WOHNUNGSMARKTBERICHT OSTDEUTSCHLAND 2018

WOHNUNGSMARKTBERICHT OSTDEUTSCHLAND 2018 Pressekonferenz 18. Oktober 2017 Die gesamte Studie ist online verfügbar unter: https://www.tag-ag.com/service/downloads/wohnungsmarktbericht/

Referenten 2 Claudia Hoyer Vorstand (COO) TAG Immobilien AG Martin Thiel Vorstand (CFO) TAG Immobilien AG Karsten Jungk Geschäftsführer und Partner Wüest Partner Deutschland

Inhaltsverzeichnis 3 I. Intention der Studie 4 II. Kernfrage: Wie zukunftsfähig sind ostdeutsche Städte? 5 Faktor Wirtschaft Faktor Demografie Faktor Wohnungsmarkt Faktor Wohnkosten Verhältnis Risiko vs. Rendite 6 7 8 9 10 III. IV. Region Rostock Region Berlin/Brandenburg 11 14 V. Region Leipzig 17 VI. VII. VIII. Region Dresden Region Erfurt Region Chemnitz 20 23 26

I. Intention der Studie 4 Abbildung der Zukunftsfähigkeit von 27 Groß- und Mittelstädten in Ostdeutschland Die Märkte und die wohnungswirtschaftlich relevanten Indikatoren kontinuierlich beobachten. Aktuelle Marktdaten zu Mieten, Kaufpreisen, Leerständen und Renditen bieten. Transparenz für kleinere Immobilienmärkte erhöhen. Die Trendwende der Immobilienmärkte im Osten verdeutlichen.

II. Kernfrage: Wie zukunftsfähig sind ostdeutsche Städte? 5 1. Faktor Wirtschaft Entwicklungen am Arbeitsmarkt, bei der Kaufkraft, beim Bruttoinlandsprodukt sowie das Pendleraufkommen geben Aufschluss. 2. Faktor Demografie Die Entwicklung der Bevölkerungs- und Haushaltszahlen sowie gesellschaftliche Trends sind hier relevant. 3. Faktor Wohnungsmarkt Eine ausgewogene Miet- und Preisdynamik ist ausschlaggebend für Entscheidungen zu Neubau, Modernisierung und Instandhaltung. 4. Faktor Wohnkosten Die Höhe der Wohnkosten entscheidet über die Ansiedlung von Fachkräften und Familien. 5. Verhältnis Risiko vs. Rendite Für Wohnungsinvestoren sind Renditeoptionen bei kalkulierbaren Risiken ausschlaggebend.

II.1. Faktor Wirtschaft 6 Ein durchweg dynamischer Arbeitsmarkt lässt die Produktivität und die Einkommen steigen. Entwicklung Arbeitslosenquote und BIP Ostdeutschland im Vergleich zu Deutschland: Ø Deutschland -1,2 8,3 Stralsund Greifswald Waren Görlitz Dessau-Roßlau Brandenburg a.d.h. Leipzig Eberswalde Rostock Strausberg Döbeln Freiberg Nauen Cottbus Gera Magdeburg Chemnitz Berlin Schwerin Merseburg Eisenach Dresden Halle Weimar Erfurt Potsdam Jena -8,1-7,0-5,8-5,4-5,4-5,2-5,1-5,0-5,0-4,9-4,5-4,5-4,4-4,2-3,9-3,9-3,9-3,9-3,7-3,6-3,6-3,5-3,4-3,3-2,9-2,5-1,7 3,3 3,3 6,1 7,1 9,0 13,4 14,9 13,0 14,6 11,4 13,8 8,8 14,0 13,2 13,3 17,0 15,9 16,0 16,8 16,2 17,5 16,9 17,4 19,3 20,4 23,4 26,2 Mehrheitlich stieg die Zahl der Beschäftigten in den vergangenen fünf Jahren. Beispiele: Nauen, Berlin, Leipzig, Greifswald, Dresden, Erfurt und Strausberg mit Wachstum >10% (2012-2017). Das Pendleraufkommen erhöhte sich v. a. in Dresden, Chemnitz, Potsdam, Erfurt und Berlin. Die Kaufkraft wuchs in allen Städten deutlich. Beispiele: Cottbus, Leipzig, Merseburg, Weimar, Berlin, Erfurt mit Wachstum von 20% (2011-2018). Arbeitslosenquote 2013-2017 in %-Punkten BIP 2011-2015 in %

II.2. Faktor Demografie 7 Die positive Bevölkerungsentwicklung der letzten fünf Jahre wirkt sich ebenso positiv auf die Zahl der Haushalte und damit auf die Wohnungsnachfrage aus. Haushaltsentwicklung Schwerin Greifswald 8,8% 6,2% Rostock (+0,5%) Nauen Potsdam 5,1% 4,6% Die Zahl der Haushalte steigt im Umland der Großstädte deutlich. Waren 4,4% Halle Merseburg Magdeburg Eisenach 3,8% Gera 3,7% 6,4% 6,0% 4,8% Erfurt (+4,3 %) Leipzig (+7,9 %) Berlin (+3,1 %) Dresden (+4,2 %) Strausberg Görlitz Freiberg Chemnitz 4,6% 5,8% 5,5% 2,8% Stärkstes Haushaltswachstum in Schwerin, Leipzig, Halle und Greifswald. Weimar 3,4% 2015/2016-2016/2017 in %

II.3. Faktor Wohnungsmarkt 8 Durch Zuzug ins Umland der Großstädte steigen dort die Mieten und Preise für Wohnraum. Miet- und Kaufpreisentwicklung in ausgewählten ostdeutschen Städten Rostock Berlin Brandenburg a.d.h. Nauen Schwerin Strausberg Leipzig Cottbus Waren Erfurt Jena Dresden Magdeburg Weimar Eberswalde Eisenach Stralsund Gera Görlitz Mieten 9,2% 9,1% 7,3% 6,8% 6,7% 6,6% 5,4% 4,8% 4,6% 4,1% 4,1% 4,1% 3,8% 3,2% 3,0% 2,9% 2,6% 14,8% 23,6% Nauen Eberswalde Rostock Waren Berlin Merseburg Leipzig Gera Erfurt Weimar Magdeburg Eisenach Chemnitz Dresden Potsdam Strausberg Döbeln Schwerin Jena Entwicklung Mieten und Preise 1. HJ 2018 vs. 1. HJ 2017 in % Kaufpreise (Bestand) 18,6% 17,9% 17,0% 15,4% 12,9% 10,6% 10,4% 10,3% 9,6% 8,5% 7,9% 6,8% 6,0% 4,7% 4,7% 4,3% 26,7% 41,6% 35,7% Angebotsmieten steigen innerhalb eines Jahres fast ausnahmslos. Wachstum liegt zw. 0,3% in Döbeln und 23,6 % in Rostock. In 23 Städten sind die Kaufpreise im Bestand im Vergleich zu 2017 gestiegen davon in 11 um mehr als 10%. Kaufpreise im Neubau steigen zw. 3% in Magdeburg und > 50% in Brandenburg a. d. H.

II.4. Faktor Wohnkosten 9 Die Wohnkostenbelastung sinkt trotz steigender Mieten - dank der positiven Kaufkraftdynamik - mehrheitlich. 23,8 22,0 21,1 21,0 20,6 19,9 Kaufkraftentwicklung, 2011-2018, in % Entwicklung Wohnkostenbelastung, 2008-2018 in %-punkten 17,5 17,4 17,4 17,2 16,6 16,6 16,4 16,4 15,4 14,5 14,2 12,8 12,7 12,3 12,1 11,9 11,6 11,4 9,5 9,9 8,8 6,2 0,3 0,1 0,7 0,3 3,6 2,9 1,8-2,9-0,6-4,0-0,2-3,6-2,5-3,3-2,3-2,1-0,7-0,6-1,9-0,9-0,6-1,8-0,4-0,7-0,3-1,4

II.5. Verhältnis Risiko vs. Rendite 10 Konjunktureller Aufschwung, flächendeckend sinkende Arbeitslosenzahlen, anziehende Kaufkraft und schwindender Wohnungsleerstand machen die kleineren und mittleren Städte im Osten attraktiv. Risiko-Rendite-Profil, ostdeutsche Städte im Vergleich mit 50 Referenzstädten in % Weimar bei gleichem Risiko interessanter als Potsdam. Greifswald und Schwerin mittlerweile attraktiver als Erfurt. Risiko: 1 = sehr gering bis 5 = sehr hoch Zahlreiche Standorte im Osten mit Rendite- Aussichten von 8 bis 10% und daher je nach Risikoakzeptanz echte Anlagealternativen für Investoren.

III. Region Rostock 11 Kaufpreise steigen weiter stark Bestandsimmobilien steigen in Rostock und Waren (Müritz) erheblich im Wert Rostock: 2.750 EUR/m², Waren: 2.000 EUR/m². Neubauten in Greifswald, Schwerin, Rostock und Waren sind sehr gefragt. Neubaupreise liegen zwischen 2.550 (Greifswald und Waren) und 3.650 EUR/m² (Rostock). Schwerin: Nach sehr deutlichen Steigerungen in den vergangenen zwei Jahren derzeit stagnierende Preise bei Neu- und Bestandsbauten. Kaufpreisentwicklung Bestand und Neubau (1. HJ 2018 vs. 1 HJ 2017) in % +26,7% +18,6% +6,3% +3,6% +4,7% +3,2% +3,8% +2,3% +0,6% 0,0 Rostock Waren Schwerin Greifswald Stralsund Bestand Neubau

III. Region Rostock 12 Attraktive Risiko-Rendite-Verhältnisse in Mecklenburg-Vorpommern Wohninvestments in Greifswald und Schwerin mit ähnlich durchschnittlichem Risiko wie in Erfurt, aber mit Renditemöglichkeiten von rund 8,5%. 8,3% Rendite in Schwerin für Investoren mit etwas höherer Risikoakzeptanz. Risiko-Rendite-Profil Region Rostock 12,0 Rendite in % 2,0 1 2 Risiko (1 = sehr gering bis 5 = sehr hoch) 3 4

III. Region Rostock 13 In Rostock steigen innerhalb eines Jahres die Wohnungsmieten mit 23,6% auffallend stark. Ursache sind v. a. Neubauprojekte, die erstmalig vermietet wurden. Auch Schwerin (+7,3%), Waren (+5,4%) und Stralsund (+3,0%) mit erneutem Mietwachstum. In Greifswald konstante Preise bei bereits überdurchschnittlichen 8 EUR/m². Wohnungsmieten (2018 vs. 2017) in EUR/m²/Monat 8,00 8,01 7,51 6,53 6,08 6,35 6,44 6,43 6,00 6,10 1. HJ 2018 1. HJ 2017 Greifswald Rostock Stralsund Schwerin Waren

IV. Region Berlin/Brandenburg 14 Starker Anstieg der Kaufpreise im Berliner Umland Preise für Bestand steigen in Nauen und Eberswalde erheblich. In Brandenburg a.d.h., Potsdam und Strausberg wird hingegen Neubau deutlich teurer. Bestandspreise liegen zwischen 1.000 (Eberswalde) und 1.700 EUR/m² (Strausberg), in Potsdam bei 3.000 und Berlin bei 3.600 EUR/m². Neubau kostet im Umland 2.400 bis 3.000 EUR/m², in Potsdam rund 4.800, in Berlin ca. 5.400 EUR/m². Kaufpreisentwicklung Bestand und Neubau (1. HJ 2018 vs. 1 HJ 2017) in % +52,2% +41,6% +35,7% +27,4% +17,9% +17,2% +6,8% +6,0% +14,4% Bestand Neubau Nauen Eberswalde Berlin Potsdam Strausberg Brandenburg a.d.h.

IV. Region Berlin/Brandenburg 15 15 Für Investoren interessantes Berliner Umland Eberswalde und Nauen mit Renditeoptionen von 9 bis 10% bei unterdurchschnittlichem Risiko. Brandenburg a.d.h. attraktiv bei mittleren Renditen und Risiken. Risiko-Rendite-Profil Region Berlin/Brandenburg 12,0 Rendite in % 2,0 1 2 Risiko (1 = sehr gering bis 5 = sehr hoch) 3 4

IV. Region Berlin/Brandenburg 16 Starke Mietentwicklung innerhalb eines Jahres in Brandenburg a.d.h. (+9,2%), Nauen (+9,1%) und Strausberg (+6,8%). Auch in Eberswalde und Potsdam steigen die Mieten um 3,8 bzw. 2,3%. Stärkster Anstieg erneut in Berlin mit +14,8% auf bereits hohem Niveau. Wohnungsmieten (2018 vs. 2017) in EUR/m²/Monat 11,58 10,09 10,22 9,99 7,33 6,87 7,08 6,49 5,98 5,48 5,85 5,64 1. HJ 2018 1. HJ 2017 Berlin Potsdam Strausberg Nauen Brandenburg a.d.h. Eberswalde

V. Region Leipzig 17 Steigende Preise im Leipziger Umland Der wachsende Wohnraumbedarf in Leipzig wirkt sich auf das Umland aus. Die Preise für Neu- und Bestandsbauten steigen auch in Merseburg. Halle und Dessau-Roßlau im Jahresvergleich. Vor allem in Merseburg mit + 17% im Bestand und +23,1% im Neubau. Neue Wohnungen sind vor allem in Halle gefragt: +14,2% Preiswachstum. Kaufpreisentwicklung Bestand und Neubau (1. HJ 2018 vs. 1 HJ 2017) in % +23,1% +17,0% +15,4% +14,2% +10,3% +5,5% +3,0% +5,3% +3,0% +2,4% Bestand Neubau Merseburg Leipzig Magdeburg Halle Dessau-Roßlau

12,0 V. Region Leipzig 18 Vielfältige Risiko-Rendite-Optionen Magdeburg aus Risiko-Rendite-Sicht sehr interessant mit rund 8% Rendite bei unterdurchschnittlichem Risiko. Merseburg und Halle ebenfalls attraktiv. Risikobereite Investoren gehen nach Dessau-Roßlau. Risiko-Rendite-Profil Region Leipzig Rendite in % 18 2,0 1 2 Risiko (1 = sehr gering bis 5 = sehr hoch) 3 4

V. Region Leipzig 19 Innerhalb eines Jahres v. a. Mietsteigerungen in Leipzig (+6,7%) und Madgeburg (+4,1%). Moderates Mietwachstum aber auch in Dessau-Roßlau (+2,0%), Halle (+1,9%) und Merseburg (+1,6%). Bezahlbare Mieten in allen fünf Städten bei Preisen zwischen 5,30 und 6,70 EUR/m². Wohnungsmieten (2018 vs. 2017) in EUR/m²/Monat 6,67 6,25 6,00 5,89 6,00 5,76 5,49 5,38 5,31 5,23 1. HJ 2018 1. HJ 2017 Leipzig Halle Magdeburg Dessau-Roßlau Merseburg

VI. Region Dresden 20 Kontinuierlicher Anstieg der Kaufpreise Im Neubau stiegen die Kaufpreise innerhalb eines Jahres in der Region annähernd gleichmäßig zwischen 4,7% in Görlitz und 8,9% in Dresden. Die Preise für Bestands-Wohnimmobilien stiegen in Dresden und Cottbus ebenfalls merklich, in Görlitz stagnieren sie nach deutlichem Anstieg in 2016. Kaufpreisentwicklung Bestand und Neubau (1. HJ 2018 vs. 1 HJ 2017) in % +7,9% +8,9% +6,3% +3,4% +4,7% Bestand Neubau Dresden Cottbus Görlitz

VI. Region Dresden 21 21 Risiko-Rendite-Verhältnisse: Hot-Spot Görlitz Görlitz bietet knapp 12% Rendite bei durchschnittlichem Investitionsrisiko. Cottbus mit ausgewogenem Risiko-Rendite-Profil. Risiko-Rendite-Profil Region Dresden 12,0 Rendite in % 2,0 1 2 Risiko (1 = sehr gering bis 5 = sehr hoch) 3 4

VI. Region Dresden 22 Die steigende Wohnraumnachfrage lässt nicht nur in Dresden die Mieten steigen (+4,1%), sondern auch in den Randstädten Cottbus (+6,6%) und Görlitz (+2,6%). Mit einer durchschnittlichen Wohnkostenbelastungsquote von 20% sind Cottbus und Görlitz noch gut bezahlbar. Dresden liegt mit 23% nur etwas höher. Wohnungsmieten (2018 vs. 2017) in EUR/m²/Monat 7,60 7,30 5,94 5,57 4,85 4,73 1. HJ 2018 1. HJ 2017 Dresden Cottbus Görlitz

VII. Region Erfurt 23 Kaufpreisboom in Thüringen In der gesamten Region steigen die Preise für Bestandswohnungen binnen eines Jahres deutlich um rund 10% und mehr. Ausnahme Jena: Mit mehr als 2.000 EUR/m² sind Wohnungen hier bereits verhältnismäßig teuer. Jenaer Neubauwohnungen steigen jedoch weiter deutlich im Wert, ebenso Neubauten in Erfurt und Weimar. Kaufpreisentwicklung Bestand und Neubau (1. HJ 2018 vs. 1 HJ 2017) in % +29,1% +17,9% +12,9% +14,8% +10,6% +10,4% +9,6% +4,3% +0,4% +0,0% Gera Erfurt Weimar Eisenach Jena Bestand Neubau

VII. Region Erfurt 24 24 12,0 Attraktive Risiko-Rendite-Verhältnisse in Thüringens zweiter Reihe Weimar, Eisenach und Gera zeigen ausgeglichene Risiko-Rendite-Relationen: Die Renditeoptionen steigen bei wachsendem Risiko. Weimar mit unterdurchschnittlichem Risiko vergleichbar mit Potsdam, jedoch mit 1%-Punkt besserer Rendite. Risiko-Rendite-Profil Region Erfurt Rendite in % 2,0 1 2 Risiko (1 = sehr gering bis 5 = sehr hoch) 3 4

VII. Region Erfurt 25 Die Angebotsmieten erhöhten sich in Thüringen vergleichsweise gleichlaufend zwischen 2,9% (Gera) und 4,8% (Erfurt). Mieten in Jena mit knapp 9 EUR/m² bereits auf hohem Niveau, in Gera und Eisenach mit unter 6 EUR/m² noch gut bezahlbar. Die Wohnkostenbelastung liegt zwischen 19% in Gera und 26% in Jena. Wohnungsmieten (2018 vs. 2017) in EUR/m²/Monat 8,97 8,57 7,36 7,02 7,28 7,00 5,94 5,76 5,00 4,86 1. HJ 2018 1. HJ 2017 Jena Erfurt Weimar Eisenach Gera

VIII. Region Chemnitz 26 Wachsender Bedarf an Wohnraum in Chemnitz lässt Neubau- Kaufpreise steigen Die Kaufpreise stiegen in Chemnitz innerhalb eines Jahres erheblich, sowohl im Neubau als auch im Bestand. Steigende Preise auch für Bestandswohnungen in Döbeln. Neubau spielt in Döbeln und Freiberg noch keine große Rolle. Kaufpreisentwicklung Bestand und Neubau (1. HJ 2018 vs. 1 HJ 2017) in % +8,5% +9,0% +4,7% k.a. Chemnitz Döbeln Freiberg 0,0% Bestand Neubau

VIII. Region Chemnitz 27 27 Risiko-Rendite-Verhältnisse in Freiberg mit durchschnittlichen Investitionsrisiken, aber Renditeoptionen von knapp 10%. Döbeln ebenfalls mit Renditen von 10% bei höheren Risiken. Risiko-Rendite-Profil Region Chemnitz 12,0 Rendite in % 2,0 1 2 Risiko (1 = sehr gering bis 5 = sehr hoch) 3 4

VIII. Region Chemnitz 28 Die Angebotsmieten in der Region Chemnitz stagnieren im Jahresvergleich. Im Fünf-Jahresvergleich ergeben sich leichte Mietsteigerungen von 1,8% in Döbeln und 2,7% in Chemnitz. Wohnungsmieten (2018 vs. 2017) in EUR/m²/Monat 5,64 5,71 5,04 5,02 4,81 4,79 1. HJ 2018 1. HJ 2017 Freiberg Chemnitz Döbeln

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