Der Wohnungsbauentwicklungsplan

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1 Der Wohnungsbauentwicklungsplan Motive, Ziele und Eckpunkte Matthias Kock, Leiter der Projektgruppe WEP

2 Was ist der Ausgangspunkt? (I) Der Koalitionsvertrag für die 19. Wahlperiode: Die Koalitionspartner sind sich einig, einen Wohnungsbauentwicklungsplan aufzustellen. Dieser soll eine Gesamtstrategie für die Förderung des Wohnungsbaus sein, die junge Familien in Hamburg hält, attraktive Quartiere durch Nachverdichtungen, Wiederbebauung und Konversion entstehen lässt und ökologisch innovative Bauweisen fördert. Man ist sich einig über einen Bedarf von neuen Wohnungen jährlich in Hamburg. Bis 2009 sollen Zielvereinbarungen mit den Bezirken und eine Wohnungsbauoffensive eine Annäherung an die Zielzahl bringen. Instrumente zur Förderung des Wohnungsbaus müssen überprüft und angepasst werden oder neue identifiziert werden. Dabei sind auch die Prognosen der demografischen Entwicklung zu berücksichtigen, um Fehlplanungen zu vermeiden. Die Wohnungsbauförderung wird als Förderangebot für unterschiedliche Bauwillige (Mieter, Einzeleigentümer, Baugemeinschaften) fortgeführt. Die Ausgestaltung der Programmsegmente wird kontinuierlich auch im Dialog mit den Bauwilligen evaluiert und angepasst. 2

3 Was ist der Ausgangspunkt? (II) Der Koalitionsvertrag enthält weitere Festlegungen: Man ist sich einig, dass das Zielvolumen von 103,5 Mio. Förderbarwert erhalten bleiben soll und dass der öffentlich geförderte Wohnungsbau einen substantiellen Anteil des Wohnungsbauvolumens ausmachen soll. Es soll eine der Nachfrage entsprechende Förderung des Mietwohnungsbaus geben. Bei der Vergabe von städtischen Grundstücken soll die Konzeptqualität eine maßgebliche Rolle spielen. Baugemeinschaften sollen eine tragende Säule der Hamburger Wohnungspolitik werden. Die instrumentelle Sicherung dieses Ziels ist die Vergabe von 20% der Fläche an Baugemeinschaften. Ein Konzept wird entwickelt zur Schaffung von Wohnraum für Obdachlose, behinderte Menschen, psychisch Kranke und Wohnungsnotfälle. 3

4 Der WEP als Gesamtstrategie Ressortübergreifende Aufstellung des WEP unter Einbeziehung externer Sachverständiger; Federführung BSU/WSB Senatsbeschluss Anfang Mai 2009 Beratungen im Stadtentwicklungs- und Haushaltsausschuss der Bürgerschaft Mai/Juni 2009 Beschluss der Bürgerschaft am Fortschreibung des WEP bis zum 3. Quartal 2010; Monitoring Drei zentrale Handlungsfelder: 1. Weiterentwicklung der Wohnungsbauförderung 2. Flächenpotential und Flächenmobilisierung 3. Öffentlicher Versorgungsauftrag und integrative Wohnungspolitik 4

5 WEP-Handlungsfeld 1: Ausweitung des Wohnungsangebots durch Förderung Aufstockung der Mittel für die Förderung des Neubaus von Mietwohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindung. Erhöhung der Förderkapazität von bisher 600 Mietwohnungen plus 70 Studierendenheimplätze (2008) auf Sozialwohnungen plus 70 Studierendenheimplätze (mindestens in den Jahren 2009 und 2010). Hinzu kommt eine Förderkapazität für rund 600 Neubau-Eigentumswohnungen WE = Substanzieller Beitrag zur Erreichung des Zielwerts von WE im Neubau ist damit gewährleistet. 5

6 WEP-Handlungsfeld 1: Flexiblere Förderrichtlinien Einführung eines allgemeinen Segments Mietwohnungen mit einem flexibleren Wohnungsschlüssel. Mindestanforderung: 50 % der Wohnungen müssen mindestens drei Zimmer haben, der Rest kann auch kleiner sein. Der Bau von Einpersonenwohnungen in geeigneten innerstädtischen Lagen wird bei starker Nachfrage nach Fördermitteln bevorzugt. Seniorenwohnungen können jetzt auch eingestreut werden, um das Mehrgenerationenwohnen in einer Wohnanlage zu unterstützen. Als Fördervoraussetzung für Bauvorhaben mit mehr als 20 Seniorenwohnungen bzw. für die Förderung von Gemeinschaftsräumen wird anstelle eines Betreuungskonzepts jetzt auch ein von der Behörde für Soziales und Gesundheit (BSG) anerkanntes Nutzungskonzept akzeptiert. 6

7 WEP-Handlungsfeld 1: Integrationsleistungen durch Mietwohnungsneubau und Bestandsmodernisierung Maßnahmen Verstetigung des Langläufers im Mietwohnungsneubau (30 Jahre Darlehenslaufzeit) mit niedrigerem Subventionsabbau und niedrigerer Mietsteigerung für Quartiere mit besonderem Entwicklungsbedarf. Gezieltes Förderprogramm zur Unterstützung von Dringlichkeitsbewerbern mit besonderem Integrationsbedarf mit Einzelzuschuss für Integration in Wohnraum (subjektbezogen). Instrument ist in der Prüfung und soll noch 2009 starten. Stärkere Ausrichtung der Förderprogramme im Neubau auf besondere Wohnformen und soziale Verpflichtungen/Wohngemeinschaftslösungen Optionale Wiedereinführung der Begründung von WA-Bindungen im Neubau für interessierte Investoren Einführung von WS-Bindungen im Zusammenhang mit umfassenden Modernisierungen bei gleichzeitiger Subventionserhöhung. 7

8 WEP-Handlungsfeld 1: Förderung ökologisch innovativer Bauweisen WK-Mindeststandard: KfW 40 mit Wärmerückgewinnung oder Passivhaus Hohe WK-Zuschüsse für energieeffiziente Neubauten (KfW 40: 190 /m², Passivhaus: 240 / m²) Aufstockung der Förderkapazität für die energetische Modernisierung von Sozialwohnungen um weitere WE auf WE p.a. ab 2009 Überprüfung aller Hamburger Standards (Hamb. Klimaschutzverordnung, WK-Mindeststandard) mit dem Ziel größtmöglicher Energieeffizienz für alle Neubau- und Bestandswohnungen Einführung einer Qualitätssicherung auch für WK-geförderte Wohnungsmodernisierungen Energiebezogene Gebrauchterwerbsförderung 8

9 WEP-Handlungsfeld 2: Flächenpotential und -mobilisierung Orientierungswert Wohnungsneubau bis 2013 Prognostizierte Zunahme der Haushalte : plus Haushalte durchschnittlich plus Haushalte jährlich Ersatz für Abriss durchschnittlich ca WE jährlich (Abrisszahlen der vergangenen Jahre: zwischen 350 WE [1998] und 650 WE [2002, 2006] ) Orientierungswert Wohnungsneubau : WE jährlich 9

10 WEP-Handlungsfeld 2: Flächenpotential und -mobilisierung Anteile Geschosswohnungsbau Einfamilienhaus im Wohnungsneubau Baufertigstellungen von Wohneinheiten Wohneinheiten Geschosswohnungsbau Einfamilienhaus Jahr 10

11 WEP-Handlungsfeld 2: Flächenpotential und -mobilisierung Mögliche Stellschrauben zur Flächenmobilisierung in der Innenentwicklung Verdichtungspotenzial auf Flächen der Wohnungsunternehmen (u.a. Lückenschließung an verkehrsbelasteten Straßen) Verdichtungspotenzial auf Flächen städtischer Unternehmen und Betriebe Förderprogramm Innenentwicklung Kriterien preiswerter Wohnungsbau in aktuell nachgefragten innerstädtischen Lagen mit hohen Bodenpreisen Wohnungsbau an Schienenverkehrshaltepunkten im Umland 11

12 WEP-Handlungsfeld 3: Öffentlicher Versorgungsauftrag und integrative Wohnungspolitik Ziele nachhaltige Sicherstellung des öffentlichen Versorgungsauftrags deutliche Verbesserung der Versorgungssituation bestimmter Zielgruppen mit besonderen Zugangsschwierigkeiten zum Wohnungsmarkt Ansatz Weiterentwicklung, Verstetigung und Fortschreibung der bestehenden Instrumente (z.b. Umsetzung und Weiterentwicklung des Kooperationsvertrages mit der Wohnungswirtschaft), Entwicklung und Ausgestaltung neuer zielgerichteter Instrumente, die insbesondere die Versorgungssituation einzelner Zielgruppen verbessern helfen (z.b. Konzeption eines Programms zum Ankauf von Belegungs- bzw. Besetzungsrechten für bestimmte Zielgruppen), Intensivierung des Dialogs zwischen den verschiedenen Akteuren und Beteiligten mit dem Ziel, die Akzeptanz von Marktteilnehmern mit besonderen Hemmnissen zu steigern und Vorurteile abzubauen. 12

13 WEP-Handlungsfeld 3: Was sind die Zielgruppen einer integrativen Wohnungspolitik? (I) Haushalte mit Zugang zum Sozialwohnungsbestand (mit sog. 5 Schein) Einkommensgrenzen: Bezogen auf alle Hamburger Haushalte und über alle Haushaltsgrößen liegt der Anteil der sozialwohnungsberechtigten Haushalte in Hamburg bei ca. 45%. Zugang zum WS-Wohnungsbestand Keine Veränderung bei den Einkommensgruppen angestrebt Haushalte mit Dringlichkeitsschein Fallgruppen gemäß Globalrichtlinie Zugang zum WA-Wohnungsbestand Tendenziell schwierigere Versorgungslage bei Teilgruppen Haushalte mit Dringlichkeitsbestätigung (Wohnungslose) Zielsetzung: Wohnungslose und wohnberechtigte Zuwanderer, die öffentlich-rechtlich untergebracht sind, in Wohnraum integrieren. Gebührenfreie Dringlichkeitsbestätigung ohne Antrag. Fachstellenkonzept / Kooperationsvertrag / Gewährleistungspakete. Zugang zum WA-Wohnungsbestand Instrumentarien für Wohnungslose greifen zunehmend. 13

14 WEP-Handlungsfeld 3: Was sind die Zielgruppen einer integrativen Wohnungspolitik? (II) ABER: Nicht alle Zielgruppen mit Marktzugangsschwierigkeiten lassen sich mit den bisherigen Instrumentarien angemessen mit Wohnraum versorgen. In öffentlicher Unterbringung leben derzeit rund 300 alleinstehende Heranwachsende im Alter zwischen 18 und 25 Jahren, deren Wohnraumintegration sich als äußerst schwierig erweist, da sie im Rahmen der bestehenden Struktur des Kooperationsvertrages mit der Wohnungswirtschaft keine ausreichende Akzeptanz bei den Vermietern finden (Zielgruppe U25). Hinzu kommen jährlich rund 220 Personen aus stationärer Unterbringung nach 68 SGB XII für Menschen mit besonderen sozialen Schwierigkeiten, die diese Maßnahme erfolgreich abgeschlossen haben und in eigenen Wohnraum ziehen könnten (Zielgruppe 68 SGB XII). Zusätzlich suchen rund Menschen mit psychischen Erkrankungen und seelischen Behinderungen (Zielgruppe psychisch Kranke) Wohnraum sowie Menschen mit geistigen Behinderungen, die im Rahmen des Ambulantisierungsprogramms ambulant betreut in der eigenen Wohnung leben möchten (Zielgruppe Ambulantisierungsbetroffene). Insgesamt handelt es sich um mindestens Personen, die derzeit auf dem Wohnungsmarkt kaum Chancen auf eine adäquaten Versorgung haben. 14

15 WEP-Handlungsfeld 3: Wohnungspolitische Konsequenzen aus zusätzlichen Integrationsbedarfen Gezieltes Förderprogramm zur Unterstützung von Dringlichkeitsbewerbern mit besonderem Integrationsbedarf mit Einzelzuschuss für Integration in Wohnraum (subjektbezogen, s.o.). Stärkere Ausrichtung der Förderprogramme im Neubau auf besondere Wohnformen und soziale Verpflichtungen/Wohngemeinschaftslösungen Optionale Wiedereinführung der Begründung von WA- Bindungen im Neubau für interessierte Investoren Erfüllung und Weiterentwicklung des Kooperationsvertrages Akzeptanzförderung für Menschen mit Zugangsproblemen zum Wohnungsmarkt (Mittler- und Koordinierungsfunktion) Nachhaltige Stärkung der Wohnkaufkraft bei Transferleistungs- und Wohngeldempfängern 15

16 WEP-Handlungsfeld 3: Angebotslage bei preisgebundenen und preiswerten Wohnungen in Hamburg Sozialwohnungsbestand schmilzt: Von rd WE in 2009 auf knapp über WE in 2018 (abzüglich der WE in Freistellungsgebieten) Noch deutlicher: WA-Wohnungsbestand von rd WE auf rd WE in 2018 (abzüglich der WE in Freistellungsgebieten) Bei WA-WE besteht latente Versorgungslücke, die sich durch weitere Bindungsausläufe vergrößern wird Aber: Ausgelaufene ehemalige Sozialwohnungen sind nicht vom Markt verschwunden, sondern stehen weiterhin den bisher dort versorgten Bevölkerungsgruppen zur Verfügung. Ungebundene Bestände von SAGA GWG und der Genossenschaften bilden wichtiges Rückgrat der Versorgung Mietenspiegel: Mietniveau zieht insgesamt an - in einigen Segmenten deutlich. Aber: Der Anteil von Mieten, die unterhalb einer Schwelle von 6 /m² liegen, ist dagegen vergleichsweise konstant geblieben. Inwieweit sich die Tendenzen verstärken, wird sich im Rahmen der Vorstellung des Mietenspiegel 2009 im Herbst zeigen. 16

17 WEP-Handlungsfeld 3: Wohnungspolitische Konsequenzen aufgrund Angebotsveränderung Keinerlei Beschleunigung des Bindungsauslaufs im gebundenen Wohnungsbestand Mobilisierungsreserve freigestellte Wohnungen im gebundenen Wohnungsbestand behalten bis dahin Prüfung, ob, wie und wo Verpflichtungsrahmen trotzdem verstetigt werden kann. Verstärkte Begründung von Bindungen im Neubau auch unter Einbeziehung des städtischen Wohnungsunternehmens Mietverzerrungen im Sozialwohnungsbestand begegnen Erleichterte Bildung von Wirtschaftseinheiten Am sozialen Mietrecht für den ungebundenen Wohnungsbestand festhalten Kündigungsschutz für ungebundenen Wohnungsbestand aufrechterhalten Vorhandenen Wohnraum konsequent schützen Zweckentfremdungsverbot durchsetzen 17