Ausführungserlass zur Aussetzung der Zinserhöhung nach 16 Absatz 9 Satz 5 SHWoFG 1. Prüfung von Anträgen nach 16 Absatz 9 Satz 5 Nummer 1 SHWoFG Das SHWoFG regelt in 16 Absatz 9 Satz 5 Nummer 1, dass von der Erhöhung des Zins- und Tilgungssatzes ganz oder teilweise abgesehen werden kann, wenn die Vermieterin oder der Vermieter die Mieten im geförderten Objekt aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht oder nur unterhalb der Kappungsgrenze anheben kann. Mit diesem Erlass werden die Voraussetzungen für eine Absenkung der Zinslast näher ausgeführt. Der Umfang einer ausgesetzten Zinserhöhung bemisst sich nach folgender Regel: Die zuständige Stelle bewertet die im Objekt mögliche Mieterhöhung in EUR pro Objekt p.a. und vergleicht sie mit dem Gegenwert der Zinserhöhung in EUR p.a.. Stellt sich bei der Gegenüberstellung heraus, dass der Gegenwert der Zinserhöhung höher ist, als die in dem Objekt mögliche Mieterhöhung, so wird die Zinserhöhung auf die Höhe (max. die Höhe des Zinssatzes vor der anstehenden Zinserhöhung) reduziert, die dem Wert der möglichen Mieterhöhung entspricht. 1.1. Keine Zinserhöhung wegen drohender Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete Die Prüfung durch die zuständige Stelle findet auf Objektebene gemäß ursprünglicher Förderung und bezogen auf die gebundenen Wohnungen statt. Die Vermieterin oder der Vermieter haben hierzu im Antrag die durchschnittliche monatliche Nettokaltmiete (Gesamtnettomieteinnahmen geteilt durch Gesamtwohnfläche) in EUR/qm Wohnfläche im geförderten Objekt anzugeben. Als Vergleichsmaßstab ist grundsätzlich die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete (auf der Basis der durchschnittlichen Wohnungsgröße und -qualität) maßgeblich, die bei einer Freifinanzierung des Objektes gelten würde. Dieser Wert ist ebenfalls im Antrag anzugeben. Anhand dieser errechneten Daten sowie unter Einbezug der Lage des Objektes ist die ortsübliche Vergleichsmiete anhand einer der folgenden Quellen 1
zu ermitteln: Qualifizierter ( 558d BGB) oder einfacher ( 558c BGB) Mietspiegel. Hier sind die jeweils geltenden Regeln für Zu- und Abschläge, wie sie in den jeweiligen Mietspiegeln definiert sind, zu beachten. Entgelte für mindestens drei bindungsfreie Wohnungen, die in Art, Beschaffenheit, Größe, Lage und Ausstattung vergleichbar sind. Der Abschluss des Mietvertrages bzw. das Mieterhöhungsverlangen darf nicht mehr als vier Jahre zurückliegen. Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Mietdatenbank nach 558e BGB Wird einem Antrag nach Nummer 1.1 zugestimmt, so darf der Antragsteller innerhalb des Zinsprogressionszeitraumes die Mieten des betroffenen Objektes nicht bzw. höchstens um den Gegenwert der reduzierten Zinsanhebung erhöhen. Die Regelungen zur Basismiete nach 16 Absatz 6 Satz 2 und Absatz 7 Satz 4 und 5 SHWoFG bleiben unberührt. Für zukünftige Stichprobenprüfungen kann die zuständige Stelle jederzeit eine Mieterliste mit den aktuellen Nettokaltmieten bei der Vermieterin oder dem Vermieter anfordern. 1.2. Keine Zinserhöhung wegen rechtlicher Verpflichtung Verpflichtet sich Vermieter gegenüber der zuständigen Stelle dazu, die Mieten eines Objektes innerhalb eines Zinsprogressionszeitraumes nicht nach 558 BGB anzuheben, so wird die entsprechende Zinserhöhung auf Antrag des Vermieters ausgesetzt. Die Regelungen zur Basismiete nach 16 Absatz 6 Satz 2 und Absatz 7 Satz 4 und 5 SHWoFG bleiben unberührt. Die Aussetzungsentscheidung wird auf den jeweiligen Zinsprogressionszeitraum befristet. Der Vermieter hat die Mieter des Objektes einzeln und schriftlich darüber zu informieren, dass die Mieten innerhalb des jeweiligen Zinsprogressionszeit- 2
raumes nicht nach 558 BGB angehoben werden. Für zukünftige Stichprobenprüfungen kann die zuständige Stelle jederzeit eine Mieterliste mit den aktuellen Nettokaltmieten bei der Vermieterin oder dem Vermieter anfordern. 2. Prüfung von Anträgen nach 16 Absatz 9 Satz 5 Nummer 2 SHWoFG Gem. 16 Absatz 9 Satz 5 Nummer 2 SHWoFG kann von der Erhöhung des Zins- und Tilgungssatzes ganz oder teilweise abgesehen werden, wenn ansonsten angemessene Modernisierungen des geförderten Objektes nicht mehr zu erwirtschaften wären. Entsprechend der Ausführungsregelung zu 16 Absatz 9 Satz 5 Nummer 1 SHWoFG wird die mögliche Mieterhöhung nach Modernisierung dem Gegenwert der Zinserhöhung gegenübergestellt, um die Höhe einer möglichen Reduzierung der Zinserhöhung zu errechnen. Es gelten folgende Grundsätze: 2.1. Berücksichtigt wird nur eine Modernisierung des gesamten Objektes. Teilmodernisierungen werden nicht anerkannt. 2.2. Die Vermieterin oder der Vermieter teilt der zuständigen Stelle die Höhe der geplanten Kosten für die vorgesehenen Modernisierungen und die daraus resultierende Umlage auf die Miete mit (vgl. 559 und 559b BGB). Die ortsübliche Vergleichsmiete, die gem. 16 Absatz 7 Satz 5 SHWoFG die Mieterhöhung deckeln kann, wird analog zu Nummer 1.1 ermittelt. 2.3. Die Angemessenheit der Modernisierung wird summenmäßig, aber nicht inhaltlich und vorhabenbezogen bewertet. 2.4. Nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen ist der zuständigen Stelle eine Fertigstellungsanzeige einzureichen, auf der die Vermieterin oder der Vermieter die Einhaltung der geplanten Kosten bestätigt. Die entsprechenden 3
Kostennachweise (z.b. Rechnungen) sind vom Antragsteller aufzubewahren und der zuständigen Stelle ggf. im Rahmen einer späteren Überprüfung auszuhändigen. 2.5. Die Zinserhöhung wird bereits mit Erteilung eines positiven Herabsetzungsbescheides und nicht erst mit Beginn der Modernisierungsmaßnahme (teil-) ausgesetzt. 2.6. Die Modernisierungsmaßnahmen sind grundsätzlich innerhalb von 3 Jahren ab Antragstellung abzuschließen. Wird die Modernisierungsmaßnahme nicht innerhalb von 3 Jahren durchgeführt, soll die ausgesetzte Zinserhöhung rückwirkend zurückgenommen werden. Fallen die Kosten höher aus als geplant und sollen diese berücksichtigt werden, ist ein neuer Antrag zu stellen. 2.7. Werden die im Herabsetzungsantrag genannten Kosten für Modernisierungsmaßnahmen nicht erreicht, ist dieses der zuständigen Stelle unverzüglich mitzuteilen. Diese wird eine entsprechende Neuberechnung der ausgesetzten Zinserhöhung durchführen und ggf. zu hohe Zinsnachlässe rückwirkend zurücknehmen. 3. Prüfung von Herabsetzungsanträgen nach 16 Absatz 9 Satz 5 Nummer 3 SHWoFG Das SHWoFG sieht gem. 16 Absatz 9 Satz 5 Nummer 3 vor, dass von der Erhöhung des Zins- und Tilgungssatzes ganz oder teilweise abgesehen werden kann, wenn die Erhöhung zu einer unzumutbaren Härte führen und insbesondere erforderliche Instandhaltungen gefährden würde. 3.1. Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz Ein Härtefall liegt vor, wenn die Zinserhöhung die wirtschaftliche Existenz des Unternehmens oder des Darlehensnehmers gefährden würde. Die zuständige Stelle stellt dies auf der Grundlage einer aktuellen und vollständigen Prüfung nach 18 KWG fest. 4
3.2. Marktübliche Konditionen Ein Härtefall ist auch anzuerkennen, wenn der Antragsteller nachweist, dass der vor der Zinserhöhung bestehende Darlehenszins bereits den marktüblichen Konditionen entspricht. 4. Zeitpunkt der Antragstellung Für alle Tatbestände nach 16 Absatz 9 Satz 5 SHWoFG gilt, dass ein Herabsetzungsantrag nur für aktuelle und künftige Zinsprogressionszeiträume gestellt werden kann. Ein Herabsetzungsantrag für künftige Zinsprogressionszeiträume kann frühestens 6 Monate vor der Zinserhöhung wirksam gestellt werden. Wird ein Herabsetzungsantrag innerhalb eines Zinsprogressionszeitraumes ganz oder teilweise positiv beschieden, so werden die Zinsen zum Beginn des Leistungszeitraumes, in dem der Antrag gestellt wurde, angepasst. Der Antrag darf nur auf einen Herabsetzungsgrund nach Nummer 1.1, 1.2, 2, 3.1 oder 3.2 gestützt werden. Sofern ein Antrag bestandskräftig abgelehnt worden ist, kann aber für den gleichen Zinsprogressionszeitraum eine erneute Antragstellung unter Verweis auf einen anderen Herabsetzungsgrund erfolgen. 5. Form der Antragstellung Herabsetzungsanträge sind ausschließlich auf durch die zuständige Stelle bereitgestellten Formularen einzureichen. 6. Zuständige Stelle Grundsätzlich ist die Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB.SH) zuständige Stelle für die Bearbeitung der Herabsetzungsanträge, es sei denn, dass auch mit kommunalen Darlehen gefördert wurde. Bei Kommunaldarlehen ist zwischen drei Fallgruppen zu unterscheiden: 6.1. Die IB.SH verwaltet das Kommunaldarlehen im Treuhandverhältnis. Diese Darlehen werden wie eigene Darlehen der IB.SH behandelt. Für Herabsetzungsanträge ist hier die IB.SH die zuständige Stelle. 5
6.2. Es existieren noch valutierende Darlehen der IB.SH und einer Kommune. Hier ist ebenfalls die IB.SH die zuständige Stelle für die Bearbeitung von Herabsetzungsanträgen. Das Ergebnis wird der Kommune mitgeteilt. 6.3. Es valutiert nur ein kommunales Darlehen. Hier ist die jeweilige Kommune die zuständige Stelle. Herabsetzungsanträge sind durch die Kommune zu bescheiden. Die IB.SH stellt den Kommunen die entsprechende durch sie zu nutzende Methodik zur Verfügung. Sofern sowohl kommunale als auch durch die IB.SH oder ihre Rechtsvorgängerinnen vergebene Darlehen valutieren, werden alle Darlehen gemeinsam betrachtet. Reduzierungen oder Aussetzungen von Zinserhöhungen erfolgen quotal auf die jeweiligen Darlehen in Abhängigkeit von dem jeweiligen Restkapital. 7. Geltungsdauer Dieser Erlass gilt befristet bis zum 30. Juni 2017. 6