Jahresbericht zum 30. September 2013. Deka-ImmobilienEuropa Immobilien-Sondervermögen deutschen Rechts. Deka Immobilien Investment GmbH
Hinweise Dieser Jahresbericht ist in Verbindung mit dem jeweils aktuellen Verkaufsprospekt gültig bis zum 31.12.2014. Nach dem 31.03.2014 ist der anschließende Halbjahresbericht, sobald er veröffentlicht ist, beizufügen. Dieser Bericht enthält seit dem Jahresbericht 2009 / 2010 folgende Gliederung: Die Vermögensaufstellung wird als Zusammengefasste Vermögens aufstellung verstanden, die in den dann folgenden Teilen I bis III detaillierter ausgeführt wird. In diesem Zusammenhang wurde das Immobilienverzeichnis als Teil I komprimiert, das bedeutet, dass sich alle Daten, die auf Objektebene veröffentlicht werden, in einem Verzeichnis befinden. Dazu sind immer auf je zwei Doppelseiten alle Einzelkriterien zu einem bestimmten Objekt aufgeführt. Prozentwerte in Tabellen und Grafiken sind gerundet, daher können rechnerische Differenzen zum Gesamtwert (100 %) auftreten. Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass es, insbesondere durch die Nachwirkungen der Finanzkrise und derzeitigen Schuldenkrise, zu veränderten Bedingungen in der Zukunft kommen kann. Dies kann zu Abweichungen gegenüber aktuell prognostizierten Entwicklungen führen.
Editorial Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger, das konjunkturelle Tal in Europa scheint durchschritten, die Wachstumaussichten für die Wirtschaft im Allgemeinen und für den Mietmarkt hellen sich ein wenig auf, und so bietet der Abschluss des Geschäftsjahres 2012 / 13 Anlass zu vorsichtigem Optimismus. Die ökonomische Rahmenlage für Immobilieninvestments bessert sich, auch wenn sich die Ertragsperspektiven nur ganz allmählich weiten. Denn nach wie vor liegt das Zinsniveau rund um die Welt weit unter dem historischen Durchschnitt, was den Wettstreit um attraktive Immobilien anheizt. Die Preise steigen, da billige Kredite die Finanzierungsmöglichkeiten der Investoren erhöhen und erstklassige Anlagealternativen Mangelware sind. Zugleich begrenzt das Ringen um attraktive Mieter die Möglichkeiten, höhere Konditionen durchzusetzen. Schließlich belastet die extrem niedrige Verzinsung der Liquidität die Gesamtrendite unserer Fonds. Daher liegt der stetige Wertzuwachs der Deka-Immobilienfonds vor diesem Hintergrund im Rahmen der Erwartungen. Der moderate, aber selbst unter schwierigen Umständen kontinuierlich erwirtschaftete Vermögenszuwachs wird nicht nur von privaten Anlegern geschätzt, was sich am raschen Absatz der für 2013 eingeräumten neuen Anteilskontingente bei Deka-ImmobilienEuropa und Deka-ImmobilienGlobal zeigte. Auch unabhängige Marktbeobachter würdigen die Erfolge unserer durchdachten Investmentstrategie. So hat die Ratingagentur Scope den Deka-ImmobilienGlobal mit der Note A- ausgezeichnet und ihm damit zum wiederholten Male den ersten Platz in der Gruppe der global investierenden Offenen Immobilienfonds Deutschlands zuerkannt. Der Deka-ImmobilienEuropa erhielt die Auszeichnung A+. Beide Ratingnoten stehen für einen innerhalb der Branche überzeugenden Investmentansatz, der unter anderem auf folgenden Grundsätzen fußt: Antizyklische Investitionspolitik: Wir kaufen im Wesentlichen nach dieser Maßgabe. Diese Aussage bedeutet im Umkehrschluss aber z. B. auch gezielte Desinvestition. So mag etwa ein Standort überdurchschnittliche Perspektiven aufweisen wenn für ein spezielles Objekt ein besonders lukratives Preisniveau erreicht wird, scheuen wir uns nicht, dieses zu veräußern. Denn auch konsequente Desinvestition zur Realisierung von Gewinnen ist ein wichtiger Bestandteil unserer langfristigen Portfoliostrategie. Klare Auswahlkriterien: Wir wissen, wo und in welche Immobilien wir investieren und wo und in welche Objekte eben nicht. Anders formuliert: Selbst wenn ein Land durch noch so hohe Wachstumsraten glänzt falls Gesetzgebung, Rechtsprechung oder sonstige Rahmenbedingungen auch nur leisen Zweifel an der nachhaltigen Ertragskraft eines Investments wecken, kommt ein Immobilienerwerb nicht in Betracht. Ein Beispiel für ein Land, in dem wir trotz hoher Wachstumsprognosen derzeit nicht investieren, ist China: Mögliche Rechtsrisiken lassen es nicht zu, die uns über Offene Immobilienfonds anvertrauten Anlegergelder dort gegenwärtig ohne Vorbehalt einzusetzen. Selbstverständlich beobachten wir Entwicklungen weltweit genau, da wir mit dem Ziel einer breiten Portfoliostreuung an der Erschließung neuer Anlageregionen großes Interesse haben. Die Sicherheit des Immobilienvermögens hat aber allerhöchste Priorität, weshalb wir gegenwärtig auch von einem Engagement etwa in Russland Abstand nehmen. Unter den aufstrebenden Immobilienmärkten erscheint uns derzeit eine Region wie Südamerika eher ihr Potenzial zu entfalten. So ist Chile bereits als Standort etabliert, und es könnten weitere Ziele für Investititonen in Betracht kommen, sobald juristische Problemstellungen geklärt sind und sich die aktuellen konjunkturellen Wogen geglättet haben. Prinzipiell gilt diese Denk- und Vorgehensweise für unsere beiden Fonds, wenn auch die hier genannten geografischen Beispiele eher auf den Deka-ImmobilienGlobal zutreffen. 3
Den passenden Zeitpunkt für den Einstieg in einen Markt zu treffen, bleibt eine permanente Herausforderung, wie sich momentan z. B. in Spanien oder Portugal zeigt: Früh, aber nicht zu früh, lautet die Devise. Unter der Annahme, dass die ökonomische Trendwende spätestens 2015 greift, muss angesicht der üblichen Vorlaufzeit bereits heute mit Vertragsverhandlungen für attraktive Objekte begonnen werden. Nur dann lässt sich der gesamte Schwung aus Wertanstieg und steigender Mietrendite vollständig für die Performance nutzen. Anders stellt sich die Lage auf den Top-Immobilienmärkten dar, wo die Nachfrage beständig hoch bleibt. Diversifikation bleibt letztlich zentrale Handlungsmaxime bei unseren Immobilieninvestments, egal ob geografisch, bezogen auf Nutzungsarten und unter Berücksichtigung von Alters- und Größenklassen. Eine gezielte Streuung bietet die besten Voraussetzungen einer stetigen und konstant positiven Wertentwicklung und eine stabile Risikoreduktion zur Vermögenswahrung von Anlegergeld. Wir sind überzeugt, die Vorteile der Offenen Immobilienfonds weiterhin umfassend ausschöpfen zu können. Diese Zuversicht gründet auch in der Tatsache, dass das seit dem Sommer wirksame Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) unser Geschäftsmodell nicht grundsätzlich beeinträchtigen dürfte: Die bei neuen Engagements zu beachtende zweijährige Kündigungsfrist verändert zwar die Ausprägung der Anlage, nicht aber ihren Charakter. Denn angesichts eines Investmenthorizonts von acht Jahren, den unsere Anleger im Durchschnitt aufweisen, können Anteile des Deka-ImmobilienEuropa und des Deka-ImmobilienGlobal für die meisten das bleiben, was sie seit vielen Jahren sind: profitable und solide Eckpfeiler eines auf lange Sicht ausgerichteten Vermögens. Wir danken für Ihr Vertrauen. Ihre Geschäftsführung Dr. Albrecht Reihlen Wolfgang G. Behrendt Torsten Knapmeyer Burkhard Dallosch Dr. Albrecht Reihlen Wolfgang G. Behrendt Torsten Knapmeyer Burkhard Dallosch 4
Inhalt Tätigkeitsbericht der Verwaltung 6 Kennzahlen Deka-ImmobilienEuropa 6 Allgemeine Angaben 6 Zur Situation an den Immobilienmärkten 8 An- und Verkäufe 10 Bestands- und Projektentwicklungen 15 Vermietungssituation 16 Portfoliostruktur 17 Ergebniskomponenten der Fondsrendite 19 Währungs- und Kreditportfoliomanagement 20 Hinweis auf Bildung von Rückstellungen für Steuern auf Veräußerungsgewinne 20 Risikoprofil 20 Weitere Ereignisse im Berichtszeitraum 22 Fazit und Ausblick 23 Übersicht: Vermietung 26 Übersicht: Renditekennzahlen / Wertänderungen 30 Übersicht: Renditen Gesamt im Jahresvergleich 34 Entwicklung des Fondsvermögens 36 Erläuterungen zur Entwicklung des Fondsvermögens 37 Entwicklung des Deka-ImmobilienEuropa 38 Zusammengefasste Vermögensaufstellung zum 30. September 2013 39 Erläuterungen zur Zusammengefassten Vermögensaufstellung 41 Vermögensaufstellung zum 30. September 2013 44 Teil I: Immobilienverzeichnis 44 Verzeichnis der Käufe und Verkäufe zum 30. September 2013 78 Vermögensaufstellung zum 30. September 2013 Teil II: Bestand der Geldmarktinstrumente, Investmentanteile und Wertpapiere 80 Vermögensaufstellung zum 30. September 2013 Teil III: Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen 81 Erläuterungen zu Teil II und III der Vermögensaufstellung zum 30. September 2013 82 Ertrags- und Aufwandsrechnung für den Zeitraum vom 01.10.2012 bis 30.09.2013 84 Verwendungsrechnung zum 30. September 2013 86 Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung 87 Besonderer Vermerk des Abschlussprüfers 89 Steuerliche Hinweise für Anteilsinhaber 91 Besteuerungsgrundlagen gem. 5 Abs. 1 Nr. 1 und 2 InvStG 100 Bescheinigung nach 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Investmentsteuergesetz (InvStG) 102 Wichtiges zum Deka-ImmobilienEuropa auf einen Blick 104 Ihre Partner in der Sparkassen-Finanzgruppe 105 Entwicklung einer Einmalanlage seit Fondsauflage* Einmalanlage am 20.01.1997 Bestand zum 30.09.2013 10.000 EUR 19.671 EUR Wertzuwachs 96,7 % Durchschnittliche Verzinsung p.a. 4,1 % 20.000 19.000 18.000 17.000 16.000 15.000 14.000 13.000 12.000 11.000 10.000 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Wertentwicklung bei kostenfreier Wiederanlage der Ertragsausschüttung, ohne Berücksichtigung des Ausgabeaufschlags. Stand: 30.09.2013 * Die historische Wertentwicklung des Sondervermögens ermöglicht keine Prognose für die zukünftige Entwicklung. 5
Tätigkeitsbericht der Verwaltung Kennzahlen Deka-ImmobilienEuropa Kennzahlen zum Stichtag: - Fondsvermögen (netto) 12.354.916.355 EUR - Immobilienvermögen gesamt (brutto) 11.411.076.782 EUR - davon direkt gehalten 8.066.462.329 EUR - davon über Immobiliengesellschaften gehalten 3.344.614.452 EUR - Fondsobjekte gesamt 155 - davon über Immobiliengesellschaften gehalten 32 - Vermietungsquote 30.09.2013 92,9 % - Durchschnitt 92,7 % Veränderungen im Berichtszeitraum: - Ankäufe 6 - Verkäufe 7 - Netto-Mittelzufluss 1) 517.735.292 EUR - Ausschüttung am 09.01.2013 - Ausschüttung je Anteil 1,40 EUR - BVI-Rendite 2,0 % - Rücknahmepreis 46,50 EUR - Ausgabepreis 48,95 EUR 1) Inkl. Ertragsausgleich / Aufwandsausgleich i.h.v. 22.471.022 EUR. Allgemeine Angaben Eine Reihe von guten Argumenten weist die Anlage im Deka-ImmobilienEuropa als attraktive Investmentmöglichkeit aus: Eine solide Rendite, ein aktives Fondsmanagement und die stetige Verbesserung der Bestandsimmobilien zählen dazu sowie eine gute Ratingeinstufung (www.scope.de). Die laufenden Bestandsentwicklungen verbessern die Marktpositionierung der Objekte und erhöhen die Vermarktungschancen. Der Fonds hat zudem eine ganze Reihe zertifizierter Objekte vorzuweisen. Von unabhängiger externer Seite wird uns diese Qualität bescheinigt: So bewertete die Ratingagentur Scope im Juni 2013 den Deka-ImmobilienEuropa mit der Note A+, was einer hohen Investmentqualität entspricht und die Vorjahresbewertung bestätigt. Ausschlaggebend sei vor allem die überdurchschnittliche Qualität des Portfolios. Der Fonds hatte zum Bewertungsstichtag für das Rating ein Fondsvermögen von rund 11,9 Mrd. EUR. Die Bewertung des Immobilienportfolios fällt insgesamt gut aus. Sehr gut schnitt der Fonds in den Bereichen Länderrisiko und Diversifikation ab. Die Vermietungsparameter werden von Scope insgesamt gut beurteilt, insbesondere die Struktur der Mietvertragsrestlaufzeiten ist überdurchschnittlich. Erstmals in diesem Jahr hat Scope Nachhaltigkeitsaspekte in München, Leomax 6
Form eines eigenen Rating-Panels in die Bewertung einbezogen. Deutlich überdurchschnittlich schnitt der Fonds bei dieser Nachhaltigkeitsbewertung ab. Für das Fondsmanagement haben Nachhaltigkeitsaspekte eine große Bedeutung und spiegeln sich bei Portfolioentscheidungen wider. Kontinuierlich soll der Anteil der zertifizierten Objekte am Portfolio ausgebaut werden. Im vergangenen Geschäftsjahr konzentrierte sich der Fonds auf Vermietungsaktivitäten, um die Vermietungsquote weiterhin auf einem soliden Niveau zu halten. Diese Anstrengung wird auch weiterhin in den nächsten Geschäftsjahren im Fokus des Managements stehen. Auf der Investitionsseite richtet sich der Fokus des Fonds weiterhin auf die großen, stabilen Märkte Europas. Struktur des Fondsvermögens Das Fondsvermögen des Deka-ImmobilienEuropa ist im Geschäftsjahr 2012 / 13 gestiegen und erhöhte sich von 11.957 Mio. EUR zum Vorjahresstichtag auf 12.355 Mio. EUR zum 30.09.2013. Dies entspricht einer Steigerung von rd. 3,3 %. Das Immobilienvermögen beträgt 11.411 Mio. EUR und verteilt sich auf 155 Objekte in 16 Ländern. In Deutschland werden 81 Immobilien (34,3 %) gehalten, 72 Immobilien befinden sich breit gestreut im europäischen Ausland (64,9 %), zwei Objekte in Japan (0,9 %). Von dem Gesamtportfolio werden 32 Immobilien über Immobiliengesellschaften gehalten. Im Berichtszeitraum wurden sechs Immobilien für den Fonds erworben. Neben dem International Business Center in Warschau und dem Objekt City Green Court in Prag wurden für den Fonds die Immobilien Quai d Austerlitz und La Fayette in Paris sowie Aldermanbury Square und Palestra in London angekauft. Sieben Immobilien wurden im Berichtszeitraum aus dem Sondervermögen veräußert. In Deutschland waren dies die Objekte Köln-Rodenkirchen, Hauptstraße 122-124, Mainz, Markt 19-29, Braunschweig, Kohlmarkt 4 und Berlin, Kurfürstendamm 212-214. Im Ausland wurden die Objekte The Leo Burnett Building in London sowie One Union Square und Apple Store in San Francisco veräußert und aus dem Immo bilienbestand ausgebucht. Weitere Informationen über die Transaktionen sind den Kapiteln Ankäufe und Verkäufe zu entnehmen. Dem Fonds standen zum Stichtag liquide Mittel in Form von Bankguthaben, Geldmarktpapieren und festverzinslichen Wertpapieren in Höhe von rund 2.473 Mio. EUR zur Verfügung. Der Fonds verfügt damit über eine Liquiditätsquote in Höhe von rd. 20,0 % des Fondsvermögens. Gegenüber dem Vorjahr hat der Fonds seine Liquidität zugunsten renditestärkerer Immobilien weiter reduziert. Wertentwicklung Die Wertentwicklung nach BVI-Methode betrug im Berichtszeitraum 2,0 % (Vorjahr: 2,7 %). Seit seiner Auflegung im Jahr 1997 erzielte der Fonds eine Rendite von durchschnittlich 4,1 % pro Jahr bzw. ein Plus von insgesamt 96,7 %. Brüssel, Boulevard du Régent 43-44 7
Übersicht über wichtige deutsche Büromärkte Spitzenmiete (nominal) Leerstandsquote in %, EUR/m²/mtl. Veränderung inkl. ggü. Vorjahr Untervermietung Berlin 22,0 8,1 Düsseldorf 25,0 11,2 Frankfurt a. M. 34,5 13,3 Hamburg 24,0 7,6 München 31,5 7,0 Quelle: PMA, Stand: 30.09.2013 Ausschüttung Am 10.01.2014 werden den Anlegern 1,40 EUR (Vorjahr: 1,40 EUR) pro Anteil ausgeschüttet. Die an die Anteilseigner fließende Ertragsausschüttung ermäßigt den Anteilspreis um den Betrag der Ausschüttung. Von der Ausschüttung in Höhe von 1,40 EUR pro Anteil ist bei Anlegern, die ihre Anteile im Privatvermögen halten, ein Betrag in Höhe von 1,1643 EUR steuerfrei bzw. nicht steuerbar. Zusätzlich sind für diese Anleger 0,0228 EUR ausländische Quellensteuer anrechenbar, die bereits vom Fonds gezahlt wurden. Weitere Angaben zur steuerlichen Rechnungslegung entnehmen Sie bitte den steuerlichen Hinweisen und den Besteuerungsgrundlagen für Anleger (Seite 91 bis 102), die separat testiert werden. Zur Situation an den Immobilienmärkten Deutschland Vermietung In Deutschland hat sich die Nachfrage nach Büroflächen im dritten Quartal stabilisiert, so dass beim Flächenumsatz bis Ende September etwa das Vorjahresergebnis erzielt wurde. Gerade die kleineren Top-Standorte wie Düsseldorf, Köln und Stuttgart glänzten mit hoher Nachfrage, während Berlin, Frankfurt am Main und München schwächer abschnitten. Das Neubauvolumen nimmt zwar zu, die Vorvermietungsquote ist jedoch weiterhin hoch, so dass auf der Angebotsseite kein Druck entsteht. Bei den Spitzenmieten gab es auf Jahressicht Anstiege in fast allen Städten. Die Mietsituation in den innerstädtischen 1a-Einzelhandelslagen ist durch eine hohe Stabilität gekennzeichnet. Die Attraktivität des deutschen Marktes für internationale Filialisten bei gleichzeitig limitiertem Angebot hat in den Top-Lagen zu Mietzuwächsen geführt. Investment Das Transaktionsvolumen für gewerbliche Immobilien in Deutschland belief sich von Januar bis September 2013 auf 19,1 Mrd. EUR und erhöhte sich damit um 28 % gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum. Bü roimmobilien erreichten einen Umsatzanteil von 43 %, Handelsimmobilien 29 % und Logistikimmobilien 10 %. Die sieben A-Städte vereinten rund 60 % des Berlin, Spree Palais 8
Übersicht über wichtige europäische Büromärkte Spitzenmiete (nominal) Leerstandsquote in %, EUR/m²/p. a. Veränderung inkl. ggü. Vorjahr Untervermietung Amsterdam 312 17,7 Brüssel 225 10,5 London West End 1.259 7,1 Madrid 276 12,0 Mailand 460 15,4 Paris 745 9,2 Quelle: PMA, Stand: 30.09.2013 Investitionsvolumens auf sich. Die unverändert hohe Nachfrage nach Core-Objekten hat zu weiteren Rückgängen der Spitzenrenditen in allen Top-Standorten geführt. Europa Vermietung Die zögerliche Haltung vieler Unternehmen beim Abschluss neuer Mietverträge hielt trotz Silberstreifen am Konjunktur-Horizont noch an. Viele Mieter blieben lieber in ihren bestehenden Flächen zu besseren Konditionen, so dass die Kostenoptimierung weiterhin das Mietgeschehen dominierte. Der Leerstand ist im dritten Quartal europaweit nur leicht gestiegen, abgesehen von Warschau, wo viele Neubauflächen auf den Markt kamen. Zuwächse bei den Spitzenmieten registrierten das Londoner West End und Luxemburg, Mietrückgänge dagegen Mailand und Barcelona. An den übrigen Standorten blieben die Mieten überwiegend stabil. Investment Das Transaktionsvolumen von Gewerbeimmobilien belief sich in den ersten drei Quartalen 2013 auf rd. 100 Mrd. EUR, ein Fünftel mehr als im entsprechenden Zeitraum 2012. Ein Anteil von 70 % untermauert die Konzentration der Investoren auf die europäischen Kernmärkte Großbritannien, Deutschland und Frankreich. Von kräftigen Zuwächsen allerdings von einem sehr niedrigen Niveau kommend profitierten die Märkte in Irland und Spanien. Die Finanzierungsbedingungen für Top-Immobilien insbesondere in Großbritannien und Deutschland sind gut. Auch in den Krisenstaaten hellt sich das Umfeld allmählich etwas auf. Einen Renditeanstieg für Büroimmobilien registrierte nur noch Mailand. Dagegen gab es Renditerückgänge in Wien, Prag, Helsinki, Brüssel und Lyon. Nordamerika Vermietung und Investment Die Nachfrage nach Class A-Büroflächen in den USA war im dritten Quartal 2013 ähnlich hoch wie im Vorquartal. Die Leerstandsquote im Class A-Segment verminderte sich erneut leicht auf 13,8 %. Deutliche Angebotsrückgänge verzeichneten Boston und Miami. Auch in Washington D.C. fiel der Leerstand, allerdings bleibt abzuwarten, wie sich weitere Kürzungen der Staatsausgaben auf den Büromarkt der US-Hauptstadt auswirken. Das Miet Neu-Isenburg, Isenburg-Zentrum 9
Übersicht über wichtige internationale Büromärkte Miete (nominal) Leerstandsquote in %, EUR/m²/p. a. Veränderung inkl. ggü. Vorjahr Untervermietung New York 570* 8,4 Washington D.C. 367* 10,0 Tokio 1.056** 7,3 * Durchschnittsmiete Class A; ** Spitzenmiete Quelle: CB Richard Ellis, Stand: 30.09.2013 wachstum im Class A-Segment war im dritten Quartal moderat und auf wenige Standorte begrenzt. Das US-Transaktionsvolumen für die ersten drei Quartale 2013 legte im Vergleich zum Vorjahr um 21 % zu. Die steigende Beschäftigung im High-Tech-, Energie- und Healthcare-Sektor und die positiven Aussichten für diese Branchen sorgten für ein hohes Interesse an Büroimmobilien, auf die mehr als 50 % des Investmentvolumens entfielen. Die Renditen für Class A-Objekte blieben in allen von uns betrachteten Standorten konstant. Asien Die Nachfrage an den asiatischen Büromärkten war wie im Vorquartal unterdurchschnittlich. Der Markt in Tokio registrierte allerdings einen zunehmenden Anteil von Umzügen aufgrund von Expansion und nicht nur aus Kostengründen. Deutliche Angebotsrückgänge verbuchten Tokio und Singapur. Wenig Veränderung gab es bei der Mietentwicklung. Seit fast zwei Jahren bewegen sich die Mieten, bezogen auf die Gesamtregion, seitwärts. Lediglich in Tokio stieg die Spitzenmiete gegen den Trend zuletzt leicht an. An- und Verkäufe Ankäufe Der Deka-ImmobilienEuropa hat im Geschäftsjahr 2012 / 13 sechs Immobilien erworben und in den Bestand des Fonds übernommen. Prag, Hvezdova: Die Büroimmobilie City Green Court in Prag wurde im November 2012 in den Bestand übernommen. Das im renommierten Stadtteil Pankrác gelegene Objekt ist als nachhaltiges Green Building konzipiert und wurde mit LEED Platin zertifiziert. Die Immobilie verfügt über acht Etagen und eine vermietbare Fläche von rund 17.260 m². In unmittelbarer Nähe der hochwertig ausgestatteten Immobilie befinden sich eine Metro-Station sowie vielfältige Einkaufsmöglichkeiten. Hauptmieter ist die tschechische Landesgesellschaft der internationalen Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft Pricewaterhouse Coopers. Die Immobilie wird über die Immobiliengesellschaft City Green Court a.s. gehalten. Warschau, Al Armii Ludowej 14: Ebenfalls im November 2012 erfolgte der Ankauf der Immobilie International Business Center in Warschau. Das moderne Class A-Ge Warschau, International Business Center 10
An- und Verkäufe 1) Ankäufe Verkäufer Datum Nettokaufpreis in Mio. EUR London EC2V Verkäufer zu je 50%: Scottish Widows Plc, 69 Morrison Street, Dez. 12 286,3 5 Aldermanbury Square Edinburgh, Midlothian EH3 8YF u. ND Properties, Inc., Aldermanbury Square 730 Third Avenue, New York, NY 10017-3206 London SE1 8NJ Southpoint General Partner Limited Jan. 13 276,3 197 Blackfriars Road, Palestra 55 Gracechurch Street, London EC3V 0UF 75013 Paris, Quai d Austerlitz 41-49 / 1) Dez. 12 169,0 Avenue Pierre Mendes France 52-60 Quai d Austerlitz Société Foncière de 1) Jun. 13 1) L Ilot Lafayette, 10/12 Avenue de l Arche, 92419 Courbevoie SCI de L Ilot Lafayette 1) Jun. 13 1) 10/12 Avenue de l Arche 92419 Courbevoie 75009 Paris Ivanhoé Cambridge Europe Jun. 13 277,7 33 Rue La Fayette 00-638 Warschau 1) Nov. 12 147,6 Al Armii Ludowej 14, IBC 1) City Green Court a.s. 1) 1) Nov. 12 27,7 Manesova 917 / 28 12000 Prag 2, Tschechische Republik 14000 Prag 1) Nov. 12 53,7 Hvezdova, City Green Court Verkaufspreis Verkäufe Käufer Datum vor Nebenkosten in Mio. EUR (Nebenkosten) 10719 Berlin Becker & Kries Grundstücks GmbH & Co. KG, 15806 Zossen / Sep. 13 1) Kurfürstendamm 212-214 Becker & Kries Finanzierungs-GmbH, 10719 Berlin 38100 Braunschweig aik Immobilien-Kapitalanalagegesellschaft mbh, Kohlmarkt 4 / Hutfiltern 9 Richard-Oskar-Mattern-Str. 6, 40547 Düsseldorf Sep. 13 1) 50996 Köln-Rodenkirchen, Hauptstr. 122-124 1) Dez. 12 1) Gudrunstraße / Nibelungenweg 1) 55116 Mainz HANSAINVEST, Hanseatische Investment GmbH, Feb. 13 1) Markt 19-29 Kapstadtring 8, 22297 Hamburg London SW3, 60 Sloane Avenue, 60 SA Limited, IFG House, Dez. 12 158,9 The Leo Burnett Building 15 Union Street, St Helier JE1 1FG (2,9) Grzybowska Point Sp z o.o. w likwidacji 1) ul. Grzybowska 5a, 00-132 Warschau, Polen San Francisco, 94108 ONE STOCKTON REALTY LLC Sep. 13 37,4 One Stockton Street, Apple Store San Francisco 1) San Francisco, 94108 GEARY-STOCKTON REALTY LLC Sep. 13 82,4 212 Stockton Street, One Union Square 1) 1) Ausführliche Angaben zu den An- und Verkäufen finden Sie auf den Seite 78 und 79. Prag, City Green Court 11
Geografische Verteilung der Immobilien 1) In % der Verkehrswerte Deutschland Frankreich Großbritannien Niederlande Polen Spanien Österreich Italien Irland Tschechische Republik Belgien Luxemburg Japan Portugal Schweden Ungarn 5,8 5,0 4,0 3,7 2,6 2,0 2,0 1,9 0,9 0,9 0,5 0,3 0,2 14,1 34,3 21,9 Geografische Verteilung der Immobilien Standorte Anzahl Verkehrswert in Mio. EUR Verkehrswert in % Immobilien, gesamt 1) : 155 11.411,1 100,0 davon Deutschland 81 3.912,1 34,3 davon Europa (ohne Deutschland) 72 7.402,0 64,9 Frankreich 15 2.497,4 21,9 Großbritannien 8 1.609,2 14,1 Niederlande 9 660,9 5,8 Polen 8 575,9 5,0 Spanien 5 459,2 4,0 Österreich 5 426,6 3,7 Italien 7 291,2 2,6 Irland 1 223,8 2,0 Tschechische Republik 3 223,3 2,0 Belgien 7 215,3 1,9 Luxemburg 1 106,1 0,9 Portugal 1 53,6 0,5 Schweden 1 37,8 0,3 Ungarn 1 21,9 0,2 davon außerhalb Europas 2 97,0 0,9 Japan 2 97,0 0,9 1) Inklusive Projekte zu aktivierten Baukosten. 1) Inklusive Projekte zu aktivierten Baukosten. bäude befindet sich in der Warschauer Innenstadt mit direkter U-Bahn-Anbindung und besteht aus zwei Gebäudeteilen. Insgesamt verfügt das Gebäude über 37.220 m². Zu den Ankermietern gehört die Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft Pricewaterhouse Coopers, Polska, die rund 30 % der Gesamtmietfläche belegt. Die Immobilie wurde in die Gesellschaft SPV Rigoletto Investment Sp.z o.o. eingebracht. Paris, 41-49 Quai d Austerlitz: Das im Jahr 2003 errichtete Gebäude Quai d Austerlitz wurde im Dezember 2012 erworben. Das Objekt befindet sich in guter Lage im etablierten Teilmarkt Rive Gauche (13. Arrondissement) in unmittelbarer Nähe zum Gare d Austerlitz und Gare de Lyon. Die Mietfläche von 22.640 m² ist langfristig an Natixis, ein Unternehmen der französischen Sparkassen- und Volksbankengruppe, vermietet. Die Immobilie wird über die Gesellschaft Deka Eqwater SARL gehalten. London, 5 Aldermanbury Square: Im Dezember 2012 hat der Deka-ImmobilienEuropa das Bürohaus Aldermanbury Square in London angekauft. Die Immobilie befindet sich im Herzen der Londoner City und profitiert von einer exzellenten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Das im Jahr 2007 fertiggestellte Bürohochhaus verfügt über eine Gesamtfläche von rd. 25.660 m². Hauptmieterin ist die Fortis Bank. Außerdem unterhalten dort die internationale Bergbaugesellschaft Rio Tinto, der Business Softwareanbieter Open Link International sowie die Investmentgesellschaft Ginko Tree Investment Büros. Eine Zertifizierung nach dem Standard BREEAM wird angestrebt. Verkäufer sind zu je 50 % ein amerikanischer Pensionsfonds sowie das Versicherungsunternehmen Scottish Widows Plc. Paris, Le Centorial 12
London, 197 Blackfriars Road: Ein weiterer Ausbau des Standortes London erfolgte mit dem Erwerb des Objektes Palestra im Januar 2013. Die im Jahr 2006 errichtete Immobilie verfügt über eine Gesamtmietfläche von rund 27.920 m² und befindet sich in dem aufstrebenden Teilmarkt Southwark südlich der Themse. Die Immobilie ist für mehr als 20 Jahre vollständig an den ÖPNV-Betreiber Transport for London vermietet, der seinen Hauptsitz in dem Gebäude hat. Die Immobilie besitzt eine Nachhaltigkeitszertifizierung nach BREEAM in der Ausprägung very good. Verkäufer war das Unternehmen Southpoint General Partner Limited. Paris, 33, Rue La Fayette: Im 9. Arrondissement von Paris wurde im Juni 2013 die Immobilie La Fayette erworben. Das 2005 erstellte Bürogebäude verfügt über eine Fläche von rd. 28.670 m² und zeichnet sich durch eine hochwertige Ausstattung sowie eine zentrale Lage aus. Neben den Büroflächen, die vollständig an einen französischen Energiekonzern vermietet sind, verfügt das Gebäudeensemble über 23 Wohneinheiten und eine Tiefgarage mit rd. 300 Stellplätzen. Verkäufer war das Immobilienunternehmen Ivanhoé Cambridge Europe. Die Immobilie wird über die Immobiliengesellschaft SCI de L Ilot Lafayette gehalten. Mit dem Ankauf der vorgenannten Objekte konnte das Portfolio um weitere Core-Immobilien in etablierten und fungiblen Lagen erweitert werden. Die überdurchschnittliche Gebäudequalität sowie die langfristige Ertragssicherheit wirken sich positiv auf das Chancen- und Risikoprofil des Fonds aus. Verkäufe Im Rahmen eines aktiven Portfoliomanagements wurde die Portfoliooptimierung weiter vorangetrieben, wobei der Fonds insbesondere verwaltungsintensive Immobilien mit einem Verkehrswert von weniger als 50 Mio. EUR abgegeben hat. Darüber hinaus wurden auch Marktchancen genutzt, um Immobilien mit Gewinn zu verkaufen. London, 60 Sloane Avenue: Die voll vermietete Immobilie The Leo Burnett Building wurde im Dezember 2012 verkauft. Das Objekt befindet sich in sehr guter Lage im Londoner Stadtteil South Kensington und verfügt über eine Fläche von 10.910 m². Die Anbindung an den Öffentlichen Personennahverkehr ist ebenfalls sehr gut. Mit dem Verkauf der Immobilie konnte ein hoher Gewinn für die Anleger erzielt werden. Aufgrund der Haltedauer von über zehn Jahren ist dieser auch auf Anlegerebene steuerfrei. Köln-Rodenkirchen, Hauptstraße 122-124: Ebenfalls im Dezember 2012 wurde die Immobilie Hauptstraße 122-124 in Köln- Rodenkirchen veräußert. Hauptmieter der rund 6.830 m² großen Liegenschaft ist das Handelsunternehmen REWE Group, das dort einen Lebensmittelmarkt betreibt. Die Immobilie wurde 1984 erworben und befand sich seither im Bestand des Fonds. Mainz, Markt 19-29: Im Februar 2013 wurde die repräsentative Einzelhandelsimmobilie Markt 19-29 in Mainz veräußert. Die Immobilie verfügt über eine Fläche von rund 5.900 m² und befindet sich in guter Einzelhandelslage in der Mainzer Innenstadt. Die Immobilie wurde 2003 für das Modehaus Sinn Leffers entwickelt, das bis heute Nutzungsarten der Immobilien nach Flächen Büro 51,9 % Hotel 3,0 % Handel 11,9 % Lager/Logistik 31,0 % Sonstige 1,5 % Wohnen 0,1 % Freizeit 0,6 % Hamburg, Metropolis 13
Nutzungsarten der Immobilien nach Jahres-Mietertrag 1) Büro 62,9 % Hotel 4,0 % Handel 18,7 % Lager/Logistik 9,0 % Sonstige 1,2 % Wohnen 0,1 % Stellplätze (Kfz) 3,7 % Freizeit 0,3 % 1) Ohne im Bau befindliche Objekte. Objekte mit einem ertragsbezogenen Leerstand von über 33 % Objekt Durchschnittlicher Leerstand Anteil am Leerstand im 30.09.2013 Gesamtleerstand Geschäftsjahr 30.09.2013 63303 Dreieich-Sprendlingen Otto-Hahn-Straße 36, Atrogon 53,0 % 54,6 % 1,4 % 40547 Düsseldorf Hansaallee / Fritz-Vomfelde-Straße 14-20 52,6 % 52,4 % 3,0 % 60528 Frankfurt am Main Hahnstraße 40, Quadra 100,0 % 100,0 % 3,8 % 60326 Frankfurt am Main Mainzer Landstraße 293 / Kleyerstraße 20 100,0 % 100,0 % 6,0 % 60439 Frankfurt am Main Olof-Palme-Straße 31 100,0 % 100,0 % 2,9 % 65479 Raunheim Am Prime Parc 4-12, Prime Parc Bauabschnitt I, Bauteil A1-A5 44,1 % 16,9 % 0,6 % 2516 AC Den Haag Regulusweg 1, Zonweg 70, 90 & 177 t.e.m. 193, Wegastraat 135 + 143, Haagse Veste IV, Bauteil A, B, C, E, G, H 37/39 47,1 % 46,0 % 5,0 % 1000 Brüssel Boulevard du Régent 47-48 42,8 % 42,5 % 1,1 % 92130 Issy-les-Moulineaux 86 Rue Henry Farman / 21-23, Rue Bara EQWATER 66,4 % 40,6 % 5,1 % 28033 Madrid Via de los Poblados 3 / Edificio 4B Cristalia 100,0 % 100,0 % 4,5 % 29010 Pontenure (PC) Via Isamu Amada 2-4, Logistics Centre B 87,4 % 56,5 % 1,6 % 02-677 Warschau ul. Cybernetyki 7, Helion 34,4 % 42,5 % 1,5 % Mieter der Liegenschaft ist. Käufer ist die Investmentgesellschaft HANSAINVEST. Braunschweig, Kohlmarkt 4: Im September 2013 erfolgte die Veräußerung der Einzelhandelsimmobilie in der Braunschweiger Fußgängerzone. Neben den Ladeneinheiten umfasst die Immobilie Büro- und Lagerflächen sowie eine Wohnung. Das rund 7.820 m² große Objekt wurde zuletzt 2002 saniert und ist fast vollständig vermietet. Käufer ist eine Spezialfonds-Gesellschaft. Berlin, Kurfürstendamm 212-214: Im Berliner Stadtteil Charlottenburg trennte sich der Fonds im September 2013 von einem Altbauensemble am Kurfürstendamm / Ecke Uhlandstraße aus dem Jahre1897. Das repräsentative Wohn-, Büro- und Geschäftshaus weist eine vermietbare Fläche von rund 15.160 m² auf und unterliegt in Teilen Köln, Magnusstraße 11-13 14
dem Denkmalschutz. Der Verkaufspreis lag deutlich über dem zuletzt festgestellten Verkehrswert. Käufer war die Familienstiftung des privaten Berliner Immobilienunternehmens Becker & Kries. San Francisco, One Union Square / One Stockton Street: Ebenfalls im September 2013 wurden die Immobilien One Union Square und Apple Store in San Francisco veräußert. Mit dem Verkauf der Immobilien vollzieht der Fonds den Marktaustritt in den USA. Das positive Markt umfeld wurde genutzt, um für die Anleger einen hohen Gewinn zu realisieren. Der Kaufpreis lag bei allen Verkäufen über den aktuellen Verkehrswerten. Bestands- und Projektentwicklungen Bestandsentwicklungen Derzeit werden zwei Bestandsentwicklungen umgesetzt. Diese werden nachhaltig die Marktpositionierung der Objekte auf den lokalen Märkten verbessern und die Vermietungschancen steigern. In den Niederlanden wird das Objekt Daelse Kwist in Utrecht saniert. Die im Jahre 1990 erbaute Immobilie befindet sich in zentraler Innenstadtlage. Das Objekt wird für den Hauptmieter Movares Nederland B.V. an die aktuellen Anforderungen angepasst. Im Gegenzug hat der Mieter seinen Mietvertrag um 10 Jahre bis August 2025 verlängert. Die geplanten Maßnahmen wurden im Kalenderjahr 2013 abgeschlossen. In der Immobilie Avinguda Diagonal 640 in Barcelona erfolgt die Aufwertung der Gebäudetechnik sowie der Ausbau der Kommunikations- und Servicebereiche. Die Maßnahmen wurden bereits bei Ankauf der Immobilie im Jahre 2010 geplant. Die Vermietungsaktivitäten für das Objekt werden in einem schwierigen Marktumfeld weiter vorangetrieben. Die Fertigstellung ist ebenfalls im Kalenderjahr 2013 erfolgt. Im Geschäftsjahr 2012 / 13 wurden die folgenden Bestandsentwicklungen abgeschlossen: Die Bestandsentwicklung der Immobilie Oval Tower in Amsterdam wurde im Dezember 2012 abgeschlossen. Durch die Neugestaltung der Eingangsbereiche, die Erneuerung der technischen Gebäudeausstattung sowie der energetischen Optimierung wurde das Gebäude stark aufgewertet. Die Maßnahmen hatten einen sehr positiven Einfluss auf die Vermietungssituation im Objekt. Eine Green Building- Zertifizierung nach LEED mit der Ausprägung Gold wird voraussichtlich Anfang 2014 erfolgen. Ebenso wurde die Entwicklung des Objektes Sunyard in München im Januar 2013 planmäßig beendet. Auch diese Immobilie wurde durch die Modernisierung stark aufgewertet mit entsprechend positiven Auswirkungen auf die Vermietungssituation. Die Green-Building-Zertifizierung nach LEED wird ebenfalls zu Beginn 2014 erwartet. Die Entwicklung des Objektes Poseidon in Frankfurt am Main wurde im Mai 2013 planmäßig fertiggestellt und an den Mieter übergeben. Das Gebäude wurde für die ING-Diba AG grundlegend saniert und aufgewertet. Darüber hinaus entstand ein Er Größenklassen der Immobilien Verkehrswert in Mio. EUR 1) 0-10 (15 Objekte) 0,8 % 10-25 (33 Objekte) 5,5 % 25-50 (35 Objekte) 11,6 % 50-75 (23 Objekte) 12,9 % 1) Ohne im Bau befindliche Objekte. 75-100 (10 Objekte) 8,0 % 100-150 (19 Objekte) 20,2 % 150-200 (6 Objekte) 9,2 % > 200 (13 Objekte) 31,9 % Paris, Rue du Faubourg Saint Honoré 15
Wirtschaftliche Altersstruktur der Immobilien 1) Verkehrswert in Mio. EUR 4.800 4.200 3.600 3.000 2.400 1.800 1.200 600 0 13,7 % bis 5 39,9 % 5-10 29,7 % 10-15 15-20 über 20 Wirtschaftliches Alter der Immobilien in Jahren 1) Ohne im Bau befindliche Objekte. 10,0 % 6,8 % weiterungsbau von etwa 14.000 m². Die Entwicklung und Erweiterung des Objektes erfolgte nach den Grundsätzen für nachhaltiges Bauen. Eine Green-Building-Zertifizierung nach LEED wird Anfang 2014 erwartet. Eine weitere Bestandsentwicklung wurde im August 2013 in der Immobilie Büropark Grafenberg in Düsseldorf abgeschlossen. Neben der Neugestaltung der Eingangshalle wurden die Mietbereiche aufgewertet und die technische Gebäudeausstattung erneuert. Darüber hinaus erfolgte die energetische Optimierung des Gebäudes. Das Gebäude erhielt eine Green-Building-Zertifizierung nach dem Standard LEED mit dem Prädikat Gold. Auch in den nächsten Jahren wird der Fonds selektiv in den Immobilienbestand investieren und damit die Entwicklung des Portfolios vorantreiben. Projektentwicklungen Die Immobilienentwicklung Paris, Rue de Vienne 19-21 / Rue de Rocher 38-46, in Frankreich wurde im Juni 2011 erworben. Die aus zwei Gebäudeteilen bestehende Immobilie wird vollständig revitalisiert und durch einen Neubau ergänzt. Nach Fertigstellung wird die Immobilie über eine Bürofläche von rund 31.800 m² sowie 193 Pkw- Stellplätze verfügen. Das Objekt befindet sich in begehrter Lage im 8. Arrondissement, unweit der Hauptverkehrsstraße Boulevard Haussmann. Die Immobilie ist hervorragend an das Straßenverkehrsnetz und den öffentlichen Nahverkehr angebunden. Das Gebäude zeichnet sich vor allem durch eine hohe Flexibilität und Drittverwendungsfähigkeit aus. Eine Green-Building-Zertifizierung erfolgt nach den internationalen Standards HQE und LEED. Die Projektentwicklung wurde nach Ende des Geschäftsjahres fertiggestellt und im November 2013 übernommen. Vermietungssituation Die Vermietungsaktivitäten wurden im Geschäftsjahr 2012 / 13 intensiv fortgeführt. Im Berichtszeitraum konnten Neu- und Anschlussvermietungen über ca. 382.000 m² abgeschlossen werden. Die Vermietungsquote lag zum Stichtag 30.09.2013 bei 92,9 %. In einem schwierigen Marktumfeld wurde somit ein hohes Vermietungsergebnis erzielt. Ein wesentlicher Mietvertrag wurde für das Objekt Mainzer Landstraße 293 in Frankfurt am Main mit der Barmer Ersatzkasse geschlossen. Der Mietvertrag über eine Fläche von rund 13.650 m² beginnt am 01.01.2014 und hat eine Laufzeit von 15 Jahren. Die Mietflächen werden aktuell nach den Wünschen des Mieters ausgebaut. Darüber hinaus konnte in dem Objekt Paris, Boulevard Haussmann in Frankreich ein Mietvertrag mit Miet beginn 01.01.2015 über eine Fläche von 2.974 m² geschlossen werden. Das Modeunternehmen ZARA France hat einen Mietvertrag über 36 Monate abgeschlossen und wird nach Auszug des Vormieters die Flächen beziehen. Wien, Kaufhaus Gerngross 16
In dem Objekt Castel San Giovanni, Via Dogana Po 2/A, Italien wurde der Mietvertrag mit dem Logistikunternehmen Saimi Avandero S.P.A. verlängert. Es wurde eine Verlängerung des Mietvertrages über rd. 27.270 m² um vier Jahre bis 31.12.2016 vereinbart. Eine bedeutende Anschlussvermietung gelang auch mit dem Handelskonzern Galeries Lafayette in dem Objekt Paris, Boulevard Haussmann in Frankreich. Der Mieter verlängerte den bestehenden Vertrag über 5.342 m² bis 31.12.2024. Detaillierte Angaben zu Vermietungsquoten und auslaufenden Mietverträgen getrennt nach direkt und über Immobiliengesellschaften gehaltenen Objekten sowie weiter unterteilt nach Ländern und Nutzungsarten sind auf den Seiten 26 bis 29 dargestellt. Bitte beachten Sie auch die detaillierten Objektinformationen im Immobilienverzeichnis auf den Seiten 44 bis 76. Portfoliostruktur Das Portfolio des Deka-ImmobilienEuropa umfasste zum Berichtsstichtag 155 Immobilien mit einem Immobilienvermögen von 11.411 Mio. EUR. Das Portfolio ist breit diversifiziert und weist eine ausgewogene Streuung nach Regionen, Standorten, Nutzungsarten und Mietern auf. Die konjunkturelle Entwicklung in den europäischen Ländern verläuft mit unterschiedlichen Intensitäten, so dass die starke Diversifizierung des Fonds eine stabilisierende Wirkung auf das Immobilienportfolio hat und Risiken somit gemindert werden. Durch den Marktaustritt in den USA ist der Anteil der Immobilien in Europa leicht gestiegen und beträgt 99,1 % (Vorjahr: 97,9 %). Außerhalb Europas werden nur noch zwei Immobilien in Japan gehalten. Diese haben einen Anteil von 0,9 % am Immobilienvermögen des Fonds. Das Deutschland-Portfolio hat einen Anteil von 34,3 % am Immobilienvermögen. Aufgrund der getätigten Transaktionen ist der Anteil gegenüber dem Vorjahr (38,3 %) leicht gesunken. Das Deutschland-Portfolio stellt jedoch noch immer den größten Teil des Bestandes und trägt aufgrund der geringeren Volatilität des deutschen Immobilienmarktes maßgeblich zur Stabilität des Fonds bei. Neben Deutschland ist der Fonds weiterhin stark in den wichtigsten europäischen Immobilienmärkten Frankreich und Großbritannien engagiert. Das Frankreich-Portfolio ist aufgrund der Ankäufe weiter gewachsen und weist einen Anteil von 21,9 % (Vorjahr: 17,6 %) auf. Der Anteil des Großbritannien- Portfolios liegt bei 14,1 % und damit über dem Vorjahresniveau (11,6 %). Hier spiegeln sich insbesondere die Ankäufe der Immobilien Aldermanbury Square und Palestra in London sowie Quai d Austerlitz und La Fayette in Paris wider. Das Fondsmanagement hat damit seine Strategie zum weiteren Ausbau in den Zielmärkten Frankreich und Großbritannien umgesetzt. Mittelfristig soll das Immobilienvermögen in diesen Ländern weiter wachsen. Das Immobilienvermögen des Deka-ImmobilienEuropa ist hinsichtlich der Höhe seiner Verkehrswerte ausgewogen diversifiziert. Restlaufzeiten der Mietverträge 1) Anteil am Gesamtmietaufkommen in % 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2,0 bis 12/13 Laufzeit 8,8 01/14-12/14 15,5 01/15-12/15 6,6 01/16-12/16 1) Ohne im Bau befindliche Objekte. 11,8 01/17-12/17 33,8 01/18-12/22 21,1 ab 01/23 0,4 unbefristet Düsseldorf, Duo 17
Restlaufzeit der Darlehen Je Währung in % und in Mio. EUR 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 54,2 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 800 600 400 200 7,9 % 34,0 % 19,8 % 37,9 % 10,2 % 24,3 % 50,9 % 55,8 % 100,0 % 3,3 % 1,7 % 100,0 % 0 bis 1 Jahr über 1 über 2 über 5 bis 2 Jahre bis 5 Jahre bis 10 Jahre Gesamtergebnis EUR GBP JPY Gesamtergebnis Ohne Immobilien im Bau entfallen auf Objekte mit einem Verkehrswert bis zu 50 Mio. EUR derzeit 17,9 % des Portfolios, 20,9 % liegen im Bereich zwischen 50-100 Mio. EUR. Objekte mit einem Verkehrswert über 100-200 Mio. EUR machen 29,4 % aus. Dreizehn Objekte über 200 Mio. EUR haben einen Anteil von 31,9 %. Das Fondsmanagement strebt weiterhin eine Reduzierung des Anteils der Objekte unter einem Verkehrswert von 30 Mio. EUR an. Neben der breiten Streuung auf verschiedene Investitionsstandorte sowie der ausgewogenen Altersstruktur trägt auch die Diversifikation der Nutzungsarten zu einer stabilen Fondsentwicklung bei. Der Bürobereich dominiert mit einem Anteil von 62,9 % (Vorjahr: 58,4 %) weiterhin das Portfolio, gefolgt von Einzelhandelsnutzungen mit einem Anteil von 18,7 % (Vorjahr: 22,2 %) der Mieterträge. Die weiteren Flächen stehen überwiegend zur Logistik- und Hotelnutzung zur Verfügung. Der Deka-ImmobilienEuropa verfügt über ein relativ junges und modernes Immobilienportfolio. Ohne Immobilien im Bau sind rd. 53,6 % der Objekte bei wirtschaftlicher Betrachtung 10 Jahre oder jünger. Nur 6,8 % des Bestandsvermögens ist älter als 20 Jahre. Der Fonds investiert vornehmlich in neue oder vollständig sanierte Immobilien, was sich auch künftig positiv auf die Altersstruktur auswirken wird. Die Vorteile eines modernen Immobilienbestandes zeigen sich insbesondere in den niedrigeren Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten sowie in den höheren Vermietungschancen. Auch in den Restlaufzeiten der Mietverträge zeigt sich die nachhaltige Entwicklung des Deka-ImmobilienEuropa. Etwa 66,7 % der Mietverträge laufen bis zum Jahr 2017 und länger. Bis Ende des Jahres 2013 steht für nur rund 2,0 % der Mietverträge eine Verlängerung bzw. Neuvermietung an. Kreditportfolio Währung Kreditvolumen In % des Kreditvolumen In % des Kreditvolumen In % des Durch- Durchschnittliche (direkt) Fonds- (Beteiligung) Fonds- (gesamt) Fonds- schnittlicher Zinsbindungsfrist in EUR vermögens in EUR vermögens in EUR vermögens Zinssatz (Restlaufzeit in Tagen) EUR (Deutschland) 0 0,0 68.035.006 0,6 68.035.006 0,6 6,1 963 EUR (Ausland) 299.750.000 2,4 543.498.000 4,4 843.248.000 6,8 2,7 470 EUR (Gesamt) 299.750.000 2,4 611.533.006 5,0 911.283.006 7,4 3,0 507 GBP 811.734.889 6,6 0 0,0 811.734.889 6,6 2,3 182 JPY 0 0,0 37.762.197 0,3 37.762.197 0,3 2,3 1.285 Summe 1.111.484.889 9,0 649.295.203 5,3 1.760.780.092 14,3 2,6 374 18
Die breite Diversifikation ist ein wesentlicher Aspekt der konservativen Anlagestrategie des Deka-ImmobilienEuropa und macht den Fonds weniger anfällig für konjunkturelle Entwicklungen auf einzelnen Immobilienmärkten. Das Fondsmanagement investiert europaweit in Gewerbeimmobilien mit den Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Logistik und Hotel. Der Investitionsschwerpunkt liegt in den etablierten Immobilienmärkten der wichtigsten europäischen Metropolen. Im Fokus stehen dabei Core-Immobilien, die sich durch ein hohes Maß an Wertstabilität und Ertragssicherheit auszeichnen. Neben einer hohen baulichen Qualität und einer überdurchschnittlichen Gebäudeausstattung befinden sich diese Immobilien in sehr guten Lagen und sind langfristig an bonitätsstarke Mieter vermietet. Ergebniskomponenten der Fondsrendite Der Deka-ImmobilienEuropa weist für das Geschäftsjahr 2012 / 13 ein Gesamtergebnis von 2,0 % (nach BVI-Methode) aus. In einem schwierigen Marktumfeld konnte der Fonds somit wieder ein gutes Ergebnis erzielen. Die Bruttomietrendite lag im abgelaufenen Geschäftsjahr bei 5,6 % (Vorjahr: 5,8 %). Nach Abzug der Bewirtschaftungsaufwendungen ergibt sich eine Nettomietrendite von 4,0 %. Die Nettomietrendite liegt damit unter dem Vorjahreswert von 4,4 %. Im Geschäftsjahr 2012 / 13 wurden vergleichsweise hohe Mittel in den Immobilienbestand investiert. Dies führte zu einer weiteren Verbesserung der Objektpositionierung auf den regionalen Märkten. Die Wertänderung lag bei -0,4 % (Vorjahr: -0,2 %). Hohe Erträge aus den Objektverkäufen haben das Ergebnis der Wertänderungen positiv beeinflusst. Neben diesen Erträgen sind im Wesentlichen die Bewertungsgutachten der Sachverständigen sowie die Abschreibungen der Ankaufsnebenkosten in die Wertänderung eingeflossen. Unter Berücksichtigung der Wertänderungen, der ausländischen Ertragsteuern von -0,2 % (Vorjahr: -0,2%) sowie der ausländischen latenten Steuern von 0,0 % (Vorjahr: -0,1 %) ergibt sich vor Darlehensaufwand eine Immobilienrendite von 3,4 % (Vorjahr: 4,0 %). Nach Fremdkapitalkosten und dem Währungsergebnis ergibt sich bezogen auf das eigenkapitalfinanzierte Immobilienvermögen ebenfalls ein Immobiliengesamtergebnis von 3,4 % (Vorjahr: 4,1 %). Die Liquiditätsrendite von 0,2 % lag deutlich unter dem Vorjahreswert von 1,3 % und spiegelt das Zinsniveau während des Geschäftsjahres wider. Der Deka-ImmobilienEuropa verfolgt eine defensive Anlagestrategie in Werten mit angemessener Bonität und geringem Risiko. Die Zinsbindungsfristen liegen überwiegend zwischen einem bis zwölf Monaten. Anlegerstruktur* Anlagevolumen in % des Fondsvermögens. 60 50 40 30 20 10 0 43,83 25,41 23,28 5,85 < 10 Tsd. < 20 Tsd. < 50 Tsd. < 100 Tsd. < 1 Mio. > = 1 Mio. *Auswertung bezieht sich auf 73,7 % des Fondsvermögens. 1,61 0,01 Währungsrisiken Nettovermögen Nettovermögen Sicherungs- Nicht währungs- Nicht währungs- Sicherungsquote je im Fremdwäh- im Fremdwäh- kontrakte gesichertes gesichertes Fremdwährungsraum in rungsraum rungsraum Nettovermögen Nettovermögen % v. Nettovermögen im Mio. EUR Mio. Landeswährung Mio. Landeswährung Mio. Landeswährung Mio. EUR Fremdwährungsraum Großbritannien 833 697 688 9 11 98,7 Ungarn 1) 32 9.621 0 9.621 33 0,0 Schweden 40 343 344-1 0 100,3 Polen 2) 643 2.709 144 2.565 609 5,3 Tschechische Republik 3) 233,4 6.002,8 0 6.002,8 233,4 0,0 USA 91 123 122 2 1 98,4 Japan 67 8.908 8.945-37 0 100,4 1) Das Nettovermögen in Ungarn bezieht sich größtenteils auf die dort gehaltene Immobilie, die der Sachverständigenausschuss in Euro bewertet. Lediglich geringe Positionen der ungarischen Immobiliengesellschaft (z. B. Kasse, Forderungen) sind Wechselkursschwankungen ausgesetzt. 2) Das Nettovermögen in Polen bezieht sich größtenteils auf die dort gehaltenen Immobilien, die der Sachverständigenausschuss in Euro bewertet. Lediglich geringe Positionen der polnischen Immobiliengesellschaften (z. B. Kasse, Forderungen) sind Wechselkursschwankungen ausgesetzt. 3) Das Nettovermögen in der Tschechischen Republik bezieht sich größtenteils auf die dort gehaltene Immobilie, die der Sachverständigenausschuss in Euro bewertet. Lediglich geringe Positionen der tschechischen Immobiliengesellschaft (z. B. Kasse, Forderungen) sind Wechselkursschwankungen ausgesetzt. 19
Im Geschäftsjahr lag das Gesamtergebnis des Fonds vor Abzug der Fondskosten bei 2,7 % (Vorjahr: 3,4 %). Nach Abzug der Fondskosten wurde dann letztlich das Gesamtergebnis von 2,0 % erzielt. Detaillierte Angaben zu Einzelrenditen sind in den Tabellen auf den Seiten 30 bis 34 ersichtlich. Währungs- und Kreditportfoliomanagement Im Berichtszeitraum hielt der Deka-ImmobilienEuropa Immobilien und Beteiligungen in Großbritannien, Schweden, Polen, Ungarn, der Tschechischen Republik, Japan und den USA. Für den Deka-ImmobilienEuropa verfolgt das Fondsmanagement eine risiko arme Währungsstrategie, bei der Wechselkursrisiken für Vermögenspositionen in Fremdwährung weitgehend abgesichert werden. Grundsätzlich kann in einzelnen Währungen von der Strategie einer nahezu vollständigen Absicherung des in Fremdwährung gehaltenen Fondsvermögens abgewichen werden. Ein teilweiser oder vollständiger Verzicht auf Währungssicherung wird in Erwägung gezogen, wenn von einer geringen Volatilität der Währung gegenüber dem Euro bzw. einer neutralen oder positiven Währungskursentwicklung auszugehen ist. Dabei werden Absicherungskosten berücksichtigt. Die in Polen, Ungarn und der Tschechischen Republik gehaltenen Liegenschaften des Fonds verfügen über eurogebundene Mietverträge sowie entsprechende Ermittlungen der Verkehrswerte. Das Währungsrisiko des Fonds beschränkt sich in erster Linie auf kleinere in Fremdwährung gehaltene Barbestände bzw. Forderungen / Verbindlichkeiten in Landeswährung, die nicht gesichert werden. Das Kreditportfolio beläuft sich zum 30.09.2013 auf 14,3 % des Fondsvermögens (rund 1.760 Mio. EUR). Die durchschnittliche Zinsbindung beträgt 374 Tage. Hinweis auf Bildung von Rückstellungen für Steuern auf Veräußerungsgewinne Im Berichtszeitraum wurde von den Rückstellungen für Steuern auf voraussichtliche künftige Veräußerungsgewinne (Capital Gains Tax CGT) insgesamt ein Betrag von 3,0 Mio. EUR im Saldo aufgelöst. Weitere Ausführungen zu den CGT generell finden Sie in den Erläuterungen zur Vermögensaufstellung auf Seite 42. Risikoprofil Der Deka-ImmobilienEuropa investiert hauptsächlich in den bedeutendsten europäischen Standorten. Langfristig orientierten Anlegern bietet dieser Investmentfonds die Möglichkeit, nach dem Grundsatz der Risikostreuung in ein europäisches Immobilienportfolio mit nachhaltiger Wertentwicklung zu investieren. Bei der Auswahl der Immobilien für das Sondervermögen stehen deren nachhaltige Ertragskraft sowie die regionale Streuung nach Lage, Größe und Nutzung im Vordergrund der Überlegungen. Der Immobilienbestand wird vom Fondsmanagement entsprechend den Markterfordernissen und Marktentwicklungen durch Gebäudemodernisierung, -umstrukturierung, -kauf und -verkauf optimiert. Durch eine defensive Vorgehensweise bei der Liquiditätsanlage ist der Fonds solide aufgestellt. Madrid, Cristalia 20