Inhaltsverzeichnis Seite 1. Allgemeines................................. 9 a) Mietreform: schon 1930 angekündigt............... 9 b) Bundesgerichtshof oberste Instanz in Mietsachen...... 9 c) Fragen der Tagespraxis......................... 10 2. Änderungen seit der Mietreform................. 10 a) Formelle Änderungen.......................... 10 b) Materielle Änderungen......................... 11 c) Weitere Gesetzesänderungen seit 2001.............. 12 3. Struktur des BGB-Mietrechts................... 12 4. Für die Wohnraummiete geltende Vorschriften.... 13 a) Das AGB-Recht.............................. 13 b) Negativbeispiele.............................. 18 c) Anforderungen.............................. 23 5. Für die Geschäftsraummiete geltende Vorschriften................................. 26 6. Schriftform und Textform...................... 28 a) Schriftform beim Mietvertragsabschluss............. 29 b) Der Schriftformtrick........................... 30 c) Handeln als Vertreter.......................... 31 d) Personenmehrheit............................ 32 e) Kündigung und Schriftform..................... 33 f) Modernisierungsankündigung.................... 34 g) Unterschrift bei der Betriebskostenabrechnung........ 34 7. Zustellung von Schreiben....................... 34 a) Richtige Anschrift............................ 34 b) Rechtzeitigkeit............................... 35 c) Zustellung am letzten Tag....................... 35 d) Beweisbarkeit............................... 36 e) Warnung vor Einschreiben...................... 37 f) Zustellung mittels Gerichtsvollzieher............... 38 8. Wohnraum-Zeitmietverträge................... 38 a) Zeitmietverträge nur mit Gründen................. 38 b) Befristungsgründe............................ 39 c) Kündigungsverzicht........................... 40 d) Einseitiger Kündigungsverzicht................... 40 e) Zweiseitiger Kündigungsverzicht.................. 41 III
Inhaltsverzeichnis f) Vierjähriger Kündigungsverzicht.................. 42 g) Kündigungsverzicht und Staffelmiete............... 42 h) Nachteile des Kündigungsverzichts................ 44 i) Fehlender Befristungsgrund..................... 45 j) Alte Zeitmietverträge.......................... 45 k) Alte Mietverträge mit Verlängerungsklausel.......... 46 9. Mietpreisüberhöhung......................... 47 10. Mietsicherheit (Kaution)....................... 47 a) Ratenzahlung............................... 48 b) Volle Kaution bei Mietbeginn.................... 48 c) Kautionsaufstockung.......................... 49 d) Überschreiten der Kautionsgrenze................. 49 e) Anlage der Kaution............................ 50 f) Sammelkonto............................... 51 g) Sozialer Wohnungsbau......................... 51 h) Verzug mit der Kautionszahlung.................. 51 i) Kaution bei Hausverkauf....................... 52 j) Bürgschaft als Sonderform...................... 52 k) Übergangsbestimmung für die Kaution............. 55 l) Selbstauskunft............................... 55 11. Energieausweis ab Juli 2008.................... 59 12. Betriebskosten............................... 60 a) Vereinbarung muss genau sein................... 61 b) Vorauszahlungen aufführen..................... 64 c) Kein Streichen einzelner Positionen................ 64 d) Eigenleistungen des Vermieters................... 65 e) Keine automatische Umlage..................... 65 f) Bruttomiete................................. 65 g) Pauschalen oder Vorschüsse..................... 66 h) Fallbeilwirkung und Einwendungsrecht des Mieters.... 68 i) Abrechnungsmaßstäbe......................... 71 j) Wohnfläche nicht vereinbaren.................... 74 k) Keine Kopfzahlumlage......................... 75 l) Flächenumlage trotz Wasserzähler................. 76 m) Fälligkeit der Nachzahlung...................... 76 n) Wohnungsleerstände.......................... 77 o) Wirtschaftlichkeitsgebot........................ 79 p) Betriebskostenerhöhung........................ 80 IV
Inhaltsverzeichnis q) Rückwirkende Erhöhung....................... 80 r) Abfluss- und Leistungsprinzip.................... 81 s) Modernisierungsbedingte Betriebskosten............ 83 t) Betriebskosten bei Uralt-Verträgen................ 84 u) Mitspracherecht des Mieters..................... 86 v) Aufzugskosten für den Parterremieter.............. 86 w) Direktabrechnung............................. 86 x) Betriebskostenabrechnung...................... 86 y) Mischnutzung von Wohn- und Geschäftsraum........ 87 13. Wärme-Contracting........................... 96 a) Begriff des Wärme-Contractings.................. 97 b) Entgelte statt Kosten.......................... 97 c) Die Ansicht des BGH.......................... 98 d) Anfängliches und nachträgliches Contracting......... 98 e) Transparenzpflicht............................ 99 f) Wirtschaftlichkeitsgebot........................ 99 g) Notwendiger Klauselinhalt...................... 100 14. Vorschüssige Mietzahlung...................... 103 a) Fälligkeit der Betriebskostenvorschüsse............. 104 b) Übergangsbestimmung für die Fälligkeit der Mietzahlung.............................. 104 15. Modernisierung.............................. 104 a) Umfang der Maßnahmen....................... 104 b) Beginn der Maßnahmen........................ 105 c) Dreimonatige Ankündigungsfrist.................. 105 d) Härteabwägung.............................. 106 e) Energieeinsparung............................ 106 f) Solaranlagen................................ 106 16. Modernisierungs-Mieterhöhung................. 107 a) Modernisierungsumlage für Vermieter ungünstig...... 108 b) Formalien der Modernisierungs-Mieterhöhung........ 109 c) Dreimonatsfrist für die Modernisierungs-Mieterhöhung.. 109 17. Barrierefreiheit für Behinderte.................. 113 a) Baumaßnahmen.............................. 113 b) Berechtigtes Interesse.......................... 113 c) Kosten und Kaution........................... 114 d) Maßnahmen bei Wohnungseigentum............... 115 V
Inhaltsverzeichnis 18. Mieterhöhung................................ 115 a) Feste Mietzeit............................... 115 b) Kappungsgrenze............................. 115 c) Qualifizierte Mietspiegel........................ 116 d) Mietdatenbank.............................. 116 e) Überlegungsfrist für den Mieter................... 117 f) Überlegungsfrist für den Vermieter................ 117 g) Muster eines Mieterhöhungsschreibens............. 117 19. Indexmiete und Staffelmiete.................... 122 20. Mietminderung............................... 125 a) Minderung ohne Verschulden.................... 125 b) Minderungsausschluss bei Geschäftsraum........... 126 c) Angemessene Herabsetzung..................... 126 d) Minderfläche................................ 128 e) Verlust des Minderungsrechtes................... 131 21. Verwendungsersatz........................... 132 22. Ordentliche Wohnraumkündigung............... 132 a) Schriftform der Wohnraumkündigung.............. 132 b) Angehörige des Haushalts....................... 133 c) Keine Abmahnung............................ 133 d) Neue Kündigungsfrist.......................... 134 e) Mieterkündigung bei Altverträgen................. 134 23. Außerordentliche fristlose Kündigung............ 138 a) Verschulden................................ 138 b) Abmahnung und Abhilfefrist..................... 146 c) Prüfungsreihenfolge........................... 153 d) Zweimonatige Schonfrist....................... 155 e) Kein Mietermobbing.......................... 156 f) Keine Vereinbarung von Kündigungsgründen......... 156 g) Begründungspflicht der fristlosen Wohnraumkündigung......................... 156 24. Außerordentliche fristgemäße Kündigung......... 160 a) Wohn- und Geschäftsraum...................... 160 b) Berufliche Versetzung.......................... 161 25. Aufhebungsvertrag............................ 162 26. Wegfall der Dreifamilienhauskündigung.......... 168 27. Zweifamilienhausfalle......................... 168 VI
Inhaltsverzeichnis 28. Untervermietung nach 540.................... 169 29. Verwertungskündigung in den neuen Ländern..... 170 30. Renovierung (Schönheitsreparaturen)............ 170 a) Überfülle an Rechtsprechung.................... 170 b) Renovierte Rückgabe.......................... 171 c) Laufende Renovierung......................... 171 d) Rauchen in der Wohnung....................... 172 e) Die Quotenabgeltung.......................... 173 31. Selbstständiges Beweisverfahren................ 176 32. Tod des Mieters............................... 176 a) Kündigungsrecht............................. 177 b) Kaution................................... 177 c) Wohnungs-Wiederherrichtung................... 177 33. Kündigung von Geschäftsräumen................ 178 a) Ohne Schriftform............................. 178 b) Telefax zulässig.............................. 178 c) Kündigungsfristen für Geschäftsräume............. 178 d) Hausfriedensstörung.......................... 178 34. Umwandlung in Wohnungseigentum............. 179 a) Sperrfrist................................... 179 b) Sperrfrist für Verwertungskündigung............... 179 c) Vorkaufsrecht............................... 180 35. Haustürgeschäfte............................. 180 a) Privatwohnung.............................. 180 b) Privatvermieter.............................. 181 c) Vermieter als Unternehmer...................... 181 d) Geschäftsmäßigkeit........................... 182 e) Belehrung.................................. 182 f) Zweiwöchige Schwebezeit....................... 184 g) Unterbliebene Belehrung....................... 186 37. Übergangsbestimmungen...................... 187 Gesetzesauszüge................................. 188 Abkürzungsverzeichnis........................... 190 Stichwortregister................................ 192 VII