Gewerbe-Immobilien Entwicklungsstand und Zukunftsaussichten national

AENGEVELT-IMMOBILIEN KG Dr. Lutz Aengevelt Immobilien-Symposium 99 München, 28. Oktober 1999 Gewerbe-Immobilien Entwicklungsstand und Zukunftsaussichten national 1. Trends auf dem gewerblichen Immobilienmarkt Auf dem Gewerbemarkt überschneiden sich gegenwärtig eine Reihe unterschiedlicher Trends: a) Der konjunkturbedingte Zyklus der Nachfrageentwicklung, der insbesondere in den alten Bundesländern wieder zu einer deutlichen Belebung auf dem gewerblichen Immobilienmarkt geführt hat. Auch in Berlin, wo bis 1998 kaum konjunkturelle Impulse zu verspüren waren, zeigen sich Ansätze für wirtschaftliche Zuwachsraten. Das konjunkturelle Wachstum wird hier allerdings weniger von den alteingesessenen Berliner Unternehmen getragen als von den vor dem Hintergrund des Regierungsund Parlamentsumzugs nach Berlin ziehenden öffentlichen und privaten Wirtschaftsbereichen. In den neuen Bundesländern sind gegenwärtig die Impulse aufgrund der konjunkturellen Entwicklung zu schwach, um sich nachhaltig auf den Immobilienmarkt auszuwirken. b) Der Strukturwandel der deutschen Wirtschaft setzt sich fort. Das zeigt sich zum Beispiel im weiteren Rückgang der Arbeitsplätze - und des Flächenverbrauchs - im produzierenden Sektor. Das Angebot an Bauflächen für gewerblich-industrielle Nutzungen ist nicht nur bereits hoch, sondern wächst weiter, die Nachfrage nach klassischen gewerblich-industriellen Nutflächen hingegen ist schwach, bzw. auf regionale Nachfragegruppen begrenzt. In diesem Bereich auf eine generelle Trendwende zu hoffen, ist abwegig. Die gegenwärtig expansiven Branchen, wie Unternehmen der Informations- und Kommunikationstechnologien, haben völlig andere Standort- und Flächenansprüche, als traditionelle Industrieunternehmen. Der Druck auf Freiflächen kommt aus der Handels- und Entertainmentbranche, auf Dauer auch aus dem Wohnungsbau. c) Entscheidende strukturelle Verschiebungen vollziehen sich nicht nur zwischen den Wirtschaftsbereichen sondern auch innerhalb einzelner Marktsegmente. Im 1

Einzelhandel setzen sich flächenextensive Betriebsformen immer stärker durch. Der Umsatz pro Flächeneinheit nimmt tendenziell ab. Beratungs- und damit personalintensive Betriebsformen des Einzelhandels sind zunehmend nur noch in den besten Geschäftslagen wettbewerbsfähig und konzentrieren sich immer stärker auf wenige, meist exklusive Sortimente. Auch im Dienstleistungssektor vollziehen sich Nachfrageveränderungen zwischen verschiedenen Bereichen. Der auffälligste Trend ist wohl gegenwärtig dabei, daß standardisierbare Bürotätigkeiten, wie der Kundenbetreuung, Akquisition und Auftragsannahme in Callcenter ausgelagert werden. Einerseits läuft die Fusionswelle zur Bildung größerer, weltweit agierender Großunternehmen weiter, die ihr gewinnbringendes Kerngeschäft weiter ausdehnen, gleichzeitig werden aus diesen Unternehmen immer mehr interne Dienstleistungsbereiche ausgelagert. Mit der Spezialisierung neuer Unternehmen auf spezielle Bürotätigkeiten läßt sich dann richtig Geld verdienen, was vor wenigen Jahren für viele kaum vorstellbar war. Per Saldo gibt es derzeit eine echte Flächenabsorbtion, auf lange Sicht bezweifle ich das. Vermietungserfolge sind dann immer weniger Folgen von drängender Mengennachfrage, als Folgen von vordrängenden Qualitätsangeboten mit gutem Begleitmarketing d) Das Tempo der Veränderung der Arbeitswelt ist hoch. Die rasante Entwicklung im Bereich der Informations- und Kommunikationstechnologien ermöglicht eine wesentliche höhere Mobilität und Flexibilität hinsichtlich Arbeitszeit und Arbeitsort. Der Haupttrend geht dabei aber allerdings nach unseren Marktbeobachtungen (noch??) nicht zum virtuellen Büro oder Heimarbeitsplatz, sondern in Richtung einer Optimierung der Büroarbeitsplätze in modern ausgestatteten Gebäuden, sowohl was die Flächeneffizienz anbetrifft, als auch die Folgekosten sparende Ausstattung. Die Mehrzahl der Unternehmen bevorzugt dabei Büroagglomerationen in guter bis sehr guter innerstädtischer Lage mit Kontakt- und Fühlungsvorteilen. Auf einen vereinfachten Nenner gebracht heißt das nichts weiter, als das die Kommunikation von Angesicht zu Angesicht für die meisten Dienstleister viel wichtiger bleibt, als die immer unbegrenzteren Möglichkeiten der Informationsübertragung zu jedem x- beliebigen Ort zu jedem x-beliebigen Zeitpunkt. Präsentation des Unternehmens und Identifikation der Mitarbeiter mit dem Unternehmen hat einen hohen Stellenwert und ist in den besten Bürolagen viel besser gewährleistet als in Neben- und Randlagen. Daneben ist ein zweiter, aber insgesamt noch schwächer ausgeprägter Standorttrend zu beobachten, bei dem das Kriterium der schnellen Erreichbarkeit im Vordergrund 2

steht. Eine Reihe von Dienstleistern bevorzugt Bürolagen an überregionalen Verkehrsknotenpunkten, die beste Voraussetzungen für eine hohe Mobilität der Mitarbeiter gewährleisten. Das spiegelt sich insbesondere an der in der Regel überdurchschnittlichen hohen Nachfrage nach Büroflächen in Nähe großer (internationaler) Flughäfen wider, vor allem, wenn nebenan noch eine ICE-Station wächst. Der stärkste Trend bei Standortentscheidungen zielt aber nach den Aussagen aller Marktbeobachter in gute und beste innerstädtische Bürolagen. Aufgrund der größer gewordenen Flächenpotentiale in den Innenstädten, die sowohl durch die beschleunigte Freisetzung von traditionellen gewerblichen Nutzungsformen (Bahn, Post, Häfen etc.), als auch durch die verstärkte Chance, verdichtete Bebauungen oder Hochhäuser durchzusetzen, entstanden sind, bieten sich gute Chancen zur Profilierung neuer Bürostandorte. Beispiele dafür sind sowohl die Medienmeile im Düsseldorfer Hafen, als auch die räumliche Ausdehnung des Bankenviertels in Frankfurt/M. In Berlin ist die Phase der Neubewertung von Bürolagen noch nicht abgeschlossen. Eindeutig erzielen aber die Citybereiche in Mitte höhere Flächenumsätze und bessere Mieten als die City-West. Künftige Topstandorte werden vor allem der Leipziger Platz und (allerdings mit geringerer Relevanz) der Lehrter Bahnhof. Die Karten hinsichtlich der präferierten Bürolagen werden noch einmal neu gemischt! Die Auswirkungen der hier geschilderten verschiedenen Entwicklungstrends gehen in Richtung einer geringeren Persistenz, einer präziseren Bindung an einen Standort: Ein schnellerer Wechsel von Arbeitsplätzen und Arbeitsorten wird für viele Beschäftigtengruppen zur Normalität. Das spiegelt sich auch in den Vertragslaufzeiten von Unternehmen aus innovativen Branchen wider. Der dominierende Trend bei den Mietvertragslaufzeiten geht in Richtung mittelfristiger Bindungen, aber mit möglichst vielen Verlängerungsoptionen. Bedarf an Beschäftigten und Fläche an einem Standort langfristig genau zu prognostizieren und festzuschreiben, wird für Unternehmen mit einer raschen Veränderung ihres Produkt- bzw. Dienstleistungsangebots oder angesichts hektischer Fusionitis immer schwieriger. Die in den letzten Jahren zu beobachtende höhere Umsatzdynamik in den großen deutschen Bürozentren hängt immer weniger mit typischen Folgen konjunktureller Zyklen zusammen, als mit neuen Produkten (z.b. im Telekom- und IT-Bereich)und mit der viel höheren Standortmobilität wichtiger Nutzergruppen. 3

2. Veränderung des Flächenverbrauchs Ich glaube nicht, daß derzeit der langfristige Gesamtumfang des Bedarfs an Büroflächen zuverlässig prognostiziert werden kann, denn die Wirkung der hier ausgewählten wichtigsten Einflußfaktoren auf den gewerblichen Immobilienmarkt war in den letzten Jahren zum Teil gegenläufig. Der wachsende Flächenbedarf aufgrund der wirtschaftlichen Expansion innovativer Branchen wird gleichzeitig durch Flächenfreisetzungen aufgrund von Umstrukturierungen, Fusionen und Desinvestitionen in anderen Wirtschaftsbereichen kompensiert. Unsere eigenen Marktanalysen zeigen, daß zumindest kurz- und mittelfristig von einer insgesamt weiter wachsenden Inanspruchnahme der tatsächlich genutzten Bürofläche ausgegangen werden kann. Entwicklung der genutzten* Bürofläche in 8 wichtigen deutschen Bürozentren in 1.000 m? 70.000 54.730 57.970 61.790 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 Leipzig Dresden Stuttgart Düsseldorf Hamburg München Berlin Frankfurt/Main 10.000 0 1996 1997 1998 * Gesamtbestand kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (Quelle: eigene Berechnungen nach gif, Regionale Büroflächenerhebung) (Als Quelle haben wir bewußt hier die Veröffentlichungen der neutralen gif von den regionalen Büromarkterhebungen genutzt, obwohl wir insbesondere in den von uns bearbeiteten Regionalmärkten und über unsere eigenen intensiv betriebenen primären Datenerhebungen bessere und schlüssigere Marktinformationen liefern. Allerdings: Auch bei Einfügung der Aengevelt-Zahlen kommt man zu gleichen Trends wie durch Auswertung der gif-daten, allerdings bei geringerem Zuwachs.) 4

- Insgesamt hat die Menge der genutzten Bürofläche in wichtigen deutschen Bürozentren deutlich zugenommen. Nach den gif-zahlen hat sich die insgesamt von Nutzern in Anspruch genommene Bürofläche zwischen 1996 und 1997 um rund 5,9% erhöht, zwischen 1997 und 1998 um ca. 6,6%. - Dieser Trend wird sich, nach allen bislang veröffentlichten Marktbeobachtungen, auch 1999 fortsetzen. Nach den Berechnungen von AENGEVELT-RESEARCH hat sich die genutzte Bürofläche in den gezeigten 8 wichtigen deutschen Bürozentren im ersten Halbjahr 1999 um ca. 1,6 % erhöht. Entwicklung der genutzten* Bürofläche in 8 wichtigen deutschen Bürozentren in 1.000 m? 70.000 58.640 60.087 62.135 63.175 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 Leipzig Dresden Stuttgart Düsseldorf Hamburg München Berlin Frankfurt/Main 10.000 0 1996 1997 1998 1999** 30.06.99 * Gesamtbestand kurzfristig verfügbare Angebotsreserve, ** Stand (Quelle: AENGEVELT-RESEARCH, eigene Berechnungen) - Die Angebotsreserven in den westdeutschen Bürozentren sind weiter rückläufig, in Berlin und in den neuen Ländern stagniert der Leerstand. - Die erhöhte Büroflächennutzung kann sowohl als Beleg für die Belebung des deutschen Büromarktes interpretiert werden, als auch als Hinweis auf eine weiter wachsende Flächeninanspruchnahme, denn nach den vorliegenden Wertungen hat sich die absolute Zahl der Bürobeschäftigten in den wichtigsten deutschen Bürozentren in den letzten Jahren insgesamt kaum erhöht. 5

- Das weitere Anziehen des Flächenverbrauchs pro Kopf hat verschiedene Ursachen. Nach vorliegenden Untersuchungen der letzten Jahre, die unter anderem auch AENGEVELT angeregt und gesponsort hat, ist die Flächeneffizienz in den Bürogebäuden der 90er Jahre überraschenderweise im Mittel ungünstiger als in Bürogebäuden der 60er und 70er Jahre. Der Stellenwert repräsentativer Eingangsbereiche oder der gewachsene Bedarf an Besprechungsräumen, Meetingpoints etc. hat trotz des zunehmenden Übergangs zu effizienteren, flexibleren Büroraumtypen (z.b. Gruppen-/Projektbüros) zu einer insgesamt größeren Flächeninanspruchnahme pro Bürobeschäftigten führen. Auch der Trend zu kleineren, selbständig agierenden Unternehmenseinheiten/ Profitcentern ist tendenziell mit einem Wachstum des Flächenverbrauchs verbunden. Vielleicht wurde auch der Arbeitsplatzzuwachs in den Unternehmen zu optimistisch eingeschätzt und dadurch eine ungenutzte Flächenreserve aufgebaut. 3. Einordnung in Marktzyklen 3.1. Angebot-Nachfrage-Relationen Für die Beurteilung von Marktzyklen beobachten wir die Veränderung der Relationen zwischen Angebot und Nachfrage. Als Hilfsgrößen seien dazu die Entwicklung der Flächenumsätze in Relation zur kurzfristig verfügbaren Angebotsreserve betrachtet: Büroflächenumsatz und Angebotsreserve in deutschen Bürozentren* 1993-1999 (*Berlin, Frankfurt, München, Hamburg, Düsseldorf, Stuttgart, Leipzig, Dresden) 6.000.000 in m 5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000-1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999** Angebotsreserve 2.258.000 2.960.000 4.000.000 4.525.000 5.193.000 5.035.000 4.645.000 Umsatzvolumen 1.304.000 1.455.000 1.970.000 2.080.000 2.061.000 2.506.000 2.400.000 ** Prognose (Quelle: AENGEVELT-RESEARCH, eigene Berechnungen) 6

- Die Abbildung verdeutlicht, daß sich Mitte der 90er Jahre die Angebotsreserven an Büroflächen merklich erhöht haben. Seit 1997 zeichnet sich klar eine Trendwende ab. Die Angebotsreserven werden allmählich abgebaut und gleichzeitig ist das Umsatzvolumen 1998 und mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit auch 1999 wesentlich höher, als in den Vorjahren. - Die Trendwende wird noch prägnanter, wenn man die ostdeutschen Bürozentren aus der Betrachtung herausnimmt. Die Schere zwischen Angebotsreserve und Flächenumsatz verringert sich erheblich. 4.500.000 in m Büroflächenumsatz und Angebotsreserve in Berlin und den westdeu 1993-1999 (*Berlin, Frankfurt, München, Hamburg, Düsseldorf, Stuttgart) 4.000.000 3.500.000 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999** Angebotsreserve 2.190.000 2.766.000 3.370.000 3.585.000 4.043.000 3.765.000 3.355.000 Umsatzvolumen 1.094.000 1.280.000 1.710.000 1.865.000 1.891.000 2.336.000 2.260.000 ** Prognose (Quelle: AENGEVELT-RESEARCH, eigene Berechnungen) - Berücksichtigt man weiterhin, daß auch der Büromarkt eine Funktionsreserve (Fluktuation- und Mobilitätsreserve) von ca. 2,5% des aktuellen Flächenbestandes für die gängigen Marktmechanismen benötigt, so zeigt die Veränderung des Marktzykluses sehr deutlich. 7

Angebot* und Nachfrage** nach Büroflächen in Berlin und den westdeutschen Bürozentren*** 1993-1999 (***Berlin, Frankfurt, München, Hamburg, Düsseldorf, Stuttgart) 3.000.000 in m? 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999** Angebot* 877500 1408500 1970000 2145000 2563000 2251250 1822500 Nachfrage** 1094000 1280000 1710000 1865000 1891000 2336000 2260000 * Leerstand ** Flächenumsatz **** 1999: Prognose (Quelle: AENGEVELT-RESEARCH, eigene Berechnungen) Der Rückgang der Angebotsreserven an Büroflächen, insbesondere in den westdeutschen Bürozentren München, Stuttgart und Frankfurt/M. zeigt, daß der hohe Flächenumsatz nicht nur mit einer qualitativen Umschichtung der genutzten Flächen verbunden ist, sondern auch zusätzliche Flächen vom Markt genommen wurden. Die damit verbundene Flächenverknappung führt zunächst in den gefragtesten Lagen und nachfolgend in der Regel auf dem Gesamtmarkt zu einem Anziehen der Mietpreise. Außerdem verbessern sich in dieser Marktphase die Chancen für zügige Vorvermietungen von Flächen in neuen Projekten. Diese für die gesamten deutschen Büromärkte sehr positive Markteinschätzung sollte nicht darüber hinwegtäuschen, daß sich die Büromärkte in wichtigen Zentren in sehr unterschiedlichen Zyklen der Marktentwicklung befinden: - Der Münchner Markt befindet sich am deutlichsten in einer konjunkturellen Aufschwungphase. 8

Büroflächenumsatz und Angebotsreserve in München, 1993-1999* in m? 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999* Angebotsreserve Umsatz * Prognose (Quelle: AENGEVELT-RESEARCH, eigene Berechnungen) - Auch der Frankfurter Markt ist insgesamt in eine Marktaufschwungphase eingetreten. Büroflächenumsatz und Angebotsreserve in Frankfurt/M., 1993-1999* 900.000 in m? 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999* Angebotsreserve Umsatz * Prognose (Quelle: AENGEVELT-RESEARCH, eigene Berechnungen) 9

- In Düsseldorf hat die Umsatzdynamik in den letzten beiden Jahren stark zugenommen. Die kurzfristig verfügbaren Angebotsreserven gehen langsam zurück. Der konjunkturelle Umschwung hat allerdings noch nicht den Gesamtmarkt erreicht, sondern ist noch auf ausgewählte Lagen (neue Medienmeile, Seestern) begrenzt. Büroflächenumsatz und Angebotsreserve in Düsseldorf, 1993-1999* 400.000 in m? 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999* Angebotsreserve Umsatz * Prognose (Quelle: AENGEVELT-RESEARCH, eigene Berechnungen) - Eine ähnliche Markteinschätzung trifft auf Berlin zu. Hier ist zwar insgesamt das Angebotsvolumen noch hoch, die Phase des schnelleren Wachstums des Angebots im Verhältnis zur Nettoabsorption aber überschritten. Bemerkenswert ist das in den letzten Jahren relativ stabil hohe Volumen des Flächenumsatzes. 10

Büroflächenumsatz und Angebotsreserve in Berlin, 1993-1999* 1.800.000 in m? 1.600.000 1.400.000 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999* Angebotsreserve Umsatz * Prognose (Quelle: AENGEVELT-RESEARCH, eigene Berechnungen) Völlig anders ist die Marktsituation in den ostdeutschen Bürozentren einzuschätzen. Auch hier ist zwar deutlich eine Phase der Stabilisierung des Angebots erkennbar, aber nach wie vor ist der absolute Umfang des verfügbaren Angebots mehrfach höher als die Nachfrage. Dazu kommt, daß der Flächenumsatz in den ostdeutschen Büromärkten rückläufig ist. Eine Nachfragebelebung zeichnet sich hier nicht ab. 11

Büroflächenumsatz und Angebotsreserve in Leipzig, 1993-1999* 900.000 in m? 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999* Angebotsreserve Umsatz** * Prognose (Quelle: AENGEVELT-RESEARCH, eigene Berechnungen) 3.2. Mietpreisentwicklung Ein Frühindikator für die Veränderungen der Marktstrukturen ist die Entwicklung der Spitzenmieten: Der Trend der Veränderung der Mieten in den besten Bürolagen schlägt in der Regel mit relativ geringer zeitlicher Verzögerung und erst bei zunehmender Angebotsverknappung in den guten und mittleren Lagen auf die Preisentwicklung durch. 12

80,00 DM/m? Spitzenmietniveau für Büro 70,00 60,00 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 0,00 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999** Düsseldorf Frankfurt München Leipzig Berlin * gewichtet, obere 5% der Vermietungsleistung ** Stand 09/99 (Quelle: AENGEVELT-RESEARCH, eigene Berechnungen) Das stärkste Anziehen der Spitzenmieten ist am dynamischen Frankfurter Markt zu beobachten. In München ist unter Beachtung der relativ starken Angebotsverknappung nur ein moderates Anziehen der Spitzenmieten zu registrieren. (Erklärungen dafür ist, daß der absolute Umfang der Vermietungen in den besten Lagen relativ gering ist. So entfielen im 1.Hj 99 nur gut 3% aller in der Region München vermieteten Flächen auf das Mietzinssegment über DM 40,-/m_ ). Auch in Berlin ist der Trend der Entwicklung der Spitzenmieten in den letzten beiden Jahren deutlich nach oben gerichtet. Allerdings ist hier die Diskrepanz zu den erzielten Spitzenmieten in der Zeit der Knappheit Anfang der 90er Jahre noch vergleichsweise hoch. Die Preisdifferenzierung zwischen verschiedenen (zum Teil sehr eng begrenzten Mikro-) Lagen ist in Berlin ausgesprochen hoch. Das realisierte gewichtete Spitzenmietniveau liegt in Berlin gegenwärtig bei rund DM 46,-/m_. Das aufgerufene gewichtete Spitzenmietniveau in den 1A-Lagen von Mitte hat sich dagegen bereits spürbar auf rund DM 65,-/m_ erhöht. Hinter diesen Forderungen steht u.a. die Marktkenntnis, daß für kleinteilige Flächen in der besten Berliner Bürolage, am Pariser Platz, bereits Mietpreise über DM 70,-/m_ erzielt wurden. In den ostdeutschen Bürozentren ist dagegen der Entwicklungstrend bei den Spitzenmieten meist weiter nach unten gerichtet. Nach den bislang in 1999 realisierten 13

Umsätzen wurden in Leipzig nur noch als Spitzenmiete ca. DM 19,-/m_ registriert, nach DM 21,-/m_ im Vorjahr. Der Kurvenverlauf spricht zwar auch hier dafür, daß langsam der tiefste Punkt im Tal der Tränen erreicht wurde, aber eine entscheidende Trendwende ist noch nicht abzusehen. Aufgrund des Flächenüberangebotes in de facto allen Lagen, auch in den City-Lagen, sind in den ostdeutschen Bürozentren ungewöhnliche Nivellierungen des Mietpreisniveaus zu beobachten. Mietflächenangebote und Vertragsabschlüsse zwischen ca. DM 14,- und 15,-/m_ werden zum Beispiel in Leipzig als marktüblich sowohl in City- und Cityrandlagen als auch in dezentralen Lagen (Fugger-Business-Park, Paulsdorf-Center) angesehen. in DM/m 70,00 Deutsche Büromärkte: Aktuelle Schwerpunktmieten im Citybereich* 60,00 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 0,00 Berlin Düsseldorf Frankfurt am Main München Hamburg Stuttgart Dresden Leipzig 25% bis 75% des Umsatzes * Quartilwerte (25-75%): dargestellt wird die Hälfte des Umsatzes, ohne das untere und obere Umsatzviertel (Quelle: AENGEVELT_RESEARCH, eigene Berechnungen) In Frankfurt reicht das mittlere Mietniveau im Citybereich von DM 30,- bis DM 60,-/m_, in München von DM 22,50 bis DM 45,-/m_ oder in Berlin von DM 30,-/m_ bis DM 45,- /m_. Das gesamte Spektrum der Mietpreisspannen in den Citylagen ist natürlich noch viel größer, wenn man die Extremwerte mit einbezieht. Die Mietpreisspanne reicht dann zum Beispiel in Berlin-Mitte bei wenigen hundert Metern Standortentfernung von unter DM 20,-/m_ bis über DM 70,-/m_. 14

in DM/m 50,00 Deutsche Büromärkte: Aktuelle Schwerpunktmieten* 45,00 40,00 35,00 30,00 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0,00 Berlin Düsseldorf Frankfurt am Main München Hamburg Stuttgart Dresden Leipzig 25% bis 75% des Umsatzes * Quartilwerte (25-75%): dargestellt wird die Hälfte des Umsatzes, ohne das untere und obere Umsatzviertel (Quelle: AENGEVELT_RESEARCH, eigene Berechnungen) Betrachtet man die gesamten Flächenumsätze in den deutschen Büromärkten, so verschiebt sich das Gros der Vermietung in die mittleren Mietpreissegmente. Das zeigt sich zum Beispiel sehr deutlich in München. Hier wird die Masse des Umsatzes in der Mietpreisspanne zwischen DM 20,- und 30,-/m_ realisiert. In Hamburg sieht das ähnlich aus, auch wenn hier die mittlere Mietpreisspanne bereits bei etwa DM 17,50/m_ beginnt. In Berlin (ca. DM 15,- bis DM 35,-/m_) und Frankfurt/M. (DM 22,50 bis ca. DM 45,-/m_) sind die Mietpreisspannen viel größer, in Dresden und Leipzig (jeweils ca. DM 12,50 bis 17,50/m_) sehr klein. Der daraus zu ziehende Schluß ist: Überdurchschnittliche Chancen für Entwickler und Investoren ergeben sich vor allem in den Märkten mit wachsenden Mietpreisspannen. Bei richtiger, d.h. zentraler Standort-, Objekt- und Ausstattungswahl ist die Bereitschaft der Nutzer dort viel größer, ein höheres und anziehendes Mietniveau zu akzeptieren. 3.3. Anforderungen der Nutzer Die Anforderungen an die Qualität der Büroflächen ist in allen deutschen Bürozentren gestiegen. Während an Standorten mit Angebotsüberhängen, wie z. B. in Leipzig aber 15

auch in Innenstadtrandlagen von Berlin aufgrund des hohen Wettbewerbsdrucks Mietzinsnivellierungen zu beobachten sind, hat sich in den Standortbereichen mit Tendenzen zur Herausbildung von Nachfrageüberhängen die Differenzierung der Mietzinsen in Abhängigkeit vom Objekt und Mikrostandort wieder erheblich vergrößert. Das gilt insbesondere für die Citylagen in Frankfurt/M., München und Berlin, aber auch für Düsseldorf, Hamburg und Stuttgart. Diese stärkere Mietpreisdifferenzierung in den alten Ländern und in Berlin spiegelt wichtige Merkmale der aktuellen Nachfrage wider: - Für Top-Flächen in Spitzenlagen sind Nutzer bereit, auch hohe Mieten zu akzeptieren. - Auch in den Citylagen werden dagegen minderwertige, den modernen Ansprüchen kaum noch genügende Bestandsflächen, wenn überhaupt, dann nur zu Schnäppchenpreisen akzeptiert. Diese Nachfragegruppe, die einen repräsentativen Standort sucht, aber suboptimale Flächen akzeptiert, ist sehr klein (eher die Ausnahme, denn die Regel). - Die Anforderungen an die Flächenqualität müssen mit der Standortqualität übereinstimmen: - exklusive Flächen werden meist nur in Spitzenlagen gesucht, - moderne, repräsentative Flächen- und Ausstattungsqualitäten, aber ohne Luxus, werden in der Regel in allen guten und sehr guten Innenstadtlagen erwartet, (dies ist ein ganz wichtiger Hinweis für die Referbisher unter den Developern und Investoren), - sehr funktionale Flächen werden vornehmlich in Büroparks und zentren genutzt und akzeptiert. - Die Marktakzeptanz älterer Bestandsflächen ist deshalb noch weiter gesunken. Dagegen werden komplett sanierte Altobjekte mit moderner Ausstattung akzeptiert, selbst wenn die Flächeneffizienz nur suboptimal ist. Voraussetzung dafür ist, daß bei diesen Objekten Lage und Architektur stimmt und Stimmung erzeugt. - Bei älteren gesichtslosen Bürogebäuden in peripheren Lagen ist - ähnlich wie bei Altindustriestandorten - für eine Revitalisierung eher ein Abriß und eine anschließende Neubebauung zu empfehlen, als eine Komplettsanierung mit Umbau und Modernisierung. Marketing-Tools versagen bei gesichts- und/oder geschichtslosen Objekten, der Umkehrschluß ist erlaubt! 4. Umsatzdynamik Zukünftige Marktpotentiale 16

Zur aktuellen und zukünftigen Bewertung der Marktpotentiale können u.a. die Trends der Veränderung der Umsatzdynamik in wichtigen Märkten herangezogen werden. Umsatzquoten auf deutschen Büromärkten 7 % (Umsatz/Bes t 6 5 4 3 2 1 0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999* München Frankfurt/M. Düsseldorf Berlin Leipzig * Prognose (Quelle: AENGEVELT_RESEARCH, eigene Berechnungen) - Setzt man den jährlichen Flächenumsatz in Relation zum Gesamtbestand, so zeigt sich zum Beispiel, daß Mitte der 90er Jahre die Umsatzquote in Leipzig relativ hoch war, in den letzten Jahren allerdings nur unterdurchschnittliche Werte erreichte. Eine Trendwende ist hier derzeit nicht erkennbar. Hier sei nochmals an die weitere Mietzinsnivellierung erinnert, die mit der noch hohen Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage in allen Bürolagen, auch in den besten zusammenhängt. - Die höchste Umsatzdynamik im Verhältnis zur Marktgröße ist derzeit fraglos in Frankfurt/M. zu beobachten. Eine Fortsetzung des aktuellen Umschlagtempos von Büroflächen würde heißen, daß sich etwa in 17 Jahren der gesamte Markt hinsichtlich der Flächen- und Objektnutzung gewandelt hat. Berücksichtigt man, daß auch in Frankfurt bei einer ganzen Reihe von Nutzern, insbesondere bei Eigennutzern, längerfristige Objektbindungen zu erwarten sind, so wäre ein leichter Rückgang des Umsatzvolumens in den kommenden Jahren keine Überraschung. Andererseits spricht die hohe Dynamik wirtschaftlicher Veränderungen der in 17

Frankfurt ansässigen Branchen dafür, daß auch die Umsatzdynamik auf dem Büromarkt überdurchschnittlich hoch bleibt. - In München hat die Marktdynamik in den letzten Jahren ständig zugenommen, ist gegenwärtig weiterhin hoch, scheint aber den Höhepunkt überschritten zu haben. Dennoch kann hier auch in den kommenden Jahren ein wesentlich höheres Umsatzvolumen erwartet werden, als Anfang der 90er Jahre. Die gegenwärtig zunehmend zu beobachtende Angebotsverknappung, insbesondere in innerstädtischen Lagen, kann sich kurzfristig als bremsender Faktor für einen höheren Flächenumsatz erweisen, dafür wird die Neubautätigkeit und damit die Marktversorgung - und damit das Abflachen der Miethürde - deutlich zunehmen. - Düsseldorf hat einen vergleichsweise stabilen Büromarkt mit weniger starken zyklischen Schwankungen, wobei sich aber auch hier die Umschlagsdynamik in den letzten beiden Jahren tendenziell erhöht hat. Aufgrund der starken Präsenz innovativer Branchen in Düsseldorf, bei denen sich die Anforderungen an die Größe und Ausstattung der Flächen vergleichsweise schnell verändern, kann hier auch in den kommenden Jahren ein eher weiter wachsendes, als rückläufiges Umsatzvolumen erwartet werden. - Auch auf dem Berliner Markt sind seit Mitte der 90er Jahre relativ stabile Marktstrukturen zu beobachten. Wir sind übrigens die Ausnahme unter den sogenannten Marktkennern, die diese Entwicklung weit vorausgesagt haben. Nach den regionalen Markterhebungen der gif, an denen sich AENGEVELT aktiv beteiligt, lag das Umsatzvolumen stets um oder über 500.000 m_. Im Verhältnis zur Größe des Berliner Marktes sind die Umsatzzahlen der letzten Jahre allerdings als nicht außergewöhnlich zu beurteilen. Einen ausgesprochenen Umsatzboom, ähnlich wie derzeit München und Frankfurt, hat Berlin in den neunziger Jahren eindeutig nicht erlebt. Der Berliner Markt ist damit bei weitem noch nicht ausgereizt. Eine in anderen Märkten, wie z.b. Frankfurt/M., völlig normale jährliche Umsatzquote von mindestens 4-5% des Bestandes hieße, daß in Berlin ca. 700.000 bis 850.000m_ Bürofläche pro Jahr umgesetzt werden müßten bzw. könnten. Zumindest ein Anziehen der Flächenumsätze über 600.000 m_ p.a. wäre hier keine Überraschung. Dafür spricht auch, daß bei einer Reihe von Branchen ein Trend nach Berlin erkennbar ist (z.b. Medien, Werbung, I- und K-Technologien). 18

Die Erwartungen, daß das relative und absolute Volumen der Umsätze von Büroflächen in den Metropolen in den kommenden Jahren hoch bleibt, sind insgesamt gut begründet. Damit werden sich die Chancen sowohl für Projektentwickler als auch für Investoren eher verbessern als verschlechtern. Allerdings werden auch die Risiken keinesfalls kleiner, insbesondere in den Städten, die sich in einer Boomphase befinden, am Markt vorbei zu agieren. Hier sei warnend an die Erfahrungen der letzten Jahre in den neuen Ländern und in Berlin erinnert, als Marktakzeptanz und Nachfrage auch nach innerstädtischen Lagen völlig überschätzt wurde. Hier sei nochmals daran erinnert, daß die absolute Zahl der Bürobeschäftigten auch in unseren großen deutschen Metropolen keinesfalls schnell wachsen wird. Die Phase der Fusion von Unternehmen, die fast unausweichlich mit der Reduzierung von Arbeitsplätzen verbunden sind, geht weiter. In eine ähnliche Richtung wird die Entwicklung im öffentlichen Sektor gehen. Der Trend der Veränderung der Flächeninanspruchnahme pro Beschäftigten wird durch verschiedene Faktoren beeinflußt, darunter aber auch nicht unwesentlich von den Flächenkosten. In Marktphasen mit anziehenden Mietpreisen, wächst der (Gegen-) Druck in den Unternehmen, mit ihren Nutzflächen effizienter umzugehen. Der tatsächliche Umfang der Nettoabsorption zusätzlicher Bürofläche ist nicht nur erheblich geringer als der gesamte Flächenumsatz, sondern kann - auch wenn das in den letzten zwei bis drei Jahren, nicht der Fall war - gegen Null gehen. Trotz der erwarteten insgesamt hohen Flächenumsätze sowie Flächenverknappungen in den besten Lagen ist das mögliche Entstehen von (auch längere Zeit liegenbleibender ) Bürobrachen auch an Standorten wie Frankfurt, München oder Berlin, nur die Kehrseite einer Wachtums-Medaille, nämlich die der schlecht beratenen Standortwahl von Developern. Die Marktteilnehmer müssen sich in den kommenden Jahren noch mehr darauf einstellen, daß die Selektion innerhalb einer Region zwischen gut nachgefragten Lagen mit Wachstumspotential und kaum akzeptierten Standorten und Objekten, die dann möglicherweise brachfallen, weiter wächst. Das Problem der Entstehung von ungenutzten Bürobrachen, die längere Zeit einer Wieder- oder Neunutzung harren, zeichnet sich derzeit insbesondere in den neuen Ländern ab. Ein schneller Abbau der hohen Angebotsüberhänge ist, auch in (hinsichtlich des Marktaufnahmevolumens überschätzten) innenstadtnahen Lagen, nicht zu erwarten. 19

Der Begriff der Bürobrachen wird nicht nur für veraltete Flächen in periphere Lagen, sondern auch für neu errichtete oder sanierte Flächen in innerstädtischen Bereichen Anwendung finden. Dazu kommt, daß das potentiell verfügbare Grundstücksflächenpotential für Projektentwicklungen in den Immobilienzentren der neuen Länder insgesamt sehr hoch ist, so daß eine (Re-) Vitalisierung von bereits längere Zeit leerstehenden Verwaltungsoder anderen Gewerbebauten mit Büroflächen hier besonders schwierig ist. Zur Entwicklung und Nachnutzung solcher Standorte mit Bürobrachen sind nicht nur mutige Investoren mit innovativen Konzepten sondern auch die jeweiligen Stadtplaner gefragt, die Planungsziele flexibel den veränderten Marktbedingungen anzupassen. Niemand profitiert von einem Wald von Leerstandsfahnen! 20