ALTERSWOHNUNGEN NEUSTADT 2. Studienauftrag, Programm vom 3. April 2007

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1 ALTERSWOHNUNGEN NEUSTADT 2 Studienauftrag, Programm vom 3. April 2007 B a u d e p a r t e m e n t

2 B a u d e p a r t e m e n t Inhalt 1. Zusammenfassung 3 2. Ausgangslage Städtebauliche Situation Liegenschaft Baurechtliche Rahmenbedingungen 6 3. Studienauftrag Planungsprozess Projektziele 7 4. Aufgabenstellung Aufgabe Wohnqualität Altersgerechtes Bauen Architektur Umgebung Zielsetzungen und Rahmenbedingungen Wohnbauförderung Ökologie / Minergie Sicherheit / Erschliessung Lärm- und Schallschutz Schutzraum / Einstellhalle Bearbeitungsperimeter / Modellausschnitt Raumprogramm Verfahren Studienauftrag / Termine Veranstalterin Grundlagen der Ausschreibung Teilnahmeberechtigung Ausschreibende Stelle Entschädigung Verfahrensablauf Terminplan Beurteilungsgremium Objektbesichtigung Weiterbearbeitung Veröffentlichung und Ausstellung Honorarkonditionen Anforderungen Abgabe Beurteilungskriterien / Eignungskriterien Anonymität Abgabeformalitäten Unterlagen Schlussbestimmungen Genehmigung Programm durch das Beurteilungsgremium 18 Impressum Herausgeber Telefon Telefax Internet-Adresse Baudepartement Stadt Zug baudepartement@zug.zg.ch

3 2 Alterswohnungen Neustadt 2 / Studienauftrag Studienauftrag «Alterswohnungen Neustadt 2» 1. Zusammenfassung Das Schulhaus Neustadt 2, GS Nr. 232, Assek. Nr. 2349a, an der Gotthardstrasse 29 in Zug, wird von den Stadtschulen seit 2005 nicht mehr genutzt. Die ursprünglich im Gebäude untergebrachten Schulräume konnten ins Schulzentrum Maria Opferung verlegt werden. Das Gebäude ist vorübergehend mit Zwischennutzungen belegt. Eine unter dem Gebäude angeordnete Zivilschutzanlage kann aus der Schutzraumpflicht entlassen und umgebaut werden. Aufgrund der zentralen Lage und der unmittelbaren Nähe zum Betagtenzentrum Neustadt eignet sich die Liegenschaft ausgezeichnet für eine Umnutzung in Alterswohnungen. Die Nachfrage nach altersgerechten Wohnungen in Zug ist ausgewiesen, und die direkte Nachbarschaft zum Betagtenzentrum Neustadt schafft Synergien. Eine Machbarkeitsstudie vom September 2006 zeigt auf, dass sich die bestehende Bausubstanz für einen entsprechenden Umbau grundsätzlich eignet. Mit geschickten Eingriffen können in der bestehenden Gebäudestruktur Wohnungen und Gewerberäume eingebaut werden. Vorabklärungen bezüglich der Tragstruktur und Baustatik haben bestätigt, dass das Gebäude um zwei Geschosse aufgestockt werden kann. Allerdings ist eine wesentliche Änderung des bestehenden Gebäudevolumens nur mit einer Änderung des gültigen Bebauungsplans möglich. Die Studie zeigt ebenfalls auf, dass mit einem Neubau nicht wesentlich mehr Ausnutzung erreicht werden kann, als mit einer massvollen Aufstockung. Ausserdem sind die geologischen Verhältnisse so schwierig, dass durch neue Fundationsarbeiten zusätzliche technische Fragen aufgeworfen würden. Ein Neubau wird deshalb von vornherein ausgeschlossen. In einem Studienauftrag soll ein Um- und Ausbauprojekt entwickelt werden, das eine möglichst Neustadtquartier, Struktur der städtebaulichen Umgebung 3

4 B a u d e p a r t e m e n t grosse Anzahl von altersgerechten Wohnungen enthält. Die nicht bewohnbaren Flächen (insbesondere Erdgeschoss Nordseite) sind für Dienstleistung und Mieterzusatzräume zu planen. Die Zivilschutzanlage soll zu Parkplätzen und Kellerräumen ausgebaut werden. Eine Aufstockung des Gebäudes ist so zu konzipieren, dass die Wohnsituation für die Nachbarschaft nicht wesentlich verschlechtert wird. Eine Aufstockung um zwei Geschosse auf ca % der Dachfläche wird als machbar eingeschätzt. Zwei wesentliche Rahmenbedingungen sind Bestandteil der Aufgabe: Einerseits ist es Aufgabe der öffentlichen Hand, kostengünstigen Wohnraum für Betagte zur Verfügung zu stellen (Unterlage , Standortabhängige Anlagekostenlimiten der Wohnbauförderungsprogramme des Bundes), anderseits möchte Zug eine klare Haltung im Bereich der Energiepolitik manifestieren (Minergie- Standard). Der Spielraum für die Erfüllung der beiden Kriterien ist eng. Die Ziele können nur durch gute Grundrisse und schonenden Umgang mit der Bausubstanz erreicht werden. Mit dem Studienauftrag sollen zudem kompetente Vertragspartner für die Erreichung dieser Ziele gefunden werden. 2. Ausgangslage 2.1 Städtebauliche Situation Die Entwicklung des Neustadtquartiers ist eng mit der Geschichte des Schienenverkehrs verbunden. Der erste Bahnhof von 1864 lag im Gebiet der Alpen- und Bundesstrasse. Dieser wurde 1897 durch einen zweiten am aktuellen Standort ersetzt, der im April 2001 für den Bau des heutigen abgebrochen wurde. Der Bau der Eisenbahnlinie Zürich Luzern und Zürich Gotthard hat das Wachstum der Stadt Zug in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts stark begünstigt und die bauliche Entwicklung des Quartiers beeinflusst. Das Neustadtquartier ist das einzige Quartier in Zug, in welchem ansatzweise die städtebaulichen Merkmale der Gründerzeit (Blockrandbebauung, rasterartige Strassenmuster) erkennbar sind. Diesbezügliche Planungen entstanden nach der Vorstadtkatastrophe, wurden aber nur in Ansätzen realisiert. Trotz starken Veränderungen ist noch viel Bausubstanz aus dieser Zeit vorhanden, die Prägung des Orts durch die Architektur der Epoche ist noch spürbar. Die Gebäudegruppe im Osten der Pilatusstrasse ist im Inventar schützenswerter Ortsbilder der Schweiz (ISOS) mit Erhaltungsziel A eingetragen (Unterlage ). Plan der Stadt Zug 1867, H. Weiss-Keiser 4

5 Alterswohnungen Neustadt 2 / Studienauftrag Plan der Stadt Zug 1904 Neustadtquartier, Luftaufnahmen um 1920 In den Jahren wurde die protestantische Kirche gebaut und von das Neustadt- Schulhaus (heutige Musikschule) der beiden renommierten Zuger Architekten Dagobert Keiser und Richard Bracher wurde das Tramdepot der Zuger Berg- und Strassenbahn AG auf der Parzelle des heutigen Neustadt-2-Gebäudes erstellt. Es diente als Einstellhalle für die Zugwagen und Anhänger der Strassenbahn, die zwischen Bahnhof und Schönegg, der Talstation der Standseilbahn auf den Zugerberg, verkehrte wurde die Strassenbahn durch Autobusse abgelöst, das Tramdepot wich später dem heutigen Schulhaus. Im August 1968 konnte das heutige Schulgebäude eingeweiht werden. Es bot Raum für die Heilpädagogische Schule, die Sprachheilschule und die Hauswirtschaftliche Fortbildungsschule. Während des Umbaus der heutigen Musikschule diente das Gebäude als Zwischennutzung für die Musikschule. In den Jahren wurden das Betagtenzentrum Neustadt und die Tiefgarage gebaut. In diesem Zusammenhang wurde der Platz zwischen den drei Gebäuden neu gestaltet. 5

6 B a u d e p a r t e m e n t 2.2 Liegenschaft Das Schulhaus der beiden Zuger Architekten Heinrich Gysin und Walter Flüeler wurde gebaut. Das Gebäude ist in zwei Trakte unterteilt: Hauswirtschaftslehre im Norden, heilpädagogische Schule im Süden. In der terrassierten Mittelzone befinden sich im Erdgeschoss die Eingangshalle sowie ein Versammlungssaal und in den beiden Obergeschossen die Lehrerzimmer und Büros. Der Haupteingang liegt an der Gotthardstrasse. Typisches Merkmal der Zeit sind die räumliche Grosszügigkeit sowie die zeittypische Materialisierung (Unterlage 9.5.3). Südseitig geben vor allem die oberen Geschosse einen guten Ausblick auf Stadt und Landschaft, der nördliche Trakt ist wenig belichtet und relativ stark immissionsbelastet (Unterlage 9.5.8). Das Gebäude misst im Grundriss ca. 45 x 25 Meter und ist 15 Meter hoch. Es besteht aus einem Untergeschoss, einem Erdgeschoss und zwei Obergeschossen. Es umfasst heute rund 2'120m 2 nutzbare Flächen (1'565m 2 Nutzflächen und 556m 2 Erschliessungsflächen, inklusive Terrassen). Einen Lift gibt es nicht. Das Untergeschoss ist komplett in den Baugrund eingebunden und sehr solide gebaut, da es nebst diversen Kellerräumlichkeiten einen ehemaligen Grosschutzraum enthält. In den drei oberirdischen Geschossen befinden sich Schulzimmer. Die Raumhöhen sind gross. Horizontale Leitungen können unter Umständen über heruntergehängte Decken geführt werden. Neue Steigzonen sind gemäss einer baustatischen Vorstudie bedenkenlos einführbar. Die bestehende Tragkonstruktion besteht aus einem Massivbau (UG: Wände und Decken in Stahlbeton, EG: Wände in Mauerwerk und Decken in Stahlbeton). Das ganze Bauwerk ist flach fundiert. Die Funktion des Schutzraums im Untergeschoss wurde vom Amt für Zivilschutz aufgehoben, Rückbau der technischen Anlagen bzw. Umnutzung gehen zu Lasten der Eigentümerin (Unterlage 9.5.5). Mit angemessenen statischen Massnahmen können die heutigen Schutzräume zu Abstellplätzen umgebaut werden. Eine allfällige Aufstockung des Gebäudes um zwei Geschosse ist problemlos möglich. Die Rohbausubstanz befindet sich in einem guten Zustand. Die 40-jährige Konstruktion entspricht allerdings in mancher Hinsicht nicht mehr den heutigen energetischen und sicherheitstechnischen Anforderungen. Eine weitere Problematik der Konstruktion ist der Trittschall. Die notwendigen Hinweise zur Konstruktion und zu den vorhandenen Materialien sind den Ausführungsplänen im Massstab 1 : 50 und 1 : 20 (Unterlage 9.5.3) zu entnehmen. 2.3 Baurechtliche Rahmenbedingungen Die Liegenschaft befindet sich in der Zone des öffentlichen Interesses für Bauten und Anlagen (ÖIB) und ist Teil des Bebauungsplanes Bundesstrasse Nr Der Bebauungsplan legt für das bestehende Gebäude eine Mantellinie fest, die den heutigen Gebäudevolumen entspricht. Ein Umbau des heutigen Gebäudes innerhalb der bestehenden Gebäudehülle kann vom Stadtrat aufgrund des gültigen Bebauungsplans bewilligt werden. Ausnahmen in Form von Balkonen oder Lauben sind möglich, die gestaffelte Fassade im Norden hat die mögliche Ausnützung aber bereits ausgeschöpft. Sie ist im Übrigen strassenseitig auch durch eine Baulinie begrenzt. Wintergärten sind allenfalls westseitig innerhalb der gültigen Baulinie möglich. Jeder Ausbau, der die Mantellinie des Bebauungsplans durchbricht (Aufstockung, Anbau, Neubau), erfordert eine Änderung des Bebauungsplans im einfachen (mit Zustimmung der Nachbarn) oder ordentlichen Verfahren. Eine angemessene Aufstockung des Gebäudes ist denkbar. Auf die nachbarliche Situation (Beschattung, Einsicht, etc.) ist dabei Rücksicht zu nehmen. 3. Studienauftrag 3.1 Planungsprozess Mit der Vorselektion werden etwa fünf qualifizierte Teams ausgewählt und im Rahmen des anschliessenden Studienauftrags in anonymer 6

7 Alterswohnungen Neustadt 2 / Studienauftrag Konkurrenz mit der gleichen Aufgabenstellung betraut. Aus den unterschiedlichen Vorschlägen wird die beste Lösung ausgewählt, weiterbearbeitet und realisiert. Mit dem zweistufigen Vorgehen (Präqualifikation / Studienauftrag) kann der Aufwand für die Teilnehmenden und die Veranstalterin optimiert werden. Gleichzeitig können die Planerteams für ihre Arbeit angemessen entschädigt werden. 3.2 Projektziele Mit der Durchführung des anonymen «Studienauftrags Alterswohnungen Neustadt 2» werden die nachstehenden drei Ziele verfolgt: Städtebaulich-architektonisches Konzept Die konstruktiven, rechtlichen und ökonomischen Vorgaben der Aufgabenstellung lassen wenig Spielraum. Die Auftraggeberin erwartet einen realitätsbezogenen Konzeptvorschlag, der nachweisbar zu einem zeitgemässen und ansprechenden Bauprojekt ausgearbeitet werden kann. Hauptmerkmale der Beurteilung liegen auf einem guten Raumkonzept, einer überzeugenden und ortsgerechten Fassadengestaltung und einer energietechnisch konsequenten und in den Details sorgfältigen konstruktiven Umsetzung. Die Umgebungsgestaltung muss der neuen Nutzung angepasst werden, auch im Hinblick auf einen engen Bewohnerkontakt zwischen dem Betagtenzentrum und den Alterswohnungen. Ökologie / Minergie Für die Beurteilung werden die Konzeptvorschläge im Bereich Energie und Nachhaltigkeit - angemessen berücksichtigt. Im Bereich der Energie- und Gebäudetechnik sind die Primäranforderungen an den Minergie-Standard zu erfüllen. Für die Beurteilung der Konzepte wer- Neustadt, Aufnahme aus dem Jahre

8 B a u d e p a r t e m e n t den keine Berechnungen verlangt; die Experten beurteilen die Konstruktionen aufgrund der eingegebenen Konstruktionspläne. In den Plänen sind die entsprechenden Informationen anzugeben. Eine kontrollierte Lüftung ist zwingend einzuplanen. Wirtschaftlichkeit Es soll aufgezeigt werden, ob und wie die Anlagekostenlimiten der Wohnbauförderung erreicht werden können und gleichzeitig ein zeitgemässes Energiekonzept umgesetzt werden kann. Die Vorgaben lassen sich vermutlich erst mit Fertigstellung der Aufstockung erreichen. 4. Aufgabenstellung 4.1 Aufgabe Das Schulhaus Neustadt 2 soll unter Einbezug der bestehenden Gebäudestruktur und unter Einhaltung der planungsrechtlichen Rahmenbedingungen zu preisgünstigen Alterswohnungen und Dienstleistungsräumen umgebaut werden. Die Wohnungen sind an die marktüblichen Grössen anzupassen und nach den Anlagekostenlimiten der Wohnbauförderung von Kanton und Bund auszurichten (vgl. Abschnitt 5.1). Die bestehende Grundrissstruktur soll dabei möglichst optimal genutzt werden. Balkone oder Veranden sind sehr erwünscht. Im Untergeschoss sind Auto-Einstellboxen im Verhältnis zur Wohnfläche gemäss Parkplatzreglement der Stadt Zug zu planen (Unterlagen und ). Die Erneuerung und Um- Schulhaus Neustadt 2 und Betagtenzentrum, Ansicht vom Neustadtplatz 8

9 Alterswohnungen Neustadt 2 / Studienauftrag gestaltung des ehemaligen Schulhauses soll im Hinblick auf eine Optimierung der städtebaulichen Situation und eine angemessene energiebewusste Neugestaltung der Fassaden angegangen werden. Trotz engem Spielraum soll mit der Neugestaltung des bestehenden Baukörpers die Chance wahrgenommen werden, ein zeitgemässes Bild zu schaffen. Durch die räumliche Nähe der Liegenschaft zum Betagtenzentrum sind gewisse betriebliche Synergien möglich. Aus versicherungstechnischen Gründen können in den Alterswohnungen keine Pflegeleistungen erbracht werden (ausgenommen Notfallhilfe). Denkbar ist aber die Einrichtung eines Mahlzeitendienstes und eines Wasch- und Bügelservices. Die Bewohner der Liegenschaft Neustadt 2 können zudem die öffentliche Cafeteria besuchen und an Anlässen des Betagtenzentrums teilnehmen. Eine gute öffentliche Verbindung über den Aussenraum zum Betagtenzentrum ist deshalb wichtig. Es soll auch geprüft werden, ob sinnvolle unterirdische Verbindungen möglich sind. 4.2 Wohnqualität Altersgerechte Wohnungen sind vor allem «schöne Wohnungen». Betagte Bewohner sind sehr viel zu Hause. Einsamkeit ist oft ein Begleiter des Alters. Freundliche Erschliessungs- und Eingangsbereiche, Zonen für informelle Begegnungen sowie eine entsprechende Umgebungsgestaltung fördern den Kontakt der Bewohner. Der Lärmschutz ist an dieser Lage ein wichtiges Kriterium, er wird die Gestaltung der Grundrisse mitbestimmen (vgl. 5.4). 4.3 Altersgerechtes Bauen Die Alterswohnungen sind auf die Norm SN «Behindertengerechtes Bauen» auszurichten. Die Wohnungen sollen nicht behindertengerecht ausgebaut, sondern lediglich ohne grosse Aufwendungen für eine spätere Anpassung dimensioniert sein. Schulhaus Neustadt 2, Ansicht Nord 4.4 Architektur Entsprechend der ehemaligen Nutzung bestehen vorwiegend 50 80m 2 grosse Schulräume mit Nebenräumen. Die terrassierte Mittelzone diente bis anhin als offene Verbindung vom nördlichen zum südlichen Teil der Anlage. Im nördlichen Erdgeschoss befinden sich heute der Hauptzugang und die gross angelegte Eingangszone sowie drei Zimmer mit südorientierten Aussenräumen. Die Tragstruktur des Gebäudes ist aus wirtschaftlichen Überlegungen prinzipiell zu respektieren. Der architektonische Ausdruck des Gebäudes ist typisch für seine Bauzeit und lässt die ursprüngliche Schulnutzung erkennen. Mit der vorgesehenen Umnutzung besteht die Chance, dem Gebäude ein neues Gesicht zu verleihen. Der unmittelbaren Umgebung ist in diesem Zusammenhang besondere Beachtung zu schenken. 9

10 B a u d e p a r t e m e n t Neustadt, Aufnahme aus dem Jahr

11 Alterswohnungen Neustadt 2 / Studienauftrag 4.5 Umgebung Die Gestaltung der Umgebung auf dem Grundstück Nr. 232 ist im Hinblick auf die Wohnnutzung grundsätzlich neu zu überdenken. Es soll eine selbstverständliche, attraktive und rollstuhlgängige Verbindung im öffentlichen Raum zum Betagtenzentrum entstehen, damit der Besuch des Zentrums angeregt wird und Dienstleistungsangebote des Betagtenzentrums besser zugänglich sind. Die südliche Abschlussmauer kann teilweise geöffnet werden. 5. Zielsetzungen und Rahmenbedingungen 5.1. Wohnbauförderung Damit die Wohnungen im Rahmen der Wohnbauförderungsprogramme von Bund und Kanton vermietet werden können, müssen die diesbezüglichen Kosten innerhalb der Anlagekostenlimiten des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) respektive des Wohnbauförderungsgesetzes (WFG) liegen. Die standortabhängigen Richtlinien für Mietwohnungen betragen für die Stadt Zug (vgl. Unterlage ): für 2 Zimmerwohnungen CHF für 3 Zimmerwohnungen CHF Diese Kosten sind als Anlagekosten (BKP 0 9) zu verstehen, wobei für den Landwert CHF 500. /m 2 Grundstückfläche eingesetzt werden müssen. Der Investitionsrahmen ist somit eng und verlangt einen sorgfältigen Umgang mit der bestehenden Baustruktur. Das Ziel ist ehrgeizig, trotzdem wird daran festgehalten. In der Wohnbauförderung nicht berücksichtigt werden die Dienstleistungsund Nebenräume sowie die Einstellhallenplätze. 5.2 Ökologie / Minergie Im Sinne eines haushälterischen Umgangs mit baulichen Ressourcen wird auf einen Neubau verzichtet, zumal die Machbarkeitsstudie gezeigt hat, dass mit einem Neubau ohnehin kaum Mehrnutzung an diesem Ort generiert werden kann. Es soll aufgezeigt werden, welcher Standard für die neue Nutzung unter den gegebenen Umständen des Umbaus energietechnisch und investitionsmässig sinnvoll ist. Die Nachhaltigkeit soll in Anlehnung an die Systematik zur Beurteilung der Nachhaltigkeit von Architekturprojekten (SNARC) erfolgen. Dabei gilt es insbesondere den Ressourcenaufwand für Bau und Betrieb der Gebäude zu minimieren. Die kompakte Gebäudeform soll beibehalten werden und es ist ein niedriger Energieverbrauch anzustreben. Weitere Voraussetzungen für ressourcenschonendes Bauen sind sinnvolle konzeptionelle und technische Massnahmen im Bereich Tragwerksveränderung, Haustechnikmedien und Gebäudehülle. Ausserdem sollen unter anderem ein guter Sonnen- und Lärmschutz eine Behaglichkeit gewährleisten. Folgende Kriterien werden überprüft: Veränderung der Kompaktheit des Gebäudes, Gebäudehüllenziffer (A / EBF) Erreichbarkeit des Minergie-Standards Funktionstüchtigkeit Fassadenbeständigkeit (Solidität / Risiken der Fassadenkonstruktion) Sommerlicher und winterlicher Wärmeschutz (qualitativ) Lärmschutz (qualitativ) Tageslichtnutzung (qualitativ) Als Ziel für die Ressourcenschonung im Betrieb gilt der Minergie-Standard für Umbauten. Das Projekt soll bereits in der Studienphase so konzipiert sein, dass dieser Standard erreicht werden kann. In erster Linie geht es darum, den Energiebedarf durch eine qualitativ hochwertige Gebäudehülle zu reduzieren, d.h. Transmissions- und Lüftungsverluste zu reduzieren und Sonnenenergie optimal zu nutzen. Die Kriterien bezüglich Minergie werden qualitativ überprüft. Die Konstruktionsangaben in den Plänen sind entsprechend verständlich darzustellen. 11

12 B a u d e p a r t e m e n t 5.3 Sicherheit / Erschliessung Die Grundstruktur des Gebäudes ist durch die zwei grosszügig dimensionierten Korridore mit den Treppenanlagen geprägt. Aus feuerpolizeilichen Gründen müssen zwei Treppenhäuser bestehen. Es ist mindestens ein Lift erwünscht. Alle Wohnungen müssen mit einem Lift erschlossen sein. Räumliche Verbindungen der beiden Treppenhäuser und der beiden Korridore sind nicht möglich bzw. sie müssen mit feuersicheren Türen abschliessbar sein. Wird die Grunddisposition der Erschliessung geändert, muss sichergestellt werden, dass die Brandschutzvorschriften des VKF noch berücksichtigt werden können. Die Erschliessung und die Fluchtwege aus der Parkgarage dürfen nicht direkt ins Gebäude führen; d.h. das Gebäude darf über die Tiefgarage nicht öffentlich zugänglich sein. 5.4 Lärm- und Schallschutz Das Objekt liegt unmittelbar an der Bahnlinie Zug Luzern. In der Nacht liegen die Werte um 2dB über dem zulässigen Immissionsgrenzwert. Der Einfluss der Bahn auf das Objekt wird in der Unterlage eingehend behandelt. Die Auflagen der LSV sind einzuhalten. Hinsichtlich Luftschall wie auch Trittschall müssen die Anforderungen gemäss SIA 181 erfüllt werden. Die Voraussetzungen sind in der Unterlage dargestellt. Die Detaillösungen sollten aus den Plänen mit den konstruktiven Angaben ersichtlich sein. 5.5 Schutzraum / Einstellhalle Im Rahmen der Machbarkeitsstudie wurden die Tragkonstruktion und die baulichen Auswirkungen einer Umnutzung generell geprüft. Die Resultate sind im Bericht des Ingenieurbüros Rotzetter und Partner vom 26. September 2006 (Unterlage ) zusammengefasst. Der Bericht wird den Teilnehmern des Studienauftrags zur Verfügung gestellt. 5.6 Bearbeitungsperimeter / Modellausschnitt Als Bearbeitungsperimeter gilt das Grundstück Nr Der Betrachtungsperimeter für städtebauliche und architektonische Überlegungen ist projektbezogen. Modellausschnitt 12

13 Alterswohnungen Neustadt 2 / Studienauftrag 6. Raumprogramm Im bestehenden Gebäude an der Gotthardstrasse 29 sind möglichst viele altersgerechte Wohnungen zu planen, davon zwei Drittel 2 1 / 2 Zi. Wohnungen (Richtgrösse 60m 2 ) und ein Drittel 3 1 / 2 Zi. Wohnungen (Richtgrösse 72m 2 ). In den nicht bewohnbaren Bereichen (z.b. Erdgeschoss nordseitig) sind Dienstleistungsräume wie Arztpraxis, Physiotherapie, Psychotherapie, oder vermietbare Zusatzräume (Bastelräume, Einzelbüros etc.) vorzusehen. Es ist eine Erweiterbarkeit des Programms in Form einer Aufstockung aufzuzeigen (ca % der Dachfläche). Statisch sind maximal zwei Geschosse möglich. Allgemeine Räume Waschräume mit Tumbler, Trockenräume (soweit möglich auf den Stockwerken) Kellerräume für Wohnungen (6m 2 pro Wohnung) Archivräume für Dienstleistung (2m 2 pro Arbeitsplatz) Materialraum Hauswart 12m 2 Veloabstellräume im Keller Pflanzeneinstellraum Unterirdische Verbindung Technikräume 7. Verfahren Studienauftrag / Termine 7.1 Veranstalterin Die Stadt Zug, vertreten durch das Finanzdepartement (Abteilung Immobilien), hat das Baudepartement mit der Planung und der Realisierung von Alterswohnungen und Dienstleistungsräumen im bestehenden Schulhaus Neustadt 2, einschliesslich einer angemessenen Erweiterung, beauftragt. Das Baudepartement führt einen anonymen Studienauftrag mit Vorselektion durch, um Vorschläge für die beschriebene Aufgabe zu erhalten und ein geeignetes Planerteam für die Projektierung und den Bau der neuen Alterswohnungen zu evaluieren. 7.2 Grundlagen der Ausschreibung Submissionsgesetz (SubG ) Interkantonale Vereinbarung über das öffentliche Beschaffungswesen (IVöB ) Submissionsverordnung (SubV ) Die SIA-Ordnung 142 (Ausgabe 1998) ist für den Studienauftrag wegweisend und gilt subsidiär zu den Vorschriften des öffentlichen Beschaffungswesens. Der Gerichtsstand ist Zug. Die Verfahrenssprache ist deutsch. Abstellplätze Die Anzahl nachzuweisender Parkplätze ist im Parkplatzreglement der Stadt Zug (Unterlage ) geregelt und hängt von der Nutzfläche ab (je nach Anzahl Wohnungen werden es mit der Aufstockung ca. 10 Parkplätze sein). In der bestehenden Zivilschutzanlage sind gemäss Machbarkeitsstudie 10 Einstellboxen oder 19 Abstellplätze möglich (Unterlage 9.5.7). Das Gebäude darf nicht aus der öffentlichen Parkgarage Neustadt zugänglich sein. Für die gewerblichen Nutzungen sind 2 oberirdische Parkplätze auszuweisen. Es sind ca. 10 oberirdische Veloabstellplätze in der Nähe des Eingangs vorzusehen. 7.3 Teilnahmeberechtigung Selektionsverfahren Teilnahmeberechtigt sind Architekturbüros, die den Wohn- oder Geschäftsitz in der Schweiz oder einem Vertragsstaat des GATT / WTO-Übereinkommens über das öffentliche Beschaffungswesen haben, soweit dieser Staat Gegenrecht gewährt. Studienauftrag Die ausgewählten Architekturbüros ziehen nach der Präqualifikation für die Bearbeitung des Studienauftrags Mitglieder mit Fachkompetenzen im Bereich der Statik und Gebäudetechnik ( HLKS und Elektro) bei. Fakultativ kann das Planungsteam 13

14 B a u d e p a r t e m e n t ergänzt werden durch Fachkompetenzen der Innenarchitektur, Bauphysik, Landschaftsarchitektur etc.. Die Federführung des Planungsteams hat durch den Architekten zu erfolgen. Nicht teilnahmeberechtigt sind Personen, die bei der Auftraggeberin, einem Mitglied des Beurteilungsgremiums oder einem Expertenmitglied angestellt sind, ein wirtschaftliches oder unmittelbar persönliches Verhältnis haben sowie Personen, die mit einem Mitglied des Beurteilungsgremiums oder einem Expertenmitglied verwandt sind. 7.4 Ausschreibende Stelle Baudepartement Stadt Zug St.-Oswalds-Gasse Zug Tel. +41 (0) Fax +41 (0) baudepartement@zug.zg.ch 7.5 Entschädigung Jedes Planerteam erhält für seinen Beitrag eine feste Summe von CHF 22'000. inkl. MWST und Nebenkosten. Es werden nur vollständig und rechtzeitig eingereichte Projekteingaben entschädigt. Wir bitten Sie, im Verfassercouvert einen Einzahlungsschein beizulegen. Die Entschädigung wird nach Abschluss der Vorprüfung ausbezahlt, die über eine endgültige Zulassung der Projekte zur Beurteilung entscheidet. 7.6 Verfahrensablauf Es wird ein selektiver, anonymer Studienauftrag unter rund fünf Architekturbüros durchgeführt. Das im Programm aufgeführte Beurteilungsgremium wird sowohl bei der Selektion als auch beim Studienauftrag eingesetzt. Selektion Die Architekten bewerben sich ohne Fachplaner. Die Teams werden anschliessend gebildet. Die Selektion der Teilnehmenden erfolgt aufgrund von Referenzen über Umbauten vergleichbarer Objekte und objektspezifischer Nachweise für ähnliche Aufgaben. Die Teilnahme am Studienauftrag wird auf etwa fünf Planungsteams beschränkt. Sind mehr als fünf Teams geeignet, behält sich die Veranstalterin die Selektion mit Los vor. Studienauftrag Die Teams bearbeiten die städtebaulich-architektonischen Aspekte der Aufgabe und deren Relevanz auf die Gestaltung der neuen Wohnungen. Sie bearbeiten ebenso vertiefte Unterlagen zu den Bereichen Konstruktion, Energieaufwand und Nachhaltigkeit. Die Veranstalterin behält sich vor, gegen Entschädigung eine zusätzliche Überarbeitung derjenigen Projekte in Auftrag zu geben, die in die engere Wahl kommen, falls die eingegebenen Unterlagen eine abschliessende Beurteilung nicht zulassen. Beurteilung Das Beurteilungsgremium beurteilt die Lösungen ganzheitlich nach den im Kapitel 9.2 aufgeführten Kriterien und empfiehlt der Veranstalterin das weitere Vorgehen. Eine Rangierung erfolgt nicht. 7.7 Terminplan 2007 Öffentliche Ausschreibung Studienauftrag Freitag, 20. April 2007 Einreichen der Bewerbungsunterlagen Freitag, 25. Mai 2007 Selektion der Bewerbungen Montag, 4. Juni 2007 Versand Einladung Dienstag, 12. Juni 2007 Versand Unterlagen Freitag, 16. Juni 2007 Bestätigung Teilnahme / Eingabe Teambildung Freitag, 22. Juni 2007 Begehung Freitag, 22. Juni 2007, 14:00 Uhr Fragestellung bis Dienstag, 10. Juli 2007 Fragenbeantwortung bis Montag, 30. Juli

15 Alterswohnungen Neustadt 2 / Studienauftrag Abgabe der Pläne Freitag, 19. Oktober 2007 Abgabe Modell Freitag, 2. November 2007 Kommunikation Dienstag, 11. Dezember 2007 Ausstellung Donnerstag, 13. Dezember bis Samstag, 22. Dezember Beurteilungsgremium Stimmberechtigte Mitglieder: Andrea Sidler Weiss, Stadträtin, Chefin Baudepartement Stadt Zug Hans Christen, Stadtrat, Chef Finanzdepartement Stadt Zug Ruth Beglinger, Leiterin Fachstelle für Altersfragen, Stadt Zug Theddy Christen, Leiter Abteilung Immobilien Stadt Zug Tomaso Zanoni, Stadtarchitekt, Stadt Zug (Vorsitz) Regula Kaiser, Stv. Stadtarchitektin, Stadt Zug Sabina Hubacher, Architektin Zürich Franz Romero, Architekt, Zürich Denis N. Kopitsis, Bauphysiker, Wohlen Nicht stimmberechtigte Ersatzpreisrichter: Martin Wieser, Projektleiter Städtebau, Stadt Zug Kurt Schenk, Architekt, Zug, Wettbewerbsbegleiter Experten: Markus Hüsler, Bauökonomie AG, Luzern Der Zuzug weiterer Experten bleibt vorbehalten. 7.9 Objektbesichtigung Das Schulhaus Neustadt 2 kann am Freitag, 22. Juni 2007 von Uhr frei besichtigt werden. Einführung beim Haupteingang: Uhr Weiterbearbeitung Die Veranstalterin beabsichtigt vorbehältlich der Zustimmung der zuständigen politischen Organe (Grosser Gemeinderat, Souverän) die Weiterbearbeitung dem Verfasser des vom Beurteilungsgremium zur Ausführung empfohlenen Projekts als Generalplaner (Generalplanervertrag) zu vergeben. Vorbehalten bleiben eine anderweitige Vergabe von Teilleistungen wie administrative Aspekte des Bewilligungsverfahrens, Ausschreibung, Bauleitung und Kostenkontrolle, Inbetriebnahme und Abschluss gemäss SIA- Ordnung 102 / (2003) sowie die privatrechtliche Einigung über Honorarverträge Veröffentlichung und Ausstellung Die Ergebnisse des Studienauftrags werden im Amtsblatt des Kantons Zug veröffentlicht. Für die örtliche Presse wird eine Medieninformation zusammengestellt. Nach Beendigung des Verfahrens wird allen Teilnehmenden (Präqualifikation und Studienauftrag) der Bericht des Beurteilungsgremiums über das gesamte Verfahren zugestellt. Die Projekte werden während zehn Tagen öffentlich ausgestellt. 8. Honorarkonditionen Die Projektbearbeitung durch das empfohlene Generalplanerteam richtet sich nach der jeweils gültigen Praxis der Stadt Zug. Die Stadt Zug schliesst mit dem Generalplanerteam einen Planervertrag gemäss «KBOB Dokument zum Abschluss von Verträgen für Planerleistungen» ab. Aktuell gelten folgende grundsätzliche Honorarkonditionen (die Phasen werden einzeln freigegeben): Definition der Teilphasen gemäss LM SIA 112 (2001) resp. LHO SIA 102,103,108 (2003). Besonders zu vereinbarende Leistungen nach Zeitaufwand gemäss Empfehlung KBOB Ein Vertragsabschluss mit Pauschalen wird angestrebt. Als Basis sind die aufwandbestimmenden Kosten zu ermitteln. 15

16 B a u d e p a r t e m e n t Für die Honorarberechnung nach aufwandbestimmenden Kosten gelten die folgenden Faktoren: Koeffizienten Z1 und Z2 gemäss SIA 2005 (tec21 49 / ) Schwierigkeitsgrad 1.0 Korrekturfaktor 1.2 (Umbau) Teamfaktor 1.1 Leistungsanteil q gemäss Vereinbarung Faktor für Sonderleistungen s = 1.0 (Sonderfaktoren bei Detailausarbeitung des Vertrags vereinbaren) Stundenansatz CHF 116. Abzüge Architekturhonorar: Beizug von Fachingenieuren (HLKSE) führt zu max. 30 % Abzug an den entsprechenden honorarberechtigten Baukosten. 9. Anforderungen 9.1 Abgabe Obligatorisches Format für alle Pläne: DIN A1 quer (84 x 60cm) Eingaben für Vorselektion Die interessierten Architekten bewerben sich ohne Fachplaner mit maximal drei A3 Blättern einseitig bedruckt, Hochformat mit folgenden inhaltlichen Angaben: Blatt 1: Angaben Büro, Referenzobjekte, Zusatzinformationen gemäss Formular Baudepartement Blatt 2: Darstellung Referenzobjekt 1 Blatt 3: Darstellung Referenzobjekt 2 Projekteingaben für Studienauftrag: Bestandteile, Anforderungen Angaben Konstruktion zur Prüfung der Nachhaltigkeit, Energie, Behaglichkeit und Flexibilität Exemplarischer Fassadenschnitt mit Ansicht im M 1 : 50, welcher über das Konstruktionsprinzip und das Materialkonzept Auskunft gibt, sowie ergänzende Details im geeigneten Massstab. Schacht- und Verteilkonzept. Massgebliche Prinzipschemata in einfacher Darstellung. Kostenschätzung Im Rahmen der Vorprüfung der eingegangenen Projektvorschläge wird die Wirtschaftlichkeit anhand einer neutralen, vergleichenden Kostenschätzung nach EKG-Makroelementen geprüft. Zur Berechnung dient der ausgefüllte Konstruktions- und Materialbeschrieb (Unterlage ). Situationsplan M 1 : 200 Als Dachaufsicht mit der Umgebungsgestaltung (Flächen- und Höhenangaben) sowie den benachbarten Gebäuden (Perimeter wie Modell). Modell M 1 : 200 Kubische Darstellung der gesamten Anlage in weiss mit räumlich relevanter Vegetation auf der abgegebenen Modellgrundlage. Projektpläne M 1 : 200 Alle die zum Verständnis des Projekts massgeblichen Grundrisse Schnitte und Fassaden. Die Räume sind mit Raumbezeichnungen zu versehen (keine Legenden) und die Eingriffe farblich zu unterscheiden: Bestand = schwarz, Neubau = rot, Abbruch = gelb. Pläne und Angaben für Vorprüfung und Bericht 2 Sätze Pläne gefaltet (können auch schwarz-weiss sein) 1 Satz digitale Verkleinerungen auf A3 (hochauflösende PDFs) für den Bericht des Beurtei- 16

17 Alterswohnungen Neustadt 2 / Studienauftrag lungsgremiums. Optional: Digitale Planausschnitte verkleinert: Die Druckqualität im Jurybericht kann verbessert werden, wenn einzelne Planausschnitte separat als hochauflösende PDFs abgespeichert werden: z.b. typische Grundrisse, Fassaden, Visualisierungen, Konstruktionsdetails einzeln auf A3 verkleinert und als PDF abgespeichert. Checkliste Konstruktions- und Materialbeschrieb (Unterlage ) Nettogeschossflächen nach sia 416 (NGF und NF) Varianten sind nicht zulässig. 9.2 Beurteilungskriterien / Eignungskriterien Referenzen vergleichbarer Objekte bezüglich Nutzung und Grösse und Auseinandersetzung mit vergleichbaren Situationen Qualität und Kapazität für das geplante Bauvorhaben Losentscheid bei mehr als fünf ausgewählten Teams. Studienauftrag (Beurteilungskriterien) Städtebau, Architektur, Aussenraum Funktionalität / Wohnqualität / Gebäudetechnik Wirtschaftlichkeit / Ökologie / Nachhaltigkeit Gesamtbewertung 9.3 Anonymität Alle eingereichten Unterlagen für den Studienauftrag sind mit einem Kennwort zu versehen (Kennwort auf Plänen und Unterlagen / Verfassercouvert «Studienauftrag Neustadt 2» in verschlossenem Kuvert mit Kennwort). Weder Kennwort noch eine allfällige Verpackung dürfen Hinweise auf die Verfasser enthalten. Im Verfassercouvert ist ein Einzahlungsschein für die Auszahlung der Entschädigung beizulegen. 9.4 Abgabeformalitäten Eingabetermin für die Vorselektion: Die Bewerbungsunterlagen müssen bis Freitag, 25. Mai Uhr am Eingabe-Ort eintreffen: Einsendeadresse für Präqualifikation: Baudepartement der Stadt Zug «Studienauftrag Neustadt 2»: SELEKTION St.-Oswalds-Gasse Zug Eingabetermin für den Studienauftrag: Die Unterlagen müssen bis am Freitag, 19. Oktober Uhr am Eingabe-Ort eintreffen: Eingabe-Ort für Projekte Studienauftrag: Baudepartement der Stadt Zug «Studienauftrag Neustadt 2»: KENNWORT St.-Oswalds-Gasse Zug 9.5 Unterlagen Katasterplan, Situation 1 : 500 (dxf) Umgebungsplan (dxf) Pläne Ist-Zustand (dxf) Leitungskataster / Werkleitungen (dxf) Pläne Zivilschutzanlage (Bestätigung Aufhebung Zivilschutzräume) Technische Angaben zur bestehenden Heizung / Gasverbrauch Machbarkeitsstudie Umbau Untergeschoss / Tiefgarage Gutachten Lärmschutz Gutachten Trittschall Anlagekostenlimiten Wohnbauförderung Konstruktions- und Materialbeschrieb für die Grobkostenberechnung nach Makroelementen Bebauungsplan Zonenplan / Bauordnung Baulinienplan Planungs- und Baugesetz Parkplatzreglement ISOS SN Norm «Behindertengerechtes Bauen» Luftbilder (digital) 17

18 B a u d e p a r t e m e n t Weitere digitale Planunterlagen unter: und Minergie: Unterlagen, Richtlinien und Informationen für die energiebewusste Planung von Bauten auf folgenden Internetseiten: Bezug Modell Die Modelle können ab Freitag 22. Juni 2007 gegen Vorweisen der Einladung zum Studienauftrag beim Werkhof der Stadt Zug zu den üblichen Öffnungszeiten abgeholt werden: Werkhof Stadt Zug Göblistrasse 7, 6300 Zug Tel Öffnungszeiten: Mo. Do Uhr, Uhr Fr Uhr, Uhr 10. Schlussbestimmungen Das Programm und die Fragenbeantwortung sind für die Auftraggeberin, die Teilnehmenden und das Beurteilungsgremium verbindlich. Durch die Abgabe eines Projekts anerkennen alle Beteiligten diese Grundlagen und den Entscheid des Beurteilungsgremiums in Ermessensfragen. Das Urheberrecht der im Rahmen des Studienauftrags abgegebenen Projekte verbleibt bei den Teilnehmenden. Die eingereichten Unterlagen gehen in das Eigentum des Veranstalters über. Die Teilnehmenden sichern zu, dass keine Rechte Dritter, insbesondere Urheberrechte, verletzt werden. Die Teilnehmenden verpflichten sich, die zur Verfügung gestellten Planunterlagen ausschliesslich für die Bearbeitung des Studienauftrags zu verwenden. Eine anderweitige Benützung ist untersagt. 11. Genehmigung Programm durch das Beurteilungsgremium Dieses Programm wurde vom Beurteilungsgremium 27. März 2007 genehmigt und vom Stadtrat am 3. April 2007 beschlossen. 18

19 Alterswohnungen Neustadt 2 / Studienauftrag Das Beurteilungsgremium: Andrea Sidler Weiss Sabina Hubacher Hans Christen Franz Romero Ruth Beglinger Denis N. Kopitsis Theddy Christen Martin Wieser Tomaso Zanoni Kurt Schenk Regula Kaiser Zug, 20. März