Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015
Inhaltsübersicht Trendbarometer Immobilien- Investmentmarkt Schweiz 2015 Immobilien-Transaktionsmarkt Schweiz, Seiten 4-5 Befragungsaufbau- und systematik, Seiten 7-8 Marktausblick und Strategien Schweiz 2015, Seiten 9-29 Schweiz 2015, Seiten 31-32 Ihre Kontakte, Seite 34 Seite 2 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015
Immobilien-Transaktionsmarkt Schweiz
Eine Auswahl an Gewerbeimmobilientransaktionen Datum Verkäufer Käufer Target Objekte Preis (MCHF) Q1 Compagnie des Parcs CSA Real Estate Switzerland Geschäftsliegenschaften/Seniorenresidenzen 7 ca. 300 Q1 A&A Liegenschaftsgruppe CS REF Interswiss / CSA RES Commercial Einkaufszentrum Shoppi Tivoli, Spreitenbach (26.2% STWE-Anteile) 1 > 240 Q1 k.a. Swiss Healthcare Properties AG Klinik «Villa im Park», Rothrist 2 k.a. Q1 Hochgebirgsklinik Davos Kühne Real Estate AG Klinikliegenschaft, Davos 1 33-35 Q1 Losinger Marazzi AG CS REF Green Property Geschäftshaus "Twist Again", WankdorfCity, Bern 1 88 Q2 k.a. UBS REF Swiss Commercial Einkaufszentrum, Villars-sur-Glâne 1 36 Q2 k.a. Procimmo Swiss Commercial Fund Logistikzentrum, Onnens 1 50 Q3 Credit Suisse Swiss Prime Site Post-Hauptsitz "Schönburg", Bern 1 k.a. Q3 k.a. UBS REF Swissreal Einkaufszentrum Cormanon Centre 1 36 Q3 k.a. UBS REF AST-IS/KIS Mischliegenschaft, Zürich 1 50 Q3 Orior Liegenschaften AG CS REF LogisticsPlus Logistikportfolio ("Projekt "Apple") diverse k.a. Q4 Credit Suisse Swatch Group Grieder-Haus, Bahnhofstrasse Zürich 1 k.a. Q4 SBB Turidomus Anlagestiftung SBB Hauptsitz, Bern Wankdorf 1 k.a. Q4 Tamedia AG HIG Immobilien Anlage Stiftung Geschäftsliegenschaften Winterthur 2 k.a. Q4 SBB / Mettler2Invest AG CS REF Green Property Neubau Bahnhof Aarau, 2. Etappe (Projekt) 1 ca. 100 Verkäufergruppen Zu den aktiven Verkäufergruppen zählen Projektentwickler, Banken und Corporates. Käufergruppen Als Käufer treten hauptsächlich eigenkapitalstarke Investoren wie Immobilienfonds, Versicherungen und Immobilien-AGs auf. Transaktionsgrösse Die Transaktionen von Gewerbeimmobilien reichen von kleinem bis grossem Volumen. Der Verkaufspreis wird nur selten publiziert. Seite 4 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015
und Wohnimmobilientransaktionen im Jahr 2014 in der Schweiz Datum Verkäufer Käufer Target Objekte Preis (MCHF) Q1 Givaudan CS REF Siat Giessen-Areal, Dübendorf k.a. k.a. Q1 Ledermann Immobilien AG Swiss Life Liegenschaftsportfolio, Zürich 28 k.a. Q1 k.a. Patrimonium Anlagestiftung Wohnliegenschaft, Grand-Lancy 1 21 Q3 k.a. SE Swiss Estates AG Wohnportfolio, Grossraum Bern k.a. 31.8 Q4 Vaudoise Allgemeine Versicherungs- Gesellschaft AG Immo Helvetic Immobilienportfolio, Westschweiz 12 ca. 50 Q4 Allreal CS 1a Immo PK "Ringhof" Wallisellen k.a. k.a. Q4 Vaudoise Allg. Vers.-Gesell. AG Immo Helvetic Wohnliegenschaften in der West-Schweiz 12 50 Q4 Rapid Holding IST Investmentstiftung für Personalvorsorge Wohnüberbauung "Zypressenhof" 134 Whg k.a. Q4 k.a. SE Swiss Estates AG Wohnüberbauung "L'Orée du Parc" 22 Whg k.a. Verkäufergruppen Käufergruppen Transaktionsgrösse Als Verkäufer treten Immobilien-AGs auf. Als Käufergruppen treten vor allem Immobilienfonds und Versicherungen auf. Die Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien bewegen sich in kleiner bis mittlerer Grössenordnung. In der Schweiz bilden grössere Portfolio- Transaktionen die Ausnahme. Der Verkaufspreis wird nur selten publiziert. Seite 5 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015
Immobilien-Transaktionsmarkt Trendbarometer Investmentmarkt Schweiz Schweiz 2015
Unser Trendbarometer deckt ein breites Spektrum von Investorengruppen in der Schweiz ab Trendbarometer: Markt für Immobilieninvestitionen Der Trendbarometer basiert auf einer Befragung von 125 Marktteilnehmern (31 Investoren haben geantwortet), die in den letzten Jahren am Schweizer Immobilienmarkt aktiv gewesen sind. Die Umfrage wurde im November/Dezember 2014 durchgeführt und konzentriert sich hauptsächlich auf zwei Bereiche: Beurteilung des Schweizer Immobilienmarkts für das kommende Jahr. Ausblick auf die Strategien, die Schweizer Investoren im kommenden Jahr verfolgen werden. Neben der Schweiz wurde die Umfrage zeitgleich in Deutschland durchgeführt. Investorengruppen: Banken Immobilienfonds Immobilien-AGs Institutionelle Investoren Kapitalanlagegesellschaften Opportunity-/Private- Equity- Fonds Versicherungen Wohnbaugenossenschaften Sonstige Hintergrund EY hat diese Umfrage in der Schweiz zum fünften Mal seit 2011 durchgeführt. 31 Investoren machten Angaben zu ihren Erwartungen für das nächste Jahr. Zielsetzungen Beurteilung des Schweizer Immobilienmarkts für das kommende Jahr. Ausblick auf die Strategien, die Schweizer Investoren im Jahr 2015 verfolgen werden. Statements Neben vorgegebenen Antworten haben die Teilnehmer die Möglichkeit, zu jeder Frage individuelle Statements abzugeben. Nachfolgende Aussagen sind anonymisiert und teilweise mit ähnlichen Einschätzungen zusammengefasst wiedergegeben. Seite 7 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015
welche die Schweiz für attraktiver als im Jahr 2014 halten 2013 1 Die Schweiz bleibt attraktiv solange die Zinsen tief bleiben und der positive Wanderungssaldo anhält. 2 Die Frage ist nicht, ob eine Preiskorrektur kommt, sondern nur noch wann und in welchem Ausmass sie kommt. 3 Wohnimmobilien werden 2013 klar im Fokus der Investoren stehen. 2014 1 Die Schweiz ist aufgrund niedriger Zinsen und stabiler Konjunktur weiterhin attraktiv. 2 Der Peak der Preisentwicklung der Schweizer Immobilien wird 2014 erreicht sein. 3 Unsicherheiten für Immobilieninvestments werden grösser, da im Ausland bessere Renditemöglichkeiten vorherrschen. 2015 1 Die Schweiz ist weiterhin ein sicherer Hafen für Immobilienanlagen. 2 Im Markt für Büro- und Einzelhandelsimmobilien wird es Preiskorrekturen nach unten geben. 3 Der Druck nach mehr Kosteneinsparungen und höherer Effizienz wird zunehmen. 1 Preisentwicklung 2 International 3 Attraktivität Weiterhin steigende Preise von Wohnliegenschaften in 1a-Lage erwartet. Büro- und Einzelhandelsimmobilien in nicht zentralen Lage werden sinkende Preise verzeichnen. Im internationalen Vergleich wird die Schweiz mehr den je als attraktives Land für Immobilieninvestitionen gesehen. Schweiz wird fast einstimmig als attraktiver Immobilien-Investmentstandort gesehen. Seite 8 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015
97 Prozent der Befragten beurteilen die Schweiz als attraktiven oder sehr attraktiven Investitionsstandort... Die grosse Mehrzahl der Teilnehmer (97%) betrachtet die Schweiz weiterhin als attraktiven oder sehr attraktiven Standort für Immobilieninvestitionen im Jahr 2015. Im Vergleich zum Vorjahr wird eine höhere Attraktivität erwartet (2014: 80% hielten die Schweiz für attraktiv oder sehr attraktiv). Die Attraktivität der Schweiz als Standort für Immobilieninvestitionen 20% 77% 3% sehr attraktiv attraktiv weniger attraktiv Statements Relativ hohe Preise, tiefe Renditen - aber im Verhältnis zum Tiefzinsumfeld Schweiz und den relativ tiefen Risiken im Real Estate Core-Bereich immer noch angemessen. (Immobilienfonds) Der Spread zwischen den 10 Jahres Eidgenossen und der Immobilienrendite ist historisch hoch. (Immobilien AG) Ursprüngliche Frage «Wie beurteilen Sie die Attraktivität der Schweiz als Standort für Immobilieninvestments im Jahr 2015 absolut gesehen?» Seite 9 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015
auch im Vergleich zu anderen europäischen Ländern Im Vergleich zu anderen europäischen Ländern betrachtet die grosse Mehrheit (90%) der Befragten die Schweiz als einen attraktiven oder sehr attraktiven Investitionsstandort. Auch hier ist das Ergebnis der Umfrage im Vorjahresvergleich positiver (2014: 70%). Attraktivität der Schweiz als Standort für Immobilieninvestitionen im Vergleich zu anderen europäischen Ländern 2 66% 10% sehr attraktiv attraktiv weniger attraktiv Statements Im aktuellen wirtschaftlichen Fokus, geprägt durch grosse Geldströme und einem tiefen Zinssatz, bei gleichzeitig halbwegs noch tragbaren Wirtschaftsergebnissen, sind Immobilien in der Schweiz nach wie vor unter dem Titel "save haven" gefragt (Immobilien AG) Im Vergleich zum Ausland kann sich die Schweiz aufgrund politischer und wirtschaftlicher Stabilität weiterhin als attraktiver Immobilienmarkt behaupten, auch wenn die Renditemöglichkeiten meist hinter denen im Ausland liegen. (Anonym) Ursprüngliche Frage «Wie beurteilen Sie die Attraktivität der Schweiz als Standort für Immobilieninvestments im Jahr 2015 im europäischen Vergleich?» Seite 10 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015
Einfluss der Kapitalmärkte im Jahr 2015... Unternehmensanleihen werden als ein wichtiges Finanzierungsinstrument angesehen (83%). Politische Instabilitäten werden bei Investitionsentscheidungen nicht hinreichend eingepreist (71%). Die Mehrheit der Befragten erwartet einen zukünftigen Anstieg der Inflation (69%). Zwei Drittel der Befragten rechnen damit, dass der Verbriefungsmarkt 2015 weiterhin an Bedeutung gewinnen wird (67%). Knapp zwei Drittel der Teilnehmer gehen von einer Ausweitung des Immobilienangebotes 2015 aus (65%). "Unternehmensanleihen "2015 wird ein aktives sind Jahr auch für 2015 Börsengänge ein wichtiges und Finanzierungsinstrument Kapitalerhöhungen." für Immobiliengesellschaften." 17% 66% 1 3% "Politische Instabilitäten werden bei bei internationalen Investitionsentscheidungen nicht hinreichend eingepreist." 10% 61% 23% 6% "Die Inflation kommt mittelfristig zurück." 3 31% 31% "Der Verbriefungsmarkt gewinnt im im Jahr 2015 weiterhin an an Bedeutung." Bedeutung." "Mit "Mit einer Ausweitung des des Immobilienangebots ist ist 2015 zu zu rechnen (Auslauf strukturierter Finanzierungen, Kreditverkäufe, Liquidierung offener Liquidierung Immobilienfonds)." von Immobilienfonds)." 7% 10% 60% 55% 30% 35% 3% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Ursprüngliche Frage «Welchen der folgenden Aussagen zum Schweizer Immobilienmarktumfeld stimmen Sie für 2015 zu?» Seite 11 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015
auf die Immobilieninvestitionstätigkeit Mehr als die Hälfte der Befragten ist der Meinung, dass alternative Finanzierungsquellen einen relevanten Marktanteil erobern werden (63%). Bezüglich der Entwicklung der die Renditedifferenz zwischen der Verzinsung Schweizer Staatsanleihen und Immobilienrenditen in 2015 sind die Befragten unentschieden (52% abnehmend / 4 zunehmend). Die Verminderung der Finanzierungsaktivitäten aufgrund des Bankenstresstests wird von der Hälfte der Befragten erwartet (52%). Die Befragten gehen davon aus, dass 2015 ein nicht allzu aktives Jahr für Börsengänge und Kapitalerhöhungen werden wird (35%). "Alternative Finanzierungsquellen (Versicherungen, Pensionskassen, "Alternative Debt Finanzierungsquellen Funds, Mezzanine-Kapital) (Versicherungen, Pensionskassen, Debt Funds, Mezzanine-Kapital) erobern einen erobern einen relevanten relevanten Marktanteil." Marktanteil." "Der Renditeabstand zwischen der Verzinsung von deutschen "Der Renditeabstand Staatsanleihen zwischen der und Verzinsung Immobilienrenditen von Schweizer Staatsanleihen und Immobilienrenditen nimmt 2015 weiter ab." nimmt 2015 weiter ab." "Der "Der Bankenstresstest wird wird zu zu einer Verminderung der Finanzierungsaktivität führen." der Finanzierungsaktivität führen." "Auch im Jahr "20152015 wird ein werden aktives Konsolidierungen Jahr für Börsengänge von und Immobiliengesellschaften eine wesentliche Kapitalerhöhungen." Rolle spielen." 3% 10% 10% 26% 32% 42% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu 53% 26% 59% 42% 27% 45% 10% 6% 3% 6% Ursprüngliche Frage «Welchen der folgenden Aussagen zum Schweizer Immobilienmarktumfeld stimmen Sie für 2015 zu?» Seite 12 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015
Der Schweizer Markt für Immobilientransaktionen (1/2) Im Vergleich zum Vorjahr werden etwas mehr risikoreiche Investments erwartet (77%, 2014: 70%). Es wird eine stärkere Investitionstätigkeit von Schweizer Anlegern im Ausland erwartet (73%). Mehr als die Hälfte der Befragten erwartet preisliche Überhitzungen in bestimmten Agglomerationen (71%). Über die Hälfte der Befragten geht davon aus, dass asiatische Investoren 2015 vermehrt in Erscheinung treten werden (6). Im Vergleich zum Vorjahr werden etwas mehr Portfoliotransaktionen im Gewerbeimmobiliensektor erwartet (62%, 2014: 55%). ""Der Anteil an risikoreicherer Immobilieninvestments wird steigen."" "Der Anteil risikoreicherer Immobilieninvestments wird steigen." ""Für deutsche Anleger werden Investitionen im Ausland "Für Schweizer wegen Anleger höherer werden Renditeerwartungen Investitionen im Ausland wieder wegen höherer Renditeerwartungen wieder interessanter." interessanter."" ""Preisliche Überhitzungen sind in bestimmten "Preisliche Überhitzungen sind in bestimmten Wohnungsballungsgebieten zu erwarten."" Agglomerationen zu erwarten." ""Asiatische Investoren werden 2015 vermehrt in "Asiatische Investoren werden 2015 vermehrt in Erscheinung Erscheinung treten."" treten." ""Im Gewerbebereich werden im Jahr 2015 Immobilienportfolios vermehrt gehandelt."" "Im Gewerbebereich werden im Jahr 2015 Immobilienportfolios vermehrt gehandelt." 27% 50% 20% 3% 10% 63% 20% 7% 29% 42% 23% 6% 6% 62% 29% 3% 19% 43% 32% 6% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Ursprüngliche Frage «Welchen der folgenden Aussagen zum Schweizer Immobilientransaktionsmarkt stimmen Sie für 2015 zu?» Seite 13 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015
Der Schweizer Markt für Immobilientransaktionen (2/2) Ähnlich wie im Vorjahr herrscht weiter Unsicherheit, ob internationale Investoren ihren Anteil am Transaktionsvolumen in der Schweiz steigern werden oder nicht (53% Zustimmung, 2014: 60%). Wie im Vorjahr werden keine grösseren spekulativen Projektentwicklungen erwartet (nur 33% Zustimmung, 2014: 35%). Es wird erwartet, dass das Transaktionsvolumen 2015 nicht steigen wird (32% Zustimmung, 2014: 50%). Die Erwartung steigender Abschlussvolumen ist gering (30%, 2014: 40%). ""Internationale "Internationale Investoren Investoren werden werden ihren ihren Anteil am Transaktionsvolumen in Deutschland in der Schweiz vergrößern."" vergrössern." ""Spekulative gewerbliche Projektentwicklungen werden im Jahr 2015 zunehmen."" 2015 zunehmen." "Spekulative gewerbliche Projektentwicklungen werden im Jahr ""Insgesamt "Insgesamt wird wird das das Transaktionsvolumen Transaktionsvolumen im Jahr 2015 im Jahr über 2015 über dem Niveau dem von Niveau 2014 von liegen."" 2014 liegen." ""Die"Die Größe Grösse der der Immobiliendeals wird wird im Jahr im Jahr 2015 weiter 2015 weiter zunehmen."" zunehmen." 13% 40% 47% 13% 20% 4 23% 3% 7% 29% 23% 65% 70% 3% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Ursprüngliche Frage «Welchen der folgenden Aussagen zum Schweizer Immobilientransaktionsmarkt stimmen Sie für 2015 zu?» Seite 14 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015
Erwartungen zur Preisentwicklung variieren je nach Standort und Nutzungsart stark (1/3) Für Büroliegenschaften an 1-a- Standorten werden sowohl stabile, als auch sinkende Preise erwartet (42% / 46%). Letztes Jahr erwarteten 5% der Befragten einen Preisanstieg bei Bürogebäuden in 1 a-standorten. Für 2015 rechnen nun 12% mit höheren Preisen. Bürogebäude in 1 b Standorten (92%, 2014: 8) und in Peripherie (92%, 2014: 100%) dürften Preisrückgänge verzeichnen. Einzelhandelsobjekte zeigen einen ähnlichen Trend: Stabile Preise an 1- a-standorten (62%, 2014: 8), aber negativer Ausblick für 1-b-Standorte (72%, 2014: 72%) und Objekte in Peripherie (8, 2014: 89%). Büro 92% 92% 46% 42% 12% 0% 0% steigend stabil sinkend Einzelhandel 8 72% 62% 23% 2 15% 12% steigend stabil sinkend 1-a-Standort 1-b-Standort Peripherie Ursprüngliche Frage «Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in der Schweiz im Jahr 2015 in Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein?» Seite 15 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015
Erwartungen zur Preisentwicklung variieren je nach Standort und Nutzungsart stark (2/3) Wohnen Hotel Die Erwartungen zum Wohnbausektor sind optimistischer: Steigende Preise in 1-a-Standorten (69%, 2014: 5) und stabile Preise in 1-b-Standorten (72%, 2014: 69%) sowie in Peripherie (61%, 2014: 7) werden erwartet. 69% 72% 61% 6 5 79% Bei den Hotels gehen die Befragten von einer stabilen Preisentwicklung in 1-a-Standorten (6, 2014: 63%), aber von rückläufigen Preisen an 1-b- Standorten (5, 2014: 67%) sowie in Peripherie aus (79%, 2014: 8). 16% 23% 12% 31% 12% 0% 0% 42% 21% 20% steigend stabil sinkend steigend stabil sinkend 1-a-Standort 1-b-Standort Peripherie Ursprüngliche Frage «Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in der Schweiz im Jahr 2015 in Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein?» Seite 16 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015
Erwartungen zur Preisentwicklung variieren je nach Standort und Nutzungsart stark (3/3) Logistik Fast gleich viele der Befragten gehen bei 1-a-Standorten von stabilen oder steigenden Preisen für Logistikgebäude aus (4 / 4, 2014 stabil: 5). Stabile Preise werden bei 1-b- Standorten erwartet (49%, 2014: 39%). 4 4 49% 36% 3 60% In Peripherie wird mit sinkenden Preisen für Logistikgebäude (60%, 2014: 6) gerechnet. 13% steigend stabil sinkend 1-a-Standort 1-b-Standort Peripherie Ursprüngliche Frage «Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in der Schweiz im Jahr 2015 in Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein?» Seite 17 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015
Welche Verkäufergruppen werden 2015 am aktivsten sein? Verkäufergruppen Ähnlich wie im Vorjahr wird erwartet, dass Banken (8, 2014: 89%) und Corporates (Non-Property) (8, 2014: 72%) 2015 zu den aktivsten Verkäufergruppen zählen werden. Verkäufergruppen Corporates (Non-Property) Banken Opportunity-/PE-Fonds 15% 31% 46% 73% 5 42% 12% 12% 15% Auf Rang 3 folgend Opportunity-/PE- Fonds (85%, 2014: 7) sowie sonstige internationale Fonds auf Rang 4 (77%, 2014: 61%). Der öffentliche Sektor (50%, 2014: 50%) und Wohnbaugenossenschaften (27%, 2014: 12%) werden Erwartungen zufolge weniger aktive Verkäufergruppen sein. Sonstige internationale Fonds Immobilien-AGs Immobilienfonds Versicherungen Öffentliche Hand 12% 31% 31% 27% 46% 65% 42% 3 27% 46% 50% 23% 27% 3 Wohnungsbaugenossenschaften 19% 73% aktiv moderat aktiv zurückhaltend Ursprüngliche Frage «Wie aktiv werden folgende Verkäufergruppen in der Schweiz Ihrer Meinung nach im Jahr 2015 sein?» Seite 18 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015
Welche Käufergruppen werden 2015 am aktivsten sein? Immobilienfonds (100%, 2014: 95%) und Versicherungen (100%, 2014: 100%) werden Erwartungen zufolge die aktivsten Käufergruppen sein. Dem Trend des Vorjahres folgend wird erwartet, dass Banken 2014 weniger aktiv als Käufer auftreten werden (47%, 2014: 37%). Käufergruppen Versicherungen Immobilienfonds Immobilien-AGs Öffentliche Hand Wohnungsgbaugenossenschaften 3 5 5 50% 77% 5 3 42% 42% 23% Opportunity-/PE-Fonds 35% 53% 12% Corporates (Non-Property) 12% 73% 15% Sonstige internationale Fonds 19% 62% 19% Banken 12% 35% 53% aktiv moderat aktiv zurückhaltend aktiv moderat aktiv zurückhaltend Ursprüngliche Frage «Wie aktiv werden folgende Käufergruppen in der Schweiz Ihrer Meinung nach im Jahr 2015 sein?» Seite 19 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015
Was werden 2015 die grössten Hindernisse für Transaktionen sein? Der Trend ist der gleiche wie im Vorjahr. Abweichende Kaufpreisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern (96%, 2014: 100%) wird als grösstes Hindernis für Transaktionen angesehen. Ähnlich wie im Vorjahr wird die von Fremdkapitalgebern verlangte Höhe des Eigenkapitals als bedeutendes Hindernis angesehen (77%, 2014: 79%). Nur eine Minderheit betrachtet die begrenzte Verfügbarkeit von Fremdkapitalfinanzierungen als Problem: nachrangige Fremdkapitalfinanzierung (42%, 2014: 42%). vorrangige Fremdkapitalfinanzierung (31%, 2014: 27%). Hindernisse für Transaktionen Abweichende Kaufpreisvorstellungen zwischen Käufer und Verkäufer Höhe des erforderlichen Eigenkapitals Mangelnde Verfügbarkeit von nachrangigen Kreditfinanzierungen (Junior) Mangelnde Verfügbarkeit von erstrangigen Kreditfinanzierungen (Senior) 15% 23% 27% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu 27% 65% 5 61% 5 31% 23% Ursprüngliche Frage «Was ist das grösste Hindernis für erfolgreiche Transaktionsabschlüsse in der Schweiz im Jahr 2015?» Seite 20 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015
Wie werden sich die Konditionen für Immobilienkredite im Jahr 2015 entwickeln? Die klare Mehrheit (80%) sieht bei den Kreditanforderungen eine Steigerung. Bei den Margen spalten sich die Meinungen zwischen steigend und gleich bleibend (46% / 46%). Über 75% der Befragten gehen davon aus, dass sich der Zins nicht verändern wird. Konditionen für Immobilienkredite Kreditanforderungen 80% Marge 46% 46% 16% Über die Hälfte der Befragten (61%) schätzen den Beleihungsauslauf als sinkend ein. Zins 15% 77% Beleihungsauslauf 31% 61% Steigen Gleich bleiben Sinken Ursprüngliche Frage «Wie werden sich die Konditionen für Immobilienkredite im Jahr 2015 entwickeln?» Seite 21 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015
Massnahmen von Banken bei Problem-Krediten Ansätze für den Umgang mit Problem-Krediten Wie im Vorjahr werden einvernehmliche Restrukturierungen (8, 2014: 100%) und die Verlängerung von Rückzahlungszeiträumen (65%, 2014: 79%) als beste Ansätze für den Umgang mit Problem-Krediten angesehen. Einvernehmliche Restrukturierungen Verlängerung Rückzahlungszeitraum Austausch von Asset Managern Forderungsverkauf 61% 50% 3 8 5 3 31% 12% Tausch von Fremd- in Eigenkapital (Debt-for-Equity-Swaps) 35% 42% 15% Vollstreckungen 27% 5 15% Ich stimme zu Ich stimme Trifft eher zu zu Trifft eher Ich zu stimme eher Trifft nicht eher zunicht zu Ich stimme Trifft nicht zu Ursprüngliche Frage «Welche Massnahmen werden Banken in der Schweiz bei Problemkrediten im Jahr 2015 verstärkt einleiten?» Seite 22 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015
Folgende Nutzungsarten werden bei Investoren 2015 beliebt sein Starker oder moderater Anlagefokus Investoren werden weiter starken Fokus auf Wohnimmobilien legen (61%, 2014: 5). Bei Büroliegenschaften ist das Bild im Vergleich zum letzten Jahr fast unverändert. 3 der Befragten legen einen moderaten Fokus (2014: 39%) und nur einen starken Fokus auf Büros (2014: 17%). Im Vergleich zum Vorjahr nimmt die Zahl der Investoren die den Einzelhandelssektor im moderaten Fokus sehen um mehr als die Hälfte ab (23%, 2014: 47%). Lediglich wenige Investoren setzten einen starken Fokus auf Einzelhandelsimmobilien (, 2014: 6%). stark 61% 15% Büro 3 Einzelhandel 23% mittel Wohnen 27% 20% Andere Ursprüngliche Frage «Wie stark stehen die folgenden Nutzungsarten im Jahr 2015 in Ihrem Investmentfokus?» Seite 23 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015
Folgende Nutzungsarten werden bei Investoren 2015 weniger beliebt sein Kernaussage Ähnlich wie im Vorjahr sieht nur noch ein Drittel der Befragten (31%, 2014: 33%) einen geringen Anlagefokus auf den Bürosektor. Geringer oder kein Anlagefokus 45% 3 31% 31% 20% 23% gering gar nicht Büro Einzelhandel Wohnen Andere Ursprüngliche Frage «Wie stark stehen die folgenden Nutzungsarten im Jahr 2015 in Ihrem Investmentfokus?» Seite 24 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015
Top Trends Büro und Retail 2015 Der Druck auf Unternehmen für Kosteneinsparungen /Flächeneffizienz wird von den Befragten sehr hoch eingeschätzt (96%). Mehr als die Hälfte der Befragten schätzen Multi-Tentant Objekte als bevorzugte Investitionen ein (69%). Ähnlich sieht es mit den neuen Nutzergruppen aus, die nach Standorten und Flächenkonzepten fragen (69%). Die grosse Mehrheit der Befragten sieht den Markt für Shoppingzentren in Schweizer Städten als gesättigt an (96%). Büro Der Druck auf Unternehmen für Kosteneinsparungen und Flächeneffizienz nimmt zu. Neue Nutzergruppen (beispielsweise Start-ups) fragen andere Standorte und Flächenkonzepte nach. Retail Multi-Tenant-Objekte werden als Investition bevorzugt. "Der Markt für Shoppingcenterflächen in Schweizer Städten ist gesättigt." Stationärer Einzelhandel konzentriert sich künftig noch stärker auf 1-a-Lagen." Online-Angebote verdrängen weitere Branchen neben Videotheken und Buchhandlungen aus dem stationären Handel. Klassische Warenhäuser sind ein Auslaufmodell. 68 Prozent sehen die klassischen Warenhäuser als Auslaufmodell. Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu 12% 23% 3 46% 61% 60% 57% 57% 46% 35% 42% 35% 35% 36% 23% 31% 31% 12% Ursprüngliche Frage «Was sind 2015 die Top-Trends der Nutzungsklassen?» Seite 25 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015
Top Trends Wohnen und Hotel 2015 Wohnen Die Befragten stimmen fast alle überein mit der Aussage, dass die verschärften Rahmenbedingungen zukünftig eine grössere Rolle spielen werden (96%). "Verschärfte Rahmenbedingungen (Politik / Finanzmarktaufsicht) spielen zukünftig eine grössere Rolle" "Der deutliche Anstieg im Wohnungsneubau macht Mietzinsregulierungsmassnahmen überflüssig." 35% 61% 42% 35% 23% Nur wenige Investoren sehen die B- & C- Standorte als Investitionsalternative zu A- Standorten (25%). Internationale Hotelmarken bleiben weiterhin ein entscheidendes Investitionskriterium (96%). "Mietzinsregulierungsmassnahmen werden Renditen grosser Bestandshalter spürbar negativ beeinflussen." Hotel "Eine internationale Hotelmarke bleibt weiterhin ein entscheidendes Investitionskriterium." "Für Investoren sind Hotelpachtverträge weiterhin das bevorzugte Betriebsmodell." 27% 50% 41% 42% 3 46% 27% 17% "B- und C-Standorte stellen eine Investitionsalternative für A- Standorte dar." 21% 42% 33% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Ursprüngliche Frage «Was sind 2015 die Top-Trends der Nutzungsklassen?» Seite 26 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015
Bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien liegt der Fokus auf Zürich Zürich (27%, 2014: 36%) ist der attraktivste Standort für Investitionen im Bürosektor, gefolgt von Genf (21%, 2014: 27%) und Basel (21%, 2014: 27%). Das Interesse hat bei allen Standorten, ausser in Lausanne (19%, 2014: 19%), abgenommen. Die Nachfrage der Investoren nach Einzelhandelsimmobilien ist an allen Standorten, ausser in der Westschweiz und Luzern (Genf 21%, 2014: 19% und Lausanne 19%, 2014: 19%, Luzern 16%, 2014: 12%), gesunken (Zürich 22%, 2014: 27%, Basel 15%, 2014: 20%, Bern 13%, 2014: 17%). Fokus im Büro- und Einzelhandelssektor 27% 21% 21% 22% 22% 19% 21% 13% 15% 13% 19% 16% Büro Einzelhandel Zürich Genf Basel Bern Lausanne Luzern St. Gallen Ursprüngliche Frage «Welche Standorte in der Schweiz stehen im Jahr 2015 besonders in Ihrem Investmentfokus?» Seite 27 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015
Kein klarer Fokus bei Wohnimmobilien Fokus auf Wohnimmobilien und kein Fokus Die Nachfrage nach Wohnimmobilien zeigt keinen klaren Fokus. Luzern ist nach wie vor eine der am stärksten bevorzugten Städte (61%, 2014: 50%). Darauf folgen St. Gallen mit 53% (2014: 45%), Basel (49%, 2014: 33%), Zürich (46%, 2014: 42%) und Bern (40%, 2014: 40%). Lausanne (31%, 2014: 37%) dagegen wird ähnlich wie in den Vorjahren eingeschätzt. Genf (2, 2014: 23%) wird als am wenigsten interessanter Immobilienstandort angesehen. 46% 2 49% 61% 53% 46% 40% 3 31% 31% 25% 15% 5% Wohnen kein Fokus 10% 43% 5 Zürich Genf Basel Bern Lausanne Luzern St. Gallen Sonstige Ursprüngliche Frage «Welche Standorte in der Schweiz stehen im Jahr 2015 besonders in Ihrem Investmentfokus?» Seite 28 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015
Attraktivste Exit-Optionen für Immobilieninvestitionen in 2015 Geplante Exit-Optionen Die Mehrheit der Befragten sehen keinen Exit (71%), wenn überhaupt scheint in 2015 ein Direktverkauf als Einzelobjekt die präferierte Option zu sein (3). 71% Strategien wie zum Beispiel Portfolio- Direktverkäufe (21%), Verkauf an Immobilienfonds () und Immobilien-AGs (IPO) (0%) werden als Ausstiegsoptionen weniger bedeutsam sein. 3 21% 0% Kein Exit Direktverkauf Single Asset 1 Direktverkauf - Portfolio Immobilienfonds Spezialfonds Immobilien AG/REIT (IPO) Ursprüngliche Frage «Welches sind die von Ihnen anvisierten Exit Strategien für 2015?» Seite 29 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015
Schweiz 2015
So sehen die Befragten in der Schweiz den Immobilien- Investmentmarkt Attraktivität Eine klare Mehrheit der Teilnehmer sieht die Schweiz auch im Jahr 2015 als einen attraktiven oder sehr attraktiven Immobilien-Investmentstandort. Immobilienkapitalmarkt Unternehmensanleihen sind weiterhin ein wichtiges Finanzierungsinstrument. Alternative Finanzierungsquellen (Versicherungen, Pensionskassen, Debt-Funds und Mezzanine-Kapital) werden an Marktanteil gewinnen. Hohe IPO-Aktivitäten sind unwahrscheinlich. Immobilientransaktionsmarkt Der Markt für risikoreiche Investments gewinnt an Bedeutung. Investitionen im Ausland werden aufgrund höherer Renditeerwartungen interessanter. Internationale Investoren werden ihr Transaktionsvolumen in der Schweiz erhöhen. Kaufpreiserwartungen Preise von Büro- und Einzelhandelsimmobilien in 1a-Lage werden sich stabil entwickeln. Über die Hälfte der Befragten glauben an eine Preissteigerung von Wohnimmobilien in zentralen Lagen. Preise von Wohnimmobilien in mittlerer Lage oder der Peripherie werden sich stabil entwickeln. Verkäufer- und Käufergruppen Neben Unternehmen (Non-Property) werden Banken und Opportunity/Private Equity Fonds 2015 zu den aktivsten Verkäufergruppen zählen. Versicherungen, Immobilienfonds und Immobilien-AGs werden die aktivsten Käufergruppen sein. Banken als Käufer werden eine geringe Bedeutung zugemessen. Grösste Transaktionshindernisse Abweichende Kaufpreisvorstellungen sowie die Höhe an erforderlichem Eigenkapital werden im Jahr 2015 am ehesten erfolgreichen Transaktionen im Wege stehen. Seite 31 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015
mit folgenden Strategien Konditionen für Immobilienkredite Die Kreditanforderungen für Immobilienkredite werden steigen. Das Zinsniveau wird vermutlich konstant bleiben. Umgang der Banken mit Problemkrediten Einvernehmliche Restrukturierungen und eine Verlängerung des Rückzahlungszeitraums sind am wahrscheinlichsten. Es ist sehr unwahrscheinlich, dass Vollstreckungen von Forderungen häufiger werden. Nutzungsarten im Fokus Wohnimmobilien stehen im Jahr 2015 klar im Fokus. Büroimmobilien werden lageabhängig moderat bis gering nachgefragt. Knapp die Hälfte der Befragten geben an, dass Einzelhandelsimmobilien gering nachgefragt werden. Trends 2015 Der Druck auf Unternehmen bzgl. Flächeneffizienz wird wachsen. Der Markt für Shoppingcenter in Schweizer Städten wird als gesättigt angesehen. Multi-Tenant Objekte sind im Investitionsfokus. Verschärfte rechtliche Rahmenbedingungen werden eine wichtige Rolle spielen. Internationale Hotelmarken bleiben weiterhin ein entscheidendes Investitionskriterium. Exit-Strategien Ein Grossteil der Befragten erachtet einen Exit im Jahre 2015 generell für unattraktiv. Wenn überhaupt wird der Single-Asset Direktverkauf in 2015 die bedeutendste Exit-Strategie sein. Regionaler Fokus Zürich, Genf und Bern sind beliebte Regionen für Investments in Büroimmobilien. Wohnimmobilien werden am stärksten in Luzern, St. Gallen und Basel nachgefragt. Seite 32 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015
Notizen Seite 33 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015
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