Immobilienfinanzierungen in einem sich wandelnden Bankenmarkt Referent: Helmut Rausch BFW-Immobilientag NRW Düsseldorf, 25.02.2016 1
Agenda 1. Problemlage 2. Bain-Studie: Deutsche Banken 2015 Die 25 Milliarden Euro Ergebnislücke 3. Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung 2
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1. Problemlage Spannungsfeld, in dem sich die Banken in den nächsten Jahren bewegen müssen: Neue Wettbewerber steigende Zinsänderungsrisiken Niedrigzinsumfeld Bankenregulierung Bankenabgabe Banken Digitalisierung des Bankbetriebs Leverage-Ratio 11
1.1 Niedrigzinsumfeld Zinserträge stehen für ¾ der Einnahmen der Kreditinstitute, in dem rund 2,4 Billionen Euro umfassenden Kreditmarkt. Darlehen mit hohen aktuellen Margen aus der Vergangenheit laufen jetzt aus und müssen durch Neugeschäft ersetzt werden 12
1.1 Niedrigzinsumfeld Reduzierung der Möglichkeit Erträge aus der Fristentransformation im Kreditgeschäft zu generieren 13
1.1 Niedrigzinsumfeld Um Zinsertrag zu halten, müssen Tilgungen durch Neugeschäft überkompensiert werden Gleichzeitig sinkt das Finanzierungsvolumen durch mehr Eigenkapital, durch neue Wettbewerber und Aufnahme von Fremdmitteln über den Kapitalmarkt. Die meisten Banken verfolgen die gleiche Zielsetzung, viel Neugeschäft zu realisieren, um Bestandswachstum zu erzielen, Kostensteigerungen zu kompensieren und Ertragslage zu stabilisieren Wettbewerbsdruck steigt Margen weiter rückläufig, obwohl Steigerung notwendig Ertragsproblematik verschärft sich Zudem sinken Zinserträge aus eigenen Wertpapiergeschäften der Banken. Höherverzinsliche Anlagen laufen aus und können nur durch deutlich geringer verzinsliche Anlagen ersetzt werden. 14
1.2. Zinsänderungsrisiken Langfristiges Immobilienkreditgeschäft erhöht die Zinsänderungsrisiken der Banken (Refi meist nicht fristenkongruent) Kreditmargen im Bestand sinken durch jede Zinssteigerung im Einlagenbereich Neugeschäft kann bei einem Zinserhöhungsrisiko nur noch fristenkongruent herausgelegt werden; dann erzielbare Margen zur Kostenabdeckung bzw. Gewinnerzielung kaum ausreichend Bankenaufsicht fordert individuelle EK-Risikopuffer für Zinsänderungsrisiken Höhere Eigenkapitalquoten kosten Zinsertrag aufgrund der Verzinsung des zusätzlichen EK s Steigende Zinsen werden Banken, die sich kurzfristig refinanziert haben, unter Druck setzen 15
1.3. Leverage-Ratio Baufinanzierungen (private) gelten als risikoarm brauchen nur mit 50 % der normalen EK- Unterlegung für Kredite unterlegt werden. Diese EK-Privilegierung bei Immobilienfinanzierungen (gewerblich genutzter Objekte) steht auf dem Prüfstand. Ebenso die internen Risikomodelle, die von den Banken für die Berechnung der Risikogewichtung verwendet werden und damit die Höhe der EK-Unterlegung bestimmen. Kommunalkredite/Staatsfinanzierung/Staatsanleihen benötigen keinerlei EK-Unterlegung Verschuldungsgrad einer Bank soll zukünftig das 33-fache des haftenden EK oder 3 % der Bilanzsumme nicht überschreiten Risikogehalt des Kreditgeschäfts spielt bei Festlegung der Höhe der Quote keine Rolle Banken mit hohen Baufinanzierungs-Anteilen haben häufig eine niedrige Leverage-Ratio Bei Erhöhung der Ratio müssen ggf. bestehende Kapitallücken aufgefüllt werden Verschlechterung der Rentabilität des Altgeschäfts und Verteuerung 16
1.4. Digitalisierung des Bankbetriebs Weite Teile des Banken- und Finanzsektors befinden sich inmitten eines digitalen Umbruchs Der Trend zum Online-Banking nimmt weiter zu Konsumenten haben hohe Erwartungen an Interaktion, Produkt-/Serviceangebot sowie Beratungsqualität Banken eher im Zugzwang als in der Treiberrolle Rasantes Wachstum von Start-Up-Unternehmen in der Finanzbranche (Fintechs), die mit meist auf eine Nische spezialisierten, technisch und hoch kundenorientierten Geschäftsmodellen auf den Markt drängen Im November 2013 gab es noch weniger als 50 Fintechs in Deutschland. Eineinhalb Jahre später hat sich die Anzahl verdreifacht. Weltweit sammeln Fintechs derzeit pro Monat rund eine Milliarde US-Dollar an Kapital ein Einige Fintechs haben inzwischen Banklizenzen erworben 17
1.4. Digitalisierung des Bankbetriebs Abwehrstrategie der Banken: Steigerung der Wettbewerbsfähigkeit mit Hilfe kognitiver, selbstlernender Systeme, um maßgeschneiderte Kundenangebote und variantenreiche Beratungskonzepte anbieten zu können Ausbau Omnikanal-Angebote Einsatz von Informationstechnologie, um interne Abläufe effizienter zu gestalten und Kosten senken zu können, d. h. Erneuerung der fragmentierten über Jahre gewachsenen, heute veralteten Kernbankensysteme und Anwendungslandschaften Weitere Automatisierung und Digitalisierung erfordert erhebliche Investitionskosten, die zu deutlichen Kostensteigerungen führen werden 18
1.5. Bankenregulierung und Bankenabgabe Die bestehende Bankenregulierung (Basel III) als Folge der Finanzkrise hat zu erheblichen Mehraufwand (geschätzte Gesamtkosten mind. 2 Mrd. ) und damit zu Kostensteigerungen geführt. Kleinere Banken trifft es dabei überproportional Beispiel Meldewesen: pro Kredit über 25 T sind rd. 120 Daten zu melden Paradigmen der Regulierungsbehörden: Nachhaltigkeit des Geschäftsmodells, Widerstandsfähigkeit gegen neuerliche Krisen und geordnete Abwicklungsmöglichkeiten Vertreter der EZB müssen sich jetzt mit den ganz unterschiedlichen Geschäftsmodellen und Eigentümerstrukturen auseinander setzen; Teilnahme an Aufsichtsrats- und Kreditausschusssitzungen Positiver Effekt aus der Bankenregulierung: höhere Eigenkapital-Ausstattung der Banken höhere / bessere Krisenfestigkeit? 19
1.5. Bankenregulierung und Bankenabgabe Krisenfestigkeit soll auch die Bankenabgabe erhöhen Bankenabgabe soll im Verlauf diesen Jahres in den deutschen Teil des europäischen Abwicklungsfonds (SRF - Single Resolution Fund) übertragen werden 18 Länder der Eurozone sollen bis 2024 insgesamt 55 Milliarden einzahlen Jahresbeitrag höchstens 20 % des aus der GuV ersichtlichen Jahresergebnisses Untergrenze ist ein Mindestbeitrag von 5 % des Jahressollbeitrag in schlechten Zeiten Bankenabgabe ist steuerlich nicht abzugsfähig (in Deutschland) Beitragsaufkommen 2014 Soll: Ist: 1.330 Mio. Euro 516 Mio. Euro 20
1.6. Neue Wettbewerber Fintechs z. B. Paypal, Apple Pay Von Mobilfunk zur mobilen Bank (Orange) Versicherer und Versorgungskassen Bausparkassen durch Novellierung des Bausparkassengesetzes Kreditfonds Crowdinvesting Wettbewerber Immobilienfinanzierung Kapitalmarkt 21
1.7. Problemlage Spannungsfeld, in dem sich die Banken in den nächsten Jahren bewegen müssen: Neue Wettbewerber steigende Zinsänderungsrisiken Niedrigzinsumfeld Bankenregulierung Bankenabgabe Banken Digitalisierung des Bankbetriebs Leverage-Ratio 22
2. Bain-Studie: Deutschlands Banken 2015 - die 25 Mrd. Ergebnislücke 2014 war für die deutschen Kreditinstitute noch ein relativ gutes Jahr. Ursächlich dafür war: ein Anstieg des Zinsüberschusses auf rund 90 Milliarden Euro parallel zum Anstieg der kumulierten Bilanzsumme weiterhin noch hohe Effekte aus der Fristentransformation, die aber sukzessive auslaufen werden erhöhte Entgelte und Bewertungseffekte im Wertpapiergeschäft - daraus resultierender Anstieg des Provisionsüberschusses auf rund 30 Milliarden Euro weiterhin sehr geringe Risikokosten durch ein wirtschaftlich positives Umfeld - vielfach Netto-EWB-Auflösungen 23
2. Bain-Studie: Deutschlands Banken 2015 - die 25 Mrd. Ergebnislücke Zwar hat sich der langfristige, langsam verlaufende Trend der Konsolidierung fortgesetzt, Konsolidierung 2014: Minus 57 Kreditinstitute Minus 1.100 Zweigstellen Minus 5.000 Mitarbeiter dennoch stieg der Verwaltungskostenaufwand weiter an, i. W. bedingt durch die Kosten der Regulierung (geschätzt mehr als 2 Mrd. Euro plus Bankenabgabe) 24
2. Bain-Studie: Deutschlands Banken 2015 - die 25 Mrd. Ergebnislücke EK Quote: Ø 5,4% in 2013 Ø 5,9% in 2014 nur 6% der Kreditinstitute verdienten ihre leicht rückläufigen EK-Kosten (wegen gesunkenem risikofreiem Zins) Ø EK Rendite lag bei 2,1% nach Steuern Ø EK Kosten 7,7% nach Steuern Ergebnislücke nach Steuern 25 Mrd. Euro Konsequenz laut Bain: Eine radikale strukturelle Kostensenkung ist bei limitierten Potentialen auf der Ertragsseite alternativlos 25
2. Bain-Studie: Deutschlands Banken 2015 - die 25 Mrd. Ergebnislücke Stellhebel zur Einsparung von rd. 30% der Kostenbasis = 25 Mrd. Euro 1. Anpassung des Geschäftsportfolios / des Geschäftsmodells 2. Automatisierung und Digitalisierung 3. Reduktion der organisatorischen Komplexität 4. Reduktion der Wertschöpfungstiefe 5. Transformation der IT 6. Senkung der Sach- und Personalkosten Durch Abbau von 11.000 Filialen und 125.000 Arbeitsplätzen Durch Abbau bis zu 115.000 weiteren Arbeitsplätzen über Auslagerungen an Dienstleister und Servicegesellschaften 7. weitere Konsolidierung 26
2. Bain-Studie: Deutschlands Banken 2015 - die 25 Mrd. Ergebnislücke Fazit laut Bain: Die deutsche Bankenlandschaft steht vor einer der größten Herausforderungen ihrer Geschichte. Auch maximale Kosteneinsparungen werden aller Voraussicht nach in den nächsten 10 Jahren nicht ausreichen, um die künftigen Eigenkapitalkosten im Durchschnitt der Institute zu erwirtschaften. Diejenigen Banken, die sich jetzt auf die neuen Bedingungen sowie auf die unausweichliche Konsolidierung einstellen werden, werden aus dem Anpassungsprozess als klare Gewinner herausgehen. 27
3. Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung in Deutschland Kritische Betrachtung IHRES Finanzierers: Bankwirtschaftliche Situation Entwicklung der Ertragskraft Eigenkapitalausstattung und entwicklung im Zeitablauf Geschäftsmodell Hauptgeschäftsfelder Stabilität der Führungsmannschaft Gegenstand einer Konsolidierung? Aufnehmendes Institut, untergehendes Institut? Geschäftsstrategische Ausrichtung: Änderungsnotwendigkeiten? 28
3. Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung in Deutschland Kritische Betrachtung IHRER Geschäftsverbindung: Umfang der Querverhaftungen bei Finanzierungen / Flexibilität für Bankenwechsel Konditionen-Entwicklung im Wettbewerb Veränderung von Vertragsinhalten z. B. Anpassungsklauseln bei neuen regulatorischen Belastungen Ist ein Verkauf von Kreditforderungen möglich? Limit und Limitauslastung? Informationen zum eigenen Rating? Was ist aus Sicht der Bank verbesserungsfähig? Liegen der Bank die richtigen Informationen vor? 29
3. Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung in Deutschland Empfehlung einer Absicherungsstrategie: Breitere Basis an Finanzierungsgebern, tendenziell enge Sicherungszweckerklärungen Intensive Kommunikation mit der Bank (den Banken) Schaffung von Transparenz über die wirtschaftliche Situation 30
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Kontakt: P.A. GmbH Helmut Rausch Grafenberger Allee 87 40237 Düsseldorf Telefon: +49 211 38643-21 Mobil: 0170 / 7046863 E-Mail: rausch@pagmbh.de Website: www.pagmbh.de 31