Bebauungsplan der Innenentwicklung mit Grünordnungsplan und integriertem Umweltbericht

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1 Bebauungsplan der Innenentwicklung mit Grünordnungsplan und integriertem Umweltbericht Wohnpark Gartenstraße Stadt Simbach am Inn Landkreis Rottal-Inn Regierungsbezirk Niederbayern Vorhabensträger: Stadt Simbach am Inn vertreten durch Herrn 1. Bgm. Klaus Schmid Innstraße Simbach am Inn Planung: Grünordnung: Duldinger Bau GmbH Ursula Klose-Dichtl Bauunternehmung Dipl. Ing. (FH) Landschaftsarchitektin Furth 23 Hochholz Triftern Triftern Tel / 432 Tel / 2333 Fax / 2169 Fax / 2675 Simbach am Inn, Klaus Schmid, 1. Bürgermeister

2 Inhaltsverzeichnis A B C Festsetzungen durch Text Begründung mit integriertem Umweltbericht und naturschutzrechtlicher Eingriffsregelung Anlagen: Berechnung GFZ und GRZ Geotechnischer Bericht Wohnpark Gartenstraße - Festsetzungen Seite 2

3 A Festsetzungen durch Text 1 Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß 9 Abs.1 BauGB 1.1 Art der baulichen Nutzung WA Allgemeines Wohngebiet lt. 4 BauNVO Die gemäß 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Anlagen sind unzulässig. 1.2 Maß der baulichen Nutzung Grundflächenzahl GRZ = 0,4 Als Höchstgrenze, soweit sich aus der überbaubaren Grundfläche keine geringeren Werte ergeben Geschossflächenzahl GFZ = 0, Zahl der Vollgeschosse E + II Haustypen Einzelhäuser Bauweise Offene Bauweise Maximale Gebäudehöhen TH max. 9,15 m ab Oberkante fertiger Fußboden im Erdgeschoss Höhenlage Die Höhenlage der Gebäude wird bestimmt durch die Festsetzung der Oberkante des Erdgeschossbodens über OK Gartenstraße. Sollte die Höhenlage des Fußbodens im Erdgeschoss deutlich über das Straßenniveau gesetzt werden, bleibt die zulässige Gesamthöhe des Gebäudes auf max. 9,80 m begrenzt Gelände Abgrabungen und Aufschüttungen zum natürlichen Geländeverlauf sind auf max. 50 cm zu begrenzen. Eine wasserrechtliche Prüfung der Bauunterlagen durch die Bauherren, die die Ergebnisse des geotechnischen Berichts beachtet, ist erforderlich Abstandsflächen Die Mindestabstandsflächen laut Bayerischer Bauordnung sind einzuhalten. 2 Festsetzungen zur baulichen Gestaltung gem. Art. 81 BayBO 2.1 Gebäude Dachform: WD 5 bis 10 Zulässig sind Walmdächer mit einer Dachneigung von 5 bis 10 Wohnpark Gartenstraße - Festsetzungen Seite 3

4 Dachdeckung: Zulässig sind Dachsteine und Blechdächer in Ziegelfarben oder dezenten Farbtönen. Balkone: Die Balkone des zweiten Obergeschosses sind aus Sicherheitsverbundglas in transparenter Ausführung herzustellen. Keller: Unterkellerung inkl. Bau einer Tiefgarage ist zulässig. 2.2 Garagen und Nebenanlagen Flach geneigtes Pultdach bis 7 mit Blechdach oder extensiv begrüntes Flach- oder Pultdach bis Tiefgarage Zwischen der öffentlichen Verkehrsfläche und einer Rampe mit mehr als 10 % Neigung muss eine geringer geneigte Fläche mit weniger als 5 % Neigung von mindestens 3 m Länge liegen. Gegebenenfalls auf der Tiefgaragenzufahrt befindliche Regenrinnen sind mit zur Rinne verschraubten schweren Metallgittern auszustatten, sodass störende Klappergeräusche bei der Überfahrt vermieden werden. Das Zufahrtstor muss dem Stand der Lärmminderungstechnik entsprechend von einem Qualitätshersteller bezogen und entsprechend installiert werden. 2.4 Stellplätze und übrige befestigte Flächen Pro Wohneinheit sind mindestens 1,5 Stellplätze oder Garagen nachzuweisen. Stellplätze sind nur auf den hierfür vorgesehenen Flächen oder innerhalb der bebaubaren Flächen zulässig. Um die abzuleitenden Regenwassermengen möglichst zu reduzieren, sind die PKW-Stellplätze mit Wasser durchlässigen Materialien auszuführen, z. B.: a) Splitt auf verdichtetem Kies oder Mineralbeton b) Schotterrasen c) wassergebundene Decke d) zwei parallele Fahrspuren bei gleichzeitiger Begrünung der Restfläche d) luft- und wasserdurchlässige Betonsteine e) Rasenfugenpflaster aus Granit, Beton oder Klinker f ) Pflasterbelag aus Naturstein, Betonstein oder / und Klinker Asphaltdecken sind nicht zulässig. 2.5 Einfriedungen Im Bereich der Grundstückszufahrt sind Einfriedungen unzulässig. Im Einmündungsbereich von Sichtfeldern zu öffentlichen Straßen, sind Einfriedungen und Hinterpflanzungen nur bis zu einer Höhe von max. 0,8 m zulässig. Entlang der Grenze zu Grundstück Flnr. 402/3 ist eine bis zu 2,00 m hohe Sichtschutzwand zulässig. Für die Einfriedung zu Grundstück Flnr. 74/95 ist ein bis zu 2,00 m hoher Maschendraht- oder Stabgitterzaun zulässig. Er ist mit einem mindestens 3 m breiten Tor zu versehen. Ein Abstand zum gewachsenen Boden von mind. 15 cm ist einzuhalten, um ausreichend Durchschlupf für Kleintiere zu gewährleisten. Für Einfriedungen sind unter Berücksichtigung der zuvor aufgeführten Festsetzungen zulässig: Freiwachsende Hecken aus Laubgehölzen Geschnittene Hecken aus Laubgehölzen, Höhe maximal 1,80 m Maschendrahtzaun ohne Sockel, Höhe maximal 1,00 m Wohnpark Gartenstraße - Festsetzungen Seite 4

5 3 Geltungsbereich des Bebauungsplans / Grünordnungsplans Der Geltungsbereich des Bebauungsplans / Grünordnungsplans umfasst das Grundstück Flnr. 401 der Gemarkung Simbach am Inn mit einer Fläche von ca m². 4 Oberflächenwasser Oberflächenwasser aus den befestigten Flächen darf nicht auf öffentliche Straßen und Gehwege geleitet werden. Ein Entwässerungsplan ist zusammen mit dem Bauantrag einzureichen. In diesem ist u.a. die Bemessung und Ausführung von Rückhaltevorrichtungen für das auf Dachflächen anfallende Niederschlagswasser nachzuweisen. Das Überlaufwasser der Wasserspeicher ist flächig zu versickern oder in das Altwasser Kleiner Inn einzuleiten. Für die übrigen befestigten Flächen ist die flächige Versickerung von Niederschlagswasser anzustreben und das nicht versickerungsfähige Niederschlagswasser in das Altwasser Kleiner Inn einzuleiten. 5 Grünordnung Bei der Baueingabe ist ein Freiflächengestaltungsplan, in dem der Inhalt des Bebauungsplans nachgewiesen und weiterentwickelt ist, einzureichen. 5.1 Schutz und Pflege des Gehölzbestandes Die neu gepflanzten Gehölze sind zu pflegen und vor Beschädigungen zu schützen. Es gilt die DIN Schutz von Bäumen, Pflanzenbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen. 5.2 Abstandszonen Bei der Durchführung von Gehölzpflanzungen sind die entsprechenden Abstandsvorschriften von Fernmeldeamt, Energieversorgungsunternehmen, Nachbarrecht, Straßenbauamt, etc. zu beachten. Bei Baumpflanzungen ist eine Abstandszone von je 2,50 m beiderseits von Erdkabeln einzuhalten. Die Planung des Kabelnetzes und die Einhaltung geeigneter Schutzmaßnahmen in der Nähe von Bäumen hat unter Berücksichtigung der im Bebauungsplan / Grünordnungsplan festgelegten Baumstandorte zu erfolgen. 5.3 Sicherstellung des Oberbodens und des Pflanzraums Abtrag, Lagerung und Einbau von Oberboden Für Abtrag, Lagerung und Einbau von Oberboden gilt die DIN Bodenarbeiten für vegetationstechnische Zwecke Oberbodenbedarf a) Pflanzlöcher für Bäume Pflanzlöcher für Bäume sind mit einem Durchmesser von mindestens 2,00 m und einer Tiefe von mindestens 1,50 m auszuheben. Für die oberen 60 cm ist ein geeignetes Substrat mit Oberboden, darunter Substrat für eine geeignete Vegetationstragschicht zur Verfügung zu stellen. Es wird auf die Empfehlungen für Baumpflanzungen Teil 1 und Teil 2 der Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e. V. verwiesen. b) Vegetationsflächen Gehölz-, Stauden-, Rasen- und Wiesenflächen sind mit Oberboden in nachfolgenden Stärken einzudecken: Gehölzflächen: Staudenflächen: Rasenflächen: Wiesenflächen: 0,40 m 0,30 m 0,20 m 0,00 bis 0,10 m Wohnpark Gartenstraße - Festsetzungen Seite 5

6 5.4 Pflanzung in Sichtdreiecken Im Einmündungsbereich von Straßen ist im Bereich der Sichtdreiecke jede Bebauung, Stapelung, Bepflanzung und sonstige Sichtbehinderung auf eine Höhe von max. 0,80 m zu begrenzen. Einzelbäume sind auf Lichtraumprofil aufzuasten. 5.5 Negativliste Nachfolgend aufgeführte Gehölze dürfen nicht gepflanzt werden: Einfassungshecken aus Chamaecyparis Scheinzypresse Picea Thuja Fichte Lebensbaum Nadelgehölze, ausgenommen Pinus sylvestris (Wald-Kiefer), soweit sie eine Höhe von mehr als 1,50m erreichen. 5.6 Zeitpunkt der Gestaltungsmaßnahmen und Pflanzungen Die Herstellung der Grünanlagen inkl. Pflanzung und Ansaat muss spätestens in der Pflanzperiode nach Fertigstellung der Bauarbeiten (Bezugsfertigkeit der Gebäude) erfolgen. 5.7 Pufferstreifen zum Biotop Kleiner Inn Entlang der Grenze zu Flnr. 74/95 Gemarkung Simbach am Inn, ist ein 5 m breiter Pufferstreifen zum amtlichen kartierten Biotop 7744B88.1 Röhricht- und Gehölzsaum am Altwasser in Simbach auszuweisen Bepflanzung Für die Bepflanzung des Pufferstreifens zum Biotop sind nachfolgend aufgeführte Gehölze entsprechend den Festsetzungen durch Planzeichen zu verwenden: Klein- bis mittelkronige Bäume Alnus glutinosa Carpinus betulus Prunus padus Schwarz-Erle Hainbuche Trauben-Kirsche Mittel- bis großkronige Bäume Fraxinus excelsior Quercus robur Tilia cordata Ulmus laevis Sträucher Corylus avellana Gemeine Esche Stiel-Eiche Winter-Linde Flatter-Ulme Haselstrauch Crataegus momogyna Weiß-Dorn Prunus spinosa Rhamnus cathartica Rhamnus frangula Sambucus nigra Schlehe, Schwarzdorn Kreuzdorn Faulbaum Schwarzer Holunder Mindestpflanzgröße und Qualität Bäume: H, 3xv, mb, STU Sträucher: Hei, 2 x v, ob, Wohnpark Gartenstraße - Festsetzungen Seite 6

7 5.7.2 Wiese Die für die Ansaat als Wiese vorgesehene Fläche soll nur mit 0 bis 10 cm Humus angedeckt werden. Die Ansaat hat mit Regiosaatgut der Herkunftsregion H (Molasse-Hügelland) zu erfolgen Pflege Die festgesetzte Bepflanzung ist artgemäß zu pflegen und zu erhalten. Bei Ausfall von Gehölzen ist entsprechend den grünordnerischen Festsetzungen nachzupflanzen. Verzicht auf jegliche Düngung und Pflanzenschutz. Einmalige Mahd pro Jahr ab 15. September oder zweimalige Mahd pro Jahr ab Mitte / Ende Juni und ab Anfang September mit Entfernung und Verwertung oder ordnungsgemäßer Entsorgung des Mähguts. Ein Schlegeln der Flächen ist nicht gestattet. 5.8 Sonstige private Grünflächen Bepflanzung Für die Bepflanzung entsprechend den Festsetzungen durch Planzeichen sind nachfolgend aufgeführte Gehölze zu verwenden: Großkronige Bäume Aesculus carnea Briotii Acer platanoides Acer platanoides Emerald Queen Prunus avium Quercus robur Tilia cordata Castanea sativa Juglans regia Prunus avium Scharlach-Kastanie Spitz-Ahorn Kegelförmiger Spitz-Ahorn Vogel-Kirsche Stiel-Eiche Winter-Linde Esskastanie Walnuss Vogel-Kirsche Klein- und mittelkronige Bäume Acer campestre Feld-Ahorn Acer campestre Elsrijk Feld-Ahorn Acer platanoides Cleveland Spitz-Ahorn Acer platanoides Olmstedt Spitz-Ahorn Corylus colurna Baum-Hasel Crataegus laevigata Paul s Scarlet Rotdorn Crataegus lavallei Carierei Apfeldorn Fraxinus excelsior Diversifolia Einblättrige Esche Ginkgo biloba Princeton Sentry Säulen-Fächerblattbaum Liquidambar styraciflua Amberbaum Prunus avium Plena Gefülltblühende Vogel-Kirsche Prunus padus Schloss Tiefurt Trauben-Kirsche Pyrus calleryana Chanticleer Stadt-Birne Sophora japonica Japanischer Schnurbaum Sorbus aria Magnifica Mehlbeere Wohnpark Gartenstraße - Festsetzungen Seite 7

8 Sorbus intermedia Sorbus intermedia Brouwers Schwedische Mehlbeere Schwedische Mehlbeere Fassadenbegrünung Garagen, die sich neben einer Grünfläche befinden, sowie der Sichtschutzzaun entlang der Grenze zu Flnr. 402/3 können mit Kletter- oder Rankpflanzen oder Spalierobst zu begrünt werden. Für Rankpflanzen sind entsprechende Rankhilfen vorzusehen Pflege Die festgesetzte Bepflanzung ist artgerecht zu pflegen und zu erhalten. Bei Ausfall von Gehölzen ist entsprechend den grünordnerischen Festsetzungen nachzupflanzen. 6 Hinweise durch Text 6.1 Ökologische Maßnahmen Unter dem Gesichtspunkt einer rationellen Energienutzung werden die Bauherren angehalten nach Möglichkeit Konzepte wie aktive und passive Solarenergienutzung, Abwärmenutzung, bzw. Wärmerückgewinnung in der Gebäudeplanung zu berücksichtigen. 6.2 Bodendenkmäler Bodendenkmäler, die bei Baumaßnahmen zutage kommen, unterliegen der gesetzlichen Meldepflicht gem. Art. 8 DSchG und sind unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde des Landratsamtes Rottal-Inn oder dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege bekannt zu machen. Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind bis zum Ablauf von einer Woche nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn nicht die Untere Denkmalschutzbehörde die Gegenstände vorher freigibt oder die Fortsetzung der Arbeiten gestattet. 6.3 Unfallverhütungsvorschriften Bei allen mit Erdarbeiten verbundenen Vorhaben innerhalb des Baugebietes wird gebeten den zuständigen Energieversorger zu verständigen. Um Unfälle und Kabelschäden zu vermeiden, müssen die Kabeltrassen örtlich genau bestimmt und die erforderlichen Sicherheitsvorkehrungen festgelegt werden. Wohnpark Gartenstraße - Festsetzungen Seite 8