Steuergestaltungen bei Vermietungs- und Verpachtungsimmobilien
Verteilung größerer Erhaltungsaufwendungen Voraussetzungen: Immobilie gehört nicht zu einem Betriebsvermögen und Immobilie wird überwiegend zu Wohnzwecken genutzt (mehr als die Hälfte der Grundfläche) Erhaltungsaufwand kann gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden
Ausgangssachverhalt Praxisfall: Steuerpflichtige: Ehepaar, keine Kinder 1. Einkünfte aus unternehmerischer Tätigkeit Gewinn 2007 35.000 voraussichtlicher Gewinn 2008 40.000 2. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Einnahmenüberschuss 2007 15.000 darin bisher nicht enthalten Erhaltungsaufwendungen von 30.000 voraussichtl. Einnahmenüber. 2008 20.000
Verheiratet; keine Kinder 2007 2008 Unternehmen 35.000 40.000 V+V Einkünfte 15.000 20.000 Erhaltungsaufwand - 30.000 20.000 60.000 Sonderausgaben - 10.000-10.000 z. v. Einkommen 10.000 50.000 Einkommensteuer Solidaritätszuschlag ggfs. Kirchensteuer 0 8.542 469,81 768,78 9.780,59
Verheiratet; keine Kinder 2007 2008 Unternehmen 35.000 40.000 V+V Einkünfte 15.000 20.000 verteilter Erhaltungsaufwand - 15.000-15.000 35.000 45.000 Sonderausgaben - 10.000-10.000 z. v. Einkommen 25.000 35.000 Einkommensteuer Solidaritätszuschlag ggfs. Kirchensteuer 1.864 102,52 167,76 4.364 240,02 392,76 2.134,28 4.996,78
Steuerbelastungsvergleich ohne Verteilung Erhaltungsaufwand: 0 (in 2007) + 9.780 (in 2008) = 9.780, mit Verteilung Erhaltungsaufwand: 2.134 (in 2007) + 4.996 (in 2008) = 7.130 Gestaltungsvorteil 2.650
A. Verkaufsfall Varianten Der noch nicht berücksichtigte Teil der verteilten Erhaltungsaufwendungen wird im Jahr der Veräußerung komplett als Werbungskosten abgezogen. Vorteil Wenn in Verkaufsjahr höhere Einkünfte vorhanden sind (steuerpflichtiger Veräußerungserlös der Immobilie) kann so die hohe Progression des Verkaufsjahres gemindert werden.
B. Schenkungsfall Varianten Bei der Immobilienschenkung wird der Beschenkte zum Einzelrechtsnachfolger der Immobilie. Der Beschenkte kann die noch nicht abgezogenen und verteilten Erhaltungsaufwendungen entsprechend der Wahl des Rechtsvorgängers weiter abziehen. Vorteil 1.Steuerersparnis im Familienverbund, wenn der Beschenkte eine höheren Einkommensteuertarif hat. 2.Der Wert der Erhaltungsaufwendungen werden geschenkt, die Schenkungsteuer bleibt jedoch i.d.r. identisch.
Vater Schenkung V+V Immobilie Verkehrswert 500.000 Steuerwert 400.000 Schenkungssteuerlicher Berechnung (bisheriges Recht): Steuerwert 400.000 persönlicher Freibetrag - 205.000 195.000 Tochter Schenkungssteuer 21.450
Vater tätigt Erhaltungsaufwand i.h.v. 50.000 Schenkung V+V Immobilie Verkehrswert gestiegen Steuerwert bleibt (i.d.r.) bei 400.000 Schenkungssteuerlicher Berechnung (bisheriges Recht): Steuerwert 400.000 persönlicher Freibetrag - 205.000 195.000 Tochter Schenkungssteuer 21.450
50% EM 50% EF Schuldzinsen steuerlich nutzbar machen Eigentumswohnung Verkehrswert 300.000 Darlehen abbezahlt bisher eigengenutzt fortan vermietet 50% EM 50% EF Einfamilienhaus Kaufpreis: 500.000 Eigenkapital:200.000 Darlehen: 300.000 fortan eigengenutzt Schuldzinsen sind steuerlich nirgends nutzbar!!!
Eigentumswohnung Ehemann verkauft 50% an EF für 150.000 100% EF Schuldzinsen steuerlich nutzbar machen Verkehrswert 300.000 Darlehen 150.000 mittlerweile fremdvermietet 50% EM 50% EF Einfamilienhaus Ehemann tilgt 150.000 Darlehen Kaufpreis: 500.000 Eigenkapital:200.000 Neuer Darlehensstand: 150.000 eigengenutzt Schuldzinsen für ein Darlehen von 150. 000 sind steuerlich abzugsfähig, obwohl der gesamte Darlehenssaldo weiterhin 300.000 beträgt!!!
Schuldzinsen steuerlich nutzbar machen Gestaltung in Zahlen Wirtschaftliche Sicht: keine Veränderung weiterhin bestehen Schulden von 300.000 Steuerliche Sicht: 150.000 Darlehen x 5% (!) = 7.500 Schuldzinsen Persönlicher Steuersatz Steuerersparnis 25% 1.875 30% 2.250 35% 2.625 42% 3.150
Schuldzinsen steuerlich nutzbar machen Gestaltungsmissbrauch? Bei fremdüblichen Vereinbarungen kein Gestaltungsmissbrauch!!! BFH vom 15.10.2002 (Az: IX R 46/01)
C HRISTOPH I SER S T E U ERBERAT ER G o e t h e s t r a s s e 3 8 4 0 2 3 7 D ü s s e ldor f Te l : 0 2 1 1 / 6 8 7 8 4 30 Fa x: 0 2 1 1 / 6 8 7 8 4 310 S t b. Iser@Steuerempfehlung.de w w w. S t e u e r e m p fehlung.de