3,90 Euro [DE] Dresden 2015/2016 Oase der Lebensqualität: 99 % der befragten Dresdner sind zufrieden mit ihrem Leben in der Landeshauptstadt an der Elbe. Kein Wunder, dass die schuldenfreie Stadt als besonders attraktiver Immobilienmarkt gilt! Thorsten Herr Leiter Immobilienvertrieb,Dresden Soziodemografie Dresden ist mit 531.000 Einwohnern die größte Stadt Sachsens. Seit 2000 gewann die Stadt 3.800 Einwohner pro Jahr hinzu. Dieser Einwohneranstieg ist auf positive Wanderungs- und Geburtensaldi zurückzuführen. Bis 2030 wird Dresden jedoch gemäß aktuellen Prognosen nach einem mittelfristigen Anstieg bis 2018 insgesamt ca. 14.000 Einwohner verlieren. Auch für die Haushalte wird im gleichen Zeitraum ein leichter Rückgang um 1.000 Einheiten prognostiziert. Demnach ist langfristig mit einer relativ stabilen Wohnungsnachfrage in Dresden zu rechnen. Der demografische Wandel selbst ist auch in der abnehmenden Mitgliederzahl eines Haushalts sowie einer fortschreitenden Alterung der Gesellschaft sichtbar. Auch die gegenwärtig etwa 44.500 Studenten bilden eine wichtige Nachfragegruppe auf dem Dresdener Wohnungsmarkt. Dresden auf einen Blick Kultur-, Wissenschaftsstandort, Landeshauptstadt, Oberzentrum in Sachsen Langfristig stabile Wohnungsnachfrage durch konstante Haushaltszahlen Preisniveau am Wohnimmobilienmarkt in den vergangenen Jahren stark gestiegen Für Eigennutzer ist das Preisniveau in Dresden in Bezug auf die verfügbaren Einkommen vergleichsweise moderat Kapitalanleger schätzen an Dresden die Wertstabilität und gute Vermietbarkeit von Wohnungen Wohnungsleerstand: 5,1 %; überdurchschnittlich Kaufkraftkennziffer: 90,0 www.heimvorteil.de 1
STADTMARKTBERICHT DRESDEN EINWOHNER UND HAUSHALTE ALTERS- UND HAUSHALTSSTRUKTUR 110% 2,00 105% 1,95 Haushaltsstruktur Dresden 1-2- 3-4- 2013 = 100% 100% 95% 90% 1,90 1,85 1,80 Einwohner je Haushalt Haushaltsstruktur Sachsen Altersstruktur Dresden <20 1-2- 20-39 40-59 3-4- 60-74 75 85% 1,75 80% 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 1,70 Altersstruktur Sachsen <20 20-39 40-59 60-74 75 Einwohner Haushalte Einwohner je Haushalt 0% 20% 40% 60% 80% 100% Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen Wirtschaft Dresden gilt derzeit als eine dynamische Wachstumsregion in Ostdeutschland. Der Standort ist gut an die Verkehrsinfrastruktur angebunden und verfügt neben den Bundesautobahnen 4, 13 und 17 auch über einen ICE-Halt. Der internationale Flughafen liegt im Norden Dresdens. Nach dem Zusammenbruch alter Industrien im Zuge der Wiedervereinigung setzte ein Strukturwandel ein. Tragende Branchen neben dem Tourismus sind mittlerweile Mikroelektronik, Informationstechnologie, Biotechnologie, Pharmazie, Elektrotechnik, Neue Werkstoffe, Nanotechnologie, Maschinen-/Anlagen-/Fahrzeugbau, Luft- und Raumfahrttechnik und Solartechnik. Die bekanntesten Unternehmen sind ABB AG, Areva Energietechnik, EADS Elbe Flugzeugwerke, GlaxoSmithKline Biologicals, IMA Materialforschung und Anwendungstechnik sowie Infineon Technologies. Daneben ist Dresden ein wichtiger Hochschul- und Wissenschaftsstandort. Die wirtschaftliche Dynamik der Stadt spiegelt sich in den letzten Jahren in deutlich gestiegenen Zahlen der sozialversicherungspflichtig in Beschäftigten wider. So ist seit 2009 die Beschäftigung um 8,5 % angestiegen, wobei selbst die Krise 2009 keine bedeutenden Rückgänge verursachte. Entsprechend gegenläufig entwickelte sich die Arbeitslosigkeit. Während die Arbeitslosenquote im Jahr 2009 noch 11,6 % betrug, hat sie sich mittlerweile bei 8,4 % eingependelt. Die Quote liegt aber weiterhin über dem bundesdeutschen Schnitt von 6,7 %. In Dresden arbeiten wesentlich mehr Personen aus umliegenden Kommunen als umgekehrt. Das wird durch den positiven Pendlersaldo von rund 38.000 Personen abgebildet. BESCHÄFTIGUNGSSTRUKTUR 36,8% Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen 0,2% 21,9% 17,0% 24,2% Produktion, Verarbeitung, Bau Handel und Verkehr höherwertige DL öffentliche und private DL Landwirtschaft In Dresden werden p. a. etwa 767 Wohnungen gebaut, davon etwa 41 % in Mehrfamilienhäusern. Zuletzt lag die Bautätigkeit wieder über dem langjährigen Mittel. Die Nachfrage ist aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Struktur und der damit einhergehenden positiven Einwohner- und Haushaltsentwicklung gut. 2 www.heimvorteil.de
WOHNUNGSNEUBAU IN DRESDEN Fertigstellungen 1.600 1.200 800 400 1 0 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Wohnungen in 1- und 2-Fam.-Häusern Wohnungen je 1.000 Einw. (Dresden) Wohnungen je 1.000 Einw. (Top-Städte) Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen Ein bestehendes Interesse am Wohnungsmarkt Dresden ist durch die Zahl der Verkaufsfälle von Eigentumswohnungen (6,7 je 1.000 Einwohner) dokumentiert, die nahe bei vergleichbaren Städten (5,5) liegt. Im Jahr 2013 kostete eine Eigentumswohnung im Mittel 127.600 Euro. 4 3 2 0 Fertigstellungen je 1.000 Einwohner Die Nachfrage ist aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Struktur und der damit einhergehenden positiven Einwohner- und Haushaltsentwicklung gut. Die Mieten und Preise am Dresdner Wohnungsmarkt sind in den letzten Jahren größtenteils stark gestiegen, wenn sich auch der Preisanstieg in 2014 gegenüber den Vorjahren etwas gemäßigt hat. Ausschlaggebend für die Preisdynamik sind sowohl das hohe Interesse von Kapitalanlegern, die vor dem Hintergrund niedriger Renditeaussichten in anderen Asset-Klassen (bspw. Lebensversicherungen) oder Verlusterfahrungen aus indirekten Investmentvehikeln (bspw. Geschlossene Fonds) in Immobilien in größeren Städten investieren, als auch eine gestiegene Nachfrage von Eigennutzern in Folge des Anstiegs der Einwohner- und Haushaltszahlen. Im Mietsegment liegen die Neubaupreise bei durchschnittlich 8,90 Euro/qm; in guten Lagen sind bis zu 11,40 Euro/qm realistisch. Mieten im Bestand belaufen sich auf durchschnittlich 6,90 Euro/qm und erreichen im Maximum mittlerweile 9,00 Euro/qm. Die Wohnungsmieten sind seit 2000 mit 45 % im Neubau bzw. 23 % im Bestand, neben den Neubau-Eigentumswohnungen, am deutlichsten angestiegen. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen reichen im Neubau bis 3.900 Euro/qm und liegen im Durchschnitt bei 2.800 Euro/qm. Wohnraum im Bestand ist deutlich günstiger; hier liegen die Kaufpreise im Mittel bei ca. 1.700 Euro/qm und gehen im Maximum bis 2.90 Euro/qm. Seit 2000 sind die Neubaupreise um 44 % www.heimvorteil.de 3
STADTMARKTBERICHT DRESDEN angestiegen, während der Bestand um 5 % sank, was für eine entsprechend schlechte Bestandsqualität spricht. Im Eigenheimsegment müssen für ein Reihenhaus im Bestand durchschnittlich 180.000 Euro und für ein freistehendes Einfamilienhaus 295.000 Euro aufgebracht werden. Im Vergleich zum Eigentums- und Mietwohnungssegment entwickelten sich sowohl die Hauspreise als auch die Preise für Einfamilienhausgrundstücke seit 2000 positiv. Die Steigerungen lagen bei 6 und 8 % bei Grundstücken bzw. 23 bis 26 % bei Einfamilienhäusern. Reihenhäuser verzeichneten Zuwächse von 11 bis 26 %. Wohneigentum in Dresden zu erwerben, ist in Bezug auf das Einkommen vor Ort ähnlich teuer als in vergleichbaren Städten. In 2014 musste in Dresden durchschnittlich das 6,2-fache des jährlich verfügbaren Einkommens in Wohneigentum investiert werden, während in den Vergleichsstädten das 6,3-fache ausreicht. Im historischen Vergleich zeigt sich, dass die Wohnimmobilienpreise in Dresden inflationsbereinigt in den letzten zehn Jahren (2005 bis 2014) um 3,5 % p. a. zunahmen, während das durchschnittliche Inflationsniveau 1,6 % p. a. betrug. Damit war die Wertentwicklung von Dresdens Wohnimmobilien deutlich über dem langjährig durchschnittlichen Inflationsniveau. Das auf absehbare Zeit sehr niedrige Zinsniveau sowie die gute Wohnungsnachfrage lassen eine positive Wertentwicklung auf dem Dresdener Wohnungsmarkt erwarten. PREISENTWICKLUNG WOHNUNGEN PREISENTWICKLUNG HÄUSER 150% 130% 140% 130% 120% 110% 2000 = 100% 120% 110% 100% 2000 = 100% 100% 90% 90% 80% 80% 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 70% 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 Miete Neubau Miete Bestand ETW Neubau ETW Bestand Reihenhaus Neubau Reihenhaus Bestand Einfamilienhaus Grundstück Einfamilienhaus Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) MIETEN UND KAUFPREISE AM WOHNUNGSMARKT DRESDEN IM JAHR 2014 KENNZAHL EINHEIT MINIMUM DURCHSCHNITT MAXIMUM ENTWICKLUNG SEIT 2000 Ø ENTWICKLUNG SEIT 2000 MAX. Wohnungsmieten Neubau Euro/qm Wfl. zzgl. NK 7,10 8,90 11,40 +45 % +49 % Wohnungsmieten Bestand Euro/qm Wfl. zzgl. NK 5,50 6,90 9,00 +23 % +17 % Kaufpreise Eigentumswohnung Neubau Euro/qm Wfl. 2.050 2.800 3.900 +44 % +47 % Kaufpreise Eigentumswohnung Bestand Euro/qm Wfl. 1.100 1.700 2.900-5 % +18 % Kaufpreise Einfamilienhäuser Euro 195.000 295.000 485.000 +23 % +26 % Kaufpreise Einfamilienhausgrundstücke Euro/qm 110 190 320 +6 % +8 % Kaufpreise Reihenmittelhäuser Neubau Euro 190.000 235.000 295.000 +26 % +11 % Kaufpreise Reihenmittelhäuser Bestand Euro 125.000 180.000 230.000 +7 % +15 % Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) 4 www.heimvorteil.de
WOHNLAGEN IN DRESDEN Quelle: 2015 bulwiengesa, microm, casageo, GeoBasis-DE /BKG, OpenStreetMap CC-BY-SA n Sehr gute Wohnlage n Gute bis sehr gute Wohnlage n Gute Wohnlage n Durchschnittliche bis gute Wohnlage n Durchschnittliche Wohnlage n Einfache bis durchschnittliche Wohnlage n Einfache Wohnlage n Sonstige Flächen Eisenbahn Straßen Die besten Wohnlagen in Dresden sind: Blasewitz, Bühlau/Weißer Hirsch (in Teilen), Loschwitz, Radeberger Vorstadt, Striesen-Ost. www.heimvorteil.de 5
STADTMARKTBERICHT DRESDEN Glossar Wohnlage Die Wohnlage beschreibt die Lagequalität des Wohnumfeldes. Sie ist eine wichtige Einflussgröße auf Grundstücks- und Wohnungspreise sowie das lokale Mietpreisniveau. Hinsichtlich ihrer Definierung fließen Informationen zur städtebaulichen Einbindung, des soziodemografischen Umfelds sowie immobilienspezifische Kriterien, wie Attraktivität (Zuzugsvolumina, Nähe zu Grünanlagen, Distanz zu Industrieflächen) Bevölkerungszusammensetzung des Wohngebiets (sozialer Status) Bauliche Struktur (Wohnungsgrößen Neubau/Bestand) in das Berechnungsmodell ein. Unterschieden wird dabei zwischen folgenden vier Hauptkategorien, zwischen denen jeweils noch Übergangskategorien liegen: Sehr gute Wohnlage: Besonders imageträchtige Innenstadtrandlagen und Villengegenden, sowie besonders begehrte Wohnlagen Gute Wohnlage: Traditionell gefragte Wohnlagen, typischerweise urbane In-Viertel, ruhige Wohngegenden mit ausreichender bis guter Infrastruktur und positivem Image Durchschnittliche Wohnlage: Gebiete ohne die Mängel der einfachen und die Vorzüge der guten Lage Einfache Wohnlage: Abgelegene Wohngebiete mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung, unzureichender Infrastruktur und/oder Nähe zu größeren Gewerbegebieten, Industriegebieten oder stark frequentierten Verkehrsachsen Die Aufbereitung auf Ebene der Baublöcke in siebenstufiger Klassifikation erlaubt sehr genaue und differenzierte Aussagen zur Wohnlage. Für Baublöcke ohne Wohnnutzung, mit überwiegend gewerblicher Nutzung, mit weniger als fünf Haushalten und/oder einem Grünflächenanteil > 80 % wird keine Wohnlage ausgewiesen. Wohnungsmieten und -preise Wohnungsmieten werden für Erstbezug (Neubau und Sanierung) und Wiedervermietung bzw. Wiederverkauf in Euro/qm Wohnfläche ausgewiesen und gelten idealtypisch für eine Wohnung mit 3 Zimmern mit ca. 65-95 qm Wohnfläche und Standardausstattung. Da die Ausstattung und Größe standardisiert ist, stellt die Mietpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Mieten sind Nominalwerte. Erfasst werden die Mieten ohne Nebenkosten und ohne Berücksichtigung anderer Vergünstigungen. Es werden Minimal-, Maximal- und Durchschnittswerte jeweils für Erstbezug und Wiederbezug ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalmieten wie auch Preise umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht der absoluten Top-Miete (als Ausreißer definiert). Durchschnittsmieten stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Mietwerte sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Einfamilienhäuser Kaufpreise für Einfamilienhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für Bestandsobjekte (Wiederverkauf, maximal 20 Jahre alt) mit 150-200 qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße (i.d.r. 600-800 qm Grundstück); das Dachgeschoss ist üblicherweise nicht ausgebaut. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Erfasst werden die Kaufpreise ohne Nebenkosten. Es werden ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte. Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. 6 www.heimvorteil.de
Reihenhäuser Kaufpreise für Reihenhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für ein Reihenmittelhaus mit 100-120 qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße; Dachgeschossausbau ist vorbereitet. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte. Erfasst werden die Kaufpreise jeweils für Neubau/Erstbezug und Wiederverkauf und zwar ohne Nebenkosten. Es werden jeweils ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Wohnungsneubau/ Bautätigkeit Unter Baufertigstellungen wird die Fertigstellung der unter Baugenehmigungen definierten Baumaßnahmen verstanden. Haushalt Einen Haushalt bilden alle Personen, die gemeinsam wohnen und wirtschaften und insbesondere ihren Lebensunterhalt gemeinsam finanzieren (Mehrpersonenhaushalt). Wer allein wirtschaftet, bildet einen eigenen Haushalt (Einpersonenhaushalt) und zwar auch dann, wenn er mit anderen Personen eine gemeinsame Wohnung hat. SVP-Beschäftigte Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeitnehmer sind alle Arbeiter und Angestellten einschließlich der zu ihrer Berufsausbildung Beschäftigten (Auszubildende u.a.), die kranken-, renten-, pflegeversicherungspflichtig und/oder beitragspflichtig sind zur Bundesagentur für Arbeit (Arbeitslosenversicherung nach dem Arbeitsförderungsgesetz AFG) oder für die von den Arbeitgebern Beitragsanteile zu den gesetzlichen Rentenversicherungen zu entrichten sind. Arbeitslose Arbeitslose sind Arbeitsuchende bis zur Vollendung des 65. Lebensjahres, die nicht oder weniger als 15 Stunden wöchentlich in einem Beschäftigungsverhältnis stehen, die nicht Schüler, Studenten oder Teilnehmer an Maßnahmen der beruflichen Weiterbildung, nicht arbeitsunfähig erkrankt, nicht Empfänger von Altersrente sind und für eine Arbeitsaufnahme als Arbeitnehmer sofort zur Verfügung stehen. Arbeitslose müssen sich persönlich bei ihrer zuständigen Arbeitsagentur oder dem nach SGB II zuständigem Träger gemeldet haben. Definition: Arbeitslose in % aller zivilen Erwerbspersonen (abhängig zivile Erwerbspersonen, Selbständige, mithelfende Familienangehörige). Aufgrund der verbesserten Datengrundlage steht diese Quote seit dem Berichtsmonat Januar 2009 im Mittelpunkt der Berichterstattung der Bundesagentur für Arbeit. Impressum Herausgeber: PlanetHome AG, Apianstraße 8, 85774 München/Unterföhring. Bildnachweis: Fotolia, Shutterstock. www.heimvorteil.de 7
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