Demokratisierung per Digitalisierung

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1 16 SACHWERTINVESTMENTS Roundtable Crowdinvesting Demokratisierung per Digitalisierung Über Crowdinvesting-Plattformen können Anleger nicht nur in Start-ups, sondern neuerdings auch unkompliziert und eigenverantwortlich in Immobilien investieren. Wie das funktioniert, was dabei zu beachten gilt und was generell in diesem Zusammenhang die Zukunft bereithält, das diskutierten miteinander im Rahmen des finanzwelt-roundtables: Die Experten im Gesprächsaustausch mit der finanzwelt: Simon Brunke, Vorstand Exporo AG Dr. Guido Sandler, Vorstand BERGFÜRST AG Ralph Bullinger, Geschäftsführer der I.C.S. Individual Consulting Service GmbH & Co. KG, Vertriebsmanagement der FIM Unternehmensgruppe, Bamberg Jamal El Mallouki, Vorsitzender Bundesverband Crowdfunding e.v., Geschäftsführer CrowdDesk GmbH, Managing Director LeihDeinerStadtGeld Carl-Friedrich von Stechow, Geschäftsführer Zinsland.de finanzwelt: Sie alle sind Akteure auf dem Markt Crowdinvesting wie gehen Sie bzw. Ihre Plattform an das Geschäftsfeld heran? Dr. Sandler» Ich bin Gründer und Vorstand der Bergfürst AG, einer Crowdinvesting-Plattform, die Mezzanine-Kapitalfinanzierungen für Immobilienbestandshalter und Projektentwickler anbietet. Unser Alleinstellungsmerkmal besteht darin, dass wir unseren Emittenten die vollständige Anlegerverwaltung anbieten, d. h., die Steuerabrechnung inkl. Kirchensteuermerkmale und Steuerbescheinigungen sowie, wenn gewünscht, die ESTA-Meldungen für die Emittenten durchführen. Außerdem bieten wir einen Sekundärmarkt für die Investoren, auf dem die Darlehen frei gehandelt werden. Brunke» Die Exporo AG demokratisiert Immobilieninvestments, indem sie Investments bereits ab 500 Euro ermöglicht. Seit der Gründung haben wir 21 Immobilienprojekte in deutschen Großstädten mit finanziert, 22 Mio. Euro Kapital vermittelt und fast 6 Mio. Euro an unsere Anleger zurückgezahlt. Wir sind Gründungsmitglied im Bundesverband Crowdfunding, weil wir es für sehr wichtig halten, gemeinsam mit anderen Plattformen Standards zu entwickeln, insbesondere im Bereich Verbraucherschutz. El Mallouki» CrowdDesk bietet White-Labeling an, das sind individuelle und skalierbare Softwarelösungen für Crowdfunding-Plattformen mit rechtssicheren und anlegerfreundlichen Strukturen. Zum Leistungsspektrum gehören auch die Anlegerverwaltung sowie eine Inbound-Callcenter-Funktion. Wir kommen aus der Praxis unsere eigenen Plattformen LeihDeiner- UmweltGeld und LeihDeinerStadtGeld bewähren sich täglich. Bullinger» Als Vertriebsmanager der FIM sitze ich hier als Produktgeber wir bieten Einzelhandelsinvestments über Nachrangkapital nach dem KleinanlegerSchutzGesetz an. Über Bergfürst können sich Anleger aktuell u. a. an unserem Portfolio Selektion Einzelhandel beteiligen. von Stechow» Ich komme ursprünglich aus der Welt der strukturierten Immobilienfinanzierung, habe 2014 zusammen mit 2 weiteren Gründern Zinsland gegründet und berate seit 2006 als Immobilienexperte bei Fondskonzeptionen. finanzwelt: Sind die Projektinformationen auf Ihrer Plattform öffentlich, nur für registrierte Benutzer oder nur für Investoren einsehbar? El Mallouki» Bei den meisten Mitgliedern unseres Verbandes stehen die Basisinformationen allen, Finanzkennzahlen jedoch nur registrierten Nutzern zur Verfügung. Das ist oft schon aus datenschutzrechtlichen Gründen erforderlich. Die Registrierung erfolgt in den meisten Fällen ganz unkomplifinanzwelt 05/2016

2 17 ziert mit Vor- und Nachname sowie Adresse. Erst bei der Investition werden die Anlegerdaten abgefragt und digitalisiert erfasst. Dr. Sandler» Die Projektfilme sowie die Web-Cams auf den Baustellen unserer Projektentwicklungen, die Exposés und der Projektblog sind öffentlich einsehbar. Erst wenn Interessierte weitere Informationen recherchieren möchten und auch die Anlagebedingungen, Quartalsberichte, Investmentmemos, Vermögeninformationsblätter (VIBs) und den Fragen- und Antwortenbereich einsehen möchten, müssen sie sich einloggen. Die Registrierung wie auch das Investieren auf BERGFÜRST ist kostenfrei. Ralph Bullinger finanzwelt: Wie haben Sie den Siegeszug des Crowdinvesting in den letzten Monaten und Jahren erlebt? Was sind aus Ihrer Sicht die Gründe dafür? Welches Potenzial sehen Sie für Crowdinvesting in Deutschland für die nächsten 5 Jahre? El Mallouki» Siegeszug ist vielleicht ein bisschen dick aufgetragen, aber in der Tat hat sich Crowdinvesting in den letzten Jahren dynamisch entwickelt. Besonders das Segment Immobilien wächst rasant und steht im 1. Halbjahr 2016 erstmals auf Platz 1 noch vor Investitionen in Start-ups. Brunke» Der Grund für den Erfolg ist aus meiner Sicht recht einfach nachvollziehbar: Durch eine vollständige Digitalisierung des Investmentprozesses, der Anlegerbetreuung und der Anlegerverwaltung werden unglaubliche Vertriebskosten eingespart, so dass auf der einen Seite die Anleger höhere Renditen erzielen, auf der anderen Seite aber auch Plattformen durchaus profitabel wirtschaften werden. Das Potenzial für Crowdinvesting ist riesig und kann meines Erachtens zum Market Changer werden. Allein bei Immobilien reden wir von jährlichen 4 bis 8 Mrd. Mezzanine-Kapital, das aktuell noch primär über institutionelle Anleger bedient wird. Bullinger» Die FIM beispielsweise nutzt Crowdinvesting zur Diversifizierung ihrer Finanzierungsstrategie. Traditionell werden Projektentwicklungen zum Teil mit Bankkrediten und zum anderen mit Mezzanine-Kapital finanziert. Das kam früher in erster Linie von Family Offices, jetzt trägt auch die Crowd dazu bei. Eine diversifizierte Finanzierungsstrategie bietet für uns mehr Ausfallsicherheit. von Stechow» Crowdinvesting steht nicht zuletzt für die Digitalisierung des Vertriebsprozesses und ist deshalb auch für Emissionshäuser interessant. Der direkte Investitionsprozess ohne Intermediäre ermöglicht die kostengünstige Platzierung auch kleiner Tranchen. Für die traditionelle Vertriebslandschaft wird diese Entwicklung einschneidende Veränderungen bringen. El Mallouki» Für den Emittenten kommt hinzu, dass ein digitaler Emissionsprozess abgesehen von der ggf. erforderlichen Mitwirkung der BaFin deutlich schneller abläuft als der analoge. Die Standardisierung bringt hier echte Zeit- und damit auch Kostenvorteile. Dr. Sandler» Mezzanine Immobilienfinanzierungen waren in der Vergangenheit ausschließlich vermögenden Privatinvestoren und institutionellen Investoren vorbehalten. Mit Crowdinvesting wurde dieses Angebot erstmals auch für Privatanleger zugänglich, die so auch bereits mit kleinen Beträgen von den gleichen Konditionen wie institutionelle Investoren profitieren können. Und: Anleger investieren gebührenfrei! Bullinger» Wir haben im Berater- wie im Anlegermarkt dasselbe demografische Problem der Überalterung. Hier sehen wir Crowdinvesting als eine Möglichkeit, gezielt jüngere Zielgruppen anzusprechen. Darüber hinaus ist es unser Ziel, das B2C-Konzept Crowdinvesting auf B2B zu erweitern. El Mallouki» In unseren User-Statistiken stellen die 35- bis 44-Jährigen die stärkste Gruppe. Traditionell konkurrieren Finanzdienstleister um die kapitalstärkste Kohorte der über 50-Jährigen, deshalb ist es sinnvoll, diese zukünftigen Spitzenkunden bereits frühzeitig an sich zu binden. finanzwelt: Kann man davon ausgehen, dass Online-Anleger eine Bindung an die Plattform entwickeln? El Mallouki» Crowdinvestoren sind verhältnismäßig treu: Jeder Anleger investiert durchschnittlich über 3-mal pro Plattform. von Stechow» Auf Zinsland liegt das Durchschnittsinvestment pro Anleger bei Euro, verteilt auf mehrere Projekte. Wie Sie sehen, sind nicht nur die Investments, sondern auch das Anlegerverhalten transparent und bietet so eine ideale Chance zur gezielten Ansprache.

3 18 SACHWERTINVESTMENTS Roundtable Crowdinvesting Jamal El Mallouki finanzwelt: Welche Assets bevorzugen Sie auf Ihrer Plattform, aus welchen Gründen? Denken Sie darüber nach, das Angebot zu erweitern? Brunke» Exporo fokussiert sich rein auf Immobilien. Unser Team hat eine umfangreiche und jahrelange Erfahrung im Bereich der Immobilienbewertung wir halten es für extrem wichtig, dass man nur Angebote auf der Plattform zugänglich macht, von denen man auch wirklich was versteht. Daher lehnen wir sämtliche Nachfragen nach Unternehmenskrediten und Start-up Finanzierung ab. Dr. Sandler» Unser Fokus liegt auf dem Bereich Real Assets. Der deutsche Anleger ist dabei in erster Linie an Immobilien interessiert. Darum haben wir uns auch auf diesen Bereich spezialisiert. Grundsätzlich finden wir aber auch andere Real Asset-Klassen wie etwa regenerative Energie, Oldtimer, Kunst oder Wein spannend und können uns auch eine entsprechende Erweiterung unseres Angebots sehr gut vorstellen. von Stechow» Wir sind auf Immobilieninvestments spezialisiert, dort liegt unsere Kernkompetenz, darauf werden wir uns auch weiterhin konzentrieren. Bisher überwiegt, auch auf anderen Plattformen, das Angebot von Immobilien-Projektentwicklungen über Nachrangdarlehen. Hier erwarten wir zukünftig ein breiteres Spektrum: Wir planen, ein Bestandsportfolio anzubieten mit einer risikostrukturadäquaten Verzinsung zwischen 4 und 5 %. Bullinger» Die Verzinsung muss wettbewerbsfähig sein, das gilt für beide Seiten. Die anhaltende Niedrigzinsphase hat bei den Anlegern zu realistischeren Erwartungen geführt: Es gibt Projektentwicklungen, die mit einer Verzinsung von 5,7 % akzeptiert wurden. Grundsätzlich wäre es auch denkbar, den Privatanleger anstelle der Bank erstrangig abzusichern und dafür nur eine Verzinsung unter 3 % anzubieten. Crowdinvesting ist ja nicht auf Eigenkapitalinvestitionen beschränkt Crowdlending ist auch im Immobiliensegment durchaus eine potenzielle Finanzierungsalternative. Brunke» Selbstverständlich überlegen auch wir, wie man das Portfolio für unsere Anleger noch breiter gestalten kann - allerdings werden wir dabei immer bei Immobilien bleiben. Das können sowohl weitere Anlagevehikel sein, neben dem Nachrangdarlehen, aber auch weitere Immobilien-Assets. Neben der Projektentwicklung sind beispielsweise die Themen Bestand und Gewerbe sehr spannend. Das hat auch kürzlich eines unserer Gewerbeobjekte in Hamburg gezeigt: Die Euro für das Hermes-Logistikzentrum waren innerhalb von nur 2,5 Stunden finanziert. finanzwelt: Welche Absicherungsmaßnahmen ergreifen Sie für Ihre Kunden? Dr. Sandler» Wir arbeiten unter dem Vermögensanlagegesetz und unter dem Wertpapierprospektgesetz. Das sog. Kleinanlegerschutzgesetz bietet eine Crowdinvestingausnahme. Unter Einhaltung gewisser Regeln dürfen ausschließlich nachrangige Darlehen bis zu einem Volumen von 2,5 Mio. Carl-Friedrich von Stechow

4 19 Euro prospektfrei platziert werden. Bei diesem Produkt dürfen keine Sicherheiten gewährt werden. Nachrangige Sicherheiten betrachten wir als Augenwischerei und Irreführung der Verbraucher. Es ist und bleibt ein Eigenkapitalsurrogat ohne Netz und doppelten Boden. Wir bieten auch Emissionen unter dem Wertpapierprospektgesetz an. Hier gibt es keine Beschränkungen bei der Platzierung und es können werthaltige Sicherheiten, wie z. B. Grundschulden, Garantien und Bürgschaften bestellt werden. Investoren schätzen dies, auch wenn die Zinssätze aufgrund eines verringerten Risikos durch die Sicherheiten tendenziell niedriger ausfallen. Den deutlich aufwendigeren und zeitintensiveren Vorbereitungsprozess, an dessen Ende die Billigung des Prospekts durch die BaFin steht, scheuen jedoch viele Emittenten. Brunke» Bevor wir ein Projekt zur Finanzierung freigeben, werden sowohl sämtliche Baukosten von unseren Experten nachkalkuliert und dann mit einem Aufschlag versehen, als auch die möglichen Marktpreise berechnet und dann mit einem Abschlag versehen. Es muss, neben vielen anderen Bedingungen, immer ein ausreichender Gewinn vorhanden sein, damit ein Projekt bei uns die Prüfung besteht. Entscheidend ist auch, dass wir nur Projekte finanzieren, bei denen Eigenkapital vom Darlehensnehmer vorhanden ist, welches immer vorrangig zu unserem Anleger haftet. finanzwelt: Wie sorgen Sie für qualitativ hochwertige Angebote auf Ihrer Plattform? Wie wählen Sie Projektpartner aus? El Mallouki» Die Qualität auf den Plattformen sicherzustellen, ist ein zentrales Ziel des Bundesverbandes Crowdfunding. Der Anleger soll sich auf die getätigten Angaben verlassen können, sofern diese von der Plattform gestellt werden. Denn er verlässt sich implizit auf die Präsentation auf der Plattform. Er liest vor der Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds in aller Regel nicht den 200-seitigen Prospekt, er wird auch für ein Einzelinvestment von 500 Euro für sein selbst zusammengestelltes Portfolio nicht sämtliche verfügbaren Finanzzahlen auswerten. von Stechow» Nicht selten erfolgt die Investition bereits nach 90 Sekunden Verweildauer auf der Plattform! Mit dem steigenden Bekanntheitsgrad von Crowdinvesting erhalten wir mehr Projektangebote, darunter auch immer wieder unseriöse. Wir prüfen jedes Angebot so, wie auch eine finanzierende Bank das tut: Grundbuchauszüge, Kaufverträge, baurechtliche Voraussetzungen, Wirtschaftlichkeitsberechnung, Track Record des Projektentwicklers etc. Zudem wird jedes auf Zinsland vorgestellte Projekt, unabhängig vom Platzierungserfolg, Anzeige Werte für Generationen Der Wohnimmobilienfonds für Deutschland: PROJECT Metropolen 16 PROJECT Investment Gruppe Kirschäckerstraße Bamberg Wichtige Hinweise: Das ist eine unverbindliche Werbemitteilung, die kein öffentliches Angebot und keine Anlageberatung für die Beteiligung an dem genannten Fonds darstellt. Eine ausführliche Darstellung des Beteiligungsangebots einschließlich verbundener Chancen und Risiken entnehmen Sie bitte dem veröffentlichten Verkaufsprospekt sowie den wesentlichen Anlegerinformationen. Diese Unterlagen können in deutscher Sprache im Internet unter in der Rubrik»Angebote«abgerufen oder über die PROJECT Vermittlungs GmbH, Kirschäckerstraße 25, Bamberg angefordert werden. Entwicklung hochwertiger Wohnimmobilien in Berlin, Frankfurt, Hamburg, Nürnberg, München, Düsseldorf, Köln und Wien Gewinnunabhängige Entnahmen: 4 und 6 % p. a. wählbar Einmalanlage ab Euro plus 5 % Ausgabeaufschlag Laufzeitende: Informieren Sie sich unverbindlich über Ihre Kapitalanlage mit Zukunft:

5 20 SACHWERTINVESTMENTS Roundtable Crowdinvesting in jedem Fall finanziert. Unsere Kapitalpartner sichern die Investition ggf. im Hintergrund ab, so dass die Anleger sicher sein können, dass das gewählte Projekt auch zustande kommt. Brunke: Unsere Projekte werden über einen mehrstufigen Prozess herausgefiltert. Etwa die Hälfte aller Anfragen und das sind ca. 15 bis 20 pro Woche lehnen wir direkt ab, da elementare Kriterien wie Erfahrung, Lage oder auch haftendes Eigenkapital vom Projektentwickler nicht erfüllt werden. Die andere Hälfte wird über einen manuellen Bewertungsprozess geprüft, der dem Bankenstandard ähnlich ist, was die Anforderungen angeht. Wenn sämtliche Kriterien passen, ausreichend vernünftig kalkulierter Gewinn vorhanden ist und die geforderten Sicherheiten gestellt werden, lassen wir ein Projekt zur Finanzierung über Exporo zu. Momentan sieht es so aus, dass wir nur ca. 2 bis 5 % der Projektanfragen zum Investieren freigeben. Dr. Sandler» Die Bestandshalter und Projektentwickler müssen unseren Investoren darlegen, dass sie in der Projektart z.b. Wohnimmobilien in einer bestimmten Region die sie auf unserer Plattform anbieten, schon lange und vielfach erfolgreich tätig waren. Der Emittent legt im Info-Memo, Dr. Guido Sandler Simon Brunke welches sich an einem Wertpapierprospekt orientiert, für unsere Investoren transparent alle wesentlichen Verträge, Geschäftsgrundlagen und Risiken offen. Natürlich ist auch die Finanzierungszusage einer kreditgebenden Bank, die ebenfalls eine Prüfung vor ihre Kreditentscheidung stellt, ein wichtiges Element. Bullinger» Denkbar wäre eine Meta-Plattform, die Überblick über die Angebote auf den verschiedenen Plattformen verschafft und sie ggf. beurteilt. So kann externes Knowhow einfließen: Die Allianz unterstützt beispielsweise LeihDeinerUmweltGeld bei der Projekt Due Diligence. El Mallouki» Die Frage, wie viele Plattformen sinnvoll sind, lässt sich nicht allgemeingültig beantworten. Wir decken als Verband schätzungsweise 70 % der aktiven Plattformen ab. Die Plattformen sind großteils mit Private Equity finanziert in nicht allzu ferner Zukunft werden die Geldgeber Erfolge sehen wollen. Es wird zu Übernahmen kommen, wie wir sie im Crowdlending-Bereich bereits erlebt haben, es werden auch zunehmend Corporate Plattformen vor allem von Fonds, Family Offices und Banken in den Markt eintreten. von Stechow» Ich gehe davon aus, dass auch die Banken in den Markt einsteigen werden. Und auch Projektentwickler werden zunehmend auf Crowdinvesting zugehen sie müssen sich für die Zukunft fit machen, sich zukünftig Finanzierungsmöglichkeiten sichern. Die Standardisierung und Direktheit dieser Finanzierungsform wird auch dazu führen, dass diese Form schon bald weitaus günstiger ist, als sich über andere Wege Kapital zu beschaffen. (sk)