Berichte zum Grundstücksmarkt Heft 2 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet der Kreisfreien Stadt Eisenach LK NORDHAUSEN LK EICHSFELD KYFFHÄUSERKREIS UNSTRUT- HAINICH-KREIS LK SÖMMERDA WARTBURG- KREIS EISENACH LK SCHMALKALDEN- MEININGEN LK GOTHA SUHL ERFURT ILMKREIS WEIMAR LK WEIMARER LAND LK SAALFELD- RUDOLSTADT JENA SAALE- HOLZLAND- KREIS SAALE- ORLA-KREIS GERA LK GREIZ LK ALTENBURGER LAND LK HILDBURG- HAUSEN LK SONNEBERG Flächen- und Wertumsätze 2010 Freistaat Thüringen
Herausgeber Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet der Kreisfreien Stadt Eisenach c/o Landesamt für Vermessung und Geoinformation Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse im Katasterbereich Gotha Schloßberg 1 99867 Gotha 03621 353-230 03621 353-245 gutachter.gotha@tlvermgeo.thueringen.de Vertrieb Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse im Katasterbereich Gotha Weitere Informationen unter www.gutachterausschuss-th.de Vervielfältigung dieses Heftes, auch auszugsweise, ist nur mit Erlaubnis des Herausgebers gestattet. Als Vervielfältigung gelten z. B. Nachdruck, Fotokopien, Mikroverfilmung, Digitalisieren, Scannen sowie Speicherung auf Datenträgern. Unberührt davon bleibt die Verwendung einzelner Daten im Rahmen der Gutachtenerstellung. Eine Wiedergabe von Daten ist nur mit Quellenangabe gestattet. Der Quellenvermerk ist wie folgt anzugeben: Umsätze 2011 Gutachterausschuss für das Gebiet der Kreisfreien Stadt Eisenach www.gutachterausschuss-th.de Gotha, Oktober 2011
Inhaltsverzeichnis Nr. Abschnitt Seite 1 Vorbemerkung 4 2 Gutachterausschuss für Grundstückswerte 5 2.1 Zusammensetzung und Aufgaben 5 2.2 Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse 6 2.3 Kaufpreissammlung 6 2.4 Bodenrichtwerte 7 2.5 Verkehrswertgutachten 8 3 Angaben zur kreisfreien Stadt Eisenach 9 3.1 Regionaldaten 11 3.2 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 14 4 Entwicklungen des Grundstücksmarktes 15 4.1 Grundstücksverkehr 16 4.2 Kaufverträge 20 5 Unbebaute Grundstücke 24 5.1 Bauflächen 24 5.1.1 Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus 28 5.1.1.1 Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus (frei nach BauGB) 28 5.1.1.2 Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus (frei nach BauGB und ThürKAG) 30 5.1.2 Grundstücke des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser 32 5.1.3 Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgrundstücke (frei nach BauGB) 33 5.1.4 Gewerbe- und Industriegrundstücke 34 5.1.5 Werdendes Bauland 35 5.1.6 Erholungsgrundstücke 36 5.2 Land- und forstwirtschaftliche Flächen 37 5.2.1 Ackerland 39 5.2.2 Grünland 40 5.2.3 Waldflächen 40 5.3 Sonstige Flächen 41 5.3.1 Besondere Flächen der Land- und Forstwirtschaft 41 5.3.2 Gärten 42 5.3.3 Gemeinbedarfsflächen 43 6 Bebaute Grundstücke 45 6.1 Individueller Wohnungsbau 49 6.1.1 Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 49 6.1.2 Doppelhaushälften und Reihenhäuser 51 6.1.3 Geschosswohnungsbau und Mehrfamilienhäuser 52 6.2 Villen 54 6.3 Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude 55 6.4 Gewerbe- und Industriegebäude 56 6.5 Sonstige bebaute Grundstücke 57 7 Wohnungs- und Teileigentum 58
1 Vorbemerkung Der vorliegende Bericht zum Grundstücksmarkt gibt einen Überblick über den Grundstücksmarkt der kreisfreien Stadt Eisenach für das Jahr 2010. Er stellt die Entwicklung der Flächen- und Wertumsätze der Jahre 2009 und 2010 dar und zeigt, differenziert für die einzelnen Teilmärkte, die Entwicklung der Umsätze sowie die Veränderungen im Preisniveau auf. Jeder Bürger soll die Möglichkeit haben, Informationen über den Wert von Grund und Boden zu erhalten. Die Schaffung der Transparenz des Grundstücksmarktes für Käufer und Verkäufer, für Politik, Wirtschaft und Verwaltung sowie für andere Interessenten stellt eine Hauptaufgabe der Gutachterausschüsse dar. Neben den i. d. R. im zweijährigen Rhythmus zu ermittelnden und zu veröffentlichenden Bodenrichtwerten wird die Markttransparenz durch die Erstellung von Grundstücksmarktberichten erreicht. Der Marktbericht enthält keine Prognosen für zukünftige Marktentwicklungen. Die Pflicht zur Unabhängigkeit und Neutralität verbietet es den Gutachterausschüssen, Marktbewertungen im Hinblick auf bestimmte öffentliche und private Interessen durchzuführen. Grundlage der Analysen ist die von den Gutachterausschüssen geführte Kaufpreissammlung. In dem vorliegenden Bericht zum Grundstücksmarkt werden alle bis zum 28. Februar 2011 eingegangenen und ausgewerteten Verträge berücksichtigt. Einzelne Verträge, die nach diesem Stichtag eingehen, sind für die Auswertung erfahrungsgemäß vernachlässigbar. Allerdings können durch die spätere Erfassung dieser Verträge Differenzen zu den angegebenen Werten im Bericht zum Grundstücksmarkt des vorangegangenen Jahres auftreten. Dieser Bericht zum Grundstücksmarkt gilt für das Gebiet der kreisfreien Stadt Eisenach. Weitere Berichte zum Grundstücksmarkt, darunter auch die Sachwertfaktoren 2010 für Ein- und Zweifamilienhäuser, können auf der Internetseite http://www.thueringen.de/de/tlvermgeo/ unter der Rubrik Bodenmanagement abgerufen werden. Seite 4
2 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind gemäß 192 BauGB selbstständige und unabhängige Kollegialgremien, die in Thüringen für das Gebiet eines jeden Landkreises und jeder kreisfreien Stadt als Einrichtungen des Landes gebildet wurden. 2.1 Zusammensetzung und Aufgaben Der Vorsitzende und die ehrenamtlichen weiteren Gutachter werden von der oberen Katasterbehörde für einen Zeitraum von jeweils fünf Jahren bestellt. Sie verfügen aufgrund ihrer beruflichen Tätigkeit und Erfahrung im Bauwesen, in der Finanzverwaltung, im Bankwesen, in der Immobilienwirtschaft sowie anderen Fachbereichen über besondere Sachkunde auf dem Gebiet der Grundstückswertermittlung. Zur Wahrung der Neutralität und Unabhängigkeit dürfen die Mitglieder nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Gebietskörperschaft, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet wurde, befasst sein. Der Vorsitzende des Gutachterausschusses ist gemäß 2 Absatz 2 der Thüringer Gutachterausschussverordnung ein Bediensteter der oberen Katasterbehörde mit der Befähigung zum höheren technischen Verwaltungsdienst der Fachrichtung Vermessungs- und Liegenschaftswesen. Als gesetzliche Aufgaben nach 193 BauGB obliegen dem Gutachterausschuss insbesondere: Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken auf Antrag, Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung, Ermittlung von Bodenrichtwerten, Ermittlung sonstiger für die Wertermittlung erforderlicher Daten. Zur Erfüllung dieser Aufgaben bedient sich der Gutachterausschuss einer Geschäftsstelle. Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet der kreisfreien Stadt Eisenach Vorsitzender: Stellvertreter: Herr Eckhard Pecher, Obervermessungsrat Herr Alfred Heger, Ltd. Vermessungsdirektor Frau Heike Hoffmann, Obervermessungsrätin 17 ehrenamtliche weitere Gutachter, davon 2 Bedienstete der Finanzämter Seite 5
2.2 Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse Mehrere Gutachterausschüsse können sich der gleichen Geschäftsstelle bedienen. Die Aufgaben der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses werden von der oberen Katasterbehörde wahrgenommen. Die obere Katasterbehörde stellt für die Geschäftsstelle fachlich geeignetes Personal und Sachmittel im erforderlichen Umfang zur Verfügung. 2.3 Kaufpreissammlung Eine grundlegende Aufgabe der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ist die Einrichtung und Führung der Kaufpreissammlung. Nach 195 Absatz 1 BauGB ist jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen, von der beurkundenden Stelle (z. B. Notar) in Abschrift dem zuständigen Gutachterausschuss zu übersenden. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wertet die Verträge und Beschlüsse nach den Weisungen des Vorsitzenden des Gutachterausschusses z. B. hinsichtlich der rechtlichen Gegebenheiten, der Lage, der Beschaffenheit sowie sonstigen Eigenschaften der Grundstücke aus. Nach 7 ImmoWertV sind nur die Daten heranzuziehen, bei denen angenommen werden kann, dass sie nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst worden sind. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung sind nach 10 Thüringer Gutachterausschussverordnung im Einzelfall an Behörden und sonstige öffentliche Stellen (z. B. öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige) zu erteilen, wenn ein berechtigtes Interesse dargelegt wird und die sachgerechte Verwendung der Daten gewährleistet erscheint. Zur Wahrung datenschutzrechtlicher Belange dürfen Auskünfte nur grundstücksbezogen erteilt werden. Der Name und die Anschrift des Eigentümers oder sonstiger berechtigter Personen dürfen nicht mitgeteilt werden. Anderen Stellen und Personen sind auf schriftlichen Antrag nur solche Auskünfte zu erteilen, die Rückschlüsse auf den Eigentümer nicht ermöglichen. Der Antrag auf Erteilung einer Auskunft ist schriftlich bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zu stellen. Seite 6
2.4 Bodenrichtwerte Nach 196 BauGB sind auf der Grundlage der Kaufpreissammlung für jedes Gemeindegebiet durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands, mindestens jedoch für erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland, zu ermitteln (Bodenrichtwerte). Die örtlich zuständigen Gutachterausschüsse ermitteln zum 31. Dezember jeden zweiten Jahres (erstmalig zum 31. Dezember 1992) Bodenrichtwerte. In bebauten Gebieten werden die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Es werden Richtwertzonen gebildet, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die weiteren wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks, wie z. B. Erschließungszustand oder Grundstücksgestalt werden dargestellt. Die Darstellung der Bodenrichtwerte erfolgt im Bodenrichtwert-Informationssystem Thüringen (BORIS-TH). BORIS-TH ist Teil der Geodateninfrastruktur in Thüringen und dient zur Bereitstellung aller im amtlichen digitalen Führungssystem verfügbaren Bodenrichtwerte im Internet. In BORIS-TH können u. a. die aktuellen Bodenrichtwerte, die maßgeblich für die Wertermittlung von Immobilien herangezogen werden und zum Stichtag 31.12.2010 erhoben wurden, unter im Internet abgerufen werden. http://www.bodenrichtwerte-th.de Informationen zu BORIS-TH wie z. B. die Nutzungsbedingungen, technische Voraussetzungen, das Handbuch, Angaben zum Bestellservice u. a. können auf der Internetseite http://www.thueringen.de/de/tlvermgeo/ unter der Rubrik Bodenmanagement abgerufen werden. Seite 7
2.5 Verkehrswertgutachten Aufgabe des Gutachterausschusses ist es, nach 193 BauGB Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken zu erstatten. Der Antrag auf Erstattung eines Gutachtens ist bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zu stellen. Antragsberechtigt sind Behörden zur Erfüllung ihres gesetzlichen Auftrages, die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück, Pflichtteilsberechtigte sowie Gerichte und Justizbehörden. Die Gutachten werden von den mitwirkenden Gutachtern in gemeinsamer nicht öffentlicher Sitzung beraten und beschlossen. Sie sind schriftlich zu erstatten und zu begründen. Soweit es zwischen den Beteiligten nicht ausdrücklich vereinbart ist, haben Gutachten keine bindende Wirkung. Seite 8
3 Angaben zur kreisfreien Stadt Eisenach Die seit dem 1. Januar 1998 kreisfreie Stadt Eisenach liegt im Westen des Freistaates Thüringen, geographisch gesehen etwa in der Mitte der Bundesrepublik Deutschland, und ist fast völlig vom Wartburgkreis umschlossen. Mit der im Januar 2010 eröffneten Nordumfahrung der Hörselberge wird Eisenach von der Bundesautobahn A 4 tangiert. Die Stadt selbst verfügt über zwei Anschlussstellen: Eisenach-West und Eisenach-Ost. Mit der Inbetriebnahme der Nordumfahrung wurde der Verkehrsfluss in Ost-West-Richtung deutlich beschleunigt. Neben der Bundesautobahn A 4, die den nördlichen Teil des Wartburgkreises in Ost-West- Richtung durchquert, sind die Bundesstraßen B 7 in Ost-West-Richtung und die B 84 und B 19 in Nord-Süd-Richtung die wichtigsten Verkehrsanbindungen der kreisfreien Stadt Eisenach. Östlich von Eisenach befindet sich der im Wartburgkreis gelegene Verkehrslandeplatz Eisenach-Kindel. Über die kreisfreie Stadt Eisenach besteht eine Anbindung an die ICE-Trasse in Ost-West- Richtung. Eine weitere regionale Bahnstrecke in Richtung Bad Salzungen und Meiningen ermöglicht die Anbindung aus dem Umland. Seite 9
Ausschnitt aus der Gemeindegrenzenkarte Thüringen TLVermGeo, Stand Januar 2010 Der Grundstücksmarkt wird von den aktuellen wirtschaftlichen, soziostrukturellen und politischen Gegebenheiten beeinflusst. Die nachfolgenden Zahlen und Fakten bilden die Rahmendaten zum Grundstücksmarkt. Seite 10
3.1 Regionaldaten Die kreisfreie Stadt Eisenach gehört mit ca. 43.000 Einwohnern zu den kleineren kreisfreien Städten Thüringens. Mit einem Stadtgebiet von 104 km² Fläche ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von ca. 412 Einwohnern/km². Wie in den meisten anderen Gebieten hat auch die kreisfreie Stadt Eisenach einen stetigen Bevölkerungsrückgang zu verzeichnen, der mit 0,2 % jedoch deutlich günstiger als der Landesdurchschnitt mit einem Minus von 0,7 % ist. Fast jeder vierte Einwohner Eisenachs hat bereits das Rentenalter erreicht. Einwohnerzahlen der kreisfreien Stadt Eisenach 2008 2009 2010 mit Hauptwohnsitz 43.051 42.847 42.750 Zuwanderung 1.870 1.747 1.869 Abwanderung 1.916 1.780 1.744 Geburten 331 364 337 Sterbefälle 540 534 572 0 5 jährige 2.032 2.067 2.090 6 17 jährige 3.364 3.411 3.481 18 64 jährige 27.055 26.602 26.507 65 jährige u. ältere 10.600 10.767 10.672 Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik Seite 11
Die nachfolgende Grafik gibt einen Überblick über die tatsächliche Nutzung der Fläche der kreisfreien Stadt Eisenach. Flächennutzung der kreisfreien Stadt Eisenach 2010 Landwirtschaftliche Flächen 43,5% Waldflächen 35,7% Verkehrsflächen 7,3% Erholungsflächen 0,8% Gebäude- und Betriebsflächen 9,5% Wasserflächen 1,2% Flächen anderer Nutzung 2,0% Quelle: TLVermGeo, Nutzungsartenstatistik Die kreisfreie Stadt Eisenach hat einen hohen Anteil an land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen. Sie kann trotzdem nicht als vorwiegend ländlich geprägt angesehen werden. Ein großer Teil des südlichen Stadtgebietes von Eisenach ist von Wald bedeckt und wird forstwirtschaftlich genutzt. Die landwirtschaftliche Nutzung ist in den Feldlagen der nördlich gelegenen Stadtteile konzentriert. Weiterhin sind in Eisenach ca. 3.900 Betriebe angesiedelt, davon entfallen ca. 600 auf die Branchen Industrie und Handwerk. Traditionell ist Eisenach eine Automobilbaustadt mit den industriellen und gewerblichen Schwerpunktbranchen Fahrzeugbau, Fahrzeugelektrik und Elektrotechnik. Über die Bundesautobahn A 4 ist die kreisfreie Stadt Eisenach an die benachbarten Wachstumszentren wie Gotha, der Technologieregion Ilmenau, Erfurt und Südthüringen angebunden. Das Umland wird in erster Linie durch die Bundesstraßen B 7, B 19 und B 84 erschlossen. Seite 12
Wirtschaftsdaten Seit 2006 sind die Arbeitslosenzahlen rückläufig. Im Jahr 2005 lag die durchschnittliche Arbeitslosenquote der abhängigen zivilen Erwerbspersonen in Eisenach bei 17,0 %; im Jahr 2009 stieg der Anteil auf 13,6 % und lag damit etwas höher als der Durchschnittswert für den Freistaat Thüringen mit 12,6 %. Im Jahr 2009 waren in Eisenach annähernd 7.500 Menschen im produzierenden Gewerbe beschäftigt1, das entspricht 36 % aller sozialversicherungspflichtig Beschäftigten. Die Industriebetriebe der kreisfreien Stadt Eisenach erzielten in 2010 einen Umsatz von 2,1 Mrd. und liegen damit hinter dem Landkreis Gotha und dem Ilm-Kreis thüringenweit an 3. Stelle. Die Beschäftigtendichte im Baugewerbe lag im Jahr 2010 bei 16,2 Beschäftigten je 1.000 Einwohner. Im Freistaat Thüringen liegt der Durchschnitt bei 10,9 Beschäftigten je 1.000 Einwohner. Wohnungsbautätigkeit 2008 2009 2010 Bestand Wohngebäude 7.068 7.087 7.095 Wohnungen 23.466 23.465 23.388 Baugenehmigungen (alle Maßnahmen) insgesamt 55 56 52 Neue Wohngebäude 26 20 22 Wohnungen 40 44 24 Baufertigstellungen insgesamt 55 44 56 Wohngebäude 23 22 23 Wohnungen 86 43 47 Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik Weitere Angaben zur kreisfreien Stadt Eisenach sind unter der Internetadresse http://www.eisenach.de/ abrufbar. Hier stehen auch Informationen über Gewerbe- und Industriegebiete in Eisenach zum Download zur Verfügung. 1 Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik Seite 13
3.2 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Auf der Grundlage von 10 des Thüringer Landesplanungsgesetzes (ThürLPlG) vom 18. Dezember 2001 (GVBl. S. 485) ist die Thüringer Verordnung über den Landesentwicklungsplan Thüringen (LEP) vom 06. Oktober 2004 (GVBl. S. 754) am 30. Oktober 2004 in Kraft getreten. Der LEP stellt das Gesamtkonzept für die räumliche Entwicklung des Landes Thüringen und seiner Teilräume dar. Er beinhaltet textliche und zeichnerische Aussagen zur Entwicklung, Ordnung und Sicherung des Raumes sowie entsprechende Begründungen. Gemäß dieser Verordnung wird die kreisfreie Stadt Eisenach als Mittelzentrum ausgewiesen. Die kreisfreie Stadt Eisenach nimmt darüber hinaus oberzentrale Teilfunktionen in den Bereichen Kultur und Wirtschaft/Arbeitsstätten wahr, wobei sie eine besondere Wirtschaftskraft und einen spezialisierten Arbeitsmarkt mit regionalen und nationalen Verflechtungen vorweist. Außerdem wird die kreisfreie Stadt Eisenach im LEP als Stadt- und Umlandraum ausgewiesen, da starke wirtschaftliche Verflechtungen zwischen Stadtgebiet und ländlichem Umland bestehen. Neben den planungsrechtlichen Vorgaben wird das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt durch die allgemeinen wirtschaftlichen und finanzpolitischen Rahmenbedingungen beeinflusst. Zur Charakterisierung der wirtschaftlichen Situation werden im folgenden Diagramm ausgewählte Preisindizes dargestellt. 130 Gegenüberstellung der wichtigsten Indexreihen in der Bundesrepublik Deutschland auf der Basis 2005 120 110 100 90 80 70 60 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Verbraucherpreisindizes (Thüringen)¹ Preisindizes für Wohnungsmieten (Thüringen)¹ Baupreisindizes für Wohngebäude (Deutschland)² Indizes für Wohnungsbaukredite (5-10 Jahre Festzins)³ Datenquellen: ¹Thüringer Landesamt für Statistik, ²Statistisches Bundesamt, ³Deutsche Bundesbank Seite 14
4 Entwicklungen des Grundstücksmarktes Die Auswertungen der Immobilienumsätze des letzten Jahres zeigen, dass gegenüber dem Vorjahr die Flächenumsätze im Gebiet der kreisfreien Stadt Eisenach mit 68,7 ha insgesamt um 46 % gesunken und die Geldumsätze mit 28,8 Mio. um 7 % zurückgegangen sind. Bei den unbebauten Wohnbaugrundstücken stieg die Anzahl der getätigten Verkäufe um ca. 17 % an. Hier wurden geringfügig höhere Geldumsätze erzielt. Die Flächenumsätze sind ebenfalls leicht gestiegen. Für Gewerbebauland, Bauflächen für Grundstücke des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser und Bauflächen für Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgrundstücke kann aufgrund der geringen Anzahl der Kauffälle keine detaillierte Auswertung vorgenommen werden. Die Anzahl der veräußerten Ein- und Zweifamilienhäuser und Reihen- und Doppelhäuser ist geringfügig um 5 % gestiegen; der Flächenumsatz stieg im gleichen Maße (+7 %). Der Wertumsatz bewegte sich auf Vorjahresniveau. Mit 24 % machen Eigentumswohnungen einen verhältnismäßig großen Teil des Immobilienverkehrs aus. Ihr Marktanteil ist im Vergleich zum Vorjahr erneut gestiegen. Auf dem land- und forstwirtschaftlichen Sektor gingen die Umsätze stark zurück. Der Flächenumsatz fiel um 79 %, der Wertumsatz um 66 %. Das absolute Preisniveau ist eher niedrig und blieb im Durchschnitt relativ stabil. Hinweis: Sofern aufgrund fehlenden Datenmaterials keine Aussagen möglich bzw. mathematische Funktionen nicht ausführbar sind, erscheint in den entsprechenden Zellen der Tabellen der Vermerk k. A. ( keine Angabe ). Seite 15
4.1 Grundstücksverkehr Die Aussagen zur Umsatz- und Preisentwicklung beruhen auf in der Kaufpreissammlung registrierten Erwerbsvorgängen. Die Auswertungen für den Grundstücksmarktbericht wurden in folgende Teilmärkte untergliedert: unbebaute baureife Grundstücke bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Flächen der Land- und Forstwirtschaft sonstige Flächen (werdendes Bauland, Erbbaurecht/-grundstücke, Kauffälle ohne Zuordnung) Den Erwerbsvorgängen können verschiedene Anlässe zu Grunde liegen. In der Regel werden Grundstücke durch notarielle Kaufverträge veräußert. Neben den Kaufverträgen gibt es weitere Formen des Eigentumsübergangs an Grundstücken wie Zuschlagsbeschluss in Zwangsversteigerungsverfahren, Enteignungsbeschluss, Beschluss über den Umlegungsplan, Vorwegnahme der Entscheidung im Umlegungsverfahren, Beschluss über die vereinfachte Umlegung, Eigentumsübergang im Rahmen eines Tausches, Begründung von Erbbaurechten. Registriert wurden in der Kaufpreissammlung für die kreisfreie Stadt Eisenach insgesamt 362 Erwerbsvorgänge. Gegenüber dem Vorjahr ist ein nur leichter Rückgang um 10 % zu verzeichnen. Entwicklung des Grundstücksverkehrs 2001-2010 700 600 594 500 400 440 391 392 420 351 375 417 400 362 300 200 100 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Abb.: Anzahl der Erwerbsvorgänge Seite 16
Grundstücksverkehr 2010 Wohnungs-/ Teileigentume 24% Sonstige 1% unbebautes baureifes Land 18% Flächen der Landund Forstwirtschaft 11% bebaute Grundstücke 46% Abb.: Anzahl der Erwerbsvorgänge; Verteilung auf die verschiedenen Teilmärkte Im Berichtsjahr fanden in Eisenach deutlich weniger Eigentumsübergänge in den Teilmärkten unbebautes baureifes Land und Flächen der Land- und Forstwirtschaft statt. Die Anzahl der Kauffälle für Wohnungs- und Teileigentume, bebaute Grundstücke und sonstige Flächen blieben auf Vorjahresniveau. Im Jahr 2010 wurden in Eisenach 68,7 ha Grundstücksfläche umgesetzt. Damit nahm der Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahr um 46 % ab. Seite 17
Grundstücksverkehr 140 126,2 120 Flächenumsatz (ha) 100 80 60 40 68,7 20 0 2009 2010 Jahr Abb.: Flächenumsatz Seite 18
Grundstücksverkehr 2010 bebaute Grundstücke 28,8% Sonstige 0,3% unbebautes baureifes Land 12,4% Flächen der Landund Forstwirtschaft 58,5% Abb.: Flächenumsatz; Verteilung auf die verschiedenen Teilmärkte Grundstücksverkehr 2010 Wohnungs-/ Teileigentume 34,0% Sonstige 0,3% unbebautes baureifes Land 6,6% Flächen der Landund Forstwirtschaft 1,4% bebaute Grundstücke 57,7% Abb.: Geldumsatz; Verteilung auf die verschiedenen Teilmärkte In Eisenach ist der Geldumsatz von 30,9 Mio. auf 28,8 Mio. zurückgegangen. Der größte Rückgang war im Teilmarkt der bebauten Grundstücke zu verzeichnen. Seite 19
4.2 Kaufverträge Grundlage für alle nachfolgenden Auswertungen sind die in der Kaufpreissammlung erfassten Kaufverträge. Bei der Ermittlung der ausgewiesenen durchschnittlichen Kaufpreise, bezogen auf den Quadratmeter Grundstücks- bzw. Wohn-/Nutzfläche, wurden Kauffälle mit ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen ausgeschlossen. Für das Berichtsjahr wurden durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet der kreisfreien Stadt Eisenach 300 Kaufverträge in die Kaufpreissammlung aufgenommen. Entwicklung der Kaufverträge 2001-2010 450 400 350 300 396 341 306 326 355 273 289 350 329 300 250 200 150 100 50 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Abb.: Anzahl der Kaufverträge Seite 20
Kaufverträge 2010 Wohnungs-/ Teileigentume 23% Sonstige 1% unbebautes baureifes Land 18% Flächen der Land- und Forstwirtschaft 12% bebaute Grundstücke 46% Abb.: Verteilung auf die verschiedenen Teilmärkte Der Flächenumsatz in Eisenach fiel um 55 % von 113,6 ha auf 51,0 ha im Berichtsjahr. Besonders im Teilmarkt der land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke wurden deutlich weniger Flächen veräußert. Kaufverträge 120,0 113,6 100,0 Flächenumsatz (ha) 80,0 60,0 40,0 51,0 20,0 0,0 2009 2010 Jahr Abb.: Flächenumsatz Seite 21
Kaufverträge 2010 bebaute Grundstücke 33% unbebautes baureifes Land 16% Flächen der Landund Forstwirtschaft 51% Abb.: Flächenumsatz; Verteilung auf die verschiedenen Teilmärkte In Eisenach erreichte der Geldumsatz mit 26,7 Mio. das niedrige Niveau des Vorjahres. Im Teilmarkt der bebauten Grundstücke war ein Rückgang von ca. 2,0 Mio. zu verzeichnen. Kaufverträge 30 25 27,6 26,7 Geldumsatz (Mio. ) 20 15 10 5 0 2009 2010 Jahr Abb.: Geldumsatz Seite 22
Kaufverträge 2010 Wohnungs-/ Teileigentume 35% unbebautes baureifes Land 7% Flächen der Land- und Forstwirtschaft 1% bebaute Grundstücke 57% Abb.: Geldumsatz; Verteilung auf die verschiedenen Teilmärkte Seite 23
5 Unbebaute Grundstücke In diesem Abschnitt werden die Umsatzzahlen auf dem Teilmarkt der unbebauten Grundstücke abgebildet. Dabei werden die Statistiken jeweils getrennt nach Bauflächen, land- und forstwirtschaftliche Flächen und sonstigen Flächen dargestellt. In Eisenach sank die Anzahl der Kaufverträge mit 55 Verkäufen noch unter den Wert des Vorjahres. Lediglich bei Wohnbauflächen waren geringfügig mehr Kauffälle zu verzeichnen. Der Flächenumsatz nahm um 65 % zu und stieg auf 7,9 ha. Insbesondere bei Gewerbebauflächen wurde deutlich mehr Fläche veräußert. Den größten Marktanteil nahmen die Kaufverträge von Wohnbauflächen ein. 5.1 Bauflächen Bauflächen 70 Anzahl der Kaufverträge 60 50 40 30 20 62 55 10 0 2009 2010 Jahr Abb.: Anzahl der Kaufverträge Seite 24
Bauflächen 2010 Gewerbe 7% Sonstige 5% Wohnen 88% Abb.: Verteilung auf die verschiedenen Teilmärkte Bauflächen 20 10 17 0-10 Prozent -20-30 -40-50 -50-60 -70-80 -77 W ohnen Gewe rbe Sonstige Abb.: Änderung zum Vorjahr in Prozent Seite 25
Bauflächen 8 7,9 Flächenumsatz (ha) 6 4 2 4,8 0 2009 2010 Jahr Abb.: Flächenumsatz Bauflächen 2010 Sonstige 1% Wohnen 29% Gewerbe 70% Abb.: Flächenumsatz; Verteilung auf die verschiedenen Teilmärkte Der Flächenumsatz bei gewerblichen Bauflächen stieg von 1,3 ha auf 5,5 ha. Der flächenmäßige Anteil an sonstigen Bauflächen sank um 92 %. Der Anteil von Wohnbauflächen blieb mit 2,3 ha auf Vorjahresniveau. Seite 26
In Eisenach fiel der Geldumsatz geringfügig um 17 % auf 1,9 Mio.. Hier entfielen ca. 1,7 Mio. auf das Marktsegment Wohnbauflächen. Gewerbeflächen haben mit ca. 0,2 Mio. nur einen geringen Anteil am Geldumsatz. Bauflächen 3,0 2,3 Geldumsatz (Mio. ) 2,0 1,0 1,9 0,0 2009 2010 Jahr Abb.: Geldumsatz Seite 27
5.1.1 Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus In dem Teilmarkt Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus sind voll erschlossene, baureife Grundstücke für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Reihenendhäuser zusammengefasst. Baureifes Land sind nach 5 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind. Lagemerkmale von Grundstücken sind insbesondere die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse. 5.1.1.1 Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus (frei nach BauGB) Bei der Auswertung wurden nur Grundstücke mit dem erschließungsbeitragsrechtlichen Zustand frei nach BauGB berücksichtigt, also Grundstücke, für die ggf. noch Abgaben nach dem Thüringer Kommunalabgabengesetz (ThürKAG) zu entrichten sind. In Eisenach stieg die Anzahl der Kaufverträge geringfügig an. Der Flächenumsatz stieg um ca. 14 %, der Geldumsatz nahm um ca. 40 % zu. Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus (frei nach BauGB) 15 15 Anzahl der Kaufverträge 10 5 12 0 2009 2010 Jahr Abb.: Anzahl der Kaufverträge Seite 28
Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus (frei nach BauGB) 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 2009 2010 Flächenumsat z (ha) 0,7 0,8 Geldumsat z (Mio. ) 0,5 0,7 Jahr Abb.: Geld- und Flächenumsatz Aufgrund der geringen Zahl der auswertbaren Kaufverträge kann keine eindeutige Aussage zur Entwicklung des durchschnittlichen Kaufpreises getroffen werden. Seite 29
5.1.1.2 Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus (frei nach BauGB und ThürKAG) Bei der Auswertung wurden nur Grundstücke mit dem erschließungsbeitragsrechtlichen Zustand frei nach BauGB und ThürKAG berücksichtigt, also Grundstücke, für die weder Beiträge nach dem Baugesetzbuch noch Abgaben nach dem Thüringer Kommunalabgabengesetz (ThürKAG) zu entrichten sind. Die Anzahl der Kaufverträge nahm im Vergleich zum Vorjahr um 40 % ab und sank fast auf den Wert des Jahres 2008. Der Geldumsatz und der Flächenumsatz fielen ebenfalls in diesem Maße. Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus (frei nach BauGB und ThürKAG) 10 10 Anzahl der Kaufverträge 8 6 4 2 6 0 2009 2010 Jahr Abb.: Anzahl der Kaufverträge Seite 30
Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus (frei nach BauGB und ThürKAG) 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0 2009 2010 Fl ächenumsatz (ha) 0,5 0,3 Gel dumsatz (Mio. ) 0,4 0,2 Jahr Abb.: Geld- und Flächenumsatz Aufgrund der geringen Zahl der auswertbaren Kaufverträge kann keine eindeutige Aussage zur Entwicklung des durchschnittlichen Kaufpreises getroffen werden. Seite 31
5.1.2 Grundstücke des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser In diesem Teilmarkt wurden voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben mit mehrgeschossigen Gebäuden bebaut werden können, untersucht. Eine Differenzierung nach Geschosswohnungsbau (Eigentumswohnungen), Geschosswohnungsbau (Miethäuser), Mehrfamilienhäuser (Miethäuser) oder Mehrfamilienhäuser (Eigentumswohnungen) wurde an dieser Stelle nicht durchgeführt. Im Berichtsgebiet wurden nur wenige auswertbare Kauffälle für das Berichtsjahr registriert. Grundstücke dieses Teilmarktes werden nur sehr selten gehandelt. Aufgrund der geringen Zahl der auswertbaren Kaufverträge kann keine Aussage zur Entwicklung des durchschnittlichen Kaufpreises pro Quadratmeter Grundstücksfläche getroffen werden. Grundstücke des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser (frei nach BauGB) 5 Anzahl der Kaufverträge 4 3 2 1 2 2 0 2009 2010 Jahr Abb.: Anzahl der Kaufverträge Seite 32
5.1.3 Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgrundstücke (frei nach BauGB) Dieser Teilmarkt umfasst voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben als Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgrundstücke baulich genutzt werden können. Die Anzahl der Kaufverträge fiel in beiden Bereichen noch unter den Vorjahreswert. In Eisenach nehmen Grundstücke dieses Teilmarkts kaum am Marktgeschehen teil. Bei der Auswertung wurden nur Grundstücke mit dem erschließungsbeitragsrechtlichen Zustand frei nach BauGB berücksichtigt. Für Grundstücke mit dem erschließungsbeitragsrechtlichen Zustand frei nach BauGB und ThürKAG liegen nur wenige Kauffälle vor. Eine Aussage über die Entwicklung des durchschnittlichen Kaufpreises pro Quadratmeter Grundstücksfläche kann daher nicht getroffen werden. Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgrundstücke (frei nach BauGB) 5 Anzahl der Kaufverträge 4 3 2 1 2 1 0 2009 2010 Jahr Abb.: Anzahl der Kaufverträge Seite 33
5.1.4 Gewerbe- und Industriegrundstücke Bei dieser Auswertung wurden voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben einer ausschließlich gewerblichen Nutzung zugeführt werden sollen, untersucht. Grundstücke für Gewerbe, Industrie und Produktion wurden hier zusammengefasst. Bei der Auswertung wurden Grundstücke mit dem erschließungsbeitragsrechtlichen Zustand frei nach BauGB oder frei nach BauGB und ThürKAG berücksichtigt. In Eisenach ging die Anzahl der Kauffälle weiter zurück. Gewerbe- und Industriegrundstücke 5 Anzahl der Kaufverträge 4 3 2 1 4 1 0 2009 2010 Jahr Abb.: Anzahl der Kaufverträge Aufgrund der geringen Zahl der auswertbaren Kaufverträge kann keine Aussage zur Entwicklung des durchschnittlichen Kaufpreises pro Quadratmeter Grundstücksfläche getroffen werden. Seite 34
5.1.5 Werdendes Bauland Dieser Teilmarkt umfasst Flächen, die den Entwicklungszuständen Bauerwartungsland oder Rohbauland zuzuordnen sind. Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) handelt es sich bei Flächen mit dem Entwicklungszustand Bauerwartungsland um Flächen, die nach ihren Grundstücksmerkmalen, insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen. Bei Rohbauland handelt es sich nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) um Flächen, die nach den 30, 33 und 34 des Baugesetzbuches für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. Für Eisenach liegt für das Berichtsjahr nur ein Kauffall vor. Eine Auswertung ist somit nicht möglich. Aufgrund der geringen Zahl der auswertbaren Kaufverträge kann keine differenzierte Auswertung zu Bauerwartungsland und Rohbauland erfolgen. Deshalb wird auch keine Aussage zur Entwicklung des durchschnittlichen Kaufpreises pro Quadratmeter Grundstücksfläche getroffen. Seite 35
5.1.6 Erholungsgrundstücke Dieser Teilmarkt umfasst unbebaute baureife Grundstücke, die mit einem Wochenend- oder Ferienhaus bebaut werden können. Die vorwiegende Nutzung dient der Erholung. Für Eisenach liegt nur eine geringe Anzahl von Kauffällen vor. Der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter Grundstücksfläche blieb auf niedrigem Niveau stabil. Erholungsgrundstücke 5 4 Anzahl der Kaufverträge 3 2 1 1 2 0 2009 2010 Jahr Abb.: Anzahl der Kaufverträge Seite 36
5.2 Land- und forstwirtschaftliche Flächen Im Teilmarkt land- und forstwirtschaftliche Flächen wird zwischen folgenden Grundstücksarten unterschieden: Ackerland Grünland Waldflächen Sonstige Flächen der Land- und Forstwirtschaft Bei Acker- und Grünlandflächen wurden nur Kaufverträge mit einer veräußerten Fläche von mindestens 1.500 m² berücksichtigt. In Eisenach werden Grundstücke dieses Teilmarktes eher selten gehandelt. Die Anzahl der Kaufverträge sank von 47 im Vorjahr auf 16 im Berichtsjahr. Der Flächenumsatz ging um 79 % auf 21,5 ha zurück. Die nachfolgenden Diagramme stellen die Anzahl der Kauffälle einschließlich der Verteilung auf die verschiedenen Teilmärkte dar. Land- und forstwirtschaftliche Flächen 50 40 47 Anzahl der Kaufverträge 30 20 10 16 0 2009 2010 Jahr Abb.: Anzahl der Kaufverträge Seite 37
Land- und forstwirtschaftliche Flächen Sonstige 13% Ackerland 33% Wald 41% Grünland 13% Abb.: Verteilung auf die verschiedenen Teilmärkte Flächenumsatz Ackerland hat mit 54 % den größten Anteil am Flächenumsatz, gefolgt von Waldflächen (28 %), sonstigen Flächen (11 %) und Grünland (7 %). Bei Ackerland ist ein deutlich niedrigerer Flächenumsatz als im Vorjahr zu verzeichnen. Geldumsatz Entsprechend zum Rückgang des Flächenumsatzes fiel auch der Geldumsatz von ca. 431.000 auf ca. 240.000. Im Berichtsjahr hatten Ackerland und sonstige Flächen den größten Anteil am Geldumsatz. Waldflächen und Grünland hatten dagegen nur einen geringen Marktanteil. Seite 38
5.2.1 Ackerland In Eisenach sank die Anzahl der auswertbaren Kauffälle im Berichtsjahr von 10 auf 5. Der Flächenumsatz sank von 41,2 ha auf 11,6 ha, der Geldumsatz ging auf ca. 81.000 zurück. Aufgrund der geringen Anzahl der auswertbaren Kauffälle und des geringen Marktanteils kann zum durchschnittlichen Kaufpreis pro Quadratmeter Ackerland keine Aussage getroffen werden. Der Wert ist stark von den regionalen Gegebenheiten abhängig. Ackerland 25 0 20 0 15 0 10 0 50 0 2009 20 10 Flächenumsatz (ha) 41,2 11,6 Geldumsatz (T ) 228 81 Jahr Abb.: Geld- und Flächenumsatz Seite 39
5.2.2 Grünland Im Berichtsjahr konnten in Eisenach nur 2 auswertbare Kauffälle erfasst werden. Eine Aussage zur Entwicklung des durchschnittlichen Quadratmeterpreises ist daher nicht möglich. Insgesamt wurde eine Fläche von 1,5 ha veräußert. Der Geldumsatz fiel auf ca. 9.000. Grünland 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 20 08 2 009 Flächenumsatz (ha ) 4,2 1,5 Geldumsatz (T. ) 18 9 Jahr Abb.: Geld- und Flächenumsatz 5.2.3 Waldflächen In Eisenach wurden nur 6 Kauffälle registriert. Der Flächenumsatz stieg auf 6,1 ha, der Wertumsatz auf ca. 35.000. Im Kaufpreis wurde der wertbeeinflussende Bestand nicht in Abzug gebracht. Damit liegt der Kaufpreis pro Quadratmeterpreis Grundstücksfläche höher als der ermittelte Bodenrichtwert für Waldboden ohne Aufwuchs. Seite 40
5.3 Sonstige Flächen 5.3.1 Besondere Flächen der Land- und Forstwirtschaft Neben dem Entwicklungszustand ist nach 4 der ImmoWertV auch zu berücksichtigen, ob eine anderweitige Nutzung der Flächen absehbar ist. Bei den besonderen Flächen der Land- und Forstwirtschaft werden aufgrund der außeragrarischen Verwendung, wie z. B. bauliche Anlagen zur Nutzung von erneuerbaren Energien, Gärten im Außenbereich oder Abbauflächen zur Gewinnung von Erden und Mineralien, durchschnittlich höhere Preise als für reines Agrarland erzielt. Besondere Flächen der Land- und Forstwirtschaft 5 Anzahl der Kaufverträge 4 3 2 2 4 1 0 2009 2010 Jahr Abb.: Anzahl der Kaufverträge Die Anzahl der Kaufverträge von besonderen Flächen der Land- und Forstwirtschaft ging im Allgemeinen deutlich zurück. In Eisenach hat dieser Teilmarkt nur einen sehr geringen Anteil am Marktgeschehen. Seite 41
5.3.2 Gärten Dieser Teilmarkt umfasst Flächen, die überwiegend gärtnerisch für den privaten Obst- und Gemüseanbau genutzt werden. Gärten 10 8 Anzahl der Kaufverträge 6 4 2 6 4 0 2009 2010 Jahr Abb.: Anzahl der Kaufverträge In Eisenach blieb die Anzahl der Kaufverträge von Gärten auf niedrigem Niveau. Der Flächenumsatz ging von 1,2 ha auf 0,3 ha zurück, der Wertumsatz lag bei ca. 30.000. Hier hat dieser Teilmarkt nur einen geringen Anteil am Marktgeschehen. Seite 42
5.3.3 Gemeinbedarfsflächen Grundstücke dieses Teilmarkts wurden bereits vor der Veräußerung für Zwecke des Gemeinbedarfs genutzt und sind auch künftig diesen vorbehalten. In den meisten Fällen liegt ein Eigentumsübergang privateigener Gemeinbedarfsflächen, z. B. Straßenflächen, die bereits seit langer Zeit durch die Öffentlichkeit genutzt wurden, vor. Gemeinbedarfsflächen 20 19 Anzahl der Kaufverträge 15 10 5 13 0 2009 2010 Jahr Abb.: Anzahl der Kaufverträge Die Anzahl der Kauffälle in Eisenach ist im Berichtsjahr leicht gestiegen. Der durchschnittlich gezahlte Quadratmeterpreis orientiert sich am Bodenrichtwert und ist je nach vorheriger Nutzung der Grundstücksfläche unterschiedlich hoch. Allgemeine Angaben zu einem durchschnittlichen Kaufpreis sind aufgrund der hohen Preisspannen nicht möglich. Seite 43
Gemeinbedarfsflächen 70 60 50 40 30 20 10 0 2009 20 10 Flächenumsatz (ha) 1,6 2,3 Geldumsatz (T. ) 28 61 Jahr Abb.: Eisenach: Geld- und Flächenumsatz Der große Anstieg des Wertumsatzes resultiert aus dem Erwerb von Straßenflächen unweit eines Gewerbegebietes, bei dem ein verhältnismäßig hoher Quadratmeterpreis gezahlt wurde. Seite 44
6 Bebaute Grundstücke Der Bereich der bebauten Grundstücke untergliedert sich in folgende Teilmärkte: Individueller Wohnungsbau (Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhaushälften) Mehrfamilienhäuser und Geschosswohnungsbau Geschäfts-, Büro-, Verwaltungsgebäude Gewerbe- und Industriegebäude sonstige Gebäude Im allgemeinen Teil der Auswertung erfolgt eine Betrachtung der Anzahl der Verträge sowie der Flächen- und der Geldumsätze im Untersuchungsgebiet. Dabei werden jeweils neben der Verteilung auf die verschiedenen Teilmärkte auch die prozentualen Veränderungen zum Vorjahr dargestellt. Die Anzahl der Kaufverträge liegt im Berichtsgebiet auf Vorjahresniveau. Der Flächen- und Wertumsatz ist bei Mehrfamilienhäusern leicht rückläufig. Das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt wird im Bereich der bebauten Grundstücke weiterhin durch den Teilmarkt des individuellen Wohnungsbaus dominiert, der in Eisenach wieder leicht um 5 % gestiegen ist. Bebaute Grundstücke 140 120 136 138 Anzahl der Kaufverträge 100 80 60 40 20 0 2009 2010 Jahr Abb.: Anzahl der Kaufverträge Seite 45
Bebaute Grundstücke 2010 Gewerbe- und Industriegebäude 7% Geschäfts-, Büro-, Verwaltungsgebäude 7% Sonstige 22% Mehrfamilienhäuser und Geschosswohnungsbau 18% Individueller Wohnungsbau 46% Abb.: Verteilung auf die verschiedenen Teilmärkte Bebaute Grundstücke 120 102 100 80 64 60 Prozent 40 20 7 k. A. 0-20 -40-55 -60 Ind ividuelle r Wohnungsba u Mehrfamilienhä use r und Geschossw ohnungsbau Geschäfts-, Büro-, Verwal tungsge bäude Gewerbe- und Industrie gebäud e Sonstige Abb.: Änderung zum Vorjahr in Prozent Seite 46
Im Vergleich zum Vorjahr unterlag der Flächenumsatz starken Schwankungen. Bei Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäuden und Gewerbe- und Industriegebäuden ist der Umsatz deutlich gestiegen. Im Teilmarkt des individuellen Wohnungsbaus lag der Umsatz auf Vorjahresniveau. Bebaute Grundstücke 20 15 16,7 Flächenumsatz (ha) 10 11,5 5 0 2009 2010 Jahr Abb.: Flächenumsatz Bebaute Grundstücke 2010 Sonstige 25% Individueller Wohnungsbau 25% Gewerbe- und Industriegebäude 23% Mehrfamilienhäuser und Geschosswohnungsbau 8% Geschäfts-, Büro-, Verwaltungsgebäude 19% Abb.: Flächenumsatz; Verteilung auf die verschiedenen Teilmärkte Seite 47
Der Geldumsatz ist in der Region Eisenach im Vergleich zum Vorjahr um 12 % auf ca. 15,3 Mio. gesunken. In den Teilmärkten Mehrfamilienhäuser und Geschosswohnungsbau und Gewerbe- und Industriegebäude gingen die Umsätze deutlich zurück. Bebaute Grundstücke 20 Geldumsatz (Mio. ) 15 10 5 17,3 15,3 0 2009 2010 Jahr Abb.: Geldumsatz Bebaute Grundstücke 2010 Gewerbe- und Industriegebäude 8% Geschäfts-, Büro-, Verwaltungsgebäude 7% Sonstige 21% Mehrfamilienhäuser und Geschosswohnungsbau 25% Individueller Wohnungsbau 39% Abb.: Geldumsatz; Verteilung auf die verschiedenen Teilmärkte Seite 48
6.1 Individueller Wohnungsbau Bei der Auswertung des Teilmarktes individueller Wohnungsbau erfolgten differenzierte Betrachtungen hinsichtlich der freistehenden Einfamilien- bzw. Zweifamilienhäuser sowie der Doppel-, Reihen- und Reihenendhäuser. Die Auswertung wurde in folgende Baujahresklassen untergliedert: Neubauten (Baujahre 2009-2010) Baujahre 1991-2008 Baujahre 1975-1990 Baujahre 1950-1974 Baujahre bis 1949 In den nachstehenden Tabellen wird die Anzahl der Kauffälle in den jeweiligen Baujahresklassen ausgewiesen. 6.1.1 Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Neubauten Für das Berichtsjahr liegen keine auswertbaren Kauffälle vor. Baujahre 1991 bis 2008 Jahr Anzahl der Kauffälle Ø Gesamtkaufpreis [ ] Ø Grundstücksfläche [m²] 2010 5 153.000 466 2009 2 k. A. 611 Baujahre 1975 bis 1990 Jahr Anzahl der Kauffälle Ø Gesamtkaufpreis [ ] Ø Grundstücksfläche [m²] 2010 3 145.000 484 2009 0 - - Baujahre 1950 bis 1974 Jahr Anzahl der Kauffälle Ø Gesamtkaufpreis [ ] Ø Grundstücksfläche [m²] 2010 4 86.000 634 2009 4 k. A. 486 Seite 49
Baujahre bis 1949 Jahr Anzahl der Kauffälle Ø Gesamtkaufpreis [ ] Ø Grundstücksfläche [m²] 2010 13 k. A. 450 2009 12 k. A. 503 Allgemein werden Neubauten seltener gehandelt. Ursächlich ist hierbei der Rückgang der Bautätigkeit in diesem Sektor und die damit verbundene geringere Verfügbarkeit am Markt. Gebäude der Baujahresklassen bis 1949 und 1950 bis 1974 werden in Eisenach vergleichsweise häufiger veräußert. Aufgrund der großen Spannen der Kaufpreise kann jedoch keine Aussage zur Entwicklung des Gesamtkaufpreises getroffen werden. Gebäude, die in den Jahren ab 1950 erbaut worden sind, werden seltener gehandelt. Seite 50
6.1.2 Doppelhaushälften und Reihenhäuser Neubauten Für das Berichtsjahr liegen keine auswertbaren Kauffälle vor. Baujahre 1991 bis 2008 Jahr Anzahl der Kauffälle Ø Gesamtkaufpreis [ ] Ø Grundstücksfläche [m²] 2010 4 93.300 237 2009 6 k. A. 152 Baujahre 1975 bis 1990 Für das Berichtsjahr liegen keine auswertbaren Kauffälle vor. Baujahre 1950 bis 1974 Jahr Anzahl der Kauffälle Ø Gesamtkaufpreis [ ] Ø Grundstücksfläche [m²] 2010 3 k. A. 304 2009 5 k. A. 369 Baujahre bis 1949 Jahr Anzahl der Kauffälle Ø Gesamtkaufpreis [ ] Ø Grundstücksfläche [m²] 2010 7 65.800 501 2009 7 48.500 263 Gebäude der Baujahre 1950 bis 1990 sind am Markt weniger häufig vertreten als Gebäude der übrigen Baujahresklassen. Aufgrund der großen Spannen der Kaufpreise kann jedoch keine Aussage zur Entwicklung des Gesamtkaufpreises getroffen werden. Seite 51
6.1.3 Geschosswohnungsbau und Mehrfamilienhäuser Neubauten Für Gebäude dieser Baujahre liegen keine Kauffälle vor. Baujahr Jahr Anzahl der Kauffälle Gesamtkaufpreis [ ] Grundstücksfläche [m²] min max min max 1991-2008 1975-1990 1950-1974 bis 1949 2010 0 - - - - 2009 0 - - - - 2010 1 k. A. k. A. k. A. k. A. 2009 0 - - - - 2010 10 120.000 480.000 224 884 2009 12 120.000 1.400.000 170 7.217 2010 13 25.000 330.000 89 2.808 2009 19 5.000 270.000 62 2.349 Gebäude des Teilmarkts Geschosswohnungsbau und Mehrfamilienhäuser der Baujahre 1975 bis 2010 sind am Markt kaum vertreten. Gebäude der Baujahre bis 1949 sind am Markt deutlich stärker vertreten als Gebäude der übrigen Baujahresklassen. Aufgrund der großen Spannen bei Gesamtkaufpreis und veräußerter Grundstücksfläche kann keine Aussage zur Entwicklung dieser Werte getroffen werden. Seite 52
Verkäufe von Mehrfamilienhäusern 2010 10 1200 8 1000 Anzahl der Kaufverträge 6 4 2 800 600 400 200 durchschnittl. veräußerte Fläche (m²) 0 bis 50 T 50 T bis 149 T 150 T bis 299 T 300 T bis 500 T Preisgruppe 0 Seite 53
6.2 Villen Aufgrund der geringen Verfügbarkeit wurden Villen in den Jahren 2009 und 2010 nur selten gehandelt. Es liegen insgesamt nur wenige Kauffälle vor. Baujahr Jahr Anzahl der Kauffälle Gesamtkaufpreis [ ] Grundstücksfläche [m²] min max min max 1991-2008 1975-1990 1950-1974 bis 1949 2010 0 - - - - 2009 0 - - - - 2010 0 - - - - 2009 2 172.000 345.000 943 1.486 2010 3 250.000 418.500 714 1.029 2009 1 k. A. k. A. k. A. k. A. 2010 3 40.000 140.000 693 1.945 2009 2 100.000 359.000 775 1.027 Seite 54
6.3 Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude Neubauten Für Neubauten liegen keine Kauffälle vor. Baujahr Jahr Anzahl der Kauffälle Gesamtkaufpreis [ ] Grundstücksfläche [m²] min max min max 1991-2008 1975-1990 1950-1974 bis 1949 2010 3 187.000 440.000 2.919 13.711 2009 0 2010 1 k. A. k. A. k. A. k. A. 2009 0 2010 2 k. A. 85.000 373 415 2009 2 k. A. 390.000 870 1.296 2010 1 k. A. k. A. k. A. k. A. 2009 1 k. A. k. A. k. A. k. A. Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude sind aufgrund der geringen Verfügbarkeit nur schwach am Markt vertreten. Aufgrund der großen Spannen kann hinsichtlich der Entwicklung der durchschnittlich veräußerten Grundstücksfläche bzw. des durchschnittlichen Gesamtkaufpreises keine Aussage getroffen werden. Seite 55
6.4 Gewerbe- und Industriegebäude Neubauten Für Neubauten liegen für das Berichtsgebiet keine Kauffälle vor. Sonstige Baujahre Jahr Anzahl der Kauffälle 2010 9 2009 7 Gesamtkaufpreis [ ] Grundstücksfläche [m²] min max min max k. A. k. A. 2.500 500.000 733 11.589 k. A. k. A. 1.300 852.000 61 2.857 Aufgrund der großen Spannen kann hinsichtlich der Entwicklung der durchschnittlich veräußerten Grundstücksfläche bzw. des durchschnittlichen Gesamtkaufpreises keine Aussage getroffen werden. Seite 56
6.5 Sonstige bebaute Grundstücke Dieser Teilmarkt beinhaltet u. a. Erholungsgrundstücke, die mit Wochenend- oder Ferienhäusern bebaut sind. Mit einem Anteil von ca. 6 % der Kauffälle der bebauten Grundstücke nehmen die Verkäufe einen nicht unerheblichen Stellenwert ein. In Eisenach verdoppelte sich die Anzahl der Kaufverträge. Der Geldumsatz sank auf ca. 23.000. Aufgrund der geringen Verfügbarkeit haben diese Grundstücke in Eisenach einen nur sehr geringen Marktanteil. Bebaute Erholungsgrundstücke 10 Anzahl der Kaufverträge 8 6 4 4 8 2 0 2009 2010 Jahr Abb.: Anzahl der Kaufverträge Seite 57
7 Wohnungs- und Teileigentum Im Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum werden bebaute Grundstücke gehandelt, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt sind. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung, Teileigentum das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Zusammen mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum bildet es das Kaufobjekt dieses Teilmarktes. In Eisenach liegt der Anteil von Wohnungseigentum nahezu unverändert bei 94 % der Kauffälle von Wohn- und Teileigentum. Der Geldumsatz stieg um 33 % auf 9,3 Mio.. Der Marktanteil von Wohnungseigentum blieb auf dem hohen Vorjahresniveau stabil. Es wurden überwiegend bereits bestehende Wohnungen veräußert. Wohnungs- und Teileigentum 100 80 Anzahl der Kaufverträge 60 40 20 70 70 0 2009 2010 Jahr Abb.: Anzahl der Kaufverträge Seite 58
Wohnungs- und Teileigentum 10 8 9,3 Geldumsatz (Mio. ) 6 4 7,0 2 0 2009 2010 Jahr Abb.: Geldumsatz In den nachstehenden Tabellen sind die Veränderungen der durchschnittlichen Kaufpreise im Berichtsjahr gegenüber dem Vorjahr in Bezug auf die Baujahresklassen dargestellt. Die mittleren Wohnflächenpreise beinhalten den anteiligen Bodenwert. Seite 59
Weiterverkauf Baujahre 1975 bis 2008 Anzahl der Jahr Kauffälle mit Ø /m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²] Wohnfläche min max min max 2010 9 827,30 74 297,00 1.339,50 56 135 2009 20 829,83 71 190,00 1.829,50 45 160 Baujahre 1950 bis 1974 Anzahl der Ø /m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²] Jahr Kauffälle mit Wohnfläche min max min max 633,50 60 2010 2 2009 0 k. A. k. A. k. A. k. A. k. A. k. A. Baujahre bis 1949 Anzahl der Jahr Kauffälle mit Ø /m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²] Wohnfläche min max min max 2010 25 856,70 96 267,00 1.173,00 43 262 2009 8 1.034,25 87 294,00 1.138,50 39 137 In den Tabellen sind die Veränderungen der durchschnittlichen Kaufpreise im Berichtsjahr gegenüber dem Vorjahr in Bezug auf die Baujahresklassen dargestellt. Der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche für Eigentumswohnungen in den Baujahresklassen Baujahre ab 1975 blieb im Vergleich zum Vorjahr stabil. Die durchschnittlich veräußerte Wohnfläche blieb ebenfalls auf dem gleichen Niveau. Eigentumswohnungen der Baujahre bis 1949 wurden deutlich häufiger veräußert als im Vorjahr. Der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche lag ca. 17 % unter dem Vorjahreswert. Die Eigentumswohnungen liegen überwiegend im südlichen Bereich von Eisenach. Aufgrund der geringen Anzahl der auswertbaren Kauffälle kann für die anderen Baujahresklassen keine Aussage getroffen werden. Von den in 2010 insgesamt veräußerten 53 Eigentumswohnungen liegen 48 im Stadtgebiet von Eisenach. Lediglich 5 Wohnungen befinden sich in umliegenden Stadtteilen. Seite 60