Deutscher Grundstücks-Fonds Rathaus-Center Ludwigshafen GmbH & Co. KG

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1 Deutsche Asset Management Deutsche Asset Management International GmbH Deutscher Grundstücks-Fonds Rathaus-Center Ludwigshafen GmbH & Co. KG Rechenschaftsbericht 2016

2 1. Wichtige Kennzahlen Prozentangaben jeweils bezogen auf das nominale Eigenkapital. Ausschüttung Guthaben aus einbehaltener Zinsabschlagsteuer und Solidaritätszuschlag Liquiditätsergebnis vor Ausschüttung Erhöhung der Liquiditätsreserve Liquiditätsreserve zum 31. Dezember ,00 (0,00 %) 226,38 (0,00 %) ,25 (2,04 %) ,87 (2,04 %) ,90 (14,77 %) Handelsbilanzielles Ergebnis 7,19 % Steuerliches Ergebnis (für Ersterwerber) 6,06 % Steuerliche Ergebnismitteilung/steuerliche Hinweise erfolgte als separater Versand am 8. Februar Wert der Fondsimmobilie zum 1. Januar 2017 Anteilswert (Net Asset Value) zum 1. Januar 2017 gemäß KAGB / KARBV rund 99 % 2. Rückblick auf das Geschäftsjahr 2016/ Ausblick Das handelsrechtliche Ergebnis der Fondsgesellschaft weist für das abgelaufene Geschäftsjahr 2016 einen Jahresüberschuss in Höhe von rund 1,9 Mio. aus und liegt damit rund 1,5 Mio. über dem Vorjahresergebnis (Jahresüberschuss von rund 410 T). Grund für die Ergebnisveränderung ist der Entfall der Abschreibung in Höhe von rund 1,7 Mio., da Anschaffungs- und Herstellungskosten des Hauptgebäudes durch die planmäßigen Abschreibungen im Vorjahr bereits vollständig abgeschrieben waren. Darüber hinaus trugen um rund 85 T geringere Zinsaufwendungen dazu bei. Die Mieterlöse verringerten sich um rund 225 T auf rund 4,8 Mio.. Das Liquiditätsergebnis der Gesellschaft fiel mit rund 530 T um rund 280 T geringer aus als im Vorjahr (rund 810 T). Dies ist überwiegend auf die geringeren Mieterlöse zurückzuführen. Im Geschäftsjahr 2016 wurde Fremdkapital in Höhe von rund 1,4 Mio. zurückgeführt. Wie auch in den Vorjahren, ist aufgrund der Bedingungen der Darlehensverträge eine Ausschüttung an die Anleger für das Geschäftsjahr 2016 nicht möglich. Der erzielte Liquiditätsüberschuss von rund 530 T wurde daher der Liquiditätsreserve der Fondsgesellschaft zugeführt. Die Liquiditätsreserve beträgt zum 31. Dezember 2016 rund 3,8 Mio.. Das aus vier Tranchen bestehende Fremdkapital der Fondsgesellschaft betrug zum 31. Dezember 2016 rund 24,4 Mio.. Für die zum 31. Dezember 2017 auslaufende Darlehenstranche mit Valuta von rund 6,2 Mio., konnte mit der finanzierenden Bank nach längeren Verhandlungen und einer Ausnahmeregelung eine kurzfristige Verlängerung bis zum 31. Dezember 2018 erzielt werden. Die Darlehensgeberin dieser Tranche ist aus geschäftspolitischen Gründen verpflichtet grundsätzlich keine neuen Darlehen mehr abzuschließen. Im Rahmen der Verlängerung wurde eine Teilrückzahlung in Höhe von 1,5 Mio. vereinbart. Die Zinsen für das Darlehen sind auf Basis des Drei- Monats-Euribor zuzüglich Aufschlag in Höhe von 5,0% p. a. vereinbart. Bezüglich eine mögliche weiterer Prolongation über den 31. Dezember 2018 hinaus, steht die Fondsgeschäftsführung weiterhin in Verhandlungen mit der Bank. Die Fondsgeschäftsführung hatte versucht alternative Anschlussfinanzierungen einzuholen, wobei dies aufgrund der ungewissen Zukunft des Rathaus-Centers nicht möglich war. Projekt Hochstraße Das von der Stadt Ludwigshafen geplante Projekt Hochstraße sieht nach derzeitigem Planungsstand weiterhin einen Teilabriss des Rathaus-Centers vor. Wie in den vergangenen Rechenschaftsberichten bereits mitgeteilt, ist eine Inanspruchnahme des zum Rathaus-Center gehörenden Grundbesitzes im Wege einer Enteignung gegen Entschädigung durch die Stadt nicht grundsätzlich auszuschließen. Die Fondsgeschäftsführung hatte gegenüber der Stadt bereits erklärt, dass im Fall einer solchen Teil enteignung eine wirtschaft- 2 Deutscher Grundstücks-Fonds Rathaus-Center Ludwigshafen GmbH & Co. KG

3 lich sinnvolle Nutzung des dann verbleibenden Centers nicht möglich sei. Demnach würde die Fondsgeschäftsführung aufgrund der Unteilbarkeit eine Ausdehnung der Enteignung auf das gesamte Center beantragen. Die Verhandlungsparteien konnten sich im dritten Quartal 2016 weitestgehend über die technischen und rechtlichen Rahmenbedingungen einer etwaigen Übernahme des kompletten Centers durch die Stadt grundsätzlich einigen. Eine Vereinbarung über die Höhe eines finanziellen Ausgleichs wurde jedoch zunächst vertagt. Die Fondsgeschäftsführung führte im Schreiben vom 16. August 2016 gegenüber der Stadt aus, dass aus Sicht der Fondsgesellschaft und Ihren Anlegern der angemessene Forderungsanspruch in Höhe des Verkehrswert zum 1. Januar 2013 (57,8 Mio. ) besteht. Dies entspricht dem Wert zu dem Zeitpunkt, an dem mit hinreichender Sicherheit und Bestimmtheit davon auszugehen war, dass eine Enteignung wahrscheinlich durchgeführt wird und welcher im Rahmen eines Enteignungsverfahrens seitens der Fondsgesellschaft gefordert würde. Stadt Ludwigshafen gewählt. In einem Gespräch mit den Vertretern der Stadt wurde im Oktober 2017 besprochen, weitere Verhandlungen nach dem Amtsantritt der Oberbürgermeisterin im ersten Quartal 2018 aufnehmen zu wollen. Die Fondsverwaltung hat daraufhin im Februar 2018 mit einem Schreiben an die Stadt um die Aufnahme weiterer Gespräche gebeten. Nach wie vor haben beide Seiten gegenseitig versichert sich grundsätzlich außergerichtlich und somit konsensual einigen zu wollen. Die Fondsgeschäftsführung wird die Anleger zeitnah über die weitere Entwicklung informieren. Gesellschafterbeschlüsse Das Protokoll zur Gesellschafterversammlung am 17. Januar 2017 wurde den Anlegern am 30. Januar 2017 versandt. Die Stadt hat sich erstaunt über die ausgesprochene Forderung gezeigt und Ihren angenommen Wert von rund 28 Mio. als angemessen vertreten. Seitens der Fondsgesellschaft ist dieses Angebot der Stadt nicht nachvollziehbar, wirtschaftlich unattraktiv und somit auch nicht mehrheitsfähig. Die Verhandlungen wurden von der Stadt Ludwigshafen daraufhin seit Oktober 2016 unterbrochen, um unter anderem noch ausstehende Finanzierungszusagen des Bundes und des Landes einzuholen. Zudem wurde seitens der Stadt auf die anstehende Oberbürgermeisterwahl verwiesen, die zwischenzeitlich von Februar 2017 auf September 2017 verschoben wurde. Die von der Stadt beantragten Finanzierungszusagen wurden im dritten Quartal vom Bund und vom Land positiv beschieden. Im Oktober 2017 wurde zudem, nach erfolgter Stichwahl, eine neue Oberbürgermeisterin der 1 Quellenangabe: S. Gierescher u. A. Nickel: Hochstraßenabriss: Bund trägt 60 Prozent der Kosten, Die Rheinpfalz, , Titelseite. Deutscher Grundstücks-Fonds Rathaus-Center Ludwigshafen GmbH & Co. KG 3

4 3. Angaben zur Immobilie 4. Markt und Vermietung Umsatzentwicklung Einzelhandel 2016 gegenüber dem Vorjahr Einzelhandel Deutschland gesamt + 1,9 % 1 Einzelhandel Rathaus-Center Ludwigshafen 2,40 % 2 Rathaus-Center Ludwigshafen Einkaufs-Center in der innerstädtischen Fußgängerzone mit Gastronomiebetrieben sowie fünf Büro- bzw. Wohneinheiten. Objektadresse Rathausplatz Ludwigshafen am Rhein Fertigstellung 1979 Wert der Fondsimmobilie zum 1. Januar 2017 Grundstück m² im Teileigentum Miteigentumsanteil von 5.500/ Das Rathaus-Center befindet sich am oberen Ende der innerstädtischen Einkaufszone im Zentrum von Ludwigshafen und liegt am Schnittpunkt bedeutender Verkehrsachsen und einem Hochstraßensystem mit direkter Anbindung an das Parkhaus. Gemeinsam mit der fußläufig entfernten Rhein- Galerie stellt das Center den Einkaufsschwerpunkt in der Ludwigshafener Innenstadt dar. Mit dem Umbau des ehem. Kaufhof Gebäude (Mischnutzung Büros, Wohnungen und Einzelhandel im Erdgeschoss) befindet sich ein neues Einzelhandelsprojekt derzeit im Bau. Ein weiteres auf dem Gelände der ehemaligen Immobilie Tortenschachtel geplantes Projekt mit einer ursprünglich vorgesehenen verglasten dreigeschossigen Mall soll jetzt in überarbeiteter Form ohne Mall mit kleinem Einzelhandel und Gastronomie im Erdgeschoss umgesetzt werden. Ein Baubeginn soll voraussichtlich in 2018 stattfinden. Mietfläche gesamt Einzelhandel/ Gastronomie Büros/Praxen Lager/Nebenflächen Sonstiges Parkplätze Centermanagement Verwalter für die Eigentümergemeinschaft ca m 2 ca m 2 ca. 200 m 2 ca m 2 ca. 400 m 2 ca (1.060 im Parkhaus, 49 Außenstellplätze) ECE Projektmanagement G.m.b.H. & Co. KG, Hamburg ECE Consulting G.m.b.H. & Co. KG Hamburg Der wesentliche Wettbewerber für Ludwigshafen ist die Mannheimer Innenstadt mit ihrer hohen Vielfalt und Qualität, die insbesondere im Bereich Mode durch große qualitative Textilhäuser wie Peek & Cloppenburg und Engelhorn gegeben ist. Das Angebot in Mannheim ist durch die Eröffnung der Shoppingmall Q6/Q7 in 2016 (ca m² Ladenfläche) und des angrenzenden Primark im Oktober 2016 noch weiter gewachsen. Neu eröffnet haben ebenfalls Decathlon in T1, Bershka, Only, COS und Foot Locker in P7 und aktuell Reserved in O4. Einen weiteren Wettbewerber in der Region stellt das von 2011 bis 2014 umstrukturierte Rhein-Neckar-Zentrum in Viernheim dar. 1 Reale Veränderungsrate gegenüber Vorjahr. Vgl. Statistisches Bundesamt Wiesbaden 03/ Vgl. ECE Centermanagement. 4 Deutscher Grundstücks-Fonds Rathaus-Center Ludwigshafen GmbH & Co. KG

5 Abgesehen vom marktbedingten Wettbewerb beeinflussen die bevorstehenden infrastrukturellen Maßnahmen der Stadt Ludwighafen den Vermietungsmarkt des Rathaus-Centers. Das geplante Projekt Hochstraße (vgl. Punkt 2) und dessen öffentliche Diskussion wirkt sich zunehmend auf die aktuellen Vermietungen aus und führt überwiegend zu geringeren Mietansätzen und teilweise geringeren Vertragslaufzeiten bei Neuabschluss von Mietverträgen. Die Bereiche Hartwaren und Bekleidung bilden die Schwerpunkte des Branchenmixes. Hierbei erfüllen insbesondere die Mieter TK Maxx für den Modebereich, Saturn sowie Toys R Us für den Hartwarenbereich und Rewe im Lebensmittelbereich die Magnetfunktion. Bei den zum Jahresende 2016 vorhanden Leerstandsflächen handelt es sich größtenteils um die seit Jahren als struktureller Leerstand geführten ehemalige Kaufhoffläche mit rund 845 m² und ehemaligen Flächen des Chinarestaurant mit rund 412 m². Es besteht momentan keine Möglichkeit der Erschließung der Flächen zur Mall und somit sind diese nicht vermietbar. Für 2016 und 2017 lag der Fokus auf der Nachvermietung der vakanten Ladenflächen sowie der auslaufenden Ladenmietverträgen. Aufgrund des Projekts Hochstraße und deren geplanten Abriss Ende 2019, die den Mietpartnern und Mietinteressenten durch die Medien bekannt sind, wurde die Vermietungssituation erschwert. Mietverträge werden vielfach nur noch bis Ende 2019 abgeschlossen bzw. verlängert oder mit einem vermieterseitigen Sonderkündigungsrecht zu diesem Zeitpunkt versehen. Dennoch ist es bislang gelungen größere und längere Leerstände im Center zu verhindern, auch wenn das oft zu verringerten Mieten führt. In den nächsten vier Jahren laufen für folgende Ladenflächen Mietverträge aus: Fläche in % Anzahl der Mieter 1 Vermietungsstand zum ,4 69 Auslaufende Mietverträge , , , , Investitionen/Instandhaltung Im Geschäftsjahr 2016 wurden insgesamt rund 114 T für Investitionen und Instandhaltung aufgewendet. Davon entfielen rund 108 T auf allgemeine Instandhaltungen, rund 5 T auf Baukostenzuschüsse, die im Zuge von Vermietungen an Mieter gezahlt wurden sowie rund 1 T auf sonstige Optimierungen im Center. Für das laufende Geschäftsjahr werden Ausgaben für Investitionen und Instandhaltungen in Höhe von rund 300 T erwartet. Unabhängig vom Projekt Hochstraße und der weiteren Entwicklung des Centers, sind weiterhin Instandhaltungsmaßnahmen für die Fondsimmobilie erforderlich, um den laufenden Betrieb sicherzustellen. Gemäß der Instandhaltungsplanung sind mittelfristig weitere Sonderinstandhaltungen für Dachabdichtungsarbeiten am ehemaligen Dach des Kaufhofs, Sanierungen von Fahrbahnbelägen des Parkdecks A, kleinere Betonsanierungen und eine durch die Feuerwehr geforderte Umstellung des Gebäudefunks auf Digitaltechnik vorgesehen. Nach aktueller Kostenschätzung sind dafür Investitionen in Höhe von insgesamt rund 590 T zu erwarten. Die Durchführung dieser Maßnahmen ist derzeit jedoch erst nach 2018 geplant. 1 Inkl. Automatenflächen. Deutscher Grundstücks-Fonds Rathaus-Center Ludwigshafen GmbH & Co. KG 5

6 6. Angaben zum Fonds Deutscher Grundstücks-Fonds Rathaus-Center Ludwigshafen GmbH & Co. KG c/o Deutsche Asset Management International GmbH, Mainzer Landstr , Frankfurt am Main Ergebnisse (in % vom nominalen Eigenkapital 3 ) Geschäftsjahr Ausschüttung 4 Steuerliches Ergebnis 5 Ist Plan Ist ,00 6,00 20, ,50 5,50 2, ,50 5,50 4, ,50 6,00 0, ,50 6,00 3,80 Fondsauflegung 1988 HRA-Nummer Eigenkapital (nominal) 1 Fremdkapital bei Fondsauflegung Gesamtinvestition bei Fondsauflegung , , ,12 Agio gemäß Verkaufsprospekt auf die Beteiligungssumme (nominal) 5,00 % Fremdkapital zum gesamt Darlehen I bei der Hyothekenbank Frankfurt AG Darlehen II bei der Hypothekenbank Frankfurt AG Darlehen III bei der Hypothekenbank Frankfurt AG jeweils mit einem Zinssatz von 5,47 %, bis festgeschrieben Darlehen IV bei der Hypothekenbank Frankfurt AG Zinssatz von 3M Euribor + 3,63 % Marge, festgeschrieben bis Fremdkapital zum gesamt , , , , , ,80 Veränderung gegenüber Eigenkapital 5,29 % Liquiditätsreserve zum Liquiditätsreserve zum , , ,00 6,00 4, ,00 6,50 2, ,00 6,50 2, ,50 6,50 1, ,50 7,00 3, ,50 7,00 1, ,50 7,00 2, ,50 0, ,50 3, ,37 3, ,20 5, ,02 0, ,01 0, ,94 0, ,28 0, ,25 0, ,05 0, ,03 0, ,02 0, ,02 0, ,01 0, ,01 0, ,00 0, ,00 6,06 Veränderung gegenüber Eigenkapital 2,04 % 1 Nach Umsetzung des Euroglättungsbeschlusses. 2 Ergibt sich aus Eigenkapital vor Euroglättung zzgl. Fremdkapital bei Fondsauflegung. 3 Ab 2002 erhöhtes Nominalkapital nach Euroglättung. 4 Inkl. Guthaben aus eventuell einbehaltener Zinsabschlagsteuer und Solidaritätszuschlag, gerundet. 5 Für Ersterwerber; teilweise vorbehaltlich der Betriebsprüfung durch das Finanzamt, gerundet. 6 Anteilig 2,5 % (fünf Monate). 7 Negatives steuerliches Ergebnis: Dies kann aufgrund der negativen Kapitalkonten der Ersterwerber ( 15 a EStG) nur mit positiven Ergebnissen der Folgejahre verrechnet werden, daher keine Verlustzuweisung. 6 Deutscher Grundstücks-Fonds Rathaus-Center Ludwigshafen GmbH & Co. KG

7 Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung Aufgrund von Steuerabschreibungen während der Investitionsphase sowie in der Vergangenheit vorgenommenen Ausschüttungen ist gemäß 172 Abs. 4 HGB die persönliche Haftung der Kommanditisten gegenüber den Gläubigern der Gesellschaft in Höhe von 100 % des Haftkapitals wieder aufgelebt. Das Haftkapital beträgt 0,2 % des nominalen Eigenkapitals. Das Wiederaufleben der Haftung ist eine strukturbedingte Folge bei einer Kommanditgesellschaft, die über einen längeren Zeitraum den verfügbaren Barüberschuss ausschüttet. Dadurch wird bilanziell betrachtet früher oder später das Haftkapital aufgezehrt. 7. Bilanz/Gewinn-und-Verlust-Rechnung Deutscher Grundstücks-Fonds Rathaus-Center Ludwigshafen GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main Bilanz zum 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Aktiva 2016 A Anlagevermögen Sachanlagen Grundstücke und Bauten , ,45 B Umlaufvermögen I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Leistungen 2. Sonstige Vermögensgegenstände II. Guthaben bei Kreditinstituten , , , , , ,57 Zwischensumme B , ,44 C Rechnungsabgrenzungposten , ,92 D Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckte Kapitalanteile der Kommanditisten , ,55 Summe Aktiva , ,36 Passiva 2016 A Eigenkapital I. Kapitalanteile der Kommanditisten II. Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckte Kapitalanteile der Kommanditisten ,860, , , ,55 Zwischensumme A 0,00 0,00 B Rückstellungen Sonstige Rückstellungen , ,50 C Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 3. Sonstige Verbindlichkeiten , , , , , ,46 Zwischensumme C , ,50 D Rechnungsabgrenzungsposten , ,36 Summe Passiva , ,36 Deutscher Grundstücks-Fonds Rathaus-Center Ludwigshafen GmbH & Co. KG 7

8 Gewinn-und-Verlust-Rechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Umsatzerlöse , ,77 Sonstige betriebliche Erträge 828, ,89 Materialaufwand für bezogene Leistungen ,55 0,00 Abschreibungen auf Sachanlagen 6.878, ,00 Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,81 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 1.174, ,33 Zinsen und ähnliche Aufwendungen , ,00 Ergebnis nach Steuern , ,18 Sonstige Steuern , ,92 Jahresüberschuss , ,26 Gutschrift auf Kapitalkonten , ,26 Ergebnis nach Verwendungsrechnung 0,00 0, Die Gewinn-und-Verlust-Rechnung ist Grundlage für die steuerliche Einnahmen-/Überschussrechnung. Aufwendungen und Erträge werden in der Einnahmen-/Überschussrechnung nur insoweit berücksichtigt, wie sie im Geschäftsjahr geldmäßig zu- oder abgeflossen sind. Ferner können vom Handelsrecht abweichende steuerliche Vorschriften zu abweichenden Ergebnissen führen. Der Jahresabschluss der Fondsgesellschaft wurde von der BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Frankfurt am Main, geprüft und am 20. Dezember 2017 uneingeschränkt bestätigt. 8 Deutscher Grundstücks-Fonds Rathaus-Center Ludwigshafen GmbH & Co. KG

9 8. Einnahmen-/Überschussrechnung steuerliches Ergebnis vom 1. Januar bis 31. Dezember 2016 Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ,44 für Zeichnungs kapital von nominal Sonstige Einnahmen 228, ,08 Überschuss der verausgabten Umsatzsteuer über die vereinnahmte Umsatzsteuer ,12 Materialaufwand für bezogene Leistungen ,60 Zins-Werbungskosten ,86 Sonstige Werbungskosten ,75 Sonstige Steuern , ,38 Einnahmenüberschuss ,70 Abschreibungen 6.878,28 je Anteil von nominal Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ,42 60,54 Einnahmen aus Kapitalvermögen ohne inländischen Steuerabzug 316,05 Einnahmen aus Kapitalvermögen mit inländischem Steuerabzug 858,51 Einnahmen aus Kapitalvermögen 1.174,56 0,05 Steuerliches Ergebnis ,98 60,59 Steuerliches Ergebnis in % 6,06 Anrechenbare Steuern: Kapitalertragsteuer Solidaritätszuschlag 214,65 11,73 0,01 0,00 1 Seit 2009 unterliegen Einnahmen aus Kapitalvermögen einem Kapitalertragsteuereinbehalt von 25 % zzgl. 5,5 % Solidaritätszuschlag. Mit dem Einbehalt ist die Einkommensteuerschuld des Gläubigers grundsätzlich abgegolten (Abgeltungsteuer). Einnahmen aus Kapitalvermögen, die nicht dem Kapitalertragsteuerabzug unterlegen haben (wie insbesondere Einnahmen aus dem Ausland), sind unter Anrechnung einer ggf. entstandenen ausländischen Steuer durch den Anleger nachzuversteuern. Soweit erzielte Einnahmen aus Kapitalvermögen des Fonds dem Kapitalertragsteuereinbehalt unterlegen haben, sind diese vorstehend als Einnahmen aus Kapitalvermögen mit inländischem Steuerabzug ausgewiesen. Die einbehaltene Steuer ist unter Anrechenbare Steuern beziffert. Für die Einnahmen aus Kapitalvermögen ohne inländischen Steuerabzug ist keine Kapitalertragsteuer einbehalten worden. Diese Beträge sind durch den Anleger in seiner Erklärung zu erfassen und nachzuversteuern; ausländische Steuern sind auf diese Einnahmen nicht angefallen. 1 0,00 wegen Geringfügigkeit. Deutscher Grundstücks-Fonds Rathaus-Center Ludwigshafen GmbH & Co. KG 9

10 9. Erläuterungen zur Bewertung Erläuterungen zur Ermittlung des Werts der Fondsimmobilien und des Anteilswerts (Net Asset Value) Verkehrswertermittlung Die Bewertung der Fondsimmobilie erfolgte durch die BIIS GmbH nach 194 Baugesetzbuch in Anlehnung an die Grundsätze der Wertermittlungsverordnung unter Mitwirkung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Die BIIS GmbH ist eine unabhängige Bewertungs- und Beratungsgesellschaft. Sie hat Zugriff auf über 100 qualifizierte Sachverständige, die im BIIS Bundesverband der Immobilien-Investment- Sachverständigen e. V. zusammengeschlossen sind. Ermittlung des Anteilswerts/Net Asset Value in entsprechender Anwendung der Vorgaben der KARBV Zur jährlichen Ermittlung des Nettoinventarwerts (Net Asset Value, kurz NAV ) zieht die Fondsgeschäftsführung auf freiwilliger Basis die Ermittlungs- und Bewertungsgrundsätze, die unter dem Kapitalanlagegesetzbuch ( KAGB ) und der zugehörigen Kapitalanlage-Rechnungslegungsund -Bewertungsverordnung ( KARBV ) für seit 2013 neu aufgelegte, regulierte geschlossene Investmentfonds Anwendung findet, entsprechend heran. Obgleich diese Vorschriften für die Fondsgesellschaft nicht unmittelbar gelten, soll hierdurch gewährleistet werden, dass fondsübergreifend ein einheitlicher Maßstab für die Methodik zur Ermittlung des NAV angewendet wird. Der NAV wurde durch eine renommierte Wirtschaftsprüfungsgesellschaft auf Basis der jeweiligen Verkehrswerte der Vermögensgegenstände abzüglich der Finanzverbindlichkeiten (Buchwert) und Rückstellungen ermittelt. Zudem sind gegebenenfalls Anschaffungsnebenkosten der aktivierten Immobilien des Immobilien-Sondervermögens zu berücksichtigen. Die Anschaffungsnebenkosten sind hierbei gleichmäßig und vollständig über die voraussichtliche Zugehörigkeit zum Fonds abzuschreiben, längstens jedoch über einen Zeitraum von zehn Jahren. Die Ableitung des NAV erfolgt im Grundsatz nach folgender Systematik: Verkehrswert der Immobilie + Übrige Vermögensgegenstände Buchwert der Fremdfinanzierung Übrige Schuldpositionen + Aktivierte Anschaffungskosten = Net Asset Value (NAV) Ergänzende Hinweise zur Ermittlung des Werts der Fondsimmobilien und des Anteilswerts (Net Asset Value) Das Bewertungsergebnis beruht größtenteils auf der gutachterlichen Bewertung unabhängiger Sachverständiger. Bewertungen sind Schätzungen, denen bestimmte Annahmen zugrunde liegen, die von den Gutachtern für zweckmäßig befunden wurden, um den Immobilienwert zu ermitteln und darauf aufbauend den Anteilswert/ Net Asset Value herzuleiten. Soweit im Einzelfall die tatsächlichen Umstände auf Fonds- oder Anlegerebene bzw. der künftige Geschäftsverlauf von diesen Annahmen abweichen, kann sich dies auf den Immobilienwert bzw. den Anteilswert/Net Asset Value auswirken. Individuelle Aspekte auf Ebene des einzelnen Anlegers (z. B. steuerliche Verhältnisse, Anteilsfinanzierungen) werden bei den Bewertungen bzw. der Ermittlung des NAV nicht berücksichtigt. Die Bewertungsergebnisse vermitteln im Übrigen nur eine zeitpunktbezogene Betrachtung des Immobilienwerts bzw. des Anteilswerts/Net Asset Value zu einem bestimmten Stichtag. Eine Aussage zu den möglicherweise bei einer Veräußerung von Fondsanteilen oder einer späteren Liquidation der Fondsgesellschaft erzielbaren Werten ist damit nicht verbunden. Insbesondere lassen die Bewertungen keinen Schluss darauf zu, ob und ggf. zu welchem Preis eine Veräußerung von Fondsanteilen im Zweitmarkt möglich ist bzw. welcher Veräußerungserlös bei einem späteren Verkauf der Fondsimmobilie(n) tatsächlich erzielbar wäre. Dies hängt allein von der Nachfrage im Markt ab. Da für Anteile an Geschlossenen Fonds kein etablierter Zweitmarkt existiert, ist davon auszugehen, dass Fondsanteile möglicherweise nicht oder nur mit einem Abschlag veräußert werden können. 10 Deutscher Grundstücks-Fonds Rathaus-Center Ludwigshafen GmbH & Co. KG

11 Die Fondsverwaltung konnte die Bewertungsgutachten naturgemäß nur auf Plausibilität, nicht jedoch im Detail auf ihre sachliche Richtigkeit überprüfen. Eine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Bewertungen können sowohl die Fondsgeschäftsführung als auch die Fondsverwaltung, die Deutsche Asset Management International GmbH, daher nicht übernehmen. 10. Hinweis zum Zweitmarkt Die Deutsche Asset Management International GmbH führt keinen eigenen Zweitmarkthandel durch. Über das Geschäftsjahr berichtete zum 27. Februar 2018 die Treuhandkommanditistin RREEF Management GmbH Dr. Georg Allendorf Birgit Benz die Geschäftsbesorgerin Deutsche Asset Management International GmbH Ulrich Steinmetz Clemens Grünewald Deutscher Grundstücks-Fonds Rathaus-Center Ludwigshafen GmbH & Co. KG 11

12 Wichtige Hinweise: Deutsche Asset Management International GmbH Deutsche Asset Management ist der Markenname für den Geschäftsbereich Asset Management der Deutsche Bank AG und ihrer Tochtergesellschaften. Die jeweils verantwortlichen rechtlichen Einheiten, die Kunden Produkte oder Dienstleistungen der Deutsche Asset Management anbieten, werden in den ent sprechenden Verträgen, Verkaufsunterlagen oder sonstigen Produktinformationen benannt. Die in diesem Rechenschaftsbericht enthaltenen Angaben stellen keine Anlageberatung und auch keine Empfehlung dar, sondern dienen ausschließlich dazu wie im Gesellschaftsvertrag vorgesehen gegenüber den Anlegern Rechenschaft über das abgelaufene Geschäftsjahr abzulegen. Zusätzlich zu den hier dargestellten Informationen enthalten die Ihnen separat zugesandten steuerlichen Hinweise sowie die jeweiligen Verkaufsprospekte einschließlich etwaiger Nachträge weitere wichtige Informationen. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung der Deutsche Asset Management International GmbH wieder, die ohne vorherige Ankündigung geändert werden kann. Soweit die im Dokument enthaltenen Daten erkennbar von Dritten stammen (z. B. bei Quellenangaben), wird für die Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Daten keine Gewähr übernommen. Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung. Soweit die in den Beiträgen getroffenen Annahmen zukunftsbezogene Aussagen (Prognose) darstellen, geben sie die Erwartung der Deutsche Asset Management International GmbH wieder, für deren tatsächliches späteres Eintreffen keine Gewähr übernommen werden kann. Prognosen unterliegen naturgemäß dem Risiko, dass sich die Annahmen und Erwartungen, nach denen sie erstellt wurden, ändern oder neue Entwicklungen eintreten, die bei der Erstellung der Prognose nicht berücksichtigt werden konnten. Die Angaben in diesem Dokument ersetzen nicht eine auf die individuellen Verhältnisse des Anlegers abgestimmte Beratung unter Berücksichtigung seiner finanziellen, steuerlichen und rechtlichen Verhältnisse. Geschäftsbesorgerin Deutsche Asset Management International GmbH Mainzer Landstraße Frankfurt am Main Telefon (069) Telefax (069) Treuhandkommanditistin DI Deutsche Immobilien Treuhandgesellschaft mbh Taunusanlage Frankfurt am Main