Deutsche Asset Management. Deutsche Asset Management International GmbH. DWS ACCESS Wohnen. Rechenschaftsbericht 2015

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1 Deutsche Asset Management Deutsche Asset Management International GmbH DWS ACCESS Wohnen Rechenschaftsbericht 2015

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3 1. Wichtige Kennzahlen Prozentangaben jeweils bezogen auf das nominale Eigenkapital. Ausschüttung 1 Liquiditätsergebnis vor Ausschüttung Operatives Liquiditätsergebnis vor Ausschüttung 2 Bereinigtes operatives Liquiditätsergebnis vor Ausschüttung ,57 (6,29 %) ,11 (3,16 %) ,50 (3,17 %) ,10 (3,47 %) Die Ausschüttung erfolgte in zwei Tranchen. Am 31. August 2015 erfolgte die erste Teilausschüttung in Höhe von 4,0 %. Die verbleibende Barausschüttung in Höhe von 2,25 % wurde am 29. Februar 2016 ausgezahlt. Handelsbilanzielles Ergebnis 1,18 % Steuerliches Ergebnis (für Ersterwerber) 0,72 % Steuerliche Ergebnismitteilung/steuerliche Hinweise erfolgte als separater Versand am 28. September Wert der Fondsimmobilien in der Verwaltungsgesellschaft zum 1. Januar 2016 Wert der Fondsimmobilien in der Entwicklungsgesellschaft zum 1. Januar Anteilswert (Net Asset Value) zum 1. Januar 2016 nach KAGB/KARBV rund 106 % 2. Rückblick auf das Geschäftsjahr 2015/ Ausblick 4,5,6 Die Fondsgesellschaft hält mittelbar jeweils rund 99,7 % der Gesellschaftsanteile der DWS ACCESS Wohnen Verwaltungs GmbH & Co. KG ( Verwaltungsgesellschaft ) und der DWS ACCESS Wohnen Entwicklungs GmbH ( Entwicklungsgesellschaft ). Entsprechend der strategischen Ausrichtung der Fondsgesellschaft sind rund 75 % des Eigenkapitals für Investitionen in der Verwaltungsgesellschaft und rund 25 % für Investitionen in der Entwicklungsgesellschaft verwendet worden. Über die Verwaltungsgesellschaft werden Immobilien langfristig zur dauerhaften Erzielung von Mieteinnahmen gehalten. Bei der Entwicklungsgesellschaft stehen die Verkaufserlöse aus dem Einzelverkauf der Wohnungen im Vordergrund. Asset- und Propertymanager Die Fondsgeschäftsführung hat zum Jahresende 2016 die bestehenden Geschäftsbesorgungsverträge (Asset- und Propertymanagement) mit der conwert Deutschland GmbH ( conwert ) außerordentlich und mit sofortiger Wirkung gekündigt. Zur Aufrechterhaltung der laufenden Bewirtschaftung wurden die Aufgaben des Asset- und Propertymanagement inzwischen auf die CMBC Partners Real Estate GmbH ( CMBC ) und die CAPERA Immobilien Service GmbH ( CAPERA ) übergeleitet. Im Verlauf des Geschäftsjahres 2016 kam es aufgrund einer seitens der conwert zum 1. Januar 2016 im Bereich der Immobilienverwaltung vorgenommenen Umstellung des Verwaltungs- und Buchungssystems von DOMUS auf SAP ( SAP-Umstellung ) zu Problemen bei der Datenerfassung und verarbeitung. Im Mai 2016 teilte conwert der Fondsgeschäftsführung erstmals mit, dass bei der SAP-Umstellung Störungen und Unregelmäßigkeiten aufgetreten sind. Die Fondsgeschäftsführung erteilte conwert daraufhin eine Mängelrüge, da eine Plausibilisierung der Geschäftszahlen in 2016 sowie das gegenüber den Anlegern erforderliche Reporting für das Geschäftsjahr 2016 so nicht darstellbar sind. conwert sicherte im Rahmen eines Maßnahmenplans die Behebung der Unregelmäßigkeiten bis Mitte August 2016 zu. Die im August und September 2016 von conwert gelieferten Reportings erwiesen sich als weiterhin fehlerhaft und wurden wiederholt bei der Geschäftsführung der conwert und dem Vorstand des Mutterkon 1 Inkl. Guthaben aus eventuell einbehaltener Zinsabschlagsteuer und Solidaritätszuschlag, gerundet. 2 Liquiditätsergebnis vor Ausschüttung, bereinigt um Sondereffekte aus der Fondsauflage und der Erstinvestition. 3 Liquiditätsergebnis vor Ausschüttung, bereinigt um Sondereffekte aus der Fondsauflage und der Erstinvestition sowie abzgl. Buchwertreduzierungen durch Verkäufe und zzgl. Darlehenstilgungen der Verwaltungsgesellschaft und der Entwicklungsgesellschaft. 4 Die Angaben zu Prospektprognosen beziehen sich auf die Prognosen des Verkaufsprospekts und wurden entsprechend der Höhe des tatsächlich eingeworbenen Eigenkapitals angepasst. 5 Bei der Netto-Sollmiete handelt es sich um die sog. Kaltmiete ohne Nebenkosten, die derzeit erzielt wird, soweit die Mieteinheit vermietet wird, zzgl. der Miete, die für eine leer stehende Mieteinheit zum Zeitpunkt der letzten Vermietung erzielt werden konnte. Die Netto-Sollmiete berücksichtigt weder Leerstand noch Mietausfall und gibt damit eine Indikation über die zu erzielenden Mieteinnahmen ohne Nebenkostenzahlungen bei Vollvermietung. 6 Bei den Margen handelt es sich um das Verhältnis von Ankaufspreis zu Verkaufspreis ohne Berücksichtigung der Anschaffungsnebenkosten und der Aufwendungen für die Veräußerung. DWS ACCESS Wohnen 3

4 zerns angemahnt. Die Fondsgeschäftsführung hat zur Prüfung der Vorgänge daraufhin ein Sachverständigen-Büro sowie zur Wahrnehmung der Fondsinteressen eine Anwaltskanzlei beauftragt. Die Ergebnisse des Sachverständigen-Gutachten im Dezember 2016 ergaben weiterhin systemische Unregelmäßigkeiten bei der Datenerfassung und -verarbeitung, sowie Abweichungen zu den Aus- und Zusagen von conwert. Da eine einvernehmliche Aufhebung der bestehenden Verträge nicht erzielt werden konnte, kündigte die Fondsgeschäftsführung am 20. Dezember 2016 die betreffenden Geschäfts besorgungsverträge der Fondsgesellschaft und ihrer Beteiligungsgesellschaften mit conwert außerordentlich und mit sofortiger Wirkung. Die Fondsverwaltung hatte vorsorglich bereits parallel Gespräche mit mehreren anderen Dienstleistern für eine Übernahme des Asset und Property Managements geführt. Das Property Management konnte unmittelbar nach der Kündigung der Verträge mit conwert an CAPERA Immobilien Service GmbH ( CAPERA ) und das Asset Managements an CMBC Partners Real Estate GmbH ( CMBC ) übergeleitet werden. Der Geschäftsführer der CAPERA, Herr Walter Leitner, war bis 2012 als Geschäftsführer der alt+kelber Immobilienverwaltung GmbH für die Verwaltung des DWS ACCESS Wohnen Portfolios verantwortlich. Der Geschäftsführer der CMBC, Herr Marco Fleischer, war bis 2013 als Geschäftsführer der alt+kelber Immobilienmanagement GmbH unter anderem für den Ankauf der Immobilien sowie für das Asset Management des DWS ACCESS Wohnen Portfolios verantwortlich. Beide Dienstleister verfügen somit bereits über umfangreiche Kenntnisse des zu verwaltenden Immobilienportfolios. Das von CAPERA verwendete Hausverwaltungsprogramm DOMUS wurde von conwert vor der SAP Umstellung bis 2015 bereits erfolgreich verwendet. Die Daten sollen möglichst vollständig auf den Stand vom 31. Dezember 2015 wiederhergestellt werden, um das Geschäftsjahr 2016 vollständig nachzubuchen. Insgesamt geht die Fondsgeschäftsführung davon aus, dass grundsätzlich eine zielgerichtete Übernahme und vollständige Aufarbeitung erfolgen sollte. Die Mieter und Versorger des Wohnungsbestandes wurden bereits über den Wechsel des Assetund Propertymanagements schriftlich informiert und die laufenden Bewirtschaftungsaktivitäten weitgehend eingesteuert. Nach aktueller Planung sollen die laufenden Vorgänge bis Ende des ersten Quartals 2017 vollständig erfasst sein und das Verwaltungs- und Buchhaltungssystem bis voraussichtlich Ende des zweiten Quartals umfänglich aufgesetzt werden. In diesem Zusammenhang wird es nach aktueller Planung zu Verzögerungen bei der Erstellung des Jahres abschlusses 2016 bis voraussichtlich ins dritte Quartal 2017 kommen. Die Fondsgeschäftsführung wird, unter Berücksichtigung der aktuellen Situation die Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2016 aus kaufmännischer Vorsicht reduzieren, um Liquidität für die vorübergehenden Mehrkosten der Aufarbeitung vorzuhalten. Es ist beabsichtigt diese Mehrkosten als Schaden gegenüber conwert geltend zu machen. Die Fondsgeschäftsführung wird nach Fertigstellung des Jahresabschlusses 2016 die Prognose aktualisieren und Ihnen im Rahmen des nächsten Rechenschaftsberichtes vorstellen. Verwaltungsgesellschaft Im Geschäftsjahr 2015 hat die Verwaltungsgesellschaft einen liquiden Überschuss vor Tilgung in Höhe von rund 1,9 Mio. erwirtschaftet (im Vorjahr 1,5 Mio. ). Der liquide Überschuss nach Tilgung liegt bei rund 1,5 Mio. und damit knapp unter der Prospektprognose für das Jahr 2015 von 1,6 Mio.. Die Netto-Sollmiete aller Immobilien des Verwaltungsportfolios konnte zum Stichtag 1. Januar 2016 gegenüber dem 1. Januar 2015 um rund 1,3 % und gegenüber dem Zeitpunkt der jeweiligen Ankäufe um insgesamt rund 13,4 % gesteigert werden. Sie liegt zum Stichtag damit über der Prospektprognose. 4 DWS ACCESS Wohnen

5 Der durch unabhängige Sachverständige ermittelte Verkehrswert der Immobilien der Verwaltungsgesellschaft zum Stichtag 1. Januar 2016 beläuft sich auf rund 81,7 Mio. und liegt damit rund 26 % über der Summe der Ankaufspreise von rund 64,7 Mio. (ohne Berücksichtigung von Ankaufsnebenkosten). Entwicklungsgesellschaft Im Geschäftsjahr 2015 wurden insgesamt 11 Wohnungen verkauft. Die Entwicklungsgesellschaft wies damit zum Jahresende 2015 noch einen Bestand von 49 Wohnungen aus und somit rund 20 % der ursprünglich insgesamt 243 erworbenen Wohneinheiten. Zum 31. Dezember 2015 hatte das Portfolio noch Immobilien an drei verschiedenen Standorten. Zwischenzeitlich wurde ein weiterer Standort komplett verkauft. Bei dem Standort mit den meisten Wohneinheiten in Garbsen wurde die Verkaufsstrategie umgestellt. Die Fruchtziehung daraus wird jedoch erst ab dem Jahr 2017 erwartet. Wie bereits berichtet dauerte die Investitionsphase der Fondsgesellschaft länger als geplant. Ferner nahmen die für die Privatisierung erforderlichen verkaufsvorbereitenden Maßnahmen einen längeren Zeitraum in Anspruch als prognostiziert. Insbesondere die anfängliche Geschwindigkeit der Abverkäufe entsprach u.a. aufgrund der beschriebenen Verzögerungen nicht den ursprünglichen Erwartungen, sodass die Summe der Verkaufserlöse unter der Prospektprognose liegt. Die bisher erwirtschafteten liquiden Überschüsse wurden vollständig an die Anleger ausgeschüttet, sodass die geplante Reinvestition eines Teils der liquiden Überschüsse aus den Wohnungsverkäufen bisher nicht erfolgte, da keine geeigneten Objekte identifiziert werden konnten. Die Summe des Immobilienvermögens der Entwicklungsgesellschaft und die Höhe der Mieteinnahmen liegen daher unter der Prospektprognose. Auf der anderen Seite ist zu berücksichtigen, dass auch die Höhe der Darlehensverbindlichkeiten der Entwicklungsgesellschaft unter der Prospektprognose liegt, da keine zusätzlichen Darlehen zur Finanzierung von Reinvestitionen aufgenommen werden mussten und zudem die bisherigen Tilgungen höher ausfielen als geplant. Ferner fielen auch die mit Reinvestitionen verbundenen Kosten nicht an. Zusammenfassend wird damit ein großer Teil der entfallenen Reinvestition durch die geringeren Darlehen und geringere Kosten kompensiert. Der Immobilienbestand zum 31. Dezember 2015 (basierend auf Ankaufspreisen) beläuft sich auf rund 3,2 Mio. bei Darlehen in Höhe von rund 0,7 Mio.. Im Saldo liegt das Vermögen der Entwicklungsgesellschaft damit bei rund 2,5 Mio.. Der durch unabhängige Sachverständige ermittelte Verkehrswert der Immobilien der Entwicklungsgesellschaft zum Stichtag 1. Januar 2016 beläuft sich auf rund 4,0 Mio. und liegt damit rund 25 % über der Summe der Ankaufspreise von rund 3,2 Mio. (ohne Berücksichtigung von Ankaufsnebenkosten). Gemeinsam mit den bisher für die veräußerten Wohnungen erzielten Verkaufserlöse in Höhe von rund 25,1 Mio. ergäbe sich somit ein Gesamtbetrag in Höhe von rund 29,1 Mio., der rund 36 % über der Summe der Ankaufspreise für die Immobilien der Entwicklungsgesellschaft läge (ohne Berücksichtigung von Ankaufsnebenkosten). Ausschüttung Für das Geschäftsjahr 2015 hat die Fondsgeschäftsführung eine Ausschüttung in prognostizierter Höhe von 6,25 % ausgezahlt. Die Anleger haben am 30. August 2015 eine Vorabausschüttung in Höhe von 4,00 % erhalten. Die Restausschüttung für das Geschäftsjahr 2015 erfolgte plangemäß am 28. Februar 2016 in Höhe von 2,25 % (Mitteilung versandt am 17. Februar 2015). Unter Berücksichtigung der Guthaben aus einbehaltener Zinsabschlagsteuer inkl. Solidaritätszuschlag beläuft sich die Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2015 damit auf rund 6,29 %. 1 Die Angaben in Prozent beziehen sich auf das Nominalkapital der Fondsgesellschaft ohne Agio. DWS ACCESS Wohnen 5

6 Ausblick 1 Das Geschäftsjahr 2017 wird grundsätzlich von der Überleitung des Asset- und Propertymanagement auf die neuen Dienstleister und der Aufarbeitung des abgelaufenen Geschäftsjahres 2016 geprägt sein. Die Fondsgeschäftsführung wird, unter Berücksichtigung der aktuellen Situation die Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2016 aus kaufmännischer Vorsicht reduzieren, um Liquidität für die vorübergehenden Mehrkosten der Aufarbeitung vorzuhalten. Es ist beabsichtigt diese Mehrkosten als Schaden gegenüber conwert geltend zu machen. Für das Geschäftsjahr 2016 wird daher die Gesamtausschüttung auf 4% reduziert. Da bereits im August 2016 die Vorabausschüttung in Höhe von 3 % erfolgte, wird Ende Februar 2017 die Restausschüttung 1% betragen. sie von einer Vielzahl von Parametern abhängt. Die Fondsgeschäftsführung geht auf Basis ihrer aktuellen Einschätzungen davon aus, dass die Mieten auch in den kommenden Jahren weiter gesteigert werden können, was zu einem weiteren Anstieg der Verkehrswerte führen könnte. Gesellschafterbeschlüsse Das Protokoll zur Beschlussfassung der Gesellschafter der Fondsgesellschaft vom 21. September 2015 wurde Ihnen am 17. November 2015 mit separater Post zugesandt. Für die nachfolgenden Jahre erwartet die Fondsgeschäftsführung die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Immobilienbestandes und geht daher davon aus die Ausschüttungen entsprechend der jährlichen Ergebnisse vornehmen zu können. Die Fondsgeschäftsführung wird nach Fertigstellung des Jahresabschlusses 2016 die Prognose aktualisieren und Ihnen im Rahmen des nächsten Rechenschaftsberichtes vorstellen. Positiv hervorzuheben ist die Entwicklung der gutachterlich ermittelten Verkehrswerte der Immobilien der Verwaltungsgesellschaft, die zum Anfang des Jahres 2016 bei rund 81,7 Mio. und damit insgesamt rund 26 % über der Summe der Ankaufspreise liegt. Die weitere Wertentwicklung ist schwer zu prognostizieren, da 6 DWS ACCESS Wohnen

7 3. Angaben zu den Immobilien DWS ACCESS Wohnen Entwicklungs GmbH (Entwicklungsgesellschaft) Stand Anfangsinvestition DWS ACCESS Wohnen Verwaltungs GmbH & Co. KG (Verwaltungsgesellschaft) Liegenschaften 13 an zwölf Standorten in Deutschland. Standorte Bad Nauheim, Berlin, Dietzenbach, Dresden, Euskirchen, Garbsen, Hamburg, Neu-Anspach, Neu Wulmstorf, Potsdam, Rösrath, Sulzbach. Summe der Kaufpreise Mieteinheiten ca. 240 Objektverwaltung CAPERA Immobilien Service GmbH Assetmanagement CMBC Partners Real Estate GmbH Stand zum 31. Dezember 2015 Objekte Drei Immobilien an drei Standorten in Deutschland. Standorte Garbsen, Hamburg, Neu Wulmstorf Stand 31. Dezember 2015 Liegenschaften 35 an 15 Standorten in Deutschland. Standorte Berlin, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Fürth, Hamburg, Hannover, Iserlohn, Köln, Leipzig, Mannheim, Mülheim an der Ruhr, Schenefeld, Wesseling. Summe der Kaufpreise Wert der Fondsimmobilien zum 1. Januar Mieteinheiten Mietflächen ca. 970 ca m2 Objektverwaltung CAPERA Immobilien Service GmbH Assetmanagement CMBC Partners Real Estate GmbH Summe der Kaufpreise Mieteinheiten ca. 49 Wert der Fondsimmobilien zum 1. Januar Objektverwaltung CAPERA Immobilien Service GmbH Assetmanagement CMBC Partners Real Estate GmbH DWS ACCESS Wohnen 7

8 4. Markt und Vermietung 1 Die deutsche Wirtschaft entwickelte sich im Jahresverlauf 2016 trotz verhaltener weltwirtschaftlicher Dynamik und Brexit-Sorgen weiterhin robust. Auf globaler Ebene werden insbesondere die niedriger als zuvor prognostizierten Wachstumsraten in den USA und die generell abnehmenden Wachstumspotenziale in China als bremsende Faktoren gesehen. Während die chinesische Wirtschaft dauerhaft unter Druck bleibt und insbesondere der Bausektor, aber auch die fehlende Investitionstätigkeit und der Außenhandel im Vergleich zu den Vorjahren belastend waren, enttäuschten die Wachstumszahlen in den USA in der ersten Jahreshälfte infolge schwacher Unternehmensaktivitäten und eines starken Dollarkurses. Die Auswirkungen der US-Wahlen von Anfang November sind bisher begrenzt. Kurz- bis mittelfristig dürfte die Umsetzung des Wahlprogramms positive Effekte auf das Wirtschaftswachstum, insbesondere durch Steuererleichterungen und eine Abschwächung regulatorischer Vorgaben, mit sich bringen. Langfristig wird allerdings mit einer Belastung des Welthandels und schwächeren globalen Wachstumsraten gerechnet. In Deutschland standen nach Wachstumsraten von 0,4 % im vierten Quartal 2015 starke BIP- Zuwächse gegenüber dem Vorquartal von 0,7 % in Q und 0,4 % im zweiten Quartal zu Buche. Im dritten Quartal ging das Wirtschaftswachstum nochmals auf 0,2 % zurück. Als Grund hierfür werden der schwächere Export und zunehmende politische Unsicherheiten angesehen, die sich negativ auf Anlageinvestitionen auswirken. Laut aktuellen Prognosen dürfte der Gesamtjahreswert 2016 dennoch bei 1,7 % liegen und damit den Vorjahreswert von 1,5 % übertreffen. Insbesondere der Binnenkonsum wirkt hier weiterhin stützend. Unsicherheiten hinsichtlich der weiteren politischen und wirtschaftlichen Entwicklung bestehen allerdings fort, insbesondere in Bezug auf den geplanten Brexit Großbritanniens und die veränderten Rahmenbedingungen in den USA. Ausdruck findet dies unter anderem in der im Jahresverlauf wechselvollen, insgesamt aber weiterhin positiven Entwicklung des deutschen Wirtschaftsklimas. Auch an den deutschen Immobilienmärkten setzt sich die insgesamt positive Entwicklung fort. Die Flächennachfrage an den gewerblichen Vermietungsmärkten bleibt dank des robusten wirtschaftlichen Umfeldes intakt, das verfügbare Flächenangebot sinkt insbesondere im Bürosegment. Aufgrund des stabilen Investmentumfelds bleiben Immobilienanlagen in Kerneuropa und gerade auch in Deutschland gefragt, wie die weiter steigenden Kaufpreise belegen. Die anhaltend lockere Geldpolitik der Europäische Zentralbank ( EZB ) und die damit einhergehenden niedrigen Zinssätzen tragen trotz hoher Kaufpreise zur relativen Attraktivität von Immobilienanlagen bei. Diese Entwicklung trifft auch auf den deutschen Wohnungsmarkt zu, der zusätzlich von seiner defensiven Anlagecharakteristik profitiert und damit bei einem möglichen wirtschaftlichen Abschwung dank unelastischer Nachfrage und geringerer Leerstands- und Mietausfallrisiken stabiler aufgestellt ist. Mietseitig profitieren insbesondere die deutschen Ballungsräume von der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum. Zwar ziehen die Projektentwicklungs- und Fertigstellungsvolumen deutschlandweit an, aufgrund anhaltender Bevölkerungszuwächse und bestehender Nachfrageüberhänge bleibt der Druck auf Mietniveaus jedoch hoch. Bisher hat hieran auch das im Jahr 2015 eingeführte Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten ( Mietpreisbremse ) im Grundsatz nichts geändert. 1 Datenquellen: Oxford Economics, Eurostat, ifo Institut, Deutsche Asset Management 8 DWS ACCESS Wohnen

9 5. Entwicklung der Objektgesellschaften 1,2,3,4 Verwaltungsgesellschaft Die Verwaltungsgesellschaft hatte insgesamt 35 Liegenschaften mit einer Gesamtmietfläche von rund m² verteilt auf rund 970 vermietbare Einheiten zu Kaufpreisen in Höhe von insgesamt 64,7 Mio. erworben. Die Verwaltungsgesellschaft hatte neben dem Eigenkapital Fremdmittel in Höhe von anfänglich 37,3 Mio. zur Finanzierung der Investitionen auf genommen. Sämtliche Darlehen wurden mit einer Zinsfestschreibung von zehn Jahren zu einem durchschnittlichen nominalen Zinssatz in Höhe von rund 4,1 % p.a. abgeschlossen. Die Tilgung beläuft sich analog der Prospektprognose auf anfänglich 1,0 % zzgl. künftig ersparter Zinsen und ist jeweils für die ersten drei Jahre ausgesetzt. Jahresabschluss Das Fremdkapital der Gesellschaft belief sich zum 31. Dezember 2015 auf 36,2 Mio.. Die Höhe der Netto-Sollmiete für das gesamte Geschäftsjahr 2015 lag mit 5,6 Mio. rund 8 % über der Prospektprognose. Die Aufwendungen für Zinsen lagen mit 1,5 Mio. für 2015 rund 17 % unter der Prospektprognose. Das Fremdkapital der Gesellschaft wurde mit 0,4 Mio. getilgt. Der höheren Netto-Sollmiete und den geringen Finanzierungsaufwendungen standen insbesondere höhere Instandhaltungs- und Modernisierungs kosten von 0,8 Mio. und ein höherer Mietausfall von 0,4 Mio. gegenüber. Darüber hinaus lagen die sonstigen Kosten der Gesellschaft in Höhe von 1,0 Mio. ebenfalls über der Prospektprognose. Der gesamte erwirtschaftete liquide Überschuss beläuft sich im Jahr 2015 auf insgesamt 1,5 Mio. und liegt damit auf dem Niveau der Prospekt prognose. Bezogen auf das gesamte nominale Eigenkapital von 49,8 Mio. entspricht diese Abweichung rund 0,2 %. Entwicklung 2015 Die Netto-Sollmiete per Stichtag 31. Dezember 2015 lag bei 5,6 Mio. und damit rund 1,3 % über dem Vorjahreswert. Gegenüber dem Zeitpunkt der Kaufvertragsabschlüsse konnte die Netto-Sollmiete von 4,94 Mio. damit bisher um insgesamt rund 13,4 % gesteigert werden. Bei Betrachtung der Objekte im Einzelnen fallen die Mieterhöhungen u.a. in Abhängigkeit der Höhe der vertraglich vereinbarten Mieten und dem jeweiligen Marktmietniveau unterschiedlich aus. Dabei ist zu berücksichtigen, dass bei Bestandsmietern Mieterhöhungen nur im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben bestenfalls bis zur Höhe der jeweils ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgen können. Demgegenüber bieten Mieterwechsel die Möglichkeit, die betroffenen Wohneinheiten zu den aktuellen Marktkonditionen neu zu vermieten. Damit können sich die Mieten bei Objekten mit geringer Mieterfluktuation u.u. moderater entwickeln. Bei der Analyse der Entwicklung der einzelnen Objekte im Vergleich zum Gesamtportfolio ist zudem zu berücksichtigen, dass sich die Mieten bei größeren Objekten mit vielen Wohneinheiten kontinuierlicher entwickeln als bei kleineren Objekten mit wenigen Wohneinheiten. Bei einer Einzelbetrachtung haben sich die Liegen schaften in Berlin-Tempelhof, Oberlandstraße, Hamburg-Schenefeld, Altonaer Chaussee, Dresden, Tiergartenstraße und Hamburg, Ernst-Mittelbach-Ring besonders positiv entwickelt. Hier konnten im Rahmen von Neuvermietungen und Mietpreiserhöhungen im Bestand die Netto-Sollmieten seit Ankauf um über 23 % gesteigert werden. Insgesamt konnten bis auf wenige Ausnahmen in allen Objekten Mietsteigerungen erzielt werden. In der Liegenschaft in Hamburg, Saseler Straße musste die Netto-Sollmiete bereits im Vorjahr verringert werden. Die Gastronomiefläche im Erdgeschoss konnte aufgrund der aktuellen Marksituation leider nicht zu den alten Konditionen vermietet werden. Bei den Objekten in Iserlohn und Wesseling, Sebastianusstraße mussten im Rahmen der Neuvermietung jeweils einmal die Mieten gesenkt werden, zum einen für eine Gewerbefläche und zum anderen für 1 Die Angaben zu Prospektprognosen beziehen sich auf die Prognosen des Verkaufsprospekts und wurden entsprechend der Höhe des tatsächlich eingeworbenen Eigenkapitals angepasst. 2 Bei der Netto-Sollmiete handelt es sich um die sog. Kaltmiete ohne Nebenkosten, die derzeit erzielt wird, soweit die Mieteinheit vermietet wird, zzgl. der Miete, die für eine leer stehende Mieteinheit zum Zeitpunkt der letzten Vermietung erzielt werden konnte. Die Netto-Sollmiete berücksichtigt weder Leerstand noch Mietausfall und gibt damit eine Indikation über die zu erzielenden Mieteinnahmen ohne Nebenkostenzahlungen bei Vollvermietung. 3 Bei den Margen handelt es sich um das Verhältnis von Ankaufspreis zu Verkaufspreis ohne Berücksichtigung der Anschaffungsnebenkosten und der Aufwendungen für die Veräußerung. 4 Alle Angaben in Euro werden in Mio. gerundet auf eine Nachkommastelle angegeben. DWS ACCESS Wohnen 9

10 eine ungünstig geschnittene Dachgeschosswohnung. Im Rahmen zukünftiger Neuvermietungen in den betroffenen Objekten geht die CMBC davon aus, die Soll-Miete wieder steigern zu können. Die Leerstandsrate über alle Immobilien der Verwaltungsgesellschaft bezogen auf die Sollmieten zum 31. Dezember 2015 liegt mit rund 5,1 % weitgehend auf dem Niveau des Vorjahrs. Einige Liegenschaften weisen vergleichsweise hohe Leerstandsraten aus, die teilweise aus der Stichtagsbetrachtung resultieren. So sind die Vermietungsstände der Objekte in Berlin-Tempelhof, Oberlandstraße, Mühlheim an der Ruhr, Iserlohn und Essen-Frintrop zwischenzeitlich wieder gestiegen. Die Summe der durch unabhängige Sachverständige ermittelten Verkehrswerte der Immobilien der Verwaltungsgesellschaft liegt bei rund 81,7 Mio. und damit rund 26 % über der Summe der Ankaufspreise von rund 64,7 Mio. (ohne Berücksichtigung von Ankaufsnebenkosten). Bei dem Objekt Essen, Ruhrtalstraße ist zu berücksichtigen, dass dieses gemeinsam mit den Objekten Düsseldorf, Ellerstraße, Essen, Alfredstraße und Mülheim, Christianstraße für einen Paketpreis von T erworben wurde und erst anschließend eine Aufteilung des Paketpreises auf die einzelnen Liegenschaften erfolgte. Die Summe des Paketankaufpreises liegt rund 0,8 % über der Summe der durch die Sachverständigen ermittelten Verkehrswerte. Eine vollständige Übersicht des Portfolios befindet sich in der Anlage zu diesem Bericht. Ausblick CMBC schätzt derzeit, dass die Netto-Sollmieten im Geschäftsjahr 2017 weiterhin gesteigert werden können. Aufgrund der fehlenden Geschäftszahlen 2016 können jedoch noch keine konkreten Angaben über die Höhe gemacht werden. Demgegenüber stehen voraussichtlich erhöhte Aufwendungen aus Mietausfällen und Leerstand sowie erhöhte Kosten für Modernisierungen. In jedem Fall werden die Aufwendungen für den Kapitaldienst aufgrund der langfristig abgeschlossenen Darlehensverträge geringer als erwartet ausfallen. Auf Basis der aktuellen Einschätzungen von CMBC könnten sich die liquiden Überschüsse der Verwaltungsgesellschaft mittelfristig im Rahmen der ursprünglichen Erwartungen entwickeln. Entwicklungsgesellschaft Die Entwicklungsgesellschaft hatte ursprünglich insgesamt 13 Liegenschaften mit einer Gesamtmietfläche von rund m² verteilt auf rund 240 vermietbare Einheiten zu Kaufpreisen in Höhe von insgesamt 21,4 Mio. erworben. Die Entwicklungsgesellschaft hat neben dem Eigenkapital Fremdmittel in Höhe von anfänglich 12,9 Mio. zur Finanzierung der Investitionen aufgenommen. Sämtliche Darlehen wurden aufgrund der geplanten Privatisierung auf Dreimonatsbasis abgeschlossen. Der durchschnittliche Zinssatz lag zum Jahresende 2015 bei rund 2,2 % p.a. (nominal). Die Tilgung der Darlehen erfolgt zum überwiegenden Teil im Rahmen der geplanten Wohnungsverkäufe und liegt durchschnittlich bei rund 75 % der geplanten Verkaufspreise der Wohnungen. Jahresabschluss Seit Fondsauflage bis Jahresende 2015 wurden 194 Wohneinheiten mit einem Gesamtvolumen von 18,2 Mio. (basierend auf Ankaufspreisen) und damit rund 80 % aller ursprünglich erworbenen Wohnungen veräußert. Die erzielten Verkaufspreise lagen bei insgesamt 25,1 Mio.. Dies entspricht einer Marge von durchschnittlich rund 38 %. Da die Verkäufe der Wohnungen insgesamt einen längeren Zeitraum als geplant in Anspruch nehmen, liegt die Summe aller bisherigen Verkaufserlöse unter der Prospektprognose. Die bisher erwirtschafteten liquiden Überschüsse wurden vollständig ausgeschüttet. Die ursprünglich beabsichtigte Reinvestition eines Teils der 10 DWS ACCESS Wohnen

11 Verkaufserlöse erfolgte nicht. Aus diesem Grund liegen sowohl die Summe des Immobilienvermögens der Gesellschaft und damit auch die Höhe der Mieteinnahmen unter der Prospektprognose. Dem gegenüber weist die Gesellschaft jedoch auch geringere Darlehensverbindlichkeiten als prognostiziert und Aufwendungen für Kapitaldienste aus. Das Immobilienvermögen der Entwicklungsgesellschaft belief sich zum 31. Dezember 2015 auf 3,5 Mio. und setzt sich aus den ursprünglichen Kaufpreisen von 3,2 Mio. (Prospektprognose: 14,8 Mio. ) und den aktivierten Anschaffungsnebenkosten von rund 0,3 Mio. zusammen. Das Fremdkapital der Gesellschaft belief sich zum 31. Dezember 2015 auf 0,7 Mio.. Entwicklung 2015 Im Jahr 2015 wurden Wohnungen in einem Gesamtumfang (basierend auf den Kaufpreisen) von rund 1,0 Mio. zu einem Gesamtverkaufspreis von 1,5 Mio. veräußert. Die erzielte Marge lag damit bei durchschnittlich rund 46 %. Auch 2015 hat sich der Verkauf der Wohnungen unterschiedlich entwickelt; so konnte z.b. die Privatisierung von vier weiteren Objekten abgeschlossen werden, sodass insgesamt 10 von 13 Immobilien komplett verkauft wurden. Der Standort Hamburg, Duvenstedter Triftweg wurde zwischenzeitlich in 2016 vollständig an einen einzelnen Investor veräußert. Bei den Wohnungen in Garbsen wurden keine weiteren Wohneinheiten verkauft. In 2016 wurde daher Verkaufsstrategie umgestellt. Die ersten Verkäufe dazu werden jedoch erst in 2017 erwartet. Der durch unabhängige Sachverständige ermittelte Verkehrswert des Immobilienbestands der Entwicklungsgesellschaft zum Stichtag 1. Januar 2016 beläuft sich auf rund 4,0 Mio. und liegt damit rund 25 % über der Summe der Ankaufspreise von rund 3,2 Mio. (ohne Berücksichtigung von Ankaufsnebenkosten). Gemeinsam mit den bisher für die veräußerten Wohnungen der Entwicklungsgesellschaft erzielten Verkaufserlöse in Höhe von rund 25,1 Mio. ergäbe sich somit ein Gesamtbetrag in Höhe von rund 29,1 Mio., der rund 36 % über der Summe der Ankaufspreise für die Immobilien der Entwicklungsgesellschaft läge. Eine vollständige Übersicht des Portfolios, die auch den aktuellen Stand der Privatisierungsmaßnahmen und der Bewertungsergebnisse beinhaltet, befindet sich in der Anlage zu diesem Bericht. Ausblick CMBC schätzt derzeit, dass sämtliche verbliebenen Wohnungen bis Ende des Jahres 2018 verkauft werden können. 6. Investitionen/Instandhaltung Die Investitionsphase der Fondsgesellschaft ist abgeschlossen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr betrugen die Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen der Verwaltungsgesellschaft rund 806 T, das entspricht rund 13 /m². DWS ACCESS Wohnen 11

12 7. Angaben zum Fonds DWS ACCESS Wohnen GmbH & Co. KG c/o Deutsche Asset Management International GmbH Mainzer Landstraße 11-17, Frankfurt am Main Fondsauflegung 2009 Die Fondsgesellschaft hält jeweils 94,9 % der Anteile der DWS ACCESS Wohnen Verwaltungs GmbH & Co. KG, der DWS ACCESS Wohnen Entwicklungs GmbH und der DWS ACCESS Wohnen Holding GmbH. HRA Eigenkapital (nominal) ,00 Agio gemäß Verkaufsprospekt 5,00 % Fremdkapital gesamt ,74 Ergebnisse (in % vom nominalen Eigenkapital 1 ) Geschäftsjahr Ausschüttung 1 Steuerliches Ergebnis 2 Ist Plan Ist 2009 Platzierungsphase 0, ,65 2,65 1, ,25 6,25 0, ,25 6,25 0, ,25 6,25 0, ,25 6,25 1, ,25 6,25 0,72 Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung Ein Wiederaufleben der persönlichen Haftung gegenüber den Gläubigern der Gesellschaft gemäß 172 Absatz 4 HGB ist bisher nicht eingetreten. Fremdkapital gesamt ,13 Veränderung gegenüber Eigenkapital 2,65 % Liquiditätsreserve nach Ausschüttung Liquiditätsreserve nach Ausschüttung , ,95 Veränderung gegenüber Eigenkapital 3,13 % 1 Exkl. Guthaben aus eventuell einbehaltener Zinsabschlagsteuer und Solidaritätszuschlag, gerundet. 2 Für Ersterwerber; teilweise vorbehaltlich der Betriebsprüfung durch das Finanzamt, gerundet. 3 Das hier abgebildete steuerliche Ergebnis betrifft das gesamte Steuerjahr der Fondsgesellschaft. Aufgrund der unterschiedlichen Beitrittstermine ist es dem Anleger nicht möglich, allein aufgrund seiner Beteiligungsquote ein individuelles steuerliches Ergebnis hieraus abzuleiten. Bitte entnehmen Sie Ihr persönliches steuerliches Ergebnis daher ausschließlich der separat versandten steuerlichen Ergebnismitteilung. 12 DWS ACCESS Wohnen

13 8. Bilanz/Gewinn-und-Verlust-Rechnung DWS ACCESS Wohnen GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main Bilanz zum 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Aktiva 2015 A Anlagevermögen Finanzanlagen 1. Anteile an verbundenen Unternehmen 2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen , , , ,67 Zwischensumme A , ,94 B Umlaufvermögen I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen gegen verbundene Unternehmen II. Guthaben bei Kreditinstituten , , , ,81 Zwischensumme B , ,39 Summe Aktiva , ,33 Passiva 2015 A Eigenkapital Kapitalanteile der Kommanditisten 1. Gesellschafterkonto (Kapitalkonto I) 2. Sonderkonto (Kapitalkonto II) , , , ,64 Zwischensumme A , ,36 B Rückstellungen Sonstige Rückstellungen , ,00 C Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr 6.409,94 ; im Vorjahr , , ,97 Summe Passiva , ,33 Gewinn-und-Verlust-Rechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Sonstige betriebliche Erträge 3.103,00 87,00 Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,04 Erträge aus Beteiligungen davon aus verbundenen Unternehmen ,38 ; im Vorjahr ,60 Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens davon aus verbundenen Unternehmen ,05 ; im Vorjahr , , , , ,74 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 0,00 47,68 Jahresüberschuss , ,98 Gutschrift auf Kapitalkonten der Kommanditisten , ,98 Ergebnis nach Verwendungsverrechnung 0,00 0,00 Die Gewinn-und-Verlust-Rechnungen sind Grundlage für die steuerliche Einnahmen-/Überschussrechnung. Aufwendungen und Erträge werden in der Einnahmen-/Überschussrechnung nur insoweit berücksichtigt, wie sie im Geschäftsjahr geldmäßig zu- oder abgeflossen sind. Ferner können vom Handelsrecht abweichende steuerliche Vorschriften zu abweichenden Ergebnissen führen. Die Jahresabschlüsse der Gesellschaften wurden von der Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Berlin, geprüft und am 27. Juni 2016 uneingeschränkt bestätigt. DWS ACCESS Wohnen 13

14 Bilanz/Gewinn-und-Verlust-Rechnung DWS ACCESS Wohnen Verwaltungs GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main Bilanz zum 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Aktiva 2015 A Anlagevermögen Sachanlagen 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 2. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau , , , ,00 Zwischensumme A , ,20 B Umlaufvermögen I. Andere Vorräte Noch nicht abgerechnete Betriebskosten II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung 2. Sonstige Vermögensgegenstände III. Guthaben bei Kreditinstituten , , , , , , , ,70 Zwischensumme B , ,79 C Rechnungsabgrenzungsposten 5.855, ,85 Summe Aktiva , ,84 Passiva 2015 A Eigenkapital I. Kapitalanteile der persönlich haftenden Gesellschafter Gesellschafterkonto (Kapitalkonto I) Sonderkonto (Kapitalkonto II) II. Kapitalanteile der Kommanditisten Gesellschafterkonto (Kapitalkonto I) Sonderkonto (Kapitalkonto II) , , , , , , , ,85 Zwischensumme A , ,87 B Rückstellungen Sonstige Rückstellungen , ,00 14 DWS ACCESS Wohnen

15 C Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,50 ; im Vorjahr ,72 b) davon mit einer Restlaufzeit ein bis fünf Jahren ,08 ; im Vorjahr ,18 c) davon mit einer Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren ,51 ; im Vorjahr ,03 d) davon durch Grundpfandrechte besichert ,09 ; im Vorjahr ,93 2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,14 ; im Vorjahr ,92 b) davon mit einer Restlaufzeit ein bis fünf Jahren ,37 ; im Vorjahr ,33 c) davon mit einer Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren ,79 ; im Vorjahr ,05 d) davon durch Grundpfandrechte besichert ,30 ; im Vorjahr ,30 3. Erhaltene Anzahlungen a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,43 ; im Vorjahr ,86 4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,19 ; im Vorjahr ,41 5. Sonstige Verbindlichkeiten a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,80 ; im Vorjahr ,47 b) davon aus Steuern 4.980,77 ; im Vorjahr 5.571, , , , , , , , , , ,47 Zwischensumme C , ,97 Summe Passiva , ,84 Gewinn-und-Verlust-Rechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung , ,45 Verminderung (im Vorjahr Erhöhung) des Bestandes an noch nicht abgerechneten Betriebskosten , ,29 Sonstige betriebliche Erträge , ,72 Aufwendungen aus der Hausbewirtschaftung , ,94 Abschreibungen auf Sachanlagen , ,00 Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,83 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 659, ,31 Zinsen und ähnliche Aufwendungen , ,80 Jahresüberschuss , ,62 Gutschrift auf Kapitalkonten , ,62 Ergebnis nach Verwendungsrechnung 0,00 0, Die Gewinn-und-Verlust-Rechnungen sind Grundlage für die steuerliche Einnahmen-/Überschussrechnung. Aufwendungen und Erträge werden in der Einnahmen-/Überschussrechnung nur insoweit berücksichtigt, wie sie im Geschäftsjahr geldmäßig zu- oder abgeflossen sind. Ferner können vom Handelsrecht abweichende steuerliche Vorschriften zu abweichenden Ergebnissen führen. Die Jahresabschlüsse der Gesellschaften wurden von der Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Berlin, geprüft und am 27. Juni 2016 uneingeschränkt bestätigt. DWS ACCESS Wohnen 15

16 Bilanz/Gewinn-und-Verlust-Rechnung DWS ACCESS Wohnen Entwicklungs GmbH, Darmstadt Bilanz zum 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Aktiva 2015 A Umlaufvermögen I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte 1. Grundstücke und grundstückgleiche Rechte mit fertigen Bauten 2. Noch nicht abgerechnete Betriebskosten II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung 2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen 3. Sonstige Vermögensgegenstände III. Guthaben bei Kreditinstituten , , ,32 0, , , , , , , , ,47 Zwischensumme A , ,59 B Rechnungsabgrenzungsposten 0,00 366,27 Summe Aktiva , ,86 Passiva 2015 A Eigenkapital I. Gezeichnetes Kapital II. Kapitalrücklage III. Verlustvortrag IV. Jahresüberschuss ,00 673, , , ,00 673, , ,38 Zwischensumme A , ,55 B Rückstellungen 1. Steuerrückstellung 2. Sonstige Rückstellungen , , , ,00 Zwischensumme B , ,00 C Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,00 ; im Vorjahr ,00 b) davon mit einer Restlaufzeit ein bis fünf Jahren 0,00 ; im Vorjahr ,00 c) davon durch Grundpfandrechte besichert ,00 ; im Vorjahr 1.565,777,00 2. Erhaltene Anzahlungen a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,71 ; im Vorjahr ,58 3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,70 ; im Vorjahr ,24 4. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr 0,00 ; im Vorjahr ,86 b) davon mit einer Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren ,86 ; im Vorjahr ,80 5. Sonstige Verbindlichkeiten a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr 6.660,13 ; im Vorjahr , , , , , , , , , , ,83 Zwischensumme C , ,31 Summe Passiva , ,86 16 DWS ACCESS Wohnen

17 Gewinn-und-Verlust-Rechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung b) aus dem Verkauf von Grundstücken , , , ,00 Verminderung des Bestandes an noch nicht abgerechneten Betriebskosten , ,21 Sonstige betriebliche Erträge , ,03 Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke , , , ,66 Abschreibungen auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens 0, ,23 Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,83 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 338, ,48 Zinsen und ähnliche Aufwendungen davon an verbundene Unternehmen ; im Vorjahr , , ,04 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit , ,01 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag , ,63 Jahresüberschuss , ,38 Die Gewinn-und-Verlust-Rechnungen sind Grundlage für die steuerliche Einnahmen-/Überschussrechnung. Aufwendungen und Erträge werden in der Einnahmen-/Überschussrechnung nur insoweit berücksichtigt, wie sie im Geschäftsjahr geldmäßig zu- oder abgeflossen sind. Ferner können vom Handelsrecht abweichende steuerliche Vorschriften zu abweichenden Ergebnissen führen. Die Jahresabschlüsse der Gesellschaften wurden von der Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Berlin, geprüft und am 27. Juni 2016 uneingeschränkt bestätigt. DWS ACCESS Wohnen 17

18 Bilanz/Gewinn-und-Verlust-Rechnung DWS ACCESS Wohnen Holding GmbH, Darmstadt Bilanz zum 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Aktiva 2015 A Anlagevermögen Finanzanlagen 1. Anteile an verbundenen Unternehmen 2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen , , , ,13 Zwischensumme A , ,35 B Umlaufvermögen I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen gegen verbundene Unternehmen Sonstige Vermögensgegenstände II. Guthaben bei Kreditinstituten ,60 135, , ,28 0, ,79 Zwischensumme B , ,07 Summe Aktiva , ,42 Passiva 2015 A Eigenkapital I. Gezeichnetes Kapital II. Kapitalrücklage III. Gewinnvortrag IV. Jahresüberschuss , , , , , , , ,31 Zwischensumme A , ,07 B Rückstellungen 1. Steuerrückstellungen 2. Sonstige Rückstellungen 4.809, , , ,00 Zwischensumme B , ,23 C Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr 6.409,84 ; im Vorjahr 6.315, , ,12 Summe Passiva , ,42 Gewinn-und-Verlust-Rechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,63 Erträge aus Beteiligungen davon aus verbundenen Unternehmen ,97 ; im Vorjahr ,02 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge davon aus verbundenen Unternehmen ,60 ; im Vorjahr , , , , ,68 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit , ,07 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 8.860, ,31 Sonstige Steuern 0, ,45 Jahresüberschuss , ,31 Die Gewinn-und-Verlust-Rechnungen sind Grundlage für die steuerliche Einnahmen-/Überschussrechnung. Aufwendungen und Erträge werden in der Einnahmen-/Überschussrechnung nur insoweit berücksichtigt, wie sie im Geschäftsjahr geldmäßig zu- oder abgeflossen sind. Ferner können vom Handelsrecht abweichende steuerliche Vorschriften zu abweichenden Ergebnissen führen. Die Jahresabschlüsse der Gesellschaften wurden von der Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Berlin, geprüft und am 27. Juni 2016 uneingeschränkt bestätigt. 18 DWS ACCESS Wohnen

19 9. Einnahmen-/Überschussrechnung steuerliches Ergebnis DWS ACCESS Wohnen GmbH & Co. KG vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015 Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ,85 für Zeichnungskapital von nominal Sonstige Einnahmen , ,90 Zins-Werbungskosten ,47 Sonstige Werbungskosten ,75 Sonstige Steuern 0, ,22 Einnahmenüberschuss ,68 Abschreibungen , ,68 je Anteil von nominal Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ,00 3,00 Einnahmen aus Kapitalvermögen ohne inländischen Steuerabzug ,05 Einnahmen aus Kapitalvermögen mit inländischem Steuerabzug ,90 Einnahmen aus Kapitalvermögen ,95 4,23 Steuerliches Ergebnis , ,95 7,23 Steuerliches Ergebnis in % 0,72 Anrechenbare Steuern Kapitalertragsteuer Solidaritätszuschlag 4.585,97 252,21 0,09 0,01 Seit 2009 unterliegen Einnahmen aus Kapitalvermögen einem Kapitalertragsteuereinbehalt von 25 % zzgl. 5,5 % Solidaritätszuschlag. Mit dem Einbehalt ist die Einkommensteuerschuld des Gläubigers grundsätzlich abgegolten (Abgeltungsteuer). Einnahmen aus Kapitalvermögen, die nicht dem Kapitalertragsteuerabzug unterlegen haben (wie insbesondere Einnahmen aus dem Ausland), sind unter Anrechnung einer ggf. entstandenen ausländischen Steuer durch den Anleger nachzuversteuern. Soweit erzielte Einnahmen aus Kapitalvermögen des Fonds dem Kapitalertragsteuereinbehalt unterlegen haben, sind diese vorstehend als Einnahmen aus Kapitalvermögen mit inländischem Steuerabzug ausgewiesen. Die einbehaltene Steuer ist unter Anrechenbare Steuern beziffert. Für die Einnahmen aus Kapitalvermögen ohne inländischen Steuerabzug ist keine Kapitalertragsteuer einbehalten worden. Diese Beträge sind durch den Anleger in seiner Erklärung zu erfassen und nachzuversteuern; ausländische Steuern sind auf diese Einnahmen nicht angefallen. DWS ACCESS Wohnen 19

20 10. Erläuterung zur Bewertung Erläuterungen zur Ermittlung des Werts der Fondsimmobilien und des Anteilswerts (Net Asset Value) Verkehrswertermittlung Die Bewertung der Fondsimmobilie erfolgte durch die BIIS GmbH nach 194 Baugesetzbuch in Anlehnung an die Grundsätze der Wertermittlungsverordnung unter Mitwirkung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Die BIIS GmbH ist eine unabhängige Bewertungs- und Beratungsgesellschaft für institutionelle Investoren. Sie hat Zugriff auf über 100 qualifizierte Sachverständige, die im BIIS Bundesverband der Immobilien-Investment- Sachverständigen e.v. zusammengeschlossen sind. Ermittlung des Anteilswerts/Net Asset Value nach KAGB/KARBV Der NAV wurde durch eine renommierte Wirtschaftsprüfungsgesellschaft gemäß Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und -Bewertungsverordnung ( KARBV ) auf Basis der jeweiligen Verkehrswerte der Vermögensgegenstände abzüglich der Finanzverbindlichkeiten und Rückstellungen ermittelt. Ein Marktwert der Finanzverbindlichkeiten, eine Prognoserechnung über die zukünftig bei der Fondsgesellschaft anfallenden Kosten sowie eine Schätzung der zukünftigen Liquidations- und Verkaufskosten der Fondsimmobilie(n) sind nicht Bestandteil der NAV-Ermittlung gemäß KAGB. Für die Finanzverbindlichkeiten ist vielmehr der Buchwert anzusetzen. Zukünftige fondsspezifische Kosten und zukünftige Liquidationskosten werden nicht berücksichtigt. Zudem sind für Immobilien-Sondervermögen gemäß 248 (3) KAGB unter Verweis auf die Definitionen für Immobilien-Sondervermögen ( 231 (1) KAGB) bzw. für Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften ( 234 KAGB) die Anschaffungsnebenkosten der aktivierten Immobilien des Immobilien-Sondervermögens zu berücksichtigen. Die Anschaffungsnebenkosten sind hierbei gleichmäßig und vollständig über die voraussichtliche Zugehörigkeit zum Immobilien-Sondervermögen abzuschreiben, längstens jedoch über einen Zeitraum von zehn Jahren. Für die Bestimmung der Anschaffungsnebenkosten gilt 255 (1) HGB unter Berücksichtigung investmentrechtlicher Besonderheiten. Hiernach dürfen bereits im Vorfeld entstehende Kosten angesetzt werden, solange der Erwerb des Vermögensgegenstandes aussichtsreich erscheint ( 30 (2) Nr. 1 Satz 2 KARBV). Die Ableitung des NAV erfolgt im Grundsatz nach folgender Systematik: Verkehrswert der Immobilie + Übrige Vermögensgegenstände Buchwert der Fremdfinanzierung Übrige Schuldpositionen + Aktivierte Anschaffungskosten = Net Asset Value (NAV) Ergänzende Hinweise zur Ermittlung des Werts der Fondsimmobilien und des Anteilswerts (Net Asset Value) Das Bewertungsergebnis beruht größtenteils auf der gutachterlichen Bewertung unabhängiger Sachverständiger. Bewertungen sind Schätzungen, denen bestimmte Annahmen zugrunde liegen, die von den Gutachtern für zweckmäßig befunden wurden, um den Immobilienwert bzw. darauf aufbauend den Anteilswert/Net Asset Value aus der Sicht der beteiligten Anleger zu ermitteln. Soweit im Einzelfall die tatsächlichen Umstände auf Fonds- oder Anlegerebene bzw. der künftige Geschäftsverlauf von diesen Annahmen abweichen, kann sich dies auf den Immobilienwert bzw. den Anteilswert/Net Asset Value auswirken. Individuelle Aspekte auf Ebene des einzelnen Anlegers (z.b. steuerliche Verhältnisse, Anteilsfinanzierungen) konnten bei den Bewertungen nicht berücksichtigt werden. Die Bewertungsergebnisse vermitteln im Übrigen nur eine zeitpunktbezogene Betrachtung des Immobilienwerts bzw. des Anteilswerts/Net Asset Value der Fondsbeteiligung zu einem bestimmten Stichtag. Eine Aussage zu den möglicherweise bei einer Veräußerung von Fondsanteilen oder einer späteren Liquidation der Fondsgesellschaft erzielbaren Werten ist damit nicht verbunden. Insbesondere lassen die Bewertungen keinen Schluss darauf zu, ob und ggf. zu welchem Preis eine Veräußerung von Fondsanteilen im Zweitmarkt möglich ist bzw. welcher Veräußerungserlös bei einem späteren Verkauf der Fondsimmobilie(n) tatsächlich erzielbar wäre. Dies hängt allein von der Nachfrage im Markt ab. Da für Anteile an Geschlossenen Fonds kein 20 DWS ACCESS Wohnen

21 etablierter Zweitmarkt existiert, ist davon auszugehen, dass Fondsanteile möglicherweise nicht oder nur mit einem Abschlag veräußert werden können. Die Fondsverwaltung konnte die Bewertungsgutachten naturgemäß nur auf Plausibilität, nicht jedoch im Detail auf ihre sachliche Richtigkeit überprüfen. Eine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Bewertungen können sowohl die Fondsgeschäftsführung als auch die Fondsverwaltung, die Deutsche Asset Management International GmbH, daher nicht übernehmen. 11. Hinweis zum Zweitmarkt Die Deutsche Asset Management International GmbH führt keinen eigenen Zweitmarkthandel durch. Über das Geschäftsjahr berichtete zum 1. März 2017 die Treuhandkommanditistin DI Deutsche Immobilien Treuhandgesellschaft mbh Birgit Benz Iris Racke die Geschäftsbesorgerin Deutsche Asset Management International GmbH Ulrich Steinmetz Clemens Grünewald DWS ACCESS Wohnen 21

22 Verwaltungsobjekte Pos. Objekt Übergang Besitz, Nutzen und Lasten Anzahl der Einheiten Mietfläche in m² Wohnungen Gewerbe Stellplätze Wohnungen Gewerbe Ankaufspreis in T 1. Berlin-Tempelhof, Oberlandstraße, Bacharacher Straße, Holzmannstraße ,6 2. Düsseldorf, Ellerstraße ,0 3. Essen, Alfredstraße ,5 4. Essen, Ruhrtalstraße ,5 5. Fürth, Moosweg ,0 6. Hamburg, Saseler Straße ,0 7. Hannover, Rotekreuzstraße ,0 8. Mülheim an der Ruhr, Christianstraße ,0 9. Dresden, Friedrich-Wieck-Straße ,0 10. Dresden, Hubertusstraße ,0 11. Dresden, Körnerplatz ,0 12. Dresden, Tiergartenstraße ,0 13. Frankfurt am Main, Obermainanlage ,0 14. Hamburg, Wandsbeker Marktstraße ,4 15. Mannheim, Burgstraße, Rheinhäuser Straße ,9 16. Hannover, Constantinstraße ,7 17. Hannover, Constantinstraße, Mörikestraße ,3 18. Hannover, Halkettstraße, Helmholtzstraße, Glashüttenstraße ,9 19. Hannover, Mörikestraße ,0 20. Hannover, Podbielskistraße ,0 21. Schenefeld, Lornsenstraße, Timm-Kröger-Straße, Altonaer Chaussee ,0 22. Fürth, Theresienstraße, Theaterstraße ,0 23. Berlin-Großziethen, An den Eichen, An der Feldmark, Telefunkenweg Berlin-Henningsdorf, An der Wildbahn, Hirschstraße, Bergstraße , ,0 25. Iserlohn, Hans-Böckler-Straße ,0 26. Düsseldorf, Oberbilker Allee ,0 27. Essen-Frintrop, Seestraße, Richtstraße ,0 28. Köln, Herler Straße ,0 29. Hamburg, Ernst-Mittelbach-Ring, Thüreystraße ,0 30. Wesseling, Rheinstraße ,0 31. Wesseling, Sebastianusstraße ,0 32. Wesseling, Talweg ,0 33. Frankfurt, Kleyerstraße ,9 34. Leipzig-Markkleeberg, Hauptstraße ,1 35. Leipzig-Markkleeberg, Rathausstraße ,0 Summe bzw. Durchschnitt ,7 1 Differenz zwischen Soll- und Istmiete bezogen auf Sollmiete. 2 Ohne Berücksichtigung von Leerständen aus Stellplätzen. 22 DWS ACCESS Wohnen

23 Sollmiete gemäß conwert Abschluss Kaufvertrag Steigerung Sollmiete gegenüber Vorjahr Abschluss Kaufvertrag Leerstand Bewertung Entwicklung gegenüber Ankaufspreis Leerstand 2 Anzahl Mieteinheiten Gutachterliche Sollmiete Bewertung/ gutachter liche Sollmiete 297,6 369,8 378,8 2,4% 27,3% 15,97% ,0 49% 379,10 15,2 25,6 25,6 25,6 0,0% 0,0% 0,00% 0 370,0 23% 25,60 14,5 40,9 43,2 46,7 8,1% 14,0% 2,06% 1 540,0 1% 46,34 11,7 44,4 45,2 45,9 1,6% 3,5% 15,43% 1 500,0-18% 44,69 11,2 36,5 39,7 41,3 3,9% 13,2% 30,63% 2 540,0 10% 41,56 13,0 177,9 198,0 198,3 0,2% 11,5% 0,00% ,0 38% 198,30 17,1 45,5 40,5 40,8 0,6% -10,3% 0,00% 0 640,0 13% 40,81 15,7 86,6 96,9 97,3 0,5% 12,4% 0,00% ,0 23% 96,98 14,6 42,6 48,1 49,4 2,7% 15,9% 0,00% 0 720,0 29% 49,39 14,6 149,8 167,4 171,0 2,1% 14,1% 3,27% ,0 7% 171,88 12,9 37,7 41,6 41,7 0,3% 10,6% 0,00% 0 624,0 24% 41,68 15,0 46,1 53,7 54,3 1,1% 17,9% 0,00% 0 803,0 31% 54,30 14,8 249,4 301,2 311,6 3,5% 25,0% 0,05% ,0 27% 312,87 13,6 421,5 465,8 467,4 0,3% 10,9% 0,37% ,0 21% 466,71 14,6 107,8 113,7 116,1 2,1% 7,7% 0,00% ,0 27% 118,00 15,8 75,4 86,5 87,4 1,0% 15,9% 0,00% ,0 20% 87,86 14,5 87,7 103,2 103,2 0,0% 17,6% 4,29% ,0 33% 103,25 14,7 52,2 62,5 64,6 3,4% 23,7% 14,66% 820,0 12% 63,20 13, ,6 293,0 300,4 2,5% 11,4% 4,11% ,0 22% 299,39 15,9 223,0 239,6 240,4 0,3% 7,8% 0,69% ,0 19% 240,13 15,4 231,6 270,1 276,3 2,3% 19,3% 0,00% ,0 47% 275,96 14,9 138,7 163,0 164,5 0,9% 18,5% 15,50% ,0 33% 164,50 15,3 273,4 332,2 334,7 0,8% 22,4% 4,89% ,0 34% 333,48 11,6 488,1 522,2 529,5 1,4% 8,5% 3,89% ,0 13% 523,34 13,1 171,9 185,7 184,3-0,7% 7,2% 13,29% ,0 2% 184,60 9,4 108,4 113,0 114,5 1,4% 5,7% 34,88% ,0-9% 106,55 9,7 51,0 55,5 56,8 2,3% 11,4% 10,15% 1 750,0 25% 56,78 13,2 58,5 62,7 62,7 0,0% 7,3% 1,91% 0 860,0 21% 61,51 14,0 243,2 291,6 299,7 2,8% 23,2% 1,56% ,0 56% 299,49 22,9 123,0 136,0 138,1 1,5% 12,2% 6,07% ,0 18% 137,80 14,3 159,0 165,4 166,1 0,4% 4,4% 0,00% ,0 18% 166,06 13,9 95,3 100,7 100,4-0,3% 5,3% 0,00% ,0 5% 100,42 13,5 66,8 70,4 70,5 0,1% 5,5% 12,72% 2 980,0 37% 72,14 13,6 54,5 55,3 57,8 4,4% 6,0% 12,34% 2 855,0 44% 59,23 14,4 160,9 175,9 176,9 0,6% 9,9% 3,66% ,0 42% 176,69 17, , , ,9 1,4% 13,6% 5,1% 38, ,0 26% 5.600,59 14,6 DWS ACCESS Wohnen 23

24 Entwicklungsobjekte Pos. Objekt Übergang Besitz, Nutzen und Lasten Ankauf Wohneinheiten im Bestand in % des Anfangsbestands in % des Anfangsbestands 1. Bad Nauheim, Frankfurter Straße % 0 0% 2. Berlin, Breitensteinweg, Hocksteinweg % 0 0% 3. Sulzbach, Auf der Krautweide % 0 0% 4. Berlin - Großziethen, An der Feldmark % 0 0% 5. Dietzenbach, Kirchbornstraße % 0 0% 6. Neu-Anspach, Eppsteiner Weg % 0 0% 7. Neu Wulmstorf, Theodor-Heuss-Straße % 4 22% 8. Euskirchen, Malmedyer Straße % 0 0% 9. Hamburg, Duvenstedter Triftweg % 6 100% 10. Rösrath, Tulpenweg % 0 0% 11. Potsdam, Lessingstraße % 0 0% 12. Dresden, Tauernstraße % 0 0% 13. Garbsen, Marshof % 39 89% Summe bzw. Durchschnitt % 49 20% 24 DWS ACCESS Wohnen

25 Ankaufspreis bezogen auf Ankaufspreis Bisherige Verkäufe Bisherige Verkäufe Bestand erzielte Verkaufserlöse erzielte Marge ohne Nebenkosten bezogen auf Ankaufspreis erzielte Verkaufserlöse erzielte Marge ohne Nebenkosten nach Ankaufspreisen Bewertung Bisherige Verkaufserlöse Summe bisherige Verkaufserlöse und Bewertung Restbestand in % des Ankaufspreis % % % % % % % % % % % % % % % n/a n/a % % % % % % % n/a 0 0 n/a % % % % % % % % % % % % % % % % DWS ACCESS Wohnen 25

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28 Wichtige Hinweise: Deutsche Asset Management International GmbH (Anbieterin) Deutsche Asset Management ist der Markenname für den Geschäftsbereich Asset Management der Deutsche Bank AG und ihrer Tochtergesellschaften. Die jeweils verantwortlichen rechtlichen Einheiten, die Kunden Produkte oder Dienstleistungen der Deutsche Asset Management anbieten, werden in den entsprechenden Verträgen, Verkaufsunterlagen oder sonstigen Produktinformationen benannt. Die in diesem Rechenschaftsbericht enthaltenen Angaben stellen keine Anlageberatung und auch keine Empfehlung dar, sondern dienen ausschließlich dazu wie im Gesellschaftsvertrag vorgesehen gegenüber den Anlegern Rechenschaft über das abgelaufene Geschäftsjahr abzulegen. Zusätzlich zu den hier dargestellten Informationen enthalten die Ihnen separat zugesandten steuerlichen Hinweise sowie die jeweiligen Verkaufsprospekte einschließlich etwaiger Nachträge weitere wichtige Informationen. Die Verkaufsprospekte sind kostenfrei bei Ihrem Berater, bei der DI Deutsche Immobilien Treuhandgesellschaft mbh, Anlegerservice Closed End Funds (CEF), Taunusanlage 12, Frankfurt am Main, oder über erhältlich. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung der Anbieterin wieder, die ohne vorherige Ankündigung geändert werden kann. Soweit die im Dokument enthaltenen Daten erkennbar von Dritten stammen (z. B. bei Quellenangaben), wird für die Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Daten keine Gewähr übernommen. Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung. Soweit die in den Beiträgen getroffenen Annahmen zukunftsbezogene Aussagen (Prognose) darstellen, geben sie die Erwartung der Anbieterin wieder, für deren tatsächliches späteres Eintreffen keine Gewähr übernommen werden kann. Prognosen unterliegen naturgemäß dem Risiko, dass sich die Annahmen und Erwartungen, nach denen sie erstellt wurden, ändern oder neue Entwicklungen eintreten, die bei der Erstellung der Prognose nicht berücksichtigt werden konnten. Die Angaben in diesem Dokument ersetzen nicht eine auf die individuellen Verhältnisse des Anlegers abgestimmte Beratung unter Berücksichtigung seiner finanziellen, steuerlichen und rechtlichen Verhältnisse. Geschäftsbesorgerin Deutsche Asset Management International GmbH Mainzer Landstraße Frankfurt am Main Telefon (069) Telefax (069) Treuhandkommanditistin DI Deutsche Immobilien Treuhandgesellschaft mbh Taunusanlage Frankfurt am Main