Immobilienmarkt Deutschland

Europa DB Real Estate Research. Juli 3 Immobilienmarkt Deutschland Rezession verläuft regional unterschiedlich Inhaltsverzeichnis Makroökonomisches Umfeld...3 Berlin... Hamburg...1 Düsseldorf...1 Köln... Frankfurt... München... Die Hoffnung, dass sich die konjunkturelle Lage in Deutschland nach Beendigung des Irak-Konflikts im Zuge sinkender Ölpreise und ansteigenden Konsumentenvertrauens bessern könnte, hat sich bislang nicht erfüllt. Der Büroimmobilienmarkt befindet sich nach den Boomjahren und 1 auf Talfahrt. Die Kombination von starkem Nachfragerückgang und hohem Neubauvolumen hat zu einem drastischen Anstieg der Leerstandsraten geführt. Besonders betroffen sind hiervon Frankfurt, München und Düsseldorf. Eine Erholung der Büroimmobilienmärkte ist an vielen Standorten nicht vor 5 zu erwarten. Für Hamburg und Berlin prognostiziert DB Real Estate Research dagegen ab eine positive Mietentwicklung. BITTE BEACHTEN SIE DIE ANGABEN ZUM IMPRESSUM UND DEN RECHTLICHEN HINWEIS AUF DER LETZTEN SEITE DIESES BERICHTES Trotz der negativen Umsatzentwicklung im Handel und den ungewissen Zukunftsaussichten ist die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in den Toplagen der Großstädte ungebrochen hoch. Die Einzelhandelsmieten haben sich mittlerweile auf einem hohen Niveau stabilisiert. Lediglich in München stiegen sie weiter an. Auf dem Lager- und Logistikmarkt ist die Nachfrage eingebrochen. Hauptnachfrager sind zurzeit Speditions-/Logistik- und Handelsunternehmen. Die Mieten für moderne Lagerhallen sind relativ stabil. Sie liegen im Schnitt zwischen,5 und 7, /m². Maren Kollmannsperger +9 () 9 717 maren.kollmannsperger@db.com Andri Eglitis +9 () 9 717 andri.eglitis@db.com Nick Tyrrell + () 757 7 nick.tyrrell@db.com Tobias Just Deutsche Bank Research +9 () 9 91 31 7 tobias.just@db.com Nur eine langsame Erholung der Märkte in Sicht - Prognose der Büromieten 3 5 % gg.vj. 1 5-5 -1-15 - Berlin Hamburg Düsseldorf Köln Frankfurt München Quelle: DB Real Estate Research

Makroökonomisches Umfeld Die Hoffnung, dass sich die konjunkturelle Lage in Deutschland nach Beendigung des Irak- Konflikts im Zuge sinkender Ölpreise und ansteigenden Konsumentenvertrauens bessern könnte, hat sich bislang nicht erfüllt. Zum einen sanken die Ölpreise seither allenfalls moderat. Zum anderen lasten die hausgemachten Probleme sehr schwer auf der deutschen Wirtschaft. Allein die Finanzmärkte haben sich deutlich erholt; seit dem Tiefpunkt im März 3 legte beispielsweise der DAX-3 in 3 Monaten um über % zu. Schwaches Wirtschaftswachstum... 3 dürfte kaum mehr als eine schwarze Null beim realen Wirtschaftswachstum geschrieben werden (:,%). Damit wächst das deutsche Bruttoinlandsprodukt erneut rund einen halben Prozentpunkt langsamer als das Euroland-BIP. Auch in der Europäischen Währungsunion fehlt es also an wirtschaftlicher Dynamik. Die Senkung der Leitzinsen um 5 Basispunkte auf den historischen Tiefstand von % macht deutlich, dass die EZB die zunehmenden Wachstums- und Deflationsrisiken ernst nimmt. Reales Wirtschaftswachstum in Deutschland und Euroland Deutschland Euroland 3 % gg. Vj., real 1-1 - 199 1993 199 1995 199 1997 199 1999 1 3 5 Quellen: DB Research, DB Global Markets Research Für das Jahr ist vorsichtiger Optimismus gerechtfertigt. Wir rechnen mit einer Rückkehr zum Potenzialwachstum, also mit einem preisbereinigten Wirtschaftswachstum von 1,7%. Erstens dürfte der massive fiskalische Stimulus in den USA sowie die sehr niedrigen Zinsen dort (Leitzinsen bei 1%, real %) auch den deutschen Export stützen trotz der dämpfenden Euro-Aufwertung. Zweitens sorgt die nächste Stufe der Einkommensteuerreform für eine Steuerentlastung von rd. 7 Mrd.. Sollte zusätzlich die dritte Stufe der Steuerreform vorgezogen werden, wie jetzt von der Regierung beschlossen, würden die Haushalte um weitere 1 Mrd. entlastet. Hier bleibt freilich abzuwarten, wie die Gegenfinanzierung konzipiert wird und ob die Opposition mitspielt. Knapp ein halber Prozentpunkt des höheren Wachstums geht schließlich auf Kalendereffekte zurück (Schaltjahr, Feiertage am Wochenende). Arbeitsmarkt erheblich belastet...führt zu starkem Anstieg der Arbeitslosigkeit Das matte Wirtschaftswachstum der letzten Jahre macht sich auch auf dem Arbeitsmarkt bemerkbar: Im Juni 3 kletterte die Zahl der gemeldeten Arbeitslosen auf über, Mio., das entspricht einem Anstieg gegenüber dem Vorjahresmonat von etwa 1%. Dabei fiel der Anstieg im Westen mit fast 11% gegenüber Vorjahr sogar kräftiger aus als in den neuen Bundesländern. Hier spielt natürlich auch der Basiseffekt eine Rolle: Während im Westen die Arbeitslosenquote im Juni 3 bei,1% lag, erreichte sie in Ostdeutschland 1,3%. Auch die Zahl der gemeldeten Stellen ist weiterhin stark rückläufig. Da die Real Estate Research 3

Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt stets der Konjunktur verzögert folgt, kann frühestens für mit einer Besserung der Arbeitsmarktsituation gerechnet werden. Agenda 1 allenfalls ein erster Schritt in die richtige Richtung Der massive Anstieg der Arbeitslosigkeit hat dazu geführt, längst notwendige Reformen des Arbeitsmarktes voranzubringen. Die jetzt im Rahmen der Agenda 1 vorgestellten Reformen (Lockerung des Kündigungsschutzes, Senkung der Unterstützung für Langzeitarbeitslose) sind die logische Konsequenz dieser Entwicklung. Durch diese Maßnahmen gewinnt der deutsche Arbeitsmarkt zwar an Flexibilität, eine grundlegende und rasche Verbesserung dürfte das geschnürte Paket indes nicht bringen. Eine schnelle Erholung ist schon deswegen nicht zu erwarten, da die Reformen (zu Recht) strukturelle Probleme des Arbeitsmarktes korrigieren sollen. Solche Kurskorrekturen führen aber erst mittelfristig zu niedrigeren Arbeitslosenzahlen. Da zudem bislang der Mut für energischere Schritte fehlt, dürfte der Rückgang der strukturellen Arbeitslosigkeit nur gering ausfallen. Die Sorge um Deflation ist zurück, es bleibt aber vorerst nur ein Risikoszenario Nicht erst seit der IWF Deutschland neben Japan in die Liste jener Länder mit vergleichsweise hohem Deflationsrisiko aufgenommen hat, geht die Sorge um, Deutschland könnte Japanische Verhältnisse bekommen, also eine Situation, in der die Preise über einen längeren Zeitraum und auf breiter Front zurückgehen. In der Tat dürften die Konsumentenpreise 3 und um weniger als 1% ansteigen. Die stagnierende Wirtschaft in Deutschland sorgt für Abwärtsdruck auf die Preise. Dieser Preisdruck wird durch den seit einem Jahr aufwertenden Euro sowie die nach dem Irak-Konflikt wieder nachgebenden Ölpreise verstärkt, sodass kurzzeitig rückläufige Inflationsraten nicht auszuschließen sind. Kurzfristig rückläufige Preise nicht auszuschließen. Deflationsfalle jedoch unwahrscheinlich Ein lang anhaltender und genereller Preisrückgang sowie die damit verbundene Deflationsspirale, bei der die verfestigte Deflationserwartung zu Konsum- und Investitionsverzögerung und in deren Folge zu weiter nachgebenden Preisen führt, ist dennoch nicht sehr wahrscheinlich: Erstens lassen sich Teile des geringeren Preisauftriebs auf die Euro-Aufwertung und die (mäßig) gesunkenen Ölpreise zurückführen dieser Angebotsschock wirkt aber eher nachfragestimulierend. Zweitens sind die Deflationsrisiken durch Entwertung von Vermögen (Immobilien und Aktien) derzeit in Deutschland begrenzt: Die Aktien tendieren seit Wochen wieder nach oben liegen damit freilich noch rd. % unterhalb ihres historischen Höchstwertes, und die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland sind seit Jahren stabil. Drittens liegt die Kapazitätsauslastung bisher deutlich oberhalb des Niveaus von 1993. Das heißt, der Kapazitätsüberhang sorgt allenfalls für moderaten Preisdruck. Allerdings ist noch keine nachhaltige Trendwende erkennbar. Kapazitätsauslastung des Verarbeitenden Gewerbes in Deutschland % der Normalauslastung 7 7 7 199 1993 199 1995 199 1997 199 1999 1 3 Quelle: Europäische Kommission Real Estate Research

Büroimmobilienmarkt Umsatzrückgang auf ganzer Linie... Der Büroimmobilienmarkt erlebte an allen Standorten nach den Boomjahren und 1 einen deutlichen Nachfragerückgang, der einhergeht mit der wirtschaftlichen Entwicklung. Eine Ausnahme bildet hier Köln, wo der Flächenumsatz aufgrund von zahlreichen Großvermietungen gestiegen ist. Die ehemaligen Hauptnachfrager aus der Informations-, Telekommunikations- und Medienbranche haben stark an Bedeutung verloren, während die unternehmensbezogenen Dienstleister (Unternehmensberatungen, Anwaltskanzleien und Finanzdienstleister) eine wesentliche Stütze der Märkte geblieben sind. Das Gewicht traditioneller Branchen (Handel, Industrie, Verkehr) hat demgegenüber zugenommen. Viele Unternehmen ziehen Einheiten an einem Standort zusammen, sodass die getätigten Abschlüsse nicht zu erhöhter Nettoabsorption führen. Während früher Großvermietungen den Büroimmobilienmarkt prägten, findet heute die Hauptnachfrage zwischen und 5 m² statt. Das in den Vorjahren stark angestiegene Fertigstellungsvolumen erreichte in bzw. in Düsseldorf, Köln und Frankfurt 3 seinen Höhepunkt. In den nächsten Jahren nimmt das Projektvolumen wieder ab, allerdings befindet es sich an den meisten Bürostandorten nach wie vor auf hohem Niveau. Aufgrund der zurzeit verhaltenen Nachfrage kommt es an einigen Standorten zu einer Zeitverzögerung bei der Realisierung von Projekten in Entwicklungsgebieten wie in der Parkstadt Schwabing in München oder der Hafencity in Hamburg. Baufertigstellungen 1 3 Tausend m² Berlin Hamburg Düsseldorf Köln Frankfurt München Quelle: DB Real Estate Research... und ein drastischer Anstieg der Leerstandsrate Das hohe Fertigstellungsvolumen verbunden mit der rückläufigen Nachfrage hat an den meisten Bürostandorten zu einem teilweise drastischen Anstieg der Leerstandsraten geführt. Daneben kommen in allen Städten verstärkt Untermietflächen auf den Markt, die statistisch zu den Leerstandsflächen hinzuzurechnen sind. Die meisten Untermietflächen (rd. 5. m²; rd. 5% des Gesamtbestandes) werden in Frankfurt angeboten, da hier vor allem Banken und Finanzdienstleister ihre Fläche verkleinern. Das Leerstandsvolumen befindet sich außer in Berlin auf dem höchsten Niveau seit 1 Jahren. Frankfurt und Düsseldorf werden 3 mit 1,5% bzw. 1,% als Jahresdurchschnittswert die höchsten Werte aufweisen. DB Real Estate Research prognostiziert auch für aufgrund der bereits geschilderten Marktsituation weiterhin ansteigende Leerstandsraten mit Ausnahme von Hamburg. Real Estate Research 5

Prognose des Leerstandes (%) - Jahresdurchschnittswerte 1 3 5 Berlin 7, 7,3 7,, 9,1 9,, Hamburg,, 5,1,7, 5,, Düsseldorf,,5 7, 1, 1,5 1,3 11,7 Köln,1,5 3,7,5 7, 7,1,5 Frankfurt 3,9,7 5,9 1,5 1,7 1, 1, München,7 1, 3,1 7,5, 7,9,5 Quellen: DB Real Estate Research, Atis Real Müller, CBRE, JLL, C&W/H&B Leerstandsvolumen wird erst 5 leicht sinken,...... sodass Mieten nicht vor 5/ steigen Wie aus oben stehender Tabelle ersichtlich wird das Leerstandsvolumen ab 5 leicht abnehmen. Eine Ausnahme stellt Frankfurt dar, wo erst ein Rückgang einsetzt. Die sinkende Nachfrage verbunden mit dem hohen Flächenangebot hat an allen untersuchten Bürostandorten zu einem Absinken des Mietniveaus geführt. Den stärksten Rückgang verzeichnete Frankfurt mit -15,7% in und weiteren -15,3% in 3. Die schwache Wirtschaftslage sowie das hohe Flächenangebot werden auch für 3 bzw. weitere Mietrückgänge bewirken. Mit Ausnahme von Hamburg und Berlin ist mit steigenden Mieten nicht vor Mitte 5 zu rechnen. Mietprognose (% gg. Vj.) Jahresdurchschnittswerte 1 3 5 Berlin 1,9,1-13, -9,,1,1 3, Hamburg 5,, -11, -,9,, 1, Düsseldorf,1 1, -, -5,3 -,,, Köln 1, 11,3 -, -9, -13, -1,5, Frankfurt,9 1,1-15,7-15,3-15,3-3,, München 1,5-3, -3, -,7-1,5 -,7 1, Quellen: DB Real Estate Research, Atis Real Müller, C&W/H&B, JLL Einzelhandel Einzelhandelsumsatz auch 3 negativ Der deutsche Einzelhandel befindet sich zurzeit in einer schwierigen Phase. Die preisbereinigten Umsätze gehen seit zwei Jahren zurück. Für 3 wird mit einem Umsatzrückgang um real 1,% gerechnet. Die schlechten Wirtschaftsaussichten, verbunden mit steigender Arbeitslosigkeit, verunsichern die Konsumenten. Das geflügelte Wort Konsumverzicht zeigt die Situation im Einzelhandel deutlich. Das Vorhaben der Bundesregierung, die dritte Stufe der Steuerreform um ein Jahr vorzuziehen, wird, sofern es genehmigt wird, dem Handel neue Impulse geben. Letztlich hängt der Konsum jedoch von der Erwartungshaltung der Verbraucher ab. Inwieweit die Verlängerung der Ladenöffnungszeiten bis Uhr am Samstag zu einer Umsatzsteigerung statt einer -verlagerung führen wird, lässt sich zum heutigen Zeitpunkt noch nicht beurteilen. Der Anteil des Einzelhandels am privaten Konsum nimmt seit Jahren ab. Während Anfang der 9er Jahre rund % der privaten Ausgaben im Einzelhandel ausgegeben wurde, waren es nur etwa 3%. Gleichzeitig wachsen die Ausgaben für Freizeit/Sport und Tourismus. Nach wie vor gute Nachfrage nach Ladeneinheiten in Toplagen Trotz der relativ angespannten Lage im Einzelhandel ist die Nachfrage nach Flächen in den 1a-Lagen der Innenstädte gut. Allerdings werden nur Lagen in den besten Abschnitten der entsprechenden Straße gesucht. Die Nachfrage in Nebenlagen hat dagegen stark nachgelassen. Real Estate Research

Entwicklung des Einzelhandelsumsatzes 1 Anteil des Einzelhandelsumsatzes am privaten Verbrauch* jeweiligen Preisen Preisen von 1991 real, % gg. Vj. -1 - % 3 3 3 3-3 9 95 9 97 9 99 1 3 3 91 9 93 9 95 9 97 9 99 1 Quellen: DB Research, HDE * Einzelhandel ohne Kfz, Kraftstoffe u. Apotheken Quellen: DB Research, Stat. Bundesamt, BAG Die Hauptnachfrage kommt nach wie vor von Textil- und Schuhunternehmen. Die Nachfrage hat sich in den Innenstädten von kleineren Ladeneinheiten hin zu Flächen teilweise bis zu 1.5 m² für Flagship Stores verschoben. Ausländische Filialisten bevorzugen beim Eintritt in den deutschen Markt die Standorte Düsseldorf und München. Einzelhandelsmieten stabilisieren sich auf hohem Niveau Nachdem die Einzelhandelsmieten in den letzten Jahren kontinuierlich angestiegen sind, haben sie sich mittlerweile auf einem hohen Niveau stabilisiert. Lediglich in München - dem Top-Einzelhandelsstandort in Deutschland - sind sie gegenüber dem Vorjahr um rd. % angestiegen. In Berlin sind die Mieten dagegen aufgrund der hohen Konkurrenzsituation innerhalb des Stadtgebiets sowie des schwierigen Wirtschaftsumfelds innerhalb eines Jahres um rund 5% gesunken. Lager- und Logistikmarkt Der Güterverkehr in Deutschland und Europa ist in den letzten Jahren stark angestiegen. Das reale BIP der EU wuchs zwischen 1991 und um rd. 5%. Die Verkehrsbelastung nahm im Straßengüterverkehr im gleichen Zeitraum um über % zu. Trotz steigender fiskalischer Belastungen hat der Verkehrsträger Straße Marktanteile zu Lasten von Bahn und Binnenschifffahrt gewonnen. Grenzüberschreitender Güterverkehr wird in Zukunft überdurchschnittlich wachsen Eine Entkopplung von Wirtschafts- und Binnenverkehrswachstum ist nicht in Sicht. Der grenzüberschreitende Güterverkehr hingegen wird auch in Zukunft u. a. durch die Osterweiterung der EU sowie die Internationalisierung weiter überdurchschnittlich wachsen. Deutschland bleibt das Haupttransitland in Europa. Die starke Konkurrenz auch gerade aus osteuropäischen Ländern führt zu einer Verschärfung des Wettbewerbs. Der Preisdruck wird vor allem bei reinen Frachtführern hoch bleiben. Insgesamt ist die Branche durch ein hohes Mengenwachstum, aber unbefriedigende Renditen geprägt. Deutschland stellt nicht den klassischen Standort für Lager und Logistikimmobilien innerhalb Europas dar, da sich die Bodenpreise sowie die Lohnkosten im europäischen Vergleich auf einem hohen Niveau befinden. Real Estate Research 7

Berlin Bevölkerung: 3, Mio. Bürobestand: 17, Mio. m² Leerstandsquote:,1% Spitzenmiete: /m²/monat Wirtschaftliches Umfeld Hauptstadt ohne Geld und ohne Wachstum Arbeitslosenquote liegt in Berlin mittlerweile auf dem Niveau der ostdeutschen Flächenländer Berlin ist noch immer der schlafende Riese. Der Hauptstadtbonus der ersten Wiedervereinigungsjahre scheint gegen Ende des letzten Jahrhunderts zum Malus geworden zu sein. Die mit 3, Mio. Einwohnern größte deutsche Stadt entwickelt sich seit Jahren unterdurchschnittlich. Im Zeitraum von 199 bis wuchs das reale Bruttoinlandsprodukt lediglich im Jahr ; in den anderen sechs Jahren schrumpfte die Wirtschaftsleistung teilweise deutlich. Auch für das laufende Jahr ist mit einem weiteren Rückgang zu rechnen. Mittlerweile beträgt das Berliner Bruttoinlandsprodukt pro Kopf kaum mehr als 5% des Niveaus in Hamburg, damit hat sich der Abstand zum Pro-Kopf- BIP der Hansestadt seit Mitte der 9er Jahre um zehn Prozentpunkte vergrößert. Der Arbeitsmarkt ist das Spiegelbild dieses mageren Wachstums: Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,1% mittlerweile in etwa auf dem Niveau der ostdeutschen Flächenländer, d.h. rund 1%-Punkte über dem Wert für Westdeutschland. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in der Hauptstadt liegt trotz des leichten Anstiegs im Jahr noch immer rund 1% unter der Zahl von 1995. In den modernen Dienstleistungsgesellschaften entwickeln sich die Büroberufe zwar in der Regel überdurchschnittlich, für Berlin heißt das jedoch bislang lediglich, dass die Zahl der Jobs in diesen Berufsfeldern langsamer zurückgeht als bei den Nicht-Büroberufen. Beschäftigungswachstum Arbeitslosenquote % gg. Vj. 3 1-1 - -3 - -5 Büro Gesamt 1995 199 1997 199 1999 1 * 3* % Berlin Ost-Deutschland 1 19 1 17 1 15 1 1999 1 3 Quellen: BA f. Arbeit,*Schätzung DB Research Quelle: BA f. Arbeit Zwar haben sich die Berliner Koalitionsparteien in ihrer Vereinbarung eindeutig zu einem internationalen Großflughafen Berlin-Brandenburg bekannt. Der Ausbau des Flughafens Schönefeld hat sich aber durch das Scheitern der Verhandlungen zwischen den Behörden und den privaten Baufirmen erneut verzögert. Dabei ist eine bessere Einbindung in das Flugverkehrsnetz für die Hauptstadt quasi unabdingbar. Die derzeitige Lösung der drei kleinen Flughäfen (Tegel, Schönefeld, Tempelhof) ist unzureichend. Die aktuelle Bevölkerungszahl der Metropole liegt nur unwesentlich unter dem Niveau vor der Vereinigung. Bis 1995 war die Hauptstadt Wanderungsgewinner. Seitdem bestimmen die Fortzüge ins brandenburgische Umland die Bevölkerungsentwicklung. Rund 3. Personen verlassen jährlich Berlin, um sich vor den Toren der Stadt niederzulassen. Gleichzeitig zieht es nur etwa 1. Personen p.a. aus dem engeren Verflechtungsgürtel in die Stadt. Da gleichzeitig der Wanderungssaldo des Stadtstaats mit den anderen Regionen Ostdeutschlands fast immer positiv gewesen ist, wächst die Bevölkerungszahl Berlins inklusive seines Speckgürtels weiter. Real Estate Research

Büroimmobilienmarkt Stabiler Büroflächenumsatz in Berlin verfügt mit einem Flächenbestand von rund 17, Mio. m² über den größten deutschen Büromarkt, ohne dass dieses Potenzial in den letzten Jahren in der Vermietungsleistung Niederschlag fand. Im Jahr wurde mit rund 3. m², davon rund 9. m² Absorption durch Eigennutzer, ein Flächenumsatz auf dem Niveau des Vorjahres erreicht. Der Markt wurde entscheidend von einigen großflächigen Vertragsabschlüssen, u.a. Deutsche Bahn oder ver.di, bestimmt. In den ersten Monaten 3 ging der Flächenumsatz allerdings deutlich zurück, weil großflächige Abschlüsse weitgehend fehlten. Für das Gesamtjahr 3 wird ein Flächenumsatz von rund 35. m² erwartet. Umsatzentwicklung 5 Tausend m 3 1 1993 199 1995 199 1997 199 1999 1 3* Quellen: Atis Real Müller, gif, * Prognose Atis Real Müller Ein wesentlicher Faktor für die Büroflächennachfrage bleiben öffentliche Nutzer und Verbände. Wichtige Nachfragegruppen waren in außerdem unternehmensbezogene Dienstleister sowie der Verkehrssektor (wesentlich auf Anmietungen der Deutsche Bahn AG beruhend). Da Zuzüge von außen und Neugründungen weitgehend fehlen, beruht ein Großteil des Flächenumsatzes auf Verlagerungen in günstigere, häufig modernere Büros oder Flächenreduzierungen innerhalb Berlins. Auch wenn die Nachfrage im kleinteiligen Segment bis 5 m² Bürofläche zurückgegangen ist, fehlen vor allem Gesuche im mittleren Segment zwischen 5 und 3. m², wodurch die Unsicherheit über die wirtschaftliche Entwicklung besonders bei mittelständischen Unternehmen deutlich wird. Leerstandsquote leicht gestiegen Der Flächenleerstand ist im Verlauf des Jahres moderat gestiegen und erreicht aktuell ein Niveau von rund 1, Mio. m², entsprechend einer Quote von,1%. Der Anteil der Untermietflächen bleibt, vor allem im Vergleich zu Frankfurt, mit ca. 1. m² quantitativ von untergeordneter Bedeutung. Allerdings haben auch in Berlin die zur Untervermietung angebotenen Flächen einen negativen Einfluss auf das Mietniveau. Prognose Büromarkt Berlin (Jahresdurchschnittswerte) 1 3 5 Mietwachstum 1,9,1-13, -9,,1,1 3, Leerstand (%) 7, 7,3 7,, 9,1 9,, Rendite (netto) 5,3 5, 5, 5, 5, 5,1 5, Wertzuwachs 1,9 9,3-13, -11, -1,5 3,5 5, Total return 1, 1,3 -, -, 3,7, 1,5 Quellen: DB Real Estate Research, Atis Real Müller, JLL, Angermann, C&W/H&B Real Estate Research 9

Stabilisierung der Mieten für erwartet Bei der gegenwärtig schwachen Flächennachfrage sind die hohen Fertigstellungszahlen eine erhebliche Belastung für den Markt Die Mieten gingen im Verlauf des Jahres wie im Vorjahr kontinuierlich zurück. Zum Jahresende lag die Spitzenmiete in ausgewählten Lagen der City-Ost sowie am Potsdamer Platz bei /m² und Monat. Aktuell erreicht der Wert ein Niveau von /m²; Abschlüsse im hochpreisigen Segment sind allerdings die Ausnahme. Da zunehmend Incentives gewährt werden (mietfreie Zeiten von 3- Monaten, Übernahme der Ausbauund Maklerkosten), werden auch im Top-Segment /m² effektiv kaum überschritten. Nach der neuen Prognose von DB Real Estate Research wird die Spitzenmiete auch 3 unter Druck bleiben und im Gesamtjahr um ca. 9% fallen; im Jahresverlauf ist eine Stabilisierung der Mieten zu erwarten. Bei der gegenwärtig schwachen Flächennachfrage sind die hohen Fertigstellungszahlen eine erhebliche Belastung für den Markt, da ein Großteil der Flächen spekulativ errichtet wird. Im Gesamtjahr 3 werden rund. m² fertiggestellt, für zeichnet sich ein Volumen von ca. 3. m² Bürofläche ab. Erst 5 wird die Bautätigkeit deutlich abnehmen. In Berlin konzentriert sich die Bautätigkeit auf die Top-Standorte City-Ost, City- West, das Areal Potsdamer/Leipziger Platz sowie den Cityrand. Im Gegensatz zu den übrigen Hauptbürostandorten fehlen größere Entwicklungen in peripheren Lagen. Bürolagen Die City-Ost, die sich nach der Wiedervereinigung zur Hauptbürolage Berlins entwickelt hat, umfasst neben sanierten Altbauten viele moderne Büroobjekte. Die City-West um die 1a-Lage Kurfürstendamm bietet einen Mix aus Einzelhandels-, Büro-, Wohnnutzungen. Im Rahmen der Bautätigkeit ist in Berlin neben Neubauten die Vielzahl von Sanierungsvorhaben hervorzuheben. Der Teilmarkt mit den spektakulärsten Neubauten ist der Bereich Potsdamer Platz/ Leipziger Platz. Während die Bebauung des Potsdamer Platzes mit Ausnahme des Lenné- Dreiecks abgeschlossen ist, bleiben am Leipziger Platz Flächen, deren bauliche Nutzung mittelfristig nicht geklärt ist. Die Bebauung des Lenné-Dreiecks als Bindeglied zwischen Potsdamer und Leipziger Platz kommt zügig voran. Zum einen wird das Beisheim Center mit insgesamt rund 9. m² BGF, das neben Hotels (Marriott, Ritz-Carlton) und Luxuswohnungen rund 13. m² Bürofläche umfassen wird, im Jahr fertiggestellt. Zum anderen sind einige der Punkthäuser in der Lennéstraße bereits realisiert, während die übrigen Objekte in den Jahren 3 oder bezugsfertig sein werden. Am Leipziger Platz wird angestrebt, die historische oktogonale Struktur der Bebauung wiederherzustellen. Es entsteht ein exklusives Ensemble aus insgesamt 11 Wohn- und Geschäftshäusern mit ca. 9. m² BGF. Neben Büros und Wohnungen sind auch Flächen für Gastronomie und Einzelhandel im Bau bzw. in Planung. Mietentwicklung bei Büroimmobilien 5 Rendite Spitzenmiete Leerstandsrate 1 Miete /m² p. M. 3 1 Rendite, Leerstandsrate % 1993 199 1995 199 1997 199 1999 1 3 Quellen: Atis Real Müller, JLL, CBRE, Bulwien AG, DB Real Estate Research 1 Real Estate Research

Einzelhandel Der Einzelhandelsmarkt Berlin mit einem Flächenbestand von insgesamt ca. Mio. m² Verkaufsfläche ist polyzentrisch strukturiert. Neben den Zentrumslagen City-West (Kurfürstendamm, Tauentzienstraße) und City-Ost (Friedrichstraße) bestehen einige Stadtteillagen mit überregionaler Bedeutung, z.b. die Schlossstraße in Steglitz. Der Potsdamer Platz bildet einen stark frequentierten Solitärstandort; der Bereich um den Hackeschen Markt hat sich als trendige Lage mit großer Touristenfrequenz etabliert. Berlins Einzelhandelsmarkt leidet unter der Konjunkturschwäche Der Einzelhandel leidet in Berlin stärker als in anderen Großstädten unter der schwachen Konjunktur und rückläufigen Handelsumsätzen (in wurde ein Minus von ca. % erzielt), zumal die lokale Kaufkraft relativ gering ist. Die Kaufkraftkennziffer liegt nur % über dem Bundesdurchschnitt. Entsprechend hat die Spitzenmiete im Jahresvergleich um ca. 5% nachgegeben und liegt in 1a-Lage Kurfürstendamm/Tauentzienstraße aktuell bei ca. 19 /m² und Monat. In der Friedrichstraße sind bis 11 /m² zu erzielen. Im Vergleich zu den Top-Lagen sind die Mieten in den Nebenlagen stärker unter Druck geraten. Vor allem durch die Konkurrenz einer steigenden Zahl von Einkaufszentren im Stadtgebiet verzeichnen viele Stadtteillagen rückläufige Nachfrage und steigenden Leerstand. Nachdem ein Großteil der nationalen und internationalen Filialisten in der Hauptstadt vertreten ist, geht die Nachfrage auch in den Top-Lagen spürbar zurück. Darüber hinaus achten die Unternehmen im Vergleich zu den Vorjahren stärker auf die Rentabilität der Standorte; auch Filialisten nehmen bei Bedarf Geschäftsschließungen vor. Lager- und Logistikimmobilien Logistikdrehscheibe in Mitteleuropa Der traditionsreiche Industriestandort Berlin hat nach der Wiedervereinigung durch Schließung zahlreicher Betriebe im Ost- wie Westteil der Stadt einen erheblichen Teil des Verarbeitenden Gewerbes verloren. Durch Betriebsschließungen oder verlagerungen sind zahlreiche Liegenschaften freigesetzt worden, ohne dass eine entsprechende Nachfrage aus dem produzierenden Sektor durch Neugründungen oder Expansionen vorliegt. Der Großteil des Flächenbedarfs stammt vielmehr aus dem Bereich Logistik und Distribution. Mit der Öffnung des zentral- und osteuropäischen Wirtschaftsraums hat sich die Region Berlin, vor allem die Gewerbegebiete im südlichen Umland der Stadt, zu einem wichtigen Standort für Logistikdienstleistungen entwickelt. Die Nachfrage nach Hallenflächen ist in zurückgegangen, das Angebot kurzfristig verfügbarer Flächen gestiegen, sodass im Jahresverlauf die Mieten nachgegeben haben. Ausgenommen ist das Segment der neu gebauten, nutzerspezifischen Logistikflächen; ältere Bestandsobjekte lassen sich kaum vermarkten. Die Mieten für moderne Logistik- und Distributionsflächen liegen in einer Spanne von 5, bis 5,5 /m² und Monat. Bestandsobjekte sind bereits ab 3, /m² anzumieten, wobei weniger der Miete als der technischen Ausstattung die entscheidende Bedeutung zukommt. Mietentwicklung Einzelhandel Mietentwicklung Lager- und Logistik 5 Rendite Spitzenmiete 1 1 Rendite Spitzenmiete 1 1 1 1 Miete /m² p. M. 15 1 5 Rendite % Miete /m² p. M. 1 1 Rendite % 1993 1991995 199 1997 1991999 1 3 1993 199 1995 199 1997 199 1999 1 3 Quellen: Kemper s, Bulwien AG Quellen: Bulwien AG, CBRE, JLL Real Estate Research 11

Hamburg Bevölkerung: 1,73 Mio. Bürobestand: 1, Mio. m² Leerstandsquote:,% Spitzenmiete: 1 /m²/monat Wirtschaftliches Umfeld Arbeitslosenquote auf höchstem Stand seit drei Jahren Die Wirtschaftsleistung der Hansestadt ist innerhalb der letzten Jahre parallel zur westdeutschen Wirtschaft gewachsen. In den letzten zwei Jahren erzielte Hamburg nur unbedeutend höhere reale Wachstumsraten (1:,9% und :,%) als der westdeutsche Durchschnitt. Dieses schwache Wachstum reicht nicht mehr aus, um Beschäftigung zu schaffen. Die Arbeitslosenquote steigt seit sogar schneller als in Westdeutschland insgesamt. Eine weitere Verschlechterung am Arbeitsmarkt ist auch für dieses Jahr wahrscheinlich, denn die Zahl der gemeldeten Stellen ist noch immer deutlich rückläufig: Im Juni 3 waren fast 5% weniger Stellen beim Arbeitsamt gemeldet als ein Jahr zuvor. Für den Fall, dass sich die gesamtwirtschaftliche Lage im zweiten Halbjahr tatsächlich aufhellt, könnte die Talsohle im nächsten Jahr erreicht werden. Zwar ist Hamburg aufgrund des bedeutenden Hafens immer noch ein wichtiges Logistikzentrum, für Beschäftigung sorgten bis 1 aber in erster Linie die unternehmensnahen Dienstleistungen, v.a. die Medienwirtschaft. Dieser Sektor ist tendenziell weniger konjunkturanfällig als industrienahe Branchen. Das schlägt sich teilweise auch darin nieder, dass in Hamburg die Zahl der Bürotätigkeiten in Boomphasen stärker ansteigt als die Zahl der Nicht-Bürotätigkeiten und gleichzeitig in Rezessionsjahren weniger stark unter der Wirtschaftsschwäche leidet. Dennoch dürfte auch 3 die Zahl der Bürojobs weiter zurückgehen. Beschäftigungswachstum Arbeitslosenquote % gg. Vj. 3 1 Büro Gesamt % 1 11 1 9 Hamburg West-Deutschland -1-7 -3 1995 199 1997 199 1999 1 * 3* 1999 1 3 Quellen: BA f. Arbeit,*Schätzung DB Research Quelle: BA f. Arbeit Seit Mitte der er Jahre ist der Bevölkerungsrückgang gestoppt Ende lebten in Hamburg 1,73 Mio. Menschen, so viele wie seit 197 nicht mehr. Seit Mitte der er Jahre ist der vorherige Bevölkerungsrückgang der Stadt nachhaltig gestoppt. Zwar ist der Wanderungssaldo zwischen Stadt und Umland seit Jahren negativ, d.h. es ziehen mehr Menschen aus Hamburg vor die Hansestadt als umgekehrt. Diese Wanderung wird jedoch durch die Zuwanderung aus anderen Landesteilen sowie aus dem Ausland überkompensiert. Auch der Trend zu Kleinhaushalten ist weiterhin ungebrochen. Während die Zahl der Haushalte seit 199 um über,5% auf 9.5 anstieg, wuchs die Bevölkerungszahl nur um,5%. Mittlerweile liegt die durchschnittliche Haushaltsgröße in Hamburg bei statistischen 1, Personen. Im bundesweiten Durchschnitt wohnen noch deutlich mehr als zwei Personen in einem Haushalt. 1 Real Estate Research

Büroimmobilienmarkt Der Büromarkt in Hamburg umfasst einen Gesamtbestand von rd. 1, Mio. m². Der Markt wird allgemein als konservativ bezeichnet, da die Volatilität im Vergleich zu Frankfurt und München relativ gering ist. Umsatzvolumen weiter rückläufig Die zurzeit schwache Wirtschaftssituation macht sich am Büromarkt durch eine verhaltene Nachfrage bemerkbar. Während zwischen 1999 und 1 Flächenumsätze um. m² erzielt wurden, im Ausnahmejahr sogar 537. m², betrug die Umsatzleistung in nur 3. m². Dies entspricht einem Rückgang gegenüber dem Vorjahr von etwa 1%. Für das Jahr 3 wird insgesamt mit einem Umsatzvolumen von rd.. m² gerechnet. Dies würde ein weiteres Absinken um ca. 1,5% bedeuten. Umsatzentwicklung 5 Tausend m 3 1 1993 199 1995 199 1997 199 1999 1 3* Quellen: Atis Real Müller, gif, * Prognose DB Real Estate Während in den Vorjahren die Hauptnachfrage nach Büroflächen aus dem Informationsund Telekommunikationssektor sowie dem Medienbereich kam, tritt mittlerweile die Old Economy wieder verstärkt als Nachfrager auf. Neben Versicherungen und Banken sind dies unternehmensnahe Dienstleister. Die Anmietung hat sich von Großflächen zugunsten von Kleinflächen zwischen und m² verschoben. Großanmietungen sind aufgrund der ungewissen Zukunftsaussichten kaum vorhanden. Ab 3 rückläufige Fertigstellungszahlen Dem Rekordfertigstellungsvolumen von rd. 7. m² im Jahr 1 folgten in etwa 5. m². Ab 3 rechnen wir mit deutlich sinkenden Fertigstellungszahlen. Insgesamt kommen dieses Jahr rd.. m² neu auf den Markt. Dem schwächeren Marktumfeld entsprechend steigt die Leerstandsrate seit Mitte 1 von ca.,5% kontinuierlich auf aktuell,% oder rund 7. m² an. Prognose Büromarkt Hamburg (Jahresdurchschnittswerte) 1 3 5 Mietwachstum 5,, -11, -,9,, 1, Leerstand (%),, 5,1,7, 5,, Rendite (netto) 5,3 5,3 5,3 5, 5, 5,3 5,3 Wertzuwachs 5,, -11, -,7,7 3, 1, Total return 11, 5,3 -, -1,3,1,5,7 Quellen: DB Real Estate Research, Atis Real Müller, JLL, CBRE, C&W/H&B Real Estate Research 13

Durch die verhaltene Nachfrage kombiniert mit den recht hohen Fertigstellungszahlen für 3 rechnet DB Real Estate Research mit einem Jahresdurchschnittswert von etwa,7%. In den Folgejahren wird die Leerstandsrate wieder sinken. Ab wieder positive Mietentwicklung Das Mietniveau stellt sich in Hamburg im Vergleich zu München und Frankfurt als insgesamt relativ stabil dar. Die Spitzenmiete ist auch hier gesunken und liegt bei rd. 1 /m² und Monat. Für prognostiziert DB Real Estate Research eine Stabilisierung der Mieten (Mietsteigerung rd.,%). Bürostandorte in Hamburg Die besten Bürolagen in Hamburg befinden sich in der Innenstadt, am Hafenrand und an der Alster. Die Innenstadt wird von älteren Bestandsgebäuden auf größtenteils sehr kleinen Grundstücken geprägt. Daher weisen viele Bestandsgebäude eine schlechte Flächeneffizienz auf. In den letzten Jahren sind jedoch einige Neubauten entstanden. Das kleinteilige Flächenangebot und die geringen Erweiterungsmöglichkeiten in der Innenstadt haben dazu geführt, dass neue Bürolagen entlang der Elbe entstanden sind. Im Bereich zwischen der City Süd und Neumühlen im Westen sind am so genannten Hafenrand innerhalb der letzten Jahre neue Bürogebäude entstanden. Der Standort war ursprünglich für IT-Nutzer gedacht, er weist heute jedoch eine gemischte Nutzung auf. Eine weitere sehr gute Bürolage stellt die Warburgstraße an der Außenalster dar. Hier befinden sich Bürovillen mit Alsterblick. Die City Süd, auf einer ehemaligen Industriebrache entstanden, zählt zu einem der größten Bürostandorte in Hamburg und umfasst einen Gesamtflächenbestand von rd. 5. m². Hier haben sich zahlreiche Versicherungen und Banken niedergelassen. Das Pendant zur City Süd stellt die City Nord dar. Sie wurde in den sechziger Jahren als Bürostadt für Großkonzerne (BP, Shell, Esso, Tchibo) konzipiert. Mittlerweile sind jedoch einige Unternehmen aufgrund des Alters der Gebäude und der fehlenden Infrastruktur an andere Standorte gezogen. Hafen City stellt größtes Entwicklungsgebiet in Hamburg dar Die Hafen City stellt für die nächsten Jahre das größte Entwicklungsgebiet in Hamburg dar. Auf einer Fläche von rd. 155 Hektar sollen in unmittelbarer Nähe zur Elbe und zur Innenstadt Büro- und Wohngebäude entstehen. Insgesamt ist ein Flächenvolumen von rd. 1, Mio. m² Bruttogeschossfläche geplant. Die Realisierung der Büroprojekte verläuft wegen der schwierigen Vorvermietung zurzeit schleppend. Langfristig dürfte sich die Hafen City zu einem interessanten Standort mit einem attraktiven Nutzungsmix entwickeln. Mietentwicklung bei Büroimmobilien 3 Rendite Spitzenmiete Leerstandsrate 1 Miete /m² p. M. 5 15 1 5 1 Rendite, Leerstandsrate % 1993 199 1995 199 1997 199 1999 1 3 Quellen: Bulwien AG, Atis Real Müller, JLL 1 Real Estate Research

Einzelhandel Die Einzelhandelsstruktur in der Hansestadt ist ähnlich wie in Berlin polyzentrische mit der Innenstadt als wichtigster Lage und einigen Stadtteilzentren. In der Innenstadt wird zwischen der City West und Ost als Einkaufslagen unterschieden. Unter City Ost wird die Spitaler- und Mönckebergstraße verstanden. Hier sind alle großen Kauf- und Warenhäuser sowie nationale und internationale Filialisten des Konsumsegments vertreten. Die Europa Passage zwischen Mönckebergstraße und Jungfernstieg wird ab mit rd. 37. m² das Flächenangebot erweitern und eine attraktive Verbindung zur City West schaffen. Als City West wird der Bereich zwischen Rathausplatz und Gänsemarkt bezeichnet. Hier sind in den er Jahren einige Passagen entstanden, die neben einer Flächenerweiterung zu einer Attraktivitätssteigerung Hamburgs als Einkaufsstandort geführt haben. Auf der Poststraße befinden sich Anbieter des Konsumsegments, während im Bereich Neuer Wall, Jungfernstieg hochwertige Anbieter sowie das Luxussegment mit Designern etc. zu finden sind. Mieten sind zurzeit stabil Neben der Innenstadt sind Wandsbek, Eppendorf und Harburg die wichtigsten Stadtteilzentren. In Harburg wurden die Harburg-Arcaden mit rd. 1. m² Verkaufsfläche eröffnet. Daneben baut die ECE das Phoenix Center am Bahnhof mit.5 m² Verkaufsfläche. Die Nachfrage nach Flächen war in den Vorjahren dank der Expansionspläne internationaler Filialisten sehr hoch; mittlerweile ist jedoch eine gewisse Sättigung festzustellen. Gesucht werden nach wie vor Flächen in den Toplagen. Das Mietniveau ist in den letzten Jahren aufgrund der guten Nachfrage kontinuierlich gestiegen, hat sich jedoch jetzt stabilisiert. Als Topmiete werden für kleinteilige Flächen 19 /m² und Monat bezahlt. Lager- und Logistikimmobilien Hamburg ist der bedeutendste Logistikstandort Norddeutschlands Dank des Hafens ist Hamburg der bedeutendste Logistikstandort Norddeutschlands. Durch die Erweiterung des Containerhafens in Altenwerder wird das Ansehen des Standortes weiter erhöht. Dieser stellt eine Verbindung zwischen den Transportwegen Wasser, Straße und Schiene her. Die wichtigsten Standorte für Lager- und Logistikflächen befinden sich im Hafengebiet in Billbrook/Hammerbrook, Finkenwerder und Altenwerder. Daneben sind Allermöhe innerhalb des Stadtgebiets, Harburg, sowie der Flughafen Logistikstandorte. Als Hauptnachfrager treten nach wie vor Logistik- und Handelsunternehmen auf. Allerdings ist auch hier gegenüber dem Vorjahr eine leichte Zurückhaltung zu spüren. Spekulative Flächen werden kaum errichtet. Das Mietniveau hat sich gegenüber dem Vorjahr stabilisiert und liegt für moderne Flächen in guten Lagen zwischen 5, und 5,5 /m² und Monat. Mietentwicklung Einzelhandel Mietentwicklung Lager- und Logistik Rendite Spitzenmiete 1 Rendite Spitzenmiete 1 1 1 15 Miete /m² p. M. 1 5 Rendite % Miete /m² p. M. Rendite % 1993 199 1995 199 1997 199 1999 1 3 1993 199 1995 199 1997 199 1999 1 3 Quellen: Kemper s, Bulwien AG Quellen: Bulwien AG, JLL Real Estate Research 15

Düsseldorf Bevölkerung: 57. Bürobestand:,7 Mio. m² Leerstandsquote: 11% Spitzenmiete: /m²/monat Wirtschaftliches Umfeld Die Wirtschaft von Nordrhein-Westfalen wächst seit Jahren langsamer als die westdeutsche Wirtschaft insgesamt. Zwar liegt das Bruttoinlandsprodukt pro Kopf mit 5. für Nordrhein-Westfalen leicht über dem gesamtdeutschen Durchschnitt. Nimmt man jedoch den Mittelwert der westdeutschen Bundesländer als Vergleichsmaßstab, so liegt NRW fast 7% zurück. Im letzten Jahr schrumpfte das Bruttoinlandsprodukt preisbereinigt sogar leicht, und die Aussichten für das laufende Jahr sind nicht besser. Stabiler wegen diversifizierter Branchenstruktur Als Landeshauptstadt nahm Düsseldorf schon immer eine Sonderposition in NRW ein. Es sind aber nicht nur die zusätzlichen Jobs in den konjunkturresistenteren Landesbehörden, die Düsseldorfs wirtschaftliche Entwicklung über den Landesschnitt gehoben haben. Es sind in erster Linie Bürojobs in der Medien- und Telekommunikationsbranche, die in der zweiten Hälfte der 9er Jahre in Düsseldorf geschaffen wurden. Von 199 bis stieg die Zahl der sozialversicherungspflichtig Bürobeschäftigten in Düsseldorf um über 1%. Die große Zahl in- und ausländischer Unternehmen, die in Düsseldorf ihre Niederlassung für das Rhein-Ruhr-Ballungsgebiet haben, dämpft gesamtwirtschaftliche Schocks zusätzlich. Entgegen dem Bundestrend ist die Arbeitslosenquote im vergangenen Jahr in Düsseldorf nicht gestiegen erst in den letzten Monaten kam es zu einem moderaten Anstieg der Arbeitslosenrate. Beschäftigungswachstum Arbeitslosenquote % gg. Vj. 3 1-1 - -3 - Büro Gesamt 1995 199 1997 199 1999 1 * 3* % Düsseldorf NRW 1 11 1 9 7 1999 1 3 Quellen: BA f. Arbeit,*Schätzung DB Research Quelle: BA f. Arbeit Knapp eine Viertel Million Einpendler Die Bedeutung der Stadt für die Region kommt auch in der Pendlerstatistik zum Ausdruck: Knapp eine Viertel Million Einpendler wurden beim letzten Mikrozensus erfasst, über 9% davon sind Berufspendler. Dem stehen gerade. Personen gegenüber, die aus Düsseldorf in andere Städte pendeln auch hier sind fast 9% der Bewegungen beruflich bedingt. Mit rd. 571. Personen ist die Bevölkerungszahl in der Landeshauptstadt im dritten Jahr in Folge leicht gestiegen. Sie liegt damit zwar etwa 1% über dem Niveau von 1999, jedoch noch immer leicht unterhalb des Wertes von 199, v.a. aber deutlich unter der Bevölkerungszahl der er und 7er Jahre, als noch weit über. Personen in der Landeshauptstadt lebten. Der Wanderungssaldo mit dem Umland (Regierungsbezirk Düsseldorf) ist seit Jahren negativ, die Bevölkerungszahl wächst in den letzten Jahren allein aufgrund der anhaltenden Zuwanderung aus dem übrigen Bundesgebiet, insbesondere aufgrund der Zuwanderung aus dem Ausland. 1 Real Estate Research

Büroimmobilienmarkt Zum Büromarkt Düsseldorf werden neben dem Stadtgebiet die Umlandgemeinden Neuss, Ratingen, Hilden und Erkrath gerechnet. Der Gesamtmarkt hat einen Büroflächenbestand von rd.,7 Mio. m², davon ca. 5, Mio. m² im Stadtgebiet Düsseldorf. Flächenumsatz blieb relativ stabil Der Flächenumsatz am Gesamtmarkt lag bei ca. 35. m², davon entfielen ca. 3. m² auf Eigennutzer. Somit wurde ein Ergebnis deutlich über dem Durchschnitt der letzten 5 Jahre (ca. 3. m²) erzielt. Der Rückgang gegenüber dem Spitzenjahr 1 blieb mit rund 13% im Vergleich zu den übrigen Hauptbürostandorten relativ gering. Zu dem stabilen Ergebnis haben Großvermietungen zum Jahresende beigetragen, vor allem ein Abschluss von Ernst & Young über. m². Da zu Jahresbeginn 3 weitere großflächige Abschlüsse ausblieben und hauptsächlich im kleinen und mittleren Segment Anmietungen erfolgten, ist der Flächenumsatz in den ersten Monaten schwach ausgefallen. Für das Gesamtjahr wird ein Umsatzvolumen von ca. 5. m² erwartet. Umsatzentwicklung Tausend m 5 35 3 5 15 1 5 1993 199 1995 199 1997 199 1999 1 3* Quellen: Atis Real Müller, gif, * Prognose JLL Die wichtigsten Nachfragegruppen waren in unternehmensnahe Dienstleister, Handel und Industrie sowie der Finanzsektor. Vor allem die Telekommunikationsbranche hat gegenüber den Vorjahren an Bedeutung verloren. Ein Großteil der Flächennachfrage entfiel auf das Düsseldorfer Stadtgebiet, speziell die Teilmärkte City/Bankenviertel und Seestern; in den Umlandgemeinden ist der Flächenumsatz hingegen zurückgegangen. Leerstand hat sich im Jahr verdoppelt Der Büroflächenleerstand am Gesamtmarkt belief sich zum Jahresende auf ca. 5. m², entsprechend einer Quote von 9,7%. Damit hat sich die Leerstandsrate innerhalb eines Jahres verdoppelt. Überdurchschnittlich hoch ist der Wert in den Teilmärkten außerhalb des Stadtgebietes. Aktuell liegt die Leerstandsquote am Gesamtmarkt bei knapp 11%, im Stadtgebiet bei ca. 9%. Der Anteil der Untermietflächen am Gesamtleerstand wird mit ca. % beziffert. Wegen der verhaltenen Nachfrage bei anhaltend hohen Fertigstellungen prognostiziert DB Real Estate Research im Jahresdurchschnitt 3 einen weiteren Anstieg des Leerstands auf jahresdurchschnittlich 1,5%. Prognose Büromarkt Düsseldorf (Jahresdurchschnittswerte) 1 3 5 Mietwachstum,1 1, -, -5,3 -,,, Leerstand (%),,5 7, 1, 1,5 1,3 11,7 Rendite (netto) 5, 5,3 5,3 5,3 5,3 5, 5, Wertzuwachs 9,3 7,3 -, -7,3-3,3,3 3, Total return 1,3 1,5-3, -,, 9,5, Quellen: DB Real Estate Research, JLL, Atis Real Müller, CBRE, C&W/H&B Real Estate Research 17

Mietrückgang auch in 3 und Erst ab rückläufige Fertigstellungszahlen Spitzenmieten von 5, /m² wurden im Jahr 1 speziell im Teilmarkt Bankenviertel erzielt. In fiel die Miete um knapp 1% und setzt auch im Jahr 3 den Abwärtstrend fort. Aktuell ist in den Top-Lagen City und Bankenviertel von einer Spitzenmiete von rund /m² auszugehen. Unserer Prognose zufolge werden die Mieten in 3 und um jeweils rund 5% weiter zurückgehen. Maßgeblicher Faktor für den Mietrückgang und die stark steigenden Leerstände waren die hohen Fertigstellungszahlen von jeweils ca.. m² in den Jahren 1 und. Rund die Hälfte der Flächen wurde spekulativ errichtet. Für 3 wird ein Neubauvolumen auf ähnlichem Niveau erwartet, bevor aufgrund der rückläufigen Fertigstellungen in eine Stabilisierung von Mieten und Leerstand zu erwarten ist. Die Zahl der Projektstarts ist bereits in deutlich zurückgegangen und bezieht sich im Wesentlichen auf Objekte von Eigennutzern oder mit hohem Vorvermietungsanteil. Bürolagen Die besten Bürolagen Düsseldorfs bilden die Teilmärkte Bankenviertel und City. Das Bankenviertel zwischen Kasernenstraße und Königsallee ist bevorzugter Standort der Finanzwirtschaft; in der City sind viele unternehmensnahe Dienstleister ansässig. Charakteristisch für die Lagen sind ältere, standortbestimmende Bestandsgebäude, die partiell durch Neubauten ersetzt werden. Beispiele bieten aktuell das Benrather Karree in der Kasernenstraße mit ca. 5. m² Bürofläche oder das Hochhaus GAP (ca.. m²) am Graf-Adolf-Platz. Der Medienhafen als Teil des ehemaligen Rheinhafens bietet vor allem Unternehmen aus den Bereichen Medien, IuK und Werbung einen Standort mit moderner Architektur in Kombination mit denkmalgeschützten Hafengebäuden. Als Entlastungsstandorte für die City entstanden die Teilmärkte Kennedydamm und Seestern. Der linksrheinisch gelegene Seestern entstand seit Anfang der er Jahre mit einem ursprünglich hohen Besatz an Eigennutzern mit ihren Hauptverwaltungen. Der Teilmarkt ist in den letzten Jahren vor allem aufgrund der Flächennachfrage durch Telekom-Unternehmen gewachsen. Der Kennedydamm, der mit großen Bürohäusern eine ähnliche Struktur wie der Seestern aufweist, bildet den Ausgangspunkt der Entwicklungsachse in den Düsseldorfer Norden, die zunehmend an Attraktivität gewinnt. Dieser Teilraum profitiert von der Nähe zu Flughafen und Messe sowie von der gut ausgebauten Straßenverkehrsinfrastruktur. Im Umfeld des Flughafens sind einige ehrgeizige (Stadtentwicklungs-) Projekte geplant. Hierzu zählen das World Trade Center Düsseldorf am Bahnhof Düsseldorf-Flughafen mit rund 55. m² Büro-, Service- und Hotelfläche oder die Airport City mit rund 3. m² Bruttogeschossfläche für Büros und ein Kongresshotel. Weiteres Entwicklungspotenzial im näheren Umfeld des Flughafens bietet langfristig das Gelände des ehemaligen Röhrenwerks von Mannesmann im Stadtteil Rath. Entwicklung der Büromieten Miete /m² p. M. 3 5 15 1 5 Rendite Spitzenmiete Leerstandsrate 1 1 1 Rendite, Leerstandsrate % 1993 199 1995 199 1997 199 1999 1 3 Quellen: JLL, Atis Real Müller, DB Real Estate Research, Bulwien AG 1 Real Estate Research

Einzelhandel Düsseldorf zählt zu den Top-Einzelhandelsstandorten in Deutschland. Wichtiger Faktor für die Bedeutung als Einkaufsstandort ist die regionale Kaufkraft; die Kaufkraftkennziffer liegt rund % über dem Bundesdurchschnitt. Aufgrund des attraktiven Angebots profitiert Düsseldorf von der erheblichen Anziehungskraft für das Umland. Düsseldorfs Einzelhandel mit Vorreiterfunktion in Deutschland Am Einzelhandelsmarkt Düsseldorf bilden die Königsallee, Schadowstraße und Flinger Straße die Top-Adressen. Während entlang der Königsallee als Luxusmeile das gehobene Segment angesiedelt ist, bilden die westliche Schadowstraße und Flinger Straße die Konsumlage mit hoher Passantenfrequenz. Die Königsallee ist eine der attraktivsten europäischen Luxusmeilen, viele Filialisten nutzen den Standort, um neue Konzepte am deutschen Markt einzuführen. Das Angebot im Bereich Flinger-/ Mittelstraße ist vor allem auf jüngeres Publikum ausgerichtet. Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen bleibt in den stark frequentierten Lagen weiterhin hoch, ist aber aktuell im Vergleich zu den Vorjahren leicht rückläufig. In diesen Lagen haben in den vergangenen Monaten verschiedene (inter-) nationale Filialisten neue Geschäfte eröffnet. Demgegenüber fällt die Nachfrage nach Ladenflächen in Randlagen schwach aus, wie sich auch in einem deutlichen Mietgefälle zu den Top-Lagen zeigt. In den 1a-Lagen ist die Miete im vergangenen Jahr stabil geblieben, dagegen hat sich der Gegensatz zu den Neben- und Randlagen vergrößert, wo die Mieten unter Druck geraten sind. Die Spitzenmiete auf der Schadowstraße liegt bei 1 /m² und Monat. Bei konstanter Miete in der Top-Lage ist von einem weiteren Absinken der Mieten in den Nebenlagen auszugehen. Lager- und Logistikimmobilien Die Region Düsseldorf bildet einen der wichtigsten Logistik- und Distributionsstandorte in Deutschland. Die Stadt profitiert zum einen von der gut ausgebauten Verkehrsinfrastruktur, besonders dem Flughafen Düsseldorf sowie dem dichten Autobahnnetz, zum anderen von der zentralen Lage im dichtbesiedelten, industrialisierten Westen Kontinentaleuropas. Die wichtigsten Standorte für Industrie- und Distributionsflächen befinden sich in den Gemeinden Neuss, Erkrath, Hilden, Krefeld und Grevenbroich. Im Einzugsbereich des Düsseldorfer Flughafens sind darüber hinaus Ratingen und Düsseldorf-Nord zu nennen. Bedarf beschränkt sich auf moderne Logistikimmobilien Während die Nachfrage bei modernen Logistikflächen in und den ersten Monaten 3 stabil geblieben ist, sind ältere Bestandsflächen, die modernen Anforderungen baulicher und technischer Ausstattung nicht mehr genügen, nur mit entsprechendem Abschlag bei den Mieten zu vermarkten. Die Mieten für moderne Logistikflächen liegen aktuell im Bereich 5, bis 5,5 /m² und sind gegenüber dem Vorjahr geringfügig gesunken; ältere Flächen liegen in einer Spanne zwischen 3, und,5 /m². Mietentwicklung Einzelhandel Mietentwicklung Lager- und Logistik Rendite Spitzenmiete 1 1 Rendite Spitzenmiete 1 Miete /m² p. M. 15 1 5 1 Rendite % Miete /m² p. M. 1 Rendite % 1993 199 1995 199 1997 199 1999 1 3 1993 199 1995 199 1997 199 1999 1 3 Quellen: Kemper s, Bulwien AG Quellen: Bulwien AG, JLL Real Estate Research 19

Köln Bevölkerung: 97. Bürobestand:, Mio. m² Leerstandsquote: 5,5% Spitzenmiete: 1,5 /m²/monat Wirtschaftliches Umfeld Köln hat sich vom Industriezu einem Dienstleistungsstandort entwickelt Köln hat sich vom Industrie- zu einem Dienstleistungsstandort entwickelt. Die Stadt ist der größte und wichtigste Medienstandort in Deutschland. Neben neun Fernsehsendern (u.a WDR, RTL Europe, Viva) sind acht Radiostationen und zahlreiche Film- und Fernsehproduktionen sowie Zulieferbetriebe in Köln angesiedelt. Insgesamt sind in der Medienbranche etwa 5. Personen beschäftigt. Weitere bedeutende Wirtschaftsbereiche sind das Versicherungswesen mit insgesamt Versicherern (DKV, Axa-Colonia, Agrippina, Gerling) und das Bankenwesen, das mit dem Bundesverband der deutschen Banken noch weitere Kreditinstitute vor Ort aufweisen kann. Oppenheim jr. & Cie gilt als die größte Privatbank in Europa und hat ihren Sitz seit 3 Jahren in der Domstadt. Köln gilt als bedeutender Automobilstandort mit sieben Deutschland- bzw. Europa - zentralen (u. a. Ford, Toyota). Der Messestandort besitzt mit über internationalen Messen, von denen 5 in ihrer Branche weltweit führend sind (ANUGA, IFMA, PopKomm, Photokina etc.), einen weltweiten Ruf. Auch Medienstandort Köln im Sog der schwachen Konjunktur Von 199 bis 1 nahm die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in der Stadt um über % zu; die Zahl der Bürojobs legte im selben Zeitraum sogar um fast 1% zu. Von der konjunkturellen Großwetterlage kann sich jedoch auch Köln nicht abkoppeln: Trotz der positiven Unternehmensansiedlungen im Dienstleistungsbereich befindet sich die Arbeitslosenquote mit 11,9% (Stand Juni 3) deutlich über dem Bundes- (1,%) und auch Landesdurchschnitt (9,%). Beschäftigungswachstum Arbeitslosenquote % gg. Vj. 3 1-1 - -3 Büro Gesamt 1995 199 1997 199 1999 1 * 3* % Köln NRW 1 13 1 11 1 9 7 1999 1 3 Quellen: BA f. Arbeit,*Schätzung DB Research Quelle: BA f. Arbeit Durch die neue ICE-Strecke Frankfurt-Köln verkürzt sich die Reisezeit um rd. auf ca. 75 Minuten. Damit rücken die beiden Wirtschaftsregionen Köln-Bonn und Rhein-Main noch enger aneinander. Das dürfte beiden Standorten nutzen. Die Zahl der Einwohner belief sich im Jahr auf rd. 97., das sind etwa 1,5% mehr als 199. Wie andere Großstädte verliert auch Köln netto Einwohner an das Umland. Der Wanderungssaldo mit den Umlandgemeinden kann aber durch Zuwanderung aus dem übrigen Bundesgebiet und v.a. aus dem Ausland mehr als ausgeglichen werden. Außerdem zieht die Universität insbesondere jüngere Menschen in die Stadtgrenzen, sodass der Wanderungssaldo für die Gruppe der 15 bis 3-jährigen positiv ausfällt, für die anderen Altersgruppen ist er hingegen negativ. Real Estate Research