Immobilien Baufinanzierung 1. Oktober 21 Status Quo Bausparkassen Die Zahl der Wohnungsfertigstellungen in Deutschland sank über Jahre doch zuletzt gab es eine Trendumkehr. Die Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen stieg in den letzten Quartalen leicht an. Die bis 21 sinkende Bautätigkeit ist auch bei den Bausparkassen spürbar. Seitdem der Bestand der Einlagen im Jahr 24 erstmals das Niveau der Darlehen überstieg, hat sich diese Tendenz weiter verfestigt. Zum Jahresende 29 lag der Einlagenbestand 18% über dem Darlehensbestand. Die Anzahl der Bausparkassen hat weiter abgenommen, die Bilanzsumme aller Institute nimmt aber kontinuierlich zu mit Ausnahme der Jahre 27 und 28. Im Jahr 29 wurden ca. 3 Mio. neue Bausparverträge abgeschlossen. Dies entspricht einem historischen Tief, wird jedoch durch die stetig steigende durchschnittliche Bausparsumme pro Vertrag kompensiert. Die Geldeingänge der Bausparkassen stiegen 29 im Vorjahresvergleich um,9% auf gut EUR 37 Mrd. Der Anteil der Spargeldzuflüsse macht dabei mittlerweile fast 7% aus, während es 199 noch 4% waren. Der Anteil der Zins- und Tilgungszahlungen sank auf 3%. Die Auszahlungen der Bausparkassen fielen 29 im Vergleich zum Vorjahr um historische 14,3% auf EUR 41 Mrd. Am stärksten gingen die zugeteilten Einlagen zurück (-24%). Die Bausparsumme nahm seit 199 um knapp 2,% jährlich zu. Zwischen 199 und 2 legte die Bausparsumme um ca. 3,2% p.a. zu, während die durchschnittliche Wachstumsrate in den letzten 9 Jahren bei 1,7% p.a. lag. Autoren Sophie Ahlswede +49 9 91-31832 sophie.ahlswede@db.com Tobias Just +49 9 91-3187 tobias.just@db.com Editor Bernhard Speyer Publikationsassistenz Sabine Kaiser Deutsche Bank Research Frankfurt am Main Deutschland Internet: www.dbresearch.de E-Mail: marketing.dbr@db.com Fax: +49 9 91-31877 DB Research Management Thomas Mayer Die durchschnittlichen Bauspareinlagen je Einwohner wachsen bei steigendem Einkommen. Das nominale BIP pro Kopf nahm zwischen 24 und 28 um ca. 17% zu, während die Bauspareinlagen pro Kopf um 4,4% stiegen. Das Bausparverhalten ist in den Bundesländern sehr unterschiedlich. Der Marktanteil der deutschen Bausparkassen an den ausgegebenen Wohnungsbaudarlehen in Deutschland stieg wieder an auf zuletzt 12,%. Nach dem Tiefstand von 11,7% im 2. Quartal 2 haben die Bausparkassen nun wieder ihren durchschnittlichen Marktanteil der letzten 1 Jahre erreicht. In den Bausparboomländern Tschechien und Slowakei liegt der Marktanteil der Bausparkassen bei 4-%. Hier ist auch nach wie vor ein zweistelliges Kreditwachstum zu beobachten. In den alten Bausparländern ist der Vertragsbestand in den letzten Jahren gesunken.
Baufinanzierung Baugenehmigungen stabil auf niedrigem Niveau Wohnungen in Wohngebäuden pro Quartal 8. 7... 4. 3. 2. 1. 9 98 2 4 8 1 1 + 2-Familien 3 und Mehrfamilien Quellen: destatis, DB Research 1 Die Baugenehmigungen für den deutschen Wohnungsbau befinden sich nach wie vor auf einem niedrigen Niveau jedoch mit positiven Anzeichen: Nachdem die Zahl der Baugenehmigungen 12 Quartale in Folge gesunken war, stieg sie in den letzten 4 Quartalen (im Vergleich zum jeweiligen Vorjahresquartal). Die Durststrecke war dabei bei den 1- und 2-Familienhäusern stärker und länger als bei den Mehrfamilienhäusern. Weniger neuer Wohnraum Wohnungsfertigstellungen in, inkl. Umbau 199 1994 1998 22 2 21E 7 4 3 2 1 Im Jahr 29 wurde ein neuer Negativrekord bei der Anzahl neuer Wohnungsfertigstellungen in der Nachkriegszeit aufgestellt: 18.987. Dies könnte sich jedoch angesichts der stabilen Arbeitsmarkt- bzw. Einkommenszahlen, leicht gestiegener Genehmigungen und der historisch niedrigen Hypothekenzinsen im Jahr 21 ändern. Westdeutschland Ostdeutschland Quellen: destatis, DB Research 2 Baukosten leicht gestiegen - Zinsen stark gesunken Li. Skala: Baukostenindex, 2=1; re. Skala: Zinsen in % 12 1 11 9 1 8 9 7 8 7 4 4 3 1991 1993 199 1997 1999 21 23 2 27 29 Baukostenindex eff. Jahreszins Die Hypothekenzinsen bewegen sich derzeit dank anhaltend niedriger Leitzinsen der EZB und stark gesunkener Renditen von Bundesanleihen auf einen neuen historischen Tiefstand zu. Die Baukosten stiegen in den vergangenen zwei Jahren etwas stärker an als in den vier Jahren zuvor, wachsen aber insgesamt sehr langsam. Durchschnittlich stiegen die Baukosten in den Jahren 1999-29 jährlich um ca. 1,4%. Das entspricht in etwa der mittleren Inflationsrate in diesen Jahren. Quellen: destatis, Bundesbank, DB Research 3 2 1. Oktober 21
Status Quo Bausparkassen Wohnung sehr erschwinglich re. Skala: Zinsen; li. Skala: Rest, Index: 197=1 4 3 3 2 2 1 1 7 8 8 9 9 1 Hypothekenzinsen Verfügbare Einkommen Konsolidierung schreitet voran Anzahl der Bausparkassen Private Öffentliche Bausparkassen insgesamt 199 19 13 32 1991 21 13 34 1992 21 13 34 1993 21 13 34 1994 22 13 3 199 22 13 3 199 21 13 34 1997 21 13 34 1998 21 13 34 1999 2 13 33 2 19 12 31 21 18 11 29 22 17 11 28 23 1 11 27 24 1 11 27 2 1 11 2 2 1 11 2 27 1 1 2 28 1 1 2 29 14 1 24 21 13 1 23 Quellen: Statistisches Bundesamt, Bundesgeschäftsstelle der LBS, Presseberichte 22 2 18 1 14 12 1 8 4 2 199 1992 1994 199 1998 2 22 24 2 28 Jun 1 Bilanzsumme aller Bausparkassen Hauspreise Erschwinglichkeitsindex Bilanzwachstum und Anzahl der Bausparkassen Bilanzsumme in EUR Mrd. (links), Anzahl rechts Anzahl Bausparkassen Quellen: Bundesbank, DB Research 14 12 1 8 4 2 Quellen: OECD, Bundesbank, DB Research 4 4 3 3 2 2 1 1 Eine fremdfinanzierte Wohnung ist umso erschwinglicher, je geringer der Anteil der potentiellen Zins- und Tilgungszahlung am verfügbaren Einkommen ist. Die Erschwinglichkeit von kreditfinanziertem Eigentum ist in den letzten 2 Jahren stark gestiegen. Das Tempo der Konsolidierung auf dem Markt der Bausparkassen hat sich etwas verlangsamt. Im Jahr 2 übernahm die zweitgröße private deutsche Bausparkasse BHW die AXA Bausparkasse und im Jahr 27 fusionierten die Landesbausparkassen von Hamburg und Schleswig-Holstein. Im Jahr 29 wurde die Quelle Bausparkasse von einer Beteiligungsgesellschaft der privaten Bausparkassen übernommen. Sie firmiert seit Juni 21 als BSQ Bauspar AG und nimmt kein Neugeschäft mehr an. Die Wüstenrot Bausparkasse übernahm 29 die Victoria Bauspar AG und 21 die Allianz Dresdner Bauspar AG. Der nächste Zusammenschluss zeichnet sich bereits ab: Die Deutsche Bank AG übernimmt voraussichtlich die Deutsche Postbank und damit auch die BHW Bauparkasse AG. Die Konsolidierung verläuft damit ähnlich wie im Bankensektor insgesamt, wo sich die Zahl der Kreditinstitute seit langem kontinuierlich verringert, allerdings ebenfalls mit abnehmendem Tempo. Die Bilanzsumme aller Bausparkassen nahm in den Jahren 27 und 28 leicht ab, was an einer Kombination von sinkendem Vertragsbestand, sinkenden Geldeingängen und Auszahlungen lag. In den Jahren 29 und dem ersten Halbjahr 21 bewegte sich die Bilanzsumme jedoch wieder aufwärts. Hier sind die Bausparkassen dem Bankensektor insgesamt voraus, der mit dem Ausbruch der Krise zwar zunächst ebenso schrumpfte, jedoch noch nicht wieder auf den Wachstumspfad zurückgekehrt ist. 1. Oktober 21 3
Baufinanzierung Anzahl sinkt, Volumen steigt Anzahl der Neuabschlüsse und durchschnittliche vereinbarte Bausparsumme in EUR 3. 3. 2. 2. 1. 1.. 91 93 9 97 99 1 3 7 9. 4. 4. 3. 3. 2. 2. 1. 1. Die Zahl der Neuabschlüsse sank in den vergangenen Jahren abgesehen von 28. In diesem Jahr sorgten die Finanzkrise und ein Vorzieheffekt aufgrund einer Einschränkung des Verwendungszwecks zum 1.1.29 ( nur wohnwirtschaftliche Zwecke ) für ein Wachstum der Neuabschlüsse gegenüber dem Vorjahr. Entscheidender ist jedoch das Volumen der Bausparverträge, das kontinuierlich steigt. Anzahl der Verträge in Tsd. (rechts) Vereinbarte Bausparsumme je Vertrag (links) Quellen: destatis, DB Research 7 Spargeldeingänge weiterhin mit steigendem Trend Geldeingänge in EUR Mrd. 4 4 3 3 2 2 1 1 91 93 9 97 99 1 3 7 9 Spargeldeingänge Tilgungen und Zinsen Wohnungsbauprämien Quellen: Bundesbank, DB Research 8 Die Geldeingänge der Bausparkassen stiegen 29 im Vorjahresvergleich um,9% auf gut EUR 37 Mrd., kamen jedoch an die Boomjahre 1999 und 23 nicht heran. Der Anteil der Spargeldzuflüsse macht dabei mittlerweile fast 8% aus, während es 199 noch 4% waren (absolut jedoch stagnieren selbst die Einlagenzuflüsse, im Gegensatz zum starken Anstieg des Einlagenvolumens bei den Banken in den letzten zwei Jahren). Der Anteil der Zins- und Tilgungszahlungen sank entsprechend weiter auf 3%. Der Trend dürfte anhalten, nachdem vermutlich einige vor Jahren abgeschlossene Bausparverträge Effektivzinssätze enthalten, die über dem derzeitigen durchschnittlichen effektiven Zinssatz für Hypothekardarlehen liegen, der sich auf das historische Tief von 2 zubewegt. Gelder bleiben bei den Bausparkassen In EUR Mrd. 9 91 92 93 94 9 9 97 98 99 1 2 3 4 7 8 9 Zugeteilte Bauspareinlagen Zwischenkredite Zugeteilte Baudarlehen 3 2 2 1 1 Quellen: Bundesbank, DB Research 9 Die Auszahlungen der Bausparkassen fielen 29 im Vergleich zum Vorjahr um historisch einmalige 14,3% auf EUR 41 Mrd. Am stärksten gingen die zugeteilten Einlagen zurück (-24%). Die Zinssätze für Tagesgeld sind aufgrund der Niedrigzinspolitik der EZB momentan unattraktiv niedrig. Bezüglich anderer Anlagen besteht eine hohe Unsicherheit auf Verbraucherseite, so dass eine Entnahme und Wiederanlage der zuteilungsfähigen Einlagen unattraktiv erscheint. Die Darlehensvergabe nahm in den letzten zwei Jahren ab. Sie stagnierte allerdings trotz günstiger Rahmenbedingungen auch bei anderen Banken. 4 1. Oktober 21
Status Quo Bausparkassen Stabilisierung auf hohem Niveau 8 7 7 4 31. 29. 27. 2. 23. 21. 19. 17. 4 1. 1991 1993 199 1997 1999 21 23 2 27 29 Bausparsumme - Bestand Jahresende in Mrd. EUR (links) Vereinbarte Bausparsumme je Vertrag in EUR (rechts) Einlagen beliebter als Darlehen In EUR Mrd. Quellen: destatis, Bundesbank, DB Research 8 99 1 2 3 4 7 8 9 Einlagen Baudarlehen 14 13 12 11 1 9 1 Quellen: Bundesbank, DB Research 11 Die Bausparsumme nahm zwischen 199 und 29 durchschnittlich jährlich um rd. 2,% zu. Dabei betrug die jährliche Zuwachsrate in den 199ern 3,2% und in den 2ern 1,7%. Die hohen Zuwachsraten in den 199ern spiegeln den Bauboom nach der Wiedervereinigung wider. Die Beliebtheit der Einlagen bei Bausparkassen hat zugenommen. Bausparverträge sind beispielsweise bei Vermögenswirksamen Leistungen die beliebteste Anlage. Während Einlagen und Darlehen sich bis 23 weitgehend ähnlich entwickelten, ist seit 24 eine Schere entstanden. Einlagen stiegen leicht, während Darlehen zeitweise schrumpften. Seit 27 bewegen sich die Einlagen stabil auf einem hohen Niveau und das Wachstum der Darlehen beschleunigte sich wieder. Bauspargeschäft: weniger Verträge, mehr Einlagen Bestand am Jahresende, 29 Deutsch- % gg. Vj. Öffentliche Private land Verträge 1. 3.11-1,3 1.91 19.2 Bausparsumme EUR Mio. 73.4 1,2 29.2 4.2 Bauspareinlagen EUR Mio. 123.3 2,8 41.1 82.2 Aufgenommene Fremdmittel EUR Mio. 34.97 1,9 Baudarlehen EUR Mio. 112.71 2,2 23.971 88.7 Quelle: Statistisches Bundesamt, Geschäftsbericht vdpb 29 12 BIP stieg stärker als Bauspareinlagen x-achse: BIP/Einwohner, y-achse: Bauspareinlagenbestand/Einwohner, in EUR Ostdeutschland Berlin 1. 2. 3. 4... 24 28 BW BY Bremen HH 2. 2. 1. 1. Quellen: destatis, VGR der Länder 13 Bausparen ist regional unterschiedlich beliebt, wobei weiterhin Baden- Württemberg und Bayern mit den höchsten Bauspareinlagenbeständen pro Einwohner die Liste der Bundesländer anführen. Die Bauspareinlagen sind umso höher, je höher das Einkommen mit Ausnahme der Stadtstaaten. Der Grund hierfür ist, dass Eigentum gerne in 1- oder 2-Familienhäusern gebildet wird, die in der Gebäudestruktur einer Großstadt weniger vorhanden sind. Während das nominale BIP pro Kopf im Durchschnitt um 1,9% zunahm, stiegen die Bauspareinlagen pro Kopf um 4,4% im Zeitraum 24-28. 1. Oktober 21
Baufinanzierung Marktanteil der Bausparkassen steigt wieder Wohnungsbaudarlehen an Privatpersonen in EUR Mrd. 9 14,% 8 13,% 7 13,% 12,% 4 12,% 3 11,% 2 1 11,% 1,% 1999 2 21 22 24 2 2 27 29 21 Vor der Krise war der Marktanteil der Bausparkassen in Bezug auf die Vergabe von Wohnbaudarlehen an Privatpersonen gesunken. Seit Beginn der Krise steigt der Marktanteil jedoch wieder, vor allem zulasten der Großbanken und Realkreditinstitute. Andere Banken Bausparkassen Marktanteil der Bausparkassen (rechts) Quellen: Bundesbank, DB Research 14 Europäische Bausparmärkte 29 oder letztes verfügbares Jahr Land Wachstum Marktanteil der Wohnungsbaudarlehen (%) kassen Bauspar- (%) Wohneigentumsquote (%) Einwohner (in Tsd.) Bausparverträge (in Tsd.) Bausparer/ Einwohner Hypothekendarlehen/BIP (%, 28) Deutschland,34 12, 43 (29) 81.87 3.11 37% 4,1 Österreich 7,37 11, 2 (29) 8.33.437 % 2,3 Tschechien 11, 39,1 71 (29) 1.424 4.9 47% 1,8 Slowakei 32,3 4, 88 (28).4 1.4 2% 13,2 Ungarn 1, n.v. 92 (23) 1.38 1. 1% 14, Rumänien 1,9 n.v. 97 (27) 21.13 n.v. n.v. 4, Kroatien 1,23, > 9 4.43 7 17% 12,7 (2) Quellen: European Mortgage Federation, nationale Zentralbanken, Bausparkasse Schwäbisch Hall, Eurostat 1 Wohnriestern ist beliebt Anteil der Neuabschlüsse im Vergleich zu den gesamten Riester-Neuabschlüssen im jeweiligen Zeitraum % 28 29 Q1/21 Q2/21 Wohn-Riester Investmentfonds Banksparverträge Versicherungsverträge 7% % % 4% 3% 2% 1% Die Bausparkassen profitieren von der Beliebtheit der Wohn-Riester-Bausparverträge. Wohn-Riester-Verträge hatten einen Anteil von 38% an allen Riester- Neuabschlüssen im 2. Quartal 21. Bei den Neuabschlüssen der Bausparkassen machen Wohn-Riester-Verträge mittlerweile einen Anteil von über 1% aus. Sophie Ahlswede (+49 9 91-31832, sophie.ahlswede@db.com) Quellen: Bundesministerium für Arbeit und Soziales, DB Research 1 Copyright 21. Deutsche Bank AG, DB Research, D-22 Frankfurt am Main, Deutschland. Alle Rechte vorbehalten. Bei Zitaten wird um Quellenangabe Deutsche Bank Research gebeten. Die vorstehenden Angaben stellen keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung des Verfassers wieder, die nicht notwendigerweise der Meinung der Deutsche Bank AG oder ihrer assoziierten Unternehmen entspricht. Alle Meinungen können ohne vorherige Ankündigung geändert werden. Die Meinungen können von Einschätzungen abweichen, die in anderen von der Deutsche Bank veröffentlichten Dokumenten, einschließlich Research-Veröffentlichungen, vertreten werden. Die vorstehenden Angaben werden nur zu Informationszwecken und ohne vertragliche oder sonstige Verpflichtung zur Verfügung gestellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Angemessenheit der vorstehenden Angaben oder Einschätzungen wird keine Gewähr übernommen. In Deutschland wird dieser Bericht von Deutsche Bank AG Frankfurt genehmigt und/oder verbreitet, die über eine Erlaubnis der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht verfügt. Im Vereinigten Königreich wird dieser Bericht durch Deutsche Bank AG London, Mitglied der London Stock Exchange, genehmigt und/oder verbreitet, die in Bezug auf Anlagegeschäfte im Vereinigten Königreich der Aufsicht der Financial Services Authority unterliegt. In Hongkong wird dieser Bericht durch Deutsche Bank AG, Hong Kong Branch, in Korea durch Deutsche Securities Korea Co. und in Singapur durch Deutsche Bank AG, Singapore Branch, verbreitet. In Japan wird dieser Bericht durch Deutsche Securities Limited, Tokyo Branch, genehmigt und/oder verbreitet. In Australien sollten Privatkunden eine Kopie der betreffenden Produktinformation (Product Disclosure Statement oder PDS) zu jeglichem in diesem Bericht erwähnten 1. Finanzinstrument Oktober 21 beziehen und dieses PDS berücksichtigen, bevor sie eine Anlageentscheidung treffen.