8/2009 MietRB-Beratungspraxis 243 Vertragsgestaltungen zur Anpassung oder Erhöhung der Miete von RAin FAinMuWR Simone Engel/RA Broder Bösenberg,Hannover* Eine Immobilie ist nur so viel wert wie der ihr zugrunde liegende Mietvertrag. Eine entscheidende Bedeutung kommt dabei naturgemäß dem Mietzins zu. Insbesondere in gewerblichen Mietverträgen sollte hier die Entwicklung des Mietzinses für die Zukunft festgelegt werden. Keine oder unwirksame Regelungen im Mietvertrag können zu einer schleichenden Entwertung der Immobilie führen. Daher werden die Möglichkeiten der Regelung von Mietanpassung und -erhöhung im Folgenden dargestellt. Ist von den Parteien eine Anpassung oder Erhöhung der Miete gewollt, bieten sich zumindest im Gewerbemietrecht entsprechende Vertragsgestaltungen an. Da die 557 ff. BGB für das Wohnraummietrecht umfänglich die Mieterhöhungsmöglichkeiten regeln, verbleibt den Parteien hier deutlich weniger Verhandlungsspielraum. I. Staffelmieten Eine Möglichkeit stellen Staffelmietvereinbarungen dar. Unter den Maßgaben des 557a BGB sind solche Vereinbarungen auch in Wohnraummietverhältnissen möglich. Bei derartigen Vereinbarungen legen die Parteien von vornherein fest, innerhalb welcher Zeiträume sich die Miete in einer bestimmten Höhe ändern soll. Bei Wohnraum muss die Höhe der Änderung grundsätzlich in einem Geldbetrag angegeben werden. Hierbei kann die neue Miethöhe oder aber auch der reine Erhöhungsbetrag angegeben werden. Im Gewerberaummietrecht reicht hingegen auch eine Prozentangabe aus. * Simone Engel ist Rechtsanwältin und Fachanwältin für Mietund Wohnungseigentumsrecht in der ausschließlich auf das Immoblienrecht spezialisierten Kanzlei bethgeundpartner immobilienanwälte in Hannover. Broder Bösenberg ist Rechtsanwalt in derselben Kanzlei. 1 Lindner-Figura in NZM 1999, 492. 2 BGH v. 27.11.2003 IXZR76/00, MDR 2004, 439 =MietRB 2004, 138 =NZM 2004, 190. 3 Lindner-Figura in NZM 1999, 492. 4 von Brunn in Bub/Treier,Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III., Rz. 22. Beraterhinweis: Gerade bei langen Laufzeiten besteht die Gefahr, dass die bei Vertragsschluss vereinbarten Staffelungen immer weiter von der tatsächlichen Mietentwicklung abweichen. Staffelmieten können daher auch als Wette auf die Zukunft bezeichnet werden. Sinnvoll können solche Regelungen insbesondere dann sein, wenn dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses als Starthilfe ein unter der ortsüblichen Miete liegender Mietzins zugestanden wurde und die Parteien eine kurzfristige Angleichung über die Staffelung erreichen wollen. Derartige Regelungen sind in Bezug auf die tatsächlichen Entwicklungen am Markt allerdings unflexibel, da sie auf einer Prognoseentscheidung der Parteien bei Vertragsschluss beruhen. Von übermäßig langen Laufzeiten kann daher nur abgeraten werden. Wichtig ist, dass zugleich eine Regelung getroffen wird, wie sich die Miete nach Ablauf der Staffelung weiterentwickeln soll. II. Umsatzmieten Im Gewerbemietverhältnis können die Parteien auch eine sog. Umsatzmiete vereinbaren. In solchen Vereinbarungen wird die Miethöhe direkt an die Umsätze des Mieters gekoppelt. Der Vermieter partizipiert dadurch unmittelbar am geschäftlichen Erfolg aber eben auch am geschäftlichen Misserfolg des Mieters, weshalb seinrisiko hier erheblich ist. Vorteil für den Mieter ist, dass das Verhältnis der aufzuwendenden Miete immer im gleichen Verhältnis zu seinen tatsächlichen Umsätzen steht. Zwar ist eine solche Vereinbarung im Gewerbemietrecht in der Regel zulässig und wegen der Üblichkeit auch in Formularverträgen grundsätzlich nicht als überraschende Klausel i.s.d. 305c BGB anzusehen. 1 Dennoch ist eine solche Vereinbarung im Einzelfall, z.b. bei Apotheken mit Blick auf 8 Satz 2 ApothekenG, unzulässig 2 (im Falle eines Pachtverhältnisses über eine Apotheke hingegen greift das Verbot an der Umsatzbeteiligung nicht 3 ). Bei der Vereinbarung solcher Umsatzmieten mussganz konkret dargestellt werden, welche Umsätze die Parteien für die Berechnung der Miete heranziehen wollen. Unbedingt sollten die Parteien auch klare Regelungen dazu treffen, wie der Mieter seine Umsätze offenzulegen hat. Hierzu sollte vorgesehen werden, dass der Vermieter oder ein von ihm beauftragter und zur Berufsverschwiegenheit verpflichteter Dritter im Einzelfall berechtigt ist, in die Unterlagen des Mieters Einsicht zu nehmen. Für den Fall einer Steuerprüfung sollte ebenfalls dahingehend eine Regelung aufgenommen werden, dass ggfls. abgeänderte Umsatzzahlen auch zu einer Anpassung der Miete führen. Darüber hinausist zu vereinbaren, dass über das jeweilige Mietobjekt gesondert Buch zu führen ist. Anderenfalls sieht sich der Vermieter der Gefahr ausgesetzt, dass die Umsätze des Mieters verschleiert werden. Letztlichist zu beachten, dass mit der Vereinbarung einer Umsatzmiete keine Betriebspflicht einhergeht. 4 Dem Mieter sollte daher unbedingt vertraglich eine solche auferlegt werden. Beraterhinweis: Um für beide Parteien die Risiken überschaubar zu halten, sollte unbedingt ein fester Sockelbetrag in Form einermindestmiete und einer Höchst-
244 MietRB-Beratungspraxis 8/2009 miete zur Vermeidung des Erreichens der Wuchergrenze vereinbart werden. III. Indexmieten Indexmieten koppeln die Miete je nach vertraglicher Ausgestaltung direkt oder zumindest mittelbar an die Entwicklung eines von den Parteien vereinbarten Bezugsindexes. Sie können daher der reinen Wertsicherung, aber auch der gezielten Renditesteigerung dienen. Indexmieten können relativ flexibel den Bedürfnissen der Parteien angepasst werden. Dies gilt sowohl mit Blick auf den Verwaltungsaufwand der Parteien als auch bezüglich des Risikos der Parteien. Beraterhinweis: Die verschiedenen Mietanpassungsmöglichkeiten können im Gewerbemietrecht auch kombiniert werden. Hierbei ist allerdingshöchste Sorgfalt geboten, da klar und deutlich ersichtlich seinmuss, wann welche Klauselgilt und auf welche Ausgangsmiete sie Bezug nimmt. IV. Preisklauselgesetz Da 557b BGB ausdrücklich nur auf Wohnraummietverhältnisse anwendbar ist, richtet sich die Frage der Indexierung der Miete für andere Objekte, wie Gewerberaum oder aber auch Garagen oder dergleichen ausschließlich nach dem Preisklauselgesetz 5,das seit dem 14.9.2007 in Kraft getreten ist. Vollständig abgeschafft wurde das Genehmigungserfordernis. Die Wirksamkeit einer Klausel kann und muss daher allein aus dem Gesetz überprüft werden. Neu ist, dass die Klauseln nach 8 PrKlG grundsätzlich zunächst schwebend wirksam sind. Ein Verstoß gegen das Preisklauselgesetz führt erst durch rechtskräftiges Urteil zur Unwirksamkeit der Klausel. Der Vermieter kann also zunächst bis zur rechtskräftigen Feststellung der Unwirksamkeit der Klausel seine Forderungen geltend machen. Rückforderungsansprüche des Mieters sind damit ausgeschlossen. Allerdings eröffnet 8 PrKlG auch die Möglichkeit einer Vereinbarung, nach der die Unwirksamkeit auf einen früheren Zeitpunkt zurückwirkt. Aus Mietersicht ist eine derartige Vereinbarung unbedingt zu empfehlen, da der Eintritt der Rechtskraft durch ein entsprechendes Prozessverhalten des Vermieters durchaus nachteilig beeinflusst werden kann (Prozessverzögerung und Einlegen von Rechtsmitteln). Das neue Recht ist auf alle Preisklauseln anwendbar, deren Genehmigung nicht vor dem 13.9.2007 beantragt wurde. Alte Klauseln, die der Genehmigungsfiktion des 4PrKV unterlagen, sind auch nach dem Preisklauselgesetz zulässig. Bereits genehmigte Klauseln bleiben wirksam. Nicht unter das Verbot fallen gem. 1 Abs. 2PrKlG Leistungsvorbehaltsklauseln, Spannungsklauseln, Kostenelementeklauseln und (reine)ermäßigungsklauseln. 1. Leistungsvorbehaltsklauseln Unter einer Leistungsvorbehaltsklausel versteht man eine Klausel, die bezüglich des Ausmaßes der Änderung einen Ermessensspielraum zulässt. In diesem Fall ändert sich die Geldleistung (Miete) gerade nicht automatisch, sondern es bedarf eines gesonderten Akts der Neufestlegung bzw. Änderung der Geldleistung. Dieser kann darin liegen, dass eine der Vertragsparteien das Recht hat, die Änderung nach billigem Ermessen festzusetzen oder aber in einem schlichten Anspruch auf (Neu-) Verhandlung. Wichtig ist bei derartigen Klauseln, dass sich eindeutig ergibt, unter welchen Bedingungen eine Änderung vorgenommen werden kann. Eine Festlegung des konkreten Indexes ist hierbei unabdingbar. Im Rahmen der Festlegung der Änderung bzw. der Neuanpassung muss den Parteien ein Handlungsspielraum verbleiben. Die Parteien vereinbaren, dass bei einer Veränderung des Verbraucherpreisindexes für Deutschland um mehr als 10 %nach oben oder unten jede Partei das Recht hat, die Anpassung der Miete zu verlangen. oder Die Parteien vereinbaren, dass bei einer Veränderung des Verbraucherpreisindexes für Deutschland um mehr als 10 %nach oben oder unten jede Partei das Recht hat, eine Neufestsetzung der Miete zu verlangen. Beraterhinweis: Gleichzeitig sollte bereits für den Streitfall vorgesorgt werden. Um diesen sachgerecht von den Verhandlungen abzugrenzen, sollten die Parteien zunächsteine Zeitschienevereinbaren, innerhalb derer eine Einigung herbeizuführen ist. Die Parteien können sich ergänzend verpflichten, die Entscheidung (z.b. eines Sachverständigen der Industrie- und Handelskammer) zu akzeptieren. Solltensich die Parteien nicht innerhalb von4wochen nach Zugang der Änderungserklärung beim Erklärungsempfänger über die Miethöhe einigen können, wird die Miethöhe durch einen einvernehmlich festzulegenden Sachverständigen festgelegt. Die Kosten des Sachverständigen tragen die Parteien je zur Hälfte. Beraterhinweis: Unbedingt zu beachten ist, dass die Änderung des Mietzinses aufgrund eines solchen Vorbehalts als wesentliche Änderung des Vertragsinhaltes anzusehen ist. Daher ist bei einer vereinbarten Vertragslaufzeit von über einem Jahr gem. 550 BGB auch diesbezüglich das Schriftformerfordernis zu wahren. 2. Spannungsklauseln Bei Spannungsklauseln wird als Wertmesser für die Veränderung (Anpassung) der Geldleistung eine gleichartige oder zumindest vergleichbare Leistung angegeben. 6 Gängig ist hierbei eine Kopplung an das Mietniveau gewerb- 5 Siehe hierzu Tietzsch, MietRB 2008, 280. 6 Schulz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III., Rz. 237; BGH v. 14.4.1986 VIII ZR 60/85, MDR 1986, 842 =WuM 1986, 912.
8/2009 MietRB-Beratungspraxis 245 lich genutzter Räume gleicher Art und Lage. Um den vom Preisklauselgesetz gerade nicht gewollten Schwungradeffekt zu vermeiden, dürfen die in Bezug genommenen Mietverhältnisse ihrerseits nicht durch sog. echte Gleitklauseln gesichert sein. Technisch gesehen sind Spannungsklauseln vom Verbot des 1 Abs. 1 PrKlG nicht umfasst, da sie die Veränderung der Geldleistung an die Wertentwicklung der Gegenleistung bzw. einer mit dieser vergleichbaren Leistung koppeln. Sie können auch ohne Verstoß gegen das PrKlG lediglich eine Erhöhungsmöglichkeit einräumen und damit eine einseitige Wirkung haben. Ein praktisches Problem ist es hierbei oft, einen geeigneten Vergleichsmaßstab zu finden bzw. die erforderlichen Daten hierfür verlässlich zu ermitteln. 3. Kostenelementeklauseln Hier wird die Geldschuld von der Entwicklung der Preise und Werte für Güter und/oder Leistungen abhängig gemacht, welche die Selbstkosten des Gläubigers bei der Erbringung der Gegenleistung unmittelbar beeinflussen ( 1 Abs. 2 Ziff. 3 PrKlG). Dies können z.b. die Kosten für Instandhaltung bzw. Instandsetzung sein. Zu beachten ist, dass keine Kostenelementeklausel vorliegt, wenn sich der Preis (die Miete) um den Prozentsatz erhöhen soll, um den sich ein bestimmter Kostenfaktor erhöht hat. Da in einem solchen Fall die prozentuale Erhöhung auf den Gesamtpreis unabhängig davon durchschlägt, ob auch bei den übrigen Kostenfaktoren eine Verteuerung stattgefunden hat, kommt dem jeweiligen Kostenfaktor in einer solchen Klausel die Funktion eines automatischenwertmessers zu. 7 Auch hier liegt die praktische Schwäche darin, einen passenden Wertmesser zu finden, bei dem die erforderlichen Daten auch zugänglich sind. 4. Ermäßigungsklauseln Klauseln, die eine reine Ermäßigung der Miete ermöglichen, sind nach dem Preisklauselgesetz ebenfalls zulässig. Sie gefährden das Ziel der Inflationsbekämpfung nicht. Aus Vermietersicht bringen derartige Klauseln nichts. 5. Echte Gleitklauseln Die Zulässigkeit sog. echter Gleitklauseln richtet sich nach den Ausnahmevorschriften des Preisklauselgesetzes. Sie zeichnen sich dadurch aus, dass die zu leistende Geldschuld dergestalt an eine Vergleichsgröße (z.b. Verbraucherpreisindex) gekoppelt ist, dass es bei Veränderungen der Vergleichsgröße auch automatisch und ohne Ermessensspielraum der Parteien zu einer Änderung der Miete kommt. In 3 PrKlG wird festgelegt, auf welchen Index überhaupt zurückgegriffen werden darf. Auch der Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) fällt hierunter und wird in der Regel auch der einzige in Frage kommende Bezugsindex sein. 7 BGH v. 27.6.1973 VIII ZR 98/72, MDR 1973, 927 =NJW 1973, 1498 f. Die Laufzeit des Vertrages muss mindestens 10 Jahre betragen. Dies kann auch dadurch erreicht werden, dass der Mieter den Vertrag per Optionsrecht einseitig auf 10 Jahre verlängern kann oder aber zumindest vermieterseitig das ordentliche Kündigungsrecht für mindestens 10 Jahre ausgeschlossen ist. Beraterhinweis: Wegen des Erfordernisses der mindestens 10-jährigen Laufzeit ist auf die Einhaltung der Schriftform nach 550 BGB zu achten! Die Klausel darf den Vertragspartner nicht unangemessen benachteiligen. Nach 2 Abs. 3 PrKlG liegt insbesondere dann eine unangemessene Benachteiligung vor, wenn einseitig ein Preis- oder Wertanstieg eine Erhöhung, nicht aber umgekehrt ein Preis- oder Wertrückgang eine entsprechende Ermäßigung des Zahlungsanspruchs bewirkt, nur eine Vertragspartei das Recht hat, eine Anpassung zu verlangen, oder der geschuldete Betrag sich ggü. der Entwicklung der Bezugsgröße unverhältnismäßig ändern kann. Verstöße gegen die Regelbeispiele aus 2Abs. 3PrKlG führen zwangsläufig zu einem Verstoß gegen das Preisklauselgesetz. 6. Vereinbarung einer Gleitklausel a) Schwellenwert Durch die Vereinbarung eines Schwellenwerts kann eine Mindestschwankung des Indexes vereinbart werden. So schlägt sich nicht mehr jede Veränderung des Index direkt auf die Miethöhe nieder. Wie hoch dieser ist, wird regelmäßig Verhandlungssache sein. Durchaus üblich sind Schwellenwerte i.h.v. 5,10 oder 15. Es macht hierbei einen erheblichen Unterschied, ob die Parteien den Schwellenwert durch eine Prozentangabe oder eine Punkteangabe festlegen. Beraterhinweis: Ohne Vereinbarung eines Schwellenwertes ändert sich die Miete mit jeder Änderung des Bezugsindexes. Dies führt zu einem erhöhten Verwaltungsaufwand, da die Parteien die Miete im Prinzip monatlich anpassen und neu berechnen müssen. Alternativ können die Parteien auch vereinbaren, dass sich die Miete immer zu einem bestimmten Zeitpunkt (z.b. jeweils zum 1. Januar eines Jahres) ändert. Möglich ist auch eine Kombinationaus beiden Alternativen.... ändert sich der Verbraucherpreisindex für Deutschland um mehr als 10 Prozent, so wird die Miete jeweils zum 1. Januar des darauf folgenden Jahres entsprechend der prozentualen Indexveränderung angepasst. b) Prozent- oder Punkteregelung Sofern die Parteien einen Schwellenwert vereinbaren, muss geregelt werden, ob die Änderung der Miete von
246 MietRB-Beratungspraxis 8/2009 einer prozentualen Änderung des Bezugsindexes oder von einerveränderung in Punkten abhängen soll. Zu berücksichtigen ist, dass eine Veränderung nach Punkten im Ergebnis zu einer häufigeren Anpassung der Miete führt, als eine entsprechende Anpassung nach Prozenten. Bei einem Indexstand von beispielsweise 150 Punkten entspricht eine Änderung von 10 Punkten nur noch 6,67 %. Zudem ist für die Punkteregelung jeweils das Basisjahr entscheidend, da der Schwellenwert sich auf dieses bezieht. Das Statistische Bundesamt legt allerdings i.d.r. alle 5Jahre ein neues Basisjahr fest (derzeit 2005 =100). Nach einer solchen Neufestlegung muss das Basisjahr des Vertrages umbasiert werden. Bisher konnte dies über entsprechende Musterrechnungen bzw. Tabellen des Statistischen Bundesamtes durchgeführt werden. Seit der Umstellung auf die Basis 2000 = 100 gibt es derartige Hilfen des Statistischen Bundesamtes allerdings nicht mehr. Da diese Umstellung erst 2003 erfolgte, stehen die letzten Werte bis Dezember 2002 zur Verfügung. Praktisch bedeutet dies, dass bei einem späteren Berechnungsbeginn nicht mehr auf Werte des Statistischen Bundesamtes zurückgegriffen werden kann. Nach erfolgreicher Umbasierung kann ein einfacher Abgleich mit den veröffentlichten Indexwerten durchgeführt werden. Um die Mietanpassung zu berechnen, ist es allerdings wiederum erforderlich, diese Änderung anhand der Indexzahlen in Prozente umzurechnen. Nur so kann die verhältnismäßige Änderung auf die Miete übertragen werden. Eine sich an der prozentualen Veränderung orientierende Indexierung bedarf hingegen keiner entsprechenden Umbasierung. Sie ist daher weniger verwaltungsintensiv. Im Rahmen einer Prozentregelung kann relativ unproblematisch das Erreichen des Schwellenwertes überprüft werden, da der alte und der neue Indexstand lediglich ins Verhältnis zu einander gesetzt werden müssen. Beispiel alter Indexstand: 85 neuer Indexstand: 105 Schwellenwert: Erreichen von 10% Als Formel gilt: ((neuer Indexstand/alter Indexstand) x 100) 100 ((105/85) x100) 100 = Da die Veränderung hier mit 23,529 %über dem Schwellenwert von10%liegt, könnte die Miete entsprechend angepasst werden. c) Höhe der Anpassung Die Parteien können darüber hinaus auch konkret festlegen, in welcher Höhe sich die Anpassung auswirken soll....so ändert sich der Mietzins um jeweils 70 %der eingetretenen Indexveränderung. Vorsicht ist allerdings geboten, wenn nicht Bezug auf die Indexveränderung genommen wird, sondern eine direkte Veränderung der Miete vorgegeben wird. Es besteht hier ein Verstoß gegen das Benachteiligungsverbot nach 2Abs. 3Nr. 3PrKlG, da die Möglichkeit einer unverhältnismäßigen Veränderung besteht. Ändert sich der Bezugsindex beispielsweise um 2%,ist die Änderung des Mietzinses um 6%überproportional. d) Wirksamwerden der Mieterhöhung Ein Aufforderungsschreiben ist bei echten Gleitklauseln grundsätzlich nicht erforderlich. Auchwenn die Parteien die Erhöhung nicht anzeigen oder geltend machen, ändert sich die Miethöhe. 8 Dies kann schnell zu erheblichen Nachforderungen oder Überzahlungen führen. Nachforderungen bzw. Rückforderungen können hierbei grundsätzlich bis zur Verjährungsgrenze (3 Jahre mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Forderungen entstanden sind) geltend gemacht werden. Nur unter ganz engen Voraussetzungen ist eine Verwirkung der Ansprüche anzunehmen. Esbedarf hier neben eines gewissen Zeitablaufs immerauch eines sog. Umstandsmoments. Das bedeutet, esmüssen besondere Umstände vorliegen, die darauf schließen lassen, dass die begünstigte Partei die Forderung nicht geltend machen will. Dafür reicht schlichtes Vergessen der Geltendmachung nicht aus. 9 Allerdings können die Parteien vereinbaren, dass eine Änderung der Miete bzw. zumindest die Fälligkeit des geänderten Mietzinses davon abhängt, dass eine Partei die Änderung geltend macht. Auch hier kann die Fälligkeit vonvornherein durch eine vertragliche Bestimmungfestgelegt werden.... die geänderte Miete ist jeweils ab dem auf die Erhöhung folgenden Monatsersten zur Zahlung fällig. e) Unwirksame Klausel Zu beachten ist, dass die meisten Mietverträge als sog. allgemeine Geschäftsbedingungen dem AGB-Recht unterfallen. Grundsätzlich dürfen Klauseln im Rahmen von allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht überraschend, intransparent oder für den Vertragspartner unangemessen benachteiligend sein. Preisindexklauseln sind durchaus üblich und weit verbreitet, weshalb sie in Formularverträgen regelmäßig nicht als überraschende Klauseln angesehen werden 10. Sofern es sich mieterseitig um einen Unternehmer i.s.d. 14 BGB handelt, muss die Klausel bei wirksamer Einbeziehung in den Vertrag lediglich der Inhaltskontrolle des 307 BGB standhalten. Die Anforderungen entsprechen dabei den Anforderungen des 2PrKlG. Ein Verstoß gegen das Preisklauselgesetz wird nach 8 PrKlG erst durch die rechtskräftige Feststellung der Un- 8 BGH v. 10.10.1979 VIII ZR 277/78, MDR 1980, 223 = NJW 1980, 589. 9 OLG Düsseldorf v. 23.10.1997 10 U 47/97, MDR 1998, 274 = NZM 1998, 480; OLG Rostock v. 2.6.2006 3 U 113/05, ZMR 2006, 773. 10 Schulz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III., Rz. 219.
8/2009 MietRB-Beratungspraxis 247 Wohnungseigentum wirksamkeit der Klausel relevant. Vorher wirkt die Klausel wie eine wirksame Klausel. 11 Aktuell in der jeder Ausgabe des MietRB in MietRB 12 Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 2. Aufl., Rz. 503. 13 Bartholomäi in Lindner-Figura/Oprée-Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Aufl., Kap. 10, Rz. 141. 7. Indexentfall Relevant ist die Frage, wie im Falle des Wegfalls des in Bezug genommenen Indexes bzw. Teilindexes vorzugehen ist. Dies ist nach wie vor insbesondere bei Altmietverträgen ein Problem. Sofern einer der entfallenden Indizes vereinbart wurde, weisen die Verträge zunächst eine Lücke auf. Ist für diesen Fall nicht vereinbart, dass ein anderer Index an die Stelle des nicht mehr erhobenen tritt und ist in den Vertrag auch keine individualvertragliche salvatorische Klausel aufgenommen worden, muss versucht werden, diese Lücke durch eine ergänzende Vertragsauslegung zu schließen. Man wird davon ausgehen können, dass redliche Vertragspartner den weggefallenen Index durch einen fortgeführten Index ersetzen würden. Dies wird regelmäßig der Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) 11 sein. Bezieht sich der Vertrag auf den Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, ist im Wege ergänzender Vertragsauslegung der VPI anzuwenden, da der alte Index dem VPI entspricht. Ist ein anderer Index vereinbart, hat jede Partei zumindest einen Anspruch auf Umstellung des Vertrages auf den Verbraucherpreisindex für Deutschland, da dieser die Altindizes ersetzt. 12 Unter Umständen kann auch hier bei entsprechender Regelungslücke die ergänzende Vertragsauslegung ergeben, dass der Verbraucherpreisindex für Deutschland zugrunde gelegt werden sollte. 13 Die sicherste Alternative ist jedoch die Vereinbarung eines Nachtrages. Hierzu ist allerdings die Mitwirkung beider Parteien erforderlich. Beraterhinweis: Inhaltlich hat sich durch das neue Preisklauselgesetz für die Vereinbarung von Preisklauseln nichts geändert. Der Wegfall des Genehmigungserfordernisses vereinfacht die Vereinbarungen vonindexklauseln einerseits, bürdet den Parteien aber andererseits auch das Risiko der Unwirksamkeit der Klauseln auf. Zu beachten ist, dass nach 8PrKlG ein Verstoß gegen das Preisklauselgesetz erst durch die rechtskräftige Feststellung der Unwirksamkeit der Klausel relevant wird. Bei Neuvereinbarungen von Preisklauseln sollten die Parteien bezüglich der Schwellenwerte ausschließlich Prozentregelungen treffen. Punkteregelungen sind verwaltungsintensiv und werden auf absehbare Zeit nicht mehr berechenbar sein. Eine Berechnung, die nach Dezember 2002 beginnen soll, ist nicht mehr möglich. In Altverträgen sollten die Parteien durch Nachtragsvereinbarungen Punkteregelungen durch Prozentregelungen ersetzen. Es wird hierbei dem Parteiwillen entsprechen, wenn ein vereinbarter Schwellenwert i.h.v. 10Punkten durch einen Schwellenwert i.h.v. 8%ersetzt wird.