 20. Oktober 2016 mit separater Post zugesandt. 3. Angaben zu den Immobilien Promenaden Hauptbahnhof Leipzig Objektadresse Georgiring Leipzig Fertigstellung 1997 Wert der Fondsimmobilie zum 1. Januar 2017 Grundstück Parkhäuser gesamt davon Mietfläche gesamt Einzelhandel/ Gastronomie Büros/Praxen Lager/Sonstiges Parkplätze Objektverwaltung/ Centermanagement Einkaufszentrum im historischen Bahnhofsgebäude ca m 2 Erbbaurecht ca m 2 ca m 2 Erbbaurecht ca m 2 Dauernutzungsrecht ca m 2 ca m 2 ca m 2 ca m 2 ca in zwei Parkhäusern ECE Projektmanagement G.m.b.H. & Co. KG Hamburg DB Immobilienfonds 7 5

6 Hansehaus Hamburg Dreiteiliger sechs- bis sieben geschossiger Gebäudekomplex mit einem Wohn- und zwei Bürogebäudeteilen. Wilhelmgalerie Potsdam Viergeschossiges Büro- und Geschäfts haus in unmittelbarer Nähe der Potsdamer Fußgänger zone. Objektadresse Stresemannstraße Lippmannstraße Hamburg Objektadresse Charlottenstraße 40/ Potsdam Fertigstellung 1996 Fertigstellung 1997 Kaufpreis der Fondsimmobilie zum 23. Mai 2017 (noch kein BNL) Kaufpreis der Fondsimmobilie zum 31. März 2017 (BNL) Grundstück ca m2 im Volleigentum Grundstück ca m2 im Volleigentum Mietfläche gesamt Büros/Praxen Wohnungen Lager/Archiv ca m2 ca m2 ca m2 ca. 300 m2 Mietfläche gesamt Einzelhandel/ Gastronomie Büros/Praxen Lager/Sonstiges ca m2 ca m2 ca m2 ca m2 Parkplätze ca. 150 in der Tiefgarage Parkplätze ca. 200 in der Tiefgarage Objektverwaltung CORPUS SIREO Asset Management Commercial GmbH, Heusenstamm Objektverwaltung CORPUS SIREO Asset Management Commercial GmbH, Heusenstamm 6 DB Immobilienfonds 7

7 4. Markt und Vermietung Umsatzentwicklung Einzelhandel 2016 gegenüber dem Vorjahr Promenaden Hauptbahnhof Leipzig Einzelhandel Deutschland gesamt + 1,9 % 1 Einzelhandel Promenaden Hauptbahnhof Leipzig 1,4 % 2 Promenaden Hauptbahnhof Leipzig Leipzig als Oberzentrum in der Region Mitteldeutschland entwickelt sich hervorragend und sticht mit seiner Prosperität und positiven Kennzahlen im Osten Deutschlands neben Dresden sehr stark heraus. Dies beinhaltet für die Weiterentwicklung des Standortes Chancen, die sich durch die Zunahme der Wohnbevölkerung und damit einer Erhöhung des relevanten Nachfragevolumens für den Einzelhandel ergeben können. Dadurch steigt aber auch der Druck der Entwicklung weiterer Innenstadtbrachen. So entsteht an der Hauptpost gegenüber dem Augustusplatz ein weiterer Einkaufskomplex mit Who s perfect (Möbelhaus), einer Drogerie und einem EDEKA Supermarkt. Darüber hinaus plant die Stadt auf dem Wilhelm-Leuschner-Platz die Ansiedlung einer Markthalle Der Wettbewerb hat in Leipzig in 2016 weiter zugenommen. Im April wurde ein m² großer Primark an der Hainspitze eröffnet. Dazu kamen ein REWE City und ein dm-drogeriemarkt. Dies hatte auch Effekte auf die Promenaden. Vor den Toren der Stadt an der A9 hat im Norden auch das neue Outlet-Center Brehna im April eröffnet. In unmittelbarer Nähe der Promenaden, auf der gegenüberliegenden Seite des Tröndlinringes, wurde im September 2012 das Shoppingcenter Höfe am Brühl des heutigen Investors Unibail Rodamco mit m 2 Verkaufsfläche für Einzelhandel sowie Gastronomie- und Dienstleistungssortimenten eröffnet. Zu den Mietern zählen u. a. Media Markt, Intersport, Edeka, dm-drogeriemarkt, New Yorker, Drogerie Müller und Spiele Max. Die Ausrichtung der Höfe am Brühl ist fashion- und lifestyleorientiert. Dies stellt insbesondere den innerstädtischen Bereich vor neue Herausforderungen. Tendenziell ist eine Frequenzumverteilung in die nordwestliche Richtung des Innenstadtkerns spürbar. Die Hainstraße gewinnt deutlich an Attraktivität. Auch die neue S-Bahnhaltestelle am Markt hat die Frequenzen in diesem Bereich deutlich ansteigen lassen. Eine weitere Verstärkung des Verdrängungswettbewerbs, insbesondere im Textilbereich, kann auch zukünftig erwartet werden. In sämtlichen Shopping-Centern in Leipzig sind jedoch auch Leerstände zu verzeichnen, welche den Druck auf vermietbare Flächen deutlich verstärken. Auch in der Innenstadt selbst gibt es diese Tendenzen. Das ehemalige Capitol / Petershof beispielsweise, direkt in der innerstädtischen Peterstraße, steht seit Mitte 2015 leer und wartet mit m² Handelsfläche auf einen neuen Mieter. Die im November 1997 eröffneten Promenaden im Hauptbahnhof Leipzig konnten auch in 2016 ihre Position als Tor zur Innenstadt und bedeutender Einzelhandelsstandort sowie als wichtigste Frequenz-Drehscheibe Leipzigs behaupten. Der Standort ist durch alle Verkehrsmittel hervorragend erreichbar. Neben der direkten Anbindung an den Schienenverkehr befinden sich unmittelbar vor dem Objekt ein Busbahnhof sowie die frequenzstärkste Umsteigestelle der Straßenbahnen Leipzigs. Die aktuellen Planungen auf der Ostseite des Bahnhofes sehen die Entstehung mehrerer Hotels sowie eines Fernbusterminals vor, wodurch der Standort perspektivisch weiter aufgewertet wird. Mit der Inbetriebnahme des neuen Regional- und S-Bahn- City-Tunnels zum Ende 2013 wurde der ÖPNV-Knotenpunkt modernisiert und ausgebaut, jedoch ist die prognostizierte Entwicklung der Anzahl an Reisenden im Fernverkehr eher negativ und könnte weiter sinken. Derzeit sind es durchschnittlich Reisende täglich im Fernverkehr. Die Bedeutung innerhalb der Besucherschaft der Promenaden ist dadurch relativ gering. Die Qualität des Mieterbesatzes wurde auch im Jahr 2016 weiter verbessert. Mit Blick auf die Wettbewerbssituation in Leipzig stand die Ansiedelung neuer, in Leipzig noch nicht vertretener Konzepte im Vordergrund. Als neue Mieter in den Promenaden eröffneten in diesem Jahr u.a. 1 Reale Veränderungsrate gegenüber Vorjahr. Vgl. Statistisches Bundesamt Wiesbaden 03/ Vgl. ECE Centermanagement. DB Immobilienfonds 7 7

8 Elbenwald, Jolifin, Barrique, Le Crobaq und Party Fiesta. Gleichzeitig wurden mehrere Verträge mit erfolgreichen Mietpartnern, wie bspw. der Apotheke, Nordsee, Mc Paper, Nanu Nana oder Gamestop verlängert. Mit weiteren Konzepten wie Esprit, Lukas Bäcker, Orsay oder Mc Donalds wurde eine Mietvertragsverlängerung abschließend besprochen und es ist mit der Unterzeichnung von Anschlussmietverträgen zu rechnen. Schwache Mieter, wie bspw. das Textilkonzept Kleidsam, wurden hingegen ausgetauscht. Die Grundmieten 2016 waren rund 170 T geringer als geplant und resultieren im Wesentlichen aus dem vorzeitigen Mietende des Mieters SON le Van sowie diversen Verschiebungen von Nachvermietungen. Dieser Negativeffekt wird durch die Abweichung in Höhe von rund 400 T gegenüber der Planung auf rund 500 T in der Position Mindermiete wegen Nachvermietungen weiter verstärkt. Ausschlaggebend für die Mindermieten sind hauptsächlich verspätete Nachvermietungen sowie Flächen insolvent gewordener Mieter. Notwendige Mietreduzierungen von Bestandsmietern haben die negativen Entwicklungen in diesem Bereich verstärkt. Größtenteils mussten diese Mieter entlastet werden, um einen wirtschaftlichen Betrieb der Fläche erhalten zu können. Von den Mietern, die das Center auf eigenen Wunsch vor Mietvertragsende verlassen haben, konnten Abfindungszahlungen von rund 300 T vereinnahmt werden. Eingehende Umsatz- und Frequenzanalysen zeigen, dass die Branchen Lebensmittel, Gastronomie sowie Hartwaren die unverkennbaren Stärken des Centers darstellen und darüber hinaus noch weiteres Potenzial bieten. Mit der für das Jahr 2017/2018 geplanten Umstrukturierung ist beabsichtigt, insbesondere dieses Potenzial zu heben und die Promenaden im weiter wachsenden Wettbewerbsumfeld zu positionieren. In den nächsten vier Jahren laufen folgende Mietverträge für Ladenflächen aus: Vermietungsstand zum Fläche in % Anzahl der Mieter 99,1 146 Auslaufende Mietverträge , , , ,5 5 Hansehaus Hamburg 1 Die Hansestadt Hamburg ist mit ca. 1,7 Mio. Einwohnern die zweitgrößte Stadt Deutschlands und zählt zu den bedeutendsten Industriestandorten in Deutschland. Neben Handel und Verkehr, die sich auch wegen des Seehafens schon vor Jahrhunderten etabliert haben, bildet die Luftfahrtindustrie einen wichtigen Wirtschaftszweig. Weitere wichtige Wirtschaftsbereiche sind Logistik, Chemie, Elektrotechnik, Maschinenbau und Mineralölindustrie. Zahlreiche Verlage und Fernsehsender machen Hamburg zu einem führenden Medienstandort in Deutschland m² Bürofläche wurden in 2016 in Hamburg vermarktet. Im Vergleich zu 2015 stieg der Flächenumsatz um 2 %. Der Vermietungsumsatz war mit m² relativ hoch, entsprechend niedrig fiel der Eigennutzerumsatz mit m² aus. Zu den fünf größten Abschlüssen des Jahres 2016 gehörten mit dem Windenergie-Anlagenhersteller Nordex Energy ( m², Langenhorner Chaussee 600a, Airport) und der Kassenärztlichen Vereinigung Hamburg ( m², Humboldtstraße 56, Barmbek) auch zwei Eigennutzer. Aufgrund mehrerer hochpreisiger Abschlüsse, vor allem in Neubau-Projektentwicklungen in zentralen Lagen, stieg sowohl die Spitzenmiete als auch die Durchschittsmiete um jeweils einen Euro. Die Spitzenmiete lag am Jahresende somit bei 26,00 /m²/monat, die flächengewichtete Durchschnittsmiete bei 15,50 /m²/monat. 1 Vgl. Corpus Sireo. 8 DB Immobilienfonds 7

9 Seit 2010 ist die Zahl der leerstehenden Büroflächen in Hamburg kontinuierlich gesunken. Allerdings verlangsamte sich der Leerstandsabbau innerhalb der letzten zwölf Monate. Im Vergleich zu 2015 reduzierte sich die Leerstandsrate inklusive Untermietflächen am Jahresende 2016 lediglich von 5,2 auf 5,1 %. Das kurzfristig verfügbare Flächenangebot betrug zum Jahresende m². Das Quartier Schanzenviertel im Teilmarkt St. Pauli, in dem sich das Fondsobjekt befindet, gilt in Hamburg als Szeneviertel und gehört zum Bezirk Hamburg-Mitte. Die Nahversorgung wird durch Geschäfte des täglichen Bedarfs sowie zahlreiche Cafés und Restaurants in unmittelbarer Nachbarschaft gewährleistet. Wichtige Standortqualitäten sind des Weiteren die schnelle Erreichbarkeit der City mit der U-Bahn und die gute Anbindung über die Hauptverkehrsachse Stresemannstraße an die BAB 7. Das Hansehaus Hamburg ist ein dreiteiliger Gebäudekomplex mit rund m² vermietbarer Fläche, der sich aus einem Wohngebäude und zwei Bürogebäudeteilen zusammensetzt. Das Wohngebäude mit seinen 76 Wohnungen, verteilt auf rund m², ist durchgehend vollständig vermietet. Im Jahr 2016 wurden im Objekt die Flächen von HCE in der Stresemannstraße 29 mit 422 m 2 zum 31. Juli 2016 gekündigt und zum 01. November 2016 an die talocasa GmbH weitervermietet. Der langjährige Leerstand im 4. OG der Stresemannstraße 23 mit rd. 540 m 2 konnte zum 01. März 2017 für zehn Jahre an die HAG Hamburger Assistenz Genossenschaft eg, vermietet werden. Weiterhin wurden an den vorgenannten Mieter zusätzlich rd. 30 m 2 im 1. OG vermietet. Der letzte verbliebene Leerstand von 232 m² wurde bis kurz vor Kaufvertragsunterzeichnung im Mai 2017 verhandelt, jedoch ein Mietvertrag kam nicht zustande. Die durchschnittliche Miete pro Monat für die gesamten Gewerbeflächen liegt in der Fondsimmobilie bei 8,19 /m²; betrachtet man die Büroflächen separat, so wird eine Durchschnittsmiete pro Monat in Höhe von 10,34 /m² erzielt. Hier ist der Effekt der Vermietung von m² Fläche an den Fitnessbetreiber Easy Fitness zu beobachten, die branchenspezifisch weniger Miete bezahlen. Aber bei dieser Vermietungsstrategie hat es sich um die Nutzung von nachhaltigen Leerstandsflächen gehandelt, die in 2016 nach langer Zeit der Nichtvermietung an Easy Fitness vermietet werden konnten. Wilhelmgalerie Potsdam 1 Als Landeshauptstadt ist die Wirtschaft der Stadt Potsdam stark durch die öffentliche Verwaltung und den Dienstleistungssektor geprägt. Die Stadt hat sich durch den Standort Babelsberg als traditioneller Filmstandort etabliert und zählt zu den führenden Fernseh- und Filmproduktionszentren Europas. Weitere bedeutende Wirtschaftsfaktoren sind die High-Tech-Branche und der Tourismus. Ende Dezember 2016 betrug der Leerstand in der Wilhelmgalerie Potsdam 3,1 %. Mit Vodafone und der DFMG Funkturm wurden in 2016 jeweils noch neue Mietverträge für die Dachantennensysteme abgeschlossen. Mit dem Bestandsmieter Cafe Alex wurde bis zum Jahr 2023 ein Nachtrag zum bestehenden Mietvertrag und mit Dr. Thieß ein neuer Mietvertrag über zehn Jahre für eine Arztpraxis unterschrieben. Im ersten Quartal 2017 wurde noch ein Anschlussmietvertrag mit dem Bestandsmieter Adecco wirksam. Die durchschnittlich gewichtete Mietvertragslaufzeit beträgt weiterhin annähernd fünf Jahre. Am 23. Dezember 2016 wurde ein Kaufvertrag für die Immobilie unterzeichnet, der mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten am 31. März 2017 finalisiert wurde. Ein annähernd vollvermietetes Objekt wurde dem Käufer übergeben. 5. Investitionen/Instandhaltung Promenaden Hauptbahnhof Leipzig Im Jahr 2016 sind insgesamt Ausgaben für Bauliche Maßnahmen in Summe von rund 1,2 Mio. vorgenommen worden. Die Hauptpositionen sind hier mit 325 T die Instandsetzung des Ziegeldaches westliche Osthalle, mit 187 T die Restarbeiten für die Optimierung 1 Vgl. Corpus Sireo. DB Immobilienfonds 7 9

10 des Beleuchtungskonzepts, mit 180 T die Schadensbehebung aus dem Tunnelbau, mit 135 T die Erweiterung der Innendrainage und mit 130 T die Erhaltung der denkmalgeschützten Substanz. Die restlichen Kosten wurden für sonstige Instandhaltungen und Kleinreparaturen verwendet. Hansehaus Hamburg Im Geschäftsjahr 2016 wurde mit 0,7 Mio. ein Betrag auf Vorjahresniveau für Maßnahmen im Rahmen von Vermietungen und für den Aus- und Umbau von Mietflächen aufgewendet. Hier wurden die Mieterumbauten bei Easy Fitness und die Ausbauarbeiten für HAG jeweils fristgerecht zum Mietbeginn fertiggestellt. Die Fenster in der Stresemannstr. 29 waren aufgrund des Alters und der Witterung sanierungs- und instandsetzungsbedürftig. Diese Arbeiten wurden mittlerweile abgeschlossen. Zusätzlich gab es im Mietbereich Easy Fitness Undichtigkeiten am Gründach sowie Malerarbeiten in der Mietfläche aufgrund des Wasserschadens. Außerdem wurde der Austausch der Schließsysteme des Objekts beauftragt und auch Mängel an den Aufzügen sind abgestellt worden. Wilhelmgalerie Potsdam Im Jahr 2016 sind in der Wilhelmgalerie Potsdam rund 1,4 Mio. für Instandhaltungsarbeiten ausgegeben worden. In dieser Position sind Kosten für die Umsetzung des Brandschutzkonzeptes enthalten, das in 2016 auch beendet wurde. Lediglich Nacharbeiten aus dem Prüfbericht des Brandschutzprüfers müssen noch erledigt werden. Ebenso wurde die malermäßige Instandsetzung der Treppenhäuser in 2016 abgeschlossen. Alle vier Treppenhäuser wurden nach der Brandschutzsanierung malermäßig ausgebessert und vollständig geweißt. Ebenso wurden alle Schmutzwasserfallleitungen im Haus befahren und es liegt ein Bericht zur Sanierung/Fräsung oder Ausbesserung der jeweiligen Stränge vor. Dies kann Kosten von bis zu 0,2 Mio. nach sich ziehen. Zusätzlich wurde ein Gewährleistungsmangel an der Sprinkleranlage der Tiefagarage festgestellt, hier wird nun ein Beweissicherungsverfahren eingereicht, das von dem Käufer weitergeführt wird. 6. Angaben zum Fonds DB Immobilienfonds 7 Wieland KG DB Hansehaus Wieland KG DB Wilhelmgalerie Wieland KG Heegbarg 30, Hamburg Der DB Immobilienfonds 7 beinhaltet die Beteiligung an drei eigenständigen Kommanditgesellschaften. Die Beteiligung der Anleger an der DB Immobilienfonds 7 Wieland KG (Erbbaurechtsnehmerin der Promenaden Hauptbahnhof Leipzig) liegt bei 73,20 %, an der DB Hansehaus Wieland KG (Eigentümerin des Hansehaus Hamburg) sowie an der DB Wilhelmgalerie Wieland KG (Eigentümerin der Wilhelmgalerie Potsdam) bei jeweils 99,91 %. Vom Eigenkapital eines Fondsanlegers entfallen rund 61,50 % auf die DB Immobilienfonds 7 Wieland KG, rund 13,50 % auf die DB Hansehaus Wieland KG und rund 25,00 % auf die DB Wilhelmgalerie Wieland KG. Fondsauflegung 1996 Eigenkapital (nominal) 1,2 Fremdkapital bei Fondsauflegung 2 Gesamtinvestition bei Fondsauflegung 2,3 Agio gemäß Verkaufsprospekt auf die Beteiligungssumme (nominal) Anrechenbares Fremdkapital aus den Objektgesellschaften zum Anrechenbares Fremdkapital aus den Objektgesellschaften zum , , ,71 3,50 % , ,87 Veränderung gegenüber Eigenkapital 0,72 % Anrechenbare Liquidität aus den Objektgesellschaften zum Anrechenbare Liquidität aus den Objektgesellschaften zum , ,44 Veränderung gegenüber Eigenkapital 1,01 % 1 Nach Umsetzung des Euroglättungsbeschlusses. 2 Auf die Beteiligung der Anleger entfallender, rechnerischer Anteil an den drei Objektgesellschaften. 3 Ergibt sich aus Eigenkapital vor Euroglättung zzgl. Fremdkapital bei Fondsauflegung. 10 DB Immobilienfonds 7

11 DB Immobilienfonds 7 Wieland KG DB Wilhelmgalerie Wieland KG HRA HRA Eigenkapital (nominal) ,00 Eigenkapital (nominal) ,00 Fremdkapital zum gesamt Darlehen bei der ERGO Lebensversicherung AG Zinssatz von 2,3 %, festgeschrieben bis Fremdkapital zum gesamt , ,00 Veränderung gegenüber Eigenkapital 0,50 % Liquiditätsreserve zum Liquiditätsreserve zum , ,07 Veränderung gegenüber Eigenkapital 1,97 % Anteilswert (Net Asset Value) nach KAGB / KARBV rund 95 % Fremdkapital zum gesamt Darlehen bei der Hypothekenbank Frankfurt AG Zinssatz IBOR + Marge, festgeschrieben bis Fremdkapital zum gesamt , ,47 Veränderung gegenüber Eigenkapital 0,86 % Liquiditätsreserve zum Liquiditätsreserve zum , ,51 Veränderung gegenüber Eigenkapital 0,27% Anteilswert (Net Asset Value) nach KAGB / KARBV rund 65 % DB Hansehaus Wieland KG HRA Eigenkapital (nominal) Fremdkapital zum gesamt Darlehen bei der Berlin Hannoverschen Hypothekenbank AG Zinssatz IBOR + Marge, festgeschrieben bis Fremdkapital zum gesamt , , ,59 Veränderung gegenüber Eigenkapital 1,44 % Liquiditätsreserve zum Liquiditätsreserve zum , ,10 Veränderung gegenüber Eigenkapital 0,98 % Anteilswert (Net Asset Value) nach KAGB / KARBV rund 100 % 1 Nach Umsetzung des Euroglättungsbeschlusses. 2 Unter Berücksichtung der Ausschüttung für das Berichtsjahr Angabe ohne Gewähr. DB Immobilienfonds 7 11

12 Ergebnisse (in % vom nominalen Eigenkapital 1 ) Geschäftsjahr Ausschüttung 2 Steuerliches Ergebnis 3 Ist Plan Ist 1996 in Bau 69, in Bau 7, ,50 4,50 0, ,50 4,50 1, ,60 4,60 0, ,60 4,60 0, ,53 4,53 2, ,16 4,62 1, ,78 4,62 2, ,50 4,62 3, ,57 4,62 2, ,59 4,62 1, ,81 4,92 1, ,94 5,10 1,53 Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung Ein Wiederaufleben der persönlichen Haftung gegenüber Gläubigern der Gesellschaft gemäß 172 Absatz 4 HGB ist bei der DB Wilhelmgalerie Wieland KG und bei der DB Hansehaus Wieland KG bisher nicht eingetreten. Aufgrund von Steuer abschreibungen sowie in der Vergangenheit vorgenommenen Ausschüttungen ist gemäß 172 Absatz 4 HGB die persönliche Haftung der Gesellschafter gegenüber den Gläubigern der Gesellschaft in Höhe von rund 100 % bei der DB Immobilienfonds 7 Wieland KG jeweils bezogen auf das Haftkapital wieder aufgelebt. Das Haftkapital beträgt jeweils 10 % des nominalen Eigenkapitals. Das Wiederaufleben der Haftung ist eine strukturbedingte Folge bei einer Kommanditgesellschaft, die über einen längeren Zeitraum den verfügbaren Barüberschuss ausschüttet. Dadurch wird bilanziell betrachtet früher oder später das Haftkapital aufgezehrt ,99 5,41 1, ,95 5,62 1, ,68 5,80 0, ,69 6,10 1, ,68 6,39 1, ,76 6,49 0, ,78 6,79 2,03 1 Ab 2002 erhöhtes Nominalkapital nach Euroglättung. 2 Inkl. Guthaben aus eventuell einbehaltener Zinsabschlagsteuer und Solidaritätszuschlag, gerundet. 3 Für Ersterwerber; teilweise vorbehaltlich der Betriebsprüfung durch das Finanzamt, gerundet. 12 DB Immobilienfonds 7

13 7. Bilanz/Gewinn- und Verlustrechnung DB Immobilienfonds 7 Wieland KG (Hauptbahnhof Leipzig), Hamburg (Anleger sind an der DB Immobilienfonds 7 Wieland KG zu 73,20 % beteiligt.) Bilanz zum 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Aktiva 2016 A Anlagevermögen Sachanlagen Grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken , ,56 B Umlaufvermögen I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Leistungen 2. Sonstige Vermögensgegenstände II. Guthaben bei Kreditinstituten , , , , , ,30 Zwischensumme B , ,98 C Rechnungsabgrenzungsposten , ,29 D Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckte Kapitalanteile der Kommanditisten , ,52 Summe Aktiva , ,35 Passiva 2016 A Eigenkapital Kommanditkapital I. Kapitalanteile der Kommanditisten II. Kapitalrücklage III. Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckte Kapitalanteile der Kommanditisten , , , , , ,52 Zwischensumme A 0,00 0,00 B Rückstellungen Sonstige Rückstellungen , ,49 C Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 3. Sonstige Verbindlichkeiten 14, , ,14 0, , ,81 Zwischensumme C , ,93 D Rechnungsabgrenzungsposten , ,93 Summe Passiva , ,35 Gewinn- und Verlustrechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Umsatzerlöse , ,21 Sonstige betriebliche Erträge , ,96 Materialaufwand für bezogene Leistungen ,25 0,00 Abschreibungen auf Sachanlagen , ,60 Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,00 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 3.861, ,49 Zinsen und ähnliche Aufwendungen , ,37 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit , ,69 Sonstige Steuern , ,73 Jahresüberschuss , ,96 Gutschrift auf Kapitalkonten , ,96 Ergebnis nach Verwendungsrechnung 0,00 0, DB Immobilienfonds 7 13

14 DB Hansehaus Wieland KG, Hamburg (Anleger sind an der DB Hansehaus Wieland KG zu 99,91 % beteiligt.) Bilanz zum 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Aktiva 2016 A Anlagevermögen Sachanlagen Grundstücke und Bauten , ,48 B Umlaufvermögen I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Leistungen 2. Sonstige Vermögensgegenstände II. Guthaben bei Kreditinstituten , , , , , ,46 Zwischensumme B , ,13 Summe Aktiva , ,61 Passiva 2016 A Eigenkapital I. Kapitalanteile des Komplementärs II. Kapitalanteile der Kommanditisten III. Kapitalrücklage 205, , , , , ,71 Zwischensumme A , ,99 B Rückstellungen Sonstige Rückstellungen , ,11 C Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 3. Sonstige Verbindlichkeiten , , , , , ,07 Zwischensumme C , ,62 D Rechnungsabgrenzungsposten , ,89 Summe Passiva , ,61 Gewinn- und Verlustrechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Umsatzerlöse , ,89 Sonstige betriebliche Erträge , ,04 Materialaufwand für bezogene Leistungen ,63 0,00 Abschreibungen auf Sachanlagen , ,36 Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,88 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 156, ,77 Zinsen und ähnliche Aufwendungen , ,68 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit , ,22 Sonstige Steuern , ,36 Jahresfehlbetrag , ,58 Verrechnung auf Kapitalkonten , ,58 Ergebnis nach Verwendungsrechnung 0,00 0, DB Immobilienfonds 7

15 DB Wilhelmgalerie Wieland KG, Hamburg (Anleger sind an der DB Wilhelmgalerie Wieland KG zu 99,91 % beteiligt.) Bilanz zum 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Aktiva 2016 A Anlagevermögen Sachanlagen Grundstücke und Bauten , ,76 B Umlaufvermögen I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Leistungen 2. Sonstige Vermögensgegenstände II. Guthaben bei Kreditinstituten , , , , , ,09 Zwischensumme B , ,49 Summe Aktiva , ,25 Passiva 2016 A Eigenkapital I. Kapitalanteile der Kommanditisten II. Kapitalrücklage , , , ,77 Zwischensumme A , ,80 B Rückstellungen Sonstige Rückstellungen , ,49 C Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 3. Sonstige Verbindlichkeiten , , , , , ,83 Zwischensumme C , ,61 D Rechnungsabgrenzungsposten , ,35 Summe Passiva , ,25 Gewinn- und Verlustrechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Umsatzerlöse , ,99 Sonstige betriebliche Erträge , ,94 Materialaufwand für bezogene Leistungen ,57 0,00 Abschreibungen auf Sachanlagen , ,02 Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,32 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 564, ,74 Zinsen und ähnliche Aufwendungen , ,27 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit , ,94 Jahresfehlbetrag , ,94 Verrechnung auf Kapitalkonten , ,94 Ergebnis nach Verwendungsrechnung 0,00 0, Die Gewinn- und Verlustrechnung ist Grundlage für die steuerliche Einnahmen-/Überschussrechnung. Aufwendungen und Erträge werden in der Einnahmen-/Überschussrechnung nur insoweit berücksichtigt, wie sie im Geschäftsjahr geldmäßig zu- oder abgeflossen sind. Ferner können vom Handelsrecht abweichende steuerliche Vorschriften zu abweichenden Ergebnissen führen. Aufwendungen, die im engen Zusammenhang mit dem Betrieb des Centers stehen, werden seit 2016 als Materialaufwand dargestellt. Die entsprechenden Aufwendungen für 2015 wurden unverändert im Posten Sonstige betriebliche Aufwendungen ausgewiesen. Die Jahresabschlüsse der Gesellschaften wurden von der BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Hamburg, geprüft und am 24. März 2017 und am 10. April 2017 uneingeschränkt bestätigt. DB Immobilienfonds 7 15

16 8. Einnahmen-/Überschussrechnung steuerliches Ergebnis (konsolidiert) vom 1. Januar bis 31. Dezember 2016 Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ,96 für Zeichnungskapital von nominal je Anteil von nominal Sonstige Einnahmen , ,83 Überschuss der vereinnahmten Umsatzsteuer über die verausgabte Umsatzsteuer ,16 Materialaufwand für bezogene Leistungen ,94 Zins-Werbungskosten ,62 Sonstige Werbungskosten ,48 Sonstige Steuern , ,90 Einnahmenüberschuss ,93 Abschreibungen ,75 Ergänzungsbilanzabschreibung der Gesellschaft ,32 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ,84 20,31 Einnahmen aus Kapitalvermögen ohne inländischen Steuerabzug 2.826,46 Einnahmen aus Kapitalvermögen mit inländischem Steuerabzug 950,52 Einnahmen aus Kapitalvermögen 3.776,98 0,02 Steuerliches Ergebnis ,84 20,29 Steuerliches Ergebnis in % 2,03 Anrechenbare Steuern: Kapitalertragsteuer Solidaritätszuschlag 237,66 12,95 0,01 0,00 2 Seit 2009 unterliegen Einnahmen aus Kapitalvermögen einem Kapitalertragsteuereinbehalt von 25 % zzgl. 5,5 % Solidaritätszuschlag. Mit dem Einbehalt ist die Einkommensteuerschuld des Gläubigers grundsätzlich abgegolten (Abgeltungsteuer). Einnahmen aus Kapitalvermögen, die nicht dem Kapitalertragsteuerabzug unterlegen haben (wie insbesondere Einnahmen aus dem Ausland), sind unter Anrechnung einer ggf. entstandenen ausländischen Steuer durch den Anleger nachzuversteuern. Soweit erzielte Einnahmen aus Kapitalver mögen des Fonds dem Kapitalertragsteuereinbehalt unterlegen haben, sind diese vorstehend als Einnahmen aus Kapitalvermögen mit inländischem Steuerabzug ausgewiesen. Die einbehaltene Steuer ist unter Anrechenbare Steuern beziffert. Für die Einnahmen aus Kapitalvermögen ohne inländischen Steuerabzug ist keine Kapitalertragsteuer einbehalten worden. Diese Beträge sind durch den Anleger in seiner Erklärung zu erfassen und nachzuversteuern; ausländische Steuern sind auf diese Einnahmen nicht angefallen. 9. Erläuterungen zur Bewertung Erläuterungen zur Ermittlung des Werts der Fondsimmobilien und des Anteilswerts (Net Asset Value) Verkehrswertermittlung Die Bewertung der Fondsimmobilie erfolgte durch die BIIS GmbH nach 194 Baugesetzbuch in Anlehnung an die Grundsätze der Wertermittlungsverordnung unter Mitwirkung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Die BIIS GmbH ist eine unabhängige Bewertungs- und Beratungsgesellschaft. Sie hat Zugriff auf über 100 qualifizierte Sachverständige, die im BIIS Bundesverband der Immobilien-Investment- Sachverständigen e. V. zusammengeschlossen sind. Ermittlung des Anteilswerts/Net Asset Value nach KAGB/KARBV Zur jährlichen Ermittlung des Nettoinventarwerts (Net Asset Value, kurz NAV ) zieht die Fondsgeschäftsführung auf freiwilliger Basis die Ermittlungsund Bewertungsgrundsätze, die unter dem Kapitalanlagegesetzbuch ( KAGB ) und der zugehörigen Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und -Bewer 1 Persönliche Ergänzungsbilanzabschreibungen sind hierin nicht enthalten. 2 0,00 wegen Geringfügigkeit. 16 DB Immobilienfonds 7

17 tungsverordnung ( KARBV ) für seit 2013 neu aufgelegte, regulierte geschlossene Investmentfonds Anwendung findet, entsprechend heran. Obgleich diese Vorschriften für die Fondsgesellschaft nicht unmittelbar gelten, soll hierdurch gewährleistet werden, dass fondsübergreifend ein einheitlicher Maßstab für die Methodik zur Ermittlung des NAV angewendet wird. Der NAV wurde durch eine renommierte Wirtschaftsprüfungsgesellschaft auf Basis der jeweiligen Verkehrswerte der Vermögensgegenstände abzüglich der Finanzverbindlichkeiten (Buchwert) und Rückstellungen ermittelt. Zudem sind gegebenenfalls Anschaffungsnebenkosten der aktivierten Immobilien des Immobilien-Sondervermögens zu berücksichtigen. Die Anschaffungsnebenkosten sind hierbei gleichmäßig und vollständig über die voraussichtliche Zugehörigkeit zum Fonds abzuschreiben, längstens jedoch über einen Zeitraum von zehn Jahren. Die Ableitung des NAV erfolgt im Grundsatz nach folgender Systematik: Verkehrswert der Immobilie + Übrige Vermögensgegenstände Buchwert der Fremdfinanzierung Übrige Schuldpositionen + Aktivierte Anschaffungskosten = Net Asset Value (NAV) Ergänzende Hinweise zur Ermittlung des Werts der Fondsimmobilien und des Anteilswerts (Net Asset Value) Das Bewertungsergebnis beruht größtenteils auf der gutachterlichen Bewertung unabhängiger Sachverständiger. Bewertungen sind Schätzungen, denen bestimmte Annahmen zugrunde liegen, die von den Gutachtern für zweckmäßig befunden wurden, um den Immobilienwert zu ermitteln und darauf aufbauend den Anteilswert/ Net Asset Value herzuleiten. Soweit im Einzelfall die tatsächlichen Umstände auf Fonds- oder Anlegerebene bzw. der künftige Geschäftsverlauf von diesen Annahmen abweichen, kann sich dies auf den Immobilienwert bzw. den Anteilswert/Net Asset Value auswirken. Individuelle Aspekte auf Ebene des einzelnen Anlegers (z.b. steuerliche Verhältnisse, Anteilsfinanzierungen) werden bei den Bewertungen bzw. der Ermittlung des NAV nicht berücksichtigt. Die Bewertungsergebnisse vermitteln im Übrigen nur eine zeitpunktbezogene Betrachtung des Immobilienwerts bzw. des Anteilswerts/Net Asset Value zu einem bestimmten Stichtag. Eine Aussage zu den möglicherweise bei einer Veräußerung von Fondsanteilen oder einer späteren Liquidation der Fondsgesellschaft erzielbaren Werten ist damit nicht verbunden. Insbesondere lassen die Bewertungen keinen Schluss darauf zu, ob und ggf. zu welchem Preis eine Veräußerung von Fondsanteilen im Zweitmarkt möglich ist bzw. welcher Veräußerungserlös bei einem späteren Verkauf der Fondsimmobilie(n) tatsächlich erzielbar wäre. Dies hängt allein von der Nachfrage im Markt ab. Da für Anteile an Geschlossenen Fonds kein etablierter Zweitmarkt existiert, ist davon auszugehen, dass Fondsanteile möglicherweise nicht oder nur mit einem Abschlag veräußert werden können. Die Fondsverwaltung konnte die Bewertungsgutachten naturgemäß nur auf Plausibilität, nicht jedoch im Detail auf ihre sachliche Richtigkeit überprüfen. Eine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Bewertungen können sowohl die Fondsgeschäftsführung als auch die Fondsverwaltung, die Deutsche Asset Management International GmbH, daher nicht übernehmen. 10. Hinweis zum Zweitmarkt Die Deutsche Asset Management International GmbH führt keinen eigenen Zweitmarkthandel durch. Über das Geschäftsjahr berichtete zum 3. August 2017 die Treuhandkommanditistin DI Deutsche Immobilien Treuhandgesellschaft mbh Birgit Benz Iris Racke die Geschäftsbesorgerin Deutsche Asset Management International GmbH Ulrich Steinmetz Clemens Grünewald DB Immobilienfonds 7 17

18 Wichtige Hinweise: Deutsche Asset Management International GmbH Deutsche Asset Management ist der Markenname für den Geschäftsbereich Asset Management der Deutsche Bank AG und ihrer Tochtergesellschaften. Die jeweils verantwortlichen rechtlichen Einheiten, die Kunden Produkte oder Dienstleistungen der Deutsche Asset Management anbieten, werden in den entsprechenden Verträgen, Verkaufsunterlagen oder sonstigen Produktinformationen benannt. Die in diesem Rechenschaftsbericht enthaltenen Angaben stellen keine Anlageberatung und auch keine Empfehlung dar, sondern dienen ausschließlich dazu wie im Gesellschaftsvertrag vorgesehen gegenüber den Anlegern Rechenschaft über das abgelaufene Geschäftsjahr abzulegen. Zusätzlich zu den hier dargestellten Informationen enthalten die Ihnen separat zugesandten steuerlichen Hinweise sowie die jeweiligen Verkaufsprospekte einschließlich etwaiger Nachträge weitere wichtige Informationen. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung der Deutsche Asset Management International GmbH wieder, die ohne vorherige Ankündigung geändert werden kann. Soweit die im Dokument enthaltenen Daten erkennbar von Dritten stammen (z.b. bei Quellenangaben), wird für die Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Daten keine Gewähr übernommen. Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung. Soweit die in den Beiträgen getroffenen Annahmen zukunftsbezogene Aussagen (Prognose) darstellen, geben sie die Erwartung der Deutsche Asset Management International GmbH wieder, für deren tatsächliches späteres Eintreffen keine Gewähr übernommen werden kann. Prognosen unterliegen naturgemäß dem Risiko, dass sich die Annahmen und Erwartungen, nach denen sie erstellt wurden, ändern oder neue Entwicklungen eintreten, die bei der Erstellung der Prognose nicht berücksichtigt werden konnten. Die Angaben in diesem Dokument ersetzen nicht eine auf die individuellen Verhältnisse des Anlegers abgestimmte Beratung unter Berücksichtigung seiner finanziellen, steuerlichen und rechtlichen Verhältnisse. Geschäftsbesorgerin Deutsche Asset Management International GmbH Mainzer Landstraße Frankfurt am Main Telefon (069) Telefax (069) Treuhandkommanditistin DI Deutsche Immobilien Treuhandgesellschaft mbh Taunusanlage Frankfurt am Main