Umsatzrekord am Berliner Büromarkt

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1 DTZ Research PROPERTY TIMES Umsatzrekord am Berliner Büromarkt Berlin Büromarkt Januar 215 In Berlin wurde 214 mit einem Take-up von 656. m² der höchste Flächenumsatz der Top 5 Märkte erzielt. Dieses Ergebnis markiert auch den höchsten Wert in Berlin seit der Wiedervereinigung. Das Vorjahresergebnis von 51.6 m² wurde um 28% übertroffen (siehe Abbildung 1). Inhalt Wirtschaftliches Umfeld 2 Büromarkt 3 Kennzahlen 7 Mietpreisspannen 8 Definitionen 9 Sieben Großflächenabschlüsse mit jeweils mehr als 1. m² wurden 214 registriert. Mit einem Volumen von 96. m² trugen sie maßgeblich zum Umsatzrekord bei. Der größte Abschluss des Jahres war die Projektanmietung der Deutschen Bank über 24.7 m² am Ernst-Reuter-Platz. Die gewichtete Durchschnittsmiete lag 214 bei 13, pro m² und Monat. Gegenüber dem Vorjahr 213 stieg der Wert um,7. Im abgelaufenen Jahr wurde für 37% der Büroflächen eine Miete von mindestens 15, pro m² vereinbart. Die realisierbare Spitzenmiete stieg im vierten Quartal 214 erstmals seit Sommer 212 und steht nun bei 22,5 pro m² und Monat. Wir erwarten, dass sich der Wert im Jahr 215 stabilisiert. Am Jahresende 214 standen 1,24 Mio. m² Büroflächen leer. Der Leerstandsabbau der vergangenen Jahre hat sich in den vergangenen zwölf Monaten deutlich beschleunigt. Die Leerstandsquote sank in diesem Zeitraum von 8% auf 6,8%. Autoren Christoph Wildemann Junior Researcher +49 () christoph.wildemann@dtz.com Ursula-Beate Neißer Head of Research Germany +49 () ursula-beate.neisser@dtz.com Kontakte Magali Marton Head of EMEA Research +33 () magali.marton@dtz.com Fergus Hicks Global Head of Forecasting +44 () fergus.hicks@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 () hans.vrensen@dtz.com Zum Jahresanfang 215 waren in Berlin insgesamt rund 536. m² Büroflächen in Bau. Rund drei Viertel dieser Flächen sind bereits an Nutzer vergeben. Wir erwarten, dass sich gerade die lebhafte Nachfrage im Bereich von Flächen bis 3. m² unvermindert im Jahr 215 fortsetzen wird. Auch wenn eine vergleichbare Anzahl an Großabschlüssen wie 214 nicht zu erwarten ist, dürfte der Take-up zum Jahresende 215 einen Wert über dem zehnjährigen Mittelwert von 54. m² erreichen. Abbildung 1 Take-up Berlin, 1. m² Take-up Jahresdurchschnitt Property Times 1

2 Berlin Büromarkt 214 Wirtschaftliches Umfeld Deutschland Nach den jüngsten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes stieg das Bruttoinlandsprodukt für das Gesamtjahr 214 gegenüber 213 um 1,5% und erreichte damit einen deutlich höheren Wert als in den beiden vorangegangenen Jahren. Wachstumsmotor war die Binnennachfrage, die fast drei Viertel zum Wachstum beitrug (1,1 Prozentpunkte), während der Anteil des Außenbeitrags auf 26% (,4 Prozentpunkte) beschränkt blieb. Zwar stiegen die Exporte um 3,7%, doch nahmen gleichzeitig die Importe um 3,3% zu. Die Zahl der Erwerbstätigen stieg im achten Jahr in Folge und erreichte mit 42,7 Millionen einen erneuten Höchststand. Die Zahl der Erwerbslosen sank nach vorläufigen Zahlen um 77. Personen auf 2,1 Millionen. Für das Jahr 215 gehen die Prognosen noch stark auseinander. Während die letzte Einschätzung der Bundesbank vom Dezember 214 bei einem Plus von 1,% für das Bruttoinlandsprodukt lag, rechnet Oxford Economics mit einem Anstieg von 1,8%. Angesichts eines gegenüber den Vorjahren schwächeren Euros dürften die Exporte zunehmen und niedrige Inflation und höhere Reallöhne sind gute Ausgangswerte für einen lebhaften Konsum. Ein moderates globales Wirtschaftswachstum, Unruhen in Osteuropa und die Unsicherheit darüber, wann in den kritischen Euroländern eine nachhaltige Trendumkehr erfolgt, gehören zu den limitierenden Faktoren. Gleichwohl herrscht unter den Experten weitgehende Einigkeit darüber, dass sich Deutschland auch 215 wiederum gut behaupten wird. Berlin Nach den vorläufigen Zahlen von Oxford Economics ist die Berliner Wirtschaft im Jahr 214 etwas über dem Bundestrend gewachsen. (siehe Abbildung 2). Aufgrund des hohen Dienstleistungsanteils war die Berliner Wirtschaft im vergangenen Jahr weniger stark von der schwachen Konjunktur im produzierenden Gewerbe betroffen. Nicht zuletzt deshalb prognostiziert Oxford Economics auch für 215 ein Wachstum über dem Bundestrend. Die Zahl der Beschäftigten nimmt in Berlin bereits seit 6 stark zu und lag zuletzt immer über dem bundesweiten Durchschnitt (siehe Abbildung 3). Auch für 215 wird mit steigenden Beschäftigtenzahlen gerechnet, die auch mit einem Rückgang der Arbeitslosigkeit einhergehen dürften. Abbildung 2 Reale Veränderung des BIP gegenüber dem Vorjahr 6% 4% 2% % -2% -4% -6% -8% Quelle: Oxford Economics Abbildung Eurozone Deutschland Berlin Veränderung der Erwerbstätigen gegenüber dem Vorjahr 3% 2% 1% % -1% -2% -3% Quelle: Oxford Economics Eurozone Deutschland Berlin Property Times 2

3 Berlin Büromarkt 214 Büromarkt Umsatzrekord am Berliner Büromarkt 214 wurde am Berliner Markt 656. m² Bürofläche umgesetzt und damit der höchste Umsatz seit der Wiedervereinigung 199. Mit diesem Rekordergebnis hat Berlin im vergangenen Jahr den höchsten Flächenumsatz der fünf größten Büromärkte (Top 5) erzielt. Seit 4 war stets in München der höchste Take-up erfasst worden. Im abgelaufenen Jahr lag der Flächenumsatz mit 59. m² hingegen um 66. m² niedriger als in Berlin. Das relativ schwache Vorjahresergebnis von 51.6 m² wurde um 28% übertroffen, der Mittelwert der Jahre 5 bis 213 von 527.m² wurde um 24% übertroffen (siehe Abbildung 4). 214 wurden in allen vier Quartalen hohe Flächenumsätze registriert. Im dritten Quartal, welches das umsatzschwächste war, wurde mit 139.5m² ein Wert erreicht, der immer noch 7.7 m² über dem Quartalsmittelwert der Jahre 5 bis 213 lag. Das stärkste Quartal war das vierte, in dem mit.9 m² der zweithöchste Quartalsumsatz der letzten fünf Jahre erzielt wurde. Nur im dritten Quartal 212 hatte der Take-up mit 26.9 m² noch um 3% höher gelegen. Sieben Abschlüsse mit jeweils mehr als 1. m² Möglich wurde der sehr hohe Flächenumsatz nicht zuletzt durch zahlreiche Großflächendeals. 214 wurden 14 Abschlüsse mit einer Größe von mindestens 5. m² registriert, darunter sieben mit mindestens 1. m². Hierbei stach das vierte Quartal besonders hervor, in dem vier Abschlüsse oberhalb von 1. m erfasst wurden, darunter auch der größte Abschluss des Jahres, die Projektanmietung der Deutschen Bank über 24.7 m² am Ernst-Reuter Platz. Auch der zweit- und drittgrößte Abschluss des vierten Quartals entfällt auf Projektanmietungen, während der viertgrößte Abschluss mit 1.4 m² durch einen Eigennutzer (Biotronik) getätigt wurde. Die sieben größten Abschlüsse des Jahres tragen mit einem Volumen von 96. m² rund 15% zum Gesamtumsatz bei, rund 22% entfallen auf die 14 Abschlüsse mit einer Größe ab 5. m² (siehe Abbildung 5). Im vorangegangenen Jahr gab es keine einzige Anmietung mit einer Größe von mindestens 1. m². Auch im mittel- und kleinteiligen Bereich bis unter 1. m² wurden deutlich mehr Flächen angemietet als im Jahr zuvor. Gegenüber dem Vorjahr stieg der Take-up in diesem Segment um 28% auf 35. m². Im Bereich zwischen 3. m² und unter 1. m² wurde hingegen mit 16.9 m² Bürofläche rund 22% weniger als im vorangegangenen Jahr an neue Nutzer vergeben (siehe Abbildung 6). Abbildung 4 Take-up Berlin nach Quartalen, 1. m² Abbildung 5 Take-up Berlin 214 nach Flächengrößen Abbildung Take-up Berlin nach Flächengrößen, 1. m² % Q 1 Q 2 Q 3 Q 4 22% 656. m² 23% 27% 19% unter 5 m² 5 bis unter 1. m² 1. bis unter 3. m² 3. bis unter 5. m² ab 5. m² unter 5 m² 5 bis unter 1. m² 1. bis unter 3. m² 3. bis unter 5. m² 5. m² bis unter 1. m² 1. m² und mehr Property Times 3

4 Berlin Büromarkt 214 Zentrale Bürolagen wieder stärker gefragt Im vergangenen Jahr wurden wieder mehr Flächen in den zentralen Lagen umgesetzt. Insgesamt wurden hier 6% der Flächen bzw m² neu in Anspruch genommen (siehe Abbildung 7). Im Jahr 213 war sowohl in absoluten Zahlen (275.5 m²) als auch relativ (54%) deutlich weniger in den Zentrumslagen vergeben worden. Der höchste Flächenumsatz der acht Teilmärkte wurde wie im Vorjahr in der Zentralen Bürolage Ost erzielt. Hier wurde mit einem Take-up von insgesamt 21. m² rund 32% aller Büroflächen Berlins vergeben. An zweiter Stelle folgt die Zentrale Bürolage West mit einem Umsatz von 139. m² bzw. 21%. Allein die Projektanmietung der Deutschen Bank aus dem vierten Quartal trägt mit 24.7 m² knapp 18% zum Jahresumsatz in diesem Teilmarkt bei. In den beiden verbleibenden Zentralen Bürolagen Media Spree und Potsdamer Platz wurde ein Umsatz von zusammen 45. m² erzielt. (siehe Abbildung 8). Mit Ausnahme der Teilmärkte Berlin West (-15.5 m²) und Berlin Nord (-2.9 m²) wiesen alle Teilmärkte 214 einen höheren Umsatz als im Jahr zuvor auf. In absoluten Zahlen erhöhte sich der Take-up² gegenüber dem Vorjahr besonders in der Zentralen Bürolage West (+6.8 m²), relativ wurde der höchste Zuwachs in Berlin Ost mit einem Plus von 81% auf insgesamt 72. m² verzeichnet. Gewichtete Durchschnittsmiete um,7 höher Aus den neu abgeschlossenen Mietverträgen des vergangenen Jahres errechnet sich eine gewichtete Durchschnittsmiete von 13, pro m² und Monat. Gegenüber dem Vorjahr 213 stieg der Wert um,7. Maßgeblich für diesen Anstieg war, dass 214 deutlich mehr Büroflächen mit einer Miete von mindestens 15, pro m² und Monat angemietet wurden. Gegenüber dem Vorjahr stieg das Volumen in dieser Preisklasse um 88. m² bzw. um 63% auf 228. m² (siehe Abbildung 9). Gleichzeitig wurde in der Preisklasse unter 1, pro m² und Monat im Jahr 214 mit 169. m² rund 7% weniger als im Jahr 213 umgesetzt. Ihr Anteil am Gesamtumsatz sank von 38% im Jahr 213 auf 28% im Jahr 214. Nicht zuletzt der Umstand, dass die Mieter sich verstärkt für Büroflächen in den zentralen Lagen entschieden, die vielfach teuerer sind, hat den Anstieg der gewichteten Durchschnittsmiete beeinflusst. Abbildung 7 Take-up Berlin 214 nach Lage Abbildung 8 Take-up Berlin 214 nach Teilmärkten und Quartalen, m² ZBL* Ost ZBL* West ZBL* Potsdamer Platz ZBL* Media Spree Berlin Süd Berlin Ost Berlin Nord Berlin West *ZBL = Zentrale Bürolagen Abbildung 9 Take-up Berlin 214 nach Mietpreisklassen, m² 2 und mehr 15 bis unter 2 1 bis unter 15 unter 1 4% 656. m² Zentrale Bürolagen 6% Stadtlagen Q1 Q2 Q3 Basis: 68.7 m² (ohne Eigennutzer) Miete: EUR/m²/Monat Property Times 4

5 Berlin Büromarkt 214 Realisierte und erzielbare Spitzenmiete gestiegen Auch die Spitzenmieten sind in den vergangenen zwölf Monaten in Berlin gestiegen. Die erzielte Spitzenmiete, errechnet aus dem Median der teuersten Verträge, die zusammen 3% des Vermietungsumsatzes repräsentieren, lag für das Gesamtjahr 214 bei 22,5 pro m² und Monat. Der Anstieg beruht nicht zuletzt auch auf den acht Verträgen mit einer Nominalmiete von mindestens 23, pro m², die allein im letzten Quartal erfasst wurden. Damit lag die erzielte Spitzenmiete um,15 höher als 213. Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete, ausgewiesen für Büroflächen in den besten Lagen mit einer Mindestgröße von 5 m², stieg im vierten Quartal 214 auf 22,5 pro m² und Monat. Zuvor stand die Spitzenmiete in Berlin seit Sommer 212 unverändert bei 22,25 pro m² (siehe Abbildung 1). Aktuell erwarten wir, dass sich die erzielbare Spitzenmiete auf dem jetzt erreichten Niveau im Jahr 215 stabilisiert. Mittelfristig halten wir einen leichten Anstieg der Spitzenmiete für wahrscheinlich. Leerstandsquote erreicht 2-Jahres-Tief Der Leerstandsabbau, der in Berlin seit Mitte 5 zu beobachten ist, hat sich im vergangenen Jahr stark beschleunigt. Im Vergleich zu 213 sank der Leerstand in absoluten Zahlen um 215. m² auf 1,24 Mio. m². Die Leerstandsquote reduzierte sich von 8% auf 6,8% (siehe Abbildung 11). Dies ist der niedrigste Wert seit 1995, als die Quote bei 6,3% stand. Die hohe Flächenabsorption von rund 33. m², die sich in Berlin im vergangenen Jahr vor allem aus einer sehr guten Flächenaufnahme sowie der Rücknahme einiger Flächen für Sanierungen/Refurbishments ergab, waren die maßgeblichen Treiber für diese Entwicklung. Gegenüber Ende 5 ist der Leerstand nun in absoluten Zahlen um 413. m² geringer und die Leerstandsquote ist um 2,7 Prozentpunkte gesunken. Vor allem das geringe Fertigstellungsvolumen der vergangenen zehn Jahre mit m² im Jahresdurchschnitt hat diese Entwicklung begünstigt. Insbesondere in den Zentralen Büromarktlagen Berlins ist das Angebot an kurzfristig beziehbaren Büroflächen stark gesunken. Ende 214 waren mit einem Leerstand von 443. m² rund 173. m² bzw. 28% weniger Büroflächen für Mieter oder Eigennutzer verfügbar als zwölf Monate zuvor. Im Teilmarkt Media Spree haben hingegen die Leerstände um 4. m² bzw. rund 15% zugenommen. Abseits der zentralen Lagen zeigten sich für die einzelnen Teilmärkte unterschiedliche Entwicklungen. In Berlin Süd hat sich der Leerstand aufgrund vieler Anmietungen um 7. m² bzw. um 29% verringert, im Berliner Westen stieg er im gleichen Zeitraum um gut 45. m² bzw. um ein Drittel. In absoluten Zahlen ist der Leerstand in Berlin Ost mit 272. m² weiterhin mit Abstand am höchsten (siehe Abbildung 12).. Abbildung 1 Realisierbare Spitzenmiete Berlin, EUR/m²/Monat 25, 22,5 2, 17,5 15, Abbildung 11 Leerstandsquote Berlin 1% 9% 8% 7% 6% 5% 8 5 Abbildung Leerstand Berlin Ende 214 nach Teilmärkten, 1. m² *ZBL = Zentrale Bürolagen 21 7 ZBL* Ost ZBL* West ZBL* Potsdamer Platz ZBL* Media Spree Berlin Süd Berlin Ost Berlin Nord Berlin West Property Times 5

6 Berlin Büromarkt 214 Höchstes Baufertigstellungsvolumen seit wurden in Berlin 27 Objekte mit einer Bürofläche von insgesamt 21.9 m² fertiggestellt. Damit stieg das Fertigstellungsvolumen erstmals seit Jahren wieder spürbar an (siehe Abbildung 13). In den Jahren 9 bis 213 waren in Berlin im Mittel nur 121. m² Büroflächen dem Markt neu hinzugefügt worden. Fünf der 27 Objekte des Jahres 214 haben jeweils mehr als 1. m² Bürofläche: Die beiden größten Fertigstellungen mit zusammen rund 69. m² Bürofläche waren zwei Ministeriumsbauten des Bundes. An dritter Stelle folgt die Sanierung des Bikini Berlin mit 23. m². Mit dem Arena Boulevard und der Umnutzung der ehemaligen Oswald- Brauerei sind zwei weitere Großobjekte zum Bestand hinzugekommen. 17 Neubauten hatten weniger als 5. m² Büroflächen. Dabei handelt es sich teilweise um mischgenutzte Objekte, in denen Büroflächen integriert sind. Für Mietinteressenten standen lediglich in 14 der 27 neuen Objekte bei Fertigstellung noch Flächen zur Verfügung. Insbesondere das Angebot an großen (>5.m²) und neuwertigen Büroflächen in den zentralen Lagen blieb äußerst knapp. Mieter, die kurzfristig neue Flächen beziehen wollten, mussten daher höhere Mieten akzeptieren als sie ursprünglich kalkuliert hatten oder aber auf Flächen in dezentralen Lagen ausweichen (siehe Abbildung 14). Baustart von 13 Objekten mit 123. m² in Im Jahr 215 wird das Fertigstellungsvolumen erneut steigen. In den Jahren 216 und 217 dürfte der Wert des Jahres 214 ebenfalls übertroffen werden, sollte es nicht zu zeitlichen Verzögerungen kommen. Insgesamt waren am Jahresanfang 215 in Berlin rund 536. m² Büroflächen im Bau. Weniger als ein Viertel dieser Flächen steht Mietinteressenten noch zur Anmietung zur Verfügung. 13 Objekte mit rund 123. m² Bürofläche gingen im vierten Quartal 214 in Bau, darunter fünf Objekte mit mindestens 1. m² Bürofläche. Das größte Objekt mit 24.7 m² ist hierbei der Deutsche Bank Campus, der für das Finanzinstitut errichtet wird. An zweiter Stelle folgt Bertha Berlin, ein Büroneubau am Berliner Hauptbahnhof mit 18. m², der ohne Vorvermietung in Bau ging und das hohe Vertrauen zeigt, das Entwickler in ausgewählte Lagen am Berliner Markt setzen. Bei allen weiteren Projekten mit einer Fläche von 1. m² und mehr stehen die Nutzer bereits fest, so dass in den jüngst in Bau gegangenen Objekten mittelfristig nur Mietflächen bis etwa maximal 6.4 m² zur Verfügung stehen. Ausblick Die positiven Wirtschaftsprognosen für Berlin bilden ein gutes Fundament für den Berliner Büromarkt. Wir erwarten, dass sich die lebhafte Nachfrage im Bereich von Flächen bis 3. m² unvermindert im Jahr 215 fortsetzen wird. Dagegen gibt es aktuell keine Anzeichen dafür, dass 215 so viele Großflächenabschlüsse getätigt werden wie 214. Der Take-up dürfte vor diesem Hintergrund einen Wert zwischen 55. m² und 6. m² erreichen (siehe Abbildung 15). Für das Jahr 215 ist ein weiterer Rückgang des Leerstands und auch der Leerstandsquote absehbar. Abbildung 13 Fertigstellungsvolumen Berlin, 1. m² Abbildung 14 Verfügbare Flächen in Bauvorhaben Berlin, 1. m² Abbildung 15 Prognose 215 Take-up Berlin, 1. m² Fertigstellung erfolgt Fertigstellung erwartet im Bau 214 (erfolgt) 215 mit Nutzer 216 ohne Nutzer Take-up Jahresdurchschnitt Property Times 6

7 Berlin Büromarkt 214 Kennzahlen Tabelle 1 Büromarktkennziffern Berlin Gegenstand 213 Q1 214 Q2 214 Q /Q3 (%) / (%) Take-up (1. m²) 13,8 164, 151,6 139,5,9 44, 53,6 Leerstand (1. m²) 1.451, ,5 1.41, , ,9-1,6-14,8 Leerstandsquote (%) 8,1 7,9 7,8 7, 6,8-2,9-16, Neubaufertigstellungen (1. m²) 8, 1,8 67,4 34,8 89, 155,7 112,5 Realisierbare Spitzenmiete (EUR/m²/Monat) 3-Monatsprognose 22,25 22,25 22,25 22,25 22,5 1,1 1,1 Tabelle 2 Ausgewählte Transaktionen im 4. Quartal 214 Adresse/ Objekt Nutzer Fläche (m²) Teilmarkt Otto-Suhr-Allee Deutsche Bank/ Postbank 24.7 Zentrale Bürolage West Monbijoustraße 1 Lieferheld/Delivery Hero Holding 1.7 Zentrale Bürolage Ost Oranienburger Straße 35-36/ Biotronik 1.4 Zentrale Bürolage Ost Kapelle-Ufer 2 Bundeskanzleramt 5.7 Zentrale Bürolage Ost Torgauer Straße DB International 5. Zentrale Bürolage Ost Leipziger Straße 51 KfW 4. Zentrale Bürolage Ost Feurigstraße 59 Blacklane GmbH 2.6 Berlin Süd Tabelle 3 Ausgewählte Objekte im Bau/Projekte Objekt/ Bürofläche (m²) Geplante Fertigstellung Status Bemerkung DRV Hochhaus (Deutsche Rentenversicherung Bund) 32. Q1 216 Im Bau Kernsanierung HumboldthafenEins 3. Q2 215 Im Bau Vor Baustart von Hauptnutzer PWC gekauft Upper West 25.5 Q1 217 Im Bau Abriss/Neubau; 6% vorvermietet Deutsche Bank Campus Im Bau vorvermietet Bertha Berlin 18. Q1 217 Im Bau Baustart in 214 ohne Vorvermietung erfolgt Property Times 7

8 Berlin Büromarkt 214 Mietpreisspannen Karte 1 Mietpreisspannen in den Zentralen Bürolagen Berlin Lage Mietpreisspanne EUR/m²/Monat Lage Mietpreisspanne EUR/m²/Monat 1. Zentrale Bürolage Potsdamer Platz 1.1 Potsdamer Platz 15, 25, 1.2 Leipziger Platz 14, 2, 1.3 Askanischer Platz 1, 16, 2. Zentrale Bürolage Ost 2.1 Chausseestraße/Brunnenstraße 9, 16, 2.2 Hauptbahnhof/Regierungsviertel 13, 2, 2.3 Oranienburger Str./Hackescher 14, 19, Markt 2.4 Alexanderplatz/Klosterviertel 8,5 16, 2.5 Friedrichstraße Nord 13, 21, 2.6 Pariser Platz/Unter den Linden 14, 35, 2.7 Friedrichstraße/Gendarmenmarkt 12,5 22, 2.8 Spittelmarkt/Jannowitzbrücke 9,5 15,5 2.9 Presseviertel 9,5 15, 3. Zentrale Bürolage MediaSpree 3.1 MediaSpree Seite Friedrichshain 9,5 17, 3.2 MediaSpree Seite Kreuzberg 8, 14, 4. Zentrale Bürolage West 4.1 Spreebogen/Moabit 7,5 15, 4.2 Ernst-Reuter-Platz 9,5 23, 4.3 An der Urania/Tiergarten Süd 9, 17, 4.4 Tauentzienstraße/Wittenbergplatz 1,5 16, 4.5 Zentraler Kurfürstendamm/ 1, 2, Adenauer Platz 4.6 Westlicher Kurfürstendamm/ 9, 13, Halensee 4.7 Kantstraße/Bismarckstraße 9, 13, 4.8 Zoologischer Garten 12,5 25, Property Times 8

9 Berlin Büromarkt 214 Definitionen Take-up: Zum Take-up zählen alle im Betrachtungszeitraum im Marktgebiet neu abgeschlossenen Mietverträge sowie Kaufverträge für Objekte oder Projekte, die zur Eigennutzung erworben wurden. Mietvertragsverlängerungen bzw. die Wahrnehmung von Optionen bleiben unberücksichtigt. Bei Mietvertragsverlängerungen, die mit einer Flächenexpansion verbunden sind, wird die zusätzliche Fläche zum Take-up gerechnet. Leerstand: Der Leerstand ist die Summe aller physisch vorhandenen Büroflächen, die zum Ende des Betrachtungszeitraumes im Marktgebiet ungenutzt sind und zur Vermietung oder zum Verkauf an Eigennutzer angeboten werden und innerhalb von drei Monaten beziehbar sind. Büroflächenbestand: Fläche aller fertiggestellten (genutzten und leer stehenden) Büroflächen im Marktgebiet. Miete: Alle Mietangaben verstehen sich als Nettomiete je m² vermietbarer Fläche und Monat. Prime rents/ Erzielbare Spitzenmieten: Die erzielbare Spitzenmiete ist die nominale Miete, die für die hochwertigsten Flächen in der hochwertigsten Lage zum Ende des Betrachtungszeitraumes/zum Anfang des Folgezeitraumes erwartet werden kann. Sie stellt in erster Linie die Sicht der Entwicklung des Marktes dar, basiert aber auch auf der Auswertung aktueller Transaktionen. Erzielte Spitzenmiete: Die erzielte Spitzenmiete repräsentiert das oberste nominale Preisniveau, das im Betrachtungszeitraum tatsächlich realisiert wurde. Sie wird als Median aus den teuersten mindestens drei Vertragsabschlüssen ermittelt. Die Verträge müssen zusammen 3% des Vermietungsumsatzes abdecken. Gewichtete Durchschnittsmiete: Die gewichtete Durchschnittsmiete ergibt sich, in dem die einzelnen Mietpreise aller im Berichtszeitraum neu abgeschlossenen Mietverträge mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet werden und daraus der Mittelwert berechnet wird. Fertigstellungen: Alle neu errichteten oder vollständig kernsanierten Büroflächen, die im Betrachtungszeitraum bezugsfähig geworden sind. Erwartete Fertigstellungen: Alle neu zu errichtenden oder vollständig Kern zu sanierenden Büroflächen, die nach aktuellem Informationsstand bis zum Ende des angegebenen Zeitraums aller Wahrscheinlichkeit nach bezugsfähig werden. Flächen im Bau: Alle Neubaumaßnahmen und Kernsanierungsmaßnahmen, die sich in der Phase des Hochbaus befinden. Abrissaktivitäten werden nicht berücksichtigt. Marktgebiet: Der Büromarkt Berlin umfasst das gesamte Stadtgebiet von Berlin. Die hier gegebenen Definitionen basieren weitgehend auf der von der gif-gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung erarbeiteten Definitionssammlung. Property Times 9

10 EMEA John Forrester CEO +44 () john.forrester@dtz.com Germany Yvo Postleb Country Head Germany +49 ()69 92 yvo.postleb@dtz.com Office Letting Germany Heiko Himme Head of Office Agency Germany +49 () heiko.himme@dtz.com Kathrin Hellwig +49 () kathrin.hellwig@dtz.com Antje Helmer +49 () antje.helmer@dtz.com Andy Ehrlich +49 () andy.ehrlich@dtz.com Christian Stein +49 () christian.stein@dtz.com Sophie Schröter +49 () sophie.schroeter@dtz.com Celina von Stürmer +49 () celina.vonstuermer@dtz.com Disclaimer Immobilientransaktionen sollten nur in Verbindung mit spezifischer, qualifizierter und professioneller Beratung eingesetzt werden und sich nicht alleine auf diesen Report stützen. Der Bericht stützt sich auf Fakten und Informationen, die wir aufs Sorgfältigste geprüft haben. Gleichwohl übernimmt DTZ keinerlei Haftung für jeglichen Schaden oder Verlust, der Folge einer eventuellen Ungenauigkeit oder Unvollständigkeit im Bericht ist. Die Daten und Informationen dieses Berichts dürfen ohne vorherige Erlaubnis von DTZ weder in Teilen, noch als Ganzes, veröffentlicht, reproduziert oder zitiert werden. Bei jeglicher Wiedergabe ist DTZ als Quelle anzugeben. DTZ Januar 215 Unsere Veröffentlichungen finden Sie unter Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone fax info@dtz.com German Headquarters Bürohaus an der Alten Oper Neue Mainzer Straße D-6311 Frankfurt am Main phone +49 ()69 92 fax +49 () info.frankfurt@dtz.com Office Berlin P5 Potsdamer Platz 5 D-1785 Berlin phone +49 () fax +49 () info.berlin@dtz.com