LEG-Wohnungsmarktreport. Mit Wohnkostenatlas

Transkript

1 LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2016 Mit Wohnkostenatlas

2 Sehr geehrte Damen und Herren, zum sechsten Mal präsentieren wir Ihnen den LEG-Wohnungsmarktreport NRW. Die umfangreiche und fundierte Analyse des Kernmarkts der LEG, in dem sie führend tätig ist, bietet Ihnen 54 Standortporträts für Städte und Landkreise, die das gesamte Bundesland abdecken. Im Unterschied zu anderen Marktberichten bietet dieser nicht nur eine umfassende Betrachtung der kreisfreien Städte, sondern auch der nordrhein-westfälischen Landkreise und von deren Beziehungen untereinander. Daher erlaubt uns diese Analyse, Räume im Zusammenhang zu betrachten, vor allem benachbarte Großstädte und ihr Umland. Dies ist insbesondere in Nordrhein-Westfalen von Bedeutung, das sehr ausgedehnte Ballungsräume sowie starke Verflechtungen und Pendlerströme aufweist. Die LEG als börsennotiertes Unternehmen mit nachhaltigem und wertorientiertem Geschäftsmodell nutzt die Erkenntnisse des Reports, um viel - versprechende Märkte zu identifizieren. Die Ergebnisse fließen in interne Marktdaten-Steckbriefe ein, die uns als Basis für maßgeschneiderte Lösungen im Portfoliomanagement, bei Modernisierungen, Nachverdichtungen und qualifiziertem Quartiermanagement sowie für die Integration Geflüchteter dienen. Bei allen Maßnahmen befinden wir uns im engen Austausch mit der lokalen Politik sowie Institutionen vor Ort und nehmen unsere gesellschafts- und sozialpolitische Verantwortung ernst. Der LEG-Vorstand: Eckhard Schultz (CFO), Thomas Hegel (CEO) und Holger Hentschel (COO) Unsere Wachstumsstrategie zielt auf das nachhaltige Wachstum des bestehenden Portfolios und den selektiven Ausbau mieternaher Dienstleistungen ab. Wir wollen mindestens Wohnungen jährlich erwerben, wobei der Fokus auf wertsteigernden Akquisitionen liegt. Durch den LEG-Wohnungsmarktreport NRW schaffen wir erhöhte Transparenz nicht nur für uns, sondern für alle Akteure auf dem Markt, darunter Mieter- und Eigen tümerhaushalte, Städte und Gemeinden, Wirtschaftsfördergesellschaften, Stadtplaner, Immobilienvermittler und Investoren. Weiterhin leistet er einen Beitrag zur fundierten Diskussion über den Wohnungsmarkt. Denn die gesellschaftspolitische Bedeutung des Themas Wohnen rückt immer stärker in den Fokus der Öffentlichkeit. Lesen Sie dazu mehr im Ausblick am Ende des Reports. So viel sei schon gesagt: Der nordrhein-westfälische Wohnungsmarkt präsentiert sich auch in diesem Jahr als ein starker, lebendiger Markt mit guten Zukunftsperspektiven. Die Mieten entwickeln sich stetig und stabil aufwärts, wenn auch lokal und regional in unterschiedlichem Tempo. Das Angebot an Arbeitsplätzen und die Kaufkraft der Einwohner wachsen, ebenso die Zahl der Bewohner und Haushalte. Hier sind die Aussichten auch für die kommenden Jahrzehnte mehrheitlich gut. Danken möchten wir an dieser Stelle unserem Projektpartner CBRE, der seit nunmehr sechs Jahren einen Datenpool zusammenträgt und ihn in enger Kooperation mit unseren Immobilienexperten vor Ort analysiert. Wir wünschen Ihnen eine interessante Lektüre. Thomas Hegel Vorstandsvorsitzender, CEO Eckhard Schultz Finanzvorstand, CFO Holger Hentschel Operativer Vorstand, COO LEG-Wohnungsmarktreport NRW

3 gelsenkirchen Stabiler Wohnungsmarkt, günstiges Eigentum Gelsenkirchen liegt im Zentrum der Metropole Ruhr, die mit mehr als fünf Millionen Menschen eine der fünf größten Agglomerationen in Europa bildet. Die im Jahr 2015 knapp Einwohner zählende Stadt der Feuer hat sich zu einem Dienstleistungs- und Technologiestandort gewandelt. Bekannt ist sie vor allem als Heimat des Fußballclubs FC Schalke 04, der auf eine mehr als 100-jährige Tradition zurückblicken kann. Sichtbar wird die Umstrukturierung von Wirtschaft und Stadt in der Konversion der ehemaligen Industrieanlagen und ihrer Areale. Als Paradebeispiel gilt die 1993 stillgelegte Zeche Nordstern, die im Rahmen der Bundesgartenschau zum Landschaftspark Nordstern umgestaltet wurde. Das Stadtbild ist geprägt durch zahlreiche Werkssiedlungen und Gartenstädte und einen für das Ruhrgebiet typischen Backstein-Expressionismus. Mit dem Industriewald rund um die ehemalige Zeche Rheinelbe, dem Stadtgarten und dem Revierpark verfügt Gelsenkirchen zudem über attraktive innerstädtische Naherholungsgebiete. Die Prognosen gehen für den Zeitraum 2014 bis 2030 trotzdem von einem Rückgang der Bevölkerung um 1,7 Prozent, aber von einem Plus der Haushaltszahlen um 1,8 Prozent zwischen 2014 und 2040 aus. Auf dem Weg zur Stadt der Sonnen Seit Ende der 1990er Jahre wandelt sich Gelsenkirchen vom Standort der Montanindustrie zu einem Zentrum der Energie-, Infrastruktur- und Kommunikationstechnologie. Die Branchenstruktur hat sich nach einem tiefgreifenden Wandel deutlich verbreitert und den Schwerpunkt auf den Dienstleistungsbereich verlagert, in dem rund 80 Prozent der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten tätig sind. Mittlerweile hat sich Gelsenkirchen einen Ruf als Solarstadt erworben und ist Standort zahlreicher forschender Einrichtungen. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten stieg von 2005 bis 2015 um 7,8 Prozent auf mehr als Personen. Die Arbeitslosenquote war zwar mit 14,7 Prozent deutlich niedriger als noch im Jahr 2005 mit 23,4 Prozent, steht aber im Vergleich der nordrhein-westfälischen Großstädte noch immer an höchster Stelle. Analog zur Arbeitsmarktentwicklung stieg auch die Kaufkraft pro Kopf: von Euro im Jahr 2010 auf Euro Gelsenkirchen ist gut an das überregionale und regionale Straßennetz angebunden. Der internationale Flughafen Düsseldorf ist über eine Direktverbindung in 45 Minuten zu erreichen und der trimodal erschlossene Gelsenkirchener Hafen zählt umschlagsmäßig zu den größten Kanalhäfen Deutschlands. Der Wohnungsmarkt in Gelsenkirchen entwickelte sich im vergangenen Jahr stabil. Die durchschnittlichen Angebotsmieten lagen mit 5,03 Euro pro Qua drat me ter im Jahr 2015 nur 0,6 Pro- Altersstruktur Kaufkraft und Arbeitslosenquote Haushaltsstruktur Bevölkerung nach Altersgruppen 2014 in % pro Kopf in, in % aller zivilen Erwerbspersonen Personen pro Haushalt 2014 in % < > Kaufkraft 2015: , ,5 9,6 18,0 30,3 25, Arbeitslosenquote 2015: 14,7 % 15,0 14,7 14,4 14,1 13,8 13,5 13,2 12,9 42,8 31,8 12,4 8,8 4, Dortmund Duisburg Düsseldorf Essen Gelsenkirchen Quelle: Statistisches Landesamt NRW (Altersstruktur, Haushaltsstruktur), Michael Bauer Research (Kaufkraft), Bundesagentur für Arbeit, Bearbeitung CBRE Köln 86 LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2016

4 Miete auf Postleitzahlebene für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in /m 2 /Monat 5,36 5,71 5,21 5,35 5,13 5,20 5,10 5,12 5,01 5,09 4,97 5,00 4,93 4,96 4,86 4,92 Makroökonomische Kennzahlen Einwohner 1) Bevölkerungsdichte 1) (Einwohner/km 2 ) Bevölkerungsentwicklung 1) in % Bevölkerungsprognose 1) in % Haushalte Haushaltsentwicklung in % Haushaltsprognose in % Kaufkraftkennziffer Kaufkraft pro Kopf in Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (SVP) Entwicklung SVP-Beschäftigte in % Gelsenkirchen NRW Deutschland Jahr ,1-1, ,8 1,8 82, , ,8 0, ,7 5,3 99, , ,1 k.a k.a. k.a ,0 Juni Juni 2013 Juni Juni 2015 Juni 2005 Juni ) Basis: Fortschreibung Quelle: Statistisches Landesamt NRW, Statistisches Bundesamt, Michael Bauer Research, Bundesagentur für Arbeit, Bearbeitung CBRE LEG-Wohnungsmarktreport NRW

5 gelsenkirchen zent höher als im Vorjahr, blieben damit aber erneut über der Marke von 5 Euro. Im Vergleich der Großstädte des Bundeslandes ist Gelsenkirchen für Mieter dennoch seit Jahren die günstigste Stadt und wies im Jahr 2014 gleichzeitig mit 5 Prozent die zweithöchste Leerstandsquote unter den Top-12-Standorten auf. Für Wohnungen im oberen Marktsegment legten die durchschnittlichen Angebotsmieten um 3 Prozent von 6,90 Euro auf 7,11 Euro pro Qua drat me ter zu. Im unteren Marktsegment blieben die Mieten dagegen nahezu unverändert. Die Neubautätigkeit war mit einer Quote von 1,1 fertig gestellten Wohnungen auf bestehende zuletzt (2014) sehr gering und im Landesvergleich unterdurchschnittlich. Die Zahl der Baugenehmigungen war mit einer Quote von 2,4 etwas höher. Der Anteil des Wohnungsbestands in Mehrfamilienhäusern am Gesamtbestand von rund Wohnungen war 2014 mit 81,8 Prozent sehr hoch und wird nur noch von Düsseldorf übertroffen. Buer bleibt weiterhin am teuersten Innerhalb der Stadt wiesen im Jahr 2015 die Angebotsmieten im Median eine Spanne von 4,86 Euro pro Qua drat me ter in Bulmke-Hüllen, Bismarck (PLZ 45889) nordöstlich der City bis 5,71 Euro pro Qua drat me ter in Buer (PLZ 45894) nördlich des Rhein-Herne-Kanals der Stadt auf. Deutlichere Abweichungen zeigten die Angebote im oberen Marktsegment. Mit jeweils 8 Euro pro Qua drat me ter wurden die höchsten Mieten in Buer und in Gelsenkirchen, Beckhausen, Horst, Heßler (PLZ 45899) gefordert. Die einst eigenständige Stadt Buer bietet einen Mix aus verwinkelter Altstadt, Shopping, Gastronomie und Kultur. Das Postleitzahlgebiet punktet zudem mit dem nahegelegenen Wasserschloss Berge und der in den 1990er Jahren umfassend sanierten, denkmalgeschützten Gartenstadtsiedlung Schüngelberg. In Heßler befinden sich die Kolonien Klapheckenhof und Gravenhof und in Horst der Nordstern-Park und das restaurierte Horster Schloss. Nicht viel preiswerter waren 2015 die Angebotsmieten im oberen Marktsegment mit 7,92 Euro pro Qua drat me ter in Altstadt, Neustadt (PLZ 45879) und mit 7,90 Euro pro Qua drat me ter in Gelsenkirchen, Erle (PLZ 45891). Dort befinden sich die Veltins Arena und der Arena Park. Sowohl im Gebiet Gelsenkirchen, Beckhausen, Horst, Heßler als auch im Gebiet Altstadt, Neustadt sind die inserierten Mietpreise im oberen Segment gegenüber dem Vorjahr mit einem Plus von 23,3 beziehungsweise 17 Prozent deutlich gestiegen. In Gelsenkirchen sind jedoch auch im teuersten Zehntel noch Wohnungen für unter 6 Euro im Angebot: In Bulmke-Hüllen, Bismarck (PLZ 45889) verlangten Vermieter im vergangenen Jahr durchschnittlich 5,96 Euro pro Qua drat me ter für hochwertigen Wohnraum. In ganz Nordrhein- Westfalen liegt dieses Stadtgebiet damit im oberen Segment auf Rang 8 der günstigsten Standorte. Sehr preiswert fielen die Angebotsmieten im oberen Marktsegment mit 6,25 Euro pro Qua drat me ter auch in Schalke, Schalke- Nord (PLZ 45881) aus. Die Aufwertungen im Rahmen des Stadtumbaus und die neuen Stadtquartiere Am Stadtgarten beziehungsweise Graf Bismarck bieten hier noch Potenzial für künftige Mietsteigerungen. Sehr geringe Wohnkostenbelastung Die Wohnkostenbelastung der Haushalte (Anteil der Warmmiete an der Haushaltskaufkraft) war in Gelsenkirchen im Vergleich der Top-12-Standorte mit 18,4 Prozent im Jahr 2015 sehr gering nur der Wert für Wuppertal lag noch darunter. Ähnliche Entwicklungen der Wohnkosten und der Kaufkraft in den letzten Jahren führten zu leichter Fluktuation der Wohnkostenquote. Jüngst stand dem minimalen Anstieg der durchschnittlichen Warmmiete von 547 Euro auf 548 Euro pro Monat von 2014 bis 2015 ein Zuwachs der durchschnittlichen Haushaltskaufkraft im gleichen Zeitraum von Euro auf Euro gegenüber. Diese Entwicklung führte 2015 im Vergleich zum Vorjahr zu einer deutlich geringeren Wohnkostenbelastung. Jedoch müssen die Haushalte je nach Postleitzahlgebiet unterschiedlich viele finanzielle Ressourcen für das Wohnen aufwenden: Die durchschnittlichen warmen Wohnkosten waren 2015 in Hassel, Scholven (PLZ 45896) mit 502 Euro mit Abstand am geringsten und in Altstadt, Neustadt mit 605 Euro am höchsten. Kennzahlen Wohnbestand NRW 2) Deutschland 2) Wohnungsbaufertigstellungen pro Einwohner 0,9 1,2 1,3 1,3 0,6 2,6 3,0 Wohnungsbaugenehmigungen pro Einwohner 1,3 1,7 1,0 1,3 1,3 2,6 3,5 Wohnungsbestand 1) in Mehrfamilienhäusern in % 82,1 82,1 81,9 81,9 81,8 56,3 52,3 Leerstandsquote in % 5,2 5,0 5,2 5,1 5,0 3,1 3,0 Wohnungsbestand 1) gesamt ) Basis: Zensus 2) 2014 Quelle: CBRE-empirica-Leerstandsindex, Statistisches Landesamt NRW, Bearbeitung CBRE 88 LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2016

6 gelsenkirchen Preisentwicklung Mietpreisentwicklung in /m 2 /Monat Kaufpreisentwicklung Eigentumswohnungen in /m 2 6,60 6,30 6,00 5,70 5,40 5,10 4,80 4,50 4,20 5, jeweils ab 2. Quartal bis 1. Quartal Folgejahr Quelle: Quellenangabe für beide Grafiken, Bearbeitung CBRE Die geringste Wohnkostenbelastung verzeichneten in Gelsenkirchen im Jahr 2015 mit 16,5 Prozent das Postleitzahlgebiet Buer und mit 16,9 Prozent das Gebiet Hassel, Scholven. In Buer ist dies auf die im stadtweiten Vergleich höchste monatliche Kaufkraft von fast Euro pro Haushalt zurückzuführen. Die günstige Wohnkostenquote in Hassel, Scholven basiert hingegen auf den günstigen Qua drat me termieten von nach wie vor unter 5 Euro. Die hiesige Haushaltskaufkraft von knapp Euro rangiert im Mittelfeld der Gelsenkirchener Stadtteile. Die höchsten Mietanteile an der Haushaltskaufkraft wurden mit 22,8 Prozent im Gebiet Altstadt, Neustadt und mit 20,8 Prozent in Schalke, Schalke-Nord ausgegeben. In beiden Gebieten ist die Kaufkraft der Haushalte mit rund Euro monatlich eher unterdurchschnittlich. In der Alt- und Neustadt kommt hinzu, dass die angebotenen Wohnungen hier mit im Schnitt 72 Qua drat me tern verhältnismäßig groß sind und daher die Warmmiete mit insgesamt 606 Euro deutlich höher ausfällt als in den anderen Stadtteilen. Angebotspreise für Eigentumswohnungen steigen wieder Die durchschnittlichen Angebotspreise für Eigentumswohnungen stiegen im Jahresvergleich 2014/2015 um 4,2 Prozent von 892 Euro auf 929 Euro pro Qua drat me ter. Dennoch war Gelsenkirchen im Vergleich der nordrhein-westfälischen Großstädte nach wie vor der preisgünstigste Standort. Deutlich differenzierter sah das Bild innerhalb der einzelnen Marktsegmente aus. Im günstigsten Zehntel legten die durchschnittlichen Kaufpreise um 11,5 Prozent von 425 Euro auf 474 Euro pro Qua drat me ter zu. Günstiger waren die Kaufpreise mit 430 Euro pro Qua drat meter nur in Duisburg. Die Angebotspreise von preiswerten Eigentumswohnungen bewegten sich seit 2012 konstant nach oben, damals wurden noch 308 Euro pro Qua drat me ter gefordert. Die Kaufpreise im oberen Marktsegment blieben im Jahresvergleich 2014/2015 dagegen mit einem geringen Plus von 0,2 Prozent stabil bei Euro pro Qua drat me ter. Auch hier waren nur Wohnungen in Duisburg im Schnitt noch günstiger (2.340 Euro). Im Jahr 2012 forderten Verkäufer für Wohnungen dieses Segments in Gelsenkirchen noch Euro pro Qua drat me ter. Hohe Nachfrage nach preiswerten Mehrfamilienhäusern Die Anbieter von Mehrfamilienhäusern forderten 2015 im Schnitt 1,4 Prozent höhere Kaufpreise als Mit 608 Euro pro Qua drat me ter ist Gelsenkirchen im Vergleich mit den anderen Großstädten Nordrhein-Westfalens auch hier der günstigste Standort. Die mittleren Kaufpreise legten allerdings seit 2012 damals wurden 569 Euro pro Qua drat me ter gefordert kontinuierlich zu. Die unteren und oberen Marktsegmente entwickelten sich jedoch unterschiedlich und recht volatil. Im Jahresvergleich 2014/2015 stiegen die inserierten Preise für Mehrfamilienhäuser des unteren Marktsegments um 20,6 Prozent von 264 Euro auf 318 Euro pro Qua drat me ter. Im oberen Marktsegment gaben die Kaufpreise dagegen um 1,4 Prozent von Euro auf Euro pro Qua drat me ter nach. Insgesamt sind Mehrfamilienhäuser in Gelsenkirchen nach wie vor sehr preiswert zu bekommen. Selbst im oberen Marktsegment zahlt man noch weniger als den Durchschnittspreis für Objekte in Bielefeld, Aachen, Bonn, Müns ter, Düsseldorf oder Köln. LEG-Wohnungsmarktreport NRW

7 gelsenkirchen Wohnmarktdaten Wohnmarktdaten PLZ Anzahl der Mietangebote Kaltmiete unteres Marktsegment in /m 2 /Monat Kaltmiete Median in /m 2 /Monat Kaltmiete oberes Marktsegment in /m 2 /Monat Wohnungsgröße Ø in m 2 Wohnkosten kalt Ø in /Monat Wohnkosten warm 1) Ø in /Monat Kaufkraft je Haushalt Ø in /Monat Kaltmiete in % der Haushaltskaufkraft Warmmiete in % der Haushaltskaufkraft ,17 5,09 7, ,7 22, ,17 4,95 6, ,4 20, ,18 5,19 7, ,8 17, ,00 5,00 6, ,8 19, ,85 5,13 7, ,9 19, ,08 4,97 6, ,7 19, ,70 4,86 5, ,6 17, ,13 5,23 7, ,3 18, ,24 5,09 6, ,2 17, ,60 5,71 8, ,4 16, ,00 4,95 6, ,1 16, ,16 5,20 7, ,7 17, ,08 5,01 8, ,2 20,4 Ø ) 4,02 5,03 7, ,1 18,4 Ø NRW ) 4,44 6,38 11, ,9 18,2 1) enthält 3,35 Betriebskosten/m 2 (DMB NRW Betriebskostenspiegel 2014) 2) Summe der Angebote Quelle: CBRE; Datengrundlage: empirica-systeme, Michael Bauer Research (Kaufkraft) Räumliche Zuordnung der PLZ-Gebiete Altstadt, Neustadt, Schalke, Schalke-Nord, Feldmark, Heßler, Rotthausen, Ückendorf, Bulmke-Hüllen, Bulmke-Hüllen, Bismarck, Erle, Resse, Resse-Mark, Buer, Hassel, Scholven, Buer, Beckhausen, Horst, Beckhausen, Horst, Heßler 90 LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2016

8 Warmmiete in % der Haushaltskaufkraft 22,2 35,8 20,2 22,1 18,9 20,1 18,1 18,8 17,4 18,0 16,8 17,3 16,0 16,7 11,2 15,9 LEG-Wohnungsmarktreport NRW

9 Methodische Hinweise Bevölkerungsentwicklung Für Kreise, Städte und immobilienwirtschaftliche Akteure ist es unerlässlich, auf Basis heutiger Erkenntnisse zukünftige Entwicklungen abzuschätzen, um Wohnungen in ausreichender Zahl bereitzustellen. Daher verwendet dieser Bericht Prognosewerte der Bevölkerungsentwicklung bis 2030, welche aus der vom Statistischen Landesamt Nordrhein-Westfalen veröffentlichten Vorausberechnung (Stichtag 1. Januar 2014) stammen. Dabei werden Wachstum oder Schrumpfung einer Region durch Geburten, Sterbefälle, Zugezogene und Fortgezogene bestimmt. Die für die Berechnung notwendigen Annahmen zur zukünftigen Entwicklung der durchschnittlichen Kinderzahl pro Frau, Säuglingssterblichkeit, Lebenserwartung eines Neugeborenen sowie Migration wurden durch den Arbeitskreis Prognosen der Landesregierung festgelegt und öffentlich einsehbar auf der Homepage des Statistischen Landesamtes veröffentlicht. Da die demografische Entwicklung über mehrere Jahrzehnte aufgrund unvorhersehbarer Ereignisse und Trends sich jedoch grundsätzlich nicht sicher vorhersagen lässt, sollten die Werte nur vorsichtig interpretiert werden. Obwohl die Zahlen bis 2060 vorliegen, beschränkt sich dieser Marktreport zur Reduktion der Irrtumswahrscheinlichkeit auf einen Ausblick bis Entwicklung der Haushaltszahl Dieser Kompromiss beim Betrachtungszeitraum war bei der Haushaltsentwicklung nicht möglich, da die vorhergesagten Werte lediglich für das Jahr 2040 öffentlich verfügbar sind (Stichtag: 1. Januar 2014). Daher sollten bei der Interpretation des Zahlenmaterials die unterschiedlichen Bezugszeiträume beachtet werden. Die zukünftigen Haushaltszahlen stammen aus der Modellrechnung zur Entwicklung der Privathaushalte in Nordrhein-Westfalen, welche ebenfalls vom Statistischen Landesamt herausgegeben wird. Diese basiert im Wesentlichen auf der oben genannten Bevölkerungsvorausberechnung, berücksichtigt darüber hinaus jedoch Ergebnisse des Mikrozensus (Alter, Geschlecht) sowie Daten zu Heirat, Scheidung und sonstigen Haushaltsbildungsprozessen. Die Zahlen zur vergangenen Haushaltsentwicklung bis 2014 beruhen auf dem Zensus 2011 sowie einer Hochrechnung auf Basis des Mikrozensus. Kaufkraft Die verwendeten Kaufkraftdaten stammen von der Firma Michael Bauer Research. Die Werte pro Kopf werden aus dem Nettoeinkommen aus den amtlichen Lohn- und Einkommenssteuerstatistiken, sonstigen Erwerbseinkommen, Renten und Pensionen, Arbeitslosengeld I und II, Kindergeld, Sozialhilfe, BAföG und Wohngeld ermittelt und am Anfang eines Jahres als Prognosewerte für das Jahr ihrer Erstellung berechnet. Die Haushaltskaufkraft wird durch Multiplikation der Kaufkraft pro Kopf mit der von Michael Bauer Research bereitgestellten durchschnittlichen Haushaltsgröße für das jeweilige Gebiet berechnet. Determinanten von Angebotsmieten und deren Entwicklung Alle in diesem Report verwendeten Mietpreise sind Angebotsmieten. Diese werden von der Firma empirica-systeme aus über 100 Inseratquellen extrahiert und anschließend durch CBRE ausgewertet. Im Unterschied zu Bestandsmieten, die auf abgeschlossenen Mietverträgen aus der Vergangenheit basieren, spiegeln Angebotsmieten die Werte aus den aktuellen Wohnungsinseraten vor Abschluss eines Mietvertrags wider. In Standorten mit Nachfrageüberhang oder ausgeglichenen lokalen Märkten ist davon auszugehen, dass die Angebotsmiete der Neuvertragsmiete entspricht. Bei signifikantem Angebotsüberhang wird es hingegen Abschläge geben. Die Mietpreisentwicklung wird von Angebot und Nachfrage nach Wohnungen bestimmt. Wichtige Erklärungsfaktoren für das Mietniveau sind Wohnungsbestand, Leerstand und Verfügbarkeit von Grundstücken auf der Angebotsseite sowie Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung, Haushaltsgrößen und Altersstruktur auf der Nachfrageseite. Zur besseren Verständlichkeit des Textes werden zeitliche Entwicklungen grundsätzlich im Vergleich zum Vorjahr (2014 bis 2015) oder im Fünf-Jahres-Rückblick (2010 bis 2015) betrachtet. 280 LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2016

10 Quellenverzeichnis Bundesagentur für Arbeit Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) CBRE GmbH empirica-systeme GmbH IDN Immodaten IT NRW, Information und Technik Nordrhein-Westfalen, Geschäftsbereich Statistik: Modellrechnung zur künftigen Entwicklung der Zahl der Privathaushalte in Nordrhein-Westfalen Statistisches Jahrbuch Nordrhein-Westfalen 2015: Nach NRW Zu- und von NRW Fortgezogene nach Herkunfts- bzw. Zielgebieten Statistisches Jahrbuch Nordrhein-Westfalen 2015 Hochschulen in Nordrhein-Westfalen, Statistik kompakt Ausgabe 2015 Statistische Analysen und Studien, Band 84, Vorausberechnung der Bevölkerung in den kreisfreien Städten und Kreisen Nordrhein-Westfalens 2014 bis 2040/2060 Kommunalprofil Bottrop, krfr. Stadt, Regierungsbezirk Müns ter, Gemeindetyp: Kleine Großstadt Ausländische Bevölkerung 2014 und 2015 in Düsseldorf Baugenehmigungen in NRW IT NRW Pressemitteilungen: vom 26. April 2016: NRW-Wohnungsbau: 2015 wurden 22,3 Prozent mehr Wohnungen als im Jahr zuvor genehmigt vom 11. Juni 2015: Im Jahr 2014 wurden in NRW so viele Wohnungen fertiggestellt wie seit 2004 nicht mehr vom 19. September 2014: 2013 wurden in NRW Kinder geboren das war die viertniedrigste Zahl seit Bestehen des Landes vom 4. April 2016: Anzahl der Erwerbspersonen in NRW steigt bis 2020 um 5,1 Prozent vom 17. Dezember 2015: Fast jeder vierte Einwohner in NRW hatte 2014 einen Migrationshintergrund Michael Bauer Research GmbH Stadt Aachen Stadt Essen, Amt für Statistik, Stadtforschung und Wahlen Stadt Essen: Ein Blick auf Arbeitsmarkt in Essen vom bis 2015, 8/2015 Stadt Müns ter: Baulandprogramm Statistisches Landesamt Nordrhein-Westfalen Statistisches Bundesamt Wirtschaftsentwicklungsgesellschaft Bielefeld (WEGE mbh): Bielefelder Wirtschaftsbericht 2015, Zahlen Daten Fakten Internetseiten: LEG-Wohnungsmarktreport NRW

11 Impressum Herausgeber: LEG Immobilien AG Hans-Böckler-Straße Düsseldorf Tel / Fax 0211 / jens.schoenhorst@leg-wohnen.de (hier auch Teile des LEG-Wohnungsmarktreports NRW als Download) Redaktion: Jens Schönhorst (V. i. S. d. P.), Gabriele Bobka, Roland Stimpel Marktdaten: Dr. Henrik Baumunk, Michael Schlatterer MRICS, Fabian Sonnenburg (Residential Valuation, CBRE) Grafik/Layout: Storkan Informationsdesign Wohnkostenkarten: Baumgardt Consultants, Gesellschaft für Marketing und Kommunikation br Fotos: LEG-Vorstand: Andreas Teichmann, Essen Projektmanagement: Katja Binnyus, Thomas Rücker (RUECKERCONSULT GmbH) Haftungsausschluss 2016 LEG/CBRE Die in diesem Marktbericht verwendeten Informationen basieren auf öffentlich zugänglichen (ggf. nur gegen Honorar erhältlichen) Quellen. Obwohl wir von der Richtigkeit der verwendeten Daten ausgehen, weisen wir darauf hin, dass wir diese im Einzelfall nicht nachgeprüft haben und dafür keine Gewähr übernehmen, ausgenommen bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Es liegt in der Verantwortung des Lesers, die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen zu prüfen. Die weitere Verwendung, Vervielfältigung oder Veröffentlichung der im Marktbericht verwendeten Informationen bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung der LEG und von CBRE. 282 LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2016

12