Immobilienfonds Lodz ShopInvest KG

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1 DWS International GmbH Immobilienfonds Lodz ShopInvest KG Rechenschaftsbericht 2017

2 1. Wichtige Kennzahlen Prozentangaben jeweils bezogen auf das nominale Eigenkapital. Ausschüttung insgesamt Liquiditätsergebnis vor Ausschüttung Entnahme aus der Liquiditätsreserve Liquiditätsreserve nach Ausschüttung Die Ausschüttung erfolgte am 28. Februar ,00 (6,34 %) ,78 (5,97 %) ,22 ( 0,37 %) ,84 (1,67 %) Handelsbilanzielles Ergebnis 6,96 % Steuerliches Ergebnis (für Ersterwerber) 0,17 % Steuerliche Ergebnismitteilung/steuerliche Hinweise erfolgten als separater Versand am 23. Juli Wert der Fondsimmobilie zum 1. Januar Anteilswert (Net Asset Value) zum 1. Januar 2018 Nach KAGB/KARBV rund 158 % 2. Rückblick auf das Geschäftsjahr 2017/ Ausblick Die Fondsgesellschaft Lodz ShopInvest KG (Fondsgesellschaft) ist an der Galeria Łódzka Lodz ShopInvest KG Sp.k. (Objektgesellschaft), der alleinigen Eigentümerin des Shoppingcenters Galeria Łódzka, zu 90 % beteiligt. Das handelsbilanzielle Ergebnis der Fondsgesellschaft weist einen Gewinn in Höhe von rund 3,4 Mio. (Vorjahr rund 3,7 Mio. ), mit einem Liquiditätsergebnis von rund 2,9 Mio. (Vorjahr rund 3,0 Mio. ) aus. Die Fondsgeschäftsführung hat daraufhin entschieden, für das Geschäftsjahr 2017 prospektgemäß die Ausschüttung auf 6,34 % nach polnischen Steuern, bezogen auf das Nominalkapital ohne Agio, gegenüber dem Vorjahr zu senken (Ausschüttung 2016: 6,54 %). Die Liquiditätsunterdeckung von 0,2 Mio. gegenüber dem Ausschüttungsbetrag in Höhe von rund 3,1 Mio. wird durch eine Entnahme aus der Liquiditätsreserve finanziert. Die Liquiditätsreserve der Fondsgesellschaft beträgt nach der Ausschüttung rund 0,8 Mio.. Die Objektgesellschaft hat im Jahr 2017, nach einer Zuführung zur Liquiditätsreserve in Höhe von rund 2,2 Mio., ein Liquiditätsergebnis von rund 4,9 Mio. erzielt und liegt damit leicht über Vorjahresniveau (4,7 Mio. ). Die Liquiditätsreserve soll für die Finanzierung der Umstrukturierungsmaßnahme verwendet werden. Am 27. September 2017 hat die Geschäftsführung der Objektgesellschaft bei der Berlin Hyp AG einen Darlehensvertrag über 86 Mio. abgeschlossen, der in Höhe von 66 Mio. zur Refinanzierung des bisherigen Darlehens bei der Aareal Bank AG, Wiesbaden, dient. Es handelt sich um ein Tilgungsdarlehen mit vierteljährlichen Tilgungsraten von 165 T. Der Zinssatz setzt sich bis zum 30. September 2019 aus dem variablen 3-Monats-IBOR und einer Marge von 1,25 % p.a. zzgl. eines bankspezifischen Liquiditätsaufschlags (bei Vertragsabschluss 0,19 % p.a.) zusammen. Im Anschluss besteht eine Verpflichtung zur Umwandlung des Refinanzierungskredits in einen Festzinssatzkredit zu einer Marge von 1,18 % sowie Liquidationskosten (zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses 0,12 % p.a.), welche dem 3 Monats-Swap-Brief-Satz hinzugerechnet werden. Dieser Zinssatz ist bis zum Laufzeitende am 30. September 2027 festgeschrieben. Der verbleibende Betrag von bis zu 20 Mio. ist ein Investitionsdarlehen, das die zukünftige Umstrukturierung der Galeria Łódzka finanzieren soll. Dieses Darlehen wurde bisher nicht in Anspruch genommen. Die Finanzierung wurde bewusst flexibel gewählt, um auf die verschiedenen Fortführungsszenarien eingehen zu können. Die Galeria Łódzka sieht sich in Lodz nach wie vor einem herausfordernden Wettbewerbsumfeld ausgesetzt, zusätzlich haben die lange andauernden Tunnelbauarbeiten im unmittelbaren Umfeld die Centerumsätze belastet. Nach Beendigung der Bauarbeiten konnte seit Anfang 2017 wieder eine ansteigende Tendenz der Einfahrten in die Galeria Łódzka beobachtet werden. Bis Ende Juli 2017 sind die Einfahrten im Vergleich zum Vorjahr um rund 5,3 % und die Kundenfrequenzen um rund 1,2 % gestiegen. Nach der Schließung des Lebensmittelmarktes Tesco im August konnte diese positive Tendenz jedoch nicht aufrecht erhalten werden. Im Durchschnitt wurden in 2017 rund Besucher pro Tag im Center gezählt. 2 Immobilienfonds Lodz ShopInvest KG

3 Die im letzten Jahr avisierte große Umstrukturierung des Centers hatte im Vermietungsbereich zwei zentrale Themen: Die Aufteilung und Nachvermietung der Mietfläche des Groß-Supermarktes Tesco im Untergeschoss, dessen Mietvertrag im Oktober 2017 endete und die Verlängerung bestehender und der Abschluss neuer Mietverträge mit der Inditex-Gruppe (Zara, Stradivarius, Bershka, Pull&Bear, Massimo Dutti etc.). Ziel war es, alle Inditex-Marken in der Galeria Łódzka zu vereinen. Die Nachbelegung der großen Tesco-Fläche von rund m² (Laden- und Nebenfläche) gestaltete sich schwieriger als angenommen. Nach langer Suche und umfangreichen Verhandlungen konnte für rund ein Drittel der Tesco-Fläche Lidl als neuer Lebensmittelversorger im Center gewonnen werden. Die Miete von Lidl liegt deutlich unter der von Tesco (rund 50 %) und erfordert zudem einen Baukostenzuschuss von bis zu 750 T. Die Eröffnung soll im November 2018 stattfinden. Für die übrigen rund m² der ehemaligen Tesco- Fläche wird im Rahmen des Gesamtkonzepts eine Vermietungsstrategie erarbeitet. Die geplante Ansiedlung aller Inditex-Marken war sehr weit fortgeschritten und mit der polnischen Inditex-Dependance weitgehend endverhandelt. Überraschend hat die spanische Inditex-Konzernmuttergesellschaft im Juli 2017 ihr Veto eingelegt und entschieden, dass in Lodz lediglich in zwei Centern Inditex-Waren angeboten werden sollen. Die Galeria Łódzka wurde von Inditex nicht ausgewählt, sodass auch die bestehenden Mietverträge im Center nicht mehr verlängert wurden. Inditex hat somit im Januar 2018 das Center komplett verlassen. Mit der unerwarteten Absage des Textilunternehmens Inditex hatte das Umstrukturierungsprojekt einen erheblichen Dämpfer erlitten. Rund m² Ladenflächen, die für die zur Inditex- Gruppe gehörenden Ankermieter vorgesehen waren, mussten neu geplant werden. Damit einhergehend waren auch die konzeptionellen Überlegungen bzgl. der restlichen Ankermieter obsolet, da diese nun an anderer Stelle erforderlich sind. Ebenso ist es schwer, ohne Mieter wie Zara oder Massimo Dutti die bislang vorgesehene Strategie zur Ausweitung des Angebots im gehobenen Preissegment aufrecht zu erhalten. Jetzige Idee ist es, die Mieter, die von einem Verbleib überzeugt werden konnten, auf größeren Flächen und in einer neuen Optik zu präsentieren, welche den neuesten Standards ihrer Handelsketten entspricht. Demzufolge werden derzeit intensive Gespräche mit den Inhabern der Marken Reserved, Mohito, Cropp Town, House Home&You, Empik, CCC, Carry und Medicine etc. geführt. Prinzipiell soll auch die Philosophie des Centers verändert und vermehrt auf starke, beliebte polnische Marken gesetzt werden. Die internationalen Unternehmen mit großen Marken verhandeln zunehmend unerbittlich, sodass ein Mietvertrag, wenn überhaupt, oft nur sehr kostspielig erkauft werden kann. Voraussichtlich im 4. Quartal 2018 wird Ihnen das neue Gesamtkonzept zur Umstrukturierung in einem Gesellschafterbeschlussvorschlag detailliert vorgestellt. Es ist vorgesehen, ein Gesamt investment für die Umstrukturierung von rund 23 Mio. durchzuführen, wovon rund 10 Mio. fremdfinanziert werden sollte. Ausschüttung/Ausblick Aufgrund der vielfältigen Probleme und Herausforderungen im Center plant die Fondsgeschäftsführung zumindest für die Geschäftsjahre 2018 und 2019 die Ausschüttung auf rund 3 % p.a. bezogen auf das Nominalkapital von 48,9 Mio. zu reduzieren, damit die Liquiditätsreserve nicht unnötig belastet wird bzw. auch aufgestockt werden kann. Langfristig wird man sich aufgrund der geänderten Marktbedingungen und Ertragserwartungen auf geringere Liquiditätsüberschüsse einstellen müssen, die aber dennoch voraussichtlich ein Ausschüttungsvolumen von rund 5 % erreichen sollten. Das Protokoll zur Beschlussfassung der Gesellschafter inklusive der Genehmigung der neuen Fremdfinanzierung vom 23. August 2017 wurde Ihnen am 29. September 2017 mit separater Post zugesandt. Immobilienfonds Lodz ShopInvest KG 3

4 3. Angaben zur Immobilie Polens. Seit einigen Jahren vollzieht die Stadt jedoch einen Imagewandel, der sich kontinuierlich fortsetzt. Die für Lodz charakteristischen Fabrikgebäude werden zu Büro- und Großraumunterhaltungsflächen umfunktioniert, historische Fabrikhallen werden aufwendig restauriert. Mit ihren 159 Geschäften ist die Galeria Łódzka das viertgrößte Center der gesamten Region. Im Einkaufszentrum fungieren als Ankermieter der Unterhaltungselektronikmarkt Media Markt sowie die Modeanbieter P&C, H&M und Reserved. Im August 2017 haben das SB-Lebensmittelwarenhaus Tesco und Anfang 2018 die ehemaligen Ankermieter aus der Inditex-Gruppe Zara, Pull & Bear und Stradivarius das Center verlassen. Galeria Łódzka Modernes Einkaufs-Center in TopLage mit guter Anbindung an den Nah- und Fernverkehr. Objektadresse Al. Pilsudskiego 15/ Lodz, Polen Fertigstellung 2002 Sanierungen/ Erweiterungen 2012 Wert der Fondsimmobilie Grundstück ca m² im Volleigentum Mietfläche Einzelhandel/ Gastronomie Lager/ Nebenflächen Büroflächen ca m² Parkplätze ca im Parkhaus auf vier Ebenen Objektverwaltung ECE Projektmanagement Polska Spolka z o.o. ca m² ca m² ca. 580 m² 4. Markt und Vermietung Umsatzentwicklung Einzelhandel 2017 gegenüber dem Vorjahr Galeria Łódzka Gesamtumsatz 2017 rund 91,2 Mio. 1 Umsatzentwicklung 0,79 %2 Lodz ist mit ca Einwohnern die drittgrößte Stadt Polens. Obwohl sich der Kaufkraftindex in den letzten Jahren positiv entwickelt hat, liegt er unter dem vergleichbarer Großstädte 1 2 Die Wettbewerbslage in Lodz ist nach wie vor groß und die Hauptmitbewerber der Galeria Łódzka sind: Manufaktura mit m2 Verkaufsfläche und ca. 250 Shops. Die Stärke des Einkaufscenters liegt im vielfältigen Angebot in den Bereichen Mode, Gastronomie und Entertainment sowie den kostenlosen Stellplätzen. Neue Marken wie TK Maxx, Michael Korsu, The North Face, Superdry etc. sind im Center angesiedelt worden. Im Sommer 2017 wurden am Vorplatz von Manufaktura vier neue Gastronomieflächen eröffnet. Manufaktura ist nach wie vor die unumstrittene Nr. 1 der Shoppingcenter in Lodz. Port Lodz mit der Verkaufsfläche von m², ca. 10 km von Galeria Łódzka entfernt. Das Center verfügt zurzeit über ca. 150 Geschäfte und verbindet die Ikea-Wohnwelt mit dem Shoppingcentererlebnis. Nach wie vor sind ca. 10 % der Verkaufsflächen nicht vermietet. Das Center bietet über kostenfreie Parkplätze und wird insbesondere an den Wochenenden frequentiert. Sukcesja mit m2 Gesamtfläche wurde am 25. September 2015 eröffnet. In dem Komplex, ca. 3,5 km von der Galeria Łódzka entfernt, sind ein Einkaufszentrum, das Multiplex-Kino Helios, ein Fitnessclub, ein BowlingCenter und ein Parkhaus mit ca Stellplätzen angesiedelt. Das Center hat große Probleme, die Ladenflächen zu vermie- Bei einem durchschnittlichen Umrechnungskurs von 4,259 PLN für die in Landeswährung gemeldeten Umsätze. Bezogen auf die in Polnische Zloty (PLN) gemeldeten Umsätze. 4 Immobilienfonds Lodz ShopInvest KG

5 ten. Im Oktober 2017 hat der polnische Generalunternehmer Konkurs für Sukcesja beantragt, da der Investor Zahlungen wegen technischer Schäden zurückgehalten hat. Das Center ist aber noch in Betrieb. Ptak Outlet mit m 2 Verkaufsfläche wurde in 2012 mit 45 Shops teileröffnet. Im Zeitraum wurden weitere Ladenflächen vermietet. Am 1. September 2016 wurde die bis dahin geschlossene Ladenstraße mit 30 neuen Geschäften eröffnet. Das Center liegt an einem typischen Autofahrerstandort, ca. 10 km von der Galeria Łódzka entfernt und ist Teil eines geplanten Konferenzkomplexes. Das Jahr 2017 war das erste Jahr der Umstrukturierung der Galeria Łódzka und im Hinblick auf Mietermix und Ankermieterkonzept das wichtigste Jahr seit der Erweiterung in Im Jahresverlauf war ein Anstieg der Leerstände auf insgesamt m² Mietfläche zu verzeichnen. Der hohe Anteil von Leerständen bezogen auf die vermietbare Gesamtfläche des Centers ist vor allem der Vakanz nach Auszug des Mieters Tesco geschuldet. Zum Stichtag 31. Dezember 2017 waren 21,1 % der Ladenflächen nicht vermietet. Insgesamt endeten in dem Berichtsjahr 33 Mietverträge mit insgesamt m² Mietfläche, darunter auch die Ankermieter CCC, Empik, Tesco, Rossmann, Media Markt, Zara, Pull&Bear, Stradivarius und Carry. Bis auf Tesco und die Inditex- Konzepte konnten all diese Mietverträge verlängert bzw. durch neue Mieter ersetzt werden, jedoch ist darauf hinzuweisen, dass einige Mietverträge (u.a. mit CCC, Empik, Carry) nur kurzfristig verlängert wurden. Langfristig gesichert sind somit 17 der 33 Mietverträge. Auch perspektivisch sind bereits Vertragsverlängerungen erfolgt. So konnten sieben Mietverträge, die in den Jahren 2018 und 2019 ausgelaufen wären, vorfristig verlängert werden, prominentestes Beispiel ist hier Peek&Cloppenburg. Des Weiteren haben die Marken H&M und Guess sich aufgrund der guten Beziehungen und wirksamer Bemühungen dagegen entschieden, ihre Vertragsbedingungen neu zu verhandeln oder die Galeria Łódzka zu verlassen, obwohl sie 2018 die Möglichkeit dazu gehabt hätten. Den bestehenden Mietermix ergänzend, wurden weiterhin neue Marken, wie z.b. Martes Sport, O bag, Vans, mbank und Jean Louis David für das Center gewonnen. Nach Umverlagerung, Erweiterung bzw. Sanierung ist für folgende Mieter ein neuer Ladenbau erfolgt: Inmedio, Inglot, Fotojoker, Big Star, Wechselstube, Vertus, Vision Express, Rylko, Monnari, Gino Rossi und Marilyn. Das geplante Budget für gewährte Mietreduzierungen wurde zu ca. 75 % in Anspruch genommen. Von den hierfür geplanten 180 T verbleiben noch 45 T für temporäre Unterstützungsmaßnahmen für besonders betroffene Mieter. Die Mieteinnahmen lagen mit insgesamt rund 9,8 Mio. unter Vorjahresniveau (2016: 10,2 Mio. ). Für das Jahr 2018 werden derzeit Mieteinnahmen in Höhe von rund 9,7 Mio. prognostiziert. Im Jahr 2017 wurden Umsätze von 91,2 Mio. erzielt, was einem Quadratmeterumsatz von rund /m² entsprach. Für das Jahr 2018 wird ein Umsatzrückgang von rund 8 % prognostiziert. Im Vergleich der Umsatzerwartung 2018 zum Vorjahr macht sich im Wesentlichen der Leerstand der Tesco-Fläche als auch von Kappahl und New Look negativ bemerkbar. Fläche in % Anzahl der Mieter 1 Vermietungsstand zum ,9 159 Auslaufende Mietverträge , , , ,5 12 Zu den auslaufenden Mietverträgen im Jahr 2018 gehört u.a. der Mietvertrag mit dem Ankermieter Go Sport (1.104 m²) und die Inditex-Marken, die im Januar 2018 ihre Shops geschlossen haben. 1 Inkl. Automatenflächen. Immobilienfonds Lodz ShopInvest KG 5

6 5. Investitionen/Instandhaltung Im Rahmen des laufenden Betriebs wurde im Jahr 2017 ein Betrag von 237 T für den Erhaltungsaufwand der Mietbereiche der Mieter Martes Sport und Big Star ausgegeben, der aus dem laufenden Ergebnis finanziert wurde. Zusätzlich wurden 32 T für Instandhaltungen ausgegeben, die sich aus den Kosten für den Austausch der Dehnfugen und LED-Beleuchtung im Parkhaus sowie der Erneuerung der Staubschutzwände zusammensetzen. Die Kosten der in vorgesehenen Umstrukturierungsmaßnahmen sollen aus der Liquiditätsreserve und mit Fremdkapital bestritten werden. Die neu geplanten Zahlen inklusive der Finanzierungsverteilung wird Ihnen in dem gesonderten Beschlussvorschlag zur Umstrukturierung mitgeteilt werden. Veränderung gegenüber Eigenkapital 0,37 % Anteilige Liquiditätsreserve der Objektgesellschaft zum Anteilige Liquiditätsreserve der Objektgesellschaft zum , ,55 Ergebnisse (in % vom nominalen Eigenkapital) Geschäftsjahr Ausschüttung 3,4 Steuerliches Ergebnis in Polen Ist Plan Ist ,00 8,00 11, ,60 8,00 0, ,45 7,05 0, ,93 6,98 0, ,44 6,88 4, ,88 6,99 4, ,85 6,84 10,39 6. Angaben zum Fonds Lodz ShopInvest Zentraleuropa Fonds c/o DWS International GmbH Mainzer Landstraße Frankfurt am Main Fondsauflegung 2002 Beteiligung an der Objektgesellschaft Galeria Łódzka Lodz ShopInvest KG Sp.k. zu 90 % HRA-Nummer Eigenkapital (nominal) Fremdkapital bei Fondsauflegung 1 Gesamtinvestition bei Fondsauflegung , , , ,54 6,73 4, ,63 6,63 6, ,54 6,54 3, ,54 6,77 7, ,54 6,89 5, ,54 6,76 5, ,54 6,55 7, ,34 6,34 0,17 Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung Ein Wiederaufleben der persönlichen Haftung gegenüber den Gläubigern der Gesellschaft gemäß 172 Abs. 4 HGB ist bisher nicht eingetreten. Agio gemäß Verkaufsprospekt auf die Beteiligungssumme (nominal) 5,00 % Fremdkapital zum Darlehen bei der Berlin Hyp AG ,00 Ab Zinssatz 3-Monats- IBOR zzgl. 1,25 % Marge p.a. festgeschrieben bis Fremdkapital zum ,00 Veränderung gegenüber Eigenkapital 1,02 % Liquiditätsreserve zum Liquiditätsreserve zum , ,06 1 Rechnerisch auf die Anleger entfallender Anteil am Fremdkapital der Objektgesellschaft. 2 Setzt sich zusammen aus Eigenkapital zzgl. Fremdkapital bei Fondsauflegung. 3 Inkl. Guthaben aus eventuell einbehaltener Zinsabschlagsteuer und Solidaritätszuschlag, gerundet. 4 Nach polnischen Steuern. 6 Immobilienfonds Lodz ShopInvest KG

7 7. Bilanz/Gewinn-und-Verlust-Rechnung Lodz ShopInvest KG Zentraleuropa Fonds, Frankfurt am Main Bilanz zum 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Aktiva 2017 A Anlagevermögen Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen , ,49 B Umlaufvermögen I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Sonstige Vermögensgegenstände II. Guthaben bei Kreditinstituten , , , ,16 Zwischensumme B , ,10 Summe Aktiva , ,59 Passiva 2017 A Eigenkapital Kommanditkapital I. Kapitalkonto I (Festkapital) II. Kapitalkonto II (Sonderkonto) , , , ,45 Zwischensumme A , ,55 B Rückstellungen Sonstige Rückstellungen , ,00 C Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,31 ; im Vorjahr ,94 2. Sonstige Verbindlichkeiten a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,96 ; im Vorjahr ,10 b) davon gegenüber Kommanditisten ,96 ; im Vorjahr , , , , ,10 Zwischensumme C , ,04 Summe Passiva , ,59 Gewinn-und-Verlust-Rechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Sonstige betriebliche Erträge 0, ,50 Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,08 Erträge aus Beteiligungen davon aus verbundenen Unternehmen ,44 ; im Vorjahr , , ,53 Ergebnis nach Steuern = Jahresüberschuss , ,95 Gutschrift auf Kapitalkonten der Kommanditisten , ,95 Ergebnis nach Verwendungsverrechnung 0,00 0,00 Die Gewinn-und-Verlust-Rechnung ist Grundlage für die steuerliche Einnahmen-/Überschussrechnung. Aufwendungen und Erträge werden in der Einnahmen-/Überschussrechnung nur insoweit berücksichtigt, wie sie im Geschäftsjahr geldmäßig zu- oder abgeflossen sind. Ferner können vom Handelsrecht abweichende steuerliche Vorschriften zu abweichenden Ergebnissen führen. Der Jahresabschluss der Fondsgesellschaft wurde von der BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Frankfurt am Main, geprüft und am 4. Mai 2018 uneingeschränkt bestätigt. Immobilienfonds Lodz ShopInvest KG 7

8 8. Einnahmen-/Überschussrechnung steuerliches Ergebnis vom 1. Januar bis 31. Dezember 2017 für Zeichnungskapital von nominal je Anteil von nominal Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ,76 Zinswerbungskosten ,22 Sonstige Werbungskosten , ,77 Einnahmenüberschuss ,99 Abschreibungen ,23 Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ,76 1,72 Steuerliches Ergebnis in Deutschland ,76 1,72 Steuerliches Ergebnis in Deutschland in % 0,17 1 Entspricht dem steuerlichen Ergebnis in Polen. 2 In Deutschland steuerfrei. 8 Immobilienfonds Lodz ShopInvest KG

9 9. Erläuterungen zur Bewertung Erläuterungen zur Ermittlung des Werts der Fondsimmobilie und des Net Asset Value Verkehrswertermittlung Die Bewertung der Fondsimmobilie erfolgte durch die BIIS GmbH nach 194 Baugesetzbuch in Anlehnung an die Grundsätze der Wertermittlungsverordnung unter Mitwirkung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Die BIIS GmbH ist eine unabhängige Bewertungsund Beratungsgesellschaft. Sie hat Zugriff auf über 100 qualifizierte Sachverständige, die im BIIS Bundesverband der Immobilien-Investment- Sachverständigen e.v. zusammengeschlossen sind. Ermittlung des Net Asset Value in entsprechender Anwendung der Vorgaben der KARBV Zur jährlichen Ermittlung des Nettoinventarwerts (Net Asset Value, kurz NAV ) zieht die Fondsgeschäftsführung auf freiwilliger Basis die Ermittlungs- und Bewertungsgrundsätze, die unter dem Kapitalanlagegesetzbuch ( KAGB ) und der zugehörigen Kapitalanlage-Rechnungslegungsund -Bewertungsverordnung ( KARBV ) für seit 2013 neu regulierte Investmentfonds Anwendung findet, entsprechend heran. Obgleich diese Vorschriften für die Fondsgesellschaft nicht unmittelbar gelten, soll hierdurch gewährleistet werden, dass fondsübergreifend ein einheitlicher Maßstab für die Methodik zur Ermittlung des NAV angewendet wird. Der NAV wurde durch eine renommierte Wirtschaftsprüfungsgesellschaft auf Basis der jeweiligen Verkehrswerte der Vermögensgegenstände abzüglich der Finanzverbindlichkeiten (Buchwert) und Rückstellungen ermittelt. Zudem sind gegebenenfalls Anschaffungsnebenkosten der aktivierten Immobilien des Immobilien-Sondervermögens zu berücksichtigen. Die Anschaffungsnebenkosten sind hierbei gleichmäßig und vollständig über die voraussichtliche Zugehörigkeit zum Fonds abzuschreiben, längstens jedoch über einen Zeitraum von zehn Jahren. Die Ableitung des NAV erfolgt im Grundsatz nach folgender Systematik: Verkehrswert der Immobilie + Übrige Vermögensgegenstände Buchwert der Fremdfinanzierung Übrige Schuldpositionen + Aktivierte Anschaffungskosten = Net Asset Value (NAV) Wichtige Hinweise zur Ermittlung des Werts der Fondsimmobilien und des Net Asset Value Der sich nach der vorstehenden Logik ergebende Net Asset Value dient als rechnerische Orientierungsgröße für den Wert des Fondsvermögens zum maßgeblichen Stichtag. Er lässt keine unmittelbaren Schlussfolgerungen bezüglich eines etwaigen auf Ebene des einzelnen Anlegers tatsächlich realisierbaren Wertes einer Fondsbeteiligung zu, da hierfür je nach Lage des Einzelfalls noch weitere Aspekte von Bedeutung sein können, die u.a. von der Art und Weise sowie dem Zeitpunkt der Realisierung oder auch den persönlichen Umständen des Anlegers abhängen können. Das Bewertungsergebnis beruht größtenteils auf der gutachterlichen Bewertung unabhängiger Sachverständiger. Bewertungen sind Schätzungen, denen bestimmte Annahmen zugrunde liegen, die von den Gutachtern für zweckmäßig befunden wurden, um den Immobilienwert zu ermitteln und darauf aufbauend den Net Asset Value herzuleiten. Soweit im Einzelfall die tatsächlichen Umstände auf Fonds- oder Anlegerebene bzw. der künftige Geschäftsverlauf von diesen Annahmen abweichen, kann sich dies auf den Immobilienwert bzw. den Net Asset Value auswirken. Individuelle Aspekte auf Ebene des einzelnen Anlegers (z.b. steuerliche Verhältnisse, Anteilsfinanzierungen) werden bei den Bewertungen bzw. der Ermittlung des NAV nicht berücksichtigt. Die Bewertungsergebnisse vermitteln im Übrigen nur eine zeitpunktbezogene Betrachtung des Immobilienwerts bzw. des Net Asset Value zu einem bestimmten Stichtag. Eine Aussage zu den möglicherweise bei einem späteren Verkauf der Fondsimmobilie(n) bzw. einer späteren Immobilienfonds Lodz ShopInvest KG 9

10 Liquidation der Fondsgesellschaft erzielbaren Werten ist damit nicht verbunden. Die Bewertungen lassen ebenfalls keinen Schluss darauf zu, ob und ggf. zu welchem Preis eine Veräußerung von Fondsanteilen im Zweitmarkt möglich ist. Dies hängt allein von der Nachfrage im Markt ab. Da für Anteile an Geschlossenen Fonds kein etablierter Zweitmarkt existiert, ist davon auszugehen, dass Fondsanteile möglicherweise nicht oder nur mit einem Abschlag veräußert werden können. Im Falle ordentlicher Kündigungen von Anlegern ist zu berücksichtigen, dass die Bewertungsmethodik zur Bemessung von Abfindungen in Abhängigkeit von den gesellschaftsvertraglichen Regelungen um weitere Parameter zu ergänzen und das Ergebnis folglich von einem rechnerisch aus dem NAV hergeleiteten Anteilswert abweichen kann. Ferner sind gegebenenfalls Beschränkungen und Vorbehalte bei der Auszahlung von Abfindungsguthaben zu berücksichtigen. Auch kann es im Falle von Liquiditätsschwierigkeiten zu Zahlungsstockungen bis hin zum Ausfall von Zahlungen kommen. 10. Hinweis zum Zweitmarkt Die Deutsche Asset Management International GmbH führt keinen eigenen Zweitmarkthandel durch. Über das Geschäftsjahr berichtete zum 4. Oktober 2018 die Treuhandkommanditistin DI Deutsche Immobilien Treuhandgesellschaft mbh Birgit Benz die Geschäftsbesorgerin DWS International GmbH Ulrich Steinmetz Iris Racke Clemens Grünewald Die Fondsverwaltung konnte die Bewertungsgutachten naturgemäß nur auf Plausibilität, nicht jedoch im Detail auf ihre sachliche Richtigkeit überprüfen. Eine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Bewertungen können sowohl die Fondsgeschäftsführung als auch die Fondsverwaltung, die Deutsche Asset Management International GmbH, daher nicht übernehmen. 10 Immobilienfonds Lodz ShopInvest KG

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12 Wichtige Hinweise: DWS International GmbH DWS ist der Markenname, unter dem die DWS Group GmbH & Co. KGaA und ihre Tochtergesellschaften ihre Geschäfte betreiben. Die jeweils verantwortlichen rechtlichen Einheiten, die Kunden Produkte oder Dienstleistungen der DWS anbieten, werden in den entsprechenden Verträgen, Verkaufsunterlagen oder sonstigen Produktinformationen benannt. Die in diesem Rechenschaftsbericht enthaltenen Angaben stellen keine Anlageberatung und auch keine Empfehlung dar, sondern dienen ausschließlich dazu wie im Gesellschaftsvertrag vorgesehen gegenüber den Anlegern Rechenschaft über das abgelaufene Geschäftsjahr abzulegen. Zusätzlich zu den hier dargestellten Informationen enthalten die Ihnen separat zugesandten steuerlichen Hinweise sowie die jeweiligen Verkaufs prospekte einschließlich etwaiger Nachträge weitere wichtige Informationen. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung der DWS International GmbH wieder, die ohne vorherige Ankündigung geändert werden kann. Soweit die im Dokument enthaltenen Daten erkennbar von Dritten stammen (z.b. bei Quellenangaben), wird für die Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Daten keine Gewähr übernommen. Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung. Soweit die in den Beiträgen getroffenen Annahmen zukunftsbezogene Aussagen (Prognose) darstellen, geben sie die Erwartung der DWS International GmbH wieder, für deren tatsäch liches späteres Eintreffen keine Gewähr übernommen werden kann. Prognosen unterliegen naturgemäß dem Risiko, dass sich die Annahmen und Erwartungen, nach denen sie erstellt wurden, ändern oder neue Entwicklungen eintreten, die bei der Erstellung der Prognose nicht berücksichtigt werden konnten. Die Angaben in diesem Dokument ersetzen nicht eine auf die individuellen Verhältnisse des Anlegers abgestimmte Beratung unter Berücksichtigung seiner finanziellen, steuerlichen und rechtlichen Verhältnisse. Geschäftsbesorgerin DWS International GmbH Mainzer Landstraße Frankfurt am Main Telefon (069) Telefax (069) Treuhandkommanditistin DI Deutsche Immobilien Treuhandgesellschaft mbh Taunusanlage Frankfurt am Main