Page 1 of 6 Finanzen & Börsen Artikel 1 von 1 auf Seite 36 HAMBURG Teurer wohnen Nirgendwo in Deutschland stehen weniger Wohnungen leer als in der Hansestadt. Obwohl jährlich über 6 000 neu gebaut werden, lässt sich der Bedarf so schnell nicht decken. Darum steigen Preise und Mieten auch in den nächsten Jahren kräftig. REINER REICHEL HAMBURG In Berlin steigen Preise und Mieten stärker als in Hamburg, München ist generell teurer. Trotzdem geraten Wohnungssuchende in Hamburg immer häufiger an den Rand der Verzweiflung. Der Grund: Preissteigerungsraten über alle Stadtteile, Bauqualitäten und Wohnungsgrößen hinweg von durchschnittlich 6,5 Prozent für Eigentumswohnungen und 6,1 Prozent für Einfamilienhäuser im vergangenen Jahr. Zudem sind die Mieten um 5,1 Prozent geklettert. Das hat vdp Research für das Handelsblatt ermittelt. Eine Wohnungsleerstandsquote von 1,6 Prozent zeigt, wie knapp Wohnraum in der Hansestadt ist. Es sei die niedrigste Leerstandsquote aller deutschen Städte, stellte der Erste Bürgermeister Olaf Scholz (SPD) kürzlich fest. Von Wohnungsnot will Sylvia Sonnemann, Geschäftsführerin des Hamburger Mietervereins, dennoch nicht sprechen. Vor zehn Jahren seien weniger Wohnungen angeboten worden als heute. Heute sorgen die Preise für Not in der Hansestadt. Die Stadt versucht gegenzusteuern (s. Folgeseite). Denn die Probleme für Bezieher mittlerer und kleiner Einkommen auf dem Wohnungsmarkt werden nicht geringer werden. Frank Stolz, bei Grossmann Berger für den Verkauf der Neubauwohnungen zuständig, rechnet in diesem Jahr mit im gleichen Tempo steigenden Preisen und Mieten. "Solange die Zinsen auf diesem niedrigen Niveau bleiben, bleibt auch die Nachfrage nach Wohnungen hoch." In den Folgejahren dürfte sich der Hamburger Wohnungsmarkt dann ein wenig entspannen, zeigen die Prognosen von Bulwien-Gesa bis 2018. Das Analysehaus geht davon aus, dass die Preise für neue Eigentumswohnungen in diesem Zeitraum um 17 Prozent und für gebrauchte um 20 Prozent nach oben gehen. Die Durchschnittspreise pro Quadratmeter dürften dann für Bestandswohnungen gut 3 500 Euro betragen und Erstbezugsobjekte um rund 1 200 Euro teurer sein. Dass die Mieten Bulwien-Gesa zufolge in dem Fünfjahreszeitraum weniger stark steigen, nämlich um 12,5 und 9,8 Prozent für Nachmieter und Erstbezieher, wird Mieter nicht glücklich machen. Es bedeutet für Kapitalanleger aber, dass ihre Mietrendite abnimmt. Den
Page 2 of 6 Investoren fehlen im Risiko vergleichbare alternative Anlagen. Makler Stolz beobachtet darüber hinaus, dass "der Frust bei der Suche nach einer Mietwohnung Menschen ins Eigentum treibt". Um mit dem vorhandenen Budget klarzukommen, kaufen sie kleinere Wohnungen. Für Bauträger gibt der Verkäufer der Makler-Tochter der Hamburger Sparkasse (Haspa) die Parole aus: "Mehr Zimmer auf kleinerer Fläche." Zwei-Zimmer- Wohnungen mit 78 Quadratmetern seien inzwischen schwer zu vermarkten. Eine Wohnung mit zwei Zimmern habe heute 60, eine mit drei Zimmern 78 statt früher 95 Quadratmeter. Doch die weit überwiegende Zahl der Wohnungssuchenden kann ihren Frust nicht loswerden, indem sie Eigentum erwirbt. Sie sucht Hilfe beim Hamburger Mieterverein, etwa dann, wenn die Mieten nach Modernisierungsmaßnahmen in die Höhe springen. Mietervertreterin Sonnemann prangert ganz besonders die Masche einiger Hausbesitzer an, Wohnungen so teuer energetisch zu sanieren, dass sich die Mieter die Wohnung hinterher nicht mehr leisten können, weil die Mieten stärker steigen, als die Energiekosten sinken. Modernisierungskosten dürfen bis zu elf Prozent jährlich auf die Miete umgelegt werden. Sind die Mieter ausgezogen, würden die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. Sonnemann will nicht alle Hauseigentümer über einen Kamm scheren und lobt ausdrücklich: "Die alten Hamburger Kaufleute wollen nicht schnell Geld machen, sondern ihr Vermögen langfristig sichern." Ein Mittel gegen Auswüchse auf dem Wohnungsmarkt durch Umwandlungen ist Paragraf 172 des Baugesetzbuchs. Er ermöglicht es, Umwandlungen in bestimmten Stadtgebieten zu untersagen. In Hamburg ist dies beispielsweise in den Vierteln St. Pauli und St. Georg geschehen. In St. Pauli hat das Umwandlungsverbot Preisschübe nicht verhindern können. Dort und im daran anschließenden Schanzenviertel wurde der Aufstieg zu Szenequartieren im vergangenen Jahr nach Zahlen von vdp Research mit fast acht und sieben Prozent gestiegen Preisen für Eigentumswohnungen bezahlt. Doch dieser Prozess der Stadterneuerung durch Neubauten und Modernisierungen erreicht Jahr um Jahr neue Stadtteile. "Barmbek ist ein Trendviertel geworden, Hamm wird teurer", sagt Mietervertreterin Sonnemann. "Wem Winterhude zu teuer geworden ist, der geht nach Barmbek", bestätigt Makler Stolz, der zurzeit in Barmbek-Nord im "Quartier 294" in der Fuhlsbüttler Straße Zwei-Zimmer-Wohnungen mit teils weniger als 60 Quadratmetern nicht unter 200 000 Euro anbietet. Und dass Hamm, das im Osten an die Innenstadt angrenzt, beliebter wird, war schon im vergangenen Jahr von Maklern zu hören. Da Wohnraum in typischen Hamburger Wohnungsvierteln knapp wird, geraten immer häufiger die bis jetzt von Gewerbetreibenden geprägten Stadtteile in den Fokus der Bauträger. Eine dieser Stadtregionen ist Hammerbrook, auf die Autofahrer zusteuern, wenn sie die Autobahn-Elbbrücken verlassen. "Das ist ein Quartier, das sich entwickeln wird", ist Großmann--Berger-Experte Stolz überzeugt. "Mit dem Kanu ins Büro" wirbt Bouwfonds für seine ersten 331 Miet- und Eigentumswohnungen dort. Obwohl die Anlage "Hammersleev" erst 2016 fertiggestellt sein wird, hat der niederländische Entwickler nach eigenen Angaben bereits die Hälfte davon verkauft. Auf den angrenzenden Grundstücken auf beiden Seiten des Mittelkanals sind rund dreimal so viele Wohneinheiten zusätzlich geplant.
Page 3 of 6 Als einen der nächsten Stadtteile im Visier der Entwickler sieht Stolz den Arbeiterstadtteil Rothenburgs-ort. An der Mündung der Bille in die Elbe gelegen, grenzt Rothenburgsort im Westen an Hammerbrook, im Osten an Billbrook und im Norden an Hamm-Süd. Im Süden trennt die Norder Elbe es von Veddel. Rothenburgsort bietet viele Möglichkeiten, an Kanälen und an alten Hafenbecken zu bauen. Das ist für Investoren reizvoll, weil Bewohner freiwillig mehr zahlen, sobald sie aus dem Fenster auf Wasser schauen können. Rothenburgsort hat einen psychologischen Vorteil gegenüber dem nicht weit entfernten Wilhelmsburg: Es liegt nördlich der Elbe. Wer nördlich der Elbe aufgewachsen sei, ziehe nicht freiwillig in einen Stadtteil südlich der Elbe, sagen Hamburger. Dabei versucht die Stadtverwaltung, Wilhelmsburg als Wohnort auch für Besserverdienende attraktiv zu machen. Mit der Bauausstellung im vergangenen Jahr habe die Stadt dort einen neuen Wohnimmobilienmarkt kreiert, doch im Moment sei es um Wilhelmsburg ruhiger geworden, beobachtet Makler Stolz. Wer dagegen eine richtig schicke Adresse sucht, ist in der Hafencity gut aufgehoben, muss aber etwas mehr zahlen. Die Homepage der Hafencity nennt Kaufpreise für Eigentumswohnungen je Quadratmeter von 3 500 bis 4 500 Euro, für luxuriöse Apartments ab 6 000 Euro aufwärts. Letztlich funktioniert gegen rasch steigende Preise nur ein Mittel: bauen, bauen, bauen. Das lehrt gegenwärtig das Beispiel Düsseldorf. In Hamburg sollen jährlich 6 000 Wohnungen gebaut werden, ein Ziel, das im vergangenen Jahr übererfüllt wurde, denn es entstanden 6 400 Wohnungen. STEILSHOOP Wandel zum Positiven Das Zeug zum Trendviertel hat Steilshoop nicht. Attraktive Neubauten und schmucke Gründerzeit-Villen fehlen. Dafür gibt es typische Bettenburgen aus den 1970er-Jahren. Aber Geld verdienen lässt sich dort trotzdem. Denn wirklich billig ist das Wohnen dort nicht mehr. Wer in Immobilienportalen eine Ein-Zimmer-Wohnung sucht, wird mit Angeboten um die zehn Euro Monatsmiete pro Quadratmeter konfrontiert. Ursprünglich war Steilshoop ein Dorf, das seinen Charakter in die Nachkriegszeit rettete. Die Idylle ging verloren, als 1969 mit dem Bau einer Plattenbausiedlung für 22 000 Menschen begonnen wurde. Trotz eines damals fortschrittlichen Konzepts hatte das Quartier zwischen dem parkgleichen Ohlsdorfer Friedhof und dem Trendviertel Barmbek- Nord in den 1980er-Jahren Probleme mit Vandalismus und Kleinkriminalität. Heute wandelt es sich zum Positiven, wozu auch Vermieter beitragen, indem sie Wohnungen modernisieren. Die Lebensqualität in Steilshoop werde unterschätzt, meint Mietervertreterin Sylvia Sonnemann: "Die Menschen dort sind zufrieden, auch weil ihre Wohnungen von viel Grün umgeben sind." rrl ANGEBOT Hamburg fehlen 90 000 Wohnungen
Page 4 of 6 Umzug wird mit Mietsteigerung bestraft. Eine Umfrage hat Hamburg zum attraktivsten Wohnort Deutschlands erkoren. So würde jeder sechste Befragte gerne dort leben. Viele Menschen sind aus dem Umland zurückgekehrt, andere zugezogen, so dass die Hafenmetropole heute mit fast 1,8 Millionen Einwohnern wieder so viele Menschen hat wie in den 1970er-Jahren. Obwohl es heute 900 000 Wohnungen gibt - 140 000 mehr als damals -, sind es noch zu wenige. Eine gemeinsame Studie von Hamburger Sparkasse und Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut kommt zu dem Schluss, dass die Stadt 90 000 zusätzliche Wohnungen braucht. Auf bereits identifizierten Neubauflächen ist Platz für mehr als 30 000 Wohnungen. Vor allem preisgünstiger Wohnraum fehlt. Jedes Jahr sollen 2 000 Wohnungen - jeder dritte Neubau - öffentlich gefördert werden. Dafür hat die Stadt in diesem Jahr 108 Millionen Euro eingeplant. Empfänger der Fördergelder verpflichten sich, für 15 oder 30 Jahre Wohnungen nur an von der Stadt ausgewählte Personen zu vermieten. Die Monatsmieten dürfen 6,10 Euro beziehungsweise 8,20 Euro je Quadratmeter nicht übersteigen. Die niedrigere Miete gilt für Bezieher kleiner Einkommen, die höhere für Menschen mit mittlerem Einkommen. Qualität und Preise nicht geförderter Neubauwohnungen sind so hoch, dass als Käufer und Mieter nur gut Verdienende infrage kommen. Eine Studie von F+B Forschung und Beratung im Auftrag der Stadt sieht aufgrund von "Sickereffekten" durch den Bau solcher Wohnungen dennoch eine Entlastung für den Mietmarkt. Wer in hochwertige Wohnungen zieht, macht preisgünstigeren Wohnraum frei für weniger einkommensstarke Bevölkerungsschichten. Dieser Effekt trete in mehreren Stufen ein, erläutert F+B. Allerdings müssen Nachmieter höhere Mieten zahlen als die, die auszogen - weil Vermieter vor allem Mieterwechsel nutzen, um Mieten zu erhöhen. Das trifft besonders Familien, die nach Zuwachs in eine größere Wohnung ziehen müssen. "Bestehende Mietverträge entwickeln sich zu Wertpapieren, weil ihre Mieten niedrig sind und jeder Umzug mit einer drastischen Mietsteigerung für einen neuen Vertrag bestraft wird", beobachten die Marktforscher von Empirica. rrl TERMINETRENDVIERTEL 2014 Zusammen mit dem Berliner Analysehaus vdp Research hat das Handelsblatt die Wohnimmobilienmärkte in 15 deutschen Städten analysiert. Ausgewählt wurden neben den sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart auch Kommunen mittlerer Größe und kleinere Universitätsstädte. In den nächsten Tagen lesen Sie über die Städte: 20.6. Lüneburg23.6. Nürnberg24.6. Leipzig25.6. Stuttgart26.6. München MITTE-ALTONA
Page 5 of 6 Ein neuer Stadtteil entsteht 3 500 Wohnungen sollen gebaut werden. Es ist geschafft!" Hamburgs Bausenatorin Jutta Blankau ist erleichtert über die Einigung, die die Hansestadt mit Aurelis über die Bebauung des neuen Viertels "Mitte-Altona" erreicht hat. Mehr als zwei Jahre hatten die Verhandlungen gedauert. Aurelis ist die Gesellschaft, die in vielen Städten ehemalige Bahnflächen vermarktet. Mitte- Altona ist rund 26 Hektar groß. Im ersten Bauabschnitt werden gut zwölf Hektar entwickelt. Wo früher Güterzüge rollten, sollen 1 600 Wohnungen entstehen, so dass etwa 3 000 Menschen dort leben werden. Im Rahmen des städtebaulichen Vertrags wurde Aurelis zum Bau von Kindertagesstätten für 250 Kinder verpflichtet. Eine neue Schule wird auch gebaut. Für den zweiten Abschnitt ist der Bau weiterer 1 900 Wohnungen vorgesehen. Oberstes Ziel ist die soziale Durchmischung des neuen Quartiers. Das heißt, dass dort Menschen aus unterschiedlichen sozialen Schichten zusammenleben sollen. Erreichen will die Stadt dies durch ein Drittel-Mix von öffentlich geförderten und frei finanzierten Mietwohnungen sowie Eigentumswohnungen. Eine Besonderheit des Konzepts besteht darin, dass 20 Prozent der Flächen für Baugemeinschaften reserviert sind. In Baugemeinschaften schließen sich mehrere Haushalte zusammen, um gemeinsam für sich nach eigenen Ideen Wohnraum zu schaffen. Es empfiehlt sich, einen Architekten zu suchen, der bereits Erfahrung im Umgang mit Baugemeinschaften hat. Im Idealfall sind die Baukosten trotz individueller Gestaltung günstiger als bei einem Kauf vom Bauträger. In Hamburg bietet die Agentur für Baugemeinschaften bei der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt Hilfestellung. rrl SO WURDE GERECHNET Reale Preise Datenbasis für die diesjährige Trendviertel-Erhebung sind reale Kaufpreise für Eigenheime und Eigentumswohnungen, die von einem der 37 Mitgliedsinstitute des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) finanziert wurden. Die Banken übermitteln die anonymisierten Immobilien-Verkehrswerte, die sie ihren Kreditgutachten zugrunde legten, an das Analysehaus vdp Research. Die Berliner Experten bereinigten diese Daten nach einem statistischen Verfahren und werteten sie für jeden Postleitzahlbereich der ausgewählten 15 Städte exklusiv für das Handelsblatt aus. Trendviertel, so die Definition, sind danach all jene Stadtteile, in denen die Preise für Wohneigentum zwischen 2010 und 2013 stärker gestiegen sind als im Durchschnitt der gesamten Stadt. IN ZAHLEN HAMBURG
Page 6 of 6 Einwohner Nach amtlichen Statistiken und Prognosen leben in der Hansestadt zurzeit 1,79 Millionen Einwohner. Im Jahr 2030 sollen es etwas mehr als 1,85 Millionen Menschen sein. Nach Ansicht des Ersten Bürgermeisters Olaf Scholz wird sich die Stadt dann sogar der Grenze von zwei Millionen Einwohnern nähern. Hafen Zwar sind in der Hansestadt 170 000 Unternehmen und Gewerbetreibende registriert. Doch vieles dreht sich um den nach Rotterdam zweitgrößten Hafen in Europa und Reeder-Sitz Nummer zwei hinter London. Die Logistikbranche ist folglich mit 395 000 Beschäftigten die wichtigsten Branche in der Metropolregion Hamburg. Das Airbus-Werk macht Hamburg außerdem zum drittgrößten Standort für die Luftfahrtindustrie weltweit. Handelsblatt GmbH. Alle Rechte vorbehalten. Zum Erwerb weitergehender Rechte wenden Sie sich bitte an nutzungsrechte@vhb.de