DSSW-Veranstaltungsreihe: Integration von Einkaufszentren

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1 DSSW-Dokumentation DSSW-Veranstaltungsreihe: Integration von Einkaufszentren Der Städtebau - Lage, Architektur, städtebaulichfunktionale Einbindung 3. Fachforum in Münster am Stadt + Handel büro frauns

2 DSSW-Dokumentation DSSW-Veranstaltungsreihe: Integration von Einkaufszentren Der Städtebau - Lage, Architektur, städtebaulich-funktionale Einbindung 3. Fachforum in Münster am DSSW-Materialien, Berlin 2007 Herausgeber (alle Rechte vorbehalten) Deutsches Seminar für Städtebau und Wirtschaft im Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.v. Nollendorfplatz 3 4, Berlin Tel Fax info@dssw.de Internet Redaktion/Bearbeitung Stadt + Handel Huckarder Straße 12, Dortmund Tel info@stadt-handel.de Internet büro frauns Schorlemer Straße 4, Münster Tel info@buerofrauns.de Bearbeitung im DSSW Torsten Wiemken Das Deutsche Seminar für Städtebau und Wirtschaft ist eine Beratungs- und Forschungseinrichtung für die Erarbeitung von innovativen Handlungsmöglichkeiten zur Innenstadtentwicklung. Das DSSW arbeitet unter dem Dach des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V. und wird aus Mitteln des Bundesministeriums für Wirtschaft und Technologie finanziert.

3 DSSW-Veranstaltungsreihe: Integration von innerstädtischen Einkaufszentren Fachforum 3 Der Städtebau Lage, Architektur, städtebaulich-funktionale Einbindung Freitag, , Uhr Stadtweinhaus, Prinzipalmarkt 8-9, Münster Uhr Eintreffen der Teilnehmer/innen 9.00 Uhr Begrüßung und Überblick über das Programm Elke Frauns, büro frauns kommunikation planung marketing, Münster Thomas Zacharias, Wirtschaftsförderung Münster GmbH Integration von innerstädtischen Einkaufszentren Relevanz und Aspekte des Themas Ralf Beckmann, Stadt + Handel, Dortmund Neue Chancen zur Integration von innerstädtischen Einkaufszentren Anne Mayer-Dukart, Architektin und Stadtplanerin, Universität Stuttgart, Städtebau- Institut Einkaufszentren als Bestandteil des Stadterneuerungsprozesses Michael Gerber, BIS Bremerhavener Gesellschaft für Investitionsförderung und Stadtentwicklung mbh Uhr Kaffeepause Uhr Das kleine k macht den Unterschied! Gelungene Integration eines Shopping-Centers am Beispiel der Münster Arkaden Thomas Zacharias, Wirtschaftsförderung Münster GmbH Maßnahmen zur Verbesserung der Innenstadtverträglichkeit von Einkaufszentren am Beispiel der Münster Arkaden und anderer Objekte Thomas Doerr, COMFORT Center Consulting mbh, Geschäftsführer Vom Vorhaben zur Verbindlichkeit - Rechtliche Regelungen zur innenstadtverträglichen Integration enes Einkaufszentrums am Beispiel Limbecker Platz in Essen Friedhelm Stärk, Stadt Essen, Amt für Stadtplanung und Bauordnung, Bauleitplanung und Bebauungsplanbearbeitung

4 DSSW-Veranstaltungsreihe: Integration von innerstädtischen Einkaufszentren Fachforum 3 Der Städtebau Lage, Architektur, städtebaulich-funktionale Einbindung Landung eines UFO s oder behutsame Einbindung in vorhandene Stadtstrukturen? Die funktionale, städtebauliche und architektonische Integration von Einkaufszentren. Moderierte Diskussion mit den Referenten/innen und Werkstatt-Teilnehmern/innen Moderation: Elke Frauns, büro frauns kommunikation planung marketing, Münster Uhr Mittagsimbiss Uhr Uhr Geführter Rundgang zu den Münster Arkaden Thomas Zacharias, Wirtschaftsförderung Münster GmbH Uhr Ende des Fachforums

5 Ralf Beckmann Planungsbüro Stadt + Handel Integration von innerstädtischen Einkaufszentren Relevanz und Aspekte des Themas

6 Integration von innerstädtischen Einkaufszentren Fachforum 1: Die Nutzungen Dimensionierung und Branchenmix Europa-Center Hamburg City Point Braunschweig Integration von innerstädtischen Einkaufszentren

7 Begrüßung und Überblick über das Programm Elke Frauns Europa-Center Hamburg City Point Braunschweig Integration von innerstädtischen Einkaufszentren

8 Integration von innerstädtischen Einkaufszentren Relevanz und Aspekte des Themas Ralf Beckmann Europa-Center Hamburg City Point Braunschweig Integration von innerstädtischen Einkaufszentren

9 Europäischer Vergleich Einkaufszentrenverkaufsfläche pro Einwohner (2006) Schweden Niederlande Österreich Dänemark Gro ßbritannien Frankreich Spanien Portugal EU 25 Finnland Deutschland Italien Tschechische Republik Polen Ungarn Belgien Integration von innerstädtischen Einkaufszentren

10 Einkaufszentrenexpansion Gesamtmietfläche in m² (linke Achse) Anzahl Gesamtdeutschland Anzahl neue Bundesländer Quelle: Eurohypo, Real Estate Appraisal & Consulting, Research Integration von innerstädtischen Einkaufszentren

11 Einkaufszentrenexpansion Quelle: EHI Gesamtfläche in 1000m² Anzahl der Einkaufszentren Durchschnittliche Verkaufsfläche pro Einkaufszentrum Integration von innerstädtischen Einkaufszentren

12 Präferierte Standortlage Shopping-Center Eröffnungen nach Standortlage 70% 61% 60% 58% 58% 58% 50% 40% 35% 40% 38% 36% 30% 25% 29% 30% 20% 13% 12% 10% 4% 4% 0% Quelle: EHI Innenstadt Stadtteil Grüne Wiese Integration von innerstädtischen Einkaufszentren

13 Aktuelle Expansion: Mittelzentren, Innenstädte, Smart-Concepts Geplante / in Bau befindliche Einkaufszentren der ECE-Gruppe Name / Stadt Stadtgröße Geplante VKF Lage Einkaufszentren BRD Stadtgalerie Heilbronn m² Innenstadt Stadtgalerie Passau m² Innenstadt Stadtgalerie Schweinfurt m² Innenstadt Ernst-August-Galerie Hannover m² Innenstadt Schlosshöfe Oldenburg m² Innenstadt Stadt-Galerie Hameln m² Innenstadt Forum Mönchengladbach m² Innenstadt Limbecker Platz, Essen m² Innenstadt Rathaus-Galerie Leverkusen m² Innenstadt Rhein-Galerie Ludwigshafen m² Innenstadt Saar-Galerie, Saarbrücken m² Innenstadt Quellen: ECE, BBR Integration von innerstädtischen Einkaufszentren

14 Themenfelder der Veranstaltungsreihe Die Nutzungen: Dimensionierung und Branchenmix Der Städtebau: Lage, Architektur und städtebaulich-funktionale Einbindung Die Akteure: Kommunikation und Rollenverständnis Die Gutachten: Nachvollziehbarkeit von Gutachten - Absatzwirtschaftliche, städtebauliche und landesplanerische Verträglichkeit Integration von innerstädtischen Einkaufszentren

15 Nutzungen: Dimensionierung Dimensionierung Richtwerte: Verkaufsflächenausstattung in der Innenstadt bzw. im zentralem Versorgungsbereich Verhältnis Verkaufsflächenausstattung Innenstadt + Vorhaben Gesamtstadt Sortimentsspezifische Verkaufsflächenausstattung Kaufkraftpotenzial aus Einzelfallbetrachtung ergibt sich die Dimensionierung des Vorhabens Integration von innerstädtischen Einkaufszentren

16 Nutzungen: Branchenmix Beispielhafter Branchenmix innerstädtischer Einkaufszentren: Bücher/Schreibwaren/Zei tschriften 5% Hausrat 5% Spiel/Sport 5% sonstige Hartwaren 2% Gesundheit und Körperpflege 6% Bekleidung 45% Lebensmittel 10% Medien / Elektro 15% Schuhe/Lederwaren 7% Integration von innerstädtischen Einkaufszentren

17 Städtebau: Lage und städtebaulich-funktionale Einbindung Lage: Innenstadtlage Innerstädtische Randlage Haupteinkauflage Nebenlage Polbildungen und Lauflagen Integration von innerstädtischen Einkaufszentren

18 Städtebau: Architektur und Einbindung Fassadengestaltung Anpassung an Straßenbild Durchlässigkeit Eingänge Öffnung gegenüber dem Bestand Lingen, Lookentorpassage, Quelle: Stadt+Handel. Open-Air Shopping-Center Whitefriars Quelle: co.uk/website/ as Integration von innerstädtischen Einkaufszentren

19 Akteure: Kommunikation und Rollenverständnis Kommune - Verwaltung - Politik Träger öff. Belange - Nachbarkommunen - IHK - Gutachter - Verträglichkeitsanalyse - Umweltgutachten - Vorhaben Örtlicher Einzelhandel Projektentwickler Bürger Integration von innerstädtischen Einkaufszentren

20 Gutachten: Nachvollziehbarkeit Absatzwirtschaftliche, städtebauliche und landesplanerisch Verträglichkeit Herleitung und Transparenz der Eingangsparameter: - Abgrenzung des Einzugsgebiet - Kunden- und Umsatzherkunft - Kaufkraft- und Einwohnerdaten, Status-Quo und Entwicklung - Flächen- und Leistungskennziffern Bestand und Vorhaben - Umlandkommune Standortkommune Umlandkommune 10% - 25% Zone 1 Zone 2 Zone 3 20% - 35% 20% - 30% 30% - 60% Entfernung zum Standort Entfernung zum Standort Integration von innerstädtischen Einkaufszentren

21 Gutachten: Nachvollziehbarkeit Absatzwirtschaftliche, städtebauliche und landesplanerisch Verträglichkeit Nachvollziehbarkeit der Berechnungen Black Box Berechnung Transparenz Darstellung und Bewertung der Ergebnisse im Sinne der Verträglichkeit 10 Bewertung Integration von innerstädtischen Einkaufszentren

22 Steigende Bedeutung in der Forschung Popp, Monika: Innenstadtnahe Einkaufszentren. Besucherverhalten zwischen neuen und traditionellen Einzelhandelsstandorten, Passau, Walter, Monika / Hafen City Universität: DFG-Forschungsprojekt: Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR): Reurbanisierung der Innenstadt. Deutsches Institut für Urbanistik (Difu): Center in the City - Wirkungsanalyse großer innerstädtischer Einkaufszentren Integration von innerstädtischen Einkaufszentren

23 Integration von innerstädtischen Einkaufszentren Relevanz und Aspekte des Themas Ralf Beckmann Europa-Center Hamburg City Point Braunschweig Integration von innerstädtischen Einkaufszentren

24 Anne Mayer-Dukart Universität Stuttgart, Städtebau-Institut Neue Chancen zur Integration von innerstädtischen Einkaufszentren

25 Neue Chancen zur Integration von innerstädtischen Einkaufszentren Handel und Urbanität Dissertation am Städtebau-Institut der Universität Stuttgart Anne Mayer-Dukart

26 1 EINKAUFSZENTREN UND IHRE BEDEUTUNG FÜR DIE STADTENTWICKLUNG Kontroverse Diskussion über die Möglichkeiten der Integration innerstädtischer Einkaufszentren Potenziale und Risiken für die Stadtentwicklung HANDEL UND URBANITÄT

27 1 EINKAUFSZENTREN UND IHRE BEDEUTUNG FÜR DIE STADTENTWICKLUNG Einkaufspassage Einkaufshöfe Geplante offene Handelsanordnungen Shopping-Mall Die städtebauliche Typologie von Einkaufszentren kann nach zwei grundlegenden Organisationsprinzipien unterschieden werden: offene extrovertierte Handelseinrichtungen, die sich sowohl nach innen als auch nach außen orientieren (Einkaufspassagen, Einkaufshöfe und geplante offene Handelsanordnungen) geschlossene introvertierte Handelseinrichtungen, die sich nur nach innen orientieren (Shopping-Mall) HANDEL UND URBANITÄT

28 1 EINKAUFSZENTREN UND IHRE BEDEUTUNG FÜR DIE STADTENTWICKLUNG Verlagerung innenstadtrelevanter Sortimente auf Standorte am Rand und außerhalb von Siedlungsgebieten durch nicht-integrierte Einkaufszentren Wachsender Verdrängungswettbewerb, Schwächung bestehender Stadt- und Ortszentren (Ausdünnung der flächendeckenden Nahversorgung, Trading Down, Leerstände) Integration innerstädtischer Einkaufszentren zur Aufwertung und Revitalisierung der Zentren HANDEL UND URBANITÄT

29 2 INTEGRATION IN DER INNENSTADT: KONFLIKTE UND RISIKEN Entwicklung der Ladenmieten und Immobilienwerte in 1a- Lagen von 50 kreisfreien westdeutschen Städten unter Einwohner Innerstädtische Einkaufszentren Ökonomische Konflikte und Risiken Gefahr von negativen Auswirkungen auf die bestehenden Einzelhandelslagen durch Umsatzverlagerungen und eine Verschiebung der Kaufkraftströme Risiko eines Mietpreisverfalls in 1a-Lagen und einer Wertminderung von Immobilien in der Innenstadt HANDEL UND URBANITÄT

30 2 INTEGRATION IN DER INNENSTADT: KONFLIKTE UND RISIKEN Innerstädtische Einkaufszentren Städtebauliche Konflikte und Risiken Maßstabssprengende große Volumina Standardisierte, wenig qualitätsvolle Architektur, Missachtung denkmalpflegerischer Werte, fehlende Authentizität Monofunktionalität Abweisende, funktionslose Fassaden durch Introvertiertheit der Nutzungen Privatisierung öffentlicher Räume HANDEL UND URBANITÄT

31 3 STÄDTEBAULICHE UND GESTALTERISCHE KRITERIEN DER INTEGRATION Raumstrukturelle und städtebauliche Einbindung HANDEL UND URBANITÄT

32 3 STÄDTEBAULICHE UND GESTALTERISCHE KRITERIEN DER INTEGRATION Raumstrukturelle und städtebauliche Einbindung Standortvoraussetzungen: Anbindung an den bestehenden Geschäftsbereich Städtebauliche Einbindung in das historisch gewachsene Raumgefüge und das übergeordnete Wegenetz Dimensionierung und Branchenmix HANDEL UND URBANITÄT

33 3 STÄDTEBAULICHE UND GESTALTERISCHE KRITERIEN DER INTEGRATION Schloss-Arkaden, Braunschweig SchwabenGalerie, Stuttgart-Vaihingen Fünf Höfe, München Bosch-Areal, Stuttgart Raumstrukturelle und städtebauliche Einbindung HANDEL UND URBANITÄT

34 3 STÄDTEBAULICHE UND GESTALTERISCHE KRITERIEN DER INTEGRATION H. J. van Heekplein, Enschede, Niederlande Münster Arkaden, Münster Mariënburg, Nijmegen, Niederlande Kamp Promenade, Osnabrück Raumstrukturelle und städtebauliche Einbindung HANDEL UND URBANITÄT

35 3 STÄDTEBAULICHE UND GESTALTERISCHE KRITERIEN DER INTEGRATION Nutzungsmischung HANDEL UND URBANITÄT

36 3 STÄDTEBAULICHE UND GESTALTERISCHE KRITERIEN DER INTEGRATION Nutzungsmischung Neue Möglichkeiten der Funktionsmischung vor dem Hintergrund der zunehmenden Bedeutung des Erlebniseinkaufs und der Profilierung im interkommunalen Wettbewerb Kombination auch mit nicht-kommerziellen Nutzungen wie Kultur- und Wohnnutzung HANDEL UND URBANITÄT

37 Nutzungsmischung SchwabenGalerie Stuttgart HANDEL UND URBANITÄT

38 Nutzungsmischung Fünf Höfe München HANDEL UND URBANITÄT

39 3 STÄDTEBAULICHE UND GESTALTERISCHE KRITERIEN DER INTEGRATION Bauliche Gestaltung und stadträumliche Einbindung HANDEL UND URBANITÄT

40 3 STÄDTEBAULICHE UND GESTALTERISCHE KRITERIEN DER INTEGRATION Bauliche Gestaltung und stadträumliche Einbindung Ausbildung kontextbezogener, zeitgemäßer Architekturlösungen Umsetzung bautechnologischer Innovationen und Integration von Kunst Einbeziehung von Bestand, Berücksichtigung von Denkmalschutz HANDEL UND URBANITÄT

41 Bauliche Gestaltung SchwabenGalerie Stuttgart HANDEL UND URBANITÄT

42 Bauliche Gestaltung Fünf Höfe München HANDEL UND URBANITÄT

43 Stadträumliche Einbindung Integration großer Magnete 1 Anordnung im Untergeschoss ggf. unter Ausnutzung der Topographie 2 Anordnung in rückwärtigen Bereichen bzw. im Blockinneren 3 Separate Anordnung 4 Anordnung in den Obergeschossen HANDEL UND URBANITÄT

44 Stadträumliche Einbindung Integration der Anlieferung sowie der Tiefgaragenein- und -ausfahrten 1 Anordnung im Untergeschoss ggf. unter Ausnutzung der Topographie 2 Anordnung in rückwärtigen Bereichen bzw. im Blockinneren HANDEL UND URBANITÄT

45 3 STÄDTEBAULICHE UND GESTALTERISCHE KRITERIEN DER INTEGRATION Beiträge zur Belebung des öffentlichen Raums HANDEL UND URBANITÄT

46 3 STÄDTEBAULICHE UND GESTALTERISCHE KRITERIEN DER INTEGRATION Beiträge zur Belebung des öffentlichen Raums Ausbildung bzw. Aufwertung und Gestaltung öffentlicher Räume Gebrauchsregulierungen und Sozialcharakter öffentlich nutzbarer Räume Ausbildung offener und gestalteter Fassaden in Bezug zum Umfeld HANDEL UND URBANITÄT

47 3 STÄDTEBAULICHE UND GESTALTERISCHE KRITERIEN DER INTEGRATION Schloss-Arkaden, Braunschweig SchwabenGalerie, Stuttgart-Vaihingen Fünf Höfe, München Bosch-Areal, Stuttgart Beiträge zur Belebung des öffentlichen Raums Produktion und Vernetzung HANDEL UND URBANITÄT

48 3 STÄDTEBAULICHE UND GESTALTERISCHE KRITERIEN DER INTEGRATION H. J. van Heekplein, Enschede, Niederlande Münster Arkaden, Münster Mariënburg, Nijmegen, Niederlande Kamp Promenade, Osnabrück Beiträge zur Belebung des öffentlichen Raums Produktion und Vernetzung HANDEL UND URBANITÄT

49 3 STÄDTEBAULICHE UND GESTALTERISCHE KRITERIEN DER INTEGRATION Schloss-Arkaden, Braunschweig SchwabenGalerie, Stuttgart-Vaihingen Fünf Höfe, München Bosch-Areal, Stuttgart Beiträge zur Belebung des öffentlichen Raums Fassade HANDEL UND URBANITÄT

50 3 STÄDTEBAULICHE UND GESTALTERISCHE KRITERIEN DER INTEGRATION Van Heekplein, Enschede, Niederlande Münster Arkaden, Münster Mariënburg, Nijmegen, Niederlande Kamp Promenade, Osnabrück Beiträge zur Belebung des öffentlichen Raums Fassade HANDEL UND URBANITÄT

51 4 STÄDTEBAULICHE TYPOLOGIE Weiterentwicklungsmöglichkeiten großflächiger Handelseinrichtungen HANDEL UND URBANITÄT

52 4 STÄDTEBAULICHE TYPOLOGIE Die aktuelle Kritik an innerstädtischen Einkaufszentren bezieht sich im Kern auf die unangepasste Integration der ursprünglich für die Peripherie konzipierten, introvertierten und ökonomisch autarken Shopping-Mall HANDEL UND URBANITÄT

53 4 STÄDTEBAULICHE TYPOLOGIE Wichtige Trends und Innovationen auf internationaler Ebene: Rückgang und zunehmende Anzahl brach fallender traditioneller Shopping-Malls in den USA ( Trend zu neuen Stadt integrierten Formen des Handels, die auf den genuin innerstädtischen Typologien der Einkaufspassagen und -höfe sowie geplanten offenen Anordnungen aufbauen (z. B. in Form von Outdoor Malls bzw. Lifestyle Centern in den USA, den Niederlanden und Großbritannien) HANDEL UND URBANITÄT

54 4 STÄDTEBAULICHE TYPOLOGIE Demalling als Chance für die Stadt: Historische Entwicklung des Paseo Colorado, Pasadena (Los Angeles) HANDEL UND URBANITÄT

55 5 PLÄDOYER FÜR KONTEXTBEZOGENE LÖSUNGEN Neue Perspektiven in der Einkaufszentrenentwicklung Wirtschaftlich erfolgreiche Konzepte, die neuen urbanen Strategien verpflichtet sind Einkaufszentren müssen sich nicht notwendigerweise durch Introvertiertheit und die Bündelung aller Funktionen unter einem Dach auszeichnen HANDEL UND URBANITÄT

56 5 PLÄDOYER FÜR KONTEXTBEZOGENE LÖSUNGEN Qualitätssicherung im Planungsprozess Entwicklung städtebaulicher Zielvorstellungen (Innenstadtentwicklungskonzepte, Rahmenpläne etc.) Konsequente Nutzung der Steuerungs- und Planungsinstrumente Durchführung städtebaulicher Wettbewerbe bzw. Gutachterverfahren, die das Spektrum der Lösungsmöglichkeiten unter Beteiligung aller relevanten Gruppen ausloten HANDEL UND URBANITÄT

57 ABBILDUNGSVERZEICHNIS Pläne, Grafiken und Fotos: Anne Mayer-Dukart Mit Ausnahme von: S. 2 links: aus: Walter Brune, Rolf Junker, Holger Pump-Uhlmann (Hg.): Angriff auf die City. Düsseldorf 2006, Titel S. 2 Mitte und rechts: Die Zeit Nr. 44, 26. Oktober 2006, S. 17, 19 S. 4 aus: Walter Brune, Rolf Junker, Holger Pump-Uhlmann (Hg.): Angriff auf die City. Düsseldorf 2006, S. 92 S. 5 Monika Walther: Entwicklung der Ladenmieten und Immobilienwerte in 1a-Lagen von 50 kreisfreien westdeutschen Städten unter Einwohner. In: Jan Wehrheim: Shopping Malls. Interdisziplinäre Betrachtungen eines neuen Raumtyps. Wiesbaden 2007, S. 198 S. 6 rechts: aus: Walter Brune, Rolf Junker, Holger Pump-Uhlmann (Hg.): Angriff auf die City. Düsseldorf 2006, S. 268 S. 9, 10 Anne Mayer-Dukart, Stuttgart. Auf Grundlage von Kemper s City Profile sowie Angaben der Städte S. 22 Stadt Enschede (Hg.): H. J. van Heekplein, Enschede 2004, Titel S. 29 Katrin Pesch, Los Angeles S. 30 BU Weimar, Institut für Europäische Urbanistik auf Plangrundlage des A A 2004 Design Award Submission (Hg.): Paseo Colorado, Los Angeles 2004, S. 3 S. 33 Roland Halbe, Stuttgart HANDEL UND URBANITÄT

58 Michael Gerber BIS Bremerhavener Gesellschaft für Investitionsförderung und Stadtentwicklung mbh Einkaufszentren als Bestandteil des Stadterneuerungsprozesses

59 Integration von innerstädtischen Einkaufszentren Einkaufszentren als Bestandteil des Stadterneuerungsprozesses Fachforum 3 Der Städtebau Lage, Architektur und städtebaulich-funktionale Einbindung 1 Bremerhavener Gesellschaft für Investitionsförderung und Stadtentwicklung mbh

60 Inhalt Inhalt 1. Wirtschaftsförderungsgesellschaft BIS 2. Bremerhaven wächst am Meer als innerstädtischer Erneuerungsprozess 2.1 Städtebauliche und stadtgestalterische Aufwertung der Fußgängerzone 2.2 Revitalisierung des Alten/Neuen Hafens 3. Mediterraneo Kurzprofil eines themenorientierten Einkaufszentrum am Alten/Neuen Hafen 4. Aspekte der Integration 4.1 Lage 4.2 Architektur 4.3 städtebaulich-funktionale Elemente 4.4 Exkurs: Stadt- und Citymarketing als weitere funktionelle Klammer 5. Schlussbemerkung 2

61 Wirtschaftsförderungsgesellschaft BIS 3 Bremerhavener Gesellschaft für Investitionsförderung und Stadtentwicklung mbh

62 Wirtschaftsförderungsgesellschaft BIS BIS Bremerhavener Gesellschaft für Investitionsförderung und Stadtentwicklung mbh 75 % Stadt Bremerhaven und 25 % Land Bremen Geschäftsbereich I Geschäftsbereich II Geschäftsbereich III Geschäftsbereich IV 1. Allgemeine Wirtschaftsförderung 2. Technologieförderung 3. Standortmarketing 4. Akquisition 1. Immobilien 2. Infrastruktur 1. Städtebauliches Projektmanagement 2. Quartiersmanagementfunktion 3. Sonderaufgaben 1. Tourismusförderung/ Stadtmarketing 2. Büro Bremerhaven- Werbung 3. Bremerhaven Touristik 4

63 Bremerhaven wächst am Meer Städtebauliche Ausgangssituation 5 Bremerhavener Gesellschaft für Investitionsförderung und Stadtentwicklung mbh

64 Bremerhaven City

65 Bremerhaven City Fußgängerzone und Alter/Neuer Hafen 7

66 Bremerhaven City Ausgangssituation und Herausforderung 8

67 Fußgängerzone Städtebauliche Situation

68 Alter/Neuer Hafen

69 Alter/Neuer Hafen und Fußgängerzone 11

70 Bremerhaven wächst am Meer Städtebauliche Entwicklung zwischen Weser und Geeste 12 Bremerhavener Gesellschaft für Investitionsförderung und Stadtentwicklung mbh

71 Gesonderte Investitionsprogramme 70 Mio. Investition in städtebauliche Aufwertung Innenstadt Neue Stadtmitte Bremerhaven Havenwelten 263 Mio. Investition in Infrastruktur am Alten/Neuen Hafen 13

72 Neue Stadtmitte Bremerhaven Nähe zum Wasser erlebbar machen Nach einem Planungsprozeß von 4 Jahren (Start 1996) wurde die Innenstadt in zwei Jahren Bauzeit umgestaltet. Fertigstellung August

73 Neue Stadtmitte Bremerhaven - Gesamtübersicht der innenstadtrelevanter Projekte Rickmers-Werftgelände Parkhaus Rampenstrasse Umfeld Hochschule Ludolph-Grundstück Architektenwettbewerb Stadtbad Sanierung Stadttheater Morgenstern-Magazin Eulenhofen-Grundstück Verlängerung Museumshafen Erweiterung DSM Zoo am Meer Weserstrand 15

74 Havenwelten Bremerhaven Masterplanung 16

75 Havenwelten Bremerhaven - Daten und Fakten Gebietsgröße Landflächen Wasserflächen / Hafenbecken Ost-West Ausdehnung Nord-Süd-Ausdehnung Investition in Infrastruktur 40 ha 26 ha 13 ha 300 m 1800 m 263 Mio. Infrstruktur Handlungsfelder Kajenerneuerung Abwassersystem Erneuerung Straßen und Plätze Schleuse Neuer Hafen Brückensanierung Reisebus terminal Verantwortung: öffentlich (BEAN) 17

76 Havenwelten Bremerhaven Gesamtübersicht der Einzelprojekte Mediterraneo

77 Mediterraneo Kurzprofil des themenorientierten Einkaufszentrum am Alten/Neuen Hafen 19 Bremerhavener Gesellschaft für Investitionsförderung und Stadtentwicklung mbh

78 Mediteraneo Selbstverständnis des Investors Die AVW hat die Lebensart und das Flair des Südens, insbesondere die Jahrtausende gewachsene, und immer wieder aufs neue erregende italienische Kultur, zum Vorbild genommen. Mit dem Mediteraneo präsentieren wir ein völlig neues Konzept zur Belebung der Innenstädte: die südlich geprägte Liaison von Infotainment und Service-Qualität. Mediterraneo bedeutet Freizeit, Urlaub, Leichtigkeit in Bezug auf Essen, Trinken, Shopping und Kultur. Mediterraneo steht für eine Verschmelzung der Kulturen vereint italienische, französische und spanische Geschäfte ebenso wie typisch kulinarische Genüsse und landestypische Unterhaltung alles im authentisch mediterranem Stil. Die AVW will damit neue Maßstäbe im Einzelhandel setzen. Dabei geht es weniger um weltbekannte und allenorten vertretende Edelmarken, sondern vielmehr um kleine feien Firmen, die hervorragende Qualität zu vernünftigen Preisen offerieren 20

79 Mediterraneo Bildersprache 21

80 Mediteraneo Innenarchitektur 22

81 Aspekte der Integration Lage, Architektur, städtebaulich-funktionale Elemente & Exkurs 23 Bremerhavener Gesellschaft für Investitionsförderung und Stadtentwicklung mbh

82 Aspekte der Integration Grundsatz

83 Aspekte der Integration Lage (Rundlauf) 25

84 Aspekte der Integration Lage in Hinblick auf Ost-West-Verbindungsachsen 26

85 Aspekte der Integration Architektur 27

86 Aspekte der Integration städtebaulich-funktionale Elemente: Parkleitsystem Vier Parkzonen direkt erreichbar Dynamisches System Reduzierung Parksuchverkehr

87 Aspekte der Integration städtebaulich-funktionale Elemente: ÖPNV & Reisebusterminal 29

88 Aspekte der Integration städtebaulich-funktionale Elemente: Besucherwegeleitsystem 30

89 Aspekte der Integration städtebaulich-funktionale Elemente: Lichtkonzept 31

90 Aspekte der Integration Exkurs Stadt- und Citymarketing als weitere funktionelle Klammer 32

91 Schlussbemerkung

92 Thomas Zacharias Wirtschaftsförderung Münster GmbH Das kleine k macht den Unterschied! Gelungene Integration eines Shopping-Centers am Beispiel der Münster Arkaden

93 Das kleine k macht den Unterschied! Gelungene Integration eines Shopping-Centers am Beispiel der Münster Arkaden DSSW-Fachforum 3 Integration von innerstädtischen Einkaufszentren Münster, Dipl.-Geogr. Thomas Zacharias

94 Übersicht Das kleine k macht den Unterschied! Gliederung Münster Das Oberzentrum Münster Die Innenstadt Münster Arkaden Der Standort Die Akteure Die Architektur Die Beziehungen Die Offenheit Der Besatz Der Erfolg Seite 2 Wirtschaftsförderung Münster GmbH

95 Oberzentrum Münster Das Oberzentrum Einwohner, Tendenz steigend Einziges Oberzentrum im Münsterland Einzugsgebiet 1,5 bis 2 Millionen Einwohner GfK-Kernnziffern 2006 EH-relevante Kaufkraft 1.476,0 Mio. Euro EH-rel. Kaufkraftkennziffer 106,8 Umsatz 1.846,9 Mio Euro Umsatzkennziffer 140,4 Zentralitätskennziffer 131,4

96 Innenstadt Münster Die Innenstadt 1a-Lagen Salzstraße Prinzipalmarkt Drubbel Ludgeristraße Rothenburg Seite 4 Wirtschaftsförderung Münster GmbH

97 Innenstadt Münster Die Innenstadt Alleinstellungsmerkmale der Münsteraner Innenstadt Attraktives Stadtbild Der Standort des hochwertigen/exklusiven Handels in NRW neben der Düsseldorfer Kö Attraktives Ziel für Tagesausflüge Wochenendtrips Verkaufsfläche in der Innenstadt ca m² (2006 laufende Beobachtung) Bislang Mangel an großflächigen zeitgemäßen Ladenlokalen (historische Struktur) Spitzenmiete 137 /m² Kemper s 2006 Seite 5 In der Top-Ten der Einzelhandelsstandorte in Deutschland Rang 10 bundesweit Rang 4 in NRW (hinter K, D, DO) Wirtschaftsförderung Münster GmbH

98 Zukunft Münster Die Zukunft Das Oberzentrum Münster ist auf Kaufkraftzuflüsse angewiesen (Umland und (Tages-) Touristen) Rahmenbedingungen im Einzelhandel ändern sich Demographischer Wandel Stagnation/Rückgang des verfügbaren Einkommens pro Kopf Verkaufsflächenzunahme/Großprojekte an Konkurrenzstandorten Münster muss attraktiv bleiben um auch zukünftig seine Position halten zu können Seite 6 Wirtschaftsförderung Münster GmbH

99 Der Standort Münster Arkaden Der Standort Seite 7 Wirtschaftsförderung Münster GmbH

100 Rahmenbedingungen Münster Arkaden Der Standort Ehemaliger Standort der Sparkasse Münsterland Ost Absolute 1a-Lage Funktionsräumlich bestens integriert Rothenburg Ludg eristraß e Seite 8 Wirtschaftsförderung Münster GmbH

101 Akteure Münster Arkaden Die Akteure Grundstückseigentümer Einfluss Einzelhandelsfachliche Beratung Comfort Center Consulting GmbH Glücksfall! Architektur Wettbewerbssieger Projektentwicklung Einfluss Endinvestor/Betreiber Seite 9 Wirtschaftsförderung Münster GmbH

102 Architektur Münster Arkaden Die Architektur Keine Architektur von der Stange Seite 10 Wirtschaftsförderung Münster GmbH Keine ungestalteten Rückfronten

103 Beziehungen Münster Arkaden Die Beziehungen Einbindung Picasso Museum Sichtbeziehungen Ludgeristraße Rothenburg Seite 11 Wirtschaftsförderung Münster GmbH

104 Offenheit Münster Arkaden Die Offenheit Außenliegende Ladenlokale haben Schaufenster und Eingänge P&C Der größte Mieter P&C ist nicht an die Mall angebunden Zara Mall Esprit Thalia Kein Staubsaugereffekt Seite 12 Wirtschaftsförderung Münster GmbH

105 Offenheit Münster Arkaden Die Offenheit Fortsetzung der Kolonaden typisch für Münster Versenkbare Türanlage und transparente Eingangsbereiche fördern Passantenaustausch zwischen Center und Umfeld Seite 13 Wirtschaftsförderung Münster GmbH

106 Besatz Münster Arkaden Der Besatz Von Armani bis Zara ca m² Verkaufsfläche (inkl. Gastronomie) Hochwertiger Besatz (nicht zwangsläufig hochpreisig) Großflächige Ladenlokale wurden geschaffen Bislang Mangelware aufgrund der kleinteiligen Struktur der Innenstadt Elektrofachmarkt fehlte in der City Hoher Anteil Münsteraner Anbieter Seite 14 Wirtschaftsförderung Münster GmbH

107 Erfolg Der Erfolg Projektentwicklung durch die Sparkasse war ein Glücksfall Zwischenzeitlich wurde das Objekt an Sonae Sierra veräußert. Auch der neue Eigentümer wird dem Konzept treu bleiben Die Münster Arkaden werden die Anziehungskraft des Oberzentrums Münster nachhaltig festigen und stärken Bessere Positionierung Münsters im Wettbewerb zu den Oberzentren Dortmund und Osnabrück Gravierende Auswirkungen auf Stadtteile und Umlandgemeinden werden nicht erwartet Aufgrund der funktionsräumlich bestens integrierten Lage sind Auswirkungen auf andere innerstädtische Lagen nicht zu erwarten Steigende Nachfrage nach Ladenlokalen im Bereich Rothenburg belegt Aufwertung des unmittelbaren Umfelds Seite 15 Wirtschaftsförderung Münster GmbH

108 Ich danke für Ihre Aufmerksamkeit und wünsche viel Spaß beim Einkaufen. Auf Wiedersehen in Münster!

109 Thomas Doerr COMFORT Center Consulting mbh, Geschäftsführer Maßnahmen zur Verbesserung der Innenstadtverträglichkeit von Einkaufszentren am Beispiel der Münster Arkaden und anderer Objekte

110 MÜNSTER 23. NOVEMBER 2007 MASSNAHMEN ZUR VERBESSERUNG DER INNENSTADTVERTRÄGLICHKEIT VON EINKAUFSZENTREN AM BEISPIEL MÜNSTER ARKADEN UND ANDERER OBJEKTE THOMAS DOERR

111 UNTERSCHEIDUNGSHILFEN ZUR INNENSTADTVERTRÄGLICHKEIT? Was muss eigentlich unterschieden werden? IMPULS: Ein Impuls kommt von außen und bringt dem Vorhandenen zusätzliche Energie TROJANISCHES PFERD: Kommt auch von außen, täuscht Gefahrlosigkeit vor und beabsichtigt die Übernahme der Macht: Das Vorhandene wird nicht mehr benötigt UNTERSCHEIDUNGSHILFEN

112 Der entscheidende Unterschied liegt in der Art des Konzeptes: Jedes Konzept, das in einer Solitärlage funktionsfähig wäre, ist ein autarkes Konzept, das den Austausch mit dem Vorhandenen nicht benötigt, auf keine Synergien angewiesen ist! Ein solches Konzept, professionell betrieben, wird sich nur bei sehr starken Innenstädten nicht zur neuen eigentlichen Haupteinkaufslage entwickeln. TROJANISCHES PFERD Damit ersetzt ein solches starkes autarkes Konzept die vorhandene Haupteinkaufslage und entzieht den Betreibern des örtlichen, gewachsenen Einzelhandels die wirtschaftliche Grundlage. UNTERSCHEIDUNGSHILFEN

113 Quelle: ECE Centerflyer UNTERSCHEIDUNGSHILFEN PHOENIX CENTER HAMBURG HARBURG

114 UNTERSCHEIDUNGSHILFEN PHOENIX CENTER HAMBURG HARBURG

115 UNTERSCHEIDUNGSHILFEN PHOENIX CENTER HAMBURG HARBURG

116 UNTERSCHEIDUNGSHILFEN PHOENIX CENTER HAMBURG HARBURG

117 Der entscheidende Unterschied liegt in der Art des Konzeptes: Jedes Konzept, das sich aus seinem Umfeld heraus entwickelt, Bezüge zu Vorhandenem als wesentliche Bestandteile seiner Funktion aufnimmt, wird nicht ohne sein Umfeld erfolgreich zu betreiben sein. Ein solches Konzept wird je besser die Qualität der Konzeption und des Betriebs, desto mehr die vorhandene Innenstadt stärken. Die maximale Unverträglichkeit, bzw. der maximal entstehende Schaden bei einem schlechten Konzept, wird die vertane Chance zur Stärkung der Haupteinkaufslage sein. UNTERSCHEIDUNGSHILFEN

118 UNTERSCHEIDUNGSHILFEN BEURSPLEIN ROTTERDAM

119 UNTERSCHEIDUNGSHILFEN

120 UNTERSCHEIDUNGSHILFEN MÜNSTER ARKADEN

121 Konzeptionelle Ansätze zur Verbesserung der Integration: Entwicklung eines ergänzenden Branchenmixes Gründliche Analyse von Angebot und Nachfrage in der Innenstadt, bezogen auf die Sortimente Zielbranchenmix als sinnvolle Ergänzung zum vorhanden Sortimentsmix Verlagerung von bestehenden Großmietern nur bei wesentlicher Flächenveränderung gemäß veränderter Betriebsanforderung, oder bei Abwanderungs - Gefahr KONZEPTIONELLE ANSÄTZE

122 Konzeptionelle Ansätze zur Verbesserung der Integration: Entwicklung eines ergänzenden Branchenmixes Die Größenordnung der Gesamtfläche orientiert sich nicht am vollständigen Angebot, sondern an einem vernünftigen Verhältnis von bestehenden Einzelhandelsflächen in der Haupteinkaufslage zu den geplanten Flächen KONZEPTIONELLE ANSÄTZE

123 Konzeptionelle Ansätze zur Verbesserung der Integration: Entwicklung eines ergänzenden Branchenmixes Die Größenordnung der Gesamtfläche orientiert sich nicht am vollständigen Angebot, sondern an einem vernünftigen Verhältnis von bestehenden Einzelhandelsflächen in der Haupteinkaufslage zu den geplanten Flächen Auch nach außen Anordnung von Einzelhandelsflächen KONZEPTIONELLE ANSÄTZE

124 TROJANISCHES PFERD Quelle: ECE Centerflyer CITY ARKADEN WUPPERTAL ~ m² Keine nach außen angebundenen Läden. Drei Eingangstüren führen auf einen Zwischenpodest, von dem ebenfalls keine Ladenfläche direkt erschlossen wird. KONZEPTIONELLE ANSÄTZE

125 MÜNSTER ARKADEN MÜNSTER ~ m² Neben dem Hauptzugang zum zentralen Innenraum sind an die Fußgängerzone mit eigenem Zugang direkt angebunden: P&C, ZARA, Esprit und Thalia KONZEPTIONELLE ANSÄTZE

126 Konzeptionelle Ansätze zur Verbesserung der Integration: Entwicklung eines ergänzenden Branchenmixes Die Größenordnung der Gesamtfläche orientiert sich nicht am vollständigen Angebot, sondern an einem vernünftigen Verhältnis von bestehenden Einzelhandelsflächen in der Haupteinkaufslage zu den geplanten Flächen Auch nach außen Anordnung von Einzelhandelsflächen Innen- / Außen-Übergänge möglichst offen und sanft KONZEPTIONELLE ANSÄTZE

127 TROJANISCHES PFERD Quelle: Immobilienzeitung KONZEPTIONELLE ANSÄTZE Eher Notausgang: Einer von zwei Hauptein- und ausgängen zur Braunschweiger Innenstadt

128 KONZEPTIONELLE ANSÄTZE Vorbildlicher i Übergang Innen / Aussen bei den r KAISERPLATZ MÜNSTER ARKADEN GALERIE in in Münster Aachen

129 Konzeptionelle Ansätze zur Verbesserung der Integration: Entwicklung eines ergänzenden Branchenmixes Die Größenordnung der Gesamtfläche orientiert sich nicht am vollständigen Angebot, sondern an einem vernünftigen Verhältnis von bestehenden Einzelhandelsflächen in der Haupteinkaufslage zu den geplanten Flächen Auch nach außen Anordnung von Einzelhandelsflächen Innen- / Außen-Übergänge möglichst offen und sanft Keine klimatisierten, kundenöffentlichen Innenräume KONZEPTIONELLE ANSÄTZE

130 läßt sich die Gastronomie in der kalten Jahreszeit auch bei Umgebungstemperaturen von +/- 12 C geniessen! Überdacht, windgeschützt und leicht temperiert durch Luftüberdruck von angrenzenden Ladenflächen KONZEPTIONELLE ANSÄTZE

131 Konzeptionelle Ansätze zur Verbesserung der Integration: Entwicklung eines ergänzenden Branchenmixes Die Größenordnung der Gesamtfläche orientiert sich nicht am vollständigen Angebot, sondern an einem vernünftigen Verhältnis von bestehenden Einzelhandelsflächen in der Haupteinkaufslage zu den geplanten Flächen Auch nach außen Anordnung von Einzelhandelsflächen Innen- / Außen-Übergänge möglichst offen und sanft Keine klimatisierten, kundenöffentliche Innenräume KONZEPTIONELLE ANSÄTZE Begrenzung der Stellplatzanzahl im Projekt

132 Quelle: WEB-CAM der Stadt Braunschweig Blick auf den Haupteingang SCHLOSS ARKADEN Braunschweig EKZ mit m² und ~1.700 Stellplätzen im Objekt KONZEPTIONELLE ANSÄTZE

133 Quelle: WEB-CAM der Stadt Braunschweig Blick auf den Haupteingang SCHLOSS ARKADEN Braunschweig EKZ mit m² und ~1.700 Stellplätzen im Objekt KONZEPTIONELLE ANSÄTZE

134 TROJANISCHES PFERD KONZEPTIONELLE ANSÄTZE Quelle: WEB-CAM der Stadt Braunschweig Blick auf den Haupteingang SCHLOSS ARKADEN Braunschweig EKZ mit m² und ~1.700 Stellplätzen im Objekt

135 KONZEPTIONELLE ANSÄTZE Quelle: ECE Centerflyer

136 Quelle: ECE Centerflyer Einer von zwei Hauptzugängen zur ALTMARKT GALERIE Dresden EKZ mit: m² ~500 Parkplätze im Objekt KONZEPTIONELLE ANSÄTZE

137 Nicht das Einkaufszentrum darf das Stadtzentrum sein, sondern das Stadtzentrum muss das Einkaufszentrum sein!

138 Friedhelm Stärk Stadt Essen, Amt für Stadtplanung und Bauordnung, Bauleitplanung und Bebauungsplanbearbeitung Vom Vorhaben zur Verbindlichkeit Rechtliche Regelungen zur innenstadtverträglichen Integration eines Einkaufszentrums am Beispiel Limbecker Platz in Essen

139 Vom Vorhaben zur Verbindlichkeit Rechtliche Regelungen zur innenstadtverträglichen Integration eines Einkaufszentrums am Beispiel Limbecker Platz in Essen DSSW - Veranstaltungsreihe Integration von innerstädtischen Einkaufszentren Fachforum 3 Der Städtebau Lage, Architektur und städtebauliche Einbindung am in Münster Einkaufszentrum Limbecker Platz

140 Die City Daten 450 Geschäfte mit qm VK (700 Geschäfte mit qm VK) 800 Mio. Umsatz 2003 (880 Mio. Umsatz 1992) 108% Gesamtbindungsquote Stellplätze ( Stellplätze) Sitzplätze Außengastronomie Einwohner Zahlreiche Kultureinrichtungen (Dom, Grillo-Theater, Lichtburg, Alte Synagoge) Einkaufszentrum Limbecker Platz

141 Die City Hauptgeschäftszentrum Die Hauptlage der City ist T- förmig organisiert mit zwei ca. 700 m langen Ästen An den Endpunkten sind jeweils starke großflächige Magnete positioniert: Kaufhof City-Center (Rathaus Galerie) Karstadt/Sinn-Leffers (EKZ) Diese 3-polige T-Struktur stellt einen idealtypischen geschlossenen Zentrumstyp dar Einkaufszentrum Limbecker Platz

142 Der Standort Ausgangssituation Die City hat merklich an Attraktivität und Leistungskraft verloren (16% Umsatzrückgang in 10 Jahren)! Zunehmende Konkurrenz in den Nachbarstädten (Oberhausen, Mülheim, Duisburg Dortmund)! Der Bereich Karstadt/Sinn-Leffers hat als Magnet am Ende der Limbecker Straße an Strahlkraft verloren! Einkaufszentrum Limbecker Platz

143 Der Standort Städtebauliche Situation ThyssenKrupp Quartier Universitätsviertel EKZ City Hauptbahnhof JSWD Architekten+Planer/Atélier d architecture ScapeChaix&Morel DB Landschaftsarch Station & et Service associés tekten AG Einkaufszentrum Limbecker Platz

144 Das Projekt Objektdaten qm Nutzfläche qm Verkaufsfläche 200 Shops m Schaufensterfront Stellplätze Besucher täglich 2008 Eröffnung 1. Bauabschnitt 2009 Eröffnung Gesamtkomplex Architektur Einkaufszentrum: ECE Projektmanagement GmbH & Co Fassade: HENNARCHITEKTEN Einkaufszentrum Limbecker Platz

145 Das Projekt Fassade HENNARCHITEKTEN Einkaufszentrum Limbecker Platz

146 Das Projekt Fassade HENNARCHITEKTEN Einkaufszentrum Limbecker Platz

147 Einkaufszentrum Limbecker Platz Das Projekt Realisierungsstand

148 Die rechtlichen Regelungen Bebauungsplan Kerngebiet MK ( 7 BauNVO) Einkaufszentrum Limbecker Platz

149 Die rechtlichen Regelungen Bebauungsplan Einkaufszentrum Limbecker Platz

150 Die rechtlichen Regelungen Städtebaulicher Vertrag Einkaufszentrum Limbecker Platz

151 Die rechtlichen Regelungen Städtebaulicher Vertrag Einkaufszentrum Limbecker Platz

152 Die rechtlichen Regelungen Städtebaulicher Vertrag Einkaufszentrum Limbecker Platz

153 Die rechtlichen Regelungen Städtebaulicher Vertrag Einkaufszentrum Limbecker Platz

154 Die rechtlichen Regelungen Kooperations- u. Baudurchführungsvertrag wbp Landschaftsarchitekten Einkaufszentrum Limbecker Platz

155 Die City Perspektiven Heinle, Wischer & Partner Planungsgruppe Drahtler Einkaufszentrum Limbecker Platz

156 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Einkaufszentrum Limbecker Platz