Stadt Karlsruhe Stadtplanungsamt PRIVATE MODERNISIERUNGEN Förderrichtlinien in den Sanierungsgebieten
2 PRIVATE MODERNISIERUNGEN STADTPLANUNGSAMT 3 Sehr geehrte Hauseigentümerin, sehr geehrter Hauseigentümer, die Stadt Karlsruhe hat im Stadtgebiet derzeit mehrere Sanierungsgebiete. Eine Übersicht der aktuellen Gebiete gibt Ihnen die Karte auf der folgenden Seite. In diesen Bereichen sollen durch Maßnahmen im öffentlichen Bereich wie etwa durch die Umgestaltung und Verbesserung von Straßen, Wegen oder Plätzen die Wohn- und Lebensqualität insgesamt aufgewertet werden. Aber auch bei den privaten Gebäuden kann durch eine Modernisierung die Sanierung eines Gebietes voran gebracht werden. Wenn Sie daher in einem der Sanierungsgebiete ein Haus haben, können Sie von der Stadt Zuschüsse für Modernisierungsmaßnahmen bekommen und so den Wert Ihrer Immobilie erhalten. Auch für sogenannte Ordnungsmaßnahmen (zum Beispiel Abbruchmaßnahmen) gibt es im Einzelfall Zuschüsse. Mit einer Modernisierung können Sie Ihr Haus an den derzeit geltenden bautechnischen Standard im Wohnbereich und an die heutigen energetischen Anforderungen anpassen beispielsweise durch neue Fenster, eine neue Heizung, durch Verbesserung des Wärme- und Schallschutzes oder auch Einbau und Modernisierung von Sanitärräumen. Das dient der energetischen Erneuerung aber auch das Ortsbild profi tiert von der Außengestaltung der Gebäude. Die Förderkriterien wurden in Abhängigkeit der Lage der Sanierungsgebiete innenstadtnah oder eher in einer dörfl ich geprägten Struktur an den Bedarf angepasst. In einigen Gebieten können auch Modernisierungen von gewerblichen Bereichen gefördert werden. Sie können so durch die Modernisierung Ihres Hauses dazu beitragen, Ihren Stadtteil und damit die Stadt Karlsruhe insgesamt, noch attraktiver und für die Bewohner lebenswerter zu gestalten. Es würde mich freuen, wenn ich Sie dazu gewinnen kann, sich aktiv am Sanierungsprozess in Ihrem Gebiet zu beteiligen und einzubringen. Durch Ihre Teilnahme, beispielweise an Bürgerversammlungen, Begehungen oder Workshops wird die Sanierung in Ihrem Stadtteil zu einer wichtigen, gemeinsamen Sache von Stadt und Einwohnerschaft. Dr. Frank Mentrup Oberbürgermeister
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6 PRIVATE MODERNISIERUNGEN STADTPLANUNGSAMT 7 FÖRDERRICHTLINIEN IN DEN SANIERUNGSGEBIETEN ALLGEMEIN MIT ERGÄNZUNGEN UND ABWEICHUNGEN FÜR DÖRFLICH GEPRÄGTE SANIERUNGSGEBIETE (STAND FEBRUAR 2016) 1 ZUSCHUSS/GEGENSTAND DER FÖRDERUNG 1.1 ZUSCHÜSSE Zuschüsse werden für bauliche Maßnahmen zur Beseitigung von Missständen bei bestehendem Wohnraum gewährt. Es werden nur Maßnahmen gefördert, die den Gebrauchswert eines Gebäudes nachhaltig erhöhen. Zuschüsse für reine Instandhaltungsmaßnahmen werden nicht gewährt. Räumliche Erweiterungen/Anbauten untergeordneter Art (< 50 Prozent Nutzfläche) können im Einzelfall ebenfalls förderfähig sein. Ein Zuschuss bei bestehender gewerblicher Nutzung wird nicht gewährt. Besteht die gewerbliche Nutzung nur in Teilbereichen, werden diese bei der Berechnung des Zuschusses ausgenommen. 1.2 NACHRANGIGKEIT DES ZUSCHUSSES Ein Zuschuss kann nur gewährt werden, wenn vorrangig keine andere finanzielle Förderung/Zuschuss nach anderen Förderprogrammen (Bundes-/Landesprogrammen, zum Beispiel Landeswohnraumförderprogramm) möglich ist. Eine gleichzeitige Förderung von Maßnahmen im Rahmen des Sanierungsgebietes und anderer Zuschussprogramme der Stadt (zum Beispiel Schallschutzprogramm (Fenster), Bonusprogramm Energetische Sanierung im privaten Altbaubereich oder Hinterhofprogramm) scheidet ebenfalls aus. 1.3 MINDESTAUFWAND/AUSFÜHRUNG Ab einem anerkannten Mindestaufwand von 10.000 Euro ist ein Zuschuss zu den Erneuerungsmaßnahmen möglich; bei Ordnungsmaßnahmen bereits ab 5.000 Euro. Erforderlichenfalls können bei größeren Einheiten auch Bauabschnitte gebildet werden. Der Abschluss der vereinbarten Bau(abschnitts)- maßnahmen ist grundsätzlich innerhalb eines Jahres anzustreben. Modernisierte Wohnanlage im Rintheimer Feld Gefördert wird auch die fachtechnische Begutachtung und Begleitung energetischer Erneuerungsmaßnahmen (zum Beispiel für Gutachten, Honorare für Bauüberwachung und ähnlichem), soweit diese Leistungen von einem anerkannten Sachverständigen durchgeführt werden (das heißt die in 21 EnEV genannten, ausstellungsberechtigten Personen zum Beispiel Energieberater). Ebenso förderfähig sind allgemeine Baunebenkosten der Modernisierung wie zum Beispiel für Architektenleistungen wie Planung und Bauüberwachung. Die Kosten sind der Höhe nach pauschaliert. Jedoch begrenzt auf maximal 10 bis 15 Prozent der anerkannten förderfähigen Maßnahmen.
8 PRIVATE MODERNISIERUNGEN STADTPLANUNGSAMT 9 1.4 ENERGETISCHE ERNEUERUNG (= MODERNISIERUNG) VON GEBÄUDEN Der energetischen Erneuerung von Gebäuden kommt in den Sanierungsgebieten eine wesentliche Bedeutung zu. Daher werden solche energetischen Maßnahmen gefördert, die geeignet sind, die Anforderungen der aktuell geltenden Energieeinsparverordnung für Bestandsgebäude um mindestens 25 Prozent zu unterschreiten. 1.5 INSTANDHALTUNGSMASSNAHMEN Instandhaltungsmaßnahmen, Renovierungs-/Unterhaltungs-/ Wartungsmaßnahmen (außer als Folgearbeit der Modernisierung/Instandsetzung) werden nicht gefördert. 2. VERTRAGLICHE VEREINBARUNG 2.1 BESICHTIGUNG, ANTRAGSTELLUNG, BEGINN DER MASSNAHMEN UND VERTRAGLICHE VEREINBARUNG Bei Modernisierungsmaßnahmen sind mindestens zwei Angebote pro Gewerk zusammen mit einem Zuschussantrag vorzulegen. Bei energetischen Maßnahmen ist zusätzlich eine fachtechnische Beurteilung des Sachverständigen (Gutachten) über die Einhaltung des geforderten Standards und die Vorlage von mindestens zwei fachtechnisch geprüften Angeboten über die Durchführung der energetischen Gewerke vorzulegen. Auf der Grundlage der Bestätigung des Sachverständigen bei energetischen Maßnahmen, der fachtechnisch geprüften Angebote und des Antrages erfolgt die vertragliche Festlegung der Maßnahmen und Vereinbarung zwischen der Stadt und dem Eigentümer über die Zuschussgewährung. Mit den (Bau)Maßnahmen darf zu diesem Zeitpunkt noch nicht begonnen worden sein. Wurden bereits Aufträge erteilt Umfangreiche Modernisierung eines Hauses in der Waldstraße Die Maßnahmen zur (energetischen) Modernisierung werden zunächst vor Ort im Rahmen der Besichtigung des Gebäudes abgestimmt. Bei allen Modernisierungsmaßnahmen kann, bei energetischen Erneuerungsmaßnahmen muss, ein fachkundiger Sachverständiger (Architekt oder bei energetischen Maßnahmen die nach 21 EnEV ausstellungsberechtigten Personen) seitens der Eigentümer beauftragt werden. Energetische Modernisierung durch Austausch veralteter Heizungsanlagen
10 PRIVATE MODERNISIERUNGEN STADTPLANUNGSAMT 11 oder Maßnahmen vor Abschluss des Modernisierungsvertrages begonnen, scheidet eine Förderung im Ganzen aus. 2.2 DIENSTBARKEIT Die Eintragung einer Dienstbarkeit erfolgt ab 10.000 Euro Zuschuss (auf 20 Jahre nach Eintragung). Inhalt der Dienstbarkeit ist der Ausschluss sanierungsschädlicher Nutzungen auf dem Grundstück oder Gebäude. Auch bei der Gewährung eines Zuschusses bei einer Ordnungsmaßnahme (zum Beispiel Abbruch) gilt diese Zuschussgrenze. Ebenso erfolgt, unabhängig von der Zuschusshöhe, hierüber eine vertragliche Vereinbarung. 2.3 GRUNDSCHULDEINTRAG Die Eintragung einer Grundschuld erfolgt ab 50.000 Euro Zuschuss. Ebenfalls beschränkt auf 20 Jahre nach Eintragung. 3. ZUSCHUSSHÖHE (KOSTENERSTATTUNGSBEITRAG) 3.1 ZUSCHUSSHÖHE Der Basiszuschuss beträgt 25 Prozent des anerkannten, förderfähigen Aufwands; bei erhaltenswerten, insbesondere denkmalgeschützten, Gebäuden kann der Zuschuss um 15 Prozent, gegebenenfalls auch nur für Teilgewerke, erhöht werden. Durch Dämmung des Daches und der Möglichkeit der Grundrissverbesserung (Erweiterung) ergeben sich erhebliche Energieeinspareffekte und Aufwertungsmöglichkeiten. 3.2 ERHÖHUNG DES ZUSCHUSSBETRAGES BEI ERREICHEN EINES ERHÖHTEN ENERGIESTANDARDS (IN ANLEHNUNG AN DIE KFW-EFFIZIENZHAUS-TYPISIERUNG) Werden bei der energetischen Erneuerung eines Gebäudes der bei Zuschussgewährung geforderte, energetische Standard noch unterschritten, wird die Basisförderung nach Ziff. 4.1. um bis zu maximal 10 Prozent erhöht. Ausgehend von einer Basisförderung bei Einhaltung der Anforderungen an ein KfW- Effizienzhaus 115 werden 25 Prozent Zuschuss, bei Einhaltung der Anforderungen an ein KfW-Effizienzhaus 100 (entspricht Neubaustandard) ein Maximalzuschuss von 35 Prozent gewährt. Ein möglicher Zuschlag kann bei erhaltenswerten/ denkmalgeschützten Gebäuden gewährt werden (15 Prozent; vgl. Ziff. 3.1). 3.3 ANGEMESSENHEIT DER ERNEUERUNGSKOSTEN Eine Zuschussgewährung kann nur erfolgen, wenn mit Blick auf die Erhöhung des Gebrauchwertes und der verbleibenden Nutzungsdauer dies wirtschaftlich vertretbar ist. 3.4 EIGENGENUTZTE WOHNUNG/GEBÄUDE Bei eigengenutzten Gebäuden/Wohnungen wird die angemessene Wohnfläche von 60 Quadratmeter bei einer Person zuzüglich 10 Quadratmeter für jede weitere Person anerkannt und der Berechnung des Zuschusses zugrunde gelegt. 3.5 EIGENLEISTUNGEN Sämtliche Eigenleistungen (auch planerische und kaufmännische Eigenleistungen) einschließlich der Materialkosten werden nicht berücksichtigt.
12 PRIVATE MODERNISIERUNGEN STADTPLANUNGSAMT 13 4. MIETPREISBINDUNG Ab einer Zuschusshöhe von 40.000 Euro wird für zehn Jahre eine vertragliche Mietpreisbindung vereinbart. Der maximale Mietpreis orientiert sich dabei an der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß jeweils aktuell geltendem Karlsruher Mietpreisspiegel. Aufwendig modernisiertes Rückgebäude in Mühlburg (im Erdgeschoss befand sich ehemals eine Bäckerei; heute ausschließlich Wohnnutzung) 5. ENTSCHEIDUNG IM EINZELFALL/ KEIN RECHTSANSPRUCH AUF ZUSCHUSS Die Gewährung von städtischen Zuschüssen zu Erneuerungsmaßnahmen im Sanierungsgebiet erfolgt im jeweiligen Einzelfall und nur im Rahmen vorhandener Haushaltsmittel. Ein Anspruch auf Gewährung eines Zuschusses für Erneuerungsmaßnahmen besteht in keinem Falle. Aufwertung der Wohnqualität durch Anpassung der Sanitärräume an den heutigen Standard
14 PRIVATE MODERNISIERUNGEN STADTPLANUNGSAMT 15 6. STEUERLICHE ASPEKTE BEI MODERNISIERUNGEN IN DEN SANIERUNGSGEBIETEN Nach steuerrechtlichen Vorschriften des Einkommensteuerrechtes kann im Rahmen der Sanierung/Instandsetzung in den Sanierungsgebieten im Einzelfall auch die Geltendmachung der Aufwendungen im Wege der Sonderabschreibung (gem. 7 h, 10f und 11a Einkommenssteuergesetz) zum Tragen kommen. Mit Blick auf die Besonderheiten des Steuerrechtes wird hierbei empfohlen, sich beim Finanzamt oder einem Steuerberatungsbüro über die steuerlichen Aspekte im konkreten Einzelfall zu informieren. Zu beachten ist, falls etwaige Sonderabschreibungsbeträge geltend gemacht werden sollen, dass vor Beginn der Maßnahmen mit der Stadt eine Vereinbarung über Art und Umfang der Sanierung und die voraussichtlichen. Sanierungskosten geschlossen wird. Diese Vereinbarung und die geprüfte Abrechnung des bescheinigungsfähigen Aufwandes wird Grundlage für die von der Stadt ausgestellte, gebührenpflichtige Bescheinigung zur Vorlage bei der Finanzbehörde. ERGÄNZENDE FÖRDERRICHTLINIEN FÜR DÖRFLICH GEPRÄGTE SANIERUNGSGEBIETE (wie Durlach-Aue und Grünwettersbach sowie vergleichbare, künftige Sanierungsgebiete) 1. ZUSCHUSS FÜR GEBÄUDEMODERNISIERUNGEN UND UMNUTZUNGEN Die Zuschussvoraussetzungen gelten gleichermaßen für Wohnnutzungen als auch für gewerbliche Nutzungen sowie für Umnutzungen. Bautechnische Verbesserungen/Modernisierungen Neben energetischen Erneuerungsmaßnahmen können auch Maßnahmen zur Verbesserung/Anpassung an den heutigen bautechnischen Gebäudestandard gefördert werden (wie zum Häuser, in einem eher dörfl ich geprägten Stadtteil wie Grünwettersbach, haben oftmals ein erhebliches Modernisierungspotential in energetischer und bautechnischer Hinsicht. FÖRDERMÖGLICHKEITEN FÜR PRIVATE MASSNAHMEN Modernisierung privater Wohngebäude 25 % der förderfähigen Kosten bei Energiestandard KfW- Effi zienzhaus 115 35 % der förderfähigen Kosten bei Energiestandard KfW- Effi zienzhaus 100 + 15 % Zuschlag für denkmalgeschützte Gebäude Private Ordnungsmaßnahmen bis zu 100 % nur im Einzelfall für Abbruch und Abbruchfolgekosten (bei Entsiegelungsmaßnahmen, wenn diese aus Sicht der Sanierung als erforderlich angesehen werden) Steuerrechtliche/sonstige Möglichkeiten für die Gebäudemodernisierung Sonderabschreibungen gem. 7h, 7i, 10f. und 11a Einkommenssteuergesetz Finanzierung des Eigenanteils über zinsverbilligte Kredite, zum Beispiel KfW-Darlehen, ist möglich
16 PRIVATE MODERNISIERUNGEN STADTPLANUNGSAMT 17 Beispiel Grundrissverbesserungen, Einbau/Modernisierung Bad, Überarbeitung Elektroinstallation oder Herstellung Barrierefreiheit). Der Zuschuss beträgt 25 Prozent der anerkannten Kosten. Energetische Modernsierungen Die Mindestanforderungen bei einer energetischen Sanierung eines Gebäudes orientieren sich grundsätzlich an der jeweils geltenden Energieeinsparverordnung (EnEV), EWärmeG und den Anforderungen, die dort an die Modernisierung eines Bestandgebäudes gestellt werden. Einzelne Maßnahmen, zum Beispiel der Austausch der Heizung, Erneuerung der Fenster, Dämmmaßnahmen im und am Gesamtgebäude können gefördert werden, wenn zuvor die geplanten Maßnahmen im Rahmen einer fachtechnischen Bewertung durch anerkannte Sachverständige (Energieberater) als baufachtechnisch ausreichend und sinnvoll bestätigt werden. Diese Maßnahmen können sodann ebenfalls mit einem Zuschussbetrag von 25 Prozent der anerkannten Kosten bezuschusst werden. Wird mit den energetischen Modernisierungsmaßnahmen mindestens die KfW-Effizienzhausklasse 115 (bei Kulturdenkmalen: KfW- Effizienzhaus Denkmal) erreicht oder unterschritten, erhöht sich dieser Zuschuss um 10 Prozent auf 35 Prozent der anerkannten Kosten. Auch dies ist zuvor durch anerkannte Sachverständige zu bestätigen. Einzelne Maßnahmen können allgemein nicht gefördert werden, wenn ohnehin bereits eine gesetzliche Umsetzungsverpflichtung nach EnEV besteht (zum Beispiel Dämmung oberste Geschossdecke, Tausch bestimmter, alter Heizanlagen ab 30 Jahre). Gut erhaltene und schön gestaltete Fassadenelemente Maßnahmen der Fassadenaufwertung ergänzen die energetischen und bautechnischen Modernisierungen Ergeben sich im Gebäude darüber hinaus gleichzeitig auch Modernisierungsmaßnahmen zur baufachtechnischen Anpassung an den heutigen Wohn-/Gewerbestandard, wird auch hier der jeweilige Zuschusssatz berücksichtigt (25 Prozent oder 35 Prozent auch dieser Maßnahmenkosten). Je Gebäude wird nur einmalig eine Zuschussvereinbarung geschlossen.
18 PRIVATE MODERNISIERUNGEN STADTPLANUNGSAMT 19 2. FASSADENAUFWERTUNG Werden zusätzlich Maßnahmen zur Aufwertung der Fassade durchgeführt, die nicht bereits Gegenstand beziehungsweise Folgemaßnahmen der Modernisierung (bautechnische oder energetische Erneuerungen) sind, wird für diese Maßnahmen ein Zuschuss von 10 Prozent der anerkannten Kosten gewährt. Einzelmaßnahmen zur Fassadenaufwertung allein, werden nicht gefördert. 3. FÖRDERUNG VON PRIVATEN ORDNUNGSMASSNAHMEN (ABBRUCH- UND ABBRUCHFOLGEKOSTEN) Zuschüsse für private Abbrüche und Abbruchfolgekosten können, insbesondere bei Errichtung von Ersatzneubauten zur Erhaltung des Ortsbildes und zur Innenentwicklung gewährt werden. Die Erstattung der Abbruchkosten wird im Rahmen eines Ordnungsmaßnahmenvertrages vereinbart und bei Neubauten an deren gestalterische Abstimmung mit der Sanierungsbehörde gekoppelt. Es werden bis zu 100 Prozent der Abbruch- und Abbruchfolgekosten bezuschusst. Eine der am häufi gsten durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen ist der Austausch von Fenstern im Gebäude ALLGEMEINES/GESTALTUNG Alle Zuschüsse stehen, neben den haushaltsbedingten Voraussetzungen (vorhandene Haushaltsmittel), unter dem Vorbehalt der vorherigen, schriftlichen Vereinbarung der Maßnahmen und Abstimmung beziehungsweise Realisierung der Maßnahmen nach den Vorgaben der Stadt, insbesondere hinsichtlich der Gestaltung mit Blick auf die Außenwirkung der Maßnahmen. Die Notwendigkeit der gestalterischen Abstimmung der durchgeführten Modernisierungen, insbesondere bei Maßnahmen, die nach außen sichtbar sind (zum Beispiel Farbe Dachsteine, Fassadengestaltung, Fenster, Türen, Garagentore) ist gerade auch in dörflich geprägten Stadtteilen in besonderem Maße gegeben und bedarf daher der besonderen Beachtung.
20 PRIVATE MODERNISIERUNGEN STADTPLANUNGSAMT 21 ZUSAMMENFASSENDE ÜBERSICHT FÖRDERMÖGLICHKEITEN FÜR PRIVATE MASSNAHMEN IN DÖRFLICH GEPRÄGTEN SANIERUNGSGEBIETEN Modernisierung privater Wohnund Geschäftsgebäude sowie Umnutzungen 25 % der förderfähigen Kosten bei Einhaltung der Mindestanforderungen nach EnEV und EWärmeG bei Bestandsgebäuden 35 % der förderfähigen Kosten ab Erreichen eines erhöhten Energiestandards (Mindestanforderung in Anlehnung an die Einteilung der Effizienzhausklasse der KfW (Erreichen mindestens der Effizienzhausklasse 115) Beachten: Bei energetischen Modernisierungen immer vorherige energiefachtechnische Begutachtung/Bestätigung (Energieberatung) erforderlich + 10 % Zuschlag für ortsbildprägende und denkmalgeschützte Gebäude Ergänzende Förderung für Aufwertung von Fassaden mit 10 % Zuschuss Private Ordnungsmaßnahmen bis zu 100 % für Abbruch und Abbruchfolgekosten (gekoppelt an die Errichtung von Ersatzneubauten zur Erhaltung des Ortsbildes und zur Innenentwicklung sowie für Entsiegelungsmaßnahmen) Steuerrechtliche/sonstige Möglichkeiten für die Gebäudemodernisierung Sonderabschreibungen gem. 7h, 7i, 10f. und 11a Einkommenssteuergesetz Finanzierung des Eigenanteils über zinsverbilligte Kredite, zum Beispiel KfW-Darlehen, ist möglich Ortsdurchfahrten Durlach-Aue und Grünwettersbach; der Erhalt der dörfl ichen Prägung ist auch im Rahmen der Modernisierung zu beachten. Hierzu bedarf es der vorherigen gestalterischen Abstimmung mit der Stadt.
22 PRIVATE MODERNISIERUNGEN STADTPLANUNGSAMT 23 Die Modernisierung innerhalb einer Wohnung im Rahmen der Grundrissverbesserung schafft eine erhebliche Wohnwertverbesserung Instandsetzung eines denkmalgeschützten Gebäudes (Innenansicht)
Hausfassade in der Südstadt WIR BERATEN SIE GERNE: Stadt Karlsruhe Stadtplanungsamt Lammstraße 7 76133 Karlsruhe Telefon: 0721 133-6101 Fax: 0721 133-6109 E-Mail: stpla@karlsruhe.de Internet: /b3/bauen/sanierung Stadt Karlsruhe Layout: Zimmermann Bilder: Stadtplanungsamt; ONUK Gedruckt in der Rathausdruckerei auf 100 Prozent Recyclingpapier.