WOHNRAUMMIETRECHT Schallschutzstandard und Mietvertrag BGH Urteil vom 07.07.2010 Az. VIII ZR 85/09 Der BGH hatte über die Anforderungen an die Schalldämmung einer Mietwohnung zu entscheiden, deren Mieter einen Mangel wegen nicht ausreichender Trittschalldämmung geltend machten. Der BGH hat klargestellt, dass im Hinblick auf technische Normen in diesem Fall die DIN 4109 für Schallschutz grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen ist. Wenn die Parteien des Mietvertrags keine besondere Vereinbarung zur Beschaffenheit der Mietsache getroffen haben, schuldet der Vermieter eine Beschaffenheit, die sich für die vereinbarte Nutzung als Wohnung eignet und die der Mieter nach der Art der Mietsache erwarten kann. Dabei ist von einem Grundstandard auszugehen, der bei vergleichbaren Wohnungen, insbesondere im Hinblick auf das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte üblich ist. Gibt es zu bestimmten Anforderungen an den Wohnstandard technische Normen und entspricht die Mietwohnung den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Normen, hier der DIN 4109 für Schallschutz, so liegt kein Mangel der Mietsache vor. Haben die Parteien darüber hinaus auch keine besondere Vereinbarung über den Schallschutz der Mietwohnung getroffen, hat der Mieter regelmäßig keinen Anspruch auf einen gegenüber den Grenzwerten der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Normen erhöhten Schallschutz. Mieterhöhung: Beifügung eines Typengutachtens genügt formellen Anforderungen BGH Urteil vom 19.05.2010 Az. VIII ZR 122/09 Der BGH hat entschieden, dass zur Erfüllung der formellen Anforderungen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auch die Beifügung eines sog. Typengutachtens genügt. Nimmt der Vermieter bei seinem Mieterhöhungsverlangen auf das mit Gründen versehene Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Bezug ( 558, 558 a Abs. 2 Nr. 3 BGB), ist grundsätzlich erforderlich, dass das Gutachten Angaben über die Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird. Für den Umfang dieser Tatsachenangaben ist ausschlaggebend, welche Informationen der Mieter benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können. Konkret bedeutet dies, dass das Gutachten eine Aussage über die tatsächliche, ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen muss. Im zur Entscheidung vorliegenden Fall hatte der BGH über ein Mieterhöhungsverlangen zu entscheiden, dem zur Begründung ein sogenanntes Typengutachten beigefügt war. Der Sachverständige hatte im konkreten Fall nicht die gegenständliche Wohnung selbst besichtigt, sondern mehrere gleichartige Wohnungen dem Gutachten zugrunde gelegt. Der BGH hat klargestellt, dass auch ein derartiges Typengutachten zur formellen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ausreichend ist, weil es den Mieter in die Lage versetzt, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können. Im Rahmen seiner Entscheidung hat der BGH darüber hinaus betont, dass es dem Vermieter grundsätzlich unbenommen ist, sich bei der Begründung seines Mieterhöhungsverlangens ausschließlich auf Wohnungen aus dem eigenen Bestand zu beziehen. Schönheitsreparaturklausel ausführen zu lassen BGH Urteil vom 09.06.2010 Az. VIII ZR 294/09 Der BGH hat entschieden, dass eine Klausel in einem Formularmietvertrag über Wohnraum unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen ausführen zu lassen. Der BGH stellt klar, dass er eine formularvertragliche Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in ständiger Rechtsprechung für zulässig hält. Diese zur Verkehrssitte gewordene Praxis ist aber auch dadurch geprägt, dass der Mieter die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung ausführen kann. Die Schönheitsreparaturklausel ist als Bestandteil eines Formularmietvertrags der für allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Inhaltskontrolle zu Tittel, Hauth & Partner Rechtsanwälte, Dezember 2010 1
unterwerfen. Wenn bei der Überprüfung der Klausel nicht eindeutig geklärt werden kann, ob diese eine Selbstvornahme der Arbeiten durch den Mieter zulässt oder ob diese wegen der Formulierung ausführen zu lassen als Fachhandwerkerklausel zu verstehen ist, ist die Unklarheitenregel anzuwenden. Dies bedeutet, dass die nicht behebbaren Zweifel zu Lasten des Verwenders der Klausel, in diesem Falle des Vermieters gehen. Bei der Prüfung, ob die Klausel den Mieter unangemessen benachteiligt, ist in ständiger Rechtsprechung des BGH die für den Mieter günstigste Auslegungsalternative, also diejenige, die zu einer Unwirksamkeit der Klausel führen würde, zugrunde zu legen. Der Inhaltskontrolle ist also die Auslegung zugrunde zu legen, nach der dem Mieter die Verpflichtung auferlegt wird, die Schönheitsreparaturen in der von ihm gemieteten Wohnung unter Ausschluss der Möglichkeit einer Selbstvornahme durch Dritte ausführen zu lassen. Dies würde dem Mieter die Möglichkeit der kostensparenden Eigenleistung nehmen und ihn dadurch unangemessen benachteiligen, was zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel führt. Samstag kein Werktag bei der Zahlungsfristberechnung BGH Urteil vom 13.07.2010 Az. VIII ZR 129/09 Der BGH hat klargestellt, dass bei der Berechnung der Zahlungsfrist von drei Werktagen, die ein vorleistungspflichtiger Mieter nach 556 Abs. 1 BGB oder entsprechender Vertragsklausel einzuhalten hat, der Samstag nicht als Werktag zählt. Der BGH stellt bei seiner Entscheidung zum einen auf den Schutzzweck der gesetzlichen Karenzzeit von drei Werktagen ab, die im Interesse des Mieters die zugunsten des Vermieters begründete Vorleistungspflicht abmildern soll. Zum anderen weist der BGH darauf hin, dass Mietzahlungen heutzutage üblicherweise bargeldlos durch Banküberweisung ausgeführt werden und dass die Banken Samstags regelmäßig keinen für die Ausführung von Zahlungsvorgängen erforderlichen Geschäftsbetrieb unterhalten. Im Interesse einheitlicher Handhabung gilt die Entscheidung ausdrücklich unabhängig von der Zahlungsweise, das heißt auch in Fällen, in denen Zahlungen nicht auf dem Bankweg erfolgen. Formell richtige Betriebskostenabrechnung im Mischobjekt BGH Urteil vom 11.08.2010 Az. VIII ZR 45/10 Der BGH hat darauf hingewiesen, dass eine Betriebskostenabrechnung für Gebäude mit mehreren Wohneinheiten, soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, dann formell ordnungsgemäß ist, wenn sie folgende Mindestangaben enthält: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und soweit zum Verständnis erforderlich die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Einer Erläuterung bedarf es nicht, soweit ein Umlageschlüssel wie der Flächenmaßstab aus sich selbst heraus verständlich ist. Zur Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist erforderlich, dass für den Mieter die Rechenschritte ersichtlich sind, mit Hilfe derer aus den Gesamtkosten der auf ihn entfallende Betrag ermittelt wurde. Wenn im Mischobjekt die Gewerbenutzung bei der Abrechnung nach dem Flächenmaßstab, also pro Quadratmeterfläche, zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmiete führt, ist ein Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen erforderlich. Die Darlegungsund Beweislast dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten entstehen, welche einen Vorwegabzug erforderlich machen, trägt nach der Entscheidung des BGH der Mieter. Ob die Betriebskosten pro Quadratmeter bei den gewerblichen Einheiten wesentlich höher sind als bei den vermieteten Wohneinheiten, lässt sich nicht pauschal, zum Beispiel mit dem Hinweis auf erhöhten Publikumsverkehr der Gewerbeeinheiten, begründen, sondern kann nur anhand der konkreten Gegebenheiten des Gebäudekomplexes einerseits und der Art der gewerblichen Nutzung andererseits beurteilt werden. Insbesondere ist dabei auch hinsichtlich der einzelnen Betriebskosten zu differenzieren. Kein Anspruch des Mieters auf Rückgewähr der Mietsicherheit vor Abrechnungsfrist AG München Urteil vom 29.07.2010 Az. 14984/10 474 C Das Amtsgericht München hat darauf hingewiesen, dass dem Vermieter eine angemessene Frist zur Abrechnung über die Mietsicherheit einzuräumen ist, Tittel, Hauth & Partner Rechtsanwälte, Dezember 2010 2
deren Umfang von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls abhängig ist. Grundsätzlich ist der Kautionsrückgewähranspruch des Mieters ab dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache erfüllbar, aber noch nicht fällig. Vielmehr ist dem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses eine angemessene Frist zur Prüfung von Gegenansprüchen und zur Entscheidung über die Verwendung der Kaution einzuräumen. Eine gesetzlich geregelte oder allgemein gültige Abrechnungsfrist besteht nicht. Das Amtsgericht hat darauf hingewiesen, dass nach ständiger Rechtsprechung des BGH dem Vermieter eine angemessene Frist zur Abrechnung einzuräumen ist, deren Umfang von den jeweiligen Umständen des Einzelfalles abhängig ist. Fällig wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution erst, wenn dem Vermieter eine umfassende Prüfung von Gegenansprüchen möglich war und er auf der Grundlage dieser Prüfung entschieden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will. Anderenfalls würde die Mietkaution ihrer umfassenden Sicherungsfunktion nicht gerecht werden. Bei der Bestimmung der Angemessenheit der Abrechnungsfrist im Einzelfall sind die aus unterschiedlichen Rechtsgründen herleitbaren Gegenansprüche des Vermieters zu berücksichtigen. So soll auch eine Betriebskostenabrechnung in die Kautionsabrechnung eingestellt werden können, sofern diese Betriebskostenabrechnung in zumutbarer zeitlicher Nähe erstellt wird. Darüber hinaus können aber auch Gegenansprüche des Vermieters aus anderen mietvertraglichen Anspruchsgrundlagen (rückständige Miete, verdeckte Schäden) sowie aus mietvertragsfremden Gegenforderungen begründet sein und gegen die Kaution aufgerechnet werden. Im zur Entscheidung vorliegenden Fall hat das Amtsgericht München unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls entschieden, dass eine Abrechnungsfrist von drei Monaten zu kurz war. Keine Mietminderung wegen feuchter Kellerund Taubenplage bei Altbau in Großstadtlage AG München Urteil vom 11.06.2010 Az. 461 C 19454/09 Die Mieter einer Großstadtwohnung in einem um 1950 erbauten Gebäude machten wegen eines feuchten Kellers und wegen Taubenplage auf ihrem Balkon Minderung geltend. Das Amtsgericht hat entschieden, dass eine Minderung wegen der Taubenplage wie auch wegen des feuchten Kellers ausscheidet. Das Gericht hat darauf hingewiesen, dass bei Altbauten generell nicht davon ausgegangen werden kann, dass ein Keller trocken und zur Lagerung empfindlicher Gegenstände geeignet ist. Erst Recht muss das für Gebäude gelten, die um 1950 erbaut wurden. Es ist, so das Gericht, allgemein bekannt, dass Wohngebäude in dieser Zeit mit lediglich eingeschränkten Mitteln und nicht in bester Qualität errichtet werden konnten. Dies drückt sich auch im Mietspiegel der Stadt München aus, der für Gebäude aus den 1950er Jahren einen deutlich niedrigeren Grundpreis ausweist als für vor 1929 errichtete Gebäude. Die Mieter mussten daher bereits bei Einzug mit feuchten Kellern rechnen. Bei einem Taubenbefall wie von den Mietern vorgetragen, handelt es sich nicht um einen Mangel der Mietsache, sondern, insbesondere im Hinblick auf die Lage des Wohnhauses um ein großstadttypisches Phänomen. Ein starker Zuflug von Tauben gehört zum allgemeinen Lebensrisiko, das sich nicht ohne weiteres Zutun des Vermieters zu dessen Lasten auswirken darf. Eine Mietminderung ist nur dann möglich, wenn der Vermieter eine wesentliche Ursache für den Taubenbefall selbst gesetzt hat. Ist dies nicht der Fall, würde eine Minderung wegen Taubenbefalls die Garantiehaftung des Vermieters zu sehr ausdehnen. Das Gericht hat darauf hingewiesen, dass es keine Unterschied zu Fällen erkennen kann, in denen es beispielsweise aufgrund eines feuchten Sommers zu einem besonders starken Stechmückenaufkommen kommt. Ohne eigenes Zutun des Vermieters liegt erkennbar kein der Mietsache unmittelbar anhaftender Mangel vor. Heizperiode: Pflicht des Mieters zum Betrieb der Heizung LG Hagen Urteil vom 19.12.2007 Az. 10 S 163/07 Aus Anlass der aktuellen winterlichen Witterungsverhältnisse wird darauf hingewiesen, dass Mieter verpflichtet sind, ihre Wohnung mindestens mäßig zu heizen. Das Landgericht Hagen hat bereits 2007 entschieden, dass der Mieter eine Verpflichtung hat, die Tittel, Hauth & Partner Rechtsanwälte, Dezember 2010 3
von ihm gemietete Wohnung ausreichend zu heizen, auch wenn sich dies nicht explizit aus der Hausordnung ergibt. Vielmehr besteht die Pflicht ausreichend zu heizen schon deshalb, damit Schäden wie z. B. Schimmelbildung vermieden werden. Im konkreten Fall hatte der Vermieter das Mietverhältnis nach zwei Abmahnungen fristlos gekündigt, zu Recht, wie das Landgericht Hagen entschieden hat. WOHNUNGSEIGENTUMSRECHT Keine Beschlusskompetenz zur Begründung von Leistungspflichten der Wohnungseigentümer BGH Urteil vom 18.06.2010 Az. V ZR 193/09 Der BGH hat in dieser Entscheidung klargestellt, dass der Wohnungseigentümergemeinschaft keine Befugnis zusteht, durch Mehrheitsbeschluss einem Wohnungseigentümer außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen. Zwar kann die Gemeinschaft den Gebrauch, die Verwaltung und die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Mehrheitsbeschluss regeln. Dies begründet jedoch nicht die Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen, zum Beispiel die Verpflichtung zur tätigen Mithilfe bei der Reparatur eines beschädigten Gebäudes. Beschließen die Wohnungseigentümer eine Maßnahme, können gegebenenfalls die damit verbundenen Kosten unter Abänderung des laufenden Wirtschaftsplans durch Mehrheitsbeschluss auf die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft umgelegt werden. Eine Kompetenz zur Begründung darüber hinausgehender Leistungspflichten durch Mehrheitsbeschluss geht damit jedoch nicht einher. Eine Überwindung der gesetzlichen Vorgabe ist nur durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer möglich. Insoweit bleibt den Wohnungseigentümern lediglich die Möglichkeit, durch Mehrheitsbeschluss festzulegen, ob und in welchem Umfang eine ihrer Meinung nach bestehender Anspruch gerichtlich geltend gemacht und gegebenenfalls durchgesetzt werden soll. Im vorliegenden Fall hatte eine Wohnungseigentümer seine Garagenstellplätze durch Gitterelemente und ein Rolltor von der übrigen Garage abgetrennt. Daraufhin beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich diesen Wohnungseigentümer zum Rückbau der Gitterbox zu verpflichten. Der BGH wies darauf hin, dass den Wohnungseigentümern bereits im Hinblick auf die gesetzlichen Vorgaben gemäß 10 Abs. 2 WEG die Beschlusskompetenz fehlte. Sondereigentum und Trittschalldämmung AG Köln Urteil vom 08.07.2010 Az. 202 C 140/07 Das Gericht hat darauf hingewiesen, dass jeder Wohnungseigentümer von den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nur in solcher Weise Gebrauch machen darf, dass dadurch keinem anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Wechselt ein Wohnungseigentümer den Fußbodenbelag in seiner Wohnung aus und errichtet er dabei auch einen neuen Bodenaufbau, so ist als Maßstab für den Schallschutz nicht die bei Errichtung des Gebäudes geltende technische Norm, sondern die bei Vornahme der Baumaßnahme geltende Fassung der entsprechenden Norm heranzuziehen. Zwar ist grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Schallschutzwert maßgeblich. Es gibt auch keine Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers, den Schallschutz auf den neuesten Stand zu bringen. Dies gilt aber nur, solange der Wohnungseigentümer den Oberbodenaufbau unverändert gelassen hat. Eine Erneuerung des Oberbodenaufbaus ist ein wesentlicher Eingriff in die Baukonstruktion; in diesem Fall ist die zum Zeitpunkt der Änderung geltende technische Norm für den Schallschutz maßgebend. Tittel, Hauth & Partner Rechtsanwälte, Dezember 2010 4
GEWERBEMIETRECHT Arbeitnehmer in Schutzbereich eines Büromietvertrags einbezogen BGH Urteil vom 21.07.2010 Az. IIX ZR 189/08 Angestellte eines Büromieters können in den Schutzbereich des Büromietvertrags einbezogen sein, so die Entscheidung des BGH. Mietverträge zählen nach ständiger Rechtsprechung des BGH zu den Verträgen mit Schutzwirkung für Dritte. Die Einbeziehung Dritter in die Schutzwirkung beruht darauf, dass die dritte Person wie der Mieter selbst mit der Leistung des Vermieters in Berührung kommt, dass also eine gewisse Leistungsnähe vorliegt. Wenn der Mieter darüber hinaus der dritten Person, zum Beispiel aufgrund eines Arbeitsverhältnisses, Schutz und Fürsorge zu gewährleisten hat, ergibt sich hieraus ein Einbeziehungsinteresse des Dritten in den Mietvertrag. Wenn dies darüber hinaus für den Vermieter erkennbar ist, entspricht es Sinn und Zweck des Vertrags sowie Treu und Glauben, dass dem Arbeitnehmer der Schutz des Vertrags in gleicher Weise zu Gute kommt wie dem Gläubiger selbst. Der Arbeitnehmer ist in diesem Fall also in den Schutzbereich des Mietvertrags seines Arbeitgebers mit dem Vermieter einbezogen. Der Vermieter ist dem Arbeitnehmer als dritter Person gegenüber zwar nicht zur Leistung aus dem Vertrag, wohl aber unter Umständen zum Schadensersatz verpflichtet. Der BGH hatte darüber hinaus über die Eigenschaft einer AGB-Klausel als überraschend im Sinne von 305 c BGB zu entscheiden. Ein Überraschungseffekt kann sich demzufolge auch aus der Stellung der Klausel im Gesamtwerk der allgemeinen Geschäftsbedingungen ergeben. Das ist etwa der Fall, wenn die Klausel in einem systematischen Zusammenhang steht, in dem der Vertragspartner sie nicht zu erwarten braucht. Im konkreten Fall hatte der Vermieter die Garantiehaftung für anfängliche Mängel der Mietsache im Text einer Klausel ausgeschlossen, die mit Aufrechnung, Zurückbehaltung überschrieben war. Diese Regelung war wegen des Überraschungseffekts nicht Vertragsbestandteil geworden. Aufklärungspflicht des Mieters über Warensortiment BGH Urteil vom 11.08.2010 Az. IIX ZR 192/08 Der BGH hat entschieden, dass ein Mieter verpflichtet ist, den Vermieter vor Abschluss eines Gewerberaummietvertrags über außergewöhnliche Umstände aufzuklären, mit denen der Vermieter nicht rechnen kann und die offensichtlich für diesen von erheblicher Bedeutung sind. Im konkreten Fall mietete ein Handelsunternehmen in dem von Friedensreich Hundertwasser entworfenen Geschäftshaus in Magdeburg einen Ladengeschäft zum Verkauf von Textilien und Sortimenten im Outdoorbereich. Nach Abschluss des Mietvertrags erfuhr der Vermieter, dass der Mieter beabsichtigte in den Mieträumen nahezu ausschließlich Waren der Marke Thor Steinar zu verkaufen, die in der Öffentlichkeit in einen Bezug zur rechtsradikalen Szene gesetzt wird. Der Vermieter erklärte die Anfechtung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung. Die wirksame Anfechtung hat den Mietvertrag rückwirkend beseitigt. Der BGH hat darauf hingewiesen, dass es in der Gewerberaummiete grundsätzlich dem Vermieter obliegt, sich selbst über die mit dem Abschluss eines Mietvertrags verbundenen Gefahren und Risiken zu informieren. Der Vermieter muss allerdings nicht nach Umständen forschen, für die er keinen Anhaltspunkt hat und die so außergewöhnlich sind, dass er mit ihnen nicht rechnen kann. Er ist deshalb auch nicht gehalten, Internetrecherchen zum Auffinden solcher etwaiger außergewöhnlicher Umstände durchzuführen, so der BGH. Nach der Überzeugung des Gerichts kann der Verkauf von Waren der Marke Thor Steinar in einem Geschäftshaus eine rufschädigende Wirkung entfalten und ist geeignet, Kunden und Touristen fernzuhalten sowie andere Mieter im Anwesen zu einer Minderung oder Beendigung des Mietvertrags zu veranlassen und potentielle Mieter vom Abschluss eines Mietvertrags abzuhalten. Der Verkauf von Waren der Marke Thor Steinar kann dem BGH zufolge dem Vermieter einen erheblichen wirtschaftlichen Schaden sowie eine geschäftsschädigende Beeinträchtigung in der öffentlichen Meinung zufügen und ist deshalb für den Vermieter von erheblicher Bedeutung. Der Vermieter darf deshalb vor Abschluss des Gewerberaummietvertrags redlicherweise eine Aufklärung seitens des Tittel, Hauth & Partner Rechtsanwälte, Dezember 2010 5
Mieters in diesem Fall über das zu verkaufende Sortiment erwarten. Tittel, Hauth & Partner Rechtsanwälte, Dezember 2010 6