Philip Stork Immobilienverzehrpläne
Philip Stork Immobilienverzehrpläne Eine neue Form der kapitalgedeckten Altersvorsorge Tectum Verlag
Philip Stork Immobilienverzehrpläne. Eine neue Form der kapitalgedeckten Altersvorsorge Zugl.: TU-Darmstadt, Univ. Diss. 2007 ISBN: 978-3-8288-9299-6 Umschlagabbildung: www.pixelquelle.de Tectum Verlag Marburg, 2007 Besuchen Sie uns im Internet www.tectum-verlag.de Bibliografische Informationen der Deutschen Nationalbibliothek Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Angaben sind im Internet über http://dnb.ddb.de abrufbar.
Vorwort Das Altersvorsorgesystem in Deutschland hat aufgrund der in den letzten Jahren vorliegenden Rahmenbedingungen grundlegende Reformen erfahren. Im Zuge dieser Reformen wurde von der langjährig vorherrschenden Meinung Abschied genommen, die Gesetzliche Rentenversicherung gewährleiste die vollständige Aufrechterhaltung des Lebensstandards im Rentenbezugsalter. Die zukünftige Ausrichtung der Altersvorsorge besteht demnach in einem mischfinanzierten System in Bezug auf zusätzliche kapitalgedeckte private und betriebliche Vorsorgeelemente. Im Hinblick auf Möglichkeiten, die Altersvorsorge durch sinnvolle Elemente zu ergänzen, steht bei den Überlegungen die (selbst genutzte) Wohnimmobilie im Vordergrund, da sie den entscheidenden Bestandteil der individuellen Vermögensportfolios der deutschen Haushalte darstellt. Damit einher geht die Tatsache, dass ein Großteil der deutschen Bevölkerung in der Wohnimmobilie unverändert ein zentrales Element der eigenen Altersvorsorge sieht. Die vorliegende Arbeit greift diesen Aspekt auf und stellt die Möglichkeit der sinnvollen Integration der selbst genutzten Wohnimmobilie zu Vorsorgezwecken anhand von Immobilienverzehrplänen dar. Hierbei werden die Möglichkeiten der Einführung eines derartigen Produkts vor dem Hintergrund der Voraussetzungen sowie eventueller Hemmnisse in Deutschland betrachtet. Neben einer für das deutsche Vorsorgesystem adäquaten Modellkonzeption steht vor allem der Immobilienmarkt mit seinen charakteristischen Eigenschaften und Besonderheiten im Mittelpunkt der Betrachtungen. An dieser Stelle möchte ich mich zunächst bei meinem Doktorvater Herrn Prof. Dr. Dr. h. c. Bert Rürup für die Betreuung der Arbeit bedanken. Ebenso bedanke ich mich bei Herrn Prof. Dr. Werner Sesselmeier, der mir in vielerlei Hinsicht stets ein freundschaftlicher und kompetenter Ansprechpartner war und dadurch bis zuletzt zum Erfolg der Arbeit beigetragen hat. Mein besonderer Dank gilt meiner Familie, insbesondere meinem Vater Herrn Hans-Bernd Stork, sowie meinen Freunden, Corpsbrüdern und Angehörigen des Fachgebiets für die vielseitige Unterstützung, das entgegengebrachte Interesse und die Motivation während der Arbeit. Für die Mithilfe bei der Korrektur der Arbeit danke ich besonders Annika Stork, Markus Hilkenbach, Tifany Consiglio und Wolf-Dieter Perlitz. Des Weiteren geht mein Dank an die BulwienGesa AG, die Dresdner Bank AG sowie die Allianz Dresdner Bauspar AG und die Liferente GmbH für die zur Verfügung gestellten Daten und die Möglichkeiten zu interessanten Gesprächen. Darmstadt, im Oktober 2006 Philip Stork V
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INHALTSVERZEICHNIS Inhaltsverzeichnis... VII Abbildungsverzeichnis...XI Tabellenverzeichnis...XVI Formelverzeichnis...XVII Abkürzungsverzeichnis... XVIII 1. Einleitung... 1 2. Aspekte der Altersvorsorge... 7 2.1 Reformen und Organisation der Altersvorsorge... 8 2.2 Determinanten der individuellen Altersvorsorge... 18 2.2.1 Einstellung zu privater Altersvorsorge... 19 2.2.2 Sparverhalten, Vermögensbildung und private Altersvorsorge... 24 2.2.3 Einfluss staatlicher Förderung auf die Altersvorsorge... 33 2.3 Sonstige Anforderungen an Altersvorsorgeprodukte... 43 2.4 Zwischenfazit... 44 3. Immobilien als Altersvorsorge... 47 3.1 Die Immobilie im Kontext privater Vorsorge... 48 3.1.1 Potenzial der selbst genutzten Wohnimmobilie als... Altersvorsorge... 49 3.1.2 Immobilienbesitz, Sparverhalten und Altersvorsorge... 59 3.1.3 Immobilienbesitz, staatliche Förderung und Altersvorsorge... 61 3.2 Beschränkungen der Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie zur... Altersvorsorge... 66 3.2.1 Nutzungskosten von Wohnimmobilien... 67 3.2.2 Einschränkungen beim Versorgungswert von Wohnimmobilien. 69 3.2.3 Die steuerliche Behandlung selbst genutzten Wohneigentums... 70 3.2.4 Das Timing-Risiko bei Wohnimmobilien... 72 3.3 Zwischenfazit... 73 3.4 Immobilienverzehrpläne als Alternative... 75 3.4.1 Allgemeine Definition von Immobilienverzehrplänen... 76 3.4.2 Immobilienverzehrpläne in Deutschland... 79 Konzept von Nostitz und Partner... 79 IFF - Aufbauhypothek zur Altersvorsorge... 80 Produkt Heim und Rente der Dresdner Bauspar AG... 82 HVB Immobilien Rente... 83 Immobilien-Sofortrente der Gesellschaft für Immobilienrenten... 84 3.4.3 Marktpotenzial und Nachfrage nach Immobilienverzehrplänen... 86 3.5 Wesentliche Aspekte und Dimensionen von Immobilienverzehrplänen... 89 VII
3.5.1 Kernaspekte von Immobilienverzehrplänen... 89 Immobilienverzehrpläne unter Versorgungsgesichtspunkten... 89 (Wohn-)Rechtliche Seite von Immobilienverzehrplänen... 92 Immobilienmarkt und Immobilienverzehrpläne... 94 3.5.2 Dimensionen von Immobilienverzehrplänen... 97 Angebotsseite... 97 Nachfrageseite...103 Sparverhalten und sonstige Aspekte...105 3.6 Zwischenfazit...107 4. Immobilienverzehrpläne am Beispiel der USA...109 4.1 Funktionsweise von Reverse Mortgage in der Praxis...109 4.1.1 Funktionsweise von Immobilienverzehrplänen...110 4.1.2 Problembereiche...113 4.1.3 Besonderheiten des US-amerikanischen Systems...115 Vorvertragliche Beratungspflichten...115 Staatliche Ausfallbürgschaften...116 4.1.4 Anbieter von Immobilienverzehrplänen in den USA...117 Home Equity Conversion Mortgage (HECM)...117 Fannie Mae Home Keeper...117 Financial Freedom Plan (FFP)...118 4.2 Schichtung des US-amerikanischen Rentensystems...119 4.2.1 Demographische Grundlagen...119 4.2.2 Überblick über das US-amerikanische Rentensystem...122 4.2.3 Immobilienverzehrpläne im Kontext des gesamten Rentensystems...125 4.3 Potenzial für Reverse Mortgage in den USA...125 4.3.1 Angebotsdimension...126 Darstellung der Situation und Charakterisierung der Zielgruppen...126 Abschätzung des Potenzials...137 4.3.2 Nachfragedimension...139 Darstellung der Situation und Charakterisierung der Zielgruppen...139 Abschätzung des Potenzials...146 4.4 Sparverhalten und sonstige Aspekte...147 4.5 Zwischenfazit...151 5. Kriterienkatalog für die Umsetzung von Immobilienverzehrplänen...155 5.1 Angebotsseite...155 5.1.1 Determinanten der Wertentwicklung...158 5.1.2 Standardisierung auf dem Immobilienmarkt...164 5.1.3 Informationsangebot und Transparenz auf dem... Immobilienmarkt...166 5.1.4 Ausgestaltungsmöglichkeiten von Immobilienverzehrplänen...168 VIII
5.1.5 Angebotsseitiger Kriterienkatalog...170 Wertentwicklung von Wohnimmobilien - Determinanten der Wohnungsnachfrage...170 Wertentwicklung von Wohnimmobilien - Bodenpreise und Baukosten 172 Wertentwicklung von Wohnimmobilien gebäudespezifische Faktoren...174 Kriterien der Standardisierung von Wohnimmobilien(-märkten)...174 Informationsverfügbarkeit und Transparenz...175 Gestaltung von Immobilienverzehrplänen...177 Entwicklungstendenzen...178 5.2 Nachfrageseite...179 5.2.1 Anforderungen an die Altersvorsorge...180 5.2.2 Einstellungen zu zusätzlicher privater Altersvorsorge...184 5.2.3 Finanzwirtschaftliche Attraktivität von Immobilienverzehrplänen...186 5.2.4 Theoretische (Grund-)Voraussetzungen für die Nachfrager nach... Immobilienverzehrplänen...187 5.2.5 Ausgestaltungsmöglichkeiten von Immobilienverzehrplänen...189 5.2.6 Nachfrageseitiger Kriterienkatalog...192 Anforderungen an Altersvorsorgeprodukte Sicherheit...192 Anforderungen an Altersvorsorgeprodukte Zugang...193 Anforderungen an Altersvorsorgeprodukte Liquidität...194 Anforderungen an Altersvorsorgeprodukte Rendite...194 Anforderungen an Altersvorsorgeprodukte Sozialvermögen...195 Akzeptanz und Altersvorsorgewissen...195 Finanzwirtschaftliche Attraktivität von Immobilienverzehrplänen...196 Theoretische Voraussetzungen von Immobilienverzehrplänen...197 Ausgestaltungsmöglichkeiten von Immobilienverzehrplänen...198 5.3 Sonstige Aspekte...200 5.4 Zwischenfazit...200 6. Immobilienverzehrpläne in Deutschland...201 6.1 Angebotsseite...201 6.1.1 Wertentwicklung und Standardisierung von Wohnimmobilien..202 Wertentwicklung von Wohnimmobilien - Determinanten der Wohnungsnachfrage...203 Wertentwicklung von Wohnimmobilien - Bodenpreise und Baukosten 247 6.1.2 Informationsverfügbarkeit und Transparenz...260 Informationsverfügbarkeit und Transparenz...260 6.1.3 Gestaltungsoptionen von Immobilienverzehrplänen...271 Gestaltung von Immobilienverzehrplänen...271 6.1.4 Zwischenfazit und Entwicklungstendenzen...274 IX
6.2 Nachfrageseite...277 6.2.1 Anforderungen an Altersvorsorgeprodukte...278 Anforderungen an Altersvorsorgeprodukte...278 6.2.2 Einstellung zu privater Vorsorge...282 Akzeptanz und Altersvorsorgewissen...282 6.2.3 Voraussetzungen für Immobilienverzehrpläne...290 Finanzwirtschaftliche Attraktivität von Immobilienverzehrplänen...290 Theoretische Voraussetzungen von Immobilienverzehrplänen...298 6.2.4 Gestaltungsmöglichkeiten von Immobilienverzehrplänen...299 Ausgestaltungsmöglichkeiten von Immobilienverzehrplänen...299 6.2.5 Zwischenfazit und Entwicklungstendenzen...305 6.3 Wohneigentum und Altersvorsorge - weitere Aspekte...306 6.4 Zwischenfazit...322 7. Schlussfolgerungen für den deutschen Markt...323 7.1 Gibt es einen Markt für Immobilienverzehrpläne in Deutschland?...323 7.1.1 Zusammenführung von Angebots- und Nachfrageseite...324 Beidseitige Betrachtung im Hinblick auf die Immobilienverzehrpläne.325 Ausgestaltungsmöglichkeiten von Immobilienverzehrplänen...332 7.1.2 Beurteilung zusätzlicher Voraussetzungen...336 7.2 Zukunftsperspektiven für Immobilienverzehrpläne in Deutschland..338 7.2.1 Abschätzung der zukünftigen Entwicklung...339 7.2.2 Ableitungen aus dem US-amerikanischen Beispiel...354 8. Zusammenfassung und Ausblick...357 Literaturverzeichnis...XXI X