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Transkript

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2 Grundstücksmarktinformationssystem bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Märkischen Kreis Einführung: Der beschreibende Teil der Kaufpreissammlung wird seit Anfang der 80 er Jahre in automatisierter Form geführt. Das hier eingesetzte relativ unflexible Großrechnerprogramm wurde 2001 durch das PC gestützte Datenbanksystem PS-Explore abgelöst. Die Kaufpreiskarten wurden jedoch nach wie vor in analoger Form weitergeführt. Dieser Medienbruch mit all seinen negativen Facetten wurde als äußerst unbefriedigend empfunden und stellte den Anfang bei der Entwicklung einer komplexen GIS-Lösung dar. Zunächst war es das primäre Ziel, eine digitale Kaufpreiskarte zu entwickeln. Im Laufe des Projekts stiegen jedoch die Anforderungen an die Visualisierung sämtlicher Kauffälle. Zielsetzung war nunmehr, ein Informationssystem zu schaffen, das möglichst umfassende Verschneidungsmöglichkeiten mit den verschiedensten Themenfeldern in sich vereint. Dabei sollte die Übersichtlichkeit und auch die Performence erhalten bleiben Page Seite Seite 2 2

3 Inhalt: Aufgebaut wurde ein Informationssystem, das wesentliche Daten zur Wertermittlung und Kaufpreisauswertung von Immobilien medienbruchfrei zur Verfügung stellt. Das System wurde mit der beim Märkischen Kreis vorhandenen Soft- und Hardware entwickelt und ist Anwender- und Passwort geschützt. Es ist ein flexibles, praxisnahes Produkt und unterliegt seit der Einführung 2004 ständigen Verbesserungen und Anpassungen Page Seite Seite 3 3

4 Voraussetzungen: Das GMI wird mittels ArcIMS for Server Vers. 10 als Kartendienst zur Verfügung gestellt. Zur Visualisierung kommt der Client von IP-Syscon zum Einsatz. Dieser Client bietet neben der reinen Visualisierung die wichtigen Eigenschaften, maßstäblich zu drucken, Messfunktionen für Flächen und Strecken, Straßen- und Hausnummernsuche, Abfragefunktionen, Verlinkung auf Fotos und andere Dokumente und die Einbindung von WMS Diensten standardmäßig an. Die Daten werden in der Geodatenbank ArcSDE 10.0 gepflegt. An Hardware werden ein Windows 2008 R2-Server und übliche Büro PC s mit Office Ausstattung verwendet Page Seite Seite 4 4

5 Entwicklung Seit Beginn der automatisierten Kauffallerfassung 1980 wurde für jeden Kauffall eine Gauß-Krüger-Koordinate in der Großrechner-Datenbank mitgeführt. Dies erwies sich bei der späteren Visualisierung als sehr hilfreich. Der Umbruch in das digitale Zeitalter begann im Jahre 2000 mit der Bodenrichtwertkarte-Online. Seit 2004 wird die Kaufpreiskarte als interaktives, webbasiertes Auskunftssystem geführt. Die Kauffälle werden dabei in die großen Teilmärkte bebaute Grundstücke, Bauland, Eigentumswohnungen (ETW), unbebaute Grundstücke, Land-u. Forstwirtschaft und Sonstige unterteilt. Daneben wurden Verkehrswertermittlungen und Mietdaten integriert. Sukzessive wurden die WMS (Web-Map-Service)-Layer erweitert; standen zu Beginn nur die Dienste Luftbilder und topographische Karten zur Verfügung, sind mit den Diensten Gebietsentwicklungsplan, Wasserschutzzonen und Naturschutz-gebiete weitere wertbeeinflussende Merkmale bei der Kaufpreisauswertung bzw. Wertermittlung sofort verfügbar Page Seite Seite 5 5

6 Die Kartengrundlagen und auch das Katasterbuchwerk werden von der Katasterbehörde zur Verfügung gestellt und über die Programme ALB und ALK gepflegt. Das Kartenbild ist sowohl vom Benutzer frei wählbar als auch abhängig von der jeweiligen Anwendung. In der Bearbeitung ist derzeit die Einbindung von digitalen Flächennutzungsplänen und Bebauungsplänen sowie Erschließungskarten. Vorstellbar sind aber auch noch Folien über die Ver- und Entsorgung (Art und Zustand der Kanalisation), Telekommunikationsnetze, Überschwemmungsgefährdungsgebiete, Immissionsbelastungen sowie Leerstandserhebungen und kleinräumige Bevölkerungsentwicklungen. Das GIS-System unterliegt somit ständigen Veränderungsprozessen und sollte daher entsprechend flexibel aufgebaut sein Page Seite Seite 6 6

7 Zeitliche Entwicklung der Kaufpreissammlung Anfang der 80er Jahre Sept EDV-geführte Kaufpreissammlung über Großrechneranlage bei der Datenverarbeitungszentrale KDVZ Sauerland. Erfasst werden nur die Hauptmärkte (Bauland, Grundstück- und Gebäude, ETW). Auswertung mittels SAKS (Statistische Analyse Kaufpreis-Sammlung), Excel und Dbase Das Statistikprogramm PS-Explore wird von OGA im Auftrag des IM landesweit einheitlich für alle GAA beschafft Inbetriebnahme der digitalen Bodenrichtwertkarte Installation von PS-Explore als Datenbanksystem zur Führung der Kaufpreissammlung Herbst 2001 Datenmigration der Datenbank der KDVZ Sauerland in die PS- Explore Datenbank beim Märkischen Kreis Page Seite Seite 7 7

8 Zeitliche Entwicklung der Kaufpreissammlung Offizieller Übergang der Kaufpreissammlung auf PS-Explore geführte Datenbank im eigenen Haus, ab sofort werden alle (!) Verkaufsfälle ohne Ausnahme in die Datenbank aufgenommen Start der digitalen Kaufpreiskarte Die fertig gestellten ALK-Bereiche werden als Kartengrundlage eingefügt Mitte 2005 über WMS-Dienste Verschneidungsmöglichkeiten von topographischen Karten, Luftbildkarten und Bodenrichtwerten Nov Marktbeobachtung über die Erfassung von Internet- Immobilienangeboten und Darstellung im GMI Juli 2010 Die Datenaktualisierung wird auf ca. 1 Woche reduziert Einführung der Zentralen Kaufpreissammlung NRW (ZKPS) Page Seite Seite 8 8

9 Analoge Kaufpreiskarte Page Seite Seite 9 9

10 Grundstücksmarktinformationssystem (GMI) Page Seite Seite 10 10

11 Visualisierung mittels verschieden farbiger Symbole Teilmärkte Kartencode Symbole Page Seite Seite 11 11

12 Übersicht aller Kauffälle in einer Gemeinde Page Seite Seite 12 12

13 Abruf und Übersicht: sämtliche Baugrundstücke Page Seite Seite 13 13

14 Abruf und Übersicht: bebaute Grundstücke Page Seite Seite 14 14

15 Wichtige Teilmärkte mit Hinweis auf das Verkaufsjahr Page Seite Seite 15 15

16 Sachdatenabruf für ein bebautes Grundstück Page Seite Seite 16 16

17 Sachdatenabruf für ETW Abruf im Rechteck Page Seite Seite 17 17

18 Verschneidung mit der Bodenrichtwertkarte und einer Folie über die Lageklasse Richtwert Lageklasse Page Seite Seite 18 18

19 Bodenrichtwerte für bebaute Grundstücke im Außenbereich sowie für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke Page Seite Seite 19 19

20 Abruf Sachdaten Erschließungszustand Page Seite Seite 20 20

21 Abruf von Flurstücksinformationen aus ALKIS Page Seite Seite 21 21

22 Erarbeitung von Bodenrichtwertzonen Definition Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen, insbesondere nach Art und Maß der Nutzbarkeit weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse vorliegen. Arbeitskarte Als Grundlage dient z.b. eine topographische Karte im Maßstab 1:5000. Entsprechend der Bauleitplanung Flächennutzungsplan bzw. Bebauungsplan werden erste Zonen gleicher Nutzungsart gebildet. In Gebieten mit nur unverbindlicher Bauleitplanung wird über Bildauswertung (Kartenmaterial, Luftbilder) und Ortsbesichtigungen die Zonierung erarbeitet Page Seite Seite 22 22

23 Erarbeitung von Bodenrichtwertzonen Bodenrichtwert-Karte digitale BRW-Karte Innerhalb jeder Zone werden die Kaufpreise analysiert, bei Untersuchungen über mehrere Jahre zeitbereinigt und Mittelwerte gebildet. In kaufpreisarmen Zonen werden BRW über Lagewertvergleiche übertragen. Aus den analogen Karten wurden die Bodenrichtwert-Umringe digitalisiert und als flächenhafte Geometrien (Polygone) in einer Geo-Datenbank gespeichert. Die Sachdatenattribute wie Art und Maß der baulichen Nutzung, Grundstücksgröße, Werthöhe und Erschließungszustand werden an die Polygone angehängt Page Seite Seite 23 23

24 Ausschnitt aus einem Flächennutzungsplan Page Seite Seite 24 24

25 Ausschnitt aus einer Bodenrichtwert-Arbeitskarte (1976) Page Seite Seite 25 25

26 Ausschnitt aus der erstmalig erstellten analogen Bodenrichtwert-Karte ( ) Page Seite Seite 26 26

27 Ausschnitt aus der aktuellen digitalen Bodenrichtwert-Karte ( ) Page Seite Seite 27 27

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