I M M O F O N D S. Halbjahresbericht per 31. Dezember der Fonds für Immobilien. Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds»

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1 I M M O F O N D S der Fonds für Immobilien Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» Halbjahresbericht per 31. Dezember 217 Fondsleitung AG für Fondsverwaltung, Zug Depotbank Zuger Kantonalbank, Zug

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3 Inhaltsverzeichnis Kennzahlen 4 Organisation 5 Vermögensrechnung 6 Erfolgsrechnung 7 Inventar der Liegenschaften 8 Grundsätze für die Bewertung sowie die Berechnung des Nettoinventarwertes 18 Mitteilungen an die Anleger 18 Effektenbestand 18 Veränderung im Liegenschaftenbestand 18 Zusatzangaben 18 Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten 19 Verkaufsrestriktionen Anteile dieses Anlagefonds dürfen innerhalb der USA weder angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden. 3 IMMOFONDS, AG für Fondsverwaltung Poststrasse 12, 631 Zug Tel , Fax info@immofonds.ch

4 Kennzahlen ungeprüfte Zahlen ungeprüfte Zahlen Veränderung in % Eckdaten Valoren-Nr / ISIN CH Anzahl Anteile im Umlauf Inventarwert pro Anteil (in CHF) Rücknahmepreis pro Anteil (in CHF) Höchster Kurs (Berichtsperiode) (in CHF) Tiefster Kurs (Berichtsperiode) (in CHF) Letzter Börsenkurs per Stichtag (in CHF) Agio / Disagio ,1% ,7 %,% 1,8% 2,% 4,4%,7%,7% 3,5% Vermögensrechnung in Mio. CHF Gestehungskosten der Liegenschaften Marktwert der Liegenschaften Gesamtfondsvermögen Fremdkapital Fremdfinanzierungsquote in % des Marktwertes der Liegenschaften Nettofondsvermögen 121,9 1431,1 1436,2 343, 24,% 989,7 1149,6 1337,7 1342,5 28,5 21, % 972,2 5,3% 7,% 7,% 22,3% 14,3% 1,8% Erfolgsrechnung in Mio. CHF Netto-Mietzinseinnahmen Mietertrags-Ausfallrate Ordentlicher Unterhalt und Reparaturen Ausserordentlicher Unterhalt Nettoertrag Realisierte Kapitalgewinne und -verluste Nicht realisierte Kapitalverluste und -gewinne Gesamterfolg 35, 5,1% 2,5 1,6 21,2 3,3 2,1 22,4 34,1 5, % 2,7,1 2,7., 2,6 2,7% 2,% 6,2% 1623,2% 2,4% 1,% 1,% 8,5% Rendite und Performance Ausschüttung pro Anteil (in CHF) 1 Ausschüttungsrendite (Barrendite) Ausschüttungsquote (Payout-Ratio) Eigenkapitalrendite (ROE) (nach 6 Monaten) Rendite des investierten Kapitals (ROIC) Anlagerendite (nach 6 Monaten) Performance (nach 6 Monaten) Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF (GAV)) Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF (MV)) ,% 11,9% 2,2% 1,7% 2,1%,3% 7,9%,3%,4% ,1 % 15,2 % 2,1 % 1,7 % 2,2 %,9 % 76,9 %,3 %,3 %,% 3,2% 5,4% 4,8%,% 4,5% 66,7% 7,8% 3,2% 37,9% 1 Ausschüttung des Vorjahres Historische Performancedaten sind keine Garantie für zukünftige Erträge. Die Erträge des Fonds sowie der Werte der Fondsanteile können zu-, aber auch abnehmen und können nicht garantiert werden. Bei der Rückgabe von Fondsanteilen kann der Investor eventuell weniger Geld zurückbekommen, als er ursprünglich eingesetzt hat. 4

5 Organisation Fondsleitung AG für Fondsverwaltung, Zug Poststrasse 12, 631 Zug Tel.: +41 () Fax: +41 () Aktienkapital CHF 4, voll einbezahlt Verwaltungsrat Andreas Janett, Präsident 1) Mitglied der Geschäftsleitung der Zuger Kantonalbank, Zug Othmar Stöckli, Präsident 1) (bis 3. November.217) Selbständiger Unternehmer, Zug Alex Jenny, Vizepräsident 1) Vorsitzender der Geschäftsleitung der VERIT Holding AG, Zürich Urs Bosisio Ehemaliger Stv. Direktionspräsident der Aargauischen Kantonalbank, Aarau Theodor Keiser Mitglied der Geschäftsleitung der Zuger Kantonalbank, Zug Nicole Andrea Reinhard Stahel 1)/ 2) Mitglied der Geschäftsleitung der Schwyzer Kantonalbank, Schwyz Dr. Jürg Ruf 2) Rechtsanwalt, Rotkreuz Dieter Widmer Mitglied der Geschäftsleitung der Aargauischen Kantonalbank, Aarau Ehrenpräsident Bruno Stefanini Ehemaliger Präsident der Stiftung für Kunst, Kultur und Geschichte, Winterthur 1) Mitglieder des Verwaltungsrats-Ausschusses 2) Mitglieder des Prüfungs-Ausschusses Geschäftsstelle Dominik Weber (bis 3. September 217) Geschäftsführer, Zürich Gabriela Theus (ab 1. Oktober 217) Geschäftsführerin, Zürich René Foschi Mitglied der Geschäftsleitung, Zürich Erika Büchi Prokuristin, Zürich Ralf Capeder Prokurist, Felsberg Marco Thiele Prokurist, Ebikon Schätzungsexperten Stefan Pfister, KPMG, Zürich Philipp Schelbert, KPMG, Zürich Dr. Christoph Vock, IAZI AG, Zürich Depotbank Zuger Kantonalbank, Zug Revisionsstelle PricewaterhouseCoopers AG, Zürich Verwaltungsgesellschaften VERIT Immobilien AG, Zürich Klausstrasse 48, 88 Zürich Filialen in Baar, Bern, Biel, Chur, Lausanne, Rapperswil und St. Gallen Regimo Zug AG, Zug Baarerstrasse Zug Zeichnungs- und Zahlstellen (Hauptsitz sowie Geschäftsstellen) Zuger Kantonalbank, Zug Aargauische Kantonalbank, Aarau Schwyzer Kantonalbank, Schwyz Verzeichnis der zum Fonds gehörenden Immobiliengesellschaften IMMOFONDS Immobilien AG, Zürich Immosol AG, Bern IMMOFONDS hält je 1% des Aktienkapitals der aufgeführten Gesellschaften. 5

6 Vermögensrechnung per 31. Dezember (ungeprüfte Zahlen) zu Marktwerten AKTIVEN 217 CHF 216 CHF Veränderung in % Kassa, Bankguthaben auf Sicht (inkl. Treuhandanlagen bei Drittbanken) Bankguthaben auf Zeit ,2%,% Grundstücke 1 Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften Gemischte Bauten Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte und angefangene Bauten Total Grundstücke Sonstige Vermögenswerte Gesamtfondsvermögen ,6% 24,2% 1,9% 24,6% 7,% 7,% 7,% PASSIVEN Kurzfristige Verbindlichkeiten, aufgeteilt in: kurzfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten kurzfristige sonstige Verbindlichkeiten Langfristige Verbindlichkeiten, aufgeteilt in: langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Total Verbindlichkeiten Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern Geschätzte Liquidationssteuern Nettofondsvermögen Anzahl Anteile im Umlauf Stand 1. Juli Emissionen Rücknahmen Stand 31. Dezember Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigter Anteile Inventarwert pro Anteil Informationen zur Bilanz Höhe des Abschreibungskontos der Grundstücke Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltenen Erträge Gesamtbetrag der vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nach Bilanzstichtag für Grundstücke sowie Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften Veränderung des Nettofondsvermögens Nettofondsvermögen zu Beginn des Rechnungsjahres Ausschüttung Saldo Mittelfluss Emission / Rücknahmen Gesamterfolg Entnahme / Zuweisung Amortisationsfonds Entnahme / Zuweisung Rückstellungskonti Nettofondsvermögen 1 Die Marktwerte entsprechen denjenigen per letzten Jahresabschluss inkl. Mutationen sowie aktivierungsfähiger Investitionen keine keine ,6% 7,5% 26,2% 21,7% 2,9% 16,4% 1,8%,%,%,%,%,% 1,8%,% -4,7%,% 82,2% 1,7%,% 1,8%,% 8,5%,% 1,% 1,8%

7 Erfolgsrechnung ERTRÄGE CHF CHF Veränderung in % Erträge der Bankguthaben auf Sicht Mietzinseinnahmen (erzielte Bruttoerträge) Aktivierte Bauzinsen Sonstige Erträge Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen Total Erträge ,% 2,7% 827,% 97,9%,%,2% AUFWENDUNGEN Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch gesicherten Verbindlichkeiten Sonstige Passivzinsen Ordentlicher Unterhalt und Reparaturen Ausserordentlicher Unterhalt Liegenschaftenverwaltung Liegenschaftenaufwand Verwaltungsaufwand Gewinn- und Kapitalsteuern Schätzungs- und Revisionsaufwand Abschreibungen auf Grundstücke Zuweisung an den Amortisationsfonds Rückstellungen für künftige Reparaturen Auflösung Zuweisung Total Veränderung Rückstellungen ,9%,% 6,2% 1624,2% 1,3%,% 4,7%,%,% 1624,2% 1,%,% Reglementarische Vergütung an die Fondsleitung die Depotbank Sonstige Aufwendungen Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen Total Aufwendungen ,%,% 91,%,% 3,8% Nettoertrag Realisierte Kapitalgewinne und -verluste ,4%,% Realisierter Erfolg Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste einschliesslich Liquidationssteuern Gesamterfolg ,4% 29363,7% 8,5% 1 Wird aus der reglementarischen Vergütung an die Fondsleitung bezahlt. 7

8 Inventar der Liegenschaften per 31. Dezember 217 Erwerbsjahr Baujahr Sanierungsjahr gesamt Sanierungsjahr innen Sanierungsjahr aussen Grundstücksfläche m 2 Anzahl Gebäude 1 und 1 ½-Zimmer 2 und 2 ½-Zimmer 3 und 3 ½-Zimmer 4 und 4 ½-Zimmer 5 und mehr Zimmer Wohnbauten Adlikon Rebrainstrasse 15/17,19/21, Adliswil Zürichstrasse 73 a e Affoltern am Albis Im Welschland 8/1/ Allschwil Allmendstrasse 6/8,1/ Belchenring 59/61,63/65,67/ Ofenstrasse 34/36,46/48/ Andelfingen Tannenheimweg 1/3,5/7,9/ Baar Arbach 65, Bahnmatt Gubelstrasse 2/4/ Basel Güterstrasse 92/ Haltingerstrasse Bern Egelgasse 45/ Biel Bürenstrasse 37/39/41/ Bürenstrasse 45, Jakobstrasse 36/38/4/ Tessenbergstrasse 55,59,59a,61, Brugg Sternackerstrasse 16,18, Bülach Zürichstrasse 52,54, Busswil bei Büren Fabrikstrasse 1,12,14,1a Cham Herrenmattstrasse 9/11,13/15, Nelkenweg 1,3,5, Mattenstrasse Röhrliberg 22/24/ Schellenmattstrasse 14/16, Pilatusstrasse 5/ Chur Otto Barblan-Strasse 2/24, Myrthenweg 23/ Guschaweg Lagerstrasse 5, Lagerstrasse Rheinstrasse 74/ Segantinistrasse 13,15,17 und Untere Plessurstrasse Domat/Ems Sur Rieven 1,3/ Via Nova 95/97,99/ Effretikon Brandrietstrasse 23/25, Rütlistrasse 16/ Brandrietstrasse 27/27a Rütlistrasse

9 Total Wohnungen Läden / Büros m 2 Gewerbe / Industrie / Restaurants m 2 Garagen / PP / Diverse Gestehungskosten (CHF) Versicherungswert (CHF) Geschätzter Marktwert (CHF) Erzielte Bruttoerträge (CHF) 6 Monate

10 Erwerbsjahr Baujahr Sanierungsjahr gesamt Sanierungsjahr innen Sanierungsjahr aussen Grundstücksfläche m 2 Anzahl Gebäude 1 und 1 ½-Zimmer 2 und 2 ½-Zimmer 3 und 3 ½-Zimmer 4 und 4 ½-Zimmer 5 und mehr Zimmer Ermatingen Salensteinerstrasse 1a,1b,1c,1d Fribourg Route de Mon-Repos 11/13,15/ Route Ste-Thérèse 4/4a/ Glattbrugg Rohrstrasse 2/Schueppwiesenstrasse Hauterive Verger l Ecuyer Verger l Ecuyer 8, Hedingen Unterdorfstrasse Unterdorfstrasse Horw Schöngrundstrasse 19, Brunnmattstrasse 1,6/8 und Ebenaustrasse 15/ Hünenberg See Hünenbergstrasse 63/65,67/ Islikon Hauptstrasse 41,43,45,47 Bahndammstrasse 1,2,3, Jona Feldeggstrasse 1/3,5 und Feldlistrasse 39/ Neuhüslipark 2/4/6,8,18/2, Oberwiesstrasse Rainstrasse 4/6,8,1,12,14,16, Kriens Kreuzhausweg 3,5/ Hergiswaldstrasse 2,4, La Tour-de-Peilz Rte de St-Maurice 211/213,217, Lausanne Ch. de Bonne-Espérance 18, Luzern Biregghang 2,4,6, Grüneggstrasse Lyss Neumattweg 7/9/11,13/15/17 und Lagerweg 1/ Männedorf Haldenstrasse 65/67/69/ Mettlenstrasse 2/4, Boldernstrasse 15/ Meilen Gruebstrasse 17,25, Muri Vorderweymatt 6,8/1, Niederrohrdorf Mellingerstrasse 11,13, Ostermundigen Forelstrasse 52/ Pfäffikon Hofwiesenstrasse 1/3,2/4,6/ Prilly Avenue de Chantegrive 9,

12 Erwerbsjahr Baujahr Sanierungsjahr gesamt Sanierungsjahr innen Sanierungsjahr aussen Grundstücksfläche m 2 Anzahl Gebäude 1 und 1 ½-Zimmer 2 und 2 ½-Zimmer 3 und 3 ½-Zimmer 4 und 4 ½-Zimmer 5 und mehr Zimmer Pully Ch. de la Fontanettaz 9,15, Root Luzernerstrasse 2a/b/c,2d Rüschlikon Säumerstrasse 9,11, Rüti Bachtelstrasse 2/2a,22/22a,24b Sargans Amperdellweg Schlieren Urdorferstrasse 87,89,91, Spreitenbach Bahnhofstrasse 5/52/ Bahnhofstrasse 56/ St. Erhard Im Wiberg 2,15, Sonnfeld 1, St. Gallen Lettenstrasse 1/1a, Espenmoosstrasse 1/ Rosenbergweg Straubenzellstrasse 2,2a Vonwilstrasse Stäfa Bahnhofwiese 2/4/6,8/1/ Thun Länggasse 15/17/ Unterentfelden Fliederweg 15,17/19, Uster Brunnenwiesenstrasse 37/Oberlandstrasse Burgstrasse 47/49, Falmenstrasse 2a/b/c/d/Oberlandstrasse Falmenstrasse Wallisellen Riedenerstrasse 1/3, Rosenbergstrasse 68/ Wetzikon Messikommerstrasse 54/ Rosinlistrasse 1/3, Wil St. Gallerstrasse Winterthur Eichenweg 1/ Guggenbühlstrasse Guggenbühlstrasse 61/ Gutstrasse 11/ Lindbergstrasse 2/ Mooswiesenweg 17/19/ Mooswiesenweg 46/ Sonnenblickstrasse UNG Mooswiesenweg Zug An der Lorze 1/3, Baarerstrasse Eschenring

14 Erwerbsjahr Baujahr Sanierungsjahr gesamt Sanierungsjahr innen Sanierungsjahr aussen Grundstücksfläche m 2 Anzahl Gebäude 1 und 1 ½-Zimmer 2 und 2 ½-Zimmer 3 und 3 ½-Zimmer 4 und 4 ½-Zimmer 5 und mehr Zimmer Zürich Benedikt Fontana-Weg 6,8,1/ Birchstrasse 133/ Bombachstrasse 4, Imbisbühlstrasse 11/13,17/ Edenstrasse Haldenstrasse 145/147/147a, Im Wyl Hinterbergstrasse 1, Susenbergstrasse 142, Hinterbergstrasse 14, Hinterbergstrasse 18, Luchswiesenstrasse 13/ Luchswiesenstrasse 195/ G Regensdorferstrasse 63/65/67, Schaffhauserstrasse 43/ Wehntalerstrasse 588 a/b,59 a/b,592 a/b,596 a/b Witikonerstrasse Total davon im Baurecht Zug An der Lorze 1/3, Total Kommerziell genutzte Liegenschaften Bern Stauffacherstrasse 13 13L Zürich Konradstrasse Rennweg 15/ Total davon im Baurecht Bern Stauffacherstrasse 13 13L Total Gemischte Bauten Aarau Blumenweg 11,12, Pfrundweg Adliswil Kronenstrasse 3, Kilchbergstr. 4/6/6a/6b Muri Aarauerstrasse 4/6/8/ Wettingen Landstrasse 85a/85b,87, Stiegelen Zürich Nansenstrasse Seefeldstrasse Total

16 Erwerbsjahr Baujahr Sanierungsjahr gesamt Sanierungsjahr innen Sanierungsjahr aussen Grundstücksfläche m 2 Anzahl Gebäude 1 und 1 ½-Zimmer 2 und 2 ½-Zimmer 3 und 3 ½-Zimmer 4 und 4 ½-Zimmer 5 und mehr Zimmer Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte und angefangene Bauten Aarburg Wohnüberbauung HELLO Total Zusammenfassung Wohnbauten davon im Baurecht Kommerziell genutzte Liegenschaften davon im Baurecht Gemischte Bauten Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte und angefangene Bauten Total

18 Grundsätze für die Bewertung sowie die Berechnung des Nettoinventarwertes Die Bauten werden mittels der DCF-Methode (Discounted Cash Flow) bewertet und entsprechend der Bewertungskategorie gemäss KKV-FINMA, Art. 84, Abs. 2, Bst. c. Details dazu können dem Liegenschaftsinventar im Halbjahresbericht entnommen werden. Die übrigen Vermögenswerte werden zu Nominal- bzw. Kostwerten bilanziert. Der Inventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten sowie um die bei der Liquidation des Fondsvermögens wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile. Mitteilungen an die Anleger Vergütung an die Fondsleitung Effektive Entschädigung:,31 % (für 6 Monate) Maximale Entschädigung gemäss Fondsvertrag:,9 % pro Jahr, berechnet auf dem Gesamtfondsvermögen. Rechtsstreitigkeiten Die seinerzeit gegen die Fondsleitung eingeleitete Betreibung für Schadenersatzforderungen aufgrund angeblich verwässerter Emissionen in den Jahren wurde nach Ablauf von 1 Jahren nach Zustellung des Zahlungsbefehls nicht erneuert. Der Rechtsstreit ist somit erledigt. Effektenbestand per 31. Dezember 217 Der Fonds hatte während der ganzen Rechenschaftsperiode keinen Effektenbestand. Veränderung im Liegenschaftenbestand 1. Käufe Effretikon, Brandrietstrasse 27/27a Zwei 4-geschossige zusammengebaute Mehrfamilienhäuser mit 17 Wohnungen. 2. Verkäufe Effretikon, Schulstrasse 7, 9 Zwei 3- bzw. 4-geschossige Mehrfamilienhäuser mit 27 Wohnungen. Zusatzangaben Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5 %: Keine 18

19 Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Vebindlichkeiten Kurzfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Laufzeit Zinssatz Betrag (CHF) Aufnahme Rückzahlung Betrag (CHF) Festhypotheken ,89 % ,57 % 3 3 Total Feste Vorschüsse ,55 % ,55 % ,55 % ,55 % ,55 % ,55 % ,55 % Total Total kurzfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Laufzeit Zinssatz Betrag (CHF) Aufnahme Rückzahlung Betrag (CHF) Festhypotheken, Ablauf in den nächsten 5 Jahren ,43 % ,47 % 2 2 Total Festhypotheken, Ablauf nach 5 Jahren ,66 % ,3 % ,94 % ,41 % ,12 % ,11 % ,72 % ,99 % ,19 % ,19 % ,28 % ,55 % 2 2 Total Total langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Gesamttotal

20 I M M O F O N D S der Fonds für Immobilien