STADT PULHEIM FLÄCHENNUTZUNGSPLAN - RHEIN-ERFT-KREIS - TEILÄNDERUNG NR. 14.3 GEYEN BEGRÜNDUNG zur Teiländerung Nr. 14.3 des Flächennutzungsplanes der Stadt Pulheim. Änderung der Darstellung Wohnbaufläche", "Fläche für die Landwirtschaft", "Regenrückhaltebecken in Sonderbaufläche, Zweckbestimmung: Lebensmitteleinzelhandel,Getränkemarkt", "Wohnbaufläche", "Grünfläche, Zweckbestimmung: Parkanlage". 1. Allgemeines und Lage des Änderungsbereiches Die z. Zt. gültige Fassung des Flächennutzungsplanes der Stadt Pulheim besteht aus einer Teilgenehmigung aus dem Jahre 1979 in Verbindung mit der 1. Änderung aus dem Jahre 1982 sowie weiteren Teiländerungen. Die von der Änderung 14.3 erfasste Fläche liegt im Ortsteil Geyen und Sinthern. Sie grenzt westlich an die Brauweilerstraße und nördlich an den südlichen Geyener Ortsrand an. Der Änderungsbereich liegt in der Gemarkung Geyen, Flur 11 sowie der Gemarkung Brauweiler, Flur 21. Er umfasst die Flurstücke, 130/64, 132/63, 1978, sowie Teile der Flurstücke 128/65; 188, 1000 und 2625 mit einer Gesamtfläche von ca. 12700 m². 2. Planungsrechtliche Situation und derzeitige Nutzung Für die Flurstücke 130/64, 132/63 gilt die Teiländerung Nr. 12.6 des Flächennutzungsplanes vom 01.12.1998 mit der Darstellung "Wohnbaufläche". Die übrigen Parzellen der Flächennutzungsplanänderung 14.3 sind als "Fläche für die Landwirtschaft" bzw. "Regenrückhaltebecken" dargestellt. Die derzeitige Nutzung der Flächen ist durch landwirtschaftliche Wiesen und landwirtschaftliche Nutzungen bestimmt. Im Bereich der Parzelle 128 findet sich ein Wirtschaftsweg. Nördlich daran schließen Gärten (Parzellen 1978, 2625, 2627 und sowie eine Wohnbebauung südlich der Rather Straße an (Parzelle 2625). Zur Abstimmung mit landesplanerischen Belangen wird auf dem Dienstweg bei der Bezirksregierung gemäß 32 (1) Landesplanungsgesetz (LPIG) die Anfrage gestellt, inwieweit landesplanerische Bedenken gegen die geplante Flächennutzungsplanänderung erhoben werden. Wegen getroffener Vorabstimmungen mit dem Rhein-Erft-Kreis und der Bezirksregierung ist mit einer Bestätigung der Anpassung der Teiländerung Nr. 14.3 Geyen an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung zu rechnen. Ergänzung nach der Offenlage: Mit dem Schreiben vom 17.05.2010 wurde die Anpassung der Teiländerung Nr. 14.3 Geyen an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung bestätigt. 1
3. Ziel und Zweck der Planung Ziel der Planänderung ist die Darstellung von "Sonderbaufläche, Zweckbestimmung: Lebensmitteleinzelhandel, Getränkemarkt", "Wohnbaufläche, Grünfläche, Zweckbestimmung: Parkanlage" anstelle von "Wohnbaufläche", "Fläche für die Landwirtschaft", "Regenrückhaltebecken". Durch die Schließung des einzigen in Geyen vorhandenen Lebensmittelmarktes im Jahre 1995 entstand für diesen Ortsteil eine wesentliche Lücke in der Versorgungsinfrastruktur. Auch in Sinthern besteht kein entsprechendes Nahversorgungsangebot. Zur Behebung dieses Grundversorgungsdefizits soll bauleitplanerisch ein neuer Standort an der Brauweilerstraße für einen Lebensmittelmarkt mit ausreichender Verkaufsfläche und angemessenem Angebot vorbereitet werden. Der Supermarkt soll dabei die Funktion eines Nahversorgers aufweisen und um einen gesonderten Getränkemarkt ergänzt werden. Zu diesem Zweck soll eine ca. 5000 m² umfassende Fläche am südlichen Bebauungsrand von Geyen östlich der Brauweilerstraße, die im Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim bislang als "Wohnbaufläche","Fläche für die Landwirtschaft" bzw. "Regenrückhaltebecken" dargestellt ist, in "Sonderbaufläche" mit der Zweckbestimmung "Lebensmitteleinzelhandel, Getränkemarkt" bzw. "Grünfläche, Zweckbestimmung: Parkanlage" geändert werden. Damit werden die Voraussetzungen für eine verbindliche Bauleitplanung (Bebauungsplan Nr. 86 Geyen) geschaffen, mit der dann die planungsrechtliche Zulässigkeit für einen Supermarkt und einen Getränkemarkt, am vorgesehenen Standort, gesichert werden soll. Neben der Sonderbaufläche für den Lebensmittelmarkt bzw. Getränkemarkt ist die Darstellung von "Wohnbaufläche" und "Grünfläche, Zweckbestimmung: Parkanlage" Ziel der Änderung 14.3 des Flächennutzungsplanes. Mit der Ausweisung von Wohnbaufläche an der Südseite der Rather Straße wird weitgehend der dortigen Bestandsbebauung entsprochen und der Übergang zu dem Lebensmittelmarkt planerisch geregelt. Zur Anlage und Sicherung einer Ortsrandbegrünung ist am südlichen und östlichen Rand des Plangebiets die Darstellung "Grünfläche, Zweckbestimmung: Parkanlage" vorgesehen, da eine Schließung der Landschaftsfuge zwischen Geyen und Sinthern östlich der K 25 explizit nicht vorgesehen ist; dies entspricht auch den Vorgaben des Regionalplanes. Die trotz des gröberen Maßstabes des Flächennutzungsplanes relativ parzellenscharfe Darstellung soll die Schaffung einer landschaftlichen Einbindung der Planung auch auf Ebene der vorbereitenden Bauleitplanung sichern. Eine gute Anbindung an das Straßennetz ist durch die vorhandene Brauweilerstraße bzw. Sintherner Straße als Ortsdurchgangsstraße gegeben. 4. Auswirkungen der Planung 4.1 Lebensmittelmarkt als Nahversorger Seitens des vorgesehenen Betreibers des Lebensmittel- und separatem Getränkemarktes ist mit Schreiben vom 02.02.2009 eine Tragfähigkeitsberechnung vorgelegt worden. Die folgende Tragfähigkeitsberechnung, inwieweit der anzusiedelnde Lebensmitteleinzelhandelsbetrieb zur Nahversorgung dient, ist erfolgt anhand den vom vorgesehenen Betreiber des Betriebes vorgelegten Angaben zum Umsatz je m² und Jahr für einen Vollsortimenter (4000 Euro pro m²) und unter Berücksichtigung des Merkblatts der Bezirksregierung Köln vom November 2004 zu Regelungen für Einzelhandelsbetriebe zur Nahversorgung. 2
Demnach gilt ein Radius von 700 m um den geplanten Standort als Einzugsbereich für die Nahversorgung. In begründeten Fällen kann der Nahversorgungsbereich auch größer angenommen werden (insb. in ländlichen Gebieten). Letzteres ist für Geyen / Sinthern anzunehmen, da es Teil der Stadt Pulheim ist, die eine Siedlungsstruktur aufweist, die durch mehrere klar voneinander getrennte Ortsteile (anstelle eines einzigen geschlossenen Stadtgebiets) mit teilweise noch deutlich ausgeprägten dörflichem Charakter gekennzeichnet ist. Somit kann für den Standort in Geyen / Sinthern ein Einzugsbereich von 700-1000 m Radius angenommen werden. Das Plangebiet liegt zentral zwischen den Ortsteilen Geyen und Sinthern. Dadurch hat der Lebensmittelmarkt, rechnet man Manstedten mit hinzu, einen Einzugsbereich, der die beiden Ortsteile vollständig erfasst und 5927 Einwohner aufwies als Grundlage für die Berechnung der Tragfähigkeit (heutiger Stand: 6020, November 2009). Entsprechend dem o. g. Merkblatt wird von einer Kaufkraftbindung von 35% ausgegangen. Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft wird, entsprechend dem o. g. Merkblatt, mit 2100 Euro pro Kopf und Jahr angenommen. Für die Stadt Pulheim wird vom vorgesehenen Betreiber eine Kaufkraftkennziffer von 1.19 % veranschlagt. Für den Lebensmittelmarkt wird in der Berechnung eine maximale Verkaufsfläche von 1400 m² für einen Vollsortimenter angenommen. Der Umsatz je m² und Jahr wird vom Betreiber für einen Vollsortimenter mit 4000 Euro pro m² angesetzt. Da dieser Umsatz auf 90 % der Fläche realisiert wird, sind bei der Berechnung des zu erwartenden Gesamtumsatzes eines Betriebes (Verkaufsfläche x Umsatz je m²/ Jahr) 10 % der Verkaufsfläche abzuziehen. Wenn die sortimentspezifische Kaufkraft (Einwohner x Kaufkraft pro Kopf / Jahr x Kaufkraftkennziffer der Gemeinde x 0.35) größer oder gleich dem zu erwartenden Gesamtumsatz (Verkaufsfläche x Umsatz je m²/ Jahr) ist, kann davon ausgegangen werden, dass es sich um einen Einzelhandelsbetrieb zur Nahversorgung handelt. Für den vorgesehenen Standort in Geyen / Sinthern ergibt sich folgende Rechnung (Stand: 2008): Sortimentspezifische Kaufkraft (Einwohner x Kaufkraft pro Kopf/ Jahr x Kaufkraftkennziffer der Gemeinde x 0.35): 5927 x 2100 x 1.19 x 0.35 = 5 184 000 Euro Zu erwartender Gesamtumsatz (Verkaufsfläche x 0.9 x Umsatz je m²/ Jahr): 1400 x 0.9. x 4000 = 5 040 000 Euro 5 184 000 Euro > 5 040 000 Euro 3
Die geplante Darstellung im FNP ermöglicht die Ableitung des Bebauungsplanes 86 Geyen, mit dem die Zulässigkeit eines Lebensmittelmarktes von 1.170 m² Verkaufsfläche begründet wird. Dieser Wert bleibt unter der Maximalfläche der beschriebenen Tragfähigkeitsberechnung. Somit kann nach den Berechnungen des vorgesehenen Betreibers davon ausgegangen werden, dass es sich bei dem anzusiedelnden Lebensmittelmarkt um einen Einzelhandelsbetrieb zur Nahversorgung handeln wird, der außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche Pulheims zugelassen werden kann. Eine Steuerung der Sortimente im Sinne der Nahversorgung auf der Ebene des verbindlichen Bauleitplanung (90 % Nahversorgung / 10 % sonstige zentrenrelevante Sortimente) ist dabei vorausgesetzt. Neben einem Backshop tritt noch ein Getränkemarkt als gesonderter Betrieb hinzu, der jedoch mit einer maximalen Verkaufsflächengröße von 500 m² deutlich unterhalb der Großflächigkeit liegt und als der Nahversorgung dienend auch innerhalb eines Allgemeinen Wohngebietes oder eines Misch- / Dorfgebietes zulässig wäre. Die Lage inmitten beider Ortsteile gewährleistet die Nahversorgung für Geyen und Sinthern, die auf der nordwestlichen Seite der K 25 in der Vergangenheit zusammen gewachsen sind. Eine Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche durch die Planung ist nicht zu erwarten. Das Einzelhandelskonzept der Stadt Pulheim weist zentrale Versorgungsbereiche für Pulheim, Stommeln und Brauweiler aus, diese Bereiche werden durch die nahversorgungsorientierte Planung für Geyen und Sinthern nicht beeinträchtigt. Gleichzeitig sichert die Planung die Versorgung von ca. 6.000 Einwohnern, die bislang zur Deckung ihres täglichen Bedarfes über kein entsprechendes Nahversorgungsangebot verfügen. 4.2 Umweltbericht Ziel und Zweck der Planung Ziel der Planänderung ist die Darstellung von 'Sondergebiet Einzelhandel' / 'Wohnbaufläche' / 'Grünfläche' anstelle von 'Wohnbaufläche' / 'Fläche für die Landwirtschaft' / 'Regenrückhaltebecken'. Mit der Schließung des einzigen in Geyen vorhandenen Lebensmittelmarktes im Jahre 1995 entstand für diesen Ortsteil eine wesentliche Lücke in der Versorgungsinfrastruktur, der auch Sinthern umfasst. Um dieses Grundversorgungsdefizit zu beheben, soll bauleitplanerisch ein neuer Standort an der Brauweilerstraße für einen Lebensmittelmarkt mit ausreichender Verkaufsfläche und entsprechendem Angebot vorbereitet werden. Der Supermarkt soll dabei die Funktion eines Nahversorgers aufweisen. In Ergänzung zur Sonderbaufläche ist die Darstellung von 'Wohnbaufläche' und 'Grünfläche' Ziel der Flächennutzungsplanänderung. Mit der Ausweisung von Wohnbaufläche an der Südseite der Rather Straße wird weitgehend der dortigen Bestandsbebauung entsprochen und der Übergang zu dem Lebensmittelmarkt planerisch geregelt. Im Hinblick auf die Anlage einer Ortsrandbegrünung ist am südlichen und östlichen Rand des Plangebiets die Darstellung 'Grünfläche' vorgesehen. Im 2 Abs. 4 Satz 5 BauGB ist geregelt, dass bei Plänen, die zu einer Planungshierarchie gehören, Mehrfachprüfungen vermieden werden sollen (Abschichtungsregelung). Auf dieser Grundlage wird im Rahmen des Flächennutzungsplanverfahrens auf die umfangreiche Erarbeitung eines Umweltberichts verzichtet. Es erscheint sinnvoller, diesen im zeitgleich durchgeführten Bebauungsplanverfahren zu erstellen, da auf dieser Planungsebene erheblich detailliertere An- 4
gaben zu dem geplanten Eingriff vorliegen und deshalb die Umweltauswirkungen auf das Plangebiet besser und genauer beschrieben und bewertet werden können. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wird bei der Umweltprüfung neben einer Bestandsaufnahme des Umweltzustandes des Plangebietes eine Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung (hinsichtlich der relevanten Schutzgüter) erstellt. Außerdem werden Überlegungen zur Vermeidung, zur Verringerung und zum Ausgleich möglicher nachteiliger Folgen der Planung angestellt. Wesentliche Teile des Umweltberichtes sind auch Angaben über die wichtigsten Merkmale der bei der Umweltprüfung verwandten Verfahren bzw. Angaben über Schwierigkeiten bei der Ermittlung der Daten sowie geplante Maßnahmen zur Überwachung der Auswirkungen der Planung (Monitoring). Die Beschreibung der Umwelt und ihrer Bestandteile umfasst die in 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB benannten Schutzgüter. Untersucht werden die Auswirkungen auf die Schutzgüter Tiere und Pflanzen, Boden, Wasser, Luft, Klima, Landschaft, Mensch sowie Kultur- und sonstige Güter. Innerhalb der Fachgesetze sind für diese Schutzgüter allgemeine Grundsätze und Ziele formuliert, die im Rahmen der Prüfung berücksichtigt werden bzw. Beurteilungskriterien bieten. Zur Erarbeitung des Umweltberichts im Bebauungsplanverfahren sind bei einzelnen Schutzgütern als Grundlage umfangreichere Untersuchungen notwendig. Eine Überprüfung auf umweltrelevante Objekte hat bereits stattgefunden. Die Ergebnisse fließen in die Beurteilung der Schutzgüter Tiere und Pflanzen sowie Landschaft und Mensch ein. Mit der Teiländerung Nr. 14.3 Geyen des Flächennutzungsplanes werden Eingriffe in Natur und Landschaft im Sinne des 8 BNatSchG bzw. 4 LGNW vorbereitet. Die dadurch erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen werden im Rahmen des konkretisierenden verbindlichen Bauleitplanverfahrens, Bebauungsplan Nr. 86 Geyen, festgesetzt. Voraussichtliche Auswirkungen der Planung auf die Umwelt Zustand der Umwelt vor Durchführung der Planung Derzeit wird der überwiegende Teil des Plangebietes entsprechend der Darstellung im Flächennutzungsplan 'Fläche für die Landwirtschaft' als Acker- oder Weidefläche genutzt.in der Rather Straße ist ein Wohngebäude mit einigen kleineren Nebengebäuden vorhanden. Im rückwärtigen Bereich der Bebauung an der Rather Straße finden sich größere, teilweise verwilderte unbebaute (Garten-) Grundstücke mit einem umfangreichen Bestand an Obst- und anderen Bäumen. Die Bäume sind teilweise älter und weisen dementsprechend größere Stammdurchmesser auf. Zustand der Umwelt nach Durchführung der Planung Mit der Durchführung der Planung erfolgt die Versiegelung bislang landwirtschaftlich genutzter Flächen durch den Baukörper des Lebensmittelmarktes / Getränkemarktes und die dazugehörige Stellplatzanlage. Gleichzeitig ist zu erwarten, dass mit der Umsetzung der Planung eine Erhöhung des Aufkommens des Autoverkehrs mit den entsprechenden Belastungen für die Umwelt einher gehen wird. Der Baumbestand kann zum größten Teil erhalten werden, da er überwiegend in dem Bereich liegt, der als 'Grünfläche' dargestellt werden soll. 5
Gleichzeitig wird mit der Darstellung von Grünflächen am südlichen und östlichen Rand des Plangebietes die Vorraussetzung für die Anlage einer umfangreichen Ortsrandbegrünung geschaffen. Maßnahmen zum Ausgleich der Auswirkungen der Planung auf die Umwelt Durch den weitgehenden Erhalt des Baumbestandes und die Ausweisung umfangreicher Grünflächen besteht die Möglichkeit, die Auswirkungen der Planung auf Natur und Landschaft, auch innerhalb des Plangebietes, auszugleichen. Konkrete Berechnungen erfolgen im Zusammenhang mit der Erarbeitung des Umweltberichtes für den Bebauungsplan Nr. 86 Geyen. Erforderliche Ausgleichsmaßnahmen sind im verbindlichen Bauleitplanverfahren festgestellt und vorgeschrieben. Pulheim, den 17.05.2010 Planungsabteilung 6