MACHBARKEITSSTUDIE NEUBAU LRA ESSLINGEN Bewertung Vergleich Neubau zu Sanierungsvariante aus aktueller Sicht 14.09.2018
Rückblick Immobilienstrategie 2025 (797 AP): Flächenabgleich Umsetzungsszenarien Neubau 2008 372 AP 16.400 m² BGF Neubau 2008 372 AP 16.400 m² BGF Szenario: Soll-Raumprogramm 2025 797 AP 35.811 m² BGF Energetische- Variante Umsetzung Neubau- Variante Szenario: Altbau 505 AP 27.620 m² BGF Neubau 2025 797 AP 35.811 m² BGF Erweiterung 2025 292 AP 10.594 m² BGF 1.169 AP 52.211 m² BGF 2 LRA Esslingen - Immobilienstrategie 2025 für die Verwaltungsflächen am Standort Esslingen
Abgleich/Bedarf gemäß Machbarkeitsstudie Neubau 2018 (900 AP) Umsetzungsszenarien Neubau 2008 372 AP Neubau 2008 372 AP Szenario: Soll-Raumprogramm 2025 900 AP Sanierung Umsetzung Neubau Szenario: Altbau 505 AP Erweiterung 2025 145 AP (aktuell vorauss. 175 AP) Neubau 2025 650 AP (aktuell vorauss. 680 AP) Neubau Plochingen 250 AP (aktuell vorauss. 220 AP) Neubau Plochingen 250 AP (aktuell vorauss. 220 AP) 1.272 AP 3
Rückblick Immobilienstrategie 2025 (797 AP): Vergleich Varianten Nicht monetäre Kriterien Energetische-Variante Neubau-Variante Kriterium Bewertung Bewertung Bauliche Umsetzung Nutzen/Funktionalität Interimssituation Flexibilität Sanierungs-/Bauabschnitte, Zeitraum [Jahre] Bausubstanz bleibt genutzt (Nachhaltigkeit). Risiken aus Bauen im Bestand. Optimale Konzeption für zukunftsfähige Nutzung nur mit Einschränkung Substanz. Nutzung in 3 Gebäuden. Baulich abschnittsweise Sanierung möglich, jedoch aus Nutzersicht massive Einschränkung. Fassadenraster angepasst. Flexibilität durch Substanz eingeschränkt. 1 (bis 3) Abschnitte Umsetzung 4 bis 5 Jahre (7 bis 8 Jahre) Umfangreicher Rückbau Bausubstanz (Werteverzehr). Risiken bei Erdbau und Gründung. Optimale Konzeption kann vollumfänglich umgesetzt werden. Nutzung in 2 Gebäuden. Vollumfängliche Räumung Bestandsgebäude erforderlich (Option: Bauabschnitte?) Flexible Grundrissneugestaltung. Antizipieren zukünftiger modularer Erweiterungen/ Umstrukturierungen möglich. 1 (bis 2) Abschnitte Umsetzung 3 bis 4 Jahre 4 LRA Esslingen - Immobilienstrategie 2025 für die Verwaltungsflächen am Standort Esslingen
Rückblick Immobilienstrategie 2025 (797 AP): Gesamtbetrachtung Monetäre Kriterien, Basis Q1/2016 Alle Angaben in brutto Energetische- Variante Neubau Gesamtinvestitionskosten (KGR 2-7) 71,8 Mio. 85,8 Mio. + Zusatzanforderungen Brandverhütungsschau 2014, Gesamt-BSK 2016 7,9 Mio. 4,0 Mio. + Zusatzanforderungen EnEV 2014/2016 0,2 Mio. inkl. * ca. 35 % der Kosten entfallen auf Flächenzuwachs Perspektive 2025 Zwischensumme 1 KGR 2-7 inkl. zusätzliche Maßnahmen 79,9 Mio. 89,8 Mio. + Preissteigerung 2016 bis 2021 7,5 Mio. 8,6 Mio. Zwischensumme 2 KGR 2-7 inkl. zusätzliche Maßnahmen 87,4 Mio. 98,4 Mio. + Interimsmaßnahmen 8,2 Mio. 6,5 Mio. + Ansatz für Unvorhergesehenes 8,7 Mio. (10%) 4,9 Mio. (5%) Gesamtinvestition über die Realisierungsdauer 104,3 Mio. 109,8 Mio. (100 %) (106 %) 5 LRA Esslingen - Immobilienstrategie 2025 für die Verwaltungsflächen am Standort Esslingen * Umsetzungsverzicht in Absprache mit Stadt Esslingen angestrebt
Rückblick Immobilienstrategie 2025 (797 AP): Wirtschaftl.-Untersuchung Ergebnishaushaltsbetrachtung 300 Mio. 257 Mio. 260 Mio. 276 Mio. 200 Mio. 100% 101% 107% 100 Mio. 0 Mio. Betrachtungszeitraum 50 Jahre Neubau Sanierung + Erweiterung Sanierung + Anmietung Vorteilhaftigkeit auf der Basis der Nominalwerte Über einen Betrachtungszeitraum von 50 Jahren ist die Variante Neubau vorteilhaft Je länger der Betrachtungszeitraum ist, desto vorteilhafter ist die Variante Neubau 6 LRA Esslingen - Wirtschaftlichkeitsuntersuchung, Mai 2016
Rückblick Immobilienstrategie 2025 (797 AP): Fazit und Empfehlung Vergleich Energetische-Variante zu Neubau-Variante FAZIT Unter Berücksichtigung der erheblichen Flächenzuwächse aus den prognostizierten Mitarbeiterzahlen, ist die Betrachtung einer alleinigen Bestandssanierung nicht mehr ausreichend. Die Neubauvariante bietet die Chance, eine optimale Umsetzung der Flächenanforderung darzustellen. Gleichzeitig kann durch Integration innovativer Konzepte zum modularen/flexiblen Umgang mit Veränderungen, die Zukunftsfähigkeit gewährleistet werden. EMPFEHLUNG Um eine wirtschaftliche und zukunftsfähige Immobilienstrategie der Verwaltungsflächen mit Perspektive 2025 sicherstellen zu können, wird empfohlen, die Neubau-Variante umzusetzen. WEITERES VORGEHEN Erarbeitung eines Masterplanes für die Umsetzung der Neubau-Variante am Standort Esslingen. Ziel ist, eine auf die Anforderungen des Neubaus entwickelte Grundlage zu schaffen, auf der die Immobilienstrategie 2025 wirtschaftlich sinnvoll umgesetzt werden kann. In diesem Zusammenhang ist eine abschnittsweise Realisierung zu untersuchen. 7 LRA Esslingen - Immobilienstrategie 2025 für die Verwaltungsflächen am Standort Esslingen
Machbarkeitsstudie Neubau 2018 (900 AP) Bewertung Neubau-Variante aus aktueller Sicht Eine Sanierung allein ist aufgrund der prognostizierten Mitarbeiterzahl (900 AP gesamt, 650-680 AP in VES) nach wie vor nicht ausreichend. Es ist in allen bisherigen Konstellationen immer Sanierung + Erweiterung erforderlich. Gemäß Vorstudie Immobilienstrategie 2025 lag der Neubau rein investiv ca. 6% über der Sanierungsvariante. In der Gesamtwirtschaftlichkeit über 50 Jahre lag der Neubau gemäß Vorstudie mit der Sanierung gleich auf, bzw. ca. 1% günstiger. Die wesentlichen neuen/zusätzlichen Erkenntnisse aus der Machbarkeitsstudie 2018 betreffen Neubau und Sanierung gleichermaßen (+ rd. 100 AP, geänderter Nutzungs-Mix, Festlegung Bürokonzept, verschärfte energetische Anforderungen, Baupreisentwicklung). An der wirtschaftlichen Relation zwischen Neubau und Sanierung ist somit auch unter Berücksichtigung der neuen/zusätzlichen Erkenntnisse - keine maßgebliche Veränderung zu erwarten. Fast alle nicht monetären Kriterien (siehe Folie 3) sprechen nach wie vor für einen Neubau und gaben damals den Hauptausschlag für die Grundsatzentscheidung pro Neubau. Mit dem Wissen der im Vergleich zur Immobilienstrategie 2025 deutlich höheren Interimskosten stellt sich die Sanierung aufgrund der längeren Umsetzungsdauer wirtschaftlich eher schlechter dar, als noch in der Vorstudie. Durch den angestrebten Entfall der Brandschutzmaßnahmen (siehe Folie 4) ergibt sich für die Neubauvariante eine zusätzliche wirtschaftliche Verbesserung. Fazit: Neubau und Sanierung liegen auch unter Berücksichtigung der aktuellen Erkenntnisse aus der Machbarkeitsstudie 2018 in der Gesamtwirtschaftlichkeit ca. gleich auf. Die entscheidenden, qualitativen Vorteile (siehe Folie 3-7) der Neubauvariante sind unverändert gegeben. 8
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