V E R W A L T U N G V E R T R A G

Transkript

1 V E R W A L T U N G V E R T R A G Die Wohnungseigentümergemeinschaft des Wohnungseigentumshauses überträgt die Verwaltung der gemeinsamen Teile und Anlagen dieser Liegenschaft zwecks gesetzlicher Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft an Hausverwaltung Laren Immobilienverwaltung e.u., mit Wirksamkeit ab zu folgenden Bedingungen: Die Verwaltung ist ordnungsgemäß im Sinn der einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen der 28 bis 34 WEG und des ABGB unter Beachtung der in den unverbindlichen Verbandsempfehlungen enthaltenen Richtlinien und Honorarsätze für Immobilienverwalter und der nach außen unbeschränkbaren Vollmacht durchzuführen. I. Inhalt und Umfang der Verwaltungsvollmacht 1. Der Immobilienverwalter ist zur Vornahme all jener Handlungen berechtigt und verpflichtet, die sich im Zuge einer ordnungsgemäßen Verwaltung mit den gemeinsamen Teilen und Anlagen der oben angeführten Liegenschaft ergeben. Demnach ist er insbesondere unter sorgfältiger Beachtung der gesetzeskonformen Mehrheitsweisungen der Mit- und Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet: a) zur Vertretung der Miteigentümer in allen Hausangelegenheiten vor sämtlichen Gerichts- und Verwaltungsbehörden sowie vor den Finanzämtern unter Beachtung der Vorbehaltsaufgaben anderer Berufe und zum Empfang aller Schriftstücke und Geldbeträge (einschließlich von Quittungen darüber); b) zur periodischen Überprüfung des Bauzustandes und zu diesem Zwecke auch zum Betreten der Wohnungseigentumsanlage sowie der einzelnen Objekte auch durch Mitarbeiter oder von ihm beauftragte Personen nach vorangehender Verständigung; c) zu allen Maßnahmen zwecks Behebung plötzlich auftretender oder ernster Schäden des Hauses auf Kosten der Miteigentümer. Sofern diese über Punkt 3 hinausgehen, haben sie tunlichst nach Rücksprache mit den Wohnungseigentümern zu erfolgen, es sei denn, dass Gefahr in Verzug ist oder kein erheblicher Kostenaufwand erforderlich ist;

2 d) zur Vorschreibung und Einhebung aller im Zuge der Verwaltungstätigkeit anfallenden Beträge, wie beispielsweise Betriebs- und Heizkosten, Darlehensbeträge, Reparaturraten, Mietzinse aus Vermietung von Gemeinschaftsanlagen etc., in monatlichen Raten bzw. Akontierungen. Hierbei hat er nach 20 Abs. 5 rückständige Zahlungen eines Mit- und Wohnungseigentümers auf die Aufwendungen für die Wohnungseigentumsanlage rechtzeitig einzumahnen sowie nötigenfalls gem. 27 Abs. 2 WEG innerhalb von sechs Monaten ab Fälligkeit Klage zu erheben und die Anmerkung der Klage im Grundbuch zu beantragen; e) ordentlich geprüfte Rechnungen namens der Wohnungseigentümergemeinschaft zu bezahlen sowie Belege aufzubewahren, damit er eine ordentliche und richtige Abrechnung legen kann; f) den jeweils bestehenden Überschuss auf einem Sparkonto anzulegen und die Zinsen aus dieser Veranlagung der Wohnungseigentümergemeinschaft in der jeweiligen Jahresabrechnung gutzuschreiben; g) Dienstverträge und Werkverträge zu schließen und aufzulösen; h) im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft ein gesondertes Bankverrechnungskonto (Anderkonto) zu eröffnen und zu schließen; i) Aufträge zur Durchführung notwendiger Erhaltungsarbeiten und von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossener Verbesserungsarbeiten zu erteilen; j) die Wohnungseigentumsanlage stets angemessen gegen Feuer, Gebäudehaftpflicht und Leitungswasserschäden einschließlich Korrosionsschäden sowie Sturmschäden versichert zu halten. Andere gebäudebezogene Versicherungsverträge dürfen nur mit Zustimmung der Anteilsmehrheit der Mit- und Wohnungseigentümer geschlossen werden; k) Besitzstörungsklagen betreffend gemeinsame Teile im Namen und auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft einzubringen sowie die entsprechenden Prozesse zu Ende zu führen; l) im Rahmen der Willensbildung der Wohnungseigentümergemeinschaft jeden Miteigentümer gem. 24 WEG von einer beabsichtigten Beschlussfassung und ihrem Gegenstand dadurch in Kenntnis zu setzen, dass der Immobilienverwalter ihm dies an seine Anschrift in der WE-Anlage, an eine sonstige bekannt gegebene Inlandsadresse oder an einen inländischen Zustellbevollmächtigten mitteilt. Zur Wahrung der verschiedenen Fristen für eine Beschlussanfechtung nach 24 Abs. 6 bzw. 29 Abs. 1 WEG hat der Immobilienverwalter den Beschluss entweder an einer sichtbaren Stelle im Wohnungseigentumshaus oder bei mehreren Häusern in einer Wohnungseigentumsanlage an mehreren

3 entsprechenden Stellen bekannt zu machen. Auch die Willensbildung durch Umlaufbeschluss hat der Immobilienverwalter entsprechend zu organisieren; m) falls Name und Anschrift des Immobilienverwalters im Grundbuch ersichtlich gemacht sind, hat er gem. 356 und 356a Abs. 1 in Verbindung mit 353 Z 2 lit b Gewerbeordnung 1994 seit 1. Juli 1997 in Betriebsanlagenverfahren den Wohnungseigentümern die Ladung zur Augenscheinsverhandlung sowie ihnen den von der Gewerbebehörde schriftlich mitgeteilten Inhalt des Genehmigungsansuchens durch Anschlag im Hause bekannt zu geben, damit sie ihre Rechte im Verfahren wahrnehmen können. 2. Der Immobilienverwalter ist verpflichtet, spätestens bis 30. Juni eines jeden Jahres (bzw. bis sechs Monate nach Ablauf einer Rechnungsperiode) über das vorausgegangene Kalenderjahr (bzw. Abrechnungsjahr) eine ordentliche und richtige Abrechnung nach den von der Rechtsprechung entwickelten Richtlinien zu legen, in geeigneter Weise Einsicht in die Belege zu gewähren (falls diese auf Datenträgern gespeichert sind, durch Einsicht in Ausdrucke) und Kopien der Belege oder der Abrechnung gegen Kostenersatz anzufertigen. 3. Der Immobilienverwalter ist verpflichtet, die gem. 20 Abs. 2 WEG gebotene Vorausschau jeweils bis 31. Dezember eines jeden Jahres (bzw. vor Ablauf einer Abrechnungsperiode) zu erstellen. Darin sind die für das kommende Jahr vorgesehenen Aufwendungen einschließlich deren Finanzierung (Dotierung der Rücklage, etc.) anzuführen und vom Verwalter sind Wohnungseigentümerversammlung abzuhalten. 4. Der Immobilienverwalter ist verpflichtet, für größere Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen mehrere vergleichbare Angebote einzuholen und mangels gegenteiliger Weisung der Mehrheit der Wohnungseigentümer Aufträge grundsätzlich an den Bestbieter zu erteilen. Zur Erstellung der Vorausschau reicht jedoch ein Kostenvoranschlag aus und sind weitere Kostenvoranschläge erst nach Genehmigung der Maßnahme einzuholen. 5. Der Immobilienverwalter ist berechtigt und verpflichtet, insbesondere für gerichtliche Verfahren Stellvertreter unter Beachtung der Vorbehaltsaufgaben anderer Berufe zu bestellen. 6. Der Immobilienverwalter ist berechtigt und verpflichtet, gegen in Verzug geratene Wohnungseigentümer im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft rechtzeitig durch Mahnungen und notfalls binnen höchstens sechs Monaten ab Fälligkeit mittels Klagen vorzugehen und Regressansprüche für anteilige Betriebs- und sonstige Bewirtschaftungskosten sowie für Annuitätenzahlungen und dergleichen einbringlich zu machen. Für den Fall, dass ausständige Liegenschaftsaufwendungen auch mit gerichtlicher Hilfe nicht hereingebracht werden können, übernehmen die Wohnungseigentümer im Verhältnis ihrer Anteile diese uneinbringlichen Forderungen und die durch die Inanspruchnahme

4 des Gerichts anfallenden Kosten, so dass der Immobilienverwalter diesbezüglich schad- und klaglos gehalten wird. Er ist jedoch bei sonstiger Schadenersatzhaftung verpflichtet, rechtzeitig gegen säumige Miteigentümer vorzugehen und die übrigen Mit- und Wohnungseigentümer zu informieren. Auf das seit geltende gesetzliche Vorzugspfandrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. einzelner zur Haftung heranzuziehender Mit- und Wohnungseigentümer aus Rückforderungsansprüchen gemäß 27 Abs. 1 bis 3 WEG wird besonders verwiesen. 7. Ein Mit- und Wohnungseigentümer ist berechtigt, Benützungsregelungen gem. 17 WEG durch Anmerkung und Aufteilungsschlüssel, die vom Anteilsverhältnis gem. 32 WEG abweichen, durch Ersichtlichmachung vom Immobilienverwalter mittels Grundbuchs-vollmacht im Grundbuch eintragen zu lassen. Der Mit- und Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die erforderliche Beglaubigung herzustellen und die hierfür anfallenden Kosten einstweilen zu bezahlen. Da diese Liegenschaftsaufwendungen im Sinn des 32 Abs. 1 WEG sind, haben sie alle Mit- und Wohnungseigentümer anteilig zu tragen. Gemäß 32 Abs. 9 WEG sind die Vorauszahlungen auf die gemeinschaftlichen Aufwendungen für die Liegenschaft am Fünften jedes Kalendermonats fällig. 8. Der Immobilienverwalter hat von der Wohnungseigentumsliegenschaft abweichende Abrechnungseinheiten und allenfalls mit diesen verbundene abweichende Abstimmungs-einheiten nach 32 Abs. 2 und Abs 3 WEG zu beachten. 9. Im Besonderen werden darüber hinaus folgende Punkte vereinbart: a) Der Immobilienverwalter legt die Höhe der Reparaturrücklage gemäß 31 WEG gemeinsam mit der Wohnungseigentümergemeinschaft fest. Grundlage dafür stellen die künftigen Erhaltungsaufwendungen dar, wobei insbesondere die voraussichtlichen Investitionskosten der nächstfolgenden 5 Jahre zu berücksichtigen sind. b) Der Immobilienverwalter wird unmittelbar nach Übernahme der Verwaltungsunterlagen eine Wohnungseigentümer-Versammlung einberufen. Die nächstfolgende Versammlung soll dann nach etwa 12 Monaten erfolgen, dann etwa alle 24 Monate bzw. nach Bedarf. c) Sofern sich aus der jährlichen Betriebskostenabrechnung ein Guthaben ergibt, wird dieses an die Wohnungseigentümer im Wege der Vorschreibungsverrechnung ausbezahlt, sofern Kontodeckung gegeben ist. II. Vertragsdauer und Kündigung Dieser Verwaltungsvertrag wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Gemäß 21 (1) WEG kann der Verwaltungsvertrag daher unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zum Ende jeder Abrechnungsperiode gekündigt werden.

5 Bei Beendigung dieses Vertrages verpflichtet sich der Immobilienverwalter zur ordnungsgemäßen Abrechnung aller die Liegenschaft betreffenden Belange und zur rechtzeitigen Übergabe der für eine problemlose Weiterführung der Verwaltung durch einen anderen Immobilienverwalter erforderlichen Unterlagen sowie zur Herausgabe der Rücklagenüberschüsse. III. Verwaltungshonorar Das Honorar für die übliche Verwaltungstätigkeit beträgt derzeit EUR 3,25 je m² Nutzfläche und Kalenderjahr, das sind - exklusive USt pro Monat, die derzeit über die Betriebskosten abgerechnet werden. Das gesamte Honorar wird gemäß dem VPI 2005 wertbezogen. Eine Anpassung erfolgt am 1.1. jeden Jahres nach dem Index vom Oktober des Vorjahres. Etwaige Mehrarbeiten durch den außerordentlichen Verkehr mit Behörden, Professionisten oder dem Finanzamt bzw. allenfalls neben der normalen Verwaltungstätigkeit verlangten Zusatzleistungen werden nach tatsächlichem Zeitaufwand gesondert abgerechnet. Für Arbeiten im Zusammenhang mit der Durchführung von Großreparaturen gebührt darüber hinaus eine einmalige Vergütung in der Höhe von maximal 5 % des Gesamterfordernisses, nach vorheriger Rücksprache mit den Eigentümern. IV. Ersatz von Barauslagen Außer dem unter Punkt III. vereinbarten Honorar gebührt dem Immobilienverwalter der Ersatz der von ihm im Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft aufgewendeten notwendigen Barauslagen für Porto, Kopien, Gerichts-, Kommissionsgebühren usw., die von den Wohnungseigentümern anteilsmäßig zu tragen sind. Die Kosten für den internen Geschäftsverkehr der Immobilienverwaltung sind im Verwaltungshonorar enthalten. Wien, am Vollmachtgeber: Top U.: Vollmachtgeber: Top U.: Vollmachtgeber: Top U.: Vollmachtgeber: Top U.: