Land in Sicht? Zukunft leben auf dem Land Siedlungsentwicklung und technische Infrastruktur auf dem Land Zukunftsperspektiven unter schwierigen Bedingungen Institut für Stadt- und Regional- Entwicklung an der Hochschule Nürtingen- Geislingen Alfred Ruther-Mehlis 1
Probleme und Herausforderungen 2
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung 3
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung 4
Differenziertes Bild Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung 5
Einige Aspekte zur Zukunft Soziale Infrastruktur Planwertgewinne? Entwicklungsbedarf? Kommunale Langfristige Auslastung? Nachfrage? Infrastrukturkosten -Folgekosten? Kosten technische Infrastruktur - Erschließung? Innenentwicklungspotenziale? Siedlungsentwicklungsplanung Steuereinnahmen? Planungskosten? Finanzierungskosten? 6
Offensive Baulandpolitik als Lösungsansatz? Wir werden weniger, älter, bunter x 1,3 je Frau Ausgleich durch Zuwanderung? 7
Herausforderung Alterung 8
Blick zu den Nachbarn: Veränderungen der Altersstruktur und der Nachfrage nach Wohnraum Nestflüchter : -21% Familiengründer : -15% junge Alte : +31% Senioren : +36% Quelle: ILS 9
Nachfrage sinkt Infrastrukturkosten nicht Remanenzkosten Nach Koziol 2003 Kostenverlauf bei abnehmender Nachfrage Gesamtkosten für technische und soziale Infrastruktur Kostenremanenz wg. Unterauslastung der Versorgungsnetze Kostenverlauf bei zunehmender Nachfrage Ursachen: - hoher Kapitalkostenanteil - Unteilbarkeit der Anlagen - Versorgungspflicht - mangelnde polit. Durchsetzbarkeit von Schließungen 10 Zahl der Nachfrager
Öffentlichkeit 11
Politische Diskussionen 12
Informationsgrundlagen 13
Handlungsansatz Kostentransparenz Was kostet dieses Baugebiet? 14 Quelle: MUNLV NRW
Erfahrungen Beispiel FolgekostenSchätzer 15
Beispiel: Infrastrukturfolgekosten von neuen Wohnbaugebieten in Bayern Ein Modellvorhaben der Landesanstalt für Umweltschutz und der Obersten Baubehörde Bayern 16
Beispiel: Der FolgekostenSchätzer Was kann der FolgekostenSchätzer? Neue Baugebiete bringen früher oder später immer Folgekosten mit sich, für welche die Kommune und die Allgemeinheit aufkommen müssen. Eine strategische Entwicklungsplanung kann diese Kostenrisiken frühzeitig minimieren (u.a. durch Variantenvergleiche). Der FolgekostenSchätzer kann dabei eine große Hilfe sein. Er zeigt auf, wie schnell sich bei welcher Planung welche Folgekosten in den Bereichen technische Infrastruktur und Grünflächen ergeben und wer sie bezahlen muss. 17
Beispiel: Infrastrukturfolgekosten von neuen Wohnbaugebieten in Bayern Kostenabschätzung (Entstehungs- und Folgekosten von Siedlungsgebundenen Infrastrukturen) Technische Infrastrukturen Straßen und Wege inkl. Beleuchtung Wasser-, Strom-, Gasleitungen Abwasserkanäle, Kläranlage(n) Kommunikationstechnik (Telefon, Internet,.) Nicht: Soziale Infrastrukturen Schulen, Kitas, Sport- und Freizeitanlagen Kultureinrichtungen Pflegeangebote Verwaltung Grünflächen Straßenbegleitgrün Grünanlagen Kompensationsflächen 18
Beispiel: Infrastrukturfolgekosten von neuen Wohnbaugebieten in Bayern 19
Beispiel: Infrastrukturfolgekosten von neuen Wohnbaugebieten in Bayern 20
Beispiel: Infrastrukturfolgekosten von neuen Wohnbaugebieten in Bayern relativ einfache Bedienung und Auswertung 21
Betrachtete Ausgabearten Planung Städtebauliche Planung, Fachplanung Verfahren Verwaltung, Umlegung, Vermessung Vorbereitende Maßnahmen Abbruch, Entsorgung, Altlastenbeseitigung Innere Erschließung Äußere Erschließung Sonderbauwerke Ökologischer Ausgleich Verkehrs-, Grün-, Ver- u. Entsorgungsanlagen Gestehung, Um- u. Ausbau besteh.straßen Verkehrs- u. Entwässerungsanlagen Herstellung, Planung, Grunderwerb Instandhaltung Verkehrs-, Ver- u. Entsorgungsanlagen, Sonderbauwerke Instandsetzung Verkehrs-, Ver- u. Entsorgungsanlagen, Sonderbauwerke Betrieb Beleuchtung Unterhaltung / Pflege Grünflächen Alteigentum Kalkulatorischer Wertansatz Grunderwerb Aufkaufspreis Einwohnerbez. Ausgaben Finanzausgleichsumlage, Kreisumlage Vorläufige Finanzierung Erschließungsphase Finanzierung über Festkredit Finanzierung über Kontokorrent Finanzierungsaufwendungen Finanzierungsaufwendungen Finanzierung über Eigenmittel Finanzierungsaufwendungen 23
Betrachtete Einnahmearten Grundsteuer Grundsteuer A u. B Einwohnerbezog. Netto-Einnahmen Schlüsselzuweisungen Vorbereitende Maßnahmen Anteil Einkommensteuer Mittel aus dem Familienleistungsausgleich Förderungen Erlöse durch Private Verkauf von Gundstücken Finanzierung Erschließungsbeiträge Finanzierungserlöse 24
Sensitivitätsanalyse Städtebauliche Dichte 8.000.000 Aufsiedlungsdauer 35 WE/ ha BBL 8.000.000 Aufsiedlungsdauer 15 WE/ ha BBL 6.000.000 6.000.000 4.000.000 4.000.000 2.000.000 2.000.000 0-2.000.000 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2031 2033 2035-2.000.000 0 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2031 2033 2035-4.000.000-4.000.000-6.000.000 Einnahmen Ausgaben Saldo -6.000.000 Einnahmen Ausgaben Saldo mäßig verdichtete Bebauung mit Reihenund Doppelhäusern Aufgelockerte Bebauung mit freistehenden Einfamilienhäusern + Zuweisungen / Steuern Grundstückserlöse - Aufwendungen Infrastruktur 25 25
Sensitivitätsanalyse Unterschiedliche Aufsiedlungsdauer 8.000.000 5 Jahre 8.000.000 10 Jahre 6.000.000 6.000.000 4.000.000 4.000.000 2.000.000 2.000.000 0 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2031 2033 2035 0 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2031 2033 2035-2.000.000-2.000.000-4.000.000-4.000.000-6.000.000 Einnahmen Ausgaben Saldo -6.000.000 Einnahmen Ausgaben Saldo Zuweisungen / Steuern Grundstückserlöse - Finanzierungskosten 26 26
Vergleich Außen-/ Innenentwicklung Herstellungskosten Innenentwicklung Außenentwicklung 27 27
Steigende Folgekosten der Infrastruktur: Beispiel Abwasser Veränderungen der Kanalkosten im Gebiet bis 2028 (je Einwohner) + 40 % 160 140 120 Herstellungskosten Betriebskosten Instandhaltungskosten Bevölkerung 100 80 Quelle: ILS / Planersocietät 2009 60 2009 2019 2028 Kanalkosten je Einwohner (2009 = 100) 28
Zukunftsperspektiven und Handlungsmöglichkeiten 29
Innenentwicklung als Baustein zur Bewältigung der Herausforderungen Herausforderungen Sachstand erheben und bewerten Aktiv werden und andere aktivieren Anspruchsvoll, aber realistisch sein Zwischenziele setzen, Erfolge kommunizieren 30
Zukunftsperspektive Innenentwicklung Sachstand erheben und bewerten 31
Vom theoretischen zum realisierbaren Wohnbaulandpotenzial theoretisches Potenzial Faktoren kommunal beeinflussbar Entwicklungsziele Liegenschaftspolitik Mobilisierung Grundstücks- und Wohnungsbestand Eigentümeransprache Beratung Förderung Baulandausweisung Potenzialtypen: Baulücken Geringfügig bebaut Brachflächen Althofstellen Zukü. Potenziale Faktoren kommunal nicht beeinflussbar Demographie Kaufkraft Wohnungsbestand Eigentümerstruktur Staatl. Rahmenbedingungen Wohnungsnachfrage Wohnungsbaulandnachfrage Politik anderer Gemeinden realisierbares Pot. 32
Zukunftsperspektive Innenentwicklung Aktiv werden Bsp. Eigentümerbefragung zentrale Fragen: Eigenbebauung geplant seitherige Hinderungsgründe Verkaufsbereitschaft allgemein Verkaufsbereitschaft über Online-Börse Beratungsbedarf 33
Zukunftsperspektive Innenentwicklung Innen vor Außen Förderprogramm der Stadt Crailsheim zur Unterstützung der Innenentwicklung 34
Zukunftsperspektive Innenentwicklung Ermittlung voraussichtliche Kosteneinsparung für 33,5 ha anstatt 41,5 ha Außenentwicklungsflächen Gegenrechnung - Finanzielle Auswirkungen durch Entwicklung von 14,5 ha statt 6,5 ha innerörtlicher Flächenpotenziale Zuschlag auf Verkaufspreise bei Außenbereichsflächen in Höhe von 3,5 Euro je m² Nettobauland 35
Modellrechnung - Zusammenfassung Fördervolumen als Ergebnis der Modellrechnung Einspareffekte durch eine reduzierte Außenentwicklung (geringere Folgekosten für Betrieb und Unterhaltung und geringere Rücklagen für Wiederherstellung und Erneuerung) Erhebung einer Innenentwicklungsumlage ca. 37.000 / a ca. 59.000 / a Unter Berücksichtigung der in der Modellrechnung beschriebenen Annahmen und eingesetzten Werte ergibt sich ein mögliches jährliches Fördervolumen von ca. 96.000 Euro 36
Konkurrenz bis zum Ruin? Sich ändernde Rahmenbedingungen Einwohnerstagnation, -rückgang Sinkende Nachfrage Mehr Wohnfläche je EW Erhalt und Unterhalt Infrastruktur Flächenkonkurrenz Weniger Menschen auf größerer Siedlungsfläche Zunehmende Leerstände Schwierigkeiten Bauplätze zu vermarkten Leerstände Infrastruktur Ruinöse Flächenkonkurrenz Disperse Siedlungsstrukturen: flächen- kosten- und energieintensiv??? 37
Handlungsansatz Kooperationen: Nichts Neues! Kooperationen sind angewandte Erfolgsmodelle in verschiedensten kommunalen Aufgabenbereichen Entwicklungen, auf die die Gemeinden wenig Einfluss haben, sind in Kooperation besser zu bewältigen! Auslastung sozialer und kultureller Infrastrukturen, wie Krankenhäuser, Kultureinrichtungen Durch eine Kooperation wird auch eine Entwicklung von Flächen finanziell und planerisch erleichtert 38
Denkanstoß Kooperation: Regionaler Wohnbauflächenpool - Gemeinden betreiben eine abgestimmte Wohnungsbauflächenpolitik: - bringen vorhandene Wohnbauflächen ein - entwickeln neue Flächen gemeinsam - bilden eine Chancen- und Risikogemeinschaft und - gleichen Nutzen und Lasten untereinander aus Die Anpassung der Wohnfolgeeinrichtungen erfolgt abgestimmt je nach Bevölkerungszusammensetzung und finanziellen und organisatorischen Möglichkeiten der Gemeinden. 39
Förderung: MVI-BW Landsiedlung GmbH
Warum Innenentwicklung? Flächenpotenziale im Innenbereich nutzen Attraktive Ortskerne erhalten oder revitalisieren Investitions- und Folgekosten senken Infrastruktur erhalten und auslasten Aber: Oft fehlende Verkaufsbereitschaft privater Eigentümer Seite 41
Fehlende Verkaufsbereitschaft: Was sind die Gründe? Vorhalten von Grundstücken für Familienangehörige Grundstücke als (scheinbar) sichere Kapitalanlage Zu hohe Preisvorstellungen Unterschiedliche Vorbelastungen von Grundstücken Seite 42
Seite 43
Zukunftsperspektive Innenentwicklung Bürger und Gemeinderat mitnehmen und aktivieren 44
Handeln! Entwicklung des Siedlungsbestands in den Vordergrund der kommunalpolitischen Diskussion rücken Anpassungsstrategien bei schleichender Entwicklung Neubau einpassen, Parallelinvestition vermeiden Kommunale Folgekosten in der langfristigen Perspektive betrachten Siedlungs-, Bevölkerungs- u. Infrastrukturentwicklung zusammenführen Kostenbetrachtungen in Flächenmanagementsysteme einbetten 45
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Ganzheitlicher Ansatz Innenentwicklung Einstieg auch in kleinen Schritten möglich Partizipation, Öffentlichkeitsarbeit, Allg. Verwaltungshandeln, Politische Unterstützung Modellvorhaben, Maßnahmen der Ortskernentwicklung 49
Ergänzende Folien für die Diskussion 50
Leerstandsbekämpfung: Integrative Stadtplanung als Kunst der Optimierung Politisch/investives Zeitfenster Stadt- und Betriebswirtschaftlichkeit Qualität/ Konsens Quantität Mengensteuerung 51
Handlungsansatz: Partizipation Oft: geschlossene Planungsprozesse DEcide Annonce Defend? intern beraten! intern beschließen! verkünden verteidigen 52
Handlungsansatz: Partizipation Kommunikative Planung: offene Planungsprozesse!? kooperativ sammeln? gemeinsam beraten! entscheiden (Spielregeln!) kooperativ umsetzen soziale und kommunikative Kompetenzen 53
FLOO: einfach, praxisorientiert, zielgerichtet Für Nutzer (nahezu) kostenlos!
Kooperation im Quartier Beispiel Göppingen Modellvorhaben Karlstraßenquartier 57
Kooperation im Quartier Beispiel Göppingen Beispiel Kooperation im Quartier in Göppingen Kooperationspartner: Gemeinsames Programm: Überzeugungsarbeit, persönliche Ansprache der Eigentümer Angebote an Immobilieneigentümer (v.a. Beratung) (kleinere) Maßnahmen im öffentliche Raum Öffentlichkeitsarbeit und Imagepflege keine finanzielle Unterstützung der privaten EIgentümer 58
Kooperation im Quartier Beispiel Göppingen Beratungsflyer einfügen Hochschultag Ländlicher Raum 2012 59
Kooperation im Quartier Beispiel Göppingen Erfolge? Lerneffekte auf allen Seiten Erste Erfolge durch Beratungsangebot Kontakte zu Schlüsselpersonen Imageaufwertung des Quartiers Voraussetzungen: Engagement Zeit (besonders in der Anfangsphase) finanzielle Ressourcen 60