Telefon: 0 233-26585 Telefax: 0 233-21238 Az.: 912/008/N/11/Kre. Kommunalreferat Grundstücksverkehr Verbleib des Anwesens Kegelhof 3 in städtischem Eigentum zur Schaffung von Wohnraum sowie für soziale Einrichtungen Empfehlung Nr. 08-14 / E 00866 der Bürgerversammlung des Stadtbezirkes 05-Au-Haidhausen Bezirksteil Au am 03.02.2011 Sitzungsvorlage Nr. 08-14 / V 08209 Flst. 14826 Sektion VIII Kegelhof 3 5. Stadtbezirk Kurzübersicht zum Beschluss des Kommunalausschusses vom 08.12.2011 (SB) Öffentliche Sitzung Stichwort Kegelhof 3, Alte Kegelhofmühle Anlass Empfehlung der Bürgerversammlung vom 03.02.2011 Inhalt Zukünftige Nutzungsmöglichkeiten des Anwesens Kegelhof 3 Entscheidungsvorschlag Gesucht werden kann auch nach: Abschließende Behandlung der Empfehlung der Bürgerversammlung Neuorganisation des städt. Wohnungsbestandes
Inhaltsverzeichnis Seite I. Vortrag des Referenten 1 1. Sachverhalt 1 2. Grundstückssituation 2 3. Empfehlung der Bürgerversammlung vom 03.02.2011 2 4. Würdigung der Empfehlung der Bürgerversammlung vom 03.02.11 2 5. Entscheidungsvorschlag 4 6. Beteiligung der Bezirksausschüsse 5 7. Unterrichtung der Korreferentin und des Verwaltungsbeirates 5 8. Beschlussvollzugskontrolle 5 II. Antrag des Referenten 6 III. Beschluss 6
Telefon: 0 233-26585 Telefax: 0 233-21238 Az.: 912/008/N/11/Kre. Kommunalreferat Grundstücksverkehr Verbleib des Anwesens Kegelhof 3 in städtischem Eigentum zur Schaffung von Wohnraum sowie für soziale Einrichtungen Empfehlung Nr. 08-14 / E 00866 der Bürgerversammlung des Stadtbezirkes 05-Au-Haidhausen Bezirksteil Au am 03.02.2011 Sitzungsvorlage Nr. 08-14 / V 08209 Flst. 14826 Sektion VIII Kegelhof 3 5. Stadtbezirk 2 Anlagen Beschluss des Kommunalausschusses vom 08.12.2011 (SB) Öffentliche Sitzung I. Vortrag des Referenten Durch das Ausscheiden der Kommunalreferentin, Frau Gabriele Friderich ist die Funktion der Kommunalreferentin/des Kommunalreferenten seit dem 01.09.2011 bis auf weiteres vakant. Gemäß der vom Stadtrat mit Beschluss vom 20.05.1999 festgelegten Vertretungsregelung wird die Kommunalreferentin hinsichtlich ihres Vortrags- und Antragsrechts durch den Referenten für Gesundheit und Umwelt, Herrn berufsmäßigen Stadtrat Joachim Lorenz vertreten. Die Stellung von Herrn Stadtdirektor Markwardt als ständiger Vertreter nach 40 Abs. 3 GeschO bleibt unberührt. 1. Sachverhalt In der Bürgerversammlung des 5. Stadtbezirks Au-Haidhausen vom 03.02.2011 wurde die als Anlage 1 beigefügte Empfehlung von Frau Helga Prettner beschlossen. Sie behandelt die zukünftige Verwendung der derzeit gewerblich genutzten und im Übrigen leer stehenden Alten Kegelhofmühle, Anwesen Kegelhof 3, im 5. Stadtbezirk Au-Haidhausen.
Seite 2 2. Grundstückssituation Die Landeshauptstadt München ist Eigentümerin des Grundstücks Kegelhof 3, Flst. 14826 Sektion VIII zu 2.349 m². Das Grundstück liegt in der Au zwischen Kegelhofbach und Auer Mühlbach. Das Objekt verfügt grundsätzlich über 6 Wohn- und 2 Gewerbeeinheiten. Die Wohneinheiten stehen jedoch derzeit leer, da das Anwesen zumindest teilweise stark sanierungsbedürftig ist. Das Kommunalreferat hat unter diesem Gesichtspunkt am 15.09.2010 einen Vorbescheid beantragt, um das planungs- und baurechtliche Potenzial des Grundstück abzufragen. 3. Empfehlung der Bürgerversammlung vom 03.02.2011 Am 08.02.2011 erreichte das Kommunalreferat eine Empfehlung der Bürgerversammlung des Stadtbezirks 05 Au-Haidhausen vom 03.02.2011, die die zukünftige Nutzung der Immobilie zum Gegenstand hat. Am 16.02.2011 entschied der Stadtrat die Neuorganisation des städtischen Wohnungsbestandes, nach der alle geeigneten Wohnanwesen künftig von den städtischen Wohnungsbaugesellschaften betreut werden sollen bzw. in deren Eigentum übergehen. Die Verwaltung wurde beauftragt, den städtischen Wohnungsbestand auf eine Übertragung an die städtischen Wohnungsbaugesellschaften GEWOFAG und GWG zu prüfen. Der Kegelhof 3 war von diesem Prüfungsauftrag erfasst. Eine befriedigende Behandlung der Bürgerempfehlung konnte erst nach Abschluss der Prüfung sowie der Vorbereitung der Übertragung erfolgen. Der Bezirksausschuss des 5. Stadtbezirks hat der Fristverlängerung für die Beantwortung zugestimmt. 4. Würdigung der Empfehlung der Bürgerversammlung vom 03.02.2011 Die Empfehlung der Bürgerversammlung umfasst im wesentlichen vier Punkte: 1. Die Immobilie Kegelhof 3 soll im Eigentum der Stadt verbleiben. 2. In der Immobilie soll neuer bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden. 3. Es sollen im Anwesen zentrale soziale Räumlichkeiten errichtet werden. 4. Die Übernahme der Immobilie soll durch eine städtische Wohnungsbaugesellschaft wie die GWG erfolgen. Zu 1. Verbleib im Eigentum der Stadt: Wie oben bereits ausgeführt entschied der Stadtrat mit Beschluss vom 16.02.2011, den Wohnungsbestand der Stadt neu zu organisieren. Alle geeigneten Wohnanwesen sollen zukünftig von den städtischen Wohnungsbaugesellschaften betreut werden, entweder durch einen Verwaltervertrag oder aber durch die Übernahme in das Eigentum der Gesellschaften.
Seite 3 Mit Beschluss vom 27.07.2011 hat der Stadtrat weiter entschieden, dass der Kegelhof 3 für eine eigentumsrechtliche Übertragung an die städtischen Wohnungsbaugesellschaften geeignet ist und dass die Verwaltung den Verkauf des Anwesens zum 01.01.2012 vorbereiten soll. Das Gebäude ist trotz der vorhandenen gewerblichen Nutzung durch eine überwiegende Wohnnutzung geprägt und lässt sich in den typischen Wohnungsbestand der Gesellschaften integrieren. Ein Verbleib im Eigentum der Stadt kann daher nicht erfolgen, dies würde der Beschlusslage des Stadtrates widersprechen. Hierbei ist darauf hinzuweisen, dass sowohl die GEWOFAG als auch die GWG zu 100% der Stadt gehören und damit prädestiniert sind, die Wohnungspolitik im Sinne der Stadt zu garantieren. Nachdem der Antrag auch eine Übernahme des Anwesens durch eine der städtischen Wohnungsbaugesellschaften vorsieht (s. nachstehende Ausführungen zu 4.), ist der Intention der Bürgerversammlung, nämlich ein verantwortungsbewusster Umgang mit dem in München generell knappen Wohnraum, mit einem Verkauf an die GEWOFAG oder GWG Rechnung getragen. Zu 2. Schaffung neuen bezahlbaren Wohnraums: Das Anwesen ist derzeit teilweise gewerblich genutzt, die grundsätzlich vorhandenen Wohneinheiten stehen wegen Sanierungsbedürftigkeit leer. Das Kommunalreferat hat dies zum Anlass genommen in einem Bauvorbescheid die zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten abzuklären, um das Potenzial des Anwesens vollständig ausschöpfen zu können. Folgendes Ergebnis ist festzuhalten: Das Anwesen ist im Flächennutzungsplan als Öffentliche Grünfläche dargestellt. Um diesem Planungsziel Rechnung zu tragen, soll das Gebäude insgesamt öffentlich zugänglich bleiben, d.h. es sind neben einer möglichen Wohnnutzung auch Gewerbe und Gemeinbedarfsnutzungen zulässig und wünschenswert. Hinsichtlich der Art der Nutzung soll jedoch der Schwerpunkt (ca. 53 %) einer künftigen Nutzung auf Wohnen liegen. Im Rahmen des Vorbescheids wurde der teilweise Abbruch und Neubau des Bestandsgebäudes und dabei die Schaffung der mehr als doppelten Anzahl an Wohneinheiten abgefragt. Im Ergebnis wurde eine Anzahl von 13 Wohnungen als genehmigungsfähig in Aussicht gestellt. Die zur Verfügung stehende Wohnfläche würde sich bei Realisierung sogar von 341 m² auf 1.292 m² erhöhen. Das Anwesen ist wie unter Ziffer 1 ausgeführt für eine Übertragung an die städtischen Wohnungsbaugesellschaften vorgesehen. Diese unterliegen u.a. gemäß Stadtratsbeschluss vom 26.07.2006 wie die Stadt selbst dem Konzept sozialer Mietobergrenzen, dem die Schaffung sozialverträglichen Wohnraums zugrunde liegt. Auch bei der Vermietung der Wohneinheiten des Anwesens Kegelhof 3 wird dieses Konzept somit in Zukunft zu Grunde gelegt werden.
Seite 4 Zu 3. Einrichtung zentraler sozialer Räumlichkeiten: Wie unter 2. Schaffung neuen bezahlbaren Wohnraums beschrieben, sind neben der Wohnnutzung auch Gemeinbedarfsnutzungen und damit soziale Räumlichkeiten planungsrechtlich auf dem Anwesen zulässig. Das Kommunalreferat hat bei den städtischen Fachdienststellen den Bedarf nach Räumlichkeiten für soziale Einrichtungen abgefragt. Zu den in der Empfehlung vorgeschlagenen Nutzungen führt das Sozialreferat wie folgt aus: Im Stadtbezirk Haidhausen-Au/Bezirksteil Au ist der Bedarf für ein offenes Angebot für Seniorinnen und Senioren mit dem Alten- und Service Zentrum in der Balanstr. 28 gedeckt. Das Sozialbürgerhaus für die Sozialregion Au-Haidhausen und Bogenhausen liegt verkehrsgünstig am Orleansplatz. Die Einrichtung eines Nachbarschaftstreffs seitens des Sozialreferats ist an den Neubau größerer Einheiten an gefördertem sozialen Wohnungsbau geknüpft. Auch das Referat für Bildung und Sport hat keinen Bedarf an sozialen Einrichtungen an dieser Stelle gemeldet. Es ist zu bedenken, dass die Anfahrtsmöglichkeiten zum Gebäude sowie die Unterbringung des ruhenden Verkehrs starken örtlichen Einschränkungen unterliegen, d.h. die Schaffung von Stellplätzen nur in begrenztem Umfang möglich ist, so dass nicht jede soziale Nutzung für die Räumlichkeit geeignet ist. Dennoch stehen die planungsrechtlichen Voraussetzungen der Schaffung zentraler sozialer Einrichtungen nicht entgegen. Auch wenn die Stadt selbst an dieser Stelle keinen Bedarf hat, könnten Bedarfe anderer Träger realisiert werden. Zu 4. Übernahme durch eine städtische Wohnungsbaugesellschaft: Wie bereits unter 1. Verbleib im Eigentum der Stadt aufgeführt, hat der Stadtrat mit Beschlüssen vom 16.02.2011 und 27.07.2011 entschieden, das Anwesen Kegelhof 3 auf eine städtische Wohnungsbaugesellschaft eigentumsrechtlich zu übertragen und die Verwaltung beauftragt, den Verkauf vorzubereiten. In der Vollversammlung am 14.12.2011 wird der Stadtrat abschließend über den Verkauf an eine städtische Wohnungsbaugesellschaft entscheiden. 5. Entscheidungsvorschlag Grundsätzlich bestehen die bau- und planungsrechtlichen Möglichkeiten, die in der Empfehlung geäußerten Wünsche umzusetzen. Nachdem der Stadtrat entschieden hat, den Verkauf des Anwesens zum 01.01.2012 an eine der städtischen Wohnungsbaugesellschaften vorzubereiten, obliegt die wirtschaftliche Abwägung und letztendliche Art der Umsetzung jedoch nicht mehr dem Kommunalreferat, sondern dem zukünftigen Eigentümer.
Seite 5 Der Empfehlung wird insoweit entsprochen, als dass dem Stadtrat am 14.12.2011 der Verkauf an eine städtische Wohnungsbaugesellschaft zur abschließenden Entscheidung vorgelegt wird. Eine weitergehende Umsetzung der Vorschläge der Empfehlung widerspräche der aktuellen Beschlusslage des Stadtrates und kann daher nicht weiter verfolgt werden. 6. Beteiligung der Bezirksausschüsse Der Bezirksausschuss 5 Au-Haidhausen wurde im Rahmen der Neuorganisation des städt. Wohnungsbestands bzgl. des Verkaufs des Anwesens Kegelhof 3 angehört und hat dem Verkauf zugestimmt. In diesem Zusammenhang wurde der Antrag des Bezirksausschusses 5, die Wohnungen nicht zu verkaufen, sondern als Sacheinlage an die Wohnungsbaugesellschaften zu geben, bereits im Stadtratsbeschluss vom 27.07.2011 behandelt. Der Bezirksausschuss 5 wurde zu dieser Beschlussvorlage angehört. Er hat sich in seiner Sitzung am 16.11.2011 mit der Vorlage befasst und einstimmig zugestimmt. 7. Unterrichtung der Korreferentin und des Verwaltungsbeirates Der Korreferentin des Kommunalreferates, Frau Stadträtin Ulrike Boesser, und dem Verwaltungsbeirat, Herrn Stadtrat Hans Podiuk wurde ein Abdruck der Sitzungsvorlage zugeleitet. 8. Beschlussvollzugskontrolle Diese Sitzungsvorlage soll nicht der Beschlussvollzugskontrolle unterliegen, weil sie die abschließende Behandlung der Empfehlung der Bürgerversammlung des 5. Stadtbezirks vom 03.02.2011 darstellt.
Seite 6 II. Antrag des Referenten 1. Der Empfehlung Nr. 866 der Bürgerversammlung des 5. Stadtbezirks vom 03.02.2011 kann insoweit gefolgt werden, als dass ein Verkauf an eine städtische Wohnungsbaugesellschaft dem Stadtrat am 14.12.2011 vorgeschlagen und bezahlbarer Wohnraum entsteht bzw. beibehalten wird. Für zentrale soziale Einrichtungen besteht derzeit kein Bedarf. 2. Die Empfehlung der Bürgerversammlung des 5. Stadtbezirks Au-Haidhausen Nr. 08-14/E 00866 vom 03.02.2011 ist hiermit geschäftsordnungsgemäß behandelt. 3. Diese Sitzungsvorlage unterliegt nicht der Beschlussvollzugskontrolle. III. Beschluss nach Antrag Der Stadtrat der Landeshauptstadt München Die Vorsitzende Der Referent In Vertretung Christine Strobl Joachim Lorenz 2. Bürgermeisterin Berufsmäßiger Stadtrat
Seite 7 IV. Abdruck von I. mit III. über den Stenographischen Sitzungsdienst an das Revisionsamt an das Direktorium - Dokumentationsstelle z.k. V. Wv. Kommunalreferat - Grundstücksverkehr Nord Kommunalreferat I. Die Übereinstimmung vorstehenden Abdrucks mit der beglaubigten Zweitschrift wird bestätigt. II. An GL 1 (zum Az. 70/11/GL) GV/St das Direktorium HA II/BA-Geschäftsstelle Ost, Fr. Reiml (3fach) z.k. Am I.A. Kretzschmar