Altlasten-Risiko im Grundstücksverkehr bei Firmenübernahmen und -verkäufen 8. Dezember 2010, AAV, Hattingen
Agenda Altlasten-Risiko im Grundstücksverkehr bei Firmenübernahmen und -verkäufen Definitionen und Stationen Das M & A Verfahren beim Grundstücksgeschäften DD-Verfahren: Richtige Fragen und richtige Antworten Beispiele aus dem ThyssenKrupp-Konzern Fazit 2
Definitionen und Stationen beim M & A, Mergers & Acquisitions Ohne Englisch geht es nicht Ziele: Spin-Offs, Carv-Outs oder Share Deal Asset Deal NDA, Non disclosure agreement Vertraulichkeitsvereinbarung Was passiert mit Daten, wenn der Deal platzen sollte? LOI, Letter of Intent beiderseitige Absichtserklärung DD, Due Diligence Technische (T-DD) und umweltrelevante Prüfung (E-DD) Phase I (vorhandene Daten) oder Phase II (neue Daten) Assessment and pricing Bewertung und Preisfindung Deal breaker Signing Unterschrift unter Vertragsabschluss Closing Eigentums-/Besitzübergang bei Kaufpreiszahlung 3
Arten der Transaktionsstruktur Mehrheitsbeteiligung Kooperation Lizenz Allianz Joint Venture Minderheitsbeteiligung Vollständige Übernahme - Integrationsintensität + Nach: Meerkatt, Ross, Wieland, in V. Triebel: Mergers & Acquisitions; 2004, Verlag Recht und Wirtschaft, Heidelberg 4
Umweltprüfung im Rahmen der Due Diligence für das Target Neben der Technical-DD, Legal-DD, Finacial-DD, Tax-DD steht die Environmental-DD im heutigen Focus. Ziel und Aufgaben der Umwelt-DD Umfassende Beschreibung aller Umweltthemen Entdecken von Schachstellen Erkennen von möglichen Risiken Abschätzung/Bewertung aller (bekannter) Risiken Berücksichtigung dieser Risiken im Kaufvertrag 5
DD-Verfahren Sehr unterschiedliche Vorstellungen Verkäufer Seller: - Schneller Verkauf des Grundstückes bzw. der Gesellschaft - Bester (höchster) Kaufpreis ggf. Nachlass, u.a. wegen (Altlasten-)Risiken - Sagt: Alles ist in bester Ordnung! - Aber: Keine Garantien - nur kurze Gewährleistungszeit - Keine Bildung einer (bilanztechn.) Rückstellung für mögliche Rest-Risiken Käufer - Buyer: - Schelle Übernahme und Umsetzung der eigenen Ideen und Pläne - Bester (niedriger) Kaufpreis - Fordert Nachweis, dass auch alles in bester Ordnung ist - Lange Gewährleistungszeiten für Anlagen, Gebäude und Untergrund - Freistellungen, insbesondere für (un-)bekannte (Altlasten-)Risiken 6
Prüfungsstationen beim DD-Verfahrens Phase 1 i.d.r. Datenraumpräsentation, heute elektronisch/virtuel Vorhandene Unterlagen zum Betrieb und zu Umweltthemen sichten - Genehmigungskataster - Eigene Complience -Prüfung; Interne und externe Audit-Berichte - Aussagen zur Nutzung des Grundstückes: historische Recherche - Behördenschriftverkehr einsehen - Schadenskataster - Interne (Nachbarschafts-)Beschwerdemanagement einsehen - - Daten im Internet zur Firma und zum Standort - Spezielles Landesregelungen und anderes Umweltrecht beachten! - Behördenkontakte, u.a. Altlast-Verdacht bzw. Sanierungen - Arbeitsunfälle, ggf. Berufskrankheiten Sicherheitskonzepte ISO 9 001 ISO 14 001 ISO 16 949. HSE 7
Wesentliche Themen bei der Umwelt-DD Begehung des Standortes - Prüfungsrahmen Anlagenzustand Housekeeping Genehmigungen Anlagensicherheit Nachbarschaft P r o d u t k e Boden und Altlasten Abfallsituation Grundwasser (Alt)Deponie(n) Luft und Lärm Asbest/PCB/LHKW Erweiterungsflächen Streitigkeiten Radioaktive Stoffe Arten-/Naturschutz E n e r g i e 8
Prüfungsstationen beim DD-Verfahrens Phase 2 Sind keine ausreichenden Unterlagen vorhanden oder sind Aussagen widersprüchlich, bleibt oft nur der Weg neue, aktuelle Daten zu fordern! Notwendigkeiten zur Durchführung aktuellen Messkampagnen Bereich Boden - Untergrunduntersuchungen in Form von Schürfen oder Sondierungen - Abteufen von neuen Grundwassermessstellen und Beprobung Bereich Luft und Lärm - aktuelle Lärm- oder Immissionsmessungen Bereich Abwasser - Aktuelle Beprobung der Abwasserab-/einleitungen - Aktuelle Kanalinspektion Bereich Gefahrstoffe/Arbeitssicherheit - Aktuelle Beprobung von PCB-Trafos, Dach-/Wandverkleidungen (Asbest) 9
Prüfungsstationen beim DD-Verfahrens Phase 3 Experten-Austausch (wenn Geheimhaltungsphase beendet) Gutachter-Austausch Berater-Austausch Investment-Bänker Fragen- und Antwort- Prozess Manchmal sind die zugelassenen Fragen auf Menge und/oder Zeit begrenzt! Vertragsverhandlungen 10
Due Diligence Vertragsgestaltung zum Thema Altlasten und Untergrund Verhandlungsgegenstand - Indemnities Freistellungen gegenüber dem Käufer Warrenties Garantieren gegenüber dem Käufer (Beides kann in Zeit und Geldmenge begrenzt werden!) Disclosers Bekannte (und unbekannte) Sachverhalte aus dem gesamten DD-Verfahren, für die keine Freistellungen oder Garantieren vom Verkäufer übernommen werden. Risk management Finanzielle Bewertung von möglichen Risiken und Berücksichtigung beim Kaufpreis, i.d.r. ein Kaufpreisabzug. 11
Risiko-Beschränkungen (auf beiden Seiten) für den Bereich Boden, Grundwasser und Altlasten Aus Sicht des Verkäufers: - Bewertung des Untergrundrisikos durch Analysen und Gutachten - Ist-Situation der Untergrundsituation und Anlagensituation be-/festschreiben - Keine spätere Selbsterforschung des Käufers in Sache Untergrund - Frühe Beteiligung des neuen Eigentümers an Untergrundsituation (so genannte Verbesserungsprozesse ) - Deckelung des Altlastenrisikos auf Zeit und/oder Geldmenge - Unfangreiche Discloser-Liste bei falls Kaufpreisreduzierung wegen Umweltthemen Aus Sicht des Käufers: - Vollständige Beschreibung der Untergrundsituation zum Zeitpunkt der Übernahme - Offenlegung(spflicht) des Verkäufers aller umweltrelevanter Sachverhalte - Lange Beteiligung des Verkäufers an allen Untergrund-Maßnahmen - Unbegrenzte bzw. sehr lange Freistellungen durch früheren Eigentümer, ggf. Bürgschaften, falls Verkäufer verschwindet! 12
Rest-Risikoverteilung Vertragsverhandlungen Risiko-Verteilung zwischen Verkäufer und Käufer für Altlasten-Risiken 10 % Käuferanteil Käuferanteil 100 % 90 % Verkäuferanteil 80 % 60 % 40 % 20 % Zeit 13
Beispiele aus der Praxis Nicht ordnungsgemäßer Deponiestandort wird fast deal breaker. Asbestdächer und -fassaden sind für eine Transaktion nicht ohne Lärmsituation gefährdet langfristige Standortsicherheit Hinweis bzw. Spezialthema: Besondere Risiken bei Grundstücken/Geschäften aus der Insolvenzmasse! 14
Aktiver Deponiestandort (Skandinavien) Höhe ca. 8 m Breite ca. 160 m Aktive Deponie für Neutralisationsschlämme: - keine Basis- oder Oberflächenabdichtung - direkt an einem Gewässer gelegen - Behörde fordert bereits erste Maßnahmen Sanierungskosten zw. 25 und 45 Mio. Euro 15 Tägliche Schlammablagerung Fast ein Deal-Breaker!
Asbest an Wänden und auf Dächern In den 60 Jahren startete die Eternitwelle. Die Welleternitplatte war für große Flächen sicher und günstig. Asbestzement ist heue kein zugelassener Baustoff mehr. Der Umgang mit Eternit erfolgt nun gemäß der TRGS 519. Über die Asbest-Problematik kann trefflich diskutiert werden: Ob und wann ist eine Asbest-Entsorgung notwendig? Beispiel: Entsorgungskosten beim Rückbau Dachflächen Wandflächen /m² Kosten Werk 1 60.000 m² 5.000 m² 30 1,95 Mio Werk 2 10.000 m² 8.000 m² 30 0,54 Mio Entsorgungskosten während des laufenden Betriebes Faktor von 2 bis 3 für höhere Arbeitssicherheitsanforderungen! 16
Problem: Industrie und Wohnnachbarschaft Irgendwo in Europa. Betriebsgelände für Stahlverarbeitung wird seit Jahrzehnten genutzt. Mehrgeschossiges Gebäude in direkter Nachbarschaft; privater Eigentümer. Zuerst Bürogebäude, dann Hotelbetrieb und jetzt Miet-/Eigentumswohnungen. Abstand weniger als 20 Meter. 24 Stunden/Nachtbetrieb überschreitet die Richtwerte für Wohngebiete. Lärmsituation bereits vor Gericht: Entscheidung zu Gunsten des Betriebs! Standort-Sicherheit contra Wohnbebauung >> Risikobewertung! 17
Ausblick In dem IED-Richtlinie-Entwurf vom 25. Oktober 2010 wird für betriebene Anlagen ein Bericht über den Ausgangszustand gefordert: Definition: Bericht über den Ausgangszustand (baseline report) Informationen über den Stand der Verschmutzung des Bodens und des Grundwassers durch die relevanten gefährlichen Stoffe. Der Bericht über den Ausgangszustand soll auch an die Behörden gehen. Nationale Umsetzung u.a. in den BImSchG- und Bodenschutz-Vorschriften: - Umfang des Berichts noch unklar. EU-Guidelines erwartet. - Umsetzung zwei Jahre nach Inkrafttreten; bei Neu- und Änderungsgenehmigung. - Was ist der Ausgangszustand bei langjährig betriebenen Anlagen? Ob dieser Bericht über den Ausgangszustand das M & A-Geschäft beflügelt, bleibt abzuwarten. 18
Fazit Die Sichtweise des Verkäufers Alles ist in Bester Ordnung! - Aber bitte keine Garantieren! Alle umweltrelevanten Sachverhalte und Risiken offen legen: Besser heute als später! im Rahmen von gewährten Garantien Die Sichtweise des Käufers Nichts ist in Ordnung - alles muss noch verbessert werden. Überall lauern noch Gefahren und Risiken: Daher Fragen stellen!!! Jedes Transaktion ist anders und hat ihre Besonderheit. Altlasten -Risiko ist i.d.r. heute nicht mehr das große Thema. Aber: Am Ende der Verhandlungen gibt s meist ein Happy End. 19
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. Bei späteren Fragen: AG Umwelt- und Klimaschutz Kaiser-Wilhelm-Straße 100 47166 Duisburg Telefon (02 03) 52-4 04 89 Telefax (02 03) 52-2 63 32 stephanus.jakobs@thyssenkrupp.com 20
Anhang: Beispiele der Vertragsgestaltung x.x.x Nach bestem Wissen des Verkäufers bestehen an den Grundstücken und Gebäuden der Gesellschaft keine Umweltbelastungen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu behördlich angeordneten Maßnahmen führen. Eine Umweltbelastung liegt vor, wenn zum Zeitpunkt des Closing eine Kontamination, eine sonstige nachteilige Veränderung durch einen Gefahrstoff im Boden, Grund- und Oberflächenwasser oder in Aufbauten auf, in oder unter den Grundstücken oder Gebäuden der Gesellschaft vorhanden ist oder von diesen ausgeht. Gefahrstoffe umfassen alle Substanzen, die Gegenstand von Umweltgesetzen sind sowie alle sonstigen schädlichen, verunreinigenden, giftigen oder gefährlichen Stoffe. y.y.y Die Gesellschaft verfügt am Tag der Beurkundung dieses Vertrages über alle wesentlichen Genehmigungen und Erlaubnisse, die erforderlich sind, um den Geschäftsbetrieb ohne wesentliche Beeinträchtigung aufrechtzuerhalten und fortführen zu können. Der Geschäftsbetrieb der Gesellschaft wird unter Beachtung der wesentlichen anwendbaren Rechtsvorschriften (auch den Umweltschutz, die Produktsicherheit und die Arbeitssicherheit betreffend) geführt. 21
Anhang: Vertragsgestaltung: Rechtsfolgen bei einem Verstoß gegen eine Garantie Ist eine der nach diesem Vertrag gegebenen Garantien des Verkäufers ganz oder teilweise unrichtig oder nicht erfüllt, so kann der Käufer vorbehaltlich der Beschränkungen in diesem verlangen, dass er bzw. nach Wahl des Käufers die Gesellschaft so gestellt wird, wie er/sie stehen würde, wenn die Garantie richtig gewesen oder erfüllt worden wäre (Naturalrestitution), ohne dass es auf ein Verschulden des Verkäufers ankommt. Soweit eine Naturalrestitution nicht möglich oder nicht genügend ist, hat der Verkäufer an den Käufer oder nach dessen Wahl, an die Gesellschaft Schadensersatz in Geld zu leisten. Ist Naturalrestitution vollständig unmöglich tritt der Schadensersatz in Geld an die Stelle der Naturalrestitution, im Übrigen ist er ergänzend zur Naturalrestitution zu geschuldet. Der Käufer kann danach sich ergebende Ansprüche auf Schadensersatz jedoch nur dann geltend machen, wenn er zuvor den Verkäufer schriftlich aufgefordert hat, die garantierten Verhältnisse innerhalb angemessener Frist mindestens zwei Monate herzustellen und die Frist fruchtlos verstrichen ist. Soweit die Gesellschaft entgegen einer Garantie von Dritten in Anspruch genommen wird oder werden kann, kann der Verkäufer den Schadensersatz auch dadurch ersetzen, dass er die Gesellschaft freistellt. Die Haftung für indirekte Schäden (Folgeschäden, mittelbare Schäden) und entgangenen Gewinn ist in jedem Fall ausgeschlossen. Von der Haftung ebenfalls nicht erfasst sind interne Personal- oder andere Verwaltungskosten des Käufers oder der Gesellschaft, die im Zusammenhang mit der Behebung des Garantiefalles anfallen. 22
Anhang: Vertragsgestaltung: Ausschluss der Haftung Eine Haftung des Verkäufers ist ausgeschlossen, wenn und soweit der Käufer davon positive Kenntnis hatte, dass Sachverhalte, Ereignisse, Unterlassungen, Dokumente, Erklärungen oder sonstige Umstände bestehen, nach denen eine oder mehrere Garantien des Verkäufers am Tag der Beurkundung dieses Vertrages unzutreffend war bzw. waren. Der Käufer hat Kenntnis insbesondere (i) (ii) (iii) von den Informationen in diesem Vertrag, den Informationen in den Anlagen zu diesem Vertrag sowie Informationen und Unterlagen, die dem Käufer im Rahmen der Due Diligence zugänglich gemacht oder im Rahmen des Verkaufsprozesses übermittelt wurden. 23
Anhang Auszug aus Artikel 22, Abs. 2 der IED-Richtlinie, Entwurf Okt. 2010 Werden im Rahmen einer Tätigkeit relevante gefährliche Stoffe verwendet, erzeugt oder freigesetzt, so muss der Betreiber mit Blick auf eine mögliche Verschmutzung des Bodens und Grundwassers auf dem Gelände der Anlage einen Bericht über den Ausgangszustand erstellen und diesen der zuständigen Behörde unterbreiten, bevor die Anlage in Betrieb genommen oder die Genehmigung für die Anlage erneuert wird, und zwar erstmals nach dem..*. Der Bericht über den Ausgangszustand enthält die Informationen, die erforderlich sind, um den Stand der Boden- und Grundwasserverschmutzung zu ermitteln, damit ein quantifizierter Vergleich mit dem Zustand bei der endgültigen Einstellung der Tätigkeiten gemäß Absatz 3 vorgenommen werden kann. Der Bericht über den Ausgangszustand muss mindestens die folgenden Informationen enthalten: a) Informationen über die derzeitige Nutzung und, falls verfügbar, über die frühere Nutzung des Geländes; b) falls verfügbar, bestehende Informationen über Boden- und Grundwassermessungen, die den Zustand zum Zeitpunkt der Erstellung des Bericht widerspiegeln, oder alternativ dazu neue Boden- und Grundwassermessungen bezüglich der Möglichkeit einer Verschmutzung des Bodens und des Grundwassers durch die gefährlichen Stoffe, die durch die betreffende Anlage verwendet, erzeugt oder freigesetzt werden sollen. Erfüllen Informationen, die nach Maßgabe anderer einzelstaatlicher Rechtsvorschriften oder Rechtsvorschriften der Union erstellt wurden, die Anforderungen dieses Absatzes, so können diese Informationen in den vorzulegenden Bericht über den Ausgangszustand aufgenommen oder diesem beigefügt werden. Die Kommission erstellt Leitlinien für den Inhalt des Berichts über den Ausgangszustand. 24