Wer ist, was macht die Stiftung trias?

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1 Wer ist, was macht die Stiftung trias? trias griechisch, die Dreiheit Steht für die drei Ziele der Stiftung Boden Ökologie Gemeinschaftliches Wohnen

2 Die Ziele der Stiftung trias Boden: Ökologie: Wohnen: - keine Spekulation! - keine Versiegelung von Naturflächen - Baubiologie - Energie - Ressourcen gemeinsam nutzen - gemeinschaftlich organisierte Wohnprojekte - Wohnen als Basis sozialer Zusammenhänge

3 Rechtsformen für Wohnprojekte Wie soll ich meinen Weg finden, wenn ich nicht weiß, wohin ich will? Inhaltliche Ziele festlegen Mitbestimmung - Ökologie - Selbstverwaltung Verantwortungsübernahme Eigentumsfragen klären Eigentum Miete Eigenkapitaleinsatz klären Beteiligung Darlehen - Schenkung

4 Phasen und Berater Ideenfindung Moderator Flächen, Gestaltung Architekt Rechtsform Anwalt, Steuerberater Finanzierung Betriebswirt, Bankkaufmann, Baudurchführung wirtschaftliche Baubetreuung/ Kostenkontroller Architekt II? Nach Einzug Supervision

5 Der (gemeinnützige) Verein darf nur ideelle Ziele verfolgen die Gemeinnützigkeit muss gelebt werden. haftet mit seinem Vermögen Dorfleben e. V., Großwoltersdorf Eigenkapital: Schenkungen oder Privatdarlehen die Beteiligten sind Mieter

6 Die Genossenschaft Sie fördert die Interessen Ihrer Mitglieder Der Genossenschaftliche Prüfungsverband erzeugt Solidität Beteiligte sind Mieter Eigenkapital sind die Genossenschaftsanteile evtl. Genussscheine Daksbau eg in Dessau

7 Die GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) Die Beteiligten sind Miteigentümer / Gesellschafter volle persönliche Haftung Eigenkapital durch Gesellschaftereinlagen ggf. Darlehen Delta GbR, Recklinghausen Sicherung der Ziele durch eine Beteiligung

8 Das Wohnungseigentum persönliches Einzeleigentum Eigenkapitaleinsatz für sich selbst Mitbestimmungsrechte, Einflussmöglichkeiten der Projektmitglieder sind schwierig zu verankern. Alte Schule Distelstück, Hagen

9 Die GmbH Modell Mietshäuser-Syndikat Beteiligte sind Mieter Sicherung der Projektziele durch eine Beteiligung Ei genkapi t aldur chnachr angi g haftende Darlehen/Beteiligung

10 Kombinationen mit dem Erbbaurecht Trennung von Haus- und Grundstück Verbindung über den Erbbaurechtsvertrag mit gleichzeitiger Sicherung der Projektziele gemeinnützige und gewerbliche Finanzierungsinstrumente können kombiniert werden. Verbindung mit übergeordneten Zielsetzungen

11 Die Kommanditgesellschaft (KG) mit Vollhafter und Teilhafter eine Alternative zur aufwändigen GbR? eher für große Projekte geeignet. Umwandlung in Wohneigentum möglich, wie auch Kombination mit Mietlösungen Sofern es nicht mit dem Bundesaufsichtsamt kollidiert, interessantes Finanzierungsinstrument.

12 Das Mietprojekt unter dem Dach eines Investors Di egr uppeschl i eßtsi chzum Generalmieter (Verein) zusammen. Der Investor ist Eigentümer/Bauherr weniger Verantwortung weniger Freiheit sehr interessante Projektform für das Quartier und die Wohnungsbaugesellschaft Beginenhof Dortmund Sonder f or m: Wohnungsgemei nschaf t en wi ebeiawi G e.v., Dresden

13 Wie sieht die Bank ein Gemeinschaftsprojekt? Die Rechtsperson wurde gerade gegründet. Die Rechtskonstruktion ist ungewohnt, macht Arbeit Der Träger hat keine Erfahrung, keine Bilanzen, kein sonstiges Vermögen. viele KfW-Darlehen, an denen die Bank nichts verdient Baukostenrisiko beim Altbau Soziales Risiko: hält die Gruppe zusammen?

14 Was sind die Vorteile einer Gruppe? Zitat Wilhelm Ernst Raiffeisen: Wasdem Ei nzel nenni chtmögl i chi st,dasver mögenvi el e. Mobilisierung von Eigenkapital und privaten Darlehen Übernahme von Bürgschaften Ei n Umf el d engagi er tsi ch,beiderfi nanzi er ungundbei Krisen Die gesamte Gruppe sucht Mitstreiter, nicht nur der einzelne Investor

15 Finanzierungsmittel: Eigenkapital Eigenleistung Privatdarlehen Beteiligungen Sondermittel, insbes. der Kreditanstalt für Wiederaufbau nor mal e Bankmi t t el( Hypot hekendar l ehen) Spezialfinanzierungsinstrumente wie - GLS-Bürgschaftsdarlehen - Leih- und Schenkungsgemeinschaft

16 GLS-Bürgengemeinschaft Bürgengemeinschaft Rückzahlung Projekt GLS-Bank Kredit

17 GLS-Leihgemeinschaft Leih- und Schenkgemeinschaft Rückzahlung Schenkung Kredit GLS-Bank Projekt

18 Spende und Schenkung als Finanzierungsmittel a) bei gemeinnützigen Projekten (Verein, ggmbh) b) im Modell der Stiftung trias Beteiligungen Darlehen Sondermittel Schenkungen Spenden Erbschaften Haus im Eigentum des Projektes Grundstück im Eigentum der Stiftung trias

19 Das Erbbaurecht... Durch das Erbbaurecht ist dauerhaft die Erzielung von Einkünften für die Stiftung angelegt, aus der die geschilderte Arbeit langfristig und nachhaltig geleistet werden soll.

20 Kosten- und Finanzierungsplan Träger: Objekt: Gemeinsam Wohnen eg Himmelspforte 12, Höllenstadt Gesamtkosten: Grundstück Erwerbsnebenkosten Kostengruppe 200 Herrichten / Erschließen Kostengruppe 300 Bauwerk - Technische Anlagen Kostengruppe 400 Bauwerk - Technische Anlagen Kostengruppe 500 Außenanlagen Kostengruppe 700 Baunebenkosten Zinsen während der Bauzeit Rechts- und Beratungskosten Projektsteuerung Bau-Kostenkontrolling Unvorhergesehenes Ausstattung Summe: 3,5 % GrESt, 1,5 % Notar/Gericht Fremdfinanzierung x Zins x 0,5 2% 1% 10 % beim Altbau?! Ergänzende Angaben: Größe des Grundstückes: Wohn-/Nutzfläche: Anzahl der Wohneinheiten m³ umbauter Raum aufgestellt am: aufgestellt von:

21 Kosten Finanzierung Wirtschaftlichkeit Gesamtkosten: Finanzierungsplan: Eigenkapital (sofort verfügbar) Eigenkapital (Vorfinanzierung Schenkungen/Spenden Private Darlehen KfW CO² Gebäudesanierung GLS Bürgschaftsdarlehen Grundschulddarlehen KfW-... Gesamtfinanzierung ,00 Zins p.a. Tilgung , ,00 5, , , , ,00 2,00 2,55 3,50 4,00 Zins fest bis Kapitaldienst p.a. 1 Jahr 2.500,00 2,00 5 Jahre 2,35 10 Jahre 3,50 10 Jahre 1,50 10 Jahre 4.000, , , ,00 0, , ,00

22 Einnahmen / Ausgaben Konkret angesetzt Miete gesamt ,00 Sonstige Einnahmen Erbbauzins 0,75 / m² / Mt. 250,00 WE Instandhaltung Verwaltungskosten , ,00 Mietausfall ,00 2,00 % ,00 19,13 % Kapitaldienst gem. Fin.plan Sonstige Belastungen Überschuß/Reserve 0, 50bi s1, 0pr om²wohnf l äche/ Monat 210bi s260pr owohnei nhei ti mj ahr mind. 2 % der Mietsumme Bewirtsch.kosten insges.: sollten eher % der Miete sein!!! 6.304,00 28,86 % mit dem Überschuss

23 Miete Anzahl Gewerbeeinheiten: Wohnfläche: Wohnfläche Wohnfläche Gewerbefläche: Miete gesamt ,00 0 6, ,00 x 12 ==> 0,00 x 12 ==> 0,00 x 12 ==> 0,00 x 12 ==> 5.400,00 x 12 ==> Miete p.a ,00 0,00 0,00 0, ,00

24 Fast alles ist möglich... mit klaren Vorstellungen mit guten Beratern mit Fleiß mit enormer Willenskraft