Kaufpreise für Ackerland in Ausschreibungen der BVVG. Dr. Detlev Koepke, BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH

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1 Kaufpreise für Ackerland in Ausschreibungen der BVVG Dr. Detlev Koepke, BVVG I. Einleitung und Fragestellung II. Ausschreibungsergebnisse im Vergleichspreissystem der BVVG III. Einfluss von Zeitpunkt, Größe und Bonität auf den Kaufpreis IV. Zwischenergebnis V. Regionales Ausschreibungsniveau VI. Häufige Fragen 1 Sehr geehrte Damen und Herren, sehr geehrter Herr Dr. Uherek! Dass ich heute hier vor dem Landesverband Sachsen-Thüringen des HLBS sprechen darf, empfinde ich als ein Zeichen von Respekt und Offenheit, die Sie - als die Sachverständigen der landwirtschaftlichen Wertermittlung - mir entgegenbringen. Ich habe meine Thesen zur Preisbildung für Ackerland in Ausschreibungen der BVVG zu Anfang dieses Jahres auf der Grünen Woche in Berlin vorgestellt, habe sie seitdem mehrfach mit anerkannten Vertretern Ihres Fachs diskutieren und schließlich in der Grundstücksmarkt und Grundstückswert vom September 2010 veröffentlichen können. Während dieses Entstehungsprozesses ist mir nicht verborgen geblieben, dass meine statistischen Auswertungen von Ausschreibungsergebnissen stets als anregend aufgenommen worden sind, aber nie als Allheilmittel! Ganz so sehe ich auch meinen heutigen Vortrag, mit dem ich darüber berichten will, wie wir in der BVVG versuchen, von den vielen vorliegenden Ausschreibungsergebnissen auf künftige zu schließen. In diesem Sinne geht es mir um eine Anwendung der statistischen Schätzung als ein Hilfsmittel der Taxation. 1

2 I. Einleitung und Fragestellung Privatisierung landwirtschaftlicher Flächen durch die BVVG Auftrag Verkauf und Verpachtung landwirtschaftlicher Flächen nach den Grundsätzen für die weitere Privatisierung der landwirtschaftlichen Flächen der BVVG (Bund Länder Vereinbarung, 2010) Nebenbedingung Vermeidung nicht genehmigter staatlicher Beihilfen bei Grundstücksverkäufen der öffentlichen Hand Vereinbarung von Kaufpreisen, wie sie zu erzielen wären, wenn die Grundstücke offen am Markt angeboten würden ( Grundstücksmitteilung der EUKOM, Amtsblatt der EG Nr. C 209/3, 1997) Dr. Detlev Koepke 2 Als bekannt darf ich voraussetzen, dass die BVVG in einem begrenzten, zwischen Bund und Ländern abgestimmten Umfang landwirtschaftliche Flächen zum Verkauf ausschreibt und dass es sich hierbei um pachtfreie oder pachtfrei werdende Flächen handelt, die nicht unter die Erwerbsansprüche der Pächter fallen. In noch größerem Umfang allerdings, verkauft die BVVG landwirtschaftliche Flächen ohne Ausschreibung an die Pächter, die nach den vereinbarten Privatisierungsgrundsätzen einen Anspruch darauf haben. Hierfür nun gibt es eine vieldiskutierte Nebenbedingung, die in der sogenannten Grundstücksmitteilung der Europäischen Kommission von 1997 näher erläutert wird: Wenn die öffentliche Hand, also auch die BVVG, Grundstücke veräußert, darf sie dabei keine gemeinschaftsrechtlich ungenehmigten Beihilfen ausreichen. Dazu sind Kaufpreisen zu vereinbaren, wie sie zu erzielen wären, wenn die Grundstücke offen am Markt angeboten würden. Wollte die BVVG landwirtschaftliche Flächen hingegen zu Preisen veräußern, die klar unter dem liegen, was auf dem Bodenmarkt realisiert werden kann, müsste mit Mitnahmeeffekten gerechnet werden, die ggf. als Folge ungenehmigter Beihilfen anzusehen wären. 2

3 I. Einleitung und Fragestellung KOENIG, C. (2008): EG-beihilferechtliche Bewertung des Vergleichspreissystems der BVVG zur Bestimmung des Verkehrswertes (Marktwertes) für Direktverkäufe und EALG-Verkäufe landwirtschaftlicher Flächen. Briefe zum Agrarrecht, 10. S im Rahmen des angewandten Bewertungsverfahrens in jedem Fall eine authentische Markt- und Wettbewerbssituation zu simulieren. KÖHNE, M. (2010): Stellungnahme zur Wertermittlung bei der Privatisierung von BVVG-Flächen. Agra- Europe, 22. Dokumentation S Bei einem Verkauf von Grundstücken durch die öffentliche Hand ist die Frage zu beantworten, welchen Verkaufspreis ein Grundstück im Falle sog. offener Angebotsverfahren erbringen würde. KLEIBER, W. (2010): Verkehrswertermittlung von Grundstücken (6. Aufl.). Bonn: Bundesanzeiger Vlg. S muss es allgemein zulässig sein, im Rahmen des Vergleichswertverfahrens neben den in 15 ImmoWertV genannten Vergleichspreisen auch die Bestgebote eines Bietverfahrens heranzuziehen, Fragestellung: Welcher Kaufpreis für Ackerland würde sich in einer nur hypothetischen Ausschreibung voraussichtlich ergeben? Dr. Detlev Koepke 3 Das Problem der BVVG, einen beihilfefreien Kaufpreis für landwirtschaftliche Flächen vereinbaren zu müssen, ist in der Literatur von Koenig und nachfolgend auch von Köhne bearbeitet worden. Koenig stellt fest, dass im Rahmen des angewandten Bewertungsverfahrens in jedem Fall eine authentische Markt- und Wettbewerbssituation zu simulieren ist. Nach Köhne ist bei einem Verkauf von Grundstücken durch die öffentliche Hand die Frage zu beantworten, welchen Verkaufspreis ein Grundstück im Falle sog. offener Angebotsverfahren erbringen würde. Ergänzend will ich noch auf eine Überlegung von Kleiber hinweisen, der aus der Rechtsprechung ableitet, dass es allgemein zulässig sein muss, im Rahmen des Vergleichswertverfahrens neben den in 15 ImmoWertV genannten Vergleichspreisen auch die Bestgebote eines Bietverfahrens heranzuziehen,. Das Für und Wider dieser Positionen zu erörterten, ist ausdrücklich nicht Gegenstand meines Vortrags, sondern ich nehme sie als Anlass und Ausgangspunkt für unsere heutige Fragestellung. Sie lautet: Welcher Kaufpreis für Ackerland würde sich in einer nur hypothetisch durchgeführten Ausschreibung voraussichtlich ergeben? 3

4 II. Ausschreibungsergebnisse der BVVG Wesentliche Einflüsse auf den Kaufpreis Regionale Lage Nutzungsart Flächengröße Bodengüte Rechtliche Eigenschaften Angebotsverfahren Zeitpunkt des Vertragsabschlusses Untersucht: Bundesland Ackerland Hektar Ackerzahl kurzfristig pachtfrei Ausschreibung Kalendertag Dr. Detlev Koepke 4 Lassen Sie uns zunächst rekapitulieren, welche Einflüsse nach allgemeiner Erfahrung den Kaufpreis bestimmen. Als wesentliche Einflüsse auf den Kaufpreis pro Hektar haben wir: s. Folie Selbstverständlich unterliegt das Marktgeschehen einer Region darüber hinaus noch einer Dynamik, die ebenso von der allgemeinen Wirtschaftsund Bevölkerungsentwicklung ausgeht wie vom steten Wandel der Agrarstruktur. Auch für diese übergeordneten Faktoren noch vergleichbare Fallgruppen eingrenzen zu wollen, hätte den Rahmen der Untersuchung, über die ich hier berichte, allerdings gesprengt. 4

5 II. Ausschreibungsergebnisse der BVVG Daten aus dem Vergleichspreissystem der BVVG: Kaufgegenstand Vertragsabschluss Mittlerer Zeitpunkt Anzahl Fläche Bonität Kaufpreis Charakteristik: Ackerland > 2 ha bis Kauffälle und Höchstgebote Ø 15,5 ha (2 602 ha) Ø 43,6 (13 99 ) Ø /ha Flächensumme: ha Ackerland Dr. Detlev Koepke 5 Die BVVG sammelt alle erhältlichen Kauffälle in einer Datenbank, die wir als Vergleichspreissystem nutzen. Darin habe ich aktuell folgende Ergebnisse von Ausschreibungen der BVVG vorgefunden und ausgewertet: s. Folie 5 Da auf dem Bodenmarkt weder allein dominierende noch lineare Abhängigkeiten des Kaufpreises von bestimmten Einflussgrößen vorausgesetzt werden können, habe ich für die Analyse der Ausschreibungsergebnisse einen Regressionsansatz gewählt, mit dem simultan mehrere nichtlinearen Zusammenhänge zwischen dem Kaufpreis einerseits sowie dem Zeitpunkt, der Größe und der Bonität andererseits erfasst werden konnten. 5

6 III. Einfluss von Zeitpunkt, Größe und Bonität Degression der Größenabhängigkeit, Ausschreibungsergebnisse aller NBL Anzahl Min. Max. Mittel Ø Tag Ø AZ adj. B. F-Test t-tests: Kennzahlen ha 602 ha 16 ha ,8% +++ b b 2 b Dr. Detlev Koepke 6 Der Kaufpreis wird damit als abhängige Größe der drei unabhängigen Variablen Vertragsdatum, Fläche und Ackerzahl beschrieben. Andere, ebenfalls multiple, Regressionsansätze habe ich demgegenüber verworfen, weil sie keine vergleichbare Anpassung an die Daten lieferten: Das waren multiple lineare Funktionen, Exponential- und logarithmische Funktionen sowie Polynome verschiedener Grade. Die beste Anpassung an die Daten lieferte die Funktion, die sie hier sehen, mit einem Bestimmtheitsmaß von nahezu 100% der beobachteten Streuung. Auch der F-Test des degressiven Funktionsverlaufs und die t-tests der Koeffizienten bestätigen mit Irrtumswahrscheinlichkeiten, die sehr weit unter 0,1% liegen, die ausgezeichnete Anpassung dieser Funktion an die beobachteten Kaufpreise. Aufgetragen über der Fläche, liegt die Masse der Ausschreibungsergebnisse *) ganz links bis 50 ha und die wenigen sehr großen Fälle verteilen sich von 100 bis 600 ha Ackerland. Jeder blaue Punkt steht für den Kaufpreis bzw. das Höchstgebot eines bestimmten Bieters und ist daher subjektiv geprägt. Jeder rote Punkt dagegen steht für die zugehörige Konsensschätzung aller Käufer und Höchstbieter und erscheint daher objektiver. Das Bild der großen Fälle lässt sich so deuten, dass mancher Höchstbieter optimistischer war, als es dem rechnerischen Konsens der entsprochen hätte, mancher andere aber auch pessimistischer. Der eingezeichnete Funktionsverlauf gilt wegen des multiplen Ansatzes hier für eine Bestimmte Bonität und zu einen bestimmten Zeitpunkt. *) Die Werte in der Graphik sind nicht homogenisiert, denn die dafür erforderlichen Umrechnungskoeffizienten soll die Auswertung erst liefern. 6

7 III. Einfluss von Zeitpunkt, Größe und Bonität Dr. Detlev Koepke 7 Der Funktionsverlauf lässt sich für verschiedene Ackerzahlen, hier in Stufen von 20 bis 60, berechnen und zeigt dann schon recht deutlich den Einfluss der Bonität auf den Kaufpreis bei zunehmender Fläche. Bei geringer Bonität verläuft die Funktion eher flach, das heißt, der Hektarpreis für 20 Bodenpunkte steigt nur wenig, wenn das Ausschreibungslos größer wird. Mit zunehmender Bonität aber wird die Steigung der Funktion deutlicher: das heißt, der reine Größenvorteil wird käuferseitig umso höher bewertet, je besser die Fläche bonitiert ist. Wie ich hier eingezeichnet habe, wurden für eine 60 ha große Ackerfläche von 40 Bodenpunkten Ende Juni 2009 BVVG-weit /ha geboten bzw. gezahlt. 7

8 III. Einfluss von Zeitpunkt, Größe und Bonität Dr. Detlev Koepke 8 Hier ist die gleiche Auswertung mit den nur wenig älteren Daten abgebildet, die Grundlage der Veröffentlichung in der GuG (Heft 5/2010) waren. Wie sie sehen, wurde die gleiche 60 ha große Ackerfläche mit 40 Bodenpunkten zum mittleren Zeitpunkt Ende November 2008 BVVG-weit noch mit etwa /ha beboten bzw. bezahlt. Zwischen den mittleren Zeitpunkten beider Auswertungen liegen sieben Monate und eine Preisentwicklung von auf /ha, beziehungsweise um 12%, was einer Jahresrate von 20% entspricht. Beide Auswertungszeiträume, sowohl dieser als auch die zuvor gezeigte Aktualisierung umfassen gleichermaßen drei Jahre. Daher haben kurzfristige oder von nur wenigen Fällen bestimmte Preistendenzen keinen ausschlaggebenden Einfluss auf das Ergebnis der statistischen Schätzung. Gelegentlich aber werden einzelne Vergleichsfälle als vermeintliche Ausreißer in Zweifel gezogen, etwa deshalb, weil eine auffällig große Fläche veräußert wurde, doch ist die starke Ausprägung eines einzelnen Merkmals nicht geeignet, mehr als die bloße Vermutung zu begründen, dass ungewöhnliche Werte vorliegen. 8

9 III. Einfluss von Zeitpunkt, Größe und Bonität Verteilung der Residuen Die Abweichungen der beobachteten Kaufpreise von den berechneten ist weitgehend normalverteilt. Das ist eine wesentliche Voraussetzung für die durchgeführten statistischen Tests. Normierte Residuen mit Beträgen ab ca. 3,0 weisen auf mögliche Ausreißer hin. Kaufpreis [ /ha] Datum Ackerfläche [ha] Ackerzahl normiertes Residuum ,6 35-2, ,1 44-2, ,6 34-2, ,8 56-2, ,8 23-2, ,1 26-2, ,0 24-2, ,2 16 2, ,3 22 2, ,3 19 2, ,4 31 2,86 11 Extremfälle von Residuen nur 11 Beträge 2,5 weisen weder die höchsten Preise noch die größten Flächen auf zeigen ein untypisches Verhältnis zwischen dem Preis und den Grundstücksmerkmalen bilden die Ränder der Normalverteilung Dr. Detlev Koepke 9 Eine statistische Methode zur Bestimmung möglicher Ausreißer ist die Residualanalyse, d. h. die Analyse der Abweichungen zwischen den beobachteten Werten und den berechneten. Die Verteilung der Residuen sehen Sie hier: Stellen Sie sich alle beobachteten Kaufpreise auf der Nullinie vor. Die Säulen zeigen die Abweichungen der berechneten Kaufpreise von den tatsächlichen. Die Abweichung um eine Einheit bedeutet hier, dass das Residuum so groß ist wie eine Standardabweichung der beobachteten Kaufpreise. Die Masse der Fälle streut bis anderthalb Standardabweichungen, ein kleiner Teil noch darüber hinaus. Insgesamt ergibt sich eine Normalverteilung der Residuen, und damit ist eine wesentliche Modellvoraussetzung der Regressionsanalyse gegeben! In der Literatur zur angewandten Statistik werden die Fälle als mögliche Ausreißer besonders betrachtet, deren so normiertes Residuum einen Betrag größer als 3,0 aufweist. Demnach finden sich unter den hier untersuchten Fällen keine Ausreißer! Nur 11 Einzelfälle kommen in die Nähe von 3,0, sie sind aber keineswegs offensichtlich: Diese etwas extremeren Fälle weisen weder besonders hohe Preise noch besonders große Flächen auf, sie zeigen sich vielmehr am Verhältnis zwischen dem Kaufpreis und mehreren Merkmalsausprägungen, nicht an einem einzigen Merkmal - wie etwa der Fläche oder dem Kaufpreis - allein. Da nun diese wenigen etwas auffälligeren Ergebnisse lediglich die Ränder der Normalverteilung darstellen, wo eine geringe Anzahl von Extremfällen ohnehin zu erwarten ist, sind sie nicht ausgesondert worden, sondern mit ihrem Informationsgehalt in der Auswertung der knapp Ausschreibungen verblieben. 9

10 III. Einfluss von Zeitpunkt, Größe und Bonität Verhältnis der Berechnungen zu den Marktbeobachtungen Kaufpreise und Höchstgebote Anteil der Werte Beobachtung [ /ha] Berechnung [ /ha] Berechnung / Beobachtung 1. Quantil 25% ,0% 2. Quantil 50% ,6% 3. Quantil 75% ,9% 4. Quantil 100% ,3% Mittelwert ,9% BVVG-Ausschreibungsergebnisse > 2 ha Ackerland, Juni 2007 Mai Dr. Detlev Koepke 10 Die Erklärungskraft des Regressionsansatzes wird besonders anschaulich, wenn man die Verteilungen der beobachteten Ausschreibungsergebnisse mit der Verteilung der berechneten Werte vergleicht: Die Bandbreite der bis Mai 2010 ausgewerteten Ausschreibungsergebnisse reichte von /ha, zu denen bereits ¼ der Angebote beboten worden waren, bis /ha als Maximum, das keinen Ausreißer darstellte. Bis /ha lag die Hälfte der Kaufpreise und Höchstgebote vor, bis /ha waren es ¾ der Fälle. Alle vier dargestellten Quantile der Preisverteilung einschließlich des Mittelwertes konnten durch die Regressionsfunktion mit +/- 3% Abweichung nachvollzogen werden. Die statistische Schätzung bereits abgesichert durch die Normalverteilung der Residuen, darauf aufbauend durch sehr eindeutige Tests der Anpassung und der Koeffizienten sowie durch ein hohes Bestimmtheitsmaß erwies sich also auch unter praktischen Gesichtspunkten als realistisch. 10

11 III. Einfluss von Zeitpunkt, Größe und Bonität Kauffälle und Höchstgebote von bis Stichtag: BVVG Mecklenburg-Vorpommern y = x 1 0,74 * x 2 0,08 * x 3 1,15, B = 99,8% Kaufpreis [EUR/ha] Fläche [ha] Dr. Detlev Koepke 11 Nach demselben Ansatz konnte für jedes Bundesland einzeln eine statistisch gesicherte Funktionen aufgestellt werden. Hier für Mecklenburg-Vorpommen: Wir sehen auch hier wieder, dass der Kaufpreis pro ha umso stärker auf die Größe des Angebotes reagiert, je besser die Bonität ist. 11

12 III. Einfluss von Zeitpunkt, Größe und Bonität Kauffälle und Höchstgebote von bis Stichtag: BVVG Brandenburg y = x 1 0,65 * x 2 0,09 * x 3 1,23, B = 99,8% Kaufpreis [EUR/ha] Fläche [ha] Dr. Detlev Koepke 12 Das ist in allen fünf östlichen Bundesländern so, allerdings auf unterschiedlichem Preisniveau. 12

13 III. Einfluss von Zeitpunkt, Größe und Bonität Kauffälle und Höchstgebote von bis Stichtag: BVVG Sachsen-Anhalt y = x 1 0,59 * x 2 0,18 * x 3 1,23, B = 99,9% Kaufpreis [EUR/ha] Fläche [ha] Dr. Detlev Koepke 13 Sachsen-Anhalt 13

14 III. Einfluss von Zeitpunkt, Größe und Bonität Kauffälle und Höchstgebote von bis Stichtag: BVVG Thüringen y = x 1 0,60 * x 2 0,07 * x 3 1,28, B = 99,8% Kaufpreis [EUR/ha] Fläche [ha] Dr. Detlev Koepke 14 Von Bundesland zu Bundesland unterscheiden sich die Funktionsverläufe: Auch in Thüringen findet sich ein statistisch signifikanter Preisanstieg mit wachsender Losgröße, aber zur Zeit schwächer ausgeprägt als in den anderen vier Bundesländern. 14

15 III. Einfluss von Zeitpunkt, Größe und Bonität Kauffälle und Höchstgebote von bis Stichtag: BVVG Sachsen y = x 1 0,53 * x 2 0,14 * x 3 1,39, B = 99,8% Kaufpreis [EUR/ha] Fläche [ha] Dr. Detlev Koepke 15 Hier für Sachsen: Die Abhängigkeit in Sachsen ist ebenfalls statistisch signifikant. 15

16 IV. Zwischenergebnis 1. An Ausschreibungsergebnissen der BVVG zeigt sich, dass Ackerland über 2 ha Größe umso höher bezahlt wird, je mehr Fläche am Stück erworben werden kann. 2. Der Preisanstieg verlangsamt sich mit zunehmender Größe der Ackerfläche. 3. Ackerflächen geringer Bonität werden durch die Größe weniger stark aufgewertet als solche von hoher Bonität. 4. Statistische Ausreißer weisen ein Missverhältnis zwischen dem Kaufpreis und mehreren Merkmalsausprägungen auf. Sie zeigen sich nicht an einem einzigen Merkmal oder dem Kaufpreis allein. 5. In den neuen Bundesländern herrschen unterschiedliche Preisniveaus mit unterschiedlich starker Abhängigkeit von der Flächengröße. In den Grenzbereichen der Länder ist gleichwohl mit fließenden Übergängen zu rechnen Dr. Detlev Koepke 16 Lassen Sie mich zusammenfassen: s. Folie 16

17 V. Regionales Ausschreibungsniveau Nutzung der Ergebnisse bei Preisermittlungen durch die BVVG Preisermittlung für > 50 ha Ackerland durch Vergleich mit den Preisen offener Angebotsverfahren mit Ø ha Größe! Für den Preisvergleich unter ungleichen Ackerflächen wurden von den statistischen Auswertungen Umrechnungskoeffizienten abgeleitet. Das heißt: indirekter Vergleich, wo der direkte Preisvergleich nur unvollkommen durchführbar ist! Dr. Detlev Koepke 17 Die eingangs gestellte Frage lautet: Welcher Kaufpreis für Ackerland würde sich in einer nur hypothetisch durchgeführten Ausschreibung voraussichtlich ergeben? Es hat sich als sinnvoll erwiesen, dafür die Anbindung an das Marktgeschehen der Region zu suchen. Im Vergleichspreissystem der BVVG wird es für jeden Einzelfall in dessen 20-km-Umkreis erhoben. Die Privatisierungsgrundsätze beschränken die Ausschreibungslose auf 50 ha, öffnen den Direktverkauf jedoch bis zu 450 ha! Wie aber kann von dem Preis, der auf dem regionalen Bodenmarkt für 10 oder 20 ha bezahlt wird, auf die Wertschätzung geschlossen werden, die eine auch überregionale Nachfrage dem Angebot von zwei- oder dreihundert ha entgegenbringen würde? Hier stößt der direkte Preisvergleich an Grenzen, die sich eher im Wege des indirekten Preisvergleichs mithilfe von Umrechungskoeffizienten überwinden lassen. 17

18 V. Regionales Ausschreibungsniveau Richtwerte normierter Grundstücke nach Bundesländern Auswertung: BVVG-Ausschreibungsergebnisse von bis Bundesland: MVP BRB ST SN TH Datum: Fläche [ha]: Bonität [AZ]: Richtwert: Umrechnungskoeffizienten "Verhältniszahlen, die sich aus dem Wertverhältnis gleichartiger Grundstücke ergeben, deren Zustand nur hinsichtlich eines wertbeeinflussenden Merkmals voneinander abweicht." Vgl.: 12 ImmoWertV; KLEIBER, SIMON (2007): Verkehrswertermittlung von Grundstücken Dr. Detlev Koepke 18 Für jedes Bundesland wurde dazu ein Richtwert *) ermittelt, auf den sich die Umrechnungskoeffizienten beziehen: Er gibt das Ausschreibungsergebnis des jeweils typischen Ausschreibungsloses für einen mittleren Zeitpunkt an. Die Umrechnungskoeffizienten knüpfen daran an und übertragen die überregional gewonnene Einsicht in die Abhängigkeit des Kaufpreises von der Flächengröße unter Berücksichtigung von Bonität und Zeitablauf in die Region. Stünden dagegen ausschließlich die Daten der Regionalebene zur Verfügung, würde es deren oftmals geringe Anzahl außerordentlich erschweren, diese statistisch nachweisbaren Einflüsse auf den Kaufpreis zu quantifizieren und zu berücksichtigen. *) Gegenüber der Veröffentlichung in der GuG 5/2010 ergeben sich zum unveränderten Stichtag etwas andere Richtwerte. Das ist zu erwarten, weil dort Ausschreibungsergebnisse von bis ausgewertet wurden, hier aber Ausschreibungsergebnisse von bis Beide Datensätze überschneiden sich, sind aber nicht gleich. Die Preisentwicklung zwischen dem und dem war in allen fünf Bundesländern weiterhin aufwärts gerichtet. 18

19 V. Regionales Ausschreibungsniveau Umrechnungskoeffizienten Land Thüringen Funktion: y = x 0,60 1 * x 0,07 2 * x 1,28 3 adj. B.: 99,8% Werte: 212 Zeitraum: Richtwert am , 15 ha, AZ 50 : /ha Datum Umrechnungskoeff. Größe [ha] Umrechnungskoeff. Bonität [AZ] Umrechnungskoeff , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Dr. Detlev Koepke 19 Die Umrechungskoeffizienten wurden in Tabellenform veröffentlicht und können ohne weitere Hilfsmittel verarbeitet werden. Hier sehen Sie einen Auszug der etwas aktuelleren Werte für Thüringen auf Basis der Ausschreibungsergebnisse vom bis

20 V. Regionales Ausschreibungsniveau Umrechnungskoeffizienten Land Sachsen Funktion: y = x1 0,53 * x2 0,14 * x3 1,39 adj. B.: 99,8% Werte: 140 Zeitraum: Richtwert am , 10 ha, AZ 45 : /ha Datum Umrechnungskoeff. Größe [ha] Umrechnungskoeff. Bonität [AZ] Umrechnungskoeff , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Dr. Detlev Koepke 20 Hier für Sachsen 20

21 V. Regionales Ausschreibungsniveau Einbindung in das Vergleichspreissystem (VPS) der BVVG Umrechnungskoeffizienten geben das Wertverhältnis eines Grundstücks mit abweichenden Merkmalen (Zeitpunkt, Größe, Bonität) zum Richtwertgrundstück der Ausschreibungen eines Bundeslandes an. Der im VPS regional ermittelte Vergleichspreis wird damit auf die Merkmale des Richtwertgrundstücks umgerechnet. Es zeigt sich das Preisniveau, das die Bieter des 20-km-Umkreises dem Richtwertgrundstück beigemessen hätten. Von diesem regionalen Preisniveau wird an einen Einzelfall mit abweichendem Zeitpunkt sowie abweichender Größe und Bonität angepasst. Das Ergebnis ist der Kaufpreis des Vergabeobjektes, wie er sich im Fall einer Ausschreibung durch die BVVG wahrscheinlich einstellen würde Dr. Detlev Koepke 21 Die Schritte zur Schätzung eines Ausschreibungsergebnisses sind nun diese: s. Folie 21

22 V. Regionales Ausschreibungsniveau Dr. Detlev Koepke 22 Nun zu einem Beispiel; mehr in der Nähe unseres heutigen Tagungsortes: Wollte die BVVG in der Gegend von Altenburg 105 ha Ackerland mit 52 Bodenpunkten veräußern, fände sie etliche Vergleichsfälle vor, die das regionale Ausschreibungsniveau kennzeichnen. Wir sehen hier Kaufpreise und Höchstgebote ab 2 ha Ackerland aus drei Jahren s. Kartenlage 22

23 V. Regionales Ausschreibungsniveau Beispiel, Thüringen: Ackerland bei Altenburg Gesucht wird das Ausschreibungsergebnis für 105 ha mit AZ 52 am Richtwert = /ha am mit 15 ha und AZ 50 (Auswertung von 212 Fällen) VPS-Vergleichswert = /ha aus 36 Ausschreibungen, Ø mit Ø 13 ha und AZ 55. 1) Anpassung des VPS-Vergleichswertes an den Richtwert Abweichung der Zeit am : 1 Monat = 1 / 0,978 Abweichung der Größe mit 13 ha: 2 ha = 1 / 0,990 Abweichung der Bonität mit AZ 55: 5 = 1 / 1,130 Umrechnung: /ha 1/0,978 1/0,990 1/1,130 = /ha Zeitlich und qualitativ an das Richtwertgrundstück angepasster Vergleichswert: /ha. 2) Ableitung des Ausschreibungsergebnisses vom angepassten VPS-Vergleichswert Abweichung der Zeit am : 15 Monate = 1,303 Abweichung der Größe mit 105 ha: 90 ha = 1,146 Abweichung der Bonität mit AZ 52: 2 = 1,052 Umrechnung: /ha 1,303 1,146 1,052 = /ha Das zeitlich und qualitativ angepasste Ausschreibungsergebnis beträgt /ha. Dieser Preis würde sich in einer Ausschreibung der BVVG wahrscheinlich ergeben Dr. Detlev Koepke 23 Gehen wir kurz den Rechengang durch, mit dem die statistische Schätzung des Ausschreibungsergebnisses in der Region verankert wird: s. Folie Mit dem Ergebnis haben wir den Einfluss der Zeit, der Größe und der Bonität, wie sie statistisch gesichert auf der Landesebene herrschen, in die Region übertragen. Damit ist die eingangs gestellte Frage am konkreten Einzelfall beantwortet! 23

24 VI. Häufige Fragen Zeittrend in Thüringen Dr. Detlev Koepke 24 Zur Frage, ob über den Auswertungszeitraum hinaus, also auch in die Zeit nach dem , weiter fortgeschrieben werden kann: Betrachten wir einmal einen anderen Regressionsansatz, der allerdings unter den durchgeführten Untersuchungen nicht die höchste statistische Absicherung aufwies, und darum auch nicht zur Ableitung der Umrechnungskoeffizienten verwendet wurde. Sie sehen hier ein Polynom, das ebenfalls als multiple Regressionsanalyse angelegt ist und die Einflüsse der Zeit, der Flächengröße und der Bonität auf die Ausschreibungsergebnisse von Jan bis Sept berücksichtigt. Aufgetragen über dem Zeitablauf, nimmt diese Kurve einen schwingenden Verlauf an und kann damit den Wechsel zwischen beschleunigter, verlangsamter oder auch rückläufiger Preisentwicklung wiedergeben. Obwohl das Bestimmtheitsmaß mit 55% vergleichsweise niedrig ausfällt, kann zumindest ein Preistrend abgelesen werden: Der Trend besteht seit Anfang 2005 und ist aufwärts gerichtet. Die unterschiedlichen Größen und Bonitäten der Ausschreibungslose können den Kurvenverlauf nicht verzerren, da deren Einflüsse als unabhängige Variablen berücksichtigt sind. Um die Mitte des Beobachtungszeitraums hat sich ein Wendepunkt in der Kurve eingestellt und am Ende scheint der aktuelle Preiszuwachs in den Ausschreibungen flacher zu verlaufen als zuvor. Hier wäre also vor der weiteren Extrapolation der Preisentwicklung in die Zukunft Vorsicht geboten: Es dürfte zweckmäßig sein, zunächst die weitere Entwicklung genau zu beobachten. 24

25 VI. Häufige Fragen Zeittrend in Sachsen Dr. Detlev Koepke 25 Anders in Sachsen: Hier zeigt sich seit Anfang 2005, also über denselben Zeitraum von knapp sechs Jahren, ein etwa gleichbleibender Preisanstieg in den Ausschreibungen der BVVG, so dass aktuell kein Anlass besteht, von einer Trendänderung in den nächsten Monaten auszugehen. 25

26 VI. Häufige Fragen BVVG-Ausschreibungsergebnisse > 2 ha Ackerland, Juni 2007 Mai 2010 Einfluss der Bonität: Thüringen Richtwert: , 15 ha, 50 = /ha [% / AZ] 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0, [ / AZ] Zu- und Abschlag je AZ [%] Zu- und Abschlag je AZ [ ] Dr. Detlev Koepke 26 Zur Frage, ob die Bonität richtig gewichtet wird: Zwar haben die Regressionsfunktionen keine Einzelkomponenten zum Ergebnis, sondern immer Preisschätzungen in Euro je ha Ackerland, doch wird gelegentlich der Einfluss der Bonität herausgegriffen und als zu groß bezweifelt. Die Wirkung der Bonität auf Ausschreibungsergebnisse der BVVG in Thüringen aus drei Jahren per Mai 2010 sehen Sie hier: Gegenüber dem im in der GuG veröffentlichen Richtwert dieses Zeitraums ergeben sich Zu- und Abschläge von etwa 2,1 bis 2,7% je Bodenpunkt, bzw. rund 250 Euro pro ha und, bei geringer Bonität etwas weniger, bei hoher etwas mehr. 26

27 VI. Häufige Fragen BVVG-Ausschreibungsergebnisse > 2 ha Ackerland, Juni 2007 Mai 2010 Einfluss der Bonität: Sachsen Richtwert: , 10 ha, 45 = /ha [% / AZ] 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0, [ / AZ] Zu- und Abschlag je AZ [%] Zu- und Abschlag je AZ [ ] Dr. Detlev Koepke 27 Das entsprechende Bild in Sachsen zeigt, gegenüber dem dortigen Richtwert von /ha, Zu- und Abschläge von etwa 2,4 bis 3,3% je Bodenpunkt, bzw. um die 300 Euro pro ha und, wobei, wohlgemerkt, reine Ausschreibungsergebnisse dahinterstehen. Ob die Bonität unter Kauffällen, die im Gegensatz hierzu nicht auf offenen Angebotsverfahren beruhen, genauso deutlich auf die Preise wirkt, wäre gesondert zu untersuchen. Sind nun 2 3% eines Richtwertes für Ackerland zuviel an Preiszuschlag pro Bodenpunkt? Köhne (2007, Landw. Taxationslehre, S. 93, S. 116) spricht von einem hohen oder überwiegenden Einfluss der Ackerzahl auf den Kaufpreis von Ackerland dann, wenn es um bindige Böden oder leichte Böden ohne Beregnung geht und gleichzeitig um vorherrschenden Marktfruchtanbau unter geringem Stadteinfluss. Solch ein Umfeld dürfte nicht allzu fern von den Rahmenbedingungen liegen, unter denen die BVVG arbeitet. Ich möchte ergänzend andere Untersuchungsergebnisse zitieren, um zumindest den Nachweis zu bringen, dass meine hier vorgestellte Auswertung nicht als einzige der Bonität einen bedeutenden Einfluss auf die Preisbildung für Ackerland beigemessen hat. 27

28 VI. Häufige Fragen SCZECH, G: Auswertung einer HLBS-Umfrage zu den Bodenpreisen in den Neuen Bundesländern, 1991 Einfluss der Bonität nach Sczech (1991) Richtwert Sachsen: , 10 ha, 45 = /ha [% / AZ] 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Wert [%] = 1,6 * AZ Zu- und Abschlag je AZ [%] Zu- und Abschlag je AZ [ ] [ / AZ] Dr. Detlev Koepke 28 Für die neuen Bundesländer liegt eine Untersuchung von SCZECH vor, der mit einer linearen Funktion einen konstanten Preiszuschlag bzw. - abschlag pro Bodenpunkt beschrieben hat. SCZECH drückte die Wertrelation der Bodenpreise in den neuen Bundesländern als Prozentsatz aus, der immer dem 1,6-fachen der Ackerzahl entspricht. Ein Boden mit der Ackerzahl 62,5 erhält damit die Wertrelation 100%. Bezogen auf den typischen Ausschreibungsfall der BVVG in Sachsen ergibt sich nach diesem Ansatz ein konstanter Zu- bzw. Abschlag auf den mit gut angegebenen Richtwert von 2,2% bzw. 229 pro ha und Bodenpunkt. 28

29 VI. Häufige Fragen Gutachterausschuss für Grundstückswerte Lüneburg: Grundstücksmarktbericht 2010 Einfluss der Bonität: Landkreis Uelzen 2009 durchschnittlich gezahlt: 4 ha, 30 = /ha [% / AZ] 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Wert [%] = 1,6 * AZ [ / AZ] Zu- und Abschlag je AZ [%] Zu- und Abschlag je AZ [ ] Dr. Detlev Koepke 29 Der Grundstücksmarktbericht 2010 des GAA Lüneburg nennt für den Landkreis Uelzen einen Kaufpreis für Ackerland von /ha bei 30 Bodenpunkten als Bezugspunkt der Zu- und Abschläge für abweichende Bonität. Innerhalb der ausgewerteten Bonitätsspanne bewegt sich die Preisänderung je Bodenpunkt im Landkreis Uelzen zwischen 3,6 und 2,8% bzw. zwischen 360 und 280 pro ha und Bodenpunkt. Wie wir sehen, geht dieser GAA von hohen, aber mit steigender Ackerzahl etwas rückläufigen Preiszuschlägen aus. 29

30 VI. Häufige Fragen Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Sachsen-Anhalt, GMB 2010 Einfluss der Bonität: Sachsen-Anhalt 2009 durchschnittlich gezahlt: 3 ha, 66 = /ha [% / AZ] 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0, Preisänderung je AZ [%] Preisänderung je AZ [ ] [ / AZ] Dr. Detlev Koepke 30 Der Grundstücksmarktbericht 2010 des Landes Sachsen-Anhalt stellt fest, dass [Zitat]: die Zunahme des durchschnittlichen Preisniveaus umso höher ausfällt, je besser die Böden sind. Bei den qualitativ hochwertigen Böden mit einer Ackerzahl über 80 sind die Veränderungen am größten. Diese Beobachtung steht im Gegensatz zu dem zuvor aus dem GAA Lüneburg berichteten Ergebnis. Zudem schätzt der GAA im Land Sachsen-Anhalt (GMB 2010, S ) sowohl die relative als auch die absolute Zunahme des Kaufpreises mit 1,3 bis 1,6% bzw. etwa 100 bis 120 je ha und geringer ein als die vorigen Quellen. Meine Damen und Herren, diese knappe Auswahl einiger Untersuchungsergebnisse zum Einfluss der Bonität auf den Kaufpreis für Ackerflächen erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit: sie soll an dieser Stelle lediglich illustrieren, dass Preiszuschläge im Bereich von 2 oder auch 3% pro Bodenpunkt schon von anderer Seite vorgeschlagen worden sind. Andererseits wird daran auch deutlich, dass zum Einfluss der Bonität auf den Kaufpreis von Ackerland recht unterschiedliche Ergebnisse vorliegen. Die Gründe für diese Unterschiede zu analysieren, würde freilich den Gegenstand meines Vortrags übersteigen: Nach meinem Eindruck dürfte es eine Rolle spielen, in welchem Maße die Ergebnisse offener Angebotsverfahren in die Auswertungen eingeflossen sind; aber auch Unterschiede in der Verfügbarkeit von Daten und der Intensität der Auswertung können zu regional unterschiedlichen Aussagen über den Einfluss der Bonität führen. 30

31 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Dr. Detlev Koepke 31 Damit bin ich am Schluss meines Vortrags angekommen: Ich danke Ihnen für Ihre Aufmerksamkeit - Vielen Dank! 31