CUBION. Büromarkt Ruhrgebiet Essen Dortmund Duisburg. Immobilien. exklusiver Partner von

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1 CUBION Immobilien Büromarkt Ruhrgebiet Essen Dortmund Duisburg exklusiver Partner von 2006

2 Vorwort Die Immobilienzeitung kommentierte im Rahmen ihrer Veröffentlichung unserer Büromarktzahlen für 2005: Es sollten die nationalen Player den Büromarkt der drei Ruhrgebietsstädte mit einem Gesamtumsatz von knapp m 2 langsam ernst nehmen. Wir denken, der Markt wird ernst genommen. Dieses dokumentiert sich 2006 nicht nur über großvolumige Investments in allen Städten: Die HANNOVER LEASING kauft das Harenberg City Center in Dortmund, HANSAINVEST erwirbt das Essener S05 in der Bauphase und in Duisburg laufen drei große Transaktionen gleichzeitig. Einzelinvestments mit Volumina jenseits der 50 Millionen Euro sind nicht mehr undenkbar. Die Signale sind deutlich. Das Ruhrgebiet wird Europas Kulturhauptstadt ThyssenKrupp beschließt die Verlegung der Konzernzentrale auf Krupp`schen Mutterboden, e.on-ruhrgas wird in Essen ebenfalls ein neues Konzerndomizil auf der Festwiese mit rd m 2 errichten. Dortmund erhält mit 3do einen der modernsten Bahnhöfe Europas inklusive Einkaufsund Freizeitzentrum und Duisburg plant mit dem gigantischen Eurogate den krönenden Abschluss des Innenhafens. Es lohnt sich einen intensiveren Blick auf die Büromärkte der Region zu werfen, die zukünftig mehr und mehr in den Blickpunkt des Interesses von Investoren und Nutzern rücken. Sie haben Fragen zum Ruhrgebietsmarkt? Wir unterstützen Sie dabei gerne mit gewohnt detailliertem und fundiertem CUBION-Research. Sprechen Sie uns an. Stefan Orts Markus Büchte Fotomontage Innenhafen Duisburg mit Eurogate

3 CUBION Immobilien GLADBECK OBERHAUSEN GELSENKIRCHEN DORTMUND ESSEN BOCHUM DUISBURG MÜLHEIM All business is local falls nicht, sind wir Partner von NAI apollo. NAI apollo zählt zu den Marktführern bei der Vermittlung von Gewerbeimmobilien im Rhein-Main-Gebiet, einem der bedeutendsten Immobilienmärkte in Deutschland. Zu NAI apollo gehören weitere regionale Expertenteams mit Büros in Berlin, Köln, Stuttgart, Düsseldorf und im Ruhrgebiet. NAI steht für das weltweit größte Netzwerk aus inhabergeführten unabhängigen Beratungsfirmen für Gewerbeimmobilien. In den mehr als 300 Büros in über 40 Ländern betreuen unsere etwa Spezialisten zurzeit pro Jahr insgesamt Transaktionsvolumina von über 35 Milliarden Dollar. Amsterdam Athen Atlanta Bangalore Bangkok Berlin Boston Buenos Aires Bukarest Caracas Chicago Copenhagen Dallas Dubai Dublin Düsseldorf Edinburgh Frankfurt Glasgow Hong Kong Houston Istanbul Jakarta Johannesburg Köln Kopenhagen Kuala Lumpur Lima London Los Angeles Lyon Prag San Francisco Marseille Mexico City Miami Montevideo Montreal Mumbai New York Oslo Ottawa Paris Quito Rennes Ruhrgebiet San Francisco Sao Paolo Seattle Seoul Shanghai Singapore Stockholm Stuttgart Tel Aviv Tokyo Toronto Vancouver Vienna Washington D.C. Ein junges Team aus alten Hasen : CUBION Immobilien ist ein junges Unternehmen, alle Führungskräfte unseres Hauses verfügen jedoch über mindestens 15 Jahre Berufserfahrung in der Region. Wir legen großen Wert auf Qualifikation und Marktkenntnis. Daher ist die intensive Kenntnis der Ruhrgebietsmärkte bei uns Voraussetzung und Basis des Erfolges. Das Marktresearch von CUBION gilt als das detaillierteste und ehrlichste Marktresearch in der Metropole Ruhr und ist Ankaufsbasis vieler Immobilientransaktionen. Manches machen wir anders als andere, und offensichtlich nicht falsch ganz im Gegenteil. Innerhalb nur eines Jahres sind wir zu einem der führenden Maklerunternehmen in den wichtigsten Städten des Ruhrgebietes gewachsen. Gerne werden wir in vertrauliche Transaktionen eingebunden, da unsere Unternehmensgröße eine lautlose Analyse und Beratung gewährleistet das ist bei Großmaklern, allein aufgrund der Mitarbeiterzahl, schwer zu garantieren. Daher: klein, aber fein. Unser know-how: Vermietung von Gewerbeflächen im Ruhrgebiet Verkauf von Gewerbeobjekten bundesweit & international Individuelles und allgemeines Marktresearch in der Metropole Ruhr Bedarfsgerechte Optimierung & Entwicklung von Grundstücken in der Region Strategische und konzeptionelle immobilienwirtschaftliche Beratung Portfolioanalyse, Bewertung und Umstrukturierung Over 300 offices worldwide

4 DIE METROPOLE RUHR & IHRE TOP BÜRO-HOTSPOTS HAMM WESEL RECKLINGHAUSEN BOTTROP GLADBECK OBER HAUSEN GELSENKIRCHEN HERNE BOCHUM DORTMUND UNNA DUISBURG MÜLHEIM ESSEN KREFELD SCHWELM HAGEN WUPPERTAL DÜSSELDORF SOLINGEN Die Metropole Ruhr Fläche (2004) rd km 2 Einwohner (2004) rd. 5,3 Mio. Beschäftigte (2004) rd. 1,5 Mio. davon im Bereich Dienstleistung rd. 69 % jährliche Kaufkraft (2002) rd. 86 Mrd. EUR Arbeitslosenquote (Sep 2006) ca. 13,9 % Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik; RVR 6 7

5 DIE METROPOLE RUHR DIE METROPOLE RUHR Die Metropole Ruhr im Überblick Die Städte im Vergleich Die Büromärkte der Metropole Ruhr sind durchaus bemerkenswert. Gemeinsam sind sie stark und stellen immerhin die fünfte Kraft im Land. Neben einer stabilen Mietenentwicklung und ordentlichen Vermietungsumsätzen zeichnet sich die Region durch traditionell maßvolle Bautätigkeit und eine gesunde Angebotsreserve aus. Die Leerstandsraten gehören zu den niedrigsten bundesweit. Angebotsreserve Historie (m 2 ) Spitzenmieten Durchschnittsmieten Mietenentwicklung Historie (EUR) Qualität der Angebotsreserve 2005 Vermietungsleistung Historie (m 2 ) Büroabsatz 2005 im bundesweiten Vergleich (m 2 ) 8 9

6 ESSEN Sensationelle Meldungen für die Konzernstadt. ESSEN Paul-Klinger-Straße 7-11 LEG-Projekt S05 Strukturdaten Einwohner (2005) Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte im Bereich Dienstleistung (2004) 76,7 % Arbeitslosenquote (Stand 09 / 2006) 14,7 % (Ruhrgebiet 13,9 % / Nordrhein-Westfalen 10,9 %) Steuersätze Mit gleich mehreren grandiosen Neuigkeiten startete der Essener Immobilienmarkt in ein ohnehin von positiven Erwartungen geprägtes Jahr 2006, nachdem bereits nach etwas schwächerer Konjunktur im Vorjahr - wieder ein erfreuliches Vermarktungsergebnis für Büroflächen erzielt worden war. ThyssenKrupp wird seine Konzernzentrale ab dem Jahr 2007 sukzessive auf Krupp schen Mutterboden verlegen, e.on Ruhrgas bekennt sich zum Standort und wird eine neue Konzernzentrale auf Essener Stadtgebiet errichten. Essen wird stellvertretend für das Ruhrgebiet zur Kulturhauptstadt 2010 gewählt. Der erste Spatenstich für das größte innerstädtische deutsche Einkaufszentrum am Limbecker Platz ist erfolgt und die KlickTel AG verlegt Ihren Unternehmenssitz nach Essen. Meldungen, die den Büromarkt in der Zukunft beflügeln sollten. Die Weichen also sind gestellt, um an eine Vermietungsbilanz anzuknüpfen, die seit Jahren die Stadt Essen als Primus im Ruhrgebiet ausweist. Gewerbesteuerhebesatz 470 Grundsteuerhebesatz B

7 ESSEN ESSEN Rückblick: Büromarkt Essen Flächenabsatz Im Jahr 2005 fanden in Essen rund m 2 Bürofläche neue Nutzer. Das entspricht einem Zuwachs von knapp 10 % gegenüber dem Wert von Etwa gleich geblieben ist mit gut m 2 der Anteil der durch Eigennutzer am Gesamtumsatz absorbierten Fläche. Vor allem zwei große Mietverträge trieben den Flächenumsatz nach oben. Rund m 2 sicherte sich die Siemens AG in dem Neubau S 05 in der Paul- Klinger-Str Die Deutsche Telekom mietete rund m 2 Am Fernmeldeamt 10 - und bezog am gleichen Standort weitere m 2 als Eigennutzer. Stadthaus Rüttenscheid, Rosastraße 42 Lagen Im Vergleich zu 2004 konnte in der Rubrik Umsätze nach Teilmärkten" vor allen Dingen die Essener Innenstadt punkten. Mit m 2, die in der City neue Mieter fanden, machte dieser Teilmarkt 17,7 % des Gesamtumsatzes aus. Das ist ein spürbares Plus gegenüber den gerade einmal gut 4 % am Gesamt- Jahresumsatz, die im Jahr 2004 in diesem Teilmarkt abgesetzt wurden. Federn lassen musste hingegen der Cityrand, vor allem der Süden. War dies im Jahr 2004 noch der stärkste Teilmarkt Essens, so spielte er im vergangenen Jahr mit einem Umsatzanteil von 6,5 % gerade noch unter ferner liefen. Dafür konnte sich der Cityrand West verbessern: Mit gut m 2 wurde hier gut drei Mal mehr Bürofläche abgesetzt als im Jahr zuvor. Branchen Den größten Umsatz nach Branchen verzeichneten die Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen im vergangenen Jahr. Nach nur rund 12,2 % 2004 sicherten sich Unternehmen dieser Branche im vergangenen Jahr gut 26 % des Büroumsatzes. Traditionell eine starke Nachfragergruppe war auch 2005 wieder die Öffentliche Hand. Gut 21 % des Umsatzes gingen auf das Konto der Ämter und Behörden. Dann folgen EDV, IT und Telekommunikation mit 17,8 % und die unternehmensbezogenen Dienstleister mit 16,2 % am Gesamtumsatz. TOP 5-Vermietungen Siemens AG Paul-Klinger-Straße m 2 2. Deutsche Telekom AG Am Fernmeldeamt m 2 3. Agentur für Arbeit Bernestraße m 2 4. RAG Bildung GmbH Am Technologiepark m 2 5. Atos Origin GmbH Hatzper Straße (Büropark Bredeney) m 2 12

8 ESSEN ESSEN Essen Vermietung nach Branchen Essen Büroflächenangebot nach Lagen Leerstand Fertigstellungen Spürbar zugelegt hat im vergangenen Jahr die Leerstandsrate in Essen. Standen zum Jahresende 2004 in der Stadt noch 5,1 % leer, so waren es zwölf Monate später immerhin 6,6 %. Hinzu kommen noch 0,6 % des Büroflächenbestands (Angebotsreserve insgesamt somit 7,2 %), für die Untermietangebote auf dem Markt kursieren - immerhin eine Verdoppelung seit dem Jahresende Somit befinden sich m 2 tatsächlich leer stehende Büroflächen auf dem Markt, plus rund m 2, die auf Untermieter warten. Mit 52 % fällt der größte Teil dieses Angebots in die Kategorie mittlerer Nutzwert. Etwa gleich groß sind die Flächen einfacher Qualität und mit hohem Nutzwert, die derzeit unvermietet sind (jeweils rund m 2 ). Schließlich sind m 2 neu erstellter Büros auf Mietersuche. Im Jahr 2005 wurden insgesamt m 2 BGF fertiggestellt. Die Objekte waren insgesamt zu 80 % vorvermietet oder eigengenutzt. Größte Fertigstellung waren das Westside in der Essener Weststadt sowie das neue Gebäude für den RWTüV an der Richard- Wagner-Straße. Mietpreise Ein leichtes Minus verzeichneten hingegen die Essener Mietpreise. Die Spitzenmiete ist um 0,50 EUR/m 2 auf 11,50 EUR/m 2 zurückgegangen und die Durchschnittsmiete sank von 9,25 EUR/m 2 auf 9,00 EUR/m 2. Essen Mietvertragsabschlüsse nach Lagen Essen Historie Fertigstellungen (m 2 ) Villa Dinnendahl, Trentelgasse 4 Essen Historie Angebotsreserve (m 2 ) Essen Historie Vermietungsleistung (m 2 ) 14 15

9 ESSEN ESSEN Büromarkt Essen Das erste Halbjahr In den ersten sechs Monaten wurde in Essen das Rekordergebnis der letzten Halbjahre eingefahren: m 2 Bürofläche sind abgesetzt worden, im Vergleichszeitraum 2005 waren es lediglich m 2. Der Vermietungsanteil lag bei m 2 (+ 55 %). Auch die Anzahl der abgeschlossenen Mietverträge hat sich um gut 10 % erhöht. Schwerpunkt der Nachfrage waren weiterhin kleinere Flächen bis 500 m 2 (37 Verträge), die einen Anteil an der Gesamtvermietung von rd. 25 % hatten. Aber auch größere Mieteinheiten treffen nun endlich wieder auf Interessenten, was das spürbare Anziehen der Nachfrage unterstreicht. Im Gegensatz zum Vorjahr haben sich die Mieter wieder für die traditionell sehr beliebten südlichen Stadtteile entschieden: 43 % der Flächen wurden am südlichen Cityrand, zusätzliche 22 % im sonstigen Stadtgebiet Süd vermietet. Die größte Anmietung erfolgte über rund m 2 durch ein Unternehmen, welches aus Gründen der Vertraulichkeit heute, ebenso wie das Objekt noch nicht namentlich benannt werden kann. Weiterhin hat die KlickTel AG m 2 im Ruhrforum gemietet, der Axel Springer Verlag nahm rd m 2 im Dietrich-Oppenberg-Haus ab. Branchenführer sind zum Halbjahr die Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen mit einem Anteil von rd. 45 %, gefolgt vom Segment unternehmensbezogene Dienstleistungen mit rd. 23 %. Der aktuelle Leerstand (inkl. Untermietangebote) liegt zum Halbjahr bei rd m 2 bzw. bei 7,0 % in Relation zum Flächenbestand. Somit hat sich die Angebotsreserve um 0,1 % reduziert, was angesichts der Zuwächse in jüngerer Vergangenheit als kleine - aber als Signal wirkende - Wende bezeichnet werden darf. Essen 1. Halbjahr Mietvertragsabschlüsse, Lagen Essen 1. Halbjahr Vermietung nach Branchen Essen 1. Halbjahr Mietvertragsabschlüsse, Größen 17

10 ESSEN ESSEN Das zweite Halbjahr 2006 Ergebnis 3. Quartal 2006 Die Büroflächenumsätze in Essen lassen weiterhin auf ein sehr gutes Jahresergebnis hoffen. Innerhalb des 3. Quartals wurden in der Ruhrmetropole etwa m 2 Bürofläche neu vermietet und zusätzlich rund m 2 durch Eigennutzer belegt. In Summe verbucht Essen in 2006 damit bereits heute einen Büroflächenumsatz (Vermietung und Eigennutzungen) von knapp m 2. Die Angebotsreserve ist nach mehreren Jahren des Anstiegs nun bereits wieder auf rd. 6,6 % gesunken (Ende 2005: 7,2 %). Neben den guten Vermietungsleistungen ist dafür auch ausschlaggebend, dass verschiedene Untermietangebote vom Markt zurückgezogen wurden und die entsprechenden Flächen vom Anbieter doch wieder selbst genutzt werden. Gildehofcenter Ausblick Essen verfügt über einen relativ hohen Sockelleerstand an Flächen, die alters-, zustand- und ausstattungsbedingt als schwer vermietbar gelten. Aktuell haben rund m 2 nur einfachen oder mittleren Nutzwert und entsprechen nicht oder nur ungenügend den Anforderungen der meisten Mieter. Die erzielte Spitzenmiete liegt in Essen derzeit bei EUR 11,95/m 2 und dürfte in diesem Jahr auch nicht weiter übertroffen werden. Aktuell ist kein Objekt im Markt verfügbar, welches durch Lage und Qualität geeignet wäre, einen neuen Spitzenmietzins zu generieren. Die Eigennutzerquote ist in Essen mit über 23 % auf hohem Niveau. Dieses ist u. a. in der hohen Konzerndichte begründet. Allein neun der 100, bzw. 20 der 500 umsatzstärksten Unternehmen haben ihren Hauptsitz in Essen. Die Nachfrage in Bezug auf Flächen oberhalb von m 2 zieht signifikant an. In Essen sind aktuell vier Unternehmen mit erheblichem Flächenbedarf im Markt. Bei Vertragsschluss aller Unternehmen würde sich ein Büroflächenumsatz von zusätzlich rd m 2 ergeben. Als deutlicher Trend ist erkennbar, dass insbesondere die Flächen im guten und sehr guten Qualitätssegment stark nachgefragt werden. Aufgrund der kaum vorhandenen Neubautätigkeit ist hier ein Engpass für die Zukunft bereits heute absehbar. Andererseits wächst der so genannte Sockelleerstand an unzeitgemäßen, schwer vermittelbaren Flächen weiter an. TOP 5-Vermietungen 2006 (I. III. Quartal 2006) 1. z. Zt. vertraulich z. Zt. vertraulich m 2 2. Klicktel AG Kruppstr m 2 3. Axel Springer Dietrich-Oppenberg-Platz m 2 4. ECE / Bilfinger Berger Limbecker Platz m 2 5. Gerb GmbH & Co. KG Ruhrallee m 2 Dietrich-Oppenberg-Haus Dietrich-Oppenberg-Platz 1 18

11 DORTMUND DORTMUND HCC-Harenberg City Center (HANNOVER LEASING) Strukturdaten Fertigstellungsrekord bei gebremstem Büroumsatz Dortmund erlebte 2005 ein sehr wenig konstantes Jahr. Nach einem sehr guten ersten Quartal mit m2 vermieteter Bürofläche, noch vor Essen und Duisburg, ließ der Absatzknick im zweiten und dritten Quartal (5.800 m2 bzw m2) nichts Gutes erahnen. Das Jahresendgeschäft konnte dann diese Schwächephase mit m2 im letzten Quartal erwartungsgemäß nicht mehr ausgleichen. Die größte Stadt im Ruhrgebiet legte damit in Bezug auf die Büroumsätze in 2005 eine Verschnaufpause ein und bildet Platz drei in hinter beiden anderen bedeutenden Büromärkten in Essen und Duisburg in der Region. Die Neubautätigkeit erreichte hingegen im selben Jahr einen absoluten Rekordwert. Über m2 wurden im Jahr 2005 bezugsfertig. Ein Wert, der den Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre mit knapp m2 pro Jahr deutlich in den Schatten stellt und zum vorübergehenden Anstieg der Leerstandsrate beitrug. Einwohner (2005) Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte im Bereich Dienstleistung (2004) 78,5 % Arbeitslosenquote (Stand 09 / 2006) 16,8 % (Ruhrgebiet 13,9 % / Nordrhein-Westfalen 10,9 %) Steuersätze Gewerbesteuerhebesatz 450 Grundsteuerhebesatz B

12 DORTMUND DORTMUND Rückblick: Büromarkt Dortmund Flächenabsatz Gerade einmal m 2 wurden 2005 fremd vermietet. Weitere m 2 Bürofläche wurden von Eigennutzern belegt. Damit sank der Gesamtumsatz um 17 % gegenüber dem Vorjahreswert. Noch 2003 wurde in Dortmund mehr Fläche umgesetzt als in Duisburg, allerdings fand damals auch ein Mega-Deal mit RWE für den angemieteten neuen RWE-Tower statt. Derartige Großdeals blieben in 2005 ebenso wie in 2004 leider aus. Der größte Einzelabschluss lag jeweils bei rd m 2. Lagen Als nachfragestärkste Lage konnte sich 2005 der Teilmarkt an der Bundesstraße B1 profilieren. Etwa jeder dritte Quadratmeter wurde dort angemietet. Der Vermarktungserfolg ist an der Bundesstraße 1 vor allem auf das moderne Angebot in den vielen Neubauten zurückzuführen. Zweitstärkste Büromarktlage war die City. Neben diesem größeren Einzelabschluss sicherte sich die Agentur für Arbeit weitere m 2 an der Luisenstraße 10 und rettete mit diesen Verträgen ein noch akzeptables Jahresergebnis. TOP 5-Vermietungen Agentur für Arbeit Am Kaiserhain m 2 2. Agentur für Arbeit Luisenstraße m 2 3. Vereinigte IKK Rheinlanddamm m 2 4. HUK Coburg Saarlandstraße m 2 5. Universität Dortmund Vogelpothsweg m 2 Branchen Auch im Jahr 2005 war die Öffentliche Hand (mit rd m 2 ) insbesondere durch die Arbeitsagenturen wieder die nachfragestärkste Branche, nachdem sie erst im Jahr 2004 mit großflächigen Anmietungen für die Stadtkasse, das Planungsamt und das Hauptzollamt die Spitzenabschlüsse herbeiführte. Nachfolgend platzierten sich die Finanzdienstleistungen (mit rd m 2 ), die ihren relativen Anteil im Vergleich zum Vorjahr auf immerhin rund 21 % aller Vermietungen verdoppeln konnten. Zu diesem Ergebnis trugen wesentlich die großflächigen Anmietungen durch die HUK Coburg und Vereinigte IKK bei. Auf dem dritten Rang folgen die unternehmensbezogenen Dienstleistungen mit 16 %. RWE-Tower Platz von Amiens 22

13 DORTMUND DORTMUND Dortmund Vermietung nach Branchen Dortmund Büroflächenangebot nach Lagen Leerstand Fertigstellungen Die Angebotsreserve betrug Ende 2005 im Wirtschaftsraum Dortmund (inkl. Holzwickede) unter Berücksichtigung von Untermietangeboten rd m 2, was einer Quote von etwa 6,4 % entspricht. Somit stieg die Leerstandsrate binnen eines Jahres um fast 56 %. Bei Kategorisierung der Objektbestände nach Lageund Ausstattungsqualität verfügen rd. 50 % der Objekte über einen mittleren Nutzwert. Immerhin m 2 (rd. 30 %) stehen zum Erstbezug in Neubauten zur Verfügung. Der Leerstand verteilt sich dabei fast gleichmäßig auf das gesamte Stadtgebiet. Etwa 27 % aller Angebote befinden sich in der City; im Cityrandbereich sind knapp 20 % der Vakanzen angesiedelt. An der B1 sind es etwa 25 % und im sonstigen Stadtgebiet etwa 28 %. Das Fertigstellungsvolumen lag in Dortmund bei rund m 2, Spitzenreiter der Region mit deutlichem Abstand. Größtes erstelltes Gebäude war der RWE- Tower am Platz von Amiens mit rund m 2. Mietpreise Die Spitzenmiete lag bei etwa 11,75 EUR/m 2 (minus 0,75 EUR/m 2 ), die mittlere Miete verminderte sich leicht auf ca. 8,10 EUR/m 2 (minus 0,20 EUR/m 2 ) Dortmund Mietvertragsabschlüsse nach Lagen Dortmund Historie Fertigstellungen (m 2 ) Office Park Rheinlanddamm (Rheinbau Entwicklungs-Gesellschaft mbh) Dortmund Historie Angebotsreserve (m 2 ) Dortmund Historie Vermietungsleistung (m 2 ) 24 25

14 DORTMUND DORTMUND Büromarkt Dortmund Das erste Halbjahr In der ersten Jahreshälfte 2006 verzeichnete Dortmund einen Gesamtabsatz von rd m 2, was einer Steigerung um gut 20 % gegenüber dem Vorjahreswert entspricht. Dabei übertraf die Fremdvermietungsleistung mit rd m 2 das Ergebnis aus 2005 um gut 44 %, während Eigennutzungen nahezu ausblieben. Die Anzahl der Mietverträge hat sich dabei fast verdoppelt, so dass die vorhandene Nachfrage auf einem breiteren Fundament steht. Größter Mieter und nachfragstärkste Branche war wiederholt die Öffentliche Hand mit einem Marktanteil von rd. 50 %: Die Stadt Dortmund hat m 2 gemietet, die Bau- und Liegenschaftsbetriebe NRW haben für die Universität in drei Gebäuden insgesamt über m 2 angemietet. Hinter der Öffentlichen Hand folgen die unternehmensbezogenen Dienstleistungen mit 14 % und die sonstigen Dienstleistungen mit 13 % relativem Marktanteil. Diese Rangfolge war auch im ersten Halbjahr 2005 am Dortmunder Büroimmobilienmarkt zu beobachten. Im sonstigen Stadtgebiet wurden gut 40 % der Anmietungen im 1. Halbjahr 2006 getätigt. Es folgte der Cityrand mit rd. 30 % und die Innenstadt mit etwa 23 %. Die B1-Lagen waren im Gegensatz zum Vorjahr nicht gefragt. Rund ein Viertel der Fremdvermietungen wurden im Flächensegment von 500 bis m 2 abgeschlossen. Insoweit war zu 2005 keine Veränderung zu verzeichnen. Das Leerstandswachstum hingegen hat seinen Wendepunkt erreicht. In Dortmund hat sich im ersten Halbjahr 2006 der Leerstand um rd. 10 % auf m 2 reduziert. Die aktuelle Leerstandsquote lag damit bei ca. 5,9 % inklusive Untermietangebote. Die Spitzenmiete liegt bei 12,00 EUR/m 2 (Vorjahr: 11,75 EUR/m 2 ), die City-Durchschnittsmiete bei etwa 8,00 EUR/m 2. Dortmund 1. Halbjahr Mietvertragsabschlüsse, Lagen Dortmund 1. Halbjahr Vermietung nach Branchen Dortmund 1. Halbjahr Mietvertragsabschlüsse, Größen 26 27

15 DORTMUND DORTMUND Das zweite Halbjahr Ergebnis 3. Quartal 2006 Das traditionell stärkere zweite Halbjahr sollte für Dortmund positiv ausfallen. Im dritten Quartal wurden jedoch lediglich 7.600m 2 vermietet und weitere Eigennutzungen blieben aus. Der Gesamtumsatz liegt damit Ende September bei etwa m 2. Es konnte ein größerer Mietvertrag über rund m 2 im Codic- Haus registriert werden. Die übrigen Kontrakte bewegen sich überwiegen in einer Größenordnung von 300 bis 600 m 2 oder im kleinteiligen Segment. Die Angebotsreserve ist im Verlauf der Monate Juli bis September wieder leicht angestiegen, hat den Vorjahresstand aber noch nicht wieder erreicht. TOP 5-Vermietungen 2006 (I. III. Quartal 2006) 1. Stadt Dortmund Rheinische Straße m 2 2. BLB für Universität Dortmund Emil-Figge-Straße m 2 3. Uhde GmbH Rheinlanddamm m 2 4. Stadt Dortmund (Sozialamt) Hansastraße m 2 5. BLB für Universität Dortmund Martin-Schmeißer-Weg m 2 Ausblick Nach einem schwachen dritten Quartal liegen die Hoffnungen nun auf dem Jahresendgeschäft. Es befinden sich durchaus aktuelle Gesuche im fünfstelligen Bereich im Markt, welche die Büroflächenbilanz 2006 doch noch maßgeblich beeinflussen könnten. Insbesondere in den B1-Lagen darf noch mit Umsatz gerechnet werden, da dort moderne Büros in ansprechender Architektur und nahezu jeder Größenordnung vorrätig sind. Dies ist wichtig für den Markt, da beispielsweise in Duisburg größere Gesuche im Bestand bei anspruchsvoller Qualität kaum gefunden werden können. In Dortmund hingegen kann Markt stattfinden, d.h. die Nachfrage trifft auf adäquates kurzfristig verfügbares Angebot an Bürofläche. Das Dortmund durch einen Endspurt jedoch noch die Wettbewerbsmärkte in Essen oder Duisburg übertrumpfen könnte ist nahezu ausgeschlossen. Hier prognostiziert CUBION Research den dritten Platz in der Metropole Ruhr. Die Leerstandsrate dürfte im Endergebnis 2006 einen leichten Rückgang ausweisen, zumindest jedoch das Vorjahresniveau halten. Ein Anstieg jedenfalls scheint gestoppt. Der Spitzenmietzins wird sich im Ergebnis halten und weiter um 12,00 EUR/m 2 tendieren. HCC-Harenberg City Center 28

16 DUISBURG Zusammenfassung DUISBURG Kontorhaus, Duisburg Innenhafen (Hamburgische Immobilien Handlung) Strukturdaten Einwohner (2005) Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte im Bereich Dienstleistung (2004) 65,8 % Arbeitslosenquote (Stand 09 / 2006) 17,4 % (Ruhrgebiet 13,9 % / Nordrhein-Westfalen 10,9 %) Steuersätze Das dritte Jahr in Folge hat Duisburg das Zehn-Jahres- Mittel von rund Quadratmeter Büroflächenumsatz im Jahr 2005 übertroffen. Zum dritten Mal wird im Innenhafen Duisburg die Spitzenmiete im ganzen Ruhrgebiet erzielt. Damit ist das urbane Stadtquartier am Wasser eine der Topadressen an Rhein und Ruhr. Am komplett neu gestalteten Nordufer soll als nächstes mit dem Eurogate Duisburg die letzte freie Fläche nach den Plänen von Foster and Partners bebaut werden. Die primär für Büronutzung vorgesehene Immobilie soll sich bis zu zehn Stockwerke hoch in den Himmel strecken und die Form einer gläsernen Sichel haben. Damit bekommt das Nordufer des Innenhafens einen krönenden Abschluss. Zuvor wird das Hitachi Power Center vom Projektentwickler KölblKruse fertiggestellt sein. Hitachi Power Europe verläßt seinen Standort in Oberhausen und bündelt hier die Europazentrale auf rd m2 Bürofläche. In Duisburg hat es zu keinem Zeitpunkt eine übertriebene Vorratsbebauung gegeben. Dadurch, dass Duisburg erst sehr spät in den Blickpunkt von Büroinvestoren kam, orientierte sich die Bebauung stark an der Nachfrage. Daher hat Duisburg mit unter drei Prozent eine der geringsten Leerstandsquoten überhaupt. Gewerbesteuerhebesatz 470 Grundsteuerhebesatz B

17 DUISBURG DUISBURG Rückblick: Büromarkt Duisburg Flächenabsatz In Duisburg wurden im Jahr 2005 rd m 2 Bürofläche abgesetzt. Dieses entspricht einer Erhöhung zum Vorjahr von rd. 6 %. Die Vermietungsleistung lag bei m 2 (rund 16 % mehr als im Jahr 2004) neu vermieteter Fläche. Der Eigennutzeranteil sank von m 2 auf rd m 2. Der 10-Jahresdurchschnitt mit rd m 2 als auch der 5-Jahresdurchschnitt mit rd m 2 Büroflächenabsatz wurden deutlich übertroffen. Es wurde eine positive Nettoabsorption erreicht: rd. 1/3 der Büroflächenumsätze führten nicht nur zu einem Flächentausch, sondern haben den Leerstand tatsächlich reduziert. Lagen Die Duisburger Innenstadt hat einen Vermarktunganteil von rd. 32 % bzw m 2 und ist somit nahezu auf Vorjahresniveau geblieben (rd. 37 %). Traditionell ist der Innenhafen Duisburg starker Focus der Flächennachfrager: über m 2 wurden hier abgesetzt. Hier wurde auch die Spitzenmiete erreicht. Rund 1/3 der Umsätze verteilten sich auf das sonstige Stadtgebiet, wobei sich der Duisburger Norden im Jahr 2005 knapp die Hälfte der Flächen sichern konnte. Branchen Das Segment Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen war mit m 2 nachfragestärkste Branche in Duisburg. Die Öffentliche Hand im Jahr 2004 größter Nutzer mit rd. 36 % - hat im Folgejahr lediglich m 2 angemietet. Die gleiche Größenordnung hat der Bereich unternehmensbezogene Dienstleistungen abgenommen. Der Finanzdienstleistungssektor hat rd m 2 neu genutzt, knapp die Hälfte davon hat die Citibank gemietet. Philosophenweg 23-25, Innenhafen Werhahnspeicher TOP 5-Vermietungen SPAETER Stahlhandel Philosophenweg 17, Speicher Allgemeine m 2 2. ARGE Nord Duisburger Straße m 2 3. Citibank Am Silberpalais 1, Silberpalais m 2 4. Stadtverwaltung Duisburg Schwanenstraße m 2 5. Kreditservice GmbH Neudorfer Straße 41-45, Neudorfer Tor m

18 DUISBURG DUISBURG Duisburg Vermietung nach Branchen Duisburg Büroflächenangebot nach Lagen Leerstand Die Leerstandsquote stieg Ende 2005 auf rd. 3,5 % inklusive der Untervermietungsangebote, somit rd m 2. Damit lag Duisburg mehr als 50 % unter der Leerstandsrate in Essen, wenngleich der Duisburger Leerstand sich um rd. 20 % gegenüber 2004 erhöhte. Knapp 23 % des Leerstandes befindet sich in Immobilien mit einfachem Ausstattungsstandard, die aufgrund sehr geringer Nachfragechancen auch zukünftig den Sockelleerstand bilden werden. Knapp 47 % der Flächen (rd m 2 ) haben einen einfachen Nutzwert, 30 % der Flächen befinden sich in Neubauoder gar Neubauerstbezugsqualität. Fertigstellungen Im Duisburger Büroimmobilienmarkt wurden im Jahr 2005 rd m 2 Bürofläche fertiggestellt, die Vorvermietungsquote lag bei über 80 %. Das sind rd. 55 % weniger als im Vorjahr, als u.a. das FiveBoats mit rd m 2 fertiggestellt wurde. Mietpreise Die Spitzenmiete wurde wieder am Duisburger Innenhafen erreicht. Der dort erreichte Höchstwert lag bei EUR 12,20/m 2 (+1,6 %). Die mittlere Miete hingegen verringerte sich von EUR 7,80/m 2 auf nunmehr EUR 7,50/m 2. Duisburg Mietvertragsabschlüsse nach Lagen Duisburg Historie Fertigstellungen (m 2 ) Hitachi Power Office Duisburg Historie Angebotsreserve (m 2 ) Duisburg Historie Vermietungsleistung (m 2 ) 34 35

19 DUISBURG DUISBURG Büromarkt Duisburg Ergebnis erstes Halbjahr Rekordjahr in Duisburg: Bereits zum Ende des ersten Halbjahres sind insgesamt m 2 abgesetzt worden (Vergleichszeitraum des Vorjahres: m 2 ). Der Vermietungsanteil lag bei m 2 (+ 183 %), der Eigennutzeranteil somit bei rd m 2 (-55 %). Das Halbjahresergebnis liegt somit bereits heute über dem 10-Jahres-Durchschnitt von rd m 2 (Stand: ). Der Vermietungsumsatz liegt bis zur Jahresmitte nur knapp 10 % unter dem Umsatzspitzenreiter Essen (rd m 2 ). Schwerpunkt der Nachfrage gemessen an der Anzahl der Verträge waren Verträge unter 250 m 2 (Anteil am Gesamtvolumen: 5 %) sowie Flächen zwischen 250 m 2 und 500 m 2 (13,2 % Anteil). Allerdings wurden ebenfalls fünfzehn Verträge im Segment m 2 unterschrieben. Beliebteste Lage war der Duisburger Innenhafen: Aufgrund der Großanmietung durch Hitachi sind hier rd m 2 (58 % der Gesamtvermietungsleistung) vermietet worden. In der City wurden rd m 2 (12,43 %) abgesetzt, am Cityrand rd m 2 (9 %). Dieses resultiert hier aus der überwiegenden Altbausubstanz, die oftmals nicht den heutigen Anforderungen entspricht. Größtes Branchensegment in der Nachfrage war der Bereich Gewerbe-Handels- und Verkehrsunternehmen mit über 61 %, die Öffentliche Hand hat über 16 % der Flächen gemietet. Alle anderen Branchen lagen unter der 10 % - Marke, was für einen ansonsten ausgewogenen Branchenmix auf Mieterseite spricht. Der Leerstand inklusive Untermietangebote lag zum Halbjahr bei rd. 3,6 % inklusive Untermietangebote. Duisburg 1. Halbjahr Mietvertragsabschlüsse, Lagen Innenhof Hitachi Power Office mit Blick auf Südseite Innenhafen Duisburg 1. Halbjahr Vermietung nach Branchen Duisburg 1. Halbjahr Mietvertragsabschlüsse, Größen 36 37

20 DUISBURG DUISBURG II. das zweite Halbjahr 2006 Ergebnis des dritten Quartals 2006 Auch das dritte Quartal mit rd m2 Vermietungsleistung war in Duisburg sehr erfolgreich. Insgesamt sind per Quartalsende m2 Büroflächen vermietet worden. Der Gesamtabsatz lag dadurch bei m2. Somit hat Duisburg zum dritten Quartal bereits das Dekadenergebnis von rd m2 als auch den Fünf-Jahres-Durchschnitt mit rd m2 übertroffen. Schwerpunkt der Nachfrage war der Innenhafen; fast jeder fünfter Quadratmeter wurde dort vermietet. Die Angebotsreserve ist von 3,5 % zum Jahresanfang auf 2,9 % gesunken. Bildunterschrift TOP 5-Vermietungen 2006 (I. III. Quartal 2006) Hitachi Power Europe Schifferstr m 2 Hitachi Power Europe (Erweiterung) Schifferstr m 2 Industriereifenkontor Lüdtke Logport m 2 ARGE Mitte Keetmanstr m 2 Schenker AG Logport m 2 Prognose Gesamtergebnis 2006 Aufgrund der anhaltend guten Nachfrage geht CUBION von einem Gesamtabsatz zum Jahresende von mindestens m2 aus. Dieser könnte sich aber noch zum besten Ergebnis der letzten zehn Jahre (2003: m2) entwickeln, da mehrere Gesuche (und auch bereits getätigte Abschlüsse im vierten Quartal) zwischen und m2 im Markt sind. CUBION geht davon aus, dass der Spitzenmietzins von rd. 12,00 EUR/m2 stabil bleibt. Der Leerstand wird auch zum Jahresende nur marginal variieren. Insbesondere im Innenhafen ist die Flächenverknappung deutlich zu spüren. Hier sind bestimmte Flächensegmente trotz konkreter Nachfragen nicht mehr zu bedienen. Da das im Bau befindliche Hitachi-Center bereit vollvermietet ist, kommen hierdurch keine Neubauflächen mehr auf den Markt. 38

21 BEGRIFFSDEFINITIONEN Kontorhaus, Duisburg-Innenhafen (Hamburgische Immobilien Handlung) Vermietung In der Vermietungsleistung sind alle uns bekannten Vertragsabschlüsse des Kalenderjahres erfasst, maßgeblich ist das Datum des Vertragsabschlusses nicht der Bezug der Fläche. Konditionen Vertragsverlängerungen oder Abschlüsse mit veränderten gelten nicht als Vermietungsleistung. Mietflächen unter 200 m 2 werden pauschal erfasst, sofern sie nicht bekannt sind. Eigennutzung/Eigennutzer Eigennutzer sind Unternehmen/Institutionen etc., die ein Gebäude nicht anmieten, sondern für eigene Nutzungszwecke erwerben. Berücksichtigt wird der Zeitpunkt des Erwerbes, nicht der Bezug der Flächen. Gesamtabsatz Summe der Vermietungsleistung zuzüglich Summe der Eigennutzer. Mietpreise Alle Mietpreise werden als Kaltmiete berücksichtigt. Es gilt der nominale Mietzins, sofern sich die gewährten Incentives nicht marktverzerrend auswirken (Beispiel: Nominalzins 14,00 EUR/m 2 /mtl. bei einer mietfreien Zeit von 12 Monaten und einem 5-Jahres-Vertrag werden mit 11,29 EUR/m 2 /mtl. bewertet. Mietfreie Zeiten von bis zu drei Monaten oder ein entsprechender monetärer Gegenwert werden nicht berücksichtigt. Angebotsreserve/Leerstand Zum Leerstand zählen Mietflächen, die innerhalb von 3 Monaten bezugsfertig sind. Zu sanierende Flächen oder Flächen, die aufgrund ihrer Substanz nicht kurzfristig dem Markt zur Verfügung stehen, sind unberücksichtigt. Untermietflächen sind in der Angebotsreserve enthalten, da auch diese Flächen marktrelevant sind und sich bei erfolgreicher Vermietung im Umsatz widerspiegeln. Flächen Die Mietflächen werden als im Mietvertrag ausgewiesener Wert (üblicherweise Flächenberechnung MF-B der gif - Gesellschaft für Immobilienforschung) übernommen. Büroflächenbestand und -fertigstellungen werden in m 2 BGF (Bruttogrundfläche) angegeben. Ausschlaggebend ist nicht der Zeitpunkt der ersten Vermietungsleistung, sondern die Gebäudefertigstellung. Nettoabsorption Neu auf den Markt kommende Flächen abzüglich des Abganges an Büroflächen und der Differenz zwischen Leerstand am Ende und zu Beginn der betrachteten Periode

22 Quellenangaben / Bildnachweis. Wir bedanken uns bei folgenden Unternehmen/Personen für die zur Verfügung gestellten Fotos/Grafiken: Seite 2/3/42: INNENHAFEN DUISBURG Entwicklungsgesellschaft mbh Fotomontage: Foster & Partners/MIC MANAGEMENT, Foto: Dirk Soboll Seite 10/13: LEG Standort- und Projektentwicklung Essen GmbH, AVP Becker und Drewes GmbH Seite 24: Rheinbau Entwicklungs-Gesellschaft mbh, Dortmund Seite 30/40: Gruppe5, Frank Preiss Seite 34/36: KölblKruse GmbH, Bahl & Partner, Hagen Impressum & rechtliche Hinweise. Herausgeber. Grafik & Layout: Druck: Copyright: Hinweise: Cubion Immobilien AG Duisburger Str. 441, Mülheim an der Ruhr be to be gmbh Wiesenstraße 35, Mülheim an der Ruhr, Druckhaus Duisburg OMD GmbH Cubion Immobilien AG CUBION ist eine eingetragene Marke der CUBION Immobilien AG. Alle Angaben und Daten sind gewissenhaft und sorgfältig recherchiert worden. Dennoch übernehmen wir keine Haftung für die inhaltliche Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen. Diese Publikation ist einschließlich aller Texte und Grafiken/Fotos urheberrechtlich geschützt. Eine Verwertung ist im Einzelfall mit Zustimmung der Cubion Immobilien AG möglich. Jede Verwendung - auch in Teilen - ist ohne Zustimmung des Herausgebers unzulässig und strafbar. Dieses gilt auch für Vervielfältigungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Speicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. 43

23 CUBION Immobilien AG Duisburger Str. 441 D Mülheim an der Ruhr Telefon Telefax net