KURZAUSGABE HOTEL MARKT BERLIN 2017 TREND 2018
SUMMARY Was den Hotelmarkt Berlin derzeit kennzeichnet Der Berliner Hotelmarkt zeigte in 2017 nur leichte Zuwächse: Die deutlichen Steigerungen aus dem vergangenen Jahrzehnt konnten auf dem Berliner Hotelmarkt im Jahr 2017 nicht ganz erreicht werden. Zwar wuchs das Tourismusaufkommen auch im 15. Jahr in Folge in der Bundeshauptstadt, jedoch mit einem Übernachtungsanstieg von 0,3 Prozent eher verhalten. Insgesamt wurden über 31,1 Millionen Übernachtungen in allen Berliner Beherbergungsbetrieben in 2017 gezählt. Ausländische Touristen stellen mit 45 Prozent weiterhin einen hohen Anteil der Übernachtungsgäste. Berlin ist vor allem bei Briten, Amerikanern und Spaniern beliebt. Stärkster Tourismusmonat ist mit über 3,1 Millionen Besuchern bleibt der Juli. Berlin ist nicht in dem Maße wie andere deutsche Großstädte vom Messetourismus abhängig. Den überwiegenden Teil bilden private Städtereisende. DANIELA M. BENSE MRICS PROJECT MANAGER HOTEL Die Bettenauslastung hat aufgrund des starken Anstiegs beim Bettenangebot sowie der recht verhaltenen Nachfragesteigerung deutlich um 2 Prozentpunkte auf knapp 59 Prozent nachgegeben. Dafür konnten die Zimmerpreise sowie der RevPAR in der Kettenhotellerie deutlich anziehen. Für das Gesamtjahr 2018 erwartet Dr. Lübke & Kelber eine deutlich höhere Zunahme der Übernachtungen als noch in 2017. Hierzu könnten die guten Zahlen aus dem Winter sowie der anziehende Sommertourismus ihren Beitrag leisten. Mit 2,6 Millionen Besuchern verzeichnete die Messe Berlin ihr erfolgreichstes ungerades Jahr der Geschichte. In 2018 dürfte aufgrund des turnusmäßig gefüllteren Messekalenders das beste gerade Jahr der Geschichte der Messe werden. In 2017 erstmals über 33 Millionen Fluggäste, obwohl der BER weiterhin auf sich warten lässt (aktuell geplante Eröffnung: Oktober 2020). Berlin bleibt weiterhin der wichtigste deutsche Tourismusmarkt, auch wenn weiterhin Fragezeichen über der Fertigstellung des neuen Flughafens BER schweben. Dr. Lübke & Kelber Hotel Expertise Seite 02
ÜBERNACHTUNGSENTWICKLUNG Entwicklung 2007 bis 2018 (gesamtes Beherbergungsgewerbe*) 35.000.000 30.000.000 25.000.000 20.000.000 15.000.000 10.000.000 Anzahl Übernachtungen* 17.285.837 17.770.277 18.871.974 20.795.643 Ø +6,1 % p.a. 22.359.470 24.896.201 26.942.082 28.688.683 30.250.066 +0,3 % 31.067.775 31.150.090 2017: Übernachtungsnachfrage nur leicht angestiegen 5.000.000 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Quelle: Landesamt für Statistik Berlin-Brandenburg, *inkl. Hotels, Hotels garnis, Pensionen, Gasthöfe, Campingplätze 2018 Daten bis einschl. April Mit 31.150.090 Übernachtungen im gesamten Berliner Beherbergungsgewerbe (inkl. Hotels, Hotels garnis, Pensionen, Gasthöfe und Campingplätze) war 2017 ein weiteres erfolgreiches Tourismusjahr, mit einem zu verzeichnenden Wachstum von 0,3 Prozent, welches deutlich unter den Wachstumsraten der letzten Jahre war. Insbesondere im November und Dezember lagen die Übernachtungszahlen unter den Vorjahreswerten. Zu Beginn diesen Jahres war jedoch wieder ein Anstieg des Tourismusaufkommens festzustellen. Erneut über 31 Mio. Übernachtungen BETTENANGEBOT UND -AUSLASTUNG Entwicklung 2007 bis 2017 und Prognose 2018 (gesamtes Beherbergungsgewerbe*) 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 angebotene Betten* angebotene Betten Bettenauslastung +4,5 % Ø +5,0 % p.a. 61,0 59,3 58,9 57,0 55,0 52,6 53,2 50,8 48,8 50,1 50,2 89.836 97.205 104.483 111.178 121.056 125.166 130.984 135.246 136.327 139.650 145.972 152.260 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018** 80 75 70 65 60 55 50 45 40 Bettenauslastung in % Bettenauslastung bei 58,9 % in 2017, seit 2009 erstmals gesunkens Quelle: Landesamt für Statistik Berlin-Brandenburg, *inkl. Hotels, Hotels garnis, Pensionen, Gasthöfe, Campingplätze **Prognose DRLK Research (ohne Berücksichtigung von eventuellen Betriebsschließungen) Dr. Lübke & Kelber Hotel Expertise Seite 03
Im gesamten Beherbergungsgewerbe (inkl. Hotels, Hotels garnis, Pensionen, Gasthöfe) standen Ende 2017 in Berlin 145.972 Betten (ohne Campingplätze) in 785 Betrieben (Ø Betriebsgröße: 186 Betten) den Gästen zur Verfügung. Das waren rund 4,5 Prozent (6.322 Betten) mehr als ein Jahr zuvor. Die durchschnittliche Bettenauslastung sank aufgrund der starken Kapazitätsausweitung 2017 gegenüber 2016 spürbar ab, und konnte die 60 Prozentmarke aus dem Jahr 2016 nicht halten, lag aber auf einem ähnlichen Wert wie im Jahr 2015. Das Angebotswachstum an neuen Hotels wird aller Voraussicht, auch wenn etwas gedämpfter, in 2018 anhalten. Nach jetzigem Stand werden insgesamt 13 Hotelneueröffnungen erwartet, die den Markt bis Ende 2018 um rund 3.144 neue Zimmer (circa 6.288 Betten) ergänzen. Dies wäre ein Zuwachs von etwa 4,3 Prozent. Durch diesen Anstieg wird die Bettenauslastung unter der Annahme einer Nachfragesteigerung von rund 4 Prozent in 2018 voraussichtlich weiterhin leicht nachgeben, aber dennoch bei knapp 58 Prozent erwartet. 2018 über 6.000 Betten mehr ÜBERNACHTUNGEN UND BETTENANGEBOT 210 190 170 Index (2007= 100) Übernachtungen Bettenangebot Ausweitung des Bettenangebots niedriger als Nachfragesteigerung 150 130 110 90 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018* Quelle: Landesamt für Statistik Berlin-Brandenburg, *Prognose DRLK Research (Entwicklung des Bettenangebots ohne Berücksichtigung von Hotelschließungen) (Index 2007 = 100) Der Ausbau des Bettenangebots in den Berliner Beherbergungsbetrieben hielt dem Zuwachs an Gästen und Übernachtungen bis 2011 stand. Seitdem übersteigt der Zuwachs an Übernachtungen dem des Bettenangebots. Die Bettenanzahl stieg insgesamt seit 2007 um knapp 63 Prozent. Dagegen erhöhte sich die Anzahl der Übernachtungen um rund 80 Prozent. Mit einem Anstieg der Bettenanzahl um 4,5 Prozent in 2017 lag Berlin im Mittelfeld der Top-10 Hotelstandorte. Für 2018 ist davon auszugehen, dass der Kapazitätsausbau (+ 4,3 Prozent) aller Voraussicht nach leicht höher ausfallen wird als die Nachfragedynamik (+ 4 Prozent). Durch die auch für 2019 gut gefüllte Hotelprojektpipeline mit gut 1.100 Zimmern ist weiterhin mit einer robust ausfallenden Ausweitung des Bettenangebots zu rechnen, sodass die Auslastungen weiter leicht nachgeben dürften. Jedoch liegt die Auslastung immer noch auf einem relativ hohen Niveau, sodass noch ein gewisser Spielraum für weitere Hotelneueröffnungen bestehen bleibt. Auslastung in 2018 eher stagnierend bis leicht fallend Berlin bleibt nichtsdestotrotz Deutschlands wichtigster Hotelstandort. Mit über 31,5 Millionen Übernachtungen ist er doppelt so groß wie der zweitgrößte Markt München. Im Vergleich zu den anderen Top-10 Standorten kann sich Berlin sowohl bei der Auslastung, als auch der Tourismusintensität und der Bettendichte unter den vier besten Standorten einreihen. Dr. Lübke & Kelber Hotel Expertise Seite 04
ANSPRECHPARTNER Geschäftsführung Dr. Lübke & Kelber Hotel Dr. Lübke & Kelber Research Morten Hahn Taunusstr. 6 SKYPER Carré 60329 Frankfurt Tel. +49 69 9999 1404 morten.hahn@drlk.de Daniela M. Bense MRICS Graf-Adolf-Platz 12 40213 Düsseldorf Tel. +49 211 16700 24 daniela.bense@drlk.de Dr. Stefan Behrendt Taunusstr. 6 SKYPER Carré 60329 Frankfurt Tel. +49 69 9999 1315 stefan.behrendt@drlk.de UNSERE EXPERTISE Hotelimmobilien brauchen Hotelexperten. Hotels sind wie Maßanzüge, die für etliche Jahre gemacht sein müssen. Da muss alles stimmen. Angefangen beim standortkonformen Betriebskonzept über die optimale Zimmergröße und Zahl bis zur Wahl des Betreibers und der Gestaltung des Vertrages. Die Wirtschaftlichkeit des Hotels beeinflusst Erfolg und Risiko eines Hotelimmobilieninvestments erheblich. Diese Wirtschaftlichkeit ist ohne fundierte Expertise zu Hotelkonzepten, Nutzer- und Investorenanforderungen sowie die Nähe zu Hotelinvestmentmärkten kaum zu beurteilen. Unser Hotel Team versteht sich als Partner für alle, die Hotelimmobilien planen, finanzieren, nutzen und in diese spezielle Assetklasse investieren. Wir suchen geeignete Projekte, prüfen Entwicklungschancen und identifizieren Investoren und Betreiber. Damit sind wir quasi ganz vorn dabei, wenn es darum geht, die wichtigsten Entscheidungen zu treffen. drluebkekelber.de/referenzen Der vorliegende Marktbericht wurde nach bestem Wissen und Gewissen erarbeitet. Eine Garantie für die Richtigkeit und Zuverlässigkeit der Aussagen, auch in der Zukunft, ist damit nicht verbunden. Die veröffentlichten Daten dienen allein allgemeininformativen Zwecken, stellen keine Empfehlung für konkrete Anlageoder Transaktionsentscheidungen dar und können keinesfalls ein qualifiziertes Beratungsgespräch ersetzen. Eine Haftung, die aus der Verwendung der Daten resultiert, wird nicht übernommen. Eine Weiterverwendung der Daten ist nur mit unserer vorherigen Zustimmung gestattet. Deckblattfoto: lumen-digital fotolia.com