Steuerliche Aspekte der energetischen Sanierung für Eigentümer von selbstgenutzten und vermieteten Wohnungen München Büro Nürnberg Bernhardstraße 10 90431 Nürnberg Büro Würzburg Karmelitenstraße 5-7 97070 Würzburg Büro Bamberg Hainstraße 17 96047 Bamberg Büro Schweinfurt Manggasse 10 97421 Schweinfurt
FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft mbb über 25 Rechtsanwälte am Standort Nürnberg eine der größten Kanzleien in Nordbayern Rechtsanwältin Julia Hackl Fachanwältin für Steuerrecht Fachanwältin für Handels- und Gesellschaftsrecht 2
1. Die selbstgenutzte Wohnung a) 35 a EStG: Steuerermäßigung in Höhe von maximal 20 % der Aufwendungen, höchstens jedoch 1.200,00 Dies betrifft jedoch nur die Arbeitszeit 3
Voraussetzungen: - Antrag - Ausweis der Arbeitszeit auf der Rechnung - Überweisung des Rechnungsbetrages (keine Barzahlung) 4
b) Sonderabschreibung im Sanierungs- oder Entwicklungsgebiet im Sinne des BauGB, 10f EStG Sonderausgabenabzug im Kalenderjahr d. Maßnahme und den folgenden 9 Jahren je 9 % Voraussetzungen: - Selbstnutzung zu Wohnzwecken - Keine Eigenheimzulage - Voraussetzungen 7 h oder 7 i EStG erfüllt: - Festgesetztes Sanierungsgebiet oder - städtebaulicher Entwicklungsbereich, Baudenkmal oder - geschichtliche, künstlerische oder städtebauliche Bedeutung mit entspr. Vereinbarung mit der Gemeinde - nur für 1 Gebäude pro Steuerpflichtiger - auch für Miteigentümer - Bescheinigung der Gemeinde 5
2. Die vermietete Wohnung Erhaltungsaufwendungen nach 9, 11 a EStG anschaffungsnahe Aufwendungen nach 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG Anschaffungskosten/Herstellungskosten 6
a) Erhaltungsaufwendungen Zweck der Aufwendungen: Instandhaltung und Instandsetzung Steuerliche Geltendmachung: - Sofort abzugsfähige Werbungskosten oder die Verteilung auf 2-5 Jahre ( 82b EStDV) bei nicht im Betriebsvermögen befindliche Immobilien. Bei Wohnraum ab dem Veranlagungszeitraum 2004 7
- Sonderregelung gem. 11 a EStG: Gleichmäßige Verteilung der Erhaltungsaufwendungen auf 2 5 Jahre Voraussetzungen: - Maßnahme im Sinne des 177 BauGB - Sanierungsgebiet oder - städtebaulicher Entwicklungsbereich oder - geschichtliche, künstlerische oder städtebauliche Bedeutung mit entspr. Vereinbarung mit der Gemeinde - Bescheinigung der Gemeinde 8
b) Anschaffungskosten nach 255 Abs. 1 HGB Zweck der Aufwendungen: - Erwerb der Immobilie - Herstellung des betriebsbereiten Zustands - Hebung des Standards Steuerliche Geltendmachung: Abschreibung in Höhe von 2 % oder 2,5 % p.a. je nach Baujahr ( 7 Abs. 4,5 EStG) 9
c) Herstellungskosten ( 255 Abs. 2 HGB) Zweck der Aufwendungen: - Herstellung der Immobilie - Erweiterung - Hebung des Standards Steuerliche Geltendmachung: Abschreibung in Höhe von 2 % oder 2,5 % p.a. je nach Baujahr ( 7 Abs. 4,5 EStG) 10
d) Anschaffungsnahe Aufwendungen ( 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) Zweck der Aufwendungen: Aufwendungen, die in den ersten 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten). Steuerliche Geltendmachung: Abschreibung in Höhe von 2 % oder 2,5 % p.a. je nach Baujahr ( 7 Abs. 4,5 EStG) 11
e) Sonderabschreibung 7h EStG für Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instantsetzungsmaßnahmen Gilt nur für Modernisierungs- und Instantsetzungsmaßnahmen, nicht für Anschaffungskosten oder Herstellungskosten eines Neubaus! Voraussetzungen: - Sanierungsgebiet oder städtebaulicher Entwicklungsbereich oder geschichtliche, künstlerische oder städtebauliche Bedeutung mit entspr. Vereinbarung mit der Gemeinde - Bescheinigung der Gemeinde - Modernisierungs- und Instantsetzungsmaßnahmen isd. 177BauGB - Keine Anschaffungskosten 12
Sonderproblem: Anschaffungsnahe Aufwendungen und 7 h EStG Strittig, Differenzierung im Einzelfall!! 7 h EStG auch für Maßnahmen nach dem Erwerb die keine Erhaltungsaufwendungen sind. Bei Erhaltungsaufwendungen 11a EStG. Vorteil zur Behandlung bei nicht Sanierungsgebieten! 13
Rechtsfolge der Anwendung des 7 h EStG: Abschreibung 7 Jahre bis zu 9 % und 4 Jahre 7 %. Statt der Abschreibung in Höhe von 2 % oder 2,5 % p.a. je nach Baujahr ( 7 Abs. 4,5 EStG) 14
Abgrenzung Die Abgrenzung zwischen Anschaffungskosten/Herstellungskosten/anschaffungsnahe Aufwendungen und Erhaltungsaufwand erfolgt im Einzelnen durch die Finanzverwaltung im BMF-Schreiben vom 08.07.2003. Anschaffungskosten eines Gebäudes sind Aufwendungen, die geleistet werden, um das Gebäude zu erwerben und es in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Hierzu zählen auch nachträgliche Anschaffungskosten. 15
Eine Gebäude ist betriebsbereit, wenn es entsprechend seiner Zweckbestimmung genutzt werden kann. Nutzt der Erwerber das Gebäude ab dem Zeitpunkt der Anschaffung zur Erzielung von Einkünften, ist es ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich betriebsbereit. Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen können in diesem Fall keine Anschaffungskosten sein. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Erwerber ein vermietetes Gebäude erworben hat und umgehend die Mietverträge kündigt, weil das Gebäude aus Sicht des Erwerbers nicht zur Erzielung vor der Veräußerung erwirtschafteten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bestimmt ist. Die Betriebsbereitschaft setzt objektive und subjektive Funktionstüchtigkeit des Gebäudes voraus. Entscheidend ist hierbei auch, welchem Standard das Gebäude zukünftig entsprechen soll. Baumaßnahmen, die das Gebäude in einen höheren Standard bringen, machen es betriebsbereit; ihre Kosten sind Anschaffungskosten. 16
Herstellungskosten sind nach 255 Abs. 2 Satz 1 HGB Aufwendungen für die Herstellung eines Gebäudes sowie Aufwendungen für dessen Erweiterung. Instandsetzung und Modernisierungsmaßnahmen bilden unabhängig von ihrer Höhe Herstellungskosten, wenn sie für eine Erweiterung entstehen. 17
Instandsetzungs- oder Modernisierungsaufwendungen sind, soweit sie nicht als Folge der Herstellung der Betriebsbereitschaft bereits zu den Anschaffungskosten gehören, als Herstellungskosten zu behandeln, wenn sie zu einer den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führen. ACHTUNG: Wesentliche Verbesserungen liegen bereits dann vor, wenn ein Gebäude generalüberholt wird, d.h. Aufwendungen, die für sich genommen als Erhaltungsaufwendungen zu beurteilen sind, können bei Zusammenballung zu einer wesentlichen Verbesserung führen. Dies gilt auch für Sanierungen in Raten. Aufwendungen, die für sich genommen als Sanierungsaufwendungen zu beurteilen sind, sind Herstellungskosten, wenn die Baumaßnahmen Teil einer Gesamtmaßnahme sind, die sich planmäßig in zeitlichem Zusammenhang über mehrere Veranlagungszeiträume erstreckt und die insgesamt zu einer Hebung des Standards führt. Hiervon wird grundsätzlich bei Maßnahmen innerhalb eines 5-Jahres-Zeitraums ausgegangen. 18
Neue Urteile hierzu: - Aufwendungen für Einbauten neuer Gegenstände in vorhandene Installationen (Heizung, Wasser, Strom) können nur dann zu Herstellungskosten führen, wenn sie eine deutliche Erweiterung seines Gebrauchswerts zur Folge haben (BFH Urteil vom 20.08.2002 IX R 98/00). - Reparaturen oder auch Ersetzungen des Vorhandenen durch Gleichwertiges in zeitgemäßer Form erweitert den Nutzungswert nicht (BFH DStR 2002, 1035). - Bei Ausgaben für Sanitäranlagen, Heizung und Fenster handelt es sich nach höchst richterlicher Rechtsprechung um bauliche Maßnahmen zur Instandsetzung und Modernisierung, die zweifelsohne über bloße Schönheitsreparaturen hinausgehen und auch keinen jährlich anfallenden Erhaltungsaufwand darstellen. Die Ausgaben sind somit anschaffungsnahe Herstellungskosten (FG München, Urteil vom 29.06.2015 7 K 605/14. 19
- Unter Erhaltungsarbeiten, die jährlicherweise anfallen, sind nur Schönheitsreparaturen zu verstehen, die in keinem engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit einer Instandsetzungs- Modernisierungsmaßnahme stehen, d.h. bei einer einheitlichen Baumaßnahme sind selbst Schönheitsreparaturen als anschaffungsnahe Herstellungskosten im Sinne des 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG anzusehen (FG Nürnberg, Urteil vom 12.11.2015 4 K 751/13. - Anschaffungsnahe Herstellungskosten im Sinne von 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG liegen auch vor, wenn Aufwendungen für bauliche Maßnahmen innerhalb von 3 Jahren nach Gebäudeanschaffung 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (FG Niedersachsen, Urteil vom 26.09.2017 12 K 113/16). 20
II. Vorteile für den Mieter 35a Abs. 3 EStG Steuerermäßigung um maximal 20 % der Aufwendungen die vom Mieter zu tragen sind, höchstens jedoch in Höhe von 1.200,00. Dies betrifft die Arbeitszeit, nicht den Materialaufwand. Als Nachweis hierzu dient entsprechender Ausweis in der Betriebskostenabrechnung 21
Wir möchten uns für Ihre Aufmerksamkeit herzlich bedanken und wünschen Ihnen einen angenehmen Tag! Julia Hackl Fachanwältin für Steuerrecht Fachanwältin für Handels- und Gesellschaftsrecht FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Bernhardstr. 10 90431 Nürnberg Tel.: 0911/58602-51 Fax: 0911/58602-80 hackl@friesrae.de 22