steuerl. optimiert, 48% Progression WOHNUNGSDATEN Beträge in EUR Prognoseberechnung zu Top Nr.: 2.19 Gewichtung Wohnfläche 31,05 m² 80% Kellerabteil 3,03 m² 61% Bewertete Nutzfläche 26,69 m² Garage 1 Stk. (entspricht in m²) 9,14 m² 9 Stk. Bewertete Nutzfläche inkl. PKW-Stellplatz 35,82 m² Nettokaufpreis * pro m² Wfl. pro m² bewertete Wfl. 3.537 3.066 109.821 Netto-Gesamtinvestition inkl. aller Kaufnebenkosten 4.192 3.633 130.148 * ohne Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr, treuhändische Abwicklung, etc.) und ohne Kreditbearbeitungs- und Hypothekargebühr sowie Bauzeitzinsen. Grund- und Gebäudeanteil in % 35.048 Abschreibung Abbruch Bestandsobjekt 600.000 sofort AfA Abbruchkosten 60.000 sofort AfA Sanierungskosten pro m² bew. Nutzfläche Baukosten inkl. Planung, Abbruch, Einrichtung, wirtsch.-, rechtl. und steuerl. Grundkonzeption 2.087 pro m² 74.772 Finanzierungsbeschaffung und Abwicklung 1,52% 1.976 Förderungsbeschaffung und Abwicklung 1,52% 1.976 Gesamtsumme der Sanierungskosten 78.725 Abschreibung Herstellkosten nach 28 Abs. 3 Kücheneinrichtung Tiefgarage/Carport/Stellplatz 15 Jahre / 6,67% p.a. 8 Jahre / 12,5% p.a. 20 Jahre / 5% p.a. Nebenkosten Grunderwerbsteuer 3,50% 4.938 Eintragungsgebühr 1,10% 1.552 Kaufvertrag 1,50% 1.792 Barauslagen Treuhänder 0,10% 400 Beratungshonorar 1,50% 1.949 Bauzeitzinsen 1.977 Hausabgaben, Versicherungen u.ä. 0 Gesamtsumme aller Nebenkosten 12.609 Abschreibung Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Rechtsanwalt Treuhandschaft Beratungshonorar Hausabgaben, Versicherungen u.ä. 15 Jahre / 6,67% p.a. sofort AfA 15 Jahre / 6,67% p.a. sofort AfA Sonstige Nebenkosten bezogen auf die bew. Nutzfläche Laufende Steuerberatung 540 Hausverwaltung und Erstvermietung 1.318 Kreditgebühren 1.908 Gesamtsumme der sonst. Nebenkosten 3.766 Gesamtinvestition inkl. aller Kaufnebenkosten 130.148 Die Musterberechnungen basieren auf den derzeitigen Marktverhältnissen, den gesetzlichen, den steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Jegliche Änderungen bei den kalkulierten Mieten, Zinsen oder sonstigen Kosten, können sich auf den kalkulierten Ertrag auswirken. Es wird keine Haftung für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse übernommen.
steuerl. optimiert, 48% Progression FINANZIERUNGSBEDARF Beträge in EUR Eigenkapital 32.461 Bankdarlehen 47.687 Sanierungsdarlehen 50.000 Gesamtinvestition inkl. aller Kaufnebenkosten 130.148 EIGENKAPITAL Eigenkapital 01.12.2018 10.820 Eigenkapital 01.03.2019 10.820 Eigenkapital 01.03.2020 10.820 Summe Eigenkapital 32.461 BANKDARLEHEN Aufnahme bzw. Beginn der Eigentümergemeinschaft 01.12.2018 Laufzeit Bankdarlehen 17 Jahre Fixzinssatz 2,60% geplanter Beginn der Annuität 01.01.2021 Kreditbearbeitungsgebühr 890 Hypothekargebühr und Nebengebührensicherstellung 1.018 Darlehen zur Ausfinanzierung 47.687 SANIERUNGSDARLEHEN Förderart Assanierung Land Steiermark Förderhöhe 50.000 pro Wohnung Laufzeit Sanierungsdarlehen 10 Jahre Annuitätenzuschuss 15% Zinssatz 1,875% Jahresannuität 6.415 p.a. Annuitätenzuschuss p.a. 962 p.a. Annuitätenzuschuss gesamt 9.622 Sanierungsparlehen 50.000 MIETKALKULATION Indexierung (Einnahmen und Ausgaben) 1,90% Vermietungsbeginn 01.12.2020 progn. Vollvermietung 01.01.2021 bewertete Wohnnutzfläche Top 2.19 26,69 m² bewertete Fläche Stellplatz 9,14 m² Miete netto pro m² Wfl. 7,70 Erhaltungsrücklapge pro m² Wfl. 0,51 Miete netto pro m² Wfl. 8,21 Mietertrag Wohnung inkl. Allgemeinfläche 254,92 mtl. Mietertrag Einrichtung (Küche, SAT-Anlage, Keller) 50,00 mtl. 50,00 mtl. Mietertrag Garage 1 Stk. 75,00 mtl. Nettomietertrag p.m. 379,92 mtl. NEBENKOSTEN Leerstand inkl. Betriebskosten 3,00% 11,40 mtl. Rücklagen 2,50% 9,50 mtl. lfd. steuerliche Betreuung 2,00% 7,60 mtl. lfd. wirtschaftl. Betreuung 3,00% 11,40 mtl. sonstige Nebenkosten 2,00% 7,60 mtl. Die Musterberechnungen basieren auf den derzeitigen Marktverhältnissen, den gesetzlichen, den steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Jegliche Änderungen bei den kalkulierten Mieten, Zinsen oder sonstigen Kosten, können sich auf den kalkulierten Ertrag auswirken. Es wird keine Haftung für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse übernommen.
steuerl. optimiert, 48% Progression PROGNOSEBERECHNUNG - EIGENKAPITALANTEIL ca. 25% 45 Musterberechnung für einen Miteigentumsanteil für Top-Nr. 2.19 von Gesamtinvestition inkl. aller Kaufnebenkosten 1) Beträge in EUR 132/10000 130.148 Eigenkapitaleinsatz 2018 / 2019 / 2020 32.461 Bankdarlehen 4) 47.687 Sanierungsdarlehen mit Annuitätenzuschüssen vom Land Stmk.²) 50.000 I. ERRICHTUNGSZEITRAUM Jahr vor Steuer Stl. Ergebnis 5) Ersparnis 3) nach Steuer Eigenkapital 12/2018 10.820-7.599-3.648 7.173 Eigenkapital 03/2019 10.820-11.622-5.579 5.242 Eigenkapital 03/2020 10.820-7.333-3.520 7.301 Summen 32.461-26.554-12.746 19.715 Eigenkapitalersparnis im Errichtungszeitraum 39% Darlehen gesamt 97.687 Nettokapitaleinsatz inkl. Darlehen Nettomiete inkl. Zuschuss ab 2022 (1. volles Vermietungsjahr) Rendite auf den Nettokapitaleinsatz inkl. Darlehen 117.402 5.193 4,4% II. VERMIETUNGSZEITRAUM - Finanzierung der Darlehen gesamt 97.687 Ø monatliche Zuzahlung nach Steuer Summe für 17 Jahre Zuzüglich Eigenkapital nach Steuer im Errichtungszeitraum Effektiver Kapitaleinsatz nach Steuer p.m. p.a. 104 1.250 21.243 19.715 40.957 III. ERTRAGSZEITRAUM Gesamtinvestition inkl. aller Kaufnebenkosten Effektiver Kapitaleinsatz nach Steuer Erwirtschafteter Ertrag durch das System Bauherrenmodell Gesamtersparnis durch das System Zusatzeinkommen (Nettomiete abzgl. Leerstand) ab 2038 p.a. Rendite auf den effektiven Kapitaleinsatz - wertgesichert 130.148 40.957 89.190 69% 5.481 13,4% Berechnungsgrundlagen: 1) In den Nebenkosten befinden sich die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Eintragungsgebühr und Notarkosten sowie das 1,50 %-ige Beratungshonorar) ferner die kalkulierten Finanzierungskosten (Kreditgebühren und Bauzeitzinsen). 2) Assanierung: 1,875% kalkulierter Zinssatz gemäß Publikation der Wohnbauförderung Stmk.; Laufzeit 10 Jahre, ab 01.03.2021. Ein Rechtsanspruch besteht erst mit Erteilung der Zusicherung durch die jeweilige Förderstelle. 3) Berücksichtigte Steuerprogression: 48% 4) Bankdarlehen I: 2,600% Fixzinssatz von Beginn; Laufzeit 19 Jahre 5) ohne anteilige Mieteinnahmen und Zinsen - siehe 'steuerl. Ergebnis' in Liquiditätsvorschau bzw. steuerl. Hochrechnung Berechnungsgrundlagen für Miete: 3,0% Leerstand 2,5% Rücklagen und ab dem 20. Jahr (2040) 0,25% der Herstellungs- inkl. Anschaffungskosten als zusätzliche Rücklagenbildung 2,00% sonstige Nebenkosten als Reserve 5,0% lfd. steuerliche und wirtschaftliche Betreuung 1,90% Indexierung ab 2020 Die Musterberechnungen basieren auf den derzeitigen Marktverhältnissen, den gesetzlichen, den steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Jegliche Änderungen bei den kalkulierten Mieten, Zinsen oder sonstigen Kosten, können sich auf den kalkulierten Ertrag auswirken. Es wird keine Haftung für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse übernommen.
LIQUIDITÄTSPROGNOSE für 132 / 10000 Miteigentumsanteile Jahr Nettomiete Zuschuss abz. Leerstand 1) p.a Bank I Annuität San. Darl. Annuität Aufwand/ Ertrag vor Steuer 2) Stl. Ergebnis Stl. Ersparnis/ Zahlung 3) Aufwand/ Ertrag n. Steuer 4) ges. Aufwand nach Steuer 5) Nettomiete inkl. Zuschuss Darlehensstand 2018 - - - - - -10.820-7.599 3.648-7.173-7.173-2019 - - - - - -10.820-11.622 5.579-5.242-12.414-2020 - - - - - -10.820-7.333 3.520-7.301-19.715-2021 4.152 802 4.954-3.465-4.569-3.081-2.856 1.371-1.710-21.425 91.599 2022 4.231 962 5.193-3.465-5.483-3.755-2.787 1.338-2.418-23.842 84.610 2023 4.311 962 5.273-3.465-5.483-3.675-2.557 1.227-2.448-26.290 77.472 2024 4.393 962 5.355-3.465-5.483-3.593-2.322 1.114-2.479-28.769 70.184 2025 4.476 962 5.439-3.465-5.483-3.510-2.082 999-2.511-31.280 62.741 2026 4.561 962 5.524-3.465-5.483-3.425-1.837 882-2.543-33.823 55.140 2027 4.648 962 5.610-3.465-5.483-3.338-1.586 761-2.576-36.399 47.378 2028 4.736 962 5.699-3.465-5.483-3.250-1.241 595-2.654-39.053 39.452 2029 4.826 962 5.789-3.465-5.483-3.160-889 427-2.733-41.786 31.357 2030 4.918 962 5.880-3.465-5.483-3.068-623 299-2.769-44.555 23.090 2031 5.011 160 5.172-3.465-914 793-384 184 977-43.578 19.249 2032 5.107-5.107-3.465-1.642-208 100 1.741-41.836 16.243 2033 5.204-5.204-3.465-1.739 1.358-652 1.087-40.750 13.159 2034 5.303-5.303-3.465-1.837 1.996-958 879-39.870 9.995 2035 5.403-5.403-3.465-1.938 4.503-2.162-223 -40.094 6.748 2036 5.316-5.316-3.465-1.851 4.746-2.278-427 -40.520 3.417 2037 5.379-5.379-3.465-1.913 4.897-2.351-437 -40.957-2038 5.481-5.481 - - 5.481 5.050-2.424 3.057 - - 2039 5.579-5.579 - - 5.579 5.157-2.475 3.104 - - 2040 5.470-5.470 - - 5.470 5.581-2.679 2.791 - - 2041 5.573-5.573 - - 5.573 5.804-2.786 2.787 - - 2042 5.679-5.679 - - 5.679 5.915-2.839 2.840 - - 2043 5.787-5.787 - - 5.787 6.027-2.893 2.894 - - 2044 5.897-5.897 - - 5.897 6.142-2.948 2.949 - - 2045 6.009-6.009 - - 6.009 6.258-3.004 3.005 - - 1) angenommene Vermietung ab 01.12.2020 (kalkulierte Vollvermietung ab 01.01.2021); Progn. Mieteinnahmen ab dem 1. vollen Vermietungsjahr (2021) 5.193 inkl. dem anteiligen Zuschuss in Höhe von 962 (Laufzeit 10 Jahre) und einer Indexierung der Mieten ab 2020 von 1,90%. Ein Leerstand von 3,00% wurde kalkuliert. Ab dem 20. Jahr (2040) sind 0,25% der Herstellungs- und Anschaffungskosten als Rücklagenbildung berechnet. Nach Ablauf der gedeckelten Miete aufgrund der Förderung (2036) wird eine von Beginn an indexierte Marktmiete auf Basis von 8,80/m² Wohnnutzfläche unterstellt. 2) Aufwand/Ertrag vor Steuer: Nettomiete abzgl. Leerstand zzgl. Zuschüsse abzgl. Darlehensannuitäten OHNE Berücksichtigung der Steuervorteile bzw. - zahlungen. 3) Berücksichtigte Steuerprogression: 48% 4) Aufwand/Ertrag nach Steuer: Nettomiete abzgl. Leerstand zzgl. Zuschüsse abzgl. Darlehensannuitäten MIT Berücksichtigung der Steuervorteile bzw. - zahlungen. 5) kumulierter Eigenmitteleinsatz nach Steuer Die Musterberechnungen basieren auf den derzeitigen Marktverhältnissen, den gesetzlichen, den steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Jegliche Änderungen bei den kalkulierten Mieten, Zinsen oder sonstigen Kosten, können sich auf den kalkulierten Ertrag auswirken. Es wird keine Haftung für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse übernommen.
STEUERLICHE PROGNOSEBERECHNUNG für 132 / 10000 Miteigentumsanteile Jahr Mieteinnahmen 1) Nebenkosten 2) Nettoeinnahmen AFA Bank I Zinsen 3) San. Darl. Zinsen 4) steuerliches Ergebnis stl. Ergebnis kumuliert 2018 - - - -7.599 - - -7.599-7.599 2019 - - - -11.622 - - -11.622-19.222 2020 - - - -7.333 - - -7.333-26.554 2021 4.646-387 4.259-5.168-1.199-748 -2.856-29.411 2022 4.734-394 4.339-5.168-1.140-819 -2.787-32.198 2023 4.824-402 4.422-5.168-1.079-731 -2.557-34.754 2024 4.916-410 4.506-5.168-1.017-642 -2.322-37.076 2025 5.009-417 4.592-5.168-954 -552-2.082-39.157 2026 5.104-425 4.679-5.168-888 -459-1.837-40.994 2027 5.201-433 4.768-5.168-821 -365-1.586-42.580 2028 5.300-442 4.858-5.077-753 -269-1.241-43.821 2029 5.401-450 4.951-4.987-682 -171-889 -44.710 2030 5.503-459 5.045-4.987-610 -72-623 -45.334 2031 5.608-467 5.140-4.987-536 -2-384 -45.718 2032 5.714-476 5.238-4.987-459 - -208-45.926 2033 5.823-485 5.338-3.598-381 - 1.358-44.568 2034 5.934-494 5.439-3.142-301 - 1.996-42.572 2035 6.046-504 5.542-820 -219-4.503-38.068 2036 5.962-504 5.458-578 -134-4.746-33.323 2037 6.035-512 5.523-578 -48-4.897-28.425 2038 6.150-522 5.628-578 - - 5.050-23.376 2039 6.267-532 5.735-578 - - 5.157-18.219 2040 6.386-542 5.696-116 - - 5.581-12.638 2041 6.507-552 5.804 - - - 5.804-6.834 2042 6.631-563 5.915 - - - 5.915-919 2043 6.757-573 6.027 - - - 6.027 5.108 2044 6.885-584 6.142 - - - 6.142 11.250 2045 7.016-595 6.258 - - - 6.258 17.508 1) angenommene Vermietung ab 01.12.2020 (kalkulierte Vollvermietung ab 01.01.2021); Progn. Mieteinnahmen ab dem 1. vollen Vermietungsjahr (2021) von 4.646 und einer Indexierung der Mieten ab 2020 von 1,90%. 2) Aus Erfahrungswerten wurden 9,5% Folgekosten wie z. B. Rücklagen (2,5%), Steuerberatung, lfd. wirtschaftliche Betreuung (5,0%) sowie sonstige Nebenkosten (2,0% Reserve) ab Vermietungsbeginn (progn. Vollvermietung 01.01.2021) kalkuliert. Ab dem 20. Jahr (2040) sind 0,25% der Herstellungs- und Anschaffungskosten als Rücklagenbildung berechnet. Davon wurden bereits ca. 2/3 als echte Ausgaben angesetzt. 3) Die Zinsen wurden auf Basis des angesetzten Zinssatzes von 2,60% p.a. ab 01.01.2021 berechnet. 4) Assanierung: 1,875% kalkulierter Zinssatz gemäß Publikation der Wohnbauförderung Stmk.; Laufzeit 10 Jahre, ab 01.03.2021 Die Musterberechnungen basieren auf den derzeitigen Marktverhältnissen, den gesetzlichen, den steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Jegliche Änderungen bei den kalkulierten Mieten, Zinsen oder sonstigen Kosten, können sich auf den kalkulierten Ertrag auswirken. Es wird keine Haftung für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse übernommen.
TOTALGEWINN-PROGNOSEBERECHNUNG für 132 / 10000 Miteigentumsanteile Jahr Mieteinnahmen abz. Nebenkosten, Leerstand sowie der Rücklagenbildung ab dem 20. Jahr 1) AFA Bank I Zinsen San. Darl. Zinsen steuerliches Ergebnis stl. Ergebnis kumuliert 2018 - -6.382 - - -6.382-6.382 2019 - -10.201 - - -10.201-16.584 2020 - -3.913 - - -3.913-20.496 2021 3.908-1.423-1.199-748 538-19.958 2022 3.982-1.423-1.140-819 601-19.358 2023 4.058-1.423-1.079-731 824-18.533 2024 4.135-1.423-1.017-642 1.052-17.481 2025 4.213-1.423-954 -552 1.285-16.196 2026 4.293-1.423-888 -459 1.523-14.672 2027 4.375-1.423-821 -365 1.766-12.906 2028 4.458-1.332-753 -269 2.104-10.802 2029 4.543-1.241-682 -171 2.448-8.354 2030 4.629-1.241-610 -72 2.706-5.648 2031 4.717-1.241-536 -2 2.938-2.710 2032 4.807-1.241-459 - 3.106 396 2033 4.898-1.241-381 - 3.275 2034 4.991-1.241-301 - 3.449 2035 5.086-1.241-219 - 3.626 2036 5.182-1.241-134 - 3.807 2037 5.281-1.241-48 - 3.992 2038 5.381-1.241 - - 4.140 2039 5.483-1.241 - - 4.242 2040 5.588-1.241 - - 4.346 2041 5.694-1.241 - - 4.452 2042 5.802-1.241 - - 4.561 2043 5.912-1.241 - - 4.671 2044 6.025-1.241 - - 4.783 2045 6.139-1.241 - - 4.898 1) angenommene Vermietung ab 01.12.2020 (kalkulierte Vollvermietung ab 01.01.2021); Progn. Mieteinnahmen abzgl. Nebenkosten (9,5%) und Leerstand (3,0%) sowie abzüglich der zusätzlichen Rücklagenbildung ab dem 20. Jahr (2040) im 1. vollen Vermietungsjahr (2021) von 3.908 und einer Indexierung der Mieten ab 2020 von 1,90%. Die Totalgewinnberechnung wurde mit einer indexierten Marktmiete von 8,80/m² Wohnnutzfläche erstellt. Auf Basis der dargestellten Wirtschaftlichkeitsberechnung und unter Zugrundelegung einer Normalabschreibung von 1,50% ergibt sich voraussichtlich im 15. Jahr ein steuerlicher Totalgewinn. Durch zusätzliche Sondertilgungen verkürzt sich dieser Zeitraum entsprechend. Die Musterberechnungen basieren auf den derzeitigen Marktverhältnissen, den gesetzlichen, den steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Jegliche Änderungen bei den kalkulierten Mieten, Zinsen oder sonstigen Kosten, können sich auf den kalkulierten Ertrag auswirken. Es wird keine Haftung für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse übernommen.