Wir leben Mag. Sandra Bauernfeind, FRICS Dipl. BW (BA) Markus Mendel, MRICS
Inhaltsverzeichnis Übersicht über die wesentlichen Inhalte Wohnungsmarktbericht Graz Status Quo Investmentmarktüberblick Österreich Seite 2 23 EHL Investment Consulting GmbH 1
Wir leben Wohnungsmarktbericht Graz Status Quo
Wohnungsmarkt in Wien und Graz Ein sicheres Investment? Wien Graz 3
Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung - Nachfrageseite 4
Bevölkerungsprognosen - Nachfrageseite Graz: Wien: 5
Demografie Kurzanalyse Wien Bevölkerungswachstum nach wie vor deutlich steigend, positive Wanderungs- aber auch Geburtenbilanz Und diese Zuwanderung hält Wien jung: Durchschnittsalter sinkt Zuwanderung von ca. 1,3% bis 2040 prognostiziert D.h. 2026: 2 Mio.-Grenze erreicht 2040: 2,14 Mio. EW, entspricht +300.000 EW; also Graz Haushaltsentwicklung ebenfalls weiterhin positiv (durch Bevölkerungswachstum und Trend zu kleineren Haushalten) 6
Kurzanalyse Graz Bevölkerungsbilanz ebenfalls positiv, positive Wanderungsals auch Geburtenbilanz 2015: ca. 315.500 Personen in Graz, ca. 282.500 mit Hauptwohnsitz gemeldet Durchschnittsalter steigt zw. 2011 und 2013 von 40,9 auf 42,3 Jahre /Gesamtsteiermark 46,3 Jahre Lt. ÖROK: 2040: 340.000 EW 7
Anteil der Haushalte nach Haushaltsgrößen (Prozent) Graz: Wien: 8
Wohnungsbestand - Wien - Angebot * Quelle: Statistik Austria (neues Hochrechnungsverfahren ab Mikrozensus 2014), eigene Berechnungen 9
Wohnungsbestand - Graz - Angebot ca. 180.000 Wohnungen Aufteilung nach Rechtsverhältnis im Detail nicht vorhanden Gemeindewohnungen: ca. 6,5% an den Gesamtwohnungen In beiden Städten: Leerstand von ca. 3% 10
Neubautätigkeit - Baubewilligungen - Wien In Durchschnitt immer 7.000 8.000 Einheiten pro Jahr In den letzten Jahren bis zu 12.000 Einheiten Nach Schätzungen ca. 20.000 Wohnungen in Bauverfahren 11
Neubautätigkeit - Baubewilligungen - Graz Im Durchschnitt ca. 1.700 Einheiten In den letzten Jahren bis zu 2.700 Einheiten Ca. 12.000 Wohnungen in Bauverfahren verhaftet 12
Neubautätigkeit Graz Wohnungen pro Bezirk BEZIRK Anzahl 2013 2014 2015 2016 2017 Zuwachs in % Innere Stadt 3.362 3.759 3.754 3.776 3.751 389 11,6% St. Leonhard 11.200 11.988 12.071 12.221 12.473 1.273 11,4% Geidorf 16.500 17.547 17.790 18.080 18.308 1.808 11,0% Lend 17.529 18.325 18.824 19.479 19.797 2.268 12,9% Gries 16.636 17.217 17.665 18.259 19.326 2.690 16,2% Jakomini 22.171 22.272 22.402 22.592 23.143 972 4,4% Liebenau 6.390 7.327 7.635 7.764 8.152 1.762 27,6% St. Peter 7.425 7.866 7.999 8.094 8.587 1.162 15,6% Waltendorf 6.545 6.887 6.944 7.109 7.286 741 11,3% Ries 3.320 3.526 3.548 3.613 3.684 364 11,0% Mariatrost 4.767 5.031 5.159 5.208 5.294 527 11,1% Andritz 9.609 10.010 10.093 10.630 10.883 1.274 13,3% Gösting 5.565 5.779 5.796 5.795 5.343-222 -4,0% Eggenberg 11.326 11.983 12.176 12.324 13.517 2.191 19,3% Wetzelsdorf 8.067 8.263 8.426 8.553 8.713 646 8,0% Straßgang 7.079 7.652 7.870 8.665 8.732 1.653 23,4% Puntigam 3.681 4.042 4.205 4.327 4.372 691 18,8% 13
Mietpreisentwicklung Graz Je kleiner die Wohnung desto höher die absolute Miete pro m² Einfluss auf Mietpreisgestaltung: Freiflächen, Allgemeinräumlichkeiten, effiziente Grundrisse Eigentumswohnungen Erstbezug (Ø-Kaufpreis in EUR/m²) Eigentumswohnungen gebraucht (Ø-Kaufpreis in EUR/m²) Quelle: Trivalue Market Research 2018; Bearbeitung: EHL 14
Kaufpreisentwicklung Graz Mietwohnungen (Ø-Miete in EUR/m²/Monat) im ersten HJ 2018 2.533 Gesamttransaktionen davon 443 im Neubauwohnungsbereich Grazer Wohnungsmarkt auf sehr gutem Niveau neue Projekte beeinflussen den Markt positiv Eigentumswohnungen Erstbezug (Ø-Kaufpreis in EUR/m²) Eigentumswohnungen gebraucht (Ø-Kaufpreis in EUR/m²) Quelle: Grundbuch; Bearbeitung: EHL 15
Marktvolumen Eigentumswohnungen Wien Marktvolumen Eigentumswohnungen Graz Anmerkung: berücksichtigt sind Eintragungen bis 12.09.2018, nach Verbücherungsdatum. 16
Verkaufs- und Mietpreise Wien * Quelle: Statistik Austria, Lohnsteuerstatistik 2016, durchschnittlicher Jahresnettobezug Arbeitnehmer/innen insgesamt, in Euro, Stand Dezember 2017 ** Im Bericht wird von Wohnungsmieten ausgegangen, die nicht dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen. Da im 1. Bezirk das zu beobachtende Sample zu klein ist, um aussagekräftige Angaben zu machen, wurde hier auf die Angabe von Miethöhen verzichtet 17
Transaktionen Wohnungen Graz 18
Trends Wien Nachfrage nach effizientem Wohnraum steigt weiterhin Trend zu Mikroapartments Starke Nachfrage in allen Preissegmenten, vor allem im leistbaren Bereich Neues Segment der Wohntürme am Markt TRIIIPLE, Marina Tower, Skytower, Hoch 33 Kooperationen mit der öffentlichen Hand Raumordnungsverträge Boomendes Segment der Kurzzeitvermietungen auch im privaten Bereich lt. Regierungsprogramm sollte dazu bald die Gewerbeberechtigung für gewerbsmäßige tageweise Vermietung notwendig sein Bauprojekte mit sehr großen Volumina sind bzw. kommen auf den Markt auch in innerstädtischen Lagen Stichwort: TrIIIple, Hoch 33 19
Trends Wien Steigende Baupreise Auftragsbücher der Bauunternehmen sind voll und steigende gesetzliche Anforderungen Diese Steigerungen der nächsten Jahre können aus heutiger Sicht nicht 1:1 auf Wohnungspreise umgelegt werden interessante weitere Entwicklung Wohnrecht im Regierungsprogramm das ist angedacht: wie z.b. Flexibilisierung der Willensbildung im WEG oder Abschaffung des Mietadels durch zeitgemäße Ausgestaltung der Eintrittsrechte (nur mehr für Ehepartner oder Kinder bis 25 Jahre, Verhinderung von Rechtsmissbrauch) Aufhebung des Verbots des Lagezuschlags in den Gründerzeitvierteln Nur weil es technisch machbar ist, ist es noch lange nicht anwenderfreundlich übertechnologisierte Wohnungen bitte nur auf Kundenwunsch 20
Trends Graz gestiegene Bautätigkeit in den letzten Jahren Ebenfalls deutlich positive Bevölkerungsentwicklung Anstieg an Wohnungen liegt über jener der Bevölkerung Relativ stabile Kaufpreise Bautätigkeit konnte Preissteigerungen durch gestiegene Nachfrage abfangen 21
Trends Graz Nachfrage nach effizienten 2-Zimmer-Wohnungen am stärksten, gute Lage, Verkehrsanbindung und Ausstattung Reininghausgründe, das Brauquartier Puntigam oder auch das Projekt Ost im Bezirk Jakomini sind Leuchtturmprojekte Graz gerät auch in den Fokus nationaler und internationaler Investoren Brutto-Anfragsrendite zwischen 4% und 4,5% 22
Wir leben Investmentmarktüberblick Österreich
Investmentmarktüberblick Österreich Status Quo & Trends auf dem österreichischen Markt Investmentvolumen 2018 mit rd. EUR 4 Mrd. zweitbester Wert in der Geschichte Mangelndes Produktangebot und fehlende Großtransaktionen verhindern ein höheres Volumen Liquidität und Investoreninteresse übersteigen das aktuelle Angebot bei Weitem Forwards dienen weiterhin als Instrument der Produktsicherung Der hohe Spread zwischen Immobilienrendite und Fixed Income bietet Potential für weitere Preisanstiege/Renditerückgänge Ungebrochen starke Nachfrage in den traditionellen Bereichen, aber Wohnbereich erfährt ein enormes Wachstum (von 6% Marktanteil 2017 auf fast 20% Marktanteil 2018) Sehr positiver Ausblick auf das Investmentjahr 2019. Transaktionspipeline gut gefüllt. 24
Investmentmarktüberblick Österreich Überblick Transaktionsvolumen Österreich 2018 5.000 4.500 4.700 100% 90% 4.000 4.031 80% 3.500 3.523 70% 3.000 2.500 2.550 3.000 2.714 60% 50% 2.000 1.500 1.000 500 1.750 12% 11% 300 200 32% 1.250 400 1.700 1.455 17% 18% 250 300 1.600 1.700 29% 22% 460 370 33% 1.000 23% 24% 800 640 1.623 35% 26% 1.050 40% 30% 20% 10% 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 0% Transaktionsvolumen Gesamt in meur Transaktionsvolumen EHL in EUR Marktanteil EHL in % EHL Investment Consulting GmbH 25
Investmentmarktüberblick Österreich Transaktionsvolumen nach Nutzungsart 2018 70% 60% 65% 50% 40% 30% 33% 29% 20% 19% 10% 0% 12% 6% 8% 5% 6% 4% 4% 3% 3% 3% 2018 2017 2018 2017 2018 2017 2018 2017 2018 2017 2018 2017 2018 2017 Büro Einzelhandel Wohnen Gemischt genutzt Hotel Studentenwohnen Logistik/Industrie 26
Investmentmarktüberblick Österreich Transaktionsvolumen nach Nutzungsart 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 24% 38% 1% 9% 1% 3% 23% 41% 31% 33% 2% 0% 3% 9% 14% 14% 28% 1% 23% 18% 4% 1% 9% 9% 1% 1% 15% 10% 12% 40% 40% 42% 22% 5% 8% 24% 19% 3% 29% 13% 20% 3% 2% 11% 31% 3% 5% 29% 30% 68% 20% 10% 35% 25% 50% 44% 30% 40% 40% 36% 41% 36% 33% 0% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Büro Einzelhandel Hotel Industrie & Logistik Sonstiges 27
Investmentmarktüberblick Österreich Transaktionsvolumen nach Bandbreiten und Region Volumensbandbreite 2017 vs. 2018 Regionale Verteilung 2017 vs. 2018 2017 12% 13% 2017 22% 24% > EUR 100 Mio. > EUR 25 Mio. bis 50 Mio. > EUR 50 Mio. bis 100 Mio. 36% 2017 48% 2017 31% 34% Wien Bundesländer < EUR 25 Mio. 66% 2017 69% 26% 2017 18% Quelle: EHL Market Research Q1 2019 28
Investmenttrends nach Nutzungsarten und aktuelle Renditen Investmentmarkt Wohnen Österreich 2018 Spitzenmieten und Spitzenrenditen Wien Spitzenmieten und Spitzenrenditen Bundesländer 16 8,00% 16 8,00% 14 12 10 8 6 11,5 12,0 12,0 12,5 13,0 14,0 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% < 3,50% 3,00% 14 12 10 8 6 9,5 9,5 10,0 10,5 11,0 11,5 7,00% 6,00% 5,00% 4 2 2,00% 1,00% 4 2 4,00% 3,75% 0 0,00% 0 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 2016 2017 2018 2016 2017 2018 Spitzenmiete in EUR/m² Spitzenrendite Spitzenmiete in EUR/m² Spitzenrendite 3,00% Transaktionen von Wohnneubauprojekten erfuhren in 2018 einen signifikanten Anstieg auf 20% des Transaktionsvolumens (2017 noch 6%) Markt ist nahezu ausverkauft. Produkte fast ausschließlich im Forward Funding verfügbar. Hohe Nachfrage getrieben von kapitalstarken sowohl nationalen, insbesondere aber auch deutschen institutionellen Investoren Renditen weiter unter Druck 29
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