Volksinitiative «Gegen die Zerstörung der Schlosslandschaft zwischen Brunegg und Girsberg»

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1 Volksabstimmung vom 26. September 2010 Volksinitiative «Gegen die Zerstörung der Schlosslandschaft zwischen Brunegg und Girsberg» 1

2 Inhaltsverzeichnis 1. Worum geht es? 3 2. Ausgangslage 4 3. Rückblick: Wie es zur heutigen Bau- und Nutzungsordnung kam 8 4. Schutzwürdigkeit der Schlösserlandschaft Mögliche Umsetzung der Initiative Argumente des Initiativ-Komitees Empfehlung des Stadtrates und des Gemeinderates 14 Titelbild: Sicht auf das Areal Ribi-Brunegg (von Kreuzlingen in Richtung Südwesten). 2

3 1. Worum geht es? Am 25. Februar 2010 wurde bei der Stadtkanzlei die Volksinitiative «Gegen die Zerstörung der Schlosslandschaft zwischen Brunegg und Girsberg» mit 989 gültigen Unterschriften eingereicht. Der vom Gemeinderat am 8. Juli 2010 für gültig erklärte Teil der Initiative lautet «Stadtrat und Gemeinderat der Stadt Kreuzlingen werden aufgefordert alle Massnahmen zu ergreifen, die zu einer Rückzonung in landwirtschaftliche Nutzfläche und öffentlich rechtlichen Unterschutzstellung als Freihaltebereich der Parzellen 9012, 9034 und 8977 führen». Bei dieser Abstimmung hat das Volk über den Grundsatz zu entscheiden, ob die drei genannten Parzellen zwischen den Schlössern Brunegg und Girsberg in nicht bebaubares Land ausgezont werden sollen oder ob sie gemäss dem rechtskräftigen Zonenplan überbaut werden dürfen. Sollte das Volk der Initiative zustimmen, muss es in einer späteren zweiten Abstimmung über die konkrete Umsetzung und die dabei entstehenden Kosten entscheiden. Die Behörden haben Verständnis für das Anliegen der Initianten. Das hat der Stadtrat mit seinen Aussagen und verschiedenen jedoch erfolglosen Bemühungen bewiesen, die Parzellen vor einer Überbauung ganz oder teilweise zu bewahren. Allerdings entsprechen die heute gültigen gesetzlichen Rahmenbedingungen dem politischen Willen in Kreuzlingen, wie er sich zuletzt vor zehn Jahren im Stadtrat und im Gemeinderat manifestierte. Alle Planungen sind öffentlich aufgelegen und wurden vom Kanton geprüft und bewilligt. In Erwägung aller Umstände erachten Parlament und Stadtrat die von der Initiative geforderte Massnahme Auszonung und Enteignung bzw. Kauf als zwar wünschbar, aber angesichts der heutigen Rechtslage, der daraus folgenden Kosten in Millionenhöhe sowie der bereits erfolgten Überbauung des Quartiers als unverhältnismässig. Stattdessen hat der Stadtrat im Sinne eines Kompromisses die Änderung des Gestaltungsplans Ribi-Brunegg 1995/2002 ausgearbeitet und öffentlich aufgelegt. Die erreichten Änderungen kommen der Forderung der Initianten entgegen. Der Stadtrat und der Gemeinderat empfehlen den Stimmberechtigten der Stadt Kreuzlingen, die Volksinitiative abzulehnen. Der Gemeinderat hat die Initiative am 8. Juli 2010 mit 25 zu 7 Stimmen bei 3 Enthaltungen abgelehnt. 3

4 2. Ausgangslage Die Parzellen 9012, 9034 und 8977 sind gemäss rechtskräftigem Zonenplan 2000 der Wohnzone (W70) zugeordnet. Die ganze Parzelle 9034 und der westliche Teil der Parzelle 9012 sind mit einer Umgebungsschutzzone belegt, die gemäss rechtskräftigem Gestaltungsplan nur Sport- und Freizeiteinrichtungen zulässt. Die drei Parzellen sind im Besitz der Rüllen AG. Diese beabsichtigt, das Land gemäss Zonenordnung zu überbauen und hat deshalb bereits diverse Planungs- und Projektierungsarbeiten getätigt. Die Parzellen sind voll erschlossen. In einer Grundsatzdiskussion Anfang Mai 2008 sprach sich der Stadtrat für eine möglichst weitgehende Freihaltung der Parzellen 8977 und 9012 aus. Er war bereit, dafür einen finanziellen Beitrag der Stadt einzusetzen, wenn sich weitere Organisationen oder Personen an einer Lösung substantiell beteiligten und eine finanzielle Unterstützung leisten würden. Neben der Stadt stellten einzig der Kanton und die Besitzer der Brunegg finanzielle Beiträge im sechsstelligen Bereich für einen möglichen Erwerb von Land in Aussicht. Neben dem Kauf der Parzellen 9012, 9034 und 8977 wurden vom Stadtrat auch die Optionen Teilkauf (zusammen mit einem privaten Interessenten), Landabtausch (mit verfügbarem Land innerhalb Kreuzlingens) sowie Unterstützung einer Ansiedlung (eine Klinik sowie eine Bildungseinrichtung, die das Land zwischen den Schlössern sehr zurückhaltend mit einem einzigen Geschoss überbaut hätte) geprüft. 4

5 Rechtskräftiger Zonenplan Gebiet Ribi-Brunegg,

6 Für die Stadt verblieb somit nur der Weg, die Besitzer der drei Parzellen davon zu überzeugen, den im gültigen Gestaltungs- und Zonenplan möglichen Spielraum nicht auszuschöpfen. Diese Bemühungen mündeten in die im Dezember 2009 aufgelegte Teiländerung des Gestaltungsplans Ribi-Brunegg 1995/2002. Die Teiländerung weist folgende Verbesserungen gegenüber dem bestehenden Gestaltungsplan auf: - Die maximal realisierbare Ausnützung wird von m 2 um 20 Prozent auf m 2 Bruttogeschossfläche reduziert. - Statt eines einzigen undifferenzierten Baufeldes werden jetzt drei präzise Baufelder definiert und damit überdimensionierte Bauten ausgeschlossen. - Diese Baufelder werden weiter vom Objekt Brunegg weggerückt, was zusätzlich eine bessere Gestaltung des Bereiches zwischen den Objekten Girsberg und Brunegg ermöglicht. - Die maximale Firsthöhe wird auf 12,3 Meter begrenzt. Nach dem gültigen Gestaltungsplan kann die Firsthöhe je nach Gebäudelänge und Anordnung des Steildaches höher sein, da nur die maximale Gebäudehöhe definiert wird und diese bis zu zwei Dachgeschosse ermöglicht. Gemäss Grundordnung der hier geltenden W70 beträgt die maximale Firsthöhe 13 Meter. Diese würde auch dann eingehalten, wenn zur maximalen Firsthöhe des Attikageschosses von 12,3 Meter noch Solar-Panels kommen würden, die sich nach Bundesrecht richten. - Auf der mit einer Umgebungsschutzzone belegten Parzelle 9034 darf nur noch eine naturnahe Nutzung (z. B. landwirtschaftliche Nutzung) statt Freizeitnutzung (z. B. Sportanlagen) erfolgen. 6

7 Teiländerung des Gestaltungsplans Ribi-Brunegg, 2009 (noch nicht rechtskräftig) 7

8 3. Rückblick: Wie es zur heutigen Bau- und Nutzungsordnung kam Die heute zulässige Bebauung und Nutzung wird von zwei Faktoren bestimmt, die sich aufeinander beziehen: Zonenplan und Gestaltungsplan. Der Zonenplan wurde 1958, 1977 und letztmalig im Jahr 2000 aktualisiert. In jeder dieser drei rechtskräftigen Ausführungen des Zonenplans wurde das fragliche Gebiet mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt. Der Gestaltungsplan Ribi-Brunegg wurde 1995 rechtskräftig. In den Jahren 2002 und 2007 wurden Teiländerungen des Gestaltungsplans bewilligt, sie betrafen jedoch nicht die hier behandelten Parzellen : Rechtskräftiger Zonenplan Der südliche Bereich entlang der Bahnlinie wird der Bauzone für zwei- bis dreigeschossige Wohnbauten zugewiesen und mit Gestaltungsplanpflicht überlagert. Eine Überlagerung mit Umgebungsschutz ist noch nicht vorhanden : Rechtskräftiger Zonenplan Die nicht überbauten Parzellen des gesamten Gebiets Ribi-Brunegg werden der Reservezone zugewiesen. Aufgrund der in den 70er Jahren angelaufenen Inventarisierung schützenswerter Ortsbilder der Schweiz des Bundes werden die Schlossareale Brunegg und Girsberg erstmals mit Objekt- und Umgebungsschutzzonen überlagert. Für das Zwischengelände ist kein Schutz vorgesehen. Das Kreuzlinger Volk stimmte 1975 diesem Zonenplan zu : Zwei Zonenplanentwürfe In den 80er Jahren wurde eine Totalrevision der Ortsplanung (Baureglement und Zonenplan) an die Hand genommen. Zwei Entwürfe erreichten jedoch nie Rechtskraft, da die gesamte Revision der Ortsplanung im Jahre 1993 sistiert wurde. Auch eine nachfolgende Teilrevision, die die Neuregelung der Industrie- und Gewerbezonen umfasste, scheiterte im Januar 1994 an einem dagegen ergriffenen Referendum. Somit galt weiterhin der Zonenplan aus dem Jahre : Rechtskräftiger Gestaltungsplan Ribi-Brunegg Bereits 1992 bei der erstmaligen Auflage des Gestaltungsplans Ribi-Brunegg wurde aufgrund von Einsprachen das grosse Baufeld im westlichen Bereich um 8

9 den zwischen den Schlössern liegenden Teil reduziert und so von Bauten freigehalten. Dabei wurden m 2 Bruttogeschossfläche in die Baufelder östlich der Schlossstrasse transferiert. Der Gestaltungsplan wurde am 22. Mai 1995 vom Regierungsrat genehmigt und rechtskräftig : Rechtskräftiger Zonenplan Das neue kantonale Planungs- und Baugesetz von 1996 erforderte eine Gesamtrevision der Ortsplanung (Richtplan, Zonenplan, Baureglement). Alle eingezonten Flächen wurden neu der Wohnzone (W70) zugewiesen. Die Umgebungsschutzzone wurde über den zwischen den Schössern liegenden, nicht bebaubaren Bereich des Gestaltungsplans ausgedehnt. Im Gegenzug wurde die Umgebungsschutzzone östlich des Schlosses Brunegg entsprechend reduziert, um eine Bebauung gemäss rechtskräftigem Gestaltungsplan zu ermöglichen. Am 4. Juli 2000 genehmigte der Regierungsrat den Zonenplan, nachdem ihn am 27. Mai 1999 bereits der Gemeinderat mit 25 zu 10 Stimmen bei 2 Enthaltungen gutgeheissen hatte /2007: Teilrevisionen des Gestaltungsplans Ribi-Brunegg Die Teiländerungen umfassten im Wesentlichen eine Neuanordnung der Bauvolumen und eine Aufhebung des Zwangs von Satteldächern zu Gunsten von Flachbauten : Massnahmen des Stadtrates In einer Grundsatzdiskussion Anfang Mai 2008 sprach sich der Stadtrat für eine möglichst weitgehende Freihaltung der Parzellen 8977 und 9012 aus. Verschiedene Alternativen wie Teilkauf, Landabtausch sowie Teilnutzung wurden geprüft, führten jedoch nicht zum gewünschten Ergebnis. Auch mit den damals in Aussicht gestellten Beiträgen von Dritten erachtete der Stadtrat einen Kauf der Parzellen als nicht vertretbar : Teilrevision des Gestaltungsplans von 1995/2002 Der Stadtrat legte deshalb Ende 2009 in Absprache mit den Landbesitzern eine Teiländerung des Gestaltungsplans auf, die eine gegenüber dem gültigen Gestaltungsplan zurückhaltendere Bebauung vorsieht. Es gingen 16 Einsprachen ein, die vom Stadtrat abgewiesen wurden. Zurzeit liegt das Verfahren beim Kanton, der die eingegangenen Rekurse behandelt. 9

10 4. Schutzwürdigkeit der Schlösserlandschaft Der Kanton prüfte und genehmigte sowohl den Gestaltungsplan 1995/2002 (inkl. Vorprüfung der laufenden Teilrevision) wie auch den Zonenplan Die kantonale Denkmalpflege erkannte dabei keine Verstösse gegen das seit 1994 geltende Natur- und Heimatschutzgesetz. Auch sah der Kanton bis heute keine Notwendigkeit, ein Gutachten erstellen zu lassen. Er behält sich jedoch im Rahmen des laufenden Rekursverfahrens zur Teiländerung des Gestaltungsplans Ribi-Brunegg (2009) vor, ein solches Gutachten bei der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutz-Kommission in Auftrag zu geben. Die Stadt Kreuzlingen kann ein solches Gutachten ohne Einverständnis des Kantons nicht anfordern. Am 1. April 2009 wurde das Inventar schützenswerter Ortsbilder der Schweiz für den Kanton Thurgau abgeschlossen. Darin haben die Schlösser Brunegg und Girsberg das Erhaltungsziel A (Erhalten der Substanz), jedoch werden keine Aussagen über erhaltenswerte Freiflächen oder räumliche Bezüge der beiden Objekte gemacht. Der in der Reihe «Kunstdenkmäler des Kantons Thurgau» erschienene Band «Stadt Kreuzlingen» beschreibt die «Schlosslandschaft Kreuzlingen» als «integralen Bestandteil der Schlosslandschaft Untersee beziehungsweise sogar der Schlosslandschaft Bodensee», die jedoch «im aktuellen Stadtbild ( ) kaum mehr zu erkennen» sei. 1 Dies, «weil die seit 150 Jahren rasant gewachsene Stadt alle wichtigen Landsitze und die dazwischen liegenden Grünzonen überrollt hat». «Latent» sei die alte Schlosslandschaft aber immer noch vorhanden. Spezifische Aussagen zur Qualität der Schlosslandschaft im Westen der Stadt werden nicht gemacht. 1 Erni, Peter, Raimann, Alfons: Die Kunstdenkmäler des Kantons Thurgau. Herausgegeben von der Gesellschaft für Schweizerische Kunstgeschichte GSK. Band VII. Der Bezirk Kreuzlingen I, Die Stadt Kreuzlingen. Bern 2009, S

11 5. Mögliche Umsetzung der Initiative Für die Umsetzung der Initiative kommen derzeit zwei Varianten in Frage: a) Unveränderte Besitzverhältnisse Auszonung des gesamten Baugebiets in Landwirtschaftszone; Entschädigung der Eigentümerin des dadurch entstehenden Wertverlustes; vollständige Belegung mit Umgebungsschutzzone; weiterhin landwirtschaftliche Nutzung durch den Landwirtschaftsbetrieb Brunegg. b) Erwerb der Parzellen Kauf der Parzellen durch eine Stiftung oder durch die Stadt; Auszonung des gesamten Baugebiets in Landwirtschaftszone; vollständige Belegung mit Umgebungsschutzzone; Pachtvertrag mit dem Landwirtschaftsbetrieb Brunegg. Der Stadtrat liess Anfang 2010 zwei unabhängige Verkehrswertgutachten erstellen, um den aktuellen Wert der drei Parzellen zu ermitteln. Legt man die maximale Bruttogeschossfläche von m 2 gemäss rechtsgültigem Gestaltungsplan Ribi-Brunegg 1995/2002 zugrunde, ergibt sich ein Verkehrswert von CHF 6,4 Mio. bzw. CHF 6,89 Mio. Nimmt man als Basis den Gestaltungsplan Ribi-Brunegg gemäss der aufgelegten Teiländerung (2009) mit einer maximalen Bruttogeschossfläche von nur noch m 2, beläuft sich der geschätzte Verkehrswert auf CHF 5,4 Mio. bzw. CHF 6,25 Mio. Die Rüllen AG hat auf Anfrage des Stadtrates unverbindlich erklärt, die in der Teiländerung des Gestaltungsplans gemachten Zugeständnisse auch wertmässig zu erbringen. Bei der Variante a) beträgt ihre Offerte CHF 5,1 Mio., da das verbleibende Landwirtschaftsland bei der jetzigen Eigentümerin verbliebe. Bei Variante b) müssten CHF 5,3 Mio. bezahlt werden, da das ganze Land abgegeben und nicht nur der Wertverlust ausgeglichen würde. Diese Offerte gelte ausschliesslich für den Fall einer einvernehmlichen Lösung innert Jahresfrist. Werde die Höhe dieser Offerte in Frage gestellt, müsste der Landwert in einem formellen Enteignungsverfahren ermittelt werden. 11

12 Abzüglich der bis dato unverbindlich in Aussicht gestellten finanziellen Beiträge des Kantons sowie der Besitzer der Objekte Brunegg und Girsberg müsste die Stadt mindestens CHF 4 Mio. aufwenden, um die Besitzerin zu entschädigen oder das Bauland zwecks Freihaltung zu erwerben. Im Finanzplan der Stadt Kreuzlingen ist eine solche Investition nicht vorgesehen. Die durch die Stadt erzielten Eigenmittel sind für die im Finanzplan vorgesehenen Infrastruktur-Vorhaben reserviert. Der Kauf der fraglichen Parzellen müsste durch einen Verzicht auf Geplantes, eine höhere Verschuldung oder mit zusätzlichen Steuermitteln finanziert werden. Da das Land nur noch landwirtschaftlich genutzt werden könnte und somit den Wert weitgehend verliert, müsste die Summe direkt abgeschrieben werden. Bild: Sicht auf die Parzellen 9012, 9034 und 8977 (von Tägerwilen in Richtung Osten). 12

13 6. Argumente des Initiativ-Komitees Der nachfolgende Text stammt vom Komitee der Initiative «Gegen die Zerstörung der Schlosslandschaft zwischen Brunegg und Girsberg». Es ist für die darin gemachten Aussagen verantwortlich. «Sehr geehrte Stimmbürgerinnen und Stimmbürger, bitte helfen Sie mit, unsere Heimat und unsere Geschichte vor der Zerstörung durch ausschliesslich gewinnorientierte Interessensgruppen zu bewahren. Sagen Sie Ja zu unserer Initiative! Die Stadt Kreuzlingen bezweifelt die Schutzwürdigkeit der Umgebung von Schloss Brunegg und Girsberg, obwohl im Protokoll vom 13. Oktober 2009 der Stadtrat selber feststellte, dass nach heutiger Erkenntnis der im Zonenplan verfügte Umgebungsschutz der Schlösser Brunegg und Girsberg unzureichend sei. Der Bereich dieser Schlösser ist im Inventar schützenswerter Ortsbilder der Schweiz (ISOS) als «von nationaler Bedeutung» eingestuft sowie im kant. Richtplan der Ortsbildschutzgebiete als «besonders wertvoll» eingetragen. Die Haltung der Stadt Kreuzlingen ist für uns unverständlich, obwohl im ISOS wörtlich empfohlen wird, dass vor allem im Bereich von Kreuzlingen darauf geachtet werden solle, dass die Landsitze nicht durch Neuquartiere bedrängt oder gar überrollt werden. Dies wird durch die Kant. Denkmalpflege, Dr. Sendner, bestätigt, TZ vom 11. Juni Bis dato wurde kein Gutachten nach dem seit im Thurgau gültigen Gesetz zum Schutz und zur Pflege der Natur und Heimat (NHG) über dieses Gebiet erstellt, obwohl ein Gutachten der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK), lt. F. Guggisberg, Kommissionssekretär, grossen Einfluss auf den Bodenpreis hat. Irreführend sind die bisherigen Wertgutachten. Der übliche Quadratmeterpreis für Bauland beträgt in dieser Gegend ca. die Hälfte der Schätzpreise. Wir wollen erreichen, dass die Eidgenössische Natur- und Heimatschutzkommission ein Gutachten erstellt und nicht Interessensgruppen! Auf dieser Basis sind dann Entscheidungen zu treffen! Bitte sagen Sie Ja zu unserer Initiative! Sagen Sie Ja zu einem lebenswerten und geschichtsbewussten Kreuzlingen!» 13

14 7. Empfehlung des Stadtrates und des Gemeinderates In Erwägung aller Umstände erachtet der Stadtrat den von der Initiative geforderten Eingriff Auszonung und Entschädigung oder Kauf als zwar wünschbar, aber angesichts der heutigen klaren Rechtslage, der daraus folgenden Kosten sowie auch der bereits erfolgten Überbauung des Quartiers als unverhältnismässig. Stattdessen hat der Stadtrat im Sinne eines Kompromisses die Änderung des Gestaltungsplans Ribi-Brunegg 1995/2002 ausgearbeitet und öffentlich aufgelegt. Die erreichten Änderungen kommen der Forderung der Initianten entgegen. Der Stadtrat und der Gemeinderat empfehlen den Stimmberechtigten der Stadt Kreuzlingen, die Volksinitiative abzulehnen. Der Gemeinderat hat die Initiative am 8. Juli 2010 mit 25 zu 7 Stimmen bei 3 Enthaltungen abgelehnt. Sehr geehrte Stimmbürgerinnen und Stimmbürger Wollen Sie die Volksinitiative «Gegen die Zerstörung der Schlosslandschaft zwischen Brunegg und Girsberg» annehmen? 14

15 Stadtverwaltung Kreuzlingen Hauptstrasse Kreuzlingen Tel