Bestimmungsfaktoren der Wohnungsnachfrage Brauchen wir die öffentliche Hand? Konrad-Adenauer-Stiftung Dr. Tobias Just Schloss Eichholz, 04.09.2005
Strukturelle Kennzeichen des Wohnungsmarktes In Deutschland gibt es rd. 40 Mio. Wohneinheiten (und Haushalte) Wohnbauten machen 47% des deutschen Bruttoanlagevermögens von EUR 10.9 Bio. aus (2005) Privathaushalte haben 42% ihres Bruttovermögens in Wohnimmobilien gebunden Die Wohnfläche je Einwohner liegt in Westdeutschland bei gut 41 m² (1990 waren es rd. 37 m²). In Ostdeutschland sind es heute knapp 38 m² nach gut 27 m² im Jahr 1990 70% der Wohneinheiten entstanden nach dem Zweiten Weltkrieg (in Westdeutschland ist der Anteil der Altbauten kleiner als in Ostdeutschland) Fast 50% aller Wohnungen sind in Gebäuden mit 1 oder 2 Wohnungen nur 10,5% befinden sich in Wohnungen mit mehr als 13 Einheiten Die Eigentumsquoten liegen mit rd. 45% in West- und 35% in Ostdeutschland deutlich unter dem europäischen Mittelwert 04.09.2005 Seite 2
Nachfrage am Wohnungsmarkt Zahl der Haushalte Eigenheimquote Staatliche Förderung Demografische Entwicklung Nat. Entw./Migration Bevölkerungszahl Altersstruktur + + + Remanenz Zinsen Einkommen pro Kopf + _ + + + Nachfrage nach Wohnraum + + (in m²) + Baukosten 04.09.2005 Seite 3
Wirtschaftsentwicklung uneinheitlich - Reales BIP - 8 6 4 2 0-2 FR DE PL SP UK % gg. Vj. 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Deutsche Wirtschaft wächst seit Jahren unterdurchschnittlich UK wächst deutlich schneller als DE oder FR allerdings wird sich UK-Wachstum in den nächsten Jahren etwas verlangsamen Die spanische Wirtschaft wird bei auslaufenden EU-Programmen langsamer wachsen PL zurück zu überdurchschnittlichen Wachstumsraten Quelle: Deutsche Bank 04.09.2005 Seite 4
Langfristige Zinsen auf Tiefststand 10-J. Staatsanleihen 12 10 8 % Hypothekenzinsen Die langfristigen Zinsen sind zu Beginn 2005 weiter gefallen Die getrübten Konjunkturaussichten machen einen kräftigen Anstieg auch nicht sehr wahrscheinlich 6 4 2 0 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006 In den nächsten zwei Jahren werden Zinsen allenfalls moderat anziehen Die niedrigen Zinsen erlauben einen hohen Fremdkapitalanteil zur Finanzierung der Transaktionen (Leverage-Effekt) Quellen: Bundesbank, EZB, DB Research 04.09.2005 Seite 5
Bevölkerungsentwicklung in den letzten 50 Jahren Europa FR DE PL ES UK 160 150 140 130 120 110 100 90 1950=100 1950 1960 1970 1980 1990 2000 Europas Bevölkerungszahl ist in den letzten 50 Jahren um rd. ein Drittel gewachsen Allerdings ist die Wachstumsrate zurückgegangen In Deutschland verlief die Entwicklung in Ost- und Westdeutschland sehr unterschiedlich Westdeutschl.: +32% (seit 1950) Ostdeutschl.: -18% (seit 1950) Quelle: UN Population Division 04.09.2005 Seite 6
Für die Analyse der Wohnungsmärkte müssen drei Effekte beachtet werden Kohorteneffekt : Jede Alterskohorte hat ihre eigenen Erfahrungen (Sozialisation) und verhält sich dementsprechend anders. Einkommens- und Vermögenseffekte kommen hinzu Lebenszykluseffekt : Menschen konsumieren im Laufe ihres Lebens unterschiedliche Immobilien (quantitativ und qualitativ) Remanenzeffekt : Viele Menschen ziehen auch dann nicht aus ihren (Familien-)wohnungen aus, wenn die Kinder das Haus verlassen haben. Gewohnheiten sowie Transaktionskosten eines Umzugs führen dazu, dass dann der Flächenverbrauch pro Kopf in einer alternden Gesellschaft zunimmt 04.09.2005 Seite 7
Lebenszyklus-, Kohorten- und Remanenzeffekt 120 80 40 0 EVS 83 EVS 93 EVS 03 m² je Haushalt unter 25 Jahrgang 1963 Jahrgang 1933 25-35 35-45 45-55 55-65 65+ Der Jahrgang 1963 hat in den 20 Jahren zwischen EVS 83 und EVS 2003 seine Flächenversorgung erheblich gesteigert (Lebenszykluseffekt) In derselben Zeit hat der Jahrgang 1933 jedoch nur mäßig Fläche je Haushalt eingebüßt (Remanenzeffekt) Die Senioren verfügen beim EVS 03 über deutlich mehr Fläche als die Senioren des EVS 83 (Kohorteneffekt) Quellen: Stat. BA, EVS 1983, 1993, 2003 04.09.2005 Seite 8
Zahl der Haushalte nimmt weiter zu Zahl der Haushalte (links) 42 40 Anteil HH >65-J. (rechts) Mio. % 50 40 Durchschnittliche Haushaltsgröße ist bei älteren Haushalten kleiner als bei Familienhaushalten 38 36 34 30 20 10 In der Altersgruppe 35-45 ist die durchschnittliche Haushaltsgröße bei rd. 2,7 Personen, bei den über 75- Jährigen indes unter 1,5 Personen. 32 90 00 10 20 30 40 50 0 Quellen: Stat. BA, DB Research 04.09.2005 Seite 9
Prognose der Wohnungsnachfrage in Westdeutschland 130 120 2000=100 Saarl. Bayern West-D. Nieders. Bis 2020 steigt die Wohnflächennachfrage in Westdeutschland noch deutlich Erst nach 2030 setzt der beschleunigte Rückgang ein 110 100 Starke regionale Unterschiede in Fortzugsgebieten besteht nur noch geringes Wachstumspotenzial 90 2000 2010 2020 2030 2040 2050 Quelle: DB Research 04.09.2005 Seite 10
Prognose der Wohnungsnachfrage in Ostdeutschland 120 115 110 105 100 95 90 Brandenburg Ost-D. Sachsen-A. Meckl-V. 2000=100 2000 2010 2020 2030 2040 2050 Deutlich gedämpfte Entwicklung trotz des hohen Nachholbedarfs Brandenburg profitiert von der Hauptstadtnähe große Unterschiede innerhalb Brandenburgs Mecklenburg-Vorpommern bietet durch Küste und Seen reizvolle Alterswohnsitze und schneidet trotz schwacher Industriebasis gut ab Quelle: DB Research 04.09.2005 Seite 11
Wichtige Transaktionen seit Anfang 2004 Cerberus/Goldman Sachs erwerben 65.700 WE der GSW Morgan Stanley/Corpus erwerben 48.000 WE von Thyssen Krupp Blackstone erwirbt 31.000 WE der WCM Oaktree erwirbt 18.000 WE der GEHAG 2004 2005 Jan Feb Mrz Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez Jan Feb Mrz Apr Mai Jun Jul Mira erwirbt 27.000 WE der Viterra 04.09.2005 Seite 12 Fortress erwirbt 82.000 WE der GAGFAH WE = Wohneinheiten Babcock&Brown erwerben 13.500 WE der DAL Deutsche Annington erwirbt 138.000 WE der Viterra Fortress erwirbt 30.000 WE der NILEG
Marktversagen auf dem Wohnungsmarkt? - Effizienzaspekte - Eingriffstatbestand Problem öffentlicher Güter Externe Effekte Unteilbarkeiten (natürliche Monopole) Anpassungsmängel Informationsasymmetrien Anwendung auf Wohnungsmarkt Für Wohnungen gilt Ausschluss- und Rivalitätsprinzip. Sie sind also private Güter Z.B. gemeinschaftliche Aufgaben (Stadtentwicklung). Andererseits auch positive externe Effekte bei Privateigentum. Nettoeffekt unklar Größenvorteile sind gering und lassen sich auch privat realisieren Es gibt Anpassungsmängel. Diese bestehen aber auch bei öffentlicher Bereitstellung Immobilien als Vertrauensgüter. Dem muss aber nicht durch öffentliche Bereitstellung begegnet werden Quelle: DB Research 04.09.2005 Seite 13
Wie gesund ist diese Entwicklung? Warum werden gerade jetzt so viele Portfolios gehandelt? Warum sind vornehmlich ausländische Akteure auf dem deutschen Markt aktiv? Was ist an einem Immobilienmarkt interessant, dessen Wirtschaft nur unterdurchschnittlich wächst, dessen Preise kaum steigen und dessen Wirtschafts- und Konsumstimmung nicht überzeugen? Warum werden vornehmlich Wohnimmobilien-Portfolios gehandelt? Sind die Preise der Portfolios zu hoch? Wie lange wird diese Begeisterung anhalten? Was passiert danach mit den Portfolios bzw. den Immobilien? Was hat die Diskussion um REITs mit der Entwicklung zu tun? Was ist, wenn REITs doch nicht kommen? 04.09.2005 Seite 14
Entwicklung der Portfoliotransaktionen 160 140 120 100 80 60 40 20 '000 Max Mittelw ert Min Es gibt nicht nur mehr Transaktionen als in früheren Jahren,......die durchschnittlichen Portfoliogrößen nehmen auch zu Weiterhin werden aber auch kleine Portfolios gedreht das wird in Zukunft noch häufiger der Fall sein Durchschnittliche Preise je Wohneinheit sind in der letzten Zeit spürbar angestiegen 0 1997 1999 2001 2003 2005 Quelle: Deutsche Bank 04.09.2005 Seite 15
Verkäufersicht: Verkauf von Wohnungen ist sinnvoll Die öffentliche Hand besitzt fast 3 Mio. Wohnungen. Ein so massives Engagement auf dem Wohnungsmarkt ist nicht (mehr) gerechtfertigt Der Markt kann das Gut Wohnen effizient anbieten (effiziente Allokation) Aber: Verteilungsergebnisse von Marktprozessen können staatliche Intervention zum Teil rechtfertigen. Das Verteilungsziel kann aber kosteneffizient durch Belegungsrechte statt der direkten Bereitstellung erreicht werden Bei allen Transaktionen spielen Sozialkataloge eine wichtige Rolle; Standards haben sich etabliert. Solche Kataloge haben aber freilich auch einen Preis Das fiskalische Argument ist als Katalysator des Prozesses wichtig Fokussierung auf das Kerngeschäft für private Unternehmen notwendig Zwar gibt es geringe Diversifizierungsvorteile für Konglomerate,......diese werden aber durch hohe Transaktionskosten und Transparenzprobleme erkauft 04.09.2005 Seite 16
Käufersicht: Ist dieser undynamische Markt attraktiv? 16 12 8 4 0-4 Inflationsrate Miete (Best.) % gg. Vj. Preis ETW (Best.) Miete (Neubau) Preise für Eigentumswohnungen gehen seit Jahren zurück Neubaumieten stagnierten zuletzt nach deutlichen Rückgängen in der zweiten Hälfte der 90er Jahre Bestandsmieten steigen nur sehr geringfügig Zuwachs unterhalb der allgemeinen Teuerung -8 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 Quellen: BulwienGesa, Stat. BA, DB Research Jeweils Mittelwerte für 50 resp. über 100 deutsche Städte in Ost und Westdeutschland 04.09.2005 Seite 17
Langfristige Zinsen auf Tiefststand 10-J. Staatsanleihen 12 10 8 % Hypothekenzinsen Die langfristigen Zinsen sind zu Beginn 2005 weiter gefallen Die getrübten Konjunkturaussichten machen einen kräftigen Anstieg auch nicht sehr wahrscheinlich 6 4 2 0 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006 In den nächsten zwei Jahren werden Zinsen allenfalls moderat anziehen Die niedrigen Zinsen erlauben einen hohen Fremdkapitalanteil zur Finanzierung der Transaktionen (Leverage-Effekt) Quellen: Bundesbank, EZB, DB Research 04.09.2005 Seite 18
Wohnungen sind heute deutlich günstiger als 1990 - Erschwinglichkeitsindex, Deutschland insgesamt - 350 300 250 200 150 100 50 Hypothekenzinsen (re) Wohnungspreis (li) Nom. verf. Einkommen (li) Erschwinglichkeitsindex (li) 1975=100 % 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 0% Quellen: BulwienGesa, Bundesbank, OECD, DB Research Der Erschwinglichkeitsindex misst die Hypothekenzahlungen für eine durchschnittliche Wohnung Mit 80 m² bei 25 jähriger Laufzeit der Hypothek in Relation zum verfügbaren Einkommen pro Kopf in Deutschland 04.09.2005 Seite 19
Wohnungen sind heute deutlich günstiger als 1990 - Erschwinglichkeitsindex, Beispiel Frankfurt a. M. - 160 140 120 100 80 60 1990=100 Hypothekenzins (re) Verf. Einkommen pro Kopf (li) Wohnungspreis (li) Erschw inglichkeitsindex (li) 12% 10% 8% 6% 4% 2% 40 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 0% Quellen: BulwienGesa, Bundesbank, OECD, DB Research 04.09.2005 Seite 20
Fertigstellungszahlen unter mittelfristigem Bedarf Westdeutschland Ostdeutschland in Einfamilienhäusern in Einfamilienhäusern 300 '000 in Mehrfamilienhäusern 120 '000 in Mehrfamilienhäusern 250 100 200 80 150 60 100 40 50 20 0 1980 1984 1988 1992 1996 2000 2004 0 1994 1996 1998 2000 2002 2004 Quelle: Stat. BA 04.09.2005 Seite 21
Hauspreise im Ausland mit wenig Aufwärtsphantasie 300 250 200 150 100 50 NL SP DK UK IT FR SE DE 1991 = 100 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 In Deutschland liegen die Preise heute nur unwesentlich über dem Niveau von 1991 In den meisten anderen europäischen Ländern legten die Hauspreise hingegen deutlich zu Das Risiko von kräftigen Preiskorrekturen in Spanien, Frankreich oder UK ist zuletzt deutlich gestiegen Die Alternativen auf den europäischen Wohnimmobilienmärkten sind also derzeit begrenzt Quellen: Nationwide, Nat. Stat. Ämter, BulwienGesa, NVM 04.09.2005 Seite 22
Demografische Entwicklung in Deutschland begrenzt Wohnungsnachfrage langfristig Zahl der Einwohner und Haushalte Entwicklung der Wohnungsnachfrage Haushalte Einw ohner Ost-D. West-D. 86 82 Mio. Mio. 43 41 130 120 2000=100 Bayern Sachsen-A. 78 39 110 74 37 100 70 35 2000 2010 2020 2030 2040 2050 Quellen: Stat. BA, DB Research 90 2000 2010 2020 2030 2040 2050 04.09.2005 Seite 23
Regionale Unterschiede werden verstärkt Bevölkerungsentwicklung 1990-2000 in % 2000-2020 in % rot = Zunahme blau = Abnahme Quelle: BBR 04.09.2005 Seite 24
Wie sinnvoll ist also ein Engagement auf dem deutschen Wohnungsmarkt? Quelle: DB Research 04.09.2005 Seite 25
Baukasten für Modelle in der Wohnungsprivatisierung - Konsistente Strategie entscheidend - Quelle: Deutsche Bank 04.09.2005 Seite 26
Entwicklung der Immobilienaktien - im Vergleich zum Eurostoxx - EPRA (FR) EPRA (DE) EPRA (SP) 1.200 1.000 800 Jan. 1991=100 EPRA (UK) Eurostoxx 600 400 200 0 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 Quelle: DJ, EPRA 04.09.2005 Seite 27
Europas Trend zu REIT-Strukturen I REIT-ähnliche Strukturen gibt es in den NL, BE und FR. In UK, DE, SP, FI und IT wird die Einführung diskutiert Vorzüge REITs erleichtern den Vergleich der direkten mit der indirekten Immobilienanlage In Ländern mit unterentwickeltem Immobilienaktienmarkt, könnten REITs als Katalysator für die Entwicklung einer neuen Aktienklasse gelisteter Immobilienunternehmen wirken REIT-ähnliche Strukturen sind für Investoren aus den USA, Australien und Asien ein vertrautes Vehikel. Das könnte helfen, neues Kapital zu gewinnen Empirisch, ist der Discount zum NAV (Net asset value) einer Immobilienaktiengesellschaft in Ländern mit REIT-Strukturen niedriger als in Ländern ohne eine solche Struktur. Die Ankündigung von REITs hat in der Vergangenheit dazu geführt, dass der Discount abnahm 04.09.2005 Seite 28
Europas Trend zu REIT-Strukturen II Risiken / Herausforderungen Die Steuerbehörden befürchten Steuerausfälle. Es muss also ein aufkommensneutraler Übergang zu REITs gewährleistet sein Mobilisierung sollte als flankierende Maßnahme motiviert werden, da der Erfolg von REITs auch davon abhängt, dass das gesamte Investitionsuniversum wächst. Mobilisierung von Unternehmens- und öffentlichen Immobilien bietet in vielen Ländern noch Potenzial Ziel sollte eine europäische REIT-Struktur sein, um die Transaktionskosten zu reduzieren. Landesspezifische REITs sind der wichtige erste Schritt Der Schönheitswettbewerb hat gerade erst begonnen es gibt First-Mover-Vorteile. Diese sichern die begehrten Expertenarbeitsplätze Einige Immobilienaktienmärkte haben sich sehr stark entwickelt. Eine mögliche und vorübergehende Abkühlung dieser Märkte darf kein Gegenargument sein, da gelistete Gesellschaften immer volatiler sind 04.09.2005 Seite 29
Schlussbemerkungen Für Verkäufer ist die Zeit der Veräußerung günstig Markteingriffstatbestände größtenteils heute nicht mehr überzeugend und finanzielle Engpässe in vielen Kommunen Internationale Investoren suchen nach geeigneten Plattformen (große Portfolios), um auf dem Markt vertreten zu sein. Das wirkt preiserhöhend Zinstrends lassen Möglichkeitsfenster nicht mehr sehr lange offen Auch für Käufer spricht derzeit viel für ein Engagement Niedrige Zinsen ermöglichen bei hohem Fremdkapitalanteil gute Eigenkapitalrenditen Effizienzpotenziale wahrscheinlich. Aber: Preise für Portfoliowohnungen steigen Und: Politische Sensibilitäten beachten Wir rechnen mit weiteren Verkäufen von rd. 1 Mio. Wohneinheiten bis 2010. (Großer Teil bereits bis Ende 2006 abgewickelt) BulwienGesa rechnet sogar mit 3-4 Mio. Einheiten REITs als Vehikel grundsätzlich interessant, aber noch Hürden zu nehmen 04.09.2005 Seite 30
Mehr Informationen (Auswahl) www.dbresearch.de Die deutsche Bauwirtschaft im Zuge der EU-Osterweiterung (2002) Bubble Trouble am Wohnungsmarkt (2003) Demografie lässt Immobilien wackeln (2003) Demografische Entwicklung verschont öffentliche Infrastruktur nicht (2004) Ende der Hauspreis-Rallye in UK in Sicht (2004) Immobilienmarkt Berlin: Mit schwerer Hypothek in die Zukunft (2005) Wohnungsportfolios in Deutschland: Weitere Verkäufe programmiert (2005) 04.09.2005 Seite 31